我国房地产信托融资风险及其防范探究分析 财务管理专业

我国房地产信托融资风险及其防范探究

[摘要]:究其本质而言，房地产业往往被划分到服务业的范畴，其综合了投资到最终的服务等多个环节，风险性、带动性是该行业的根本特征。且随着经济发展及政府的重视，房地产行业资金来源面临极大挑战。在传统的房地产市场上，房地产融资主要通过银行贷款，形式单一且效率不高。因政府重视而不断出台的房地产政策对银行融资难度进一步提升，房地产开发商开始寻找不同的融资渠道，但是随着国家对这些融资渠道的限制，房地产开发商资金问题尚未得到实质性的解决。因此，开拓新的融资方式和融资构造成为房地产开发商急需解决的问题。在基本国情与对房地产相干常识了解的基础上，对房地产业融资相干风险与防范进行分析。首先从房地产融资理论入手，阐述了国内外金融融资模式与其发展现况；其次从金融融资风险防范特征以及风险防范各角度研讨探究金融融资风险；最后对房地产信托融资风险提出相关政策及解决方法。

[关键词]：房地产信托融资;风险分析;风险防范

[Abstract]:Inessence,therealestateindustryoftendividedintotheserviceindustry.Itintegratesinvestmentsintothefinalservicesandotheraspects.Riskandstimulatingarethefundamentalcharacteristicsoftheindustry.Withtheeconomicdevelopmentandthegovernment'sattention,thesourcesoffundsfortherealestateindustryfacegreatchallenges.Inthetraditionalrealestatemarket,realestatefinancingmainlythroughbankloans,theformofasingleandinefficient.Therealestatepoliciesbeenintroducedbythegovernmenthavegraduallyraisedthedifficultyofbankfinancing,andrealestatedevelopershavebeguntolookfordifferentfinancingchannels.However,withthecountry’srestrictionsonthesefinancingchannels,therealestatedeveloper’sfundingproblemhasnotyetbeensubstantiallyresolved.Therefore,theexplorationofnewfinancingmethodsandfinancingstructureshasbecomeanurgentproblemforrealestatedevelopers.Basedontheunderstandingofthebasicnationalconditionsandcommonsenseofrealestate,thispaperanalyzestherelatedrisksandprecautionsoffinancingintherealestateindustry.Firstly,startingfromthetheoryofrealestatefinancing,thispaperexpoundsthedomesticandinternationalfinancialfinancingmodelanditsdevelopmentstatus;Secondly,itdiscussesthefinancialfinancingriskfromvariousaspectsoffinancialfinancingriskpreventioncharacteristicsandriskprevention;Finally,itproposesrelevantpoliciesandsolutionstotherealestatetrustfinancingrisk.

[Keywords]:RealEstateTrustFinancing;RiskAnalysis;RiskPrevention

目录

1绪论

6

1.1研究背景和意义

6

1.1.1研究背景

6

1.1.2研究意义

6

1.2国内外研究现状

6

1.2.1国内研究现状

6

1.2.2国外研究现状

7

1.3研究内容与方法

7

1.3.1研究内容

7

1.3.2研究方法

8

2基本概念与理论基础

10

2.1基本概念

10

2.1.1房地产信托融资

10

2.1.2房地产信托融资风险

11

2.2理论基础

12

2.2.1房地产信托理论

12

2.2.2风险管理理论

13

3我国房地产信托融资风险识别

15

3.1系统性风险识别

15

3.1.1政策风险

15

3.1.2经济运行周期风险

15

3.1.3利率风险

15

3.1.4房地产市场供求风险

16

3.1.5法律风险

16

3.2非系统性风险识别

17

3.2.1项目风险

17

3.2.2经营风险

17

3.2.3流动性风险

17

3.2.3信用风险

18

4我国房地产信托融资风险存在问题

19

4.1房地产信托融资法律不完善

19

4.1.1信托登记缺陷明显

19

4.1.2房地产信托相关制度不够完善

19

4.1.3信托财产带来导致法律风险存在

19

4.1.4信托收益问题严峻

20

4.2房地产信托融资监管机制不健全

20

4.2.1监管立法层次低，普适性不强

20

4.2.2与信托业天然“混业”的属性特征相冲突

20

4.2.3监管专业化程度不高

20

4.3房地产信托融资渠道单一

21

4.3.1对信托融资机构融资过度依赖

21

4.3.2房地产预售风险大

22

4.3.3直接融资难度大

22

5我国房地产信托融资风险防范的对策建议

23

5.1完善房地产信托融资法律法规体系

23

5.1.1明确保障受益人权益的立法

23

5.1.2完善房地产信息披露制度

23

5.2加速房地产信托融资市场的融合

23

5.2.1建立信托产品二级市场

23

5.2.2实现信托产品交易市场的融合

24

5.3建立房地产信托融资监管机制

24

5.3.1增加金融混业的规模和比例

24

5.3.2建立专业和相对独立的监管部门

25

5.3.3建立风险预警机制

25

5.4提高房地产信托融资风险管理水平

25

5.4.1加强第三方保证

25

5.4.2设立危机预警点和止损点

26

5.4.3提供抵押或质押

26

5.4.4控制项目公司股权的交易

26

6结论

27

致谢

28

参考文献

29

1绪论

1.1研究背景和意义

1.1.1研究背景

在中国目前的房地产融资主要是以银行信贷为主要融资方法，其他融资方法作为辅助方法。房地产业发展越来越繁荣，而且需要极大的资金帮助，可是房地产企业的资本来源单一，通过银行信贷的方式无法取得足够资金，而且巨额贷款将面临较大风险。实际上，我国目前还存有大量民间资本，但是没有合适的投资渠道。房地产信托以其特点吸引了不少房地产企业还有投资人的目光，房地产信托随着时间快速发展，规模也越来越大。

因为房地产信托的迅速发展，政府出台了相关通知以提高房地产企业的门槛，其贷款融资收到阻碍，于是信托融资就成为有关企业和投资者的首选，房地产信托产品比例也越来越大。2008年，美国经济危机影响了我国经济，房地产信托融资风险规模收到影响，逐渐缩小。但是近几年经济恢复，房地产信托市场慢慢回温，整体看来，我国房地产信托市场经历了先伏后仰的发展阶段。

