房地产业税务稽查业务培训指导手册讲解

房地产业税务稽查业务培训房地产业税务稽查业务流程第一章房地产开发基础知识第一节概念名词解释第二节经营的特点第三节基本流程第四节行政审批管理第五节涉及相关法律法规第六节税收管理

第一节概念名词解释房地产开发分类土地开发

房屋开发城市基础设施和公共配套设施的开发

代建房开发第一节概念名词解释土地的开发与经营

企业将有偿获得的毛地，经过拆迁安置，“三通一平”或“七通一平”后，形成熟地，直接对外有偿转让、出租给其他单位使用，这一过程称为房地产的一次开发。所谓“三通一平”是指：水通、电通、路通，场地平整；所谓“七通一平”是指：给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通、场地平整。第一节概念名词解释房屋的开发与经营

房屋的开发指房屋的建造。房地产企业在开发完成的熟地地上继续开发商品房、出租房、周转房、安置房和代建房等建筑物、构筑物，开发完成后，作为商品作价出售或出租，或作为固定资产自用。这一过程也称为房地产的二次开发。第一节概念名词解释城市基础设施和公共配套设施的开发第一节概念名词解释代建工程的开发

代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。如市政工程、办公楼、职工住宅等。第一节概念名词解释

房地产开发企业的资质等级

（一）有100万元以上的注册资本；（二）有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。省、自治区、直辖市人民政府可以根据本地方的实际情况，对设立房地产开发企业的注册资本和第一节概念名词解释

资质等级的开发项目适用范围一级资质房地产开发企业可承担建筑面积在20万平方米以上居住区的开发建设任务，以及其他与其投资能力相当的房地产开发建设任务，技术复杂程度不受限制，经批准还可以承担专门的土地开发任务。第一一节节概概念念名名词词解解释释资质质等等级级的的开开发发项项目目适适用用范范围围二级级资资质质房房地地产产开开发发企企业业可可承承担担建建筑筑面面积积在在20万平方方米米以以上上居居住住区区的的开开发发建建设设任任务务，，以以及及其其他他与与其其投投资资能能力力相相当当的的房房地地产产开开发发建建设设任任务务，，原原则则上上不不得得承承担担专专门门的的土土地地开开发发任任务务和和技技术术要要求求特特别别高高的的建建筑筑项项目目。。第一一节节概概念念名名词词解解释释资质质等等级级的的开开发发项项目目适适用用范范围围三级级资资质质房房地地产产开开发发企企业业可可承承担担建建筑筑在在12万平平方方米米居居住住区区的的开开发发建建设设任任务务，，以以及及其其他他与与其其投投资资能能力力相相当当的的房房地地产产开开发发建建设设任任务务，，但但不不得得承承担担含含有有12层以以上上、、跨跨度度超超过过24米的的建建筑筑物物的的建建筑筑项项目目。。第二二节节经经营营的的特特点点1.开发发经经营营的的计计划划性性、、合合法法性性2.开发发经经营营业业务务的的复复杂杂性性3.开发发建建设设周周期期长长，，投投资资数数额额大大4.经营营风风险险大大第三三节节基基本本流流程程1.项目目设设想想及及可可行行性性研研究究2.项目目立立项项及及企企业业审审批批3.项目目规规划划4.土地地使使用用权权取取得得5.征地地、、拆拆迁迁6.工程程建建设设7.房地地产产经经营营8.物业业管管理理第四四节节行行政政审审批批管管理理房地地产产开开发发的的手手续续房地地产产企企业业在在交交易易市市场场参参加加竟竟标标、、竟竟拍拍、、竟竟牌牌，，取取得得《中标标通通知知书书》后，，即即进进入入前前期期手手续续办办理理程程序序。。在在土土地地交交易易市市场场成成立立以以前前，，房房地地产产企企业业办办理理各各项项审审批批程程序序非非常常烦烦琐琐复复杂杂。。实实行行土土地地招招、、拍拍、、挂挂以以后后，，手手续续相相对对简简单单很很多多。。一一些些前前期期手手续续如如拆拆迁迁、、初初步步规规划划、、选选址址等等由由土土地地储储备备中中心心代代为为办办理理。。第四节行行政审审批管理理房地产开开发的手手续中标的开开发企业业自行办办理的手手续涉及及十几个个政府部部门，但但最主要要的是计计划部门门、规划划部门、、土地及及城市建建设主管管部门。。前期手续续办理，，最重要要的是要要取得以以下四证证：《建设用地地规划许许可证》《建设工程程规划许许可证》《国有土地地使用证证》《建设项目目开工许许可证》第四节行行政审审批管理理取得计划划部门审审批意见见根据《中标通知知书》、《履约保证证书》，向市发发改委提提交《项目意见见书》，取得审审批意见见；提交项目目可性行行研究报报告，取取得《建设项目目投资计计划书》。