战略规划报告

天津泰丰工业园投资（集团）有限公司

总体发展战略报告北大纵横管理咨询公司2004年8月★机密1天津泰丰集团战略规划报告本文件专为客户使用分发、引用和复制-----即使是节选方式-----给第三方使用需事先得到北大纵横公司的书面认可2天津泰丰集团战略规划报告目录－使命、愿景使命、愿景经营战略职能战略战略实施分析使命愿景竞争领域竞争时间竞争方法战略借鉴市场开发职能财务职能营销职能工程管理职能人力资源职能公共关系职能资本运作职能SWOT分析所需资源能力分析财务分析及预测风险分析3天津泰丰集团战略规划报告使命、愿景与战略的关系公司为什么存在？

为组织内所有决策提供前提描述一个持久的事实可以是一个无限时期的解答（而没有时间限制）为内部和外部人员提供指导领导者及员工希望公司发展成什么样？指导战略和组织的发展描述一个鼓舞人心的事实可以在一个特定时期内实现主要是为内部人员提供指导（有些口号也可提供给外部人员）击败现有及潜在竞争者的计划列出一系列举措以提供产品或服务，创造高于其成本的价值描述公司战略选择的“价值方案”随市场分析、消费者经验、试验而不断改善最好严格限制在内部使用使命远景战略4天津泰丰集团战略规划报告根据天津泰丰的实际情况，项目组将通过三方面的分析明确天津泰丰的公司使命、愿景和目标天津泰丰的现状条件天津泰丰领导层和员工的愿望优秀公司借鉴天津泰丰的公司使命、愿景和目标天津泰丰面临怎样的挑战天津泰丰目前的资源和能力如何？主要问题希望天津泰丰未来成为怎样的公司？类似公司的发展对天津泰丰的公司使命愿景有什么启示？5天津泰丰集团战略规划报告天津泰丰经过十年的快速发展，初步完成了原始积累，但企业的使命和愿景一直不是十分清晰销售额企业规模天津泰丰工业园投资（集团）有限公司成立基本完成工业园区土地开发和基础设施建设泰丰家园一期住宅小区开工建设？1993年1998年2000年2001年我们最终想干什么？1997年泰丰工作重点转向生活区房产开发泰丰家园二期小区开工建设2003年泰丰家园三期小区开工建设6天津泰丰集团战略规划报告公司定位和战略目标的不清晰造成了很多管理上的问题公司战略企业愿景法人治理结构组织结构人力资源管理问题逐步放大企业文化过于概念化，尚未达成统一的认识，且缺乏战略分解，无法真正发挥指导作用总部和子公司都存在职能缺失母子公司控制缺乏效率人力资源职能不完善，现有职能也存在很多问题缺乏活力和创造力，保守，迁就于现状缺乏竞争意识和危机意识7天津泰丰集团战略规划报告在十年的发展历程中，天津泰丰长期依赖自有土地的成本优势，而忽略了自有竞争能力的培养竞争优势的获取外部支持股东给予天津泰丰足够的政策支持、资金支持、人员支持、物资支持等内部培养培养、提高天津泰丰内部的管理水平、增强竞争能力市场份额扩大，利润增长不确定性是外部支持最难以突破的障碍缺乏科学的管理方式，无核心竞争力来自于外部的支持能够在短期或一段时期以内给予天津泰丰强力支持，但将天津泰丰的前途完全依托于外部支持具有很大的风险性；提高内部管理能力，提升自身的竞争优势才是天津泰丰发展的长久之计。天津泰丰目标8天津泰丰集团战略规划报告通过访谈、问卷调查和调研，集团领导层和员工对天津泰丰的发展均抱有很高期望集团应该专注于房地产项目的开发，对其他不能支持房地产业务发展的业务尽早进行剥离集团应该实行多元化的发展战略，同时介入几个行业，以便互为支撑公司应该在中小城市或者县市一级发展集团可以进军大中城市集团在未来的十年想成为多大规模的企业？集团将来的发展是一业为主，还是多业并举？选择的竞争区域到底多大合适？集团将来在各项业务的竞争地位如何定位？集团应该结合自身资源和实力选择最具竞争力行业做专做强集团可以采取追随战略，在不同阶段将集团资源重点投入不同业务争论的焦点观点一观点二观点三高层管理者期望夯实基础管理，尽快完成过渡期，抓住机会成功领导集团实现再次飞跃员工对集团的未来充满信心，但对集团未来如何发展很迷茫9天津泰丰集团战略规划报告项目组通过研究和借鉴类似企业案例，以便确定天津泰丰的使命

案例一：在中国服装业逆风飞扬雅戈尔公司使命装点人生，服务社会。公司愿景坚持一业为主，多元并举的发展战略，创国际品牌，建百年企业。公司背景1980年，20位返乡知青以2万元安置费起家在宁波成立青春服装厂；1990年，服装厂与石矸镇工业总公司及澳门南光国际贸易有限公司成立合资企业；1993年，以定向募集方式设立雅戈尔集团股份有限公司，公司进入高速发展阶段；1998年10月12日，公司公开发行社会公众股5500万股；1998年11月19日，雅戈尔集团股份有限公司5500万社会流通股在上交所挂牌上市。取得业绩1994年，雅戈尔集团跨入中国服装工业八强。1997年雅戈尔集团进入全国1000家大中型工业企业序列。目前，是中国服装行业的龙头企业。并被确认为2001年世界服装制造业500强，中国入选企业第一名；

2003年服装行业利润普遍下滑，雅戈尔2003年年报显示其服装业务的毛利率比上年下降了21.13%，而房地产投资的毛利率则上升了20.12%。投资行业房地产、国际贸易、金融投资、公共设施建设等方面都有较大的投资和良好的收益。发展区域在全国设立了156余家分公司，开设了356家自营专卖店，2200个商业网点。社会公益雅戈尔集团具有强烈的道德使命，积极履行“服务社会”的承诺：经常对希望小学、下岗工人再就业工程、抗洪救灾、慈善事业等公益事业慷慨解囊，还曾把用于20周年厂庆的数百万元毫无声张地捐给了当地的公益事业。另外，为消费者提供高素质的产品和服务，为国家创造利润和就业机会，创中国的世界品牌都表现集团回馈社会的愿望。10天津泰丰集团战略规划报告案例二：积极开拓进取的成都置信实业公司使命高扬民族旗帜,传承民族建筑精髓,为建筑业的“百花齐放”贡献自己的绵薄之力。公司愿景厉兵秣马,永不停歇，中国经典，辉映全球。公司背景成立于1997年，1998年完成原始积累；1999-2000.6推出置信方式（置信花园、丽都花园A、B区、丽都公园）确立在成都房地产市场的领头羊地位；2000.8-2002.1完善管理制度和公司治理结构，带来公司规模巨幅扩张；2002-2004跨行业跨区域发展，实现良性互动，完成资产增值。取得业绩品牌知名度和美誉度位居本地房地产市场首位。2003年获“四川省综合实力十强”，“四川省最佳效益十强”，2004年，获“中国房地产百强企业”。