由于房地产信托规模扩张过快，相关规定无法对其进行制约，房地产在进行信托融资的同时依然面临极大风险，所以有效防范房地产信托融资风险已经是房地产业发展的关键。

1.1.2研究意义

当前，房地产信托以其灵活性受到了很多投资人和房地产企业的青睐，而且配合相关调理条规，房地产信托在稳定国家金融体系等方面有着重大意义。所以对房地产信托融资中所存风险进行研究，可以促进房地产业健康发展。以研讨探究融资风险相关理论为基础，兼顾现阶段房地产业融资风险的实际情况，对该风险的类别和形成原因进行归纳总结，在此基础上借鉴国内外得成功经验，希望以融资方式的相关研究对房地产企业对融资渠道多元化探索并对房地产企业进行融资决策提供参考，进一步提高企业实力，提高盈利能力，保障房地产业稳定发展。

1.2国内外研究现状

1.2.1国内研究现状

由于国内接触房地产金融的时间相对较晚，各方面的研究尚处于起步阶段，许多理论尚未成熟。2006年，徐景辉对房地产金融风险的防范与管理进行了相关论文发表，他认为目前房地产金融风险极大，需要对其进行风险管理，提出了发展住房公积金制度、房地产信托住房抵押二级市场制度。徐景辉.房地产金融风险评价及防范对策研究[D].东北农业大学.2006

2009年，刘小平根据房地产业资金规模庞大等特点，首次在其著作中提及了放款金融管制的概念，在此基础上全面提高银行工作人员的业务能力。刘小平.营造良好的风险文化氛围强化金融机构的风险管理——《风险管理实务》评介[J].中国金融,2000(3):60.

房地产从取得土地到项目开发建设，需要经历不同阶段，各阶段的资金来源也不一样。主要可以分为两个部分：第一个是建设前，资金主要来源于企业自有资金；第二个是建设中，这个部分需要较大的资金作为基底。除此之外，随着项目的建设，房屋开始预售，来自买房者的定金和银行的按揭贷款也是重要的资金来源。

在中国，采用预售形式的房产有70%，其他资金来源占资金来源总额40%以上，这部分的资金基本来源于买房者的定金、银行的按揭贷款和所施工方的应付款项，这充分体现了市场和销售对于房地产产业发展的重要性。综上所述，对于我国境内的房地产产业而言，贷款是其主要的融资手段，除此之外，该行业的资金来源途径还包括外资、自筹资金等。

1.2.2国外研究现状

在房地产新型融资方式这方面，由于国情的不同，海外各国对于如何防范房地产企业金融融资风险已经展开了如火如荼的研究，并且收效颇丰。1921年，美国学者奈特公开发表了《风险、不确定性与利润》一文，系统论述了风险和不确定的关系。弗兰克・奈特,奈特,郭武军,等.风险、不确定性和利润[M].华夏出版社,2013.

1965年Sharpe和Lintner共同构造资本资产定价模型。邱宇,王晓宇.将资本资产定价模型用于我国金融市场[J].中国市场,2007(52):64-65.

1976年罗斯构造套利定价模型。斯蒂芬・罗斯.资本资产定价的套利理论[J].经济理论杂志，1976.

1998年Young提出最大最小模型，他的观点是投资者总是规避风险，根据风险大收益大的，风险小收益小的原则，投资者会选择风险小收益大的方案。万丽英,李兴斯,张新芬.证券投资组合一种多目标优化模型及其算法[J].数学的实践与认识,2010,40(24):9-14.

发达国家都依据基本国情计划并实施了相应的房地产融资模式。新加坡由于是个具有高效廉洁政府而且是典型小型开放经济的国家，适合通过强制储蓄的方法来进行资金的融通与市场的规范，如中央公积金制度、政府公营的政策性融资机构等；日本因受到战争重创，住房资源严重短缺，需要政府和个人协力发展住房市场，即适用住房互助储蓄、官方与民间混合的融资模式；美国房地产发展市场发达、体系健全而且产品丰富，适合实行资本市场的融资模式，如抵押贷款债券的买卖、抵押贷款证券化等。

1.3研究内容与方法

1.3.1研究内容

房地产和人们的基本的生活需求息息相关，尤其眼瞎很多人穷极一生都只是为了实现一个简单的购房梦，因此房地产也成为我国社会各行各业关注的焦点。考虑到愈演愈热的房价问题，政府也发挥带头作用，颁布了限购令等针对性措施，但在现实中的状况并没有得到良好改善。

本文以”我国房地产信托融资风险及其防范探究”为研究对象，是基于以下几点考虑：

第一，在近几年来，我国房地产市场“供需两旺”特征过于明显，而一般情况下，市场并不会自发形成这样的趋势。综合分析发现，现阶段，我国房地产的发展波动较小，一直处于有条不紊的稳步发展过程之中。但这并不代表房地产行业在我国的发展已经尽善尽美，房地产市场依然存在着隐患，重点表现在房地产供需失衡：一方面，房地产开发投资与土地购置保持热度；另一方面，市场需求逐渐回落，造成了供过于求的现象。这个现象容易造成房地产空置的现象，即房地产经济崩溃。为了防止这种状况的发生，只有彻底实现房地产商品并实现房地产经济外生撑持内生的可持续发展。

第二，我国房地产信托融资仍然存有大量问题。尽管历经十几年的发展，我国房地产信托融资体系已经有了基本构成并得到了高速发展，但是目前我国的房地产信托融资在实际运作中仍然存在阻拦成长的问题。一方面是房地产金融的主体过少。历来，我国银行对房地产领域的贷款更多是以房地产开发商为主要对象，虽然这两年以消费者为对象的住房信贷得到了发展，但是在总体规模来看仍然相对过小。对于商业银行来说，在实际操作中难免会遇到财务方面的苦难，尤其是在现在我国局面存款日期逐渐短期化的状况下，银行在平衡资金来源短期性以及资金运用长期性方面面临严峻考验。因此，只靠银行方面来支持房地产发展的情况已经越来越难，必须想办法找到替代融资方法。

第三，我国房地产信托融资的风险种类多。近几年，得益于房地产市场的良性发展，一方面可以促进房地产行业的供需平衡，另一方面则能够为银行信贷分担部分压力，在转移重心和完善结构两方面提供了极大帮助。但是，在房地产信托融资的风险方面，并不容忽视。曲世军.中国房地产金融风险判断及防范体系架构研究[D].东北师范大学,2008.