第四节行行政审审批管理理取得规划划部门审审批意见见主要取得得两证：：《建设用地地规划许许可证》《建设工程程规划许许可证》第四节行行政审审批管理理取得土地地部门意意见取得《建设用地地许可证证》后，向土土地储备备中心缴缴清土地地价款，，到国土土资源与与房屋局局办理《国有土地地使用证证》。第四节行行政审审批管理理取得建设设主管部部门意见见《建设项目目开工许许可证》第五节涉涉及相相关法律律法规土地使用用权划拨拨是指县级级以上人人民政府府依法批批准，在在土地使使用者缴缴纳补偿偿、安置置等费用用后将该该幅土地地交付其其使用，，或者将将土地使使用权无无偿交付付给土地地使用者者使用的的行为。。第五节涉涉及相相关法律律法规土地使用用权划拨拨划拔土地地使用权权的条件件是：A、国家机机关用地地和军事事用地；；B、城市基基础设施施用地和和公益事事业用地地；C、国家重重点扶持持的能源源、交通通、水利利等项目目用地；；D、法律、、行政法法规规定定的其它它用地。。原有老老国有企业的用用地也属属政府划划拔。第五节涉涉及相相关法律律法规土地使用用权出让让土地使用用权出让让，一般采取拍卖卖、招标标或者双双方协议议的方式式。2002年7月1日起施行行的《招标拍卖卖挂牌出出让国有有土地使使用权规规定＞（（国土资资源部令令第11号）明确确规定：：商业、、旅游、、娱乐和和商品住住宅等各各类经营营性用地地，必须须以招标标、拍卖卖或者挂挂牌方式式出让，，商业、、旅游、、娱乐和和商品住住宅以外外用途的的土地的的供地计计划公布布后，同同一宗地地有两个个以上的的意向用用地者的的，也应应当采用用招标、、拍卖或或者挂牌牌方式出出让。第五节涉涉及相相关法律律法规土地使用用权出让让按《中华人民民共和国国城市房房地产管管理法》的规定，，以出让让方式取取得土地地使用权权进行房房地产开开发的，，必须按按照土地地使用权权出让合合同约定定的土地地用途、、动工开开发期限限开发土土地。超超过出让让合同约约定的动动工开发发日期满满一年未未动工开开发的，，可以征征收相当当于土地地使用权权出让金金百分之之二十以以下的土土地闲置置费；满满二年未未动工开开发的，，可以无无偿收回回土地使使用权；；但是，，因不可可抗力或或者政府府、政府府有关部部门的行行为或者者动工开开发必需需的前期期工作造造成动工工开发迟迟延的除除外。第五节涉涉及相相关法律律法规协议方式式出让协议方式式出让土土地使用用权仅限限于以下下范围：：工业用用地；政政府建设设的社会会微利商商品房用用地和全全成本微微利商品品房用地地；属急急需或特特别鼓励励发展的的项目用用地；政政府以土土地入股股合作的的项目用用地。第五节涉涉及相相关法律律法规土地使用用权出让让金的收收取土地出让让金又可可分为地地面价与与楼面价价两种计计算方法法，地面面价为每每平方米米土地的的单价，，即以出出让金总总额除以以土地总总面积；；楼面价价为摊到到每平方方米建筑筑面积的的地价，，即以出出让金总总额除以以规划允允许建造造的总建建筑面积积。第五节涉涉及相相关法律律法规以某市为例：：根根据规定定，对市市内四区区土地级级别和土土地出让让金的标标准共分分9个级别，，各级别别又按不不同区位位条件分分成若干干类区。。住宅类类用地的的出让金金标准从从每平米米220元—3160元不等。。如容积积率在1.0-1.5之间，一一级地标标准为1390，1530，1740，1940元四档；；九级地地为280一档。容容积率越越高，收收取标准准越低。。第五节涉涉及相相关法律律法规土地使用用权转让让土地使用用权转让让是指经经出让方方式获得得土地使使用权的的土地使使用者，，通过买买卖、赠赠与、交交换或者者其他方方式将土土地使用用权再转转移的行行为。以以出让方方式取得得土地使使用权的的，转让让房地产产时，应应当符合合有关条件。第五节涉涉及相相关法律律法规竣工验收收竣工验收收按项目目施工进进度可分分为单体体工程验验收和项项目整体体验收；；按组织织形式可可分为建建设单位位组织的的验收和和行政主主管部门门组织的的验收。。第五节涉涉及相相关法律律法规预售许可可证制度度根据《中华人民民共和国国城市房房地产管管理法》、《城市房地地产开发发经营管管理条例例》及建设部部《城市商品品房预售售管理办办法》，商品房房预售应应当符合合下列条条件：A、已交付付全部土土地使用用权出让让金，取取得土地地使用权权证书；；第五节涉涉及相相关法律律法规预售许可可证制度度B、持有建建设工程程规划许许可证；；C、按提供供预售的的商品房房计算，，投入开开发建设设的资金金达到工工程建设设总投资资的百分分之二十十五以上上，并已已经确定定施工进进度和竣竣工交付付日期。。