投资行业目前，成都置信以房地产业务为主，强势进军汽车行业，成立置信精典汽车。随后成立西部鞋都公司，置信进入工业产业领域。发展区域2003年，公司根据自身实力，提出“固本西部，挺进东部”的战略，进军上海市场。目前，公司已在成都、绵阳站稳脚跟，在上海占有一席之地；公司还与马来西亚，意大利等国家一些公司接触，为进军世界市场作准备。回报社会公司2003年为业主开展了一百余次“置信生活方式”活动,成立了读书会、摄影协会、美术书法协会等数十个协会;为市民举办龙泉桃花会、趣味体育大赛、丽都之夜消夏文艺晚会、芙蓉古城中国年等多项活动。11天津泰丰集团战略规划报告案例三：持续稳定快速增长的中国白色家电大亨美的集团公司使命为人类创造美好生活。公司愿景美的将在发展成为中国最大的白色家电生产企业的同时，通过收购、兼并等途径实现相关多元化发展，培育并拥有除家电外至少两个新的支柱产业，并且新的支柱产业处于国内同行业领先地位。公司背景美的集团创建于1968年。1980年，正式进入家电业。1993年，集团下辖的广东美的集团股份有限公司在深交所上市，成为全国第一家由乡镇企业改制而成的上市公司。2001年，美的转制为民营企业。1980年代平均增长速度60%，1990年代为50%。投资行业白色家电、汽车、物流、进出口贸易、房产、信息技术、金融等领域。发展区域拥有遍布全国的市场营销网络，并在美国、德国、日本、香港、韩国、加拿大、俄罗斯等地设有分支机构。取得业绩1999年，美的商标被国家工商局认定为“中国驰名商标”，2003年美的品牌价值经权威机构评估高达121.50亿元，名列全国最有价值品牌第八。在国家统计局组织评选的2002年中国最大500家企业集团的排名中，美的名列第66位。2003年，美的被广东省政府评为广东省先进民营企业。回报社会美的为地方经济发展做出了积极的贡献，从1990年代至今上交税收超过35亿元，美的集团以为社会谋福利为己任，为社会福利、教育事业捐赠超过5000万元。同时，还积极赞助公益社区活动，丰富人民文化生活。12天津泰丰集团战略规划报告结合天津泰丰的业务特性，我们拟定了天津泰丰使命知名企业的使命丰富顾客的生活，通过提供新鲜有效的通信服务帮助顾客在商业上取得巨大成功－－－－美国电报电话公司致力于为140多个国家的学生、教育工作者、设计人员、科学家、工程师、商务人事和消费者提供最先进的个人计算机产品和支持－－－－苹果电脑公司发明推动商业价值的技术和服务，创造人类福祉，提升顾客生活品质，并尽可能地让最大多数人受益－－－－惠普公司通过坚定不移的改革和发展，把华润建设成在主营行业有竞争力和领导地位的优秀国有控股企业，并实现股东价值和员工价值最大化－－－－华润置地天津泰丰使命营造更有价值的生活空间

天津泰丰永不满足现状，了解客户真实需求是客户生活品质不断提升的基础，是我们持续经营的源泉；天津泰丰强调价值创造，以卓越的服务和产品质量回报社会，我们将与全体员工、与社会大众携手，共同创造美好生活。为客户为股东为员工为社会与竞争对手相比、与自己相比更有价值13天津泰丰集团战略规划报告这种价值体现在客户、股东和员工之间形成一个价值的良性循环股东权益最大化客户满意度最大化个人发展空间最大化股东价值(ShareholderValue)天津泰丰客户价值(CustomerValue)员工价值(EmployeeValue)14天津泰丰集团战略规划报告天津泰丰愿景描述需要回答四个方面的问题天津泰丰的公司愿景1.天津泰丰未来的性质应该是什么？是否应转变为多元化的法人治理结构2.天津泰丰未来的公司运营模式应该是什么？公司业务如何运作才能在竞争中占据优势地位3.天津泰丰未来的公司定位应该是怎样的？母子公司之间如何定位4.天津泰丰的业务框架应该是怎样的？核心业务和辅助业务公司未来发展的目标是什么？15天津泰丰集团战略规划报告第一个问题：天津泰丰未来的性质应该是什么？天津泰丰的公司愿景1.天津泰丰未来的性质应该是什么是否应转变为多元化的法人治理结构？2.天津泰丰未来的公司运营模式应该是什么？公司业务如何运作才能在竞争中占据优势地位3.天津泰丰未来的公司定位应该是怎样的？母子公司之间如何定位4.天津泰丰的业务框架应该是怎样的？核心业务和辅助业务公司未来发展的目标是什么？16天津泰丰集团战略规划报告非企业化运作是天津泰丰的典型问题，体制问题是造成这种情况的根本原因企业利益政府利益非企业化运作官本位思想体制原因造就了天津泰丰非企业化运作和官本位思想，政府利益超越企业利益成为必然17天津泰丰集团战略规划报告激烈的市场竞争要求天津泰丰成为完全的市场主体良性循环进一步加大市场化经营力度完善法人治理结构和合理的监控机制获得包括政府在内的各个股东的支持促进泰丰改善投资业绩泰丰在市场上为股东获得最大利益恶性循环进一步保持国有企业运作特性市场空间越来越小，陷入生存困境关键人员流失，失去竞争力泰丰经营业绩得不到改善，或进一步下滑泰丰在市场上并不能得到政府的大力支持泰丰被解散期望通过外力来启动良性循环或中止恶性循环是不现实的，唯一的动力源泉在于天津泰丰自己18天津泰丰集团战略规划报告管理层持股方式有利于天津泰丰从根本上摆脱国有体制的束缚，更加适应市场要求成就感权利归属感管理层持股完善法人治理结构，将目前的政府任命制改变为董事会任命制管理层完成身份转换，天津泰丰真正代表股东的利益管理层成为持股者从根本上褪去了国企色彩，股东将获得更好的回报，天津泰丰将获得更好的发展19天津泰丰集团战略规划报告第二个问题：天津泰丰未来的公司运营模式应该是什么？天津泰丰的公司愿景1.天津泰丰未来的性质应该是什么？是否应转变为多元化的法人治理结构2.天津泰丰未来的公司运营模式应该是什么？公司如何进行内部运营才能在竞争中占据优势地位3.天津泰丰未来的公司定位应该是怎样的？母子公司之间如何定位4.天津泰丰的业务框架应该是怎样的？核心业务和辅助业务公司未来发展的目标是什么？20天津泰丰集团战略规划报告目前天津泰丰在房地产价值链的各个环节都参与管理与运作，但实际上天津泰丰并不具备在各个环节都获得成功的能力土地储备产品定位产品设计产品建造售后服务产品营销物业管理地产运作房产运作物业运作房地产行业价值链天津泰丰目前参与房地产价值链的各个环节运作，协调配合的难度大，受自身管理能力所限，天津泰丰并不能实现在各个环节都获利的愿望21天津泰丰集团战略规划报告建议天津泰丰着重加强前期策划、后期服务能力和意识的培养，使其成为最终的核心竞争力土地规划工程营建营销策划销售售后服务招商引租物业经营专业化差异化获得竞争优势的关键环节22天津泰丰集团战略规划报告第三个问题：天津泰丰未来的公司定位应该是怎样？