一方面，房地产开发投资资金来源对于银行过度依赖，目前房地产开发投资资金仍然有百分之二三十来源直接来源于银行贷款；另一方面，开发商预付款首要是房地产开发企业拖欠施工单位款项和供货商的质料款等。此外，对于房地产行业来说，不按时支付工程款和质料款的现象已经屡见不鲜，这些款项绝大部分都是来源于银行贷款，而一旦开发商等主体在此后的环节产生经营等负面问题，那么这些贷款就会相应的转变为不良贷款，风险被彻底显现出来。

因此，我们必须在我国房地产信托融资风险及其防范加强研究。

1.3.2研究方法

本文主要采取一下集中研究方法：

（1）文献分析法

文献分析法是依据一定的研究目的和内容，对相关文献进行搜集、整理、归纳并分析的方法。文献分析法是一种对目的的历史以及现状进行了解，在此基础上对研究目的形成自己的主观认识的一种研究途径。

（2）经验总结法

经验总结法对实践操作中的详细情况，举行归纳分析并使其上升为经验的一种方法。总结经验改进不足是人类史上长期运作且有效的方法之一。

（3）宏观与微观分析相结合

房地产信托融资问题是一种触及宏观和微观两方面的问题。在宏观角度上，主要体现在房地产市场和金融体系的运作方面，也涉及到相关政策因素；在微观角度上，主要体现在微观经济主体的预期以及市场行为，只有把宏观分析以及微观分析相互结合，才能将问题分析得更加透彻。

2基本概念与理论基础

2.1基本概念

2.1.1房地产信托融资

（1）概念

房地产信托指房地产开发商经向社会发行信托计划融资，将多个指定用处的信托资金集合起来，并借助信托公司的专业理财上风与运用资金的经验，在此基础上拥有综合实力较强的资金组合，接下来则是发挥股权投资等方式的作用，将信托资金运用于实际的房地产开发项目，通过这些手段保障委托人的开发收益。马卫周.房企融资模式思考[J].城市开发,2012(6):50-51.

（2）房地产信托融资的特征

1）房地产信托融资方式的优势

房地产信托融资方式灵活。房地产信托融资方式与传统融资方式比拟，这种方式可以依据房地产企业与项目的不同而选择适合自身情况的信托产品。比如说在房地产开发项目过程中，如果遇到了资金缺乏或者消费情况无法达成预期消费的情况时，会出现”烂尾楼”现象，根据这点，信托机构可以根据这个问题的实际情况设计可以解决这个问题的方法和信托产品，以减少信息不对称的风险，为房地产企业开发中各种问题提供适宜的解决方法。

房地产信托融资方式往往可以节省一定的财务支出。一般情况下，和其他方式相比，房地产信托融资可以在生产经营等不同环节所指出的费用较少，因此可以节省很大一笔财务开支。比方说信托机构持有房地产企业的部分股权，将其作为依据向银行进行借款，促使房地产开发项目可以顺利进行，接下来能够在营销环节实现所有成本的回收，进而实现获利这一直接目标。由于融资周期和之前相比有所缩短，因此对于资金回报收益有很大的促进作用。

2）房地产信托融资方式的劣势

房地产信托融资期限短。2002年，房地产信托业在我国的发展开始起步，经历了十几年的时间，周期较短仍然是我国房地产信托业的缺点。在市场流通中交易规模最大的是为其一到三年额信托产品。再考虑到房地产项目开发对资金长期的需要，信托产品周期短在一定情况下无法满足房地产企业开发的要求。

房地产信托融资领域的产品流动性较强。在我国，为了加强对信托行业的统一管理，出台了明确的信托法。该法律对信托的最低投资额度做出规定。由于涉及的资金额度较大，所以信托融资不可避免的表现出了一定的私募性，所以其在市场上的状况并不好。每一个独立的信托产品设计的金额都不小，而且具体数目存在区别，没办法进行取代。另一方面，法律规定，禁止在公众视野中宣传房地产信托产品，无法吸引消费者和投资人，在某种程度上增加了成本，而且降低了流动性。

（3）房地产信托融资的动因

1）保障房地产企业长期活动的资金需求

房地产业与其他行业最大的不同就是长期性。在房地产业的发展过程中，对资金的需求并非短期的，而是具有长期性和连续性，信托机构必须提供长期且稳定的资金给对应的企业，才可以完成资源的合理配置，并采取相关措施将短期资金转化为长期资金，对于房地产业来说，信托融资是一个无法忽略的适宜融资模式。

2）保障房地产专项项目的资金需求

房地产在保持稳定持续的资金流通是，还需要对一些相干项目加以支持，比如说住宅建设等。建设房地产专项项目需要与之对应的专项资金，如针对居民住房建设的住房基金筹募。信托融资对此极具优势，可以根据委托人的不同需求，设计符合其需求的信托计划，以推动房地产项目的进行。

2.1.2房地产信托融资风险

（1）概念

信托融资风险即为企业因为信托融资而激发的风险，因企业应用融资资金与其预期不符而激发融资风险。杨国通.企业集团融资管理与风险应对策略[J].经贸实践,2016(5):68-69.

在企业风险中，信托融资风险是一种具形态的风险，不同企业采取的信托融资方式不同，其终究风险形式也将随之转变。

（2）特点

房地产信托融资具备风险阻隔功能。这个特色源于信托财产的独立性特征，最明显的体现在受托人的责任有限度方面。现阶段，我国房地产信托融资风险方面采纳的积极行为有财政支持、第三包担保、银行信誉以及资产典押。

（3）主要影响因素

我国房地产市场与国外房地产市场受环境影响都很大。以下将从政策环境因素、金融市场因素、土地政策因素以及税收政策四个方面分析房地产信托融资风险。

1）政策环境因素

我国实行社会主义基本制度，国家宏观调控对房地产市场的影响不容忽视，政策的颁布能够及时调控房地产市场，但也在同时影响着房地产信托融资。从2003年开始，我国开始出现非理智投资，房价迅速上涨，为抑制房价持续上涨，中央政府陆续发布了一系列调控手段。包罗了2010年的”国十一条”、楼市”限外令”、部分城市发布”限购令”；2013年颁布”国五条”。多项宏观调控方法的颁布对房地产行业融资的难度上升。