第五节涉涉及相关法法律法规申请办理《商品房预售售许可证》应当提交下下列证件（（复印件））及资料：：①上述A、B、C项规定的证证明材料；；②开发企业业的《营业执照》和资质等级级证书；③工程施工工合同；④商品房预预售方案。。预售方案案应当说明明商品房的的位置、装装修标准、、竣工交付付日期、预预售总面积积、交付使使用后的物物业管理等等内容，并并应当附商商品房预售售总平面图图、分层平平面图。第五节涉涉及相关法法律法规商品房现房房销售商品房现房房销售应当当符合以下下条件：(一)现售商品房房的房地产产开发企业业应当具有有企业法人营业执执照和房地地产开发企企业资质证证书；(二)取得土地使使用权证书书或使用土土地的批准准文件；(三)持有建设工工程规划许许可证和施施工许可证证；第五节涉涉及相关法法律法规商品房现房房销售商品房现房房销售应当当符合以下下条件：(四)已通过竣工工验收；(五)拆迁安置已已经落实；；(六)供水、供电电、供热、、燃气、通通讯等配套套基础设施施具备交付付使用条件件，其他配配套基础设设施和公共共设施具备备交付使用用条件或者者已确定施施工进度和和交付日期期；第五节涉涉及相关法法律法规商品房现房房销售商品房现房房销售应当当符合以下下条件：(七)物业管理方方案已经落落实。房地产开发发企业应当当在商品房房现售前将将房地产开开发项目手手册及符合合商品房现现售条件的的有关证明明文件报送送房地产开开发主管部部门备案。。第五节涉涉及相关法法律法规建筑面积房屋的建筑筑面积系指指房屋外墙墙（柱）勒勒脚以上各各层的外围围水平投影影面积，包包括阳台、、挑廊、地地下室、室室外楼梯等等，且具备备有上盖，，结构牢固固，层高2．20M以上（含2．20M）的永久性性建筑。它它包括计算算全部建筑筑面积的范范围、计算算一半建筑筑面积的范范围、不计计算建筑面面积的范围围。第五节涉涉及相关法法律法规计算全部建建筑面积的的范围第五节涉涉及相关法法律法规计算一半建建筑面积的的范围未封闭的阳阳台、挑廊廊第五节涉涉及相关法法律法规不计算建筑筑面积的范范围①层高小于于2.20m以下的夹层层、插层、、技术层和和层高小于于2.20m的地下室和和半地下室室。②突出房屋屋墙面的构构件、配件件、装饰柱柱、装饰性性的玻璃幕幕墙、垛、、勒脚、台台阶、无柱柱雨篷等。。③房屋之间间无上盖的的架空通廊廊。④房屋的天天面、挑台台、天面上上的花园、、泳池。第五节涉涉及相关法法律法规不计算建筑筑面积的范范围⑤建筑物内内的操作平平台、上料料平台及利利用建筑物物的空间安安置箱、罐罐的平台。。⑥骑楼、过过街楼的底底层用作道道路街巷通通行的部分分。⑦利用引桥桥、高架路路、高架桥桥、路面作作为顶盖建建造的房屋屋。⑧活动房屋屋、临时房房屋、简易易房屋。⑨独立烟囱囱、亭、塔塔、罐、池池、地下人人防干、支支线。⑩与房屋室室内不相通通的房屋间间伸缩缝。。第五节涉涉及相关法法律法规共有建筑面面积房屋共有建建筑面积系系指各产权权主共同占占有或共同同使用的建建筑面积。。共有建筑面面积的内容容共有面积积的内容包包括：电梯梯井、管道道井、楼梯梯间、垃圾圾道、变电电室、设备备间、公共共门厅、过过道、地下下室、值班班警卫室等等，以及为为整幢服务务的公共用用房和管理理用房的建建筑面积，，以水平投投影面积计计算。第五节涉涉及相关法法律法规共有建筑面面积共有建筑面面积还包括括套与公共共建筑之间间的分隔墙墙，以及外外墙（包括括山墙）水水平投影面面积一半的的建筑面积积。独立使使用的地下下室、车棚棚、车库、、为多幢服服务的警卫卫室，管理理用房，作作为人防工工程的地下下室都不计计入共有建建筑面积。。第五节涉涉及相关法法律法规共有建筑面面积的分摊摊方法第五节涉涉及相关法法律法规房屋使用面面积房屋使用面面积系指房房屋户内全全部可供使使用的空间间面积，按按房屋的内内墙面水平平投影计算算。第五节涉涉及相关法法律法规房屋的产权权面积房屋的产权权面积系指指产权主依依法拥有房房屋所有权权的房屋建建筑面积。。它包括““套”或““单元”建建筑面积与与分摊的共共有建筑面面积之和。。第五节涉涉及相关法法律法规房屋的产权权面积按现行规定定，与住房房或商业用用房不在同同一建筑体体内的建筑筑面积，不不得做为公公摊面积分分摊，即独独立成体的的社区用房房、物业用用房、空调调机房、配配电用房、、地下人防防设施、网网球场、游游泳池、幼幼儿园、游游泳池、菜菜市场等公公建配套设设施，不得得作为公摊摊面积分摊摊。第五节涉涉及相关法法律法规房屋的产权权面积产权面积要要以最后房房管部门认认可的测绘绘面积为准准。