天津泰丰的公司愿景1.天津泰丰未来的性质应该是什么？是否应转变为多元化的法人治理结构2.天津泰丰未来的公司运营模式应该是什么？公司业务如何运作才能在竞争中占据优势地位3.天津泰丰未来的公司定位应该是怎样的？母子公司之间如何定位4.天津泰丰的业务框架应该是怎样的？核心业务和辅助业务公司未来发展的目标是什么？23天津泰丰集团战略规划报告不同的战略发展阶段应采取不同的公司定位，目前天津泰丰具备控股与运营双向功能，对子公司的管理应根据实际需要确定管控模式管理类型管理方法控制模式子公司总部控制型管理授权型管理例外管理财务目标管理下属子公司的决策权很小只有重大的例外事件的决策控制权在总部将权利下放，在授予范围内子公司自主经营决策集权分权设定一定的财务目标和指标，下属子公司承担更多的职责子公司实际就是一个执行部门或车间，并不需要过多的决策母子公司之间业务关联性很强，一方面要保证子公司的自主经营，另一方面又要保证母子公司之间的良性配合子公司需要做大量的开拓性工作，需要更多的授权，但是重大事件需要母公司决定，对子公司人员和管理要求很高母公司不参与子公司经营，只在固定时间收取投资收益，一般作为控股企业或大资金投资企业不建议采用这类方式24天津泰丰集团战略规划报告根据天津泰丰实际业务情况，我们认为天津泰丰应该定位于授权型管理形态目前的业务具有非常强的相关性和互补性，需要相互配合和弥补业务特点目前的人员市场经验较差，需要有引导和监控人员特点没有完善的管理模式，各种管理制度和流程匮乏，无法完全放权管理特点竞争加剧、整合在即，没有整体优势无法获得生存与发展市场特点跨区域发展，无法管理过死，必须进行授权地域特点房地产行业属于大资金运作，任何一个项目的成败都会对整个企业产生较大影响，不适于过度放权行业特点授权型管理25天津泰丰集团战略规划报告第四个问题：天津泰丰的业务框架应该是怎样的？天津泰丰的公司愿景1.天津泰丰未来的性质应该是什么？是否应转变为多元化的法人治理结构2.天津泰丰未来的公司运营模式应该是什么？公司业务如何运作才能在竞争中占据优势地位3.天津泰丰未来的公司定位应该是怎样的？母子公司之间如何定位4.天津泰丰的业务框架应该是怎样的？核心业务和辅助业务公司未来发展的目标是什么？26天津泰丰集团战略规划报告天津泰丰应该建立以民用房地产为核心产业、其他业务为支撑的业务体系民用房地产业务商用房地产业务物业管理业务酒店经营与管理其他业务结合房地产策划优势，联合战略伙伴，创建旗舰品牌，开拓外地市场，获得持续资金业务的补充，服务的体现，品牌的建立盘活资产，利用开发区的客户资源持续创造价值，为公司提供持续的现金支持利用地缘优势，选择未来业务，为泰丰的持续发展提供业务保证27天津泰丰集团战略规划报告通过以上分析，项目组基本确定了天津泰丰的战略愿景天津泰丰愿景以房地产开发为主业，物业经营与管理为支撑，整合内外部资源与能力，服务于广大公众，成为创造价值方面领先一步的房地产集团企业在我们所服务的每一个市场中数一数二。通过企业改革，使我们不但拥有大公司的实力，还具有小公司的灵活和灵魂－－－－－GE，80年代成为全球最知名的企业，改变日本产品在世界上的劣质形象－－－－－索尼，50年代初成为一家最了解女性需要、为全球女性提供一流的产品和服务、并满足她们自我成就感的公司。简言之，成为一家比女人更了解女人的公司－－－－－雅芳公司成为中国房地产行业的领跑者－－－－－万科天津泰丰将通过跨地区发展，努力提升策划、融资及服务等核心能力，不断建立区域市场的竞争优势；天津泰丰将继续向成功迈进，最终成为创造价值方面领先一步的房地产集团企业。知名企业的愿景28天津泰丰集团战略规划报告目录－经营战略使命、愿景经营战略职能战略战略实施分析使命愿景竞争领域竞争时间竞争方法战略借鉴市场开发职能财务职能营销职能工程管理职能人力资源职能公共关系职能资本运作职能SWOT分析所需资源能力分析财务分析及预测风险分析29天津泰丰集团战略规划报告多元化运作工业园企业：张江高科－科技园开发与高新技术产业投资的成功结合1999年上半年亚洲金融危机使得张江高科经营出现了一定的困难。1999年下半年，张江高科紧紧抓住上海市委、市政府……全力投入了生物医药产业和信息产业高科技投资资源的开发。2000年张江高科公司全面实施向高科技投资公司转型的战略决策，加大投入。同时，张江高科公司继续做大做强房产和物业的经营，确保公司有稳定的现金收入，为公司获得高额的回报奠定了良好的抗风险基础。从1999年开始，张江高科公司稳步走上了房地产开发和高科技投资并举的道路，2002年，张江高科的投资收益和营业利润已基本相等。战略借鉴30天津泰丰集团战略规划报告为了获取稳定收益，张江高科开始对土地进行直接开发，并进行物业经营张江高科：主营业务范围：受让地块内的土地开发与土地使用权经营，市政基础设施建设投资，物业投资和经营管理，商业化高科技项目投资与经营，房地产开发与经营。公司战略方针：坚持走房地产开发与高科技投资并举的道路。主营业务及其结构发生较大变化的原因：公司改变了原先直接批租土地的经营方式，逐步改为将有限的土地资源进行深加工，即通过建造物业再进行租售，以期获取长期、稳定的收益，而经营方式的转变需要一个过程，本年度正处于调整时期，故公司本年度土地转让收入减少。