2）金融市场因素

我国政府在当前符合市场经济的前提下，以市场为载体对房地产市场进行了想干调控。然而因为我国的利率还未属于完全市场化，需要结合金融和财政相关政策来带动市场的反应。在财政方面，我国规定了房地产企业进行开发投资的最小投资额，以避免房地产冲动投资的局面，在整体上也有利于我国经济的稳定；在利率方面，中央银行提高了商品房按揭贷款利率，这个措施提高了贷款成本，从而抑制炒房的情况。

3）土地政策因素

房地产项目的开发都是由能够买进的土地面积决定的，当政府减少出让土地，会对房地产企业开发投资造成影响。我国政府对土地是十分重视的，对土地在房地产企业开发方面的使用是有明确规定的。

4）税收政策因素

当局对房地产企业征收的税费偏高，使得房地产企业所缴税收占房价的比例偏高，这致使房地产企业开发投资成本上升，增加房地产企业的负担，信托融资风险增大。

我国房地产信托融资风险受上述四个因素影响，许多企业在造成损失后才想办法转移风险，而不是在损失造成前就规避风险，缺乏对信托融资风险的事前分析，造成风险控制之后，并导致处理风险的能力降低。

2.2理论基础

2.2.1房地产信托理论

信托制度产生于古埃及文明和罗马文明。信托既是一种法律行为，也是一种特殊的财富管理方式，不同国家之间的文化及发展差异决定了信托法在不同国家的发展，在中国，信托制度的发展一波三折，终于到现在，中国也建立了一套极具中国特色的信托制度。到了实践环节，房地产信托的操纵非常灵活，涵盖规模普遍，其主要有信托受益权转让等几种不同的模式。

房地产信托贷款融资模式

这个模式是信托公司采取最为普遍的模式，也是最有效率的融资方式。房地产信托贷款融资模式是社会投资者将信托资金交予信托机构，并有信托机构经由典质贷款的方式贷给房地产开发商，在合同规定的时间点，开发商将本金与利息付给信托机构的模式。王欢.我国房地产信托业务的风险分析与控制[J].企业文化旬刊,2014(3).

从本质上说，这种模式与房地产开发商直接向银行申请抵押贷款的性质相同，不容的是融资成本往往高于银行信贷。融资成本之所以高于银行信贷是因为通过这种融资模式，投资者可以选择多种不同投资渠道，而且这类信托计划提供足够高的回馈和安全性。

房地产股权投资类信托模式

这种模式发生的原因是房地产开发商的自有资金没法达到法律规定的30%，而房地产开发商为了开发项目，经由扩大股份，开发商可达到法律规定以开发项目。这种模式使得信托机构以股权投资的体例，通过阶段性持股帮助房地产开发商到达符合规定的贷款前提。在这种模式下，信托机构并不是实际上参与企业的经营活动中，而只是与企业签订相关合同，在约定期限内由房地产开发商承诺按照一定比例的回报，确保信托资金委托人可以回收本金和收益。

从根本来说，这种模式是一种布局型信托融资模式。虽然信托机构不参与房地产开发商的日常经营活动，但是信托公司在重大决策上拥有决定权，以确保投资资金的稳定运作。信托机构需要对项目本身进行分析，判断其是否有市场前景，以保证在股权转让退出有困难时，可以通过拍卖等手段收回。

（3）房地产财产类信托的运行模式

财产类信托融资最为普遍应用的是财产收益权让渡模式。王韬.房地产企业的融资创新分析[D].天津大学,2009.

这种模式是指信托机构受让房地产企业特定资产或其他衍生资产将来的收益权，房地产开发商在合约商定时间点向信托机构支付投资溢价并到期回购信托机构特有的特定资产或其他衍生资产收益权。

这种模式多会运用租金收益权、股份收益权等方法开展信托融资。在这种模式下，项目公司是独一的财产委托人，信托融资并非先筹募资金，而是在代办署理让渡委托人的收益权以前先获得委托人的委托。从项目公司角度出发，以对未来收益权为目的来进行融资，以确保项目本身的顺利开发，虽然转让了收益权，但是通过认购依然可以享有利益的分配；从投资者角度出发，项目公司认购在收益分配的时候后于优先级收益权，是以投资者可以优先取得好处。

（4）房地产混合型信托的运行模式

混合型信托模式是一种连系了资金类信托和财产类信托的模式，这种模式可以根据相异时期的特别情况，灵活迅速决议资金的运作方式与退出方式，是一种极具灵活性的模式。从未来的发展趋势来看，混合型信托模式对经济发展有极高作用，在未来有较大的发展前景。

2.2.2风险管理理论

风险管理的主要作用即归纳总结风险的特点和风险管控的具体途径，究其本质而言，其是一个管理风险的具体过程，往往是直接的风险管理单位综合通过风险的识别、衡量等各个环节，在此基础上实现对风险的全方位控制，同时将风险带来的损失限制在较低水平。

风险管理作为一个独立的学科和统一的管理实践，最早可以追溯到20世纪中叶的英国。在当时，英国的特许保险学会对何为风险管理做出了具体的阐述：”就宏观角度而言，风险管理就是全权掌握有关活动的计划、处理和控制权，将一些不确定因素带来的负面影响降至最小”。SmithM·L．RiskManagementLadInsurance[M]．NewYork，McGraw-HillInc,1998．

在《风险管理基础》一书，美国人克里斯蒂则对于风险管理有如下定义：“风险管理往往是以企业以及相应的组织为主体，它们为了减少偶然损失对其所得资产等因素带来的负面影响而采取的针对性措施。”在《风险管理与保险》一书中C·小阿瑟·威廉斯，迈克尔·L·史密斯．风险管理与保险[M]．北京：经济科学出版社，2000.

，作者威廉斯和汉斯则有这样的观点：“所谓企业风险，即企业通过对风险进行衡量等针对性处理，力图花费最少的代价，然后实现将风险的潜在损失降至最小，其是一种对风险进行科学管理的方法”。

大多数时候，可以这样来理解风险管理：简而言之，风险管理的本质就是管理活动，而且一般以企业的软资产作为管理对象，管理主体则统筹全局，全面分析管理对象可能存在的种种风险，包括过去已经体现出来的风险，同时兼顾其中存在的不确定性和限制性，为限制风险的产生而制定针对性措施；或者在风险已经不可逆转的情况下，寻求具体的途径，力图在付出很少经济代价的前提下，避免出现较大损失。

而对企业来说，风险即在日后的生产经营活动中，有可能威胁企业目标实现的潜在因素，这些因素往往具有很强的不确定性。因此，为了保障企业战略目标可以如期实现，同时减少经济损失，企业是必须要对风险进行全方位的管理，提高自身的风险管理水平。

全面风险管理是现阶段风险管理的最高水平，但二者都是现代的风险管理的直接手段。因此，就这个角度而言，风险管理即想要将企业所面临的风险进行严格管控，禁止其突破企业战略的范畴，从过程、途径和体系等不同方面助力于企业经营目标的实现张志明.企业风险管理框架简介[J].财会通讯,2004(15):58-59.