对实际际面积超出出己售面积积的（在3%幅度内），，购房者须须补面积差差价，对己己售面积小小于实际面面积的，开开发商须退退面积差价价。第六节税税收管理第二章房房地产财务务核算概要要第一节成成本组成成第二节财财务核算算概要第一节成成本组成主要由开发发成本、开开发期间费费用、税金金三大项组组成。第一节成成本组组成开发成本本1.土地使用用权出让让金2.土地征用用及拆迁迁安置补补偿费3.前期工程程费4.建安工程程费5.基础设施施费6.公共配套套设施费费7.不可预见见费第一节成成本组组成土地成本本构成土地出让让金城市房屋屋拆迁补补偿费房屋拆迁迁安置费费第一节成成本组组成农用地征征地补偿偿费用的的构土地补偿偿费青苗补偿偿费地上附着着物补偿偿费安置补助助费新菜地开开发建设设基金耕地占用用税土地管理理费第二节财财务核核算概要要房地产行行业会计计制度企业会计制制度企业会计计准则成本核算的对对象：第二节财财务核核算概要要存在的突突出问题题一是核算算对象划划分不清清。如分分期滚动动开发项项目，将将前后期期项目混混在一切切，未竣工成成本计入入已竣工工成本之之中；或或将后期期项目成成本计入入前期项项目成本本之中。。二是未按按开发的的产品对对象设置置各类明明细核算算科目。。将尚未未销售的的可销售售配套设设施成本本列入商商品房的的开发成成本，或或在开发发成本-商品房开开发成本本中预提提可售的的公共设设施配套套成本。。第二节财财务核核算概要要存在的突突出问题题三是未按按“工程程结算单单据”列列支开发发成本，，而以合合同金额额、预计计金额列列支，或或以白条条入帐。。四是自购购工程物物资、设设备直接接投入工工程，未未设材料料、设备备帐，未未建立出出入库手手续。第三章房房地产产税收与与会计制制度差异异第一节期期间费用用税前扣扣除的差差异第二节利利息支出出税前扣扣除的差差异第三节会会计确认认销售实实现时间间与纳税义务务时间的的差异第四章房房地产产业主要要违法手手段段及产生生环节第一节违违法成因因概述第二节营营业税（（一般手手法、特特殊手法法）第三节土土地增值值税第四节企企业所得得税第五节外外商投资资企业所所得税第六节其其他各税税第一节违违法成因因概述（一）少少记、不不记、隐隐匿收入入1.收到银行行拨付按按揭款后后，不及及时入账账，形成成账外收收入，或或将收到到的按揭揭款项记记入“短短期借款款”科目目；2.分解售房房款收入入，将部部分款项项开具收收款收据据，隐匿匿收入；；3.售后返租租业务，，以冲减减租金后后实际收收取的款款项计收收入；第一节违违法成因因概述（一）少少记、不不记、隐隐匿收入入4.以房抵工工程款、、以房抵抵广告费费、以房房抵银行行贷款本本息、以以动迁补补偿费抵抵顶购房房款等业业务，不不记收入入；5.以房换地地、以地地换房业业务未按按规定缴缴纳营业业税；6.与部队、、村委会会联建商商品房，，隐匿收收入；第一节违违法成因因概述（一）少少记、不不记、隐隐匿收入入7.私建违建建阁楼、、车库、、仓库，，对外销销售使用用权开具具收款收收据，隐隐匿收入入；8.无正当理理由，以以明显偏偏低价格格将商品品房销售售给本公公司股东东及相关关联企业业及个人人；9.采取包销销方式，，未按包包销合同同约定的的收款时时间、金金额确认认收入；；第一节违违法成因因概述（一）少少记、不不记、隐隐匿收入入10、签订精精装修商商品房购购销合同同，对装装修部分分的房款款开据建建筑业发发票，少少缴营业业税；11、将售房房款挂在在往来账账上或直直接冲减减开发成成本。第一节违违法成因因概述（二）虚虚列、多多列成本本费用1.多预提施施工费用用，虚列列开发成成本；2.滚动开发发项目，，多列前前期开发发土地成成本，多多转销售售成本；；3.在结转经经营成本本时，无无依据低低估销售售单价，，虚增销销售面积积，多摊摊经营成成本；4.发生销售售退回业业务，只只冲记收收入，不不冲回已已结转成成本；第一节违违法成因因概述（三）其其他情形形1.发生视同同销售行行为，未未作收入入处理；；2.取得预收收收入，，未按规规定预缴缴企业所所得税；；3.虚列劳务务用工人人数，偷偷逃个人人所得税税；4.未按规定定缴纳开开发期间间土地使使用税；；第一节违违法成因因概述（三）其其他情形形5.将未出售售的商品品房转为为自用、、出租、、出借，，未缴纳纳房产税税；6.少计商业业网点、、公建收收入，或或错用预预征率，，少缴、、不缴土土地增值值税；7.故意拖延延项目竣竣工决算算时间，，少缴土土地增值值税；8.未按规定定申报缴缴纳契税税。