分行业或分产品主营业务收入主营业务成本毛利率主营业务收入比上年增减主营业务成本比上年增减毛利率比上年增减工业46,030,689.3211,751,638.7272.48%228.93%82.53%-40.27%商业52,198,938.9148,374,563.897.28%52.31%57.90%-30.47%房地产业252,055,277.57111,582,943.9650.47%-55.55%-58.97%7.84%？战略借鉴31天津泰丰集团战略规划报告张江高科作为工业园建设的代表所面临的问题－土地资源同样面临枯竭命运经营管理的问题与困难随着张江园区的大发展，公司连续几年对外批租土地始终保持较高的数量，因此公司的土地存量将越来越少，已经影响到公司今后主营业务的发展。也必将对股市价格产生不利影响；张江的工业和商业发展势头良好，但占总产值的数量还不及房地产的二分之一。房地产业务如果出现下降那么将对公司业绩起到至关重要的影响。解决方案本公司控股股东--上海市张江高科技园区开发公司同意将张江高科技园区中川杨河以南约1.2平方公里面积的土地使用权预约转让给本公司，该地块的用地性质为住宅配套用地，土地使用权年限为七十年。将现有土地进行精耕细作，建写字楼和标准厂房然后进行物业经营获取长期收益。战略借鉴32天津泰丰集团战略规划报告专业化房地产公司：万科的战略思路是专营住宅房地产，适度地进行纵向一体化整合，并开展战略合作将万科的开发纳入国家建设部住宅产业化范畴，但万科并不介入住宅相关部件、配件的生产体系；为有效地利用土地资源，降低资源、材料的消耗，万科已成立建筑研究所；广泛吸收国际设计经验，与世界一流的设计公司合作；加强与建筑商、材料商的信息沟通，形成协作网络，推动产业化进程，成立产业同盟；从住宅小区的开发转向社区的开发，在城乡结合部进行规模开发，开发新的市政；建立新的融资渠道，住宅证券化、金融化，广泛与国内外金融机构如基金、保险等结合，增强资金实力，具备规模化开发、新市镇开发的实力；战略借鉴33天津泰丰集团战略规划报告在专业化基础上建立了以客户为中心的创新体系，为万科带来了价值增值建筑设计创新：以万科建筑技术研究中心为龙头开展创新，把重心从营销转向技术、提升产品品质层面采购系统创新：组建万科采购中心，建立以“中城房网”系统为平台的采购系统，在降低交易成本的同时，促进新材料在万科房地产的使用创新利润组建物业管理集团：使其从地产业务中独立出来，集中资源拓展品牌，走专业化和产业化之路，成为集团新的经济增长点建立利益共同体：将致力于同建筑商建立利益共同体，形成良性的互动关系，共同促进住宅产业的快速发展建筑设计创新采购系统创新建立利益共同体组建物业管理集团体现了以客户利益为中心的主导思想战略借鉴34天津泰丰集团战略规划报告产品、技术和服务为万科品牌奠定坚实的基础万科品牌——以您的生活为本产品开发技术开发物业管理开发商不等于设计单位，因为开发商提供的不仅仅是房子本身，还是一种生活方式。为了更好地把万科对消费者需求的理解融入到设计单位的作品中，1994年11月，万科设立了一个与设计单位密切沟通的平台——万创建筑设计顾问有限公司，开始从规划设计方面提炼更高的产品竞争力为了保证全程品质，消除客户的后顾之忧，万科设立了自己的物业管理公司。截止至2001年9月，万科物业管理公司下辖的39个住宅（办公）小区中，获得全国城市物业管理优秀示范小区称号的有13个，获得“省优”称号的7个，“市优”称号的17个2002年1月万科建筑研究中心大楼落成，作为万科对建筑研究、新材料新技术应用研究的基地。研究中心的任务，是以市场需求为导向，深刻了解客户的需求，追踪行业发展的新亮点，关注住宅科技成果的转化和应用，确保万科在住宅开发领域的技术领先地位战略借鉴35天津泰丰集团战略规划报告资本运作型房地产公司：世茂集团－大资本橇动大地产世茂集团作为一家大型综合性投资集团公司。致力于房地产、旅游、酒店、百货、进出口贸易等领域的投资，并拥有世茂股份有限公司(上海)及世茂中国控股有限公司香港两家大型上市公司，世茂集团董事长许荣茂：地产市场上不再是小打小闹的舞台，规模出效益，这是许荣茂的一贯战略。通过大资本进场，撬动大楼盘，走高端市场，透过差异化做到规模效益，是他做房产的思路。许荣茂认为，做高档房地产有两个门槛，第一是规模，第二是庞大的资金要求。今年，世茂集团又取得了虹口区北外滩CBD改建工程项目，计划在5年内投资100亿元于该项目。坐拥60多个亿的身家，手握200多个亿的资金，注定了他会将房产热的故事书写得更加波澜壮阔。许荣茂说：我们的目标是：3年内成为中国最大的高档房地产开发商。”

战略借鉴36天津泰丰集团战略规划报告世茂集团的“大资本集成”开发模式第一阶段：买壳“万象集团”，售出资产，获得地产项目启动资金世茂投资万象集团

“世茂投资”买壳万象集团26.43%股权，价格1.44亿元万象集团

通过MBO剥离恒源祥等7家子公司获利9200万，只留“万象国际广场”55%权益世茂股份取得受让方1。.05亿现金更名世茂股份第二阶段：蚕食上市公司在“世茂建设”及“世茂湖滨花园”的权益世茂建设60%40%世茂建设增资扩股投资占49%股份占51%总投资达2亿世茂股份为世茂建设担保9000万世茂湖滨花园预付土地出让金世茂投资上市公司和银行承担了大部分成本和风险。家族公司获得项目公司近一半权益第三阶段：项目启动，家族控股的新公司又分得一半权益“世茂湖滨花园”2002年初施工，9月底第一期住宅楼盘正式推出，销售金额8亿元。按照会计原则，这笔销售款项不能入帐。世茂建设追加1亿元投资，使股份由49%到66%“世茂湖滨花园”进入回款期，同时拥有“世茂北外滩”25%、“世茂佘山庄园”50%权益。“世茂中国”(0649.HK)的间接全资子公司VastUnionInvestmentsLimited世茂湖滨房地产有限公司出资900万美金出资900万美金在“世茂中国”，许荣茂家族拥有75%权益，经过这番变化，许荣茂家族在“世茂滨江花园”的最终权益(现金流权)由62.5%增加到68.7%，而“世茂股份”其他股东的最终权益则由37.5%减少到18.8%(另15.1%权益由“世茂中国”其他股东拥有)。该总投资额4.2亿港元，而“世茂股份”承担项目前期的成本和风险—“世茂建设”预付的土地出让金1.12亿元已占了项目总投资额的25%左右。