。

风险管理是一种理念，一种为了加速实现直接利益主体经济最大化的理念，在分析企业未来的发展时，兼顾各种不确定性因素的影响，这些不确定因素不仅来自企业内部，也有很大一部分则是来自企业外部。而随着经济和社会的发展，人类所处的宏观经济环境也和以前截然不同。尤其是对于企业而言，在这样的环境下生存和发展，就必须面对来自企业内外部的不确定因素，并且采取合适的手段处理这些因素带来的问题。

风险管理的核心是对风险进行管理，但是由于风险的范围较大，导致企业对其的管理难度骤增，所以企业务必将风险管理的途径应用于在企业管理的不同阶段，只有这样，才能有助于提高企业各个环节的管理水，进而致使企业整体管理质量得以提升。

3我国房地产信托融资风险识别

3.1系统性风险识别

3.1.1政策风险

政策风险是政策的变化导致房地产市场价格波动，从而产生的风险。从2015年3月份开始，国家多次上调利息，房地产企业获得资金的成本变高，资本成本的提高会使得房地产市场价格的必然上升。国家政策会根据国内的情况不断的做出调整，有的利于房地产企业的发展，比如宽松的货币政策；有的不利于房地产企业的发展，比如紧缩的信贷政策。为了适应当前的市场，追求长期的发展，房地产行业要随时关注政府政策，做好防范工作。

3.1.2经济运行周期风险

经济运行周期风险是指经济周期性的变化带来的风险，对于房地产企业而言，不能过度跟风，要分析判断好当前的经济形势，不能在经济过热时，大量的进行房地产项目的开发，这样会导致成本的提高，经济运行周期变化并不直接对房地产企业产生影响，而是通过一系列的经济指标来影响房地产企业的发展。

经济增长使得国民经济进入了高速发展时期，政府将通过高利率和通货紧缩来抑制经济过热。首先是房地产投资和消费需求逐渐减少，房地产销售受阻，，房地产行业的社会资源的减少，会导致房地产市场相对萎缩。现阶段，我国经济发展的波动较小，主要是经济增长正在放缓，产业结构正加速调整，新兴产业价值程度不断上升等。经济的下行会结束房地产行业爆发式增长的年代，房地产行业的发展会趋于稳定，慢慢地回归理性发展水平，这对房地产企业来说，是个很严峻的挑战。

3.1.3利率风险

利率风险是指利率的提高带来的融资成本增加的风险。信托产品一般属于固定收益产品，市场利率下降，此时，项目公司的融资成本急剧上升。大多数时候，那些选择信托计划进行融资的企业，可以在信托计划成立一段时间后(通常为一年或一年半)，提前还本付息。对于房地产信托来说，宽松的货币政策，使的房地产信托融资利率下降，最终回归到合理的水平。一方面，融资利率的下

降使得房地产企业融资成本降低，所获得的利润自然也会提高；另一方面，利率的下降使得房地产信托产品失去了原来的优势，投资者将自身的资金投资到利润更高的产品中去，这会影响房地产企业信托融资的效果。

3.1.4房地产市场供求风险

房地产市场供求风险即因为房地产市场供求关系的波动而导致的有关风险。一旦市场出现变化，也会影响到房地产市场供给和需求，供给和需求的变化必然导致房地产价格波动的变化。房地产市场的供给不足、需求过度会使房地产价格迅猛增长，要解决目前房地产市场过热的问题，必须同时关注供给与需求两端，使供给与需求能够达到平衡，从而促进房地产市场的平稳健康发展。

一般情况下，市场供求风险都通过具体的市场供求关系、行业竞争表现出来，由于这两个因素的波动会导致房地产行业发生相应变化，导致投资项目难以达到计划的水平，而此时，想要回流投资资金已然不切实际，所以造成资金周转不灵的风险。且在经济发展的推动下，人们对于栖身情况有了更高的需求。这也是为何近年来房地产行业竞争剧烈的缘由，消费者的消费观念对房地产业的销售情况造成直接影响。因为房地产项目的开发需要较长时间，但是在开发环节，房地产发展情况与消费者在房地产的消费需求也将随之变化，所以对于开发商而言，往往难以获取市场发展的详细信息，因此也就无法在项目规划过程中对市场前景做出相应的预测，因此产品投入市场以后很可能出现价格较低等负面问题，最终限制投资收益整体水平的提高。

3.1.5法律风险

法律风险即因为合同有悖于具体的法律规定或文件在表达环节出现问题而出现的风险。

我国的信托法律发展起步较晚，至今发展仍不成熟，导致很多负面问题长时间得不到解决。一般情况下，如果法律的缺陷直接导致信托合同出现相关问题，只是合同双方最终难以按照合同履约，加大信托受益的不确定性，这就是所谓的信托风险。此时，假如不能采取针对性措施维护信托关系中直接责任人的利益，就会导致法律矛盾出现，给信托公司的形象和声誉带来负面影响。现阶段，我国信托法律风险有：

第一，在房地产业遭受的宏观调控力度较大时，信托公司往往会想方设法规避监管，于是他们往往选择钻法律的空子，进而设计全新的信托产品。

第二，在信托产品中，有很大一部分都是属于不动产，例如土地等，这些产品天生就缺乏相应的流动性，而且有没有完善的法律武器做后盾，无效担保出现的可能性较大。假如政府机关出面进行宏观调控，严格限制土地的变现交易，那么就会产生担保失效的后果。

第三，信托财产登记没有具体的法律指导。现阶段，我国法律还存在明显的缺陷，信托财产登记就属于现阶段法律的盲区。如果在现实中出现法律矛盾，尚未登记过户的房地产连最基本的抗辩权都没有，有很大的概率出现风险。