第五章房房地产产开发各各环节税税务务稽查重重点第一节取取得得土地第二节支支付付土地及及地上建建筑物补补偿第三节规规划划设计第四节筹筹资资第五节建建造造施工第六节销销售售策划、、预售、、销售第七节开开发发产品完完工后转转为自用用、出租租第八节项项目目完工第九节代代建工工程的开开发检查查的重点点第六章房地产开开发企业业税务务稽查查案前准准备第一节纳纳税税资料分分析第二节工工程程项目分分析第三节土土地地成本构构成分析析第四节房房屋屋建造概概算指标标数据的的税收分分析第五节配配套套设施费费用的成成本分析析第六节销销售售费用合合理性检检查第七节检检查查方法及及手段的的确定第一节纳纳税资资料分析析房地产业业税负水水平理论税负负：（假设设：毛利40%，利润率率15%-20%，土地成成本为开开发成本本的30%)营业税5.55%；土地增值税税1%；企业所得税税4.95%-6。6%；契税0.72%；其他各项税税费0.1%。则理论税负负为12.32%-13.97%实际税负第一节纳税税资料分析住宅造价指标标据有关资料某市住宅造价指指标如下：砖混结构：多多层以下每平平米600-660元左右；框架结构：多多层每平米800-860元左右，高层层每平米1000-1300元左右，二十十层以上塔楼楼每平米1300-1500元左右；别墅墅每平米710-1000元左右。注：大连属北北方，建筑增增加取暖设施施，略高于南南方。第一节纳税税资料分析开发成本各要要素比例第一节纳税税资料分析纳税资料分析析查阅近年纳税税申报资料，，了解纳税人人申报纳税的的收入水平、、成本水平、、利润水平。。通过对各年年度纳税申报报数量、各税税种变化、各各税种的逻辑辑关系以及各各年检查补税税等情况分析析，测算企业业的经营规模模，项目开发发的大致进程程，从中找出出可能出现的的税收问题。。第一节纳税税资料分析纳税资料分析析如：企业某月月申报营业税税100万元，计税依依据为2000万元，但土地地增值税只申申报5万元，如当地地土地增值税税预征率为5‰，则说明该企企业当月少申申报土地增值值税5万元。又如：：企业在一个个年度内申报报的营业税为为类似100，1000万的整数，说说明该企业采采取的极可能能是预缴的方方法，其对应应的城建税及及附加、土地地增值税、预预缴的企业所所得税是否正正确申报？第二节工工程项目分析析一是了解企业业各年度开工工项目名称、、地理位置，，是否已进行行年度企业所所得税汇算和和土地增值税税清算。房地地产业的运作作一般经过立立项审批、土土地的取得、、规划设计、、筹资、组织织施工、销售售策划、完工工验收、预售售销售、项目目竣工决算等等环节。其中中与税收紧密密相关的内容容为开发商基基本情况、土土地取得的确确权时间、项项目名称、占占地面第二节工工程项目分析析总建筑面积、、开工日期、、总包及分包包的施工单位位、合同造价价、第一笔预预售收入取得得时间、销售售平均单价、、销售面积、、可销售面积积、当年预售售收入、发票票领购开具情情况、单体竣竣工验收时间间、竣工决算算时间、当年年申报缴纳各各税种情况等等等。在实行房地产产业税收项目目管理的地区区，以上信息可从从征管部门获获得。第二节工工程项目分析析二是通过报纸纸、电视、楼楼盘销售宣传传单等媒体，，了解企业的的广告覆盖面面、楼盘功能能档次、户型型结构、预售售证批号及取取得时间、预预售开盘情况况及销售阶段段等信息，为为营业税及企企业所得税检检查做好基础础准备。第七节检检查方法及手手段的确定房地产检查基基本思路第七节检检查方法及手手段的确定检查预案的制制作第七章营业税检查方方法1.对预售收入的的检查2.企业申报计税税营业额的测测算（前提提：企业收到到的定金、预收款款全部在预收收帐款核算。项目尚未完工工时：营业额=当年预收帐款款的贷方发生生额项目已完工年年度：营业额=预收帐款的贷贷方发生额+当年已确认的的收入-预收帐款的借借方发生额或或营业额=预收帐款的贷贷方发生额+应收帐款的借借方发生额-应收帐款的贷贷方发生额第八章土地地增值税检查查方法第一节土土地增值税的的清算的难题题所在第二节房房地产开发大大流程中应了了解的税务信信息第三节对对财务信息持持职业怀疑态态度第四节清清算中所涉及及的房地产知知识第五节清清算的义务时时间第六节清清算义务时间间涉及的房地地产知识第七节确确认土地增值值额应涉及到到房地产知识识第八章土地地增值税检查查方法第八节确确认土地增增值额应涉及及到房地产知知识第九节扣扣除项目应应调整的部分分第十节不不应列入扣扣除项目的单单列面积部分分第十一节不不应列入扣除除项目的单列面积所有有权属性第十二节对对不可售面积积可作扣除项项目说明第十三节扣扣除项目应遵遵循的税收原原则第十四节内内外资房地产产企业扣除项项目的差异第八八章章土土地地增增值值税税检检查查方方法法第十十五五节节土土地地增增值值税税视视同同销销售售收收入入的的确确认认第十十六六节节视视同同销销售售价价格格不不同同于于征征管管法法