第四阶段：预售款回笼后，家族公司继续增资，取得控股权世茂投资仅“世茂湖滨花园”许氏家族所获净利总额3.51亿元，相当于整个项目收益的75%4.68亿元×（50%“世茂湖滨”×75%“世茂中国”+50%“世茂湖滨”×34%“世茂建设”×26.43%“世茂股份”+50%“世茂湖滨”×66%“世茂建设”)战略借鉴37天津泰丰集团战略规划报告天津泰丰的战略制定需要结合外部环境并根据内部的资源与能力条件来设计企业特有能力财务管理组织制度声誉历史内部优势(S)劣势(W)行业规模增长点细分市场竞争者战略能力意图宏观环境社会技术经济政治外部机会(O)威胁(T)战略通过SWOT分析，我们将总结关键的环境影响、组织的战略能力之间的关系38天津泰丰集团战略规划报告天津泰丰SWOT分析Strengthes-内部优势Weaknesses-内部劣势Opportunities-外部机会Threats-外部威胁领导人锐意变革，走市场化经营之路有十年行业从业经验，在开发区和天津市形成了一定品牌有了一定的资金融通渠道物业管理服务为民用房地产发展起到了一定支撑作用受政府行政干预严重，企业非市场化运作，不能作为“四自”主体参加市场竞争；原有的竞争优势资源枯竭（土地），现有竞争优势还没有形成；内部的法人治理结构及组织构架和管理模式不适应房地产业务发展的需要；人员配备不能满足业务快速发展的需要；员工还没有完成由“公务员”向“企业人”的转变融资渠道主要依赖银行，受政策影响严重；房地产主要竞争者进入跨地区发展阶段，对地区内发展商造成威胁，竞争加剧；政府宏观政策的调整使房地产业继续受周期波动影响；土地供给形式的改变缩小了利润区间，使竞争主体更趋于在内部培养竞争力；银行为主的单一融资渠道正在改变，大型房地产企业资本运作能力提高；小型房地产商出现生存危机；中国经济将持续高速发展，房地产需求将稳步提高居民观念转变，形成梯级消费，有助于产品升级换代WTO后政府将转向服务型，政策强制减少宏观调控增多，行业风险降低行业利润率还处于较高水平行业集中度较低，但逐步走向集中化，竞争开始加剧，土地出让市场化政府要求国有企业改制39天津泰丰集团战略规划报告SO组合分析优势机会领导人锐意变革，走市场化经营之路有十年行业从业经验，在开发区和天津市形成了一定品牌有了一定的资金融通渠道物业管理服务为民用房地产发展起到了一定支撑作用中国经济将持续高速发展，房地产需求将稳步提高居民观念转变，形成梯级消费氛围WTO后政府将转向服务型，政策强制减少宏观调控增多，行业风险降低行业利润率还处于较高水平行业集中度较低，但逐步走向集中化，竞争开始加剧土地出让走向市场化政府要求国有企业改制问题：房地产行业具有较强的行业吸引力和机会；泰丰已经进入该领域，但除领导人的锐意变革意识非常强烈外，其它优势不明显，运作经验及核心竞争力没有形成解决方案：确定民用房地产核心业务地位，避开热点竞争地域，不与主要竞争对手竞争；培养差异化的核心竞争能力；寻求建立相关业务进行补充。40天津泰丰集团战略规划报告ST组合分析优势威胁领导人锐意变革，走市场化经营之路有十年行业从业经验，在开发区和天津市形成了一定品牌有了一定的资金融通渠道物业管理服务为民用房地产发展起到了一定支撑作用房地产主要竞争者进入跨地区发展阶段，对地区内发展商造成威胁；政府宏观政策的调整使房地产业继续受周期波动影响；土地供给形式的改变缩小了利润区间，使竞争主体更趋于在内部培养竞争力；银行为主的单一融资渠道正在改变，大型房地产企业资本运作能力提高；小型房地产商出现生存危机；问题：行业威胁加大，中小型房地产开发商淘汰速度加快，政策向大型房地产开发商倾斜，资金实力和内部运作能力成为关键成功因素，泰丰现有的优势难以支撑泰丰向大型房地产开发商转变。解决方案：或者逐步放弃民用房地产开发业务，走相关多元化之路；或者走业务及能力整合和企业整合之路通过资本运作迅速发展民用房地产业务；41天津泰丰集团战略规划报告WO组合分析劣势机会受政府行政干预严重，企业非市场化运作，不能作为四自主体参加市场竞争；原有的竞争优势（土地）资源枯竭，现有竞争优势还没有形成；内部的法人治理结构及组织构架和管理模式不适应房地产业务发展的需要；人员配备不能满足业务快速发展的需要；员工还没有完成由“公务员”向“企业人”的转变融资渠道主要依赖银行，受政策影响严重；中国经济将持续高速发展，房地产需求将稳步提高居民观念转变，形成梯级消费氛围WTO后政府将转向服务型，政策强制减少宏观调控增多，行业风险降低行业利润率还处于较高水平行业集中度较低，但逐步走向集中化，竞争开始加剧土地出让走向市场化政府要求国有企业改制问题：面对良好的市场机会，但企业土地资源已经枯竭，很难把握和利用这一机会；更为重要的是企业受政府的干预导致企业不能完全的参与市场竞争。解决方案：对现有法人治理结构进行调整，采取经营层持股计划，形成四自主体；引进和培养人才并举，培育差异化的核心竞争力，树立有鲜明企业特征的企业文化。42天津泰丰集团战略规划报告WT组合分析劣势威胁受政府行政干预严重，企业非市场化运作，不能作为四自主体参加市场竞争；原有的竞争优势（土地）资源枯竭，现有竞争优势还没有形成；内部的法人治理结构及组织构架和管理模式不适应房地产业务发展的需要；人员配备不能满足业务快速发展的需要；员工还没有完成由“公务员”向“企业人”的转变融资渠道主要依赖银行，受政策影响严重；问题：解决内忧外患的前提是泰丰成为四自经济主体；其次，虽然面临着激烈的竞争，但由于房地产业务已经成为公司的核心业务和主要收入来源，泰丰所要考虑的是如何避开风险、持续经营。解决方案：对现有法人治理结构进行调整，可采取经营层持股计划，形成四自主体；建立适合泰丰现状的资本运营模式和持续经营模式通过地缘优势等寻求新的业务增长点以缩减风险。房地产主要竞争者进入跨地区发展阶段，对地区内发展商造成威胁；政府宏观政策的调整使房地产业继续受周期波动影响；土地供给形式的改变缩小了利润区间，使竞争主体更趋于在内部培养竞争力；银行为主的单一融资渠道正在改变，大型房地产企业资本运作能力提高；小型房地产商出现生存危机；43天津泰丰集团战略规划报告SWOT结论：天津泰丰应走差异化、专业化发展的道路，重点培育符合需要的核心竞争力SO确定差异化战略培养差异化能力进行纵向一体化运作ST进行业务整合通过资本运作迅速实现跨区域扩张WO采取经营层持股实施人才策略进行管理模式再设计WT采取经营层持股寻找新业务业务发展的保障：进行法人治理结构的市场化改造；然后对管理经营模式进行再设计业务发展战略方向：以民用房地产为核心业务，实行差异化战略，通过资本运作迅速实现跨区域扩张业务组合方式：进行纵向一体化运作，以建立协同效应为目的，寻求新的业务支撑能力提升的方向：以前期策划能力、供应链服务能力为核心，实施人才发展战略业务经营模式：实施民用房地产与商业物业经营并举战略，实现相互补充、相互支持、相互融通资金44天津泰丰集团战略规划报告通过SWOT分析，纵横项目组建议：天津泰丰应该采取扭转型战略，继而通过内部能力的提升再实施进攻型战略WTSTSOWO外部内部威胁机会劣势优势内部优势与外部机会相匹配内部弱点与外部机会相匹配内部优势与外部威胁相匹配内部劣势与外部威胁相匹配多元化战略防御型战略扭转型战略进攻型战略纵观天津泰丰的内外部环境，泰丰第一阶段战略应定位于扭转型战略，以培养专业化、差异化的能力为核心；到第二阶段通过资源整合和能力的提升天津泰丰建议采取进攻型战略，跨区域发展，塑造泰丰企业品牌。