3.2非系统性风险识别

3.2.1项目风险

对于信托投资基金来说，主要会以两种不同的途径参与房地产业，并且在房地产开发过程中扮演相应的角色。而房地产开发领域往往成为绝大部分房地产信托投资基金产品的流向，大多投资于房地产开发领域。由于一个完整的房地产开发周期往往需要经过从立项到管理等多个不同的环节，所以该领域存在的风险同样种类繁多，必须对各个项目风险引起足够重视。首先，在项目选择方面，项目风险体现得较为明显。假如项目自身就存在资金链断裂等问题，那么即使投资基金产品实现了百分百规避风险，项目自身固有的问题往往是客观存在、不容忽视的。其次，体现在风险控制方面。一般情况下，信托公司都会为了控制风险而采取针对性措施，例如调整抵押率等，可是这些措施都有自身无法避免的天然缺陷。而且只有项目工程顺利验收以后，反复抵押权的实现才有保障，一旦工程在建设阶段出现任何负面问题，导致验收无限延期，那么抵押权的实现也就不切实际。

3.2.2经营风险

房地产行业往往综合性较强，具有涉及大量资金的周转，并且需要付出很长的时间代价等特点。政策的波动势必会导致该行业带来相应的调整。除此之外，市场、人口、消费者购买力等因素都和该产业的发展息息相关，一旦某个因素出现大幅波动，就会为房地产行业带来一定得风险。

第一，市场供求变化。一旦市场上的房地产产品出现供大于求的现象，就会导致空房率增加，进而无限延迟资金回流的周期。而且供需变化还会带来相应的连锁反应，比如建材价格变化等，在此时，房产的价格和租金就会深受影响。

第二，房地产企业融资结构存在缺陷。众所周知，房地产行业往往与高负债的财务并存。对于房地产企业来说，在最初的开发环节，绝大多数都会选择银行贷款这一手段进行融资，然后在具体的销售环节获取利润，偿还贷款。在经济蓬勃发展时期，这样的融资方式可以为企业带来巨大的经济效益；可是，一旦到了经济萧条时期，此举的弊端就会显露无疑，导致企业资金链断裂，甚至关系到企业的生死存亡。

3.2.3流动性风险

流动性一直是房地产信托投资基金的天然缺陷，因此信托财产往往需要面临相应的流动性风险，主要体现在信托财产流动性风险和信托产品转让风险两个方面。首先是信托财产流动性风险。对于信托财产来说，其表现载体一般都集中为土地、房屋等实体。因此，一旦出现融资方拖欠本息而且受托人行使抵押权也受阻的情况出现，那么就有很大的可能性出现流动性风险。其次是信托产品转让风险。我国法律明确规定，公共媒体严禁宣传信托产品，因此该产品的普及度有限，这直接导致转让信托产品时需要付出比一般基金更多的代价；另外，现阶段的法律对于信托公司的各方面做出严格的规定，尤其是严格研制了其发行资金信托产品的具体途径，禁止通过委托投资凭证等途径来发行，导致其流动性进一步减弱。

3.2.3信用风险

投资者的信用风险主要表现为指提供信托财产违法法律规定。《信托法》对信托财产进行了严格限制，即必须是投资者本人的资金才能信托。在信托成立的情况下，如果该信托行为会损害到债权人的合法权益，那么债权人可以向法院申请，将该信托撤销，此时，对于信托公司来说，其制定的信托计划就深受影响，难以如期实施。除此之蛙外，信托公司的信用风险一般表现为两大方面，分别是道德风险和违约风险，前者指的是信托公司道充分利用信息不对称的影响，一心只顾谋取眼前利益，有时甚至不惜以损害投资者的利益为代价，比较典型的有信托资金挪用。违约风险即对于投资者来说，没有在规定的时间内受到自己应得的信托资金和信托收益。

对于房地产商而言，信用风险的来源包括：①在业务运作前，房地产商没有按照规定给信托公司提供猪呢是有效的材料，利用虚假材骗取财产，导致信托公司出现严重的信托财产损失；②在运作环节，只顾眼前利益，忽略合同的规定，违约使用信托资金，导致出现信托财产损失；③在信托业务项目后，枉顾合同的规定，没有在合同期限内给信托公司返还相应的信托财产及收益，给信托公司带来财产损失的危险。

4我国房地产信托融资风险存在问题

4.1房地产信托融资法律不完善

在法律方面，对于房地产信托融资的规定还很少，尤其是针对房地产信托合同的规定很有限，因此经常会出现很多法律纠纷，有时甚至出现履约受阻的情况。除此之外，在信托融资领域，由于不按法律规定而导致的矛盾现象屡禁不止。现阶段，我国和房地产信托有关的法律主要有《中华人民共和国信托法》等。

在信托涉融资领域，牵扯到的直接利益主体过多，有关法律法规又存在很多不明确的规定，一旦哪个环节的处理出现问题，都会引起不必要的法律纷争，进而影响到房地产企业的政策经营管理活动。现阶段，越来越多的金融信托投资公司选择进军房地产市场，全新的房地产信托产品层出不穷，同时也引起了社会的关注，越爱越多的资金不断涌向房地产业，房地产信托融资法律的缺陷也逐渐显露无疑。

4.1.1信托登记缺陷明显

在信托法中，明文规定了需要对信托财产进行必要的登记，只有信托登记符合法定程序，信托才能具备相应的法律效应，在实际的经营活动中发挥作用。可是在这些具体的法律中，都没有对信托登记得细节作出详细的规定，仅仅从宏观方面对信托登记作出模糊的要求，关于登记的具体途径和范围、以及具体的登记主体等很多细节都没有在法律条款中予以说明，因此这不管是对信托公司还是具体的房地产企业来说都产生了很多不必要的麻烦，因为没有针对的法律文件作为指导，在信托实务中娃娃会面临诸多问题。

4.1.2房地产信托相关制度不够完善

在《信托法》中，对于资金信托主体做出了严格的规定，即资金信托有且只有一个合法的受托人，即投资信托公司。如果资金信托选择的其他主体作为信托人，那么该信托行为是不合法的，也不能够享受法律提供的保护。除此之外，法律还规定对于房地产自己设立的设立房地产信托，在法律中往往不被认可。由于上述规定的存在，因此相应的信托法律风险也难以消除。