规规定定顺顺序序第十十七七节节土土地地增增值值税税应应评评估估的的情情形形第十十八八节节收收入入与与扣扣除除项项目目的的评评估估方方法法第十十九九节节房房产产评评估估的的基基本本常常识识第二二十十节节房房地地产产各各项项成成本本的的一一般般水水平平第二二十十一一节节申申报报表表数数据据应应如如何何填填列列计计算算第九九章章企企业业所所得得税税检检查查方方法法第一一节节收收入入的的检检查查第二二节节成成本本的的检检查查第三三节节内内外外资资房房地地产产企企业业税税收收差差异异第四四节节完完工工项项目目所所得得税税清清算算方方法法第一一节节收收入入的的检检查查对预预售售收收入入的的企企业业所所得得税税的的检检查查按国国税税发发［［2006］31号通通知知规规定定、、对对当当期期取取得得的的预预售售收收入入，，先先按按预预计计计计税税毛毛利利率率分分季季(或月月)计算算出出当当期期毛毛利利额额，，扣扣除除相相关关的的期期间间费费用用、、营营业业税税金金及及附附加加后后再再计计入入当当期期应应纳纳税税所所得得额额，，待待开开发发产产品品结结算算计计税税成成本本后后再再行行调调整整。。预预计计计计税税毛毛利利率率规规定定：：经经济济适适用用房房不不低低于于3%，非经济济适用房房开发项项目预计计计税毛毛利率按按以下规规定确定定：①开开发项目目位于省省、自治治区、直直辖市和和计划单单列市人人民政府府所在地地城市城城区和郊郊区的，，不得低低于20％。②开开发项目目位于地地及地级级市城区区及郊区区的，不不得低于于15%。③开发发项目位位于其他他地区的的，不得得低于10％。第一节收收入入的检查查企业申报报缴纳企企业所得得税测算算（不考虑虑弥补亏亏损、投投资收益益等单独独计算补补税因素素）1.未完工年年度：（1）应纳税税所得额额＝应纳纳税所得得额（1）+（本期新新增预售售收入毛毛利额-相应税金金）（2）应纳税税所得额额＝本期期预售收收入新增增毛利额额-相应税金金-期间费用用+其他利润润（其他业务务利润、营业外收收支净额额、补贴收收入等））第一节收收入入的检查查企业申报报缴纳企企业所得得税测算算（不考虑虑弥补亏亏损、投投资收益益等单独独计算补补税因素素）本期新增增毛利额额=（预收帐帐款年末末余额-预收帐款款年初余余额）×预计毛利利率其中，应应纳税所所得额（（1）为依据据会计利利润调整整后的应应纳税所所得额。。第一节收收入入的检查查2.已完工年年度：（1）应纳税税所得额额＝应纳纳税所得得额（1）-与结转收收入相应应的已计计提前期期预售毛毛利额+（本期新新增预售售收入毛毛利额-相应税金金及附加加）（2）应纳税税所得额额＝本期期新增销销售收入入毛利额额+本期新增增预售收收入毛利利额-相应税金金及附加加（对应应本期新新增销售售、预售售收入））-期间费用用+其他利润润（其他他业务利利润、营营业外收收支净额额、补贴贴收入等等）+毛利差额额毛利差额额=结转收入入实际毛毛利额-相应前期期已计提提的预售售收入毛毛利额其中，应应纳税所所得额（（1）为依据据会计利利润调整整后的应应纳税所所得额。。该应纳纳税所得得额含调调增的本本期结转转收入对对应的税税金及附附加。第一节收收入入的检查查完工项目目所得税税收入确确认的检检查内资房地产产企业收入入确认时间间：（一）符合合下列条件件之一的，，应视为开开发产品已已经完工：：1.竣工证明已已报房地产产管理部门门备案的开开发产品（（成本对象象）；2.已开始投入入使用的开开发产品（（成本对象象）；3.已取得了初初始产权证证明的开发发产品（成成本对象））。第一节收收入的检检查完工项目所所得税收入入确认的检检查内资房地产产企业收入入确认时间间：（二）开发发产品完工工后，开发发企业应根根据收入的的性质和销销售方式，，按照收入入确认的原原则，合理理地将预售售收入确认认为实际销销售收入，，同时按规规定结转其其对应的计计税成本，，计算出该该项开发产产品实际销销售收入的的毛利额。。该项开发发产品实际际销售收入入毛利额与与其预售收收入毛利额额之间的差差额，计入入完工年度度的应纳税税所得额。。第一节收收入的检检查收入确认时时间的检查查方法向企业索取取项目竣工工备案资料料，或到建建设主管部部门调阅，，看项目竣竣工备案时时间；向销售部门门索取交付付使用商品品房清单，，或到楼盘盘现场察看看业主是否否入住、是是否已开始始装修；到房产管理理部门调阅阅产权登记记情况，看看该项目是是否已有办办理产权的的业主。符合上述条条件之一，，即为该项项目确认销销售收入的的起始时间间。第一节收收入的检检查收入确认时时间的检查查方法在上述前提提下，对照照商品房认认购书、买买卖合同，，区分哪些些属于预售售收入、哪哪些属于销销售收入，，对照预收收帐款及销销售收入明明细账，看看预售收入入是否及时时结转销售售收入。