45天津泰丰集团战略规划报告天津泰丰总战略立足于房地产领域，在全面提升专业化经营水平和为客户提供全方位增值服务的基础上，通过资本运作和横向合作，在全国范围内扩展房地产业务，同时塑造天津泰丰企业品牌。46天津泰丰集团战略规划报告泰丰的经营战略要考虑三个关键问题：地点、时间和方法何时竞争如何竞争何处竞争需要回答三个维度的问题47天津泰丰集团战略规划报告选择地点对天津泰丰是至关重要的发展前提市场容量规模需求成长性市场成长性投资增长市场盈利性收益增长与盈利投资环境供求平衡市场竞争态势区域市场优先级评估48天津泰丰集团战略规划报告区域市场细分：从经济发达程度来看，沪京津为一类地区;二类地区主要为东部省份；三、四类地区为中西部省份；数据来源：全国及各地区2003年国民经济和社会发展统计公报，其中江西省使用2002年统计公报数据黑龙江内蒙古2003年全国人均GDP达到9030元，增长率为10.34%＄3000＄1300＄80005000100001500020000250003000035000400004500050000上海北京天津浙江广东江苏福建辽宁山东河北新疆吉林海南湖北重庆山西青海河南湖南西藏宁夏陕西安徽四川广西*江西云南甘肃贵州元0%5%10%15%20%25%30%2003年人均GDP年增长率49天津泰丰集团战略规划报告70%30%20%从城市化进程来看，一类、二类地区城市化比例普遍超过了50%，其中沪京地区超过70%，而三类、四类地区城市化比例相对偏低数据来源：全国及各地区2002年国民经济和社会发展统计公报0102030405060708090上海北京天津辽宁黑龙江吉林内蒙古广东新疆江苏福建宁夏山东青海湖北山西海南浙江江西陕西重庆河北湖南甘肃安徽四川河南广西云南贵州西藏%020004000600080001000012000万人城镇化（非农业人口占总人口比例）总人口50天津泰丰集团战略规划报告因此,依据经济和人口宏观指标，将全国划分为四个区域：一类地区为京津沪三直辖市;二类地区为东部8省;三类地区主要为长江以北的中西部;四类地区主要为长江以南的中西部地区30%50%70%城市化率人均GDP$3,000$1,300$800宁夏*陕西江西*、安徽*四川*、广西云南、甘肃贵州*吉林新疆、湖北内蒙古重庆、山西青海、湖南河北*海南*河南西藏*辽宁黑龙江广东*江苏福建山东*浙江*上海*、北京*天津*数据来源：全国及各地区2003年国民经济和社会发展统计公报，其中*地区依据2002年统计数据人均GDP超过＄3,000，且城市化率超过60%的一类地区，包括上海、北京、天津，房地产市场处于快速上升期向平稳期过渡；人均GDP超过＄1,300，或/且城市化率超过50%的二类地区，包括东部沿海5省和东北3省，房地产市场处于快速上升期；人均GDP超过＄800，或/且城市化率超过30%的三类地区，主要包括河北、河南、山西、湖北、湖南、重庆、陕西、宁夏、青海及边疆地区，房地产市场处于起飞期；人均GDP在＄800以下，且城市化率低于30%的四类地区，主要包括江西、安徽、四川、云南、甘肃等，房地产市场刚刚启动。51天津泰丰集团战略规划报告区域市场需求规模：从销售面积看，二类地区的市场容量最大；三类地区、四类地区取得市场成长领先地位2003年，二类地区商品房住宅销售面积超过1.22亿平米，占全国市场（2.85亿平米）的43.06%；三类地区销售面积0.65亿平米，占全国市场的22.82%；因此，处于房地产起飞期和快速上升期的地区对住宅需求/消费量约占总体的2/3。1999-2002年，各区域市场的销售额增长率普遍高于销售面积增长率，表现了房地产价格的持续稳定的增长趋势；三年来，各区域市场销售增长率的变动差异很大，三类地区和四类地区取得市场成长领先地位：一类地区的销售增长放缓，年销售面积增长率从36%降到20%；二类地区的销售增长一直排名最后，但2002年底增长率同比上升了5个百分点左右，逆市反弹较大；三类地区的销售增长仍保持市场领先，尤其是销售额增长率高于销售面积增长率7.45个百分点，体现了该地区房价的快速上涨；四类地区的同比增长率位居第一，但是波动较大。数据来源：中国经济景气月报2004，历年中国统计年鉴2003年各区域商品房住宅销售面积比较1999-2002年各区域房地产销售面积增长率和销售额增长率比较二类地区43.06%三类地区22.82%一类地区16.55%四类地区17.57%0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%一类地区二类地区三类地区四类地区房屋销售面积增长率商品房销售额增长率52天津泰丰集团战略规划报告广东、江苏、浙江、上海、北京、山东等地的市场规模名列前茅，浙江、山东及天津的增幅较大一类地区中，沪京两市占全国房地产市场的1/7，总量和价格都在高位上增长；2003年津市异军突起，销售面积同比增长率达到23%，共750万平米，为沪市的1/3；二类地区中，粤、苏、浙三省销售面积都达到2200万平米以上，占全国的1/4；鲁、辽、闽三省销售面积都超过1000万平米；黑、吉两省销售量相对较小。从销售增长看，浙江省连年直线攀升，2002年底销售额增长超过销售面积增长20个百分点，山东省的年销售额增长率保持在30%以上；广东、福建的增长率已回落到10%左右；东北三省的增长相对缓慢。010002000300040005000北京天津上海合计万平米1999年销售面积2000销售面积2001年销售面积2002年销售面积0500100015002000北京天津上海合计亿元1999年商品房销售额2000商品房销售额2001年商品房销售额2002年商品房销售额0%10%20%30%40%50%60%70%80%北京天津上海一类地区房屋销售面积增长率商品房销售额增长率0%10%20%30%40%50%60%广东江苏浙江福建山东辽宁吉林黑龙合计050010001500200025003000广东江苏浙江福建山东辽宁吉林黑龙江合计02000400060008000100001200014000广东江苏浙江福建山东辽宁吉林黑龙江合计53天津泰丰集团战略规划报告三类、四类地区市场规模较大的依次为四川、重庆、湖北、安徽、河南、河北、湖南、江西等，基本位于中西部地区从销售面积来看，川、渝都超过1000万平米，其次为鄂皖豫冀湘赣等，销售额也大体符合上述分布；从销售增长来看，上述地区保持着稳定快速的增长率，而其他地区由于需求规模小，年度间差异较大，如桂、黔。