4.1.3信托财产带来导致法律风险存在

法律规定，禁止将信托财产和委托人以及受托人的个人财产混合在一起，必须对二者进行严格的区分。信托财产的范围往往包括信托资产以及其投资方面的有关收益。所以，不能把资产所有人自身的个人财产和具体的信托财产混为一谈，而要对二者进行科学的区分，同时还要区分项目投资带来的信托收益和项目主体的个人财产，很多人也将其称之为信托财产的“破产隔离”作用。如此一来，就可以很好地避免不同主体财产发生财产危机而发生连带损失、危及到信托财产的现象。不然的话，信托财产就会面临严峻的法律风险。例如，信托公司将信托资金投资于具体的一个公司某些股权，一般情况下，信托股权与一般股权都会同时存在，此时，必须对公司的经营活动进行规范化管理。按照法律规定，信托资金的适用范围仅仅局限在信托投资领域的业务，在此基础上实现明确区分信托股权与其他股权。

4.1.4信托收益问题严峻

信托收益是投资者获得投资回报的主要途径。按照法律规定，对于信托公司来说，禁止向投资者做出资金百分百安全的承诺，同时也不可以向投资者保障资金的基本回报。所以，这也是投资者和受托人高度专注的法律风险。另一方面，房地产要为投资者的信托收益做出保障，一旦房地产企业无力按规定偿还信托资金的本金，就会面临严峻的法律问题。

4.2房地产信托融资监管机制不健全

4.2.1监管立法层次低，普适性不强

信托与托管以及代理三者之间往往息息相关。采取何种途径监管所有参与方式极为重要，一旦监管整体水平较低，就会导致出现诸多不良资产，直接阻碍着金融业的良性发展。现阶段，银行、保险等不同行业都采取了分业监管的方式，但是监管者和经营者缺乏相应的权威性，此现象不符合信托市场一体化的趋势。

4.2.2与信托业天然“混业”的属性特征相冲突

现阶段，不同行业都形成了各自的监管体系，，虽然很好的实现了分工，但是合作的程度很低，各个不同体系之间的沟通有限，信息共享程度很低。在金融形势不断出现波动的背景下，上述问题将会直接影响到金融监管的有效性。一般情况下，信托业即包含了金融机构的一切信托业务，除非出现特殊情况，经营信托业务才会由单一的机构负责。但是在我国，一方面使用分业经营和分业监管体制隔离了信托业与其他金融业，另一方面则是全力促使信托业金融功能的发挥，这与客观规律不符。

4.2.3监管专业化程度不高

信托随着金融市场的发展逐渐出现，并且发展为现阶段重要的金融业务。要想促进信托业务金融的产业化，就要制定针对性的监管机构，并且确保该机构具备一定水平的专业化和独立性，只有这样，才能有效排除市场障碍，很好的弥补市场缺陷。可是我国却不一样，信托业监管机构一直没能获得应有的独立性，而是依托于银行业的附属下，不仅独立性无法保障，专业化水平也非常低。

4.3房地产信托融资渠道单一

目前房地产开发企业一般将信托机构看成是一种特别的贷款发放机构，通过募集获得的资金一般集中投资于一个项目。在整个借贷过程中，房地产开发企业等于是把信贷机构看成是银行，以项目获取投资人的资金，然后将这笔资金应用于项目当中，没有体现信托分解还有金融风险的意义。从资金使用方法来看，大多数房地产信托产品是贷款型信托产品，以2013年为例，一共发行贷款型信托产品1650个，占当年房地产信托的35.23%，资金规模3499.23亿元，占当年房地产信托的32.82%，这说明贷款仍然是房地产企业在信托资金方面上的主要运用方式。

表1

2013年房地产信托资金运用方式统计表

资金运用方式

产品数量（个）

资金规模

（亿元）

平均规模

（亿元）

所占比例

（%）

贷款

1659

3499.23

2.11

32.82

股权投资

317

1518.78

4.79

14.25

权益投资

1456

3197.86

2.20

29.99

组合投资

605

1303.61

2.15

12.22

其他投资

646

1142.70

1.77

10.72

合计

4683

10662.18

2.28

100

资料来源：2013年集合信托年度统计数据

虽然在目前，我国对金融机构的管理可以有效削弱风险，但是同时也降低了金融行业体系型风险，造成了房地产企业在进行融资方面的困难，企业只能靠银行来取得投资资金。

4.3.1对信托融资机构融资过度依赖

从表2分析，2010年到2015年，资金到位走势基本上是逐年升高的，尤其是在2010-2013年期间，年增长率从14.83%上涨到26.50%，之所以出现了很大的上涨幅度，是因为国家逐步强化了对于房地产信贷范围的限制，导致其在贷款环节受阻，被迫开始找寻其他的融资手段，而且海外融资也成长较快。梅瑛.浅谈房地产公司的融资策略[J].湖南财政经济学院学报,2006,22(4):66-68.

表2各资金来源占房地产资金来源总额的比重

指标

国内贷款所占比例

利用外资所占比例

自筹资金所占比例

其他资金所占比例

2010年

17.22%

1.08%

36.52%

45.17%

2011年

15.24%

0.92%

40.85%

43.00%

2012年

15.31%

0.42%

40.48%

43.79%

2013年

16.11%

0.44%

38.83%

44.62%

2014年

17.41%

0.52%

41.33%

40.73%

2015年

16.15%

0.24%

39.17%

44.45%

数据来源：中国统计年鉴

房地产业是一个资金密集度高的行业，当前贷款依然是房地产企业融资成本最小的融资渠道，而其他融资渠道成本固然较高，会极大地影响房地产企业的利益关系。但是我国房地产企业要想真正发挥信托的融资优势，则信托资金运用方式必须从贷款型向权益型转变。可是从信托机构的角度阐发，其是我国房地产行业贷款的首要选择，可是又没有相应的风险分担机制，这也就导致了信托机构首要蒙受房地产融资危险，一旦出现风险则信托机构会遭受巨大损失。

4.3.2房地产预售风险大

对于房地产行业来说，取得融资最优的方法是预售，风险相对不大。但是房地产预售会受到许多影响，如果经济发展一直处于良性状态，很多投资者也会对房地产业抱有足够信心，加大在该领域的投资力度，投资者认为自己的投资在未来享受到增值是很有可能的。而对于房地产企业自身来说，通过预售得到的资金可以用至其他方面，造成循环，是一种比较好的融资渠道。但是因为受到其他因素的影响，房地产企业在开发过程中可能会发生资金不足的情况，这就对投资人造成了巨大损失。而在房地产预售形式上的制度仍然存有漏洞，不排除房地产企业利用法律制度的制度来获取非法所得，进而导致投资者对其失去信任，最终影响了房地产政策的预售融资。