将将合同到款款时间与实实际到款时时间逐一核核对，分月月统计，看看是否及时时确认收入入。第一节收收入的检检查收入确认原原则的检查查对已完工的的开发产品品，是否按按下列原则则确认收入入的实现：：采取一次性性全额收款款方式销售售开发产品品的采取分期付付款方式销销售开发产产品的采取银行按按揭方式销销售开发产产品的采取委托方方式销售开开发产品的的将开发产品品先出租再再出售的第一节收收入的检检查对视同销售售行为的检检查内资房地产产开发企业业将开发产产品转为固固定资产或或用于捐赠赠、赞助、职工福利、、奖励、对对外投资、、分配给股股东或投资资者、抵偿偿债务、换换取其他企企事业单位位及个人的的非货币性性资产等行行为，是否否视同销售售，于开发发产品所有有权或使用用权转移，，或于实际际取得利益益权利时确确认收入的的实现。第一节收收入的检检查对代建工程程和提供劳劳务收入的的检查检查代建合合同、代建建工程形象象进度表及及双方的结结算单据检查房地产产开发企业业的代建工工程属于自自营工程还还是分包工程检查提供劳劳务过程中中节省的材材料、下脚脚料、报废废工程或产产品的残料料政府代建工工程机关、单位位代建工程程第一节收收入的检检查特殊收入方方式的检查查1、对以房抵顶顶工程款、、银行贷款款的检查；；2、对以地换换房、以房房换地、参参建联建、、合作建房房的检查；；3、对委托销销售和境外外销售的检检查；4、对超规划划面积销售售收入的检检查；5、对假按揭揭贷款的检检查；6、其他收入入的检查。。开发成本的的检查：第二节成成本的检检查销售成本的的检查可售面积单单位工程成成本=成本对象总总成本÷总可售面积积销售成本=已实现销售售的可售面面积×可售面积单单位工程成成本开发企业发发生的应计计入开发产产品成本中中的费用，，应根据实实际发生额额按以下规规定进行分分摊：（1）属于成本本对象完工工前发生的的，应按计计税成本结结算的规定定和其他有有关规定直直接计入成成本对象。。（2）属于成本本对象完工工后发生的的，应按计计税成本结结算的规定定和其他有有关规定，，首先在已已完工成本本对象和未未完工成本本对象之间间进行分摊摊，然后再再将应由已已完工成本本对象负担担的部分，，在已销开开发产品和和未销开发发产品之间间进行分摊摊。开发企业在在开发区内内建造的会会所、停车车场库、物物业管理场场所、电站站、热力站站、水厂、、文体场馆馆、幼儿园园等配套设设施，按以以下规定进进行处理：：（1）属于非营营利性且产产权属于全全体业主的的，或无偿偿赠与地方方政府、公公用事业单单位的，可可将其视为为公共配套套设施，其其建造费用用按公共配配套设施费费的有关规规定进行处处理。（2）属于营利利性的，或或产权归开开发企业所所有的，或或未明确产产权归属的的，或无偿偿赠与地方方政府、公公用事业单单位以外其其他单位的的，应当单单独核算其其成本。除除开发企业业自用应按按建造固定定资产进行行处理外，，其他一律律按建造开开发产品处处理。开发企业在在开发区内内建造的邮邮电通讯、、学校、医医疗设施应应单独核算算成本，按按以下规定定进行处理理：（1）由开发企企业投资建建设完工后后，出售的的，按建造造开发产品品进行处理理；出租的的，按建造造固定资产产进行处理理；无偿赠赠与国家有有关业务管管理部门、、单位的，，按建造公公共配套设设施进行处处理。（2）由开发企企业与国家家有关业务务管理部门门、单位合合资建设，，完工后有有偿移交的的，国家有有关业务管管理部门、、单位给予予的经济补补偿可直接接抵扣该项项目的建造造成本，抵抵扣的差额额应计入当当期应纳税税所得额。。开发企业建建造的售房房部（接待待处）和样样板房，凡凡能够单独独作为成本本对象进行行核算的，，可按自建建固定资产产进行处理理，其他一一律按建造造开发产品品进行处理理。售房部部（接待处处）、样板板房的装修修费用，无无论数额大大小，均应应计入其建建造成本。。第二节成成本的检检查检查中应把把握以下几几点1.可售面积单单位工程成成本取决于于核算对象象开发总成成本及可售售面积。2.核查开发成成本中的土土地征用及及拆迁补偿偿费、公共共设施配套套费记帐凭凭证，看是是否已实际际交纳或实实际发生；；3.对分期开发发的房地产产项目，其其各期开发发成本中分分摊的土地地征用及拆拆迁补偿费费、公共设设施配套费费是否正确确。第二节成成本的检检查可售面积的的检查1.房地产建筑筑面积的种种类2.可销售面积积的界定3.可销售面积积的检查可售面积的的检查房地产建筑筑面积的种种类开发项目的的建筑面积积有很多种种类，如：：规划面积积，施工面面积，竣工工面积，测测绘面积，，可销售面面积，不可可销售面积积、合同面面积等。