020040060080010001200河北山西内蒙古河南湖北湖南海南重庆西藏陕西青海宁夏新疆04080120160200河北山西内蒙古河南湖北湖南海南重庆西藏陕西青海宁夏新疆-50%0%50%100%150%200%250%300%河北山西内蒙古河南湖北湖南海南重庆西藏陕西青海宁夏新疆0200400600800100012001400160018002000江西安徽广西四川甘肃贵州云南050100150200250300江西安徽广西四川甘肃贵州云南-20%0%20%40%60%80%100%江西安徽广西四川甘肃贵州云南54天津泰丰集团战略规划报告供应分析：各区域供给差异较大，一类地区年供给增长率持续上升；二类地区的市场供给量最大，约占全国的45%；三类地区年供给增幅由高位下滑；四类地区波动很大2003年，全国商品房住宅施工面积达9.1亿平米，新开工面积达4.37亿平米，竣工面积3.22亿平米；2000-2002年全国房地产竣工增长率分别为9.18%、21.04%、12.81%。二类地区供给量最大，2003年住宅施工面积占全国的46.27%，竣工面积占44.2%；不同区域市场的供给变化很不平衡，供给增长最快的2000年是三类地区，2001年是四类地区，而2002年是一类地区。其中，一类地区，竣工面积增长率持续攀升，成为区域市场供给热点；二类地区，竣工面积年增长率稳定在15%左右；三类地区，竣工面积增长率持续下滑，2000年以来降低了8个百分点，供给增长放缓；四类地区，三年来竣工面积增长率在20-30%间大幅波动。施工面积比较二类地区45.27%四类地区16.39%一类地区16.56%三类地区21.78%新开工面积比较一类地区13.47%二类地区45.93%四类地区18.16%三类地区22.44%竣工面积比较二类地区44.20%四类地区16.82%一类地区15.44%三类地区23.54%0%5%10%15%20%25%30%35%一类地区二类地区三类地区四类地区施工面积增长率竣工面积增长率55天津泰丰集团战略规划报告上海、北京、浙江、江苏、山东的供给增长迅速，而广东、浙江供给量最大，天津和东北地区的供给涨幅不断回落一类地区中，沪市的住宅竣工面积比销售面积低3.8%，求大于供；同时，沪市竣工面积仅比北京市高2.85%，但新开工面积和施工面积分别高出4.34%、6.26%，反映了市场需求的拉动作用；天津市的竣工面积增长率持续下滑，2003年住宅施工面积为销售面积的2.7倍，未来供给相对充足；二类地区中，粤苏浙鲁四省供给量最大，2003年住宅竣工面积都在2000万平米以上、新开工面积都超过3200万平米、施工面积都超过5800万平米；施工、竣工面积最大的为粤、浙，而新开工面积最大的为苏、浙，两省供给增长未来将继续加快；山东省施工、竣工增幅都超过福建省，供给增幅达到高位；东北三省的供给增长回落较快。020004000600080001000012000广东江苏浙江福建山东辽宁吉林黑龙江万平米-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%广东江苏浙江福建山东辽宁吉林黑龙合计-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%广东江苏浙江福建山东辽宁吉林黑龙合计010002000300040005000600070008000北京天津上海万平米施工面积新开工面积竣工面积销售面积0%5%10%15%20%25%30%35%40%北京天津上海一类地区施工面积增长率0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%北京天津上海一类地区竣工面积增长率56天津泰丰集团战略规划报告三类、四类地区中供给较为集中的依次为四川、重庆、湖北、安徽、河北、湖南、河南，总体上仍有上升空间05001000150020002500300035004000河北山西内蒙古河南湖北湖南海南重庆西藏陕西青海宁夏新疆万平米施工面积新开工面积竣工面积销售面积-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%河北山西内蒙古河南湖北湖南海南重庆西藏陕西青海宁夏新疆施工面积增长率-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%河北山西内蒙古河南湖北湖南海南重庆西藏陕西青海宁夏新疆竣工面积增长率-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%江西安徽广西四川甘肃贵州云南-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%江西安徽广西四川甘肃贵州云南0100020003000400050006000江西安徽广西四川贵州云南甘肃万平米四川省供给量最大，施工、新开工、竣工面积与二类地区水平类似；从竣工面积看，超过1000万平米的依次为渝、鄂、皖、800万平米以上的依次为冀、湘、豫；六省目前为三类、四类地区中的供给热点；从新开工面积看，超过1300万平米的为渝、鄂、皖、1100万平米以上的依次为豫冀赣湘；从施工面积看，超过2700万平米的依次为渝豫鄂、2000万平米以上的依次为冀皖湘；河南、江西、湖南将加入未来的供给热点；从施工面积/销售面积来看，川鄂为2.69倍，皖滇为2.65倍，四省及边疆地区房地产供给仍有较大上升空间。57天津泰丰集团战略规划报告供求平衡分析：除一类地区供求基本平衡外，其他地区需求增长快于供应增长；同时商品房空置率也达到国际警戒线以下2003年，全国商品房住宅竣工面积为3.2亿平米，比销售面积高13%；施工面积为9.1亿平米，为销售面积的3.19倍。根据中国房地产协会统计，商品房空置率*从2000年的16.7%降低到2003年的14%。