4.3.3直接融资难度大

当前，我国房地产企业会通过上市的方式来追求资金帮助，但是这类方式在我国制度体制上依然有很多方面的限定，导致房地产行业想要通过其他途径实现融资往往困难重重。例如上市融资，对房地产企业的要求不仅仅体现在实力方面，还体现在审查方面，大多数中小型房地产企业不易达成要求。

5我国房地产信托融资风险防范的对策建议

5.1完善房地产信托融资法律法规体系

5.1.1明确保障受益人权益的立法

房地产信托是一种极具风险的一种投资方式，对信托关系中各受益人权益进行保障，是实现房地产信托的目的。沈春女.信托法律制度比较研究——以信托受益人的权利性质为视角[J].学习与探索,2012(7):75-78.

在一些信托业发达的国家，对受益人的利益保障十分重视，美国和日本的相关法条政策都对受益人权益进行充分的保障。美国的法条政策规定如果信托机构将其税前利润的90%及以上分配给投资者，则不需要上缴企业所得税。日本的法条政策则规定受托人使用专业的信托财产管理模式。还有受托人对信托财产进行管理的报告义务以及受益人在信托财产管理方面指令的发布等，都直接体现了我国对于保障受益人权益的重视程度。

5.1.2完善房地产信息披露制度

受托人在接受委任之后，信托财产进行相关的严格区分。考虑到一部分委托人往往会为了眼前利益而滥用此权利，在设立信托之前，委托人应该要对其信托财产信息进行公开，目的是如果受托人的权利受到损害时，可以申请信托设立的无效，以保障自身权益。但是在实践时，法律尚未对信托财产性质进行明确认定，都是完全取决于法律的自由裁量权，目前我国对房地产信托的公开制度还没有涉及信托关系的特别公开制度。

除此之外，《信托法》还有《信托投资公司信息披露管理暂行方法》对信息纰漏有相干规定，但是对信息披露的具体内容并没有确切规定。我国信托融资尚处于初期，产品交易结构相对复杂，而且有的产品使用复杂的难懂的交易信息以躲避监管，或者是在信托产品的介绍环节并没有对相干流程与其风险进行详细说明。完善房地产信息披露制度是保障投资者利益的重要手段。

5.2加速房地产信托融资市场的融合

5.2.1建立信托产品二级市场

证券化创新是改良风险防范体系的重要途径。贾晶.从美国次贷危机反观中国住房抵押资产证券化问题[J].合作经济与科技,2009(3):77-78.

诚如PE基金投资的退出渠道很丰硕，可以经由自身结算、并购、IPO、股权让渡以及管理层回购等多样化本领实现退出。对于提高金融产品的流动性来说，证券化缔造的退出渠道可以发挥很大作用。王欢.我国房地产信托业务的风险分析与控制[J].企业文化旬刊,2014(3).

而且综合分析现阶段房地产信托风险体系却在的缺陷可以发现，为了促进自身风险防范水平的提高，现阶段信托公司的重点就是发挥证券化工具的作用，提高信托产品的流动性。

私募性质的全国性产品的二级买卖市场是信托产品证券化的关键实现方法。选择中低危害的房地产信托产品率先进入交易市场实验，根据实际发展环境的变化进行有步骤地对象范围进行扩大，从而吸引风险特点相似的投资者加入投资。在吸引合格投资人进入市场的同时，监管部门另外还需发布相关评级制度，引领投资人进行正确地信托风险认识。

5.2.2实现信托产品交易市场的融合

西方发达国家的房地产市场稳定且繁荣，归根结底是因为其改良的金融体系。参考全球市场经济国家的房地产金融体制，不难看出这些先进的体质都有如下共性：第一，房地产有多种融资渠道；第二，资本市场发展较为成熟；第三，二级市场具备专业化程度较高的金融评级机构。但是在我国，上述三个领域的整体发展程度都还很低。因此，要积极引进西方国家的成功之道，同时结合我国的实际情况，提高金融产品的创新程度，全面提高房地产金融体制，并且拓展房地产企业的融资渠道，在此基础上有效整合一级和二级市场，最终助力于降低房地产融资风险。

5.3建立房地产信托融资监管机制

对于房地产企业来说，要想提高经营的规范性、有效规避风险、确保业务有条不紊的开展，就离不开科学的监督机制。我们要立足实践，兼顾我国政府的宏观政策以及其他行业带来的影响，再参考国际成功经验的基础上制定针对性的监督体系，确保监管主体的作用得到发挥，避免出现信托自由与监管效率失衡的不良现象，在此基础上助力于的房地产投资信托的可持续发展。

5.3.1增加金融混业的规模和比例

现阶段，金融体系都在不断朝着混业经营的方向发展。为了更好满足市场的需求，信托业逐渐摒弃了现阶段分业经营、监管的模式，进而转向混业经营，同时监管模式也逐渐变为统一监管。在转变的各个环节，要避免出现统一监管和分业监管相冲突的现象。统一监管只是监管模式为了混业经营而作出的针对性调整，是金融体系的大胆突破，并非要创建一个万能的监管机制，统一处理一切金融业务，所以此次改革并不可能导致分机构的监管格局发生彻底变化，增加金融混业的规模和比例刻不容缓。

5.3.2建立专业和相对独立的监管部门

将各个业务的兼顾任务都划分给针对性的专门机关负责，避免再由银行来全权负责我国信托业务监管工作，此举不但难以保障监管的整体效果，而且会导致信托业务难以做出准确的专业定位。同时设置专业的监管部门，还有利于促进信托行业战略目标的实现，为其发展给予针对性引导，另一方面，也能促进信托机构影响力的提升，在法律和宏观政策领域扮演重要角色。

5.3.3建立风险预警机制

预警机制即在信托机构的主导下，采取科学的方法识别和测算风险。而预警机制的功能集中体现在降低风险的不确定性方面，同时逐渐提高风险的确定性，在量化途径的作用下，为风险管理制定更明确的目标。在我国，要想建立专门的公