规划面积：：施工面积：：测绘面积：：可销售面积积：不可销售面面积：合同面积：：第二节成成本的检检查可售面积的的检查房地产开发发企业在可可售面积的的税收处理理上容易出出现的问题题：一是不按竣竣工后测绘绘的面积，，而是按规规划面积或或合同面积积作为可售售面积；二是在结转转成本时，，故意加大大已售的可可售面积的的数额，多多转销售成成本。对虚假建安安成本的检检查（1）虚假建安安成本的取取得方式购买虚假发发票，自行行填开入帐帐；与总承包商商联手，虚虚立施工合合同，虚开开工程施工工发票；由关联企业业施工，虚虚开工程施施工发票；；挂靠施工企企业，自行行组织施工工，虚列建建安成本；；支付较低的的费用，从从核定征收收的施工单单位虚开发发票；与挂靠的无无资质的分分包商签订订分包协议议，取得挂挂靠方虚假假发票；施工单位虚虚开劳务发发票、利用用虚假资料料向税务机机关申请代代开发票；；虚假建安成成本的表现现特征：工程造价明明显偏高；；项目完工，，仍然有高高额的应付付未付款项项；借故不提供供合同资料料；工程项目管管理混乱，，不能提供供有关施工工鉴证单据据；施工单位与与发票开具具、工程价价款结算单单位不一致致；签订总包合合同，列支支大宗自购购的建造材材料。等等等。内、外资房房地产企业业的税收差差异第十章其其它税种稽稽查方法第一节土土地使使用税对房地产开开发企业征征收土地使使用税的计计税依据应应包括与其其不可分割割的附属设设施占地。。即对住宅宅小区内的的马路、绿绿化用地、、商业网点点、自行车车棚等公共共设施用地地均应征税税。房地产产开发企业业在开发建建设及出售售不同期间间土地使用用税的纳税税人和计税税依据不同同：第一节土土地使使用税①在开发建建设期间，，是指房地地产开发企企业自土地地管理部门门批准其开开发建设始始至开发建建设项目完完工（含竣竣工）止。。在此开发发建设期间间应按其全全部占用土土地面积计计算缴纳城城镇土地使使用税。②在项目完完工后至房房地产全部部出售期间间，对未出出售部分和和已经出售售部分，应应合理分摊计算缴缴纳土地使使用税。财税[2006]186号财政部国国家税务务总局关于于房产税、、城镇土地地使用税有有关政策的的通知规定定：以出让让或转让方方式有偿取取得土地使使用权的，，应由受让让方从合同同约定交付付土地时间间的次月起起缴纳城镇镇土地使用用税；合同同未约定交交付土地时时间的，由由受让方从从合同签订订的次月起起缴纳城镇镇土地使用用税。第二节房房产税税房地产开发发企业的商商品房在未未售出前对对外出租、、出借，或或转为自用用，是否按按规定缴纳纳房产税；；房地产开发发企业开发发的商品房房在出售前前用于出租租的，其会会计核算是是否正确，，房产税的的计税依据据是否正确确，是否足足额申报缴缴纳房产税税。国家税务总总局关于房房产税、城城镇土地使使用税有关关政策规定定的通知(国税发[2003]89号)规定：鉴于房地产产开发企业业开发的商商品房在出出售前，对对房地产开开发企业而而言是一种种产品，因因此，对房房地产开发发企业建造造的商品房房，在售出出前，不征征收房产税税；但对售售出前房地地产开发企企业已使用用或出租、、出借的商商品房应按按规定征收收房产税。。（（一一）购置新新建商品房房，自房屋屋交付使用用之次月起起计征房产产税和城镇镇土地使用用税。（（二））购置存量量房，自办办理房屋权权属转移、、变更登记记手续，房房地产权属属登记机关关签发房屋屋权属证书书之次月起起计征房产产税和城镇镇土地使用用税。（（三））出租、出出借房产，，自交付出出租、出借借房产之次次月起计征征房产税和和城镇土地地使用税。。财税［2006］181号财政部国国家税务总局局关于具备房房屋功能的地地下建筑征收收房产税的通通知一、凡在房产产税征收范围围内的具备房房屋功能的地地下建筑，包包括与地上房房屋相连的地地下建筑以及及完全建在地地面以下的建建筑、地下人人防设施等，，均应当依照照有关规定征征收房产税。。上述具备房屋屋功能的地下下建筑是指有有屋面和维护护结构，能够够遮风避雨，，可供人们在在其中生产、、经营、工作作、学习、娱娱乐、居住或或储藏物资的的场所。二、自用的地地下建筑，按按以下方式计计税：1．工业用途房房产，以房屋屋原价的50—60%作为应税房产产原值。应纳房产税的的税额=应税房产原值值×［1-(10%—30%)］×1.2％。2．商业和其他他用途房产，，以房屋原价价的70—80％作为应税房房产原值。应纳房产税的的税额=应税房产原值值×［1-(10%—30%)］×1.2％。房屋原价折算算为应税房产产原值的具体体比例，由各各省、自治区区、直辖市和和计划单列市市财政和地方方税务部门在在上述幅度内内自行确定。。