三年来，一类地区的房地产竣工与销售增幅差距逐渐缩小，供需同步增长；2003年底竣工面积略高于销售面积5.4%；二类地区供需总量最大，增幅波动相对较小，2003年住宅施工面积达4.1亿平米，新开工面积达2亿平米，占全国的45%左右；竣工面积比销售面积高16%；市场供应年度增幅的波动较大，目前销售增长略快于竣工增长；三类地区销售增长率2000年比竣工增长率高33.5个百分点，2002年仍高于竣工增长率10个百分点；2003年底住宅竣工面积比销售面积高16.5%，市场供需两旺；四类地区竣工增长率持续上升，但是需求增长率始终远高于供应增长率；2003年施工面积1.5亿平米，不到销售面积的3倍。*现行商品房空置率计算=未售出数量/前三年竣工数量2003年各区域商品房住宅市场供需比较1999-2002年各区域房地产市场供需增长比较050001000015000200002500030000350004000045000一类地区二类地区三类地区四类地区万平米施工面积新开工面积竣工面积销售面积0%5%10%15%20%25%30%35%40%一类地区二类地区三类地区四类地区竣工面积增长率销售面积增长率58天津泰丰集团战略规划报告投资增长分析：各区域投资在20%以上的高位增长,推动市场继续快速成长;涨幅波动大，二类地区较稳定，四类地区增长较快如图所示*，房地产施工面积与房地产投资增长率有较强的正向相关性，投资增长将推动未来房地产市场的继续成长；各区域市场的投资增长不均衡：一类地区的年投资增长率在15-30%之间波动，同期施工面积增长率从17.5%上升到19.5%；二类地区的年投资增长率波动区间不到1.5个百分点，施工面积涨幅也相对稳定；三类地区的年投资增长率在23-33%的高位上波动，推动了同期施工面积的高位成长；四类地区的年投资增长率相对最高，2002年底增长率达30%，同期施工面积呈现相似的增长曲线。﹡2003年房地产相关统计数据尚未正式公布，因此使用2002年统计数据提供分析参考，以下相同1999-2002年各区域房地产投资增长率比较1999-2002年各区域房地产施工面积增长率比较0%5%10%15%20%25%30%35%40%一类地区二类地区三类地区四类地区0%5%10%15%20%25%30%一类地区二类地区三类地区四类地区59天津泰丰集团战略规划报告北京、浙江、山东、湖南、河北、江西等省的投资增长较快，上海、江苏、山西、河南、安徽、四川等省的投资增长持续性较好一类地区中，北京投资增长最快，上海投资增长率持续上升；二类地区中，浙江、山东投资增长最快，江苏投资增长率持续上升，广东、福建投资增长率开始回落，东北三省投资增长率波动很大；三类地区中，湖南、重庆、河北、宁夏、陕西等省投资增长较快,山西、河南、湖北等投资增长率持续上升；四类地区中，江西、广西投资增长最快，安徽、甘肃投资增长率持续上升，四川投资增长相对比较稳定，0%10%20%30%40%50%60%北京天津上海一类地区-10%0%10%20%30%40%50%60%广东江苏浙江福建山东辽宁吉林黑龙-20%0%20%40%60%80%100%120%140%160%河北山西内蒙古河南湖北湖南海南重庆西藏陕西青海宁夏新疆-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%江西安徽广西四川甘肃贵州云南60天津泰丰集团战略规划报告收益增长与盈利分析：一类地区的房地产业经营收益在35%左右的高位稳定增长，二类、四类地区的行业盈利能力最强三年来，各区域房地产业的经营总收入均持续稳定上升，但涨幅因区域市场不同略有回落；2002年底，各区域房地产业的营业利润率（营业利润总额/经营总收入）区别较大，尽管业内普遍认为房地产利润率（2002年全国仅为3.57%)存在较大统计误差，但这一区别仍反映了房地产业外部监管环境和自身获利能力的相对地区差异性。一类地区的经营收入在35%左右的高位上稳定增长，同期营业利润率增长也逐渐上升；二类地区的营业利润率最高，但经营总收入涨幅波动最大；三类地区的营业利润率最低、但收入增长保持在高位，反映了该区域房地产行业疏于管理、企业项目运作水平不高；四类地区的经营收入增长和营业利润表现都较好，具有一定的未来增长潜力。2000-2002年各区域房地产业的经营收入增长率比较2002年各区域房地产业的营业利润率比较（%）-1001020304050607080一类地区二类地区三类地区四类地区-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00一类地区二类地区三类地区四类地区61天津泰丰集团战略规划报告上海、浙江、广东、安徽、江西、山东、云南、广西等省的行业盈利性较高，超过全国和本区域的市场平均水平一类地区中，上海盈利性最好，北京收益增长率在高位波动，天津居于两者之间；三类地区中，重庆、湖南、海南收益增长率稳定上升，新疆涨幅最大，湖北、宁夏、新疆盈利性较好；二类地区中，盈利性较高的依次为浙粤鲁苏闽，且收益增长率稳定上升，东北三省营业利润均为负值；四类地区，盈利性较高的依次为皖赣滇桂川，其中皖赣的收益涨幅持续稳定。-2.00-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00北京天津上海0102030405060702002年营业利润率2000-2002年收入增长率-4.00-2.000.002.004.006.008.00广东江苏浙江福建山东辽宁吉林黑龙江-100-50050100150200250300350-8.00-4.000.004.008.00河北山西内蒙河南湖北湖南海南重庆陕西青海宁夏新疆-20020406080100120-1.000.001.002.003.004.005.006.007.008.00安徽江西广西四川贵州云南甘肃-1001020304050607062天津泰丰集团战略规划报告市场竞争程度：行业处于完全竞争阶段，一类地区规模化程度和市场集中度较高，二类地区竞争激烈但水平不高，三类、四类地区企业弱小、竞争强度不高当前房地产市场竞争呈现以下特点：竞争密集程度的地区不均衡性：华北、华东地区占百强企业的88%，中西部占9%，东北占3%；经济发达地区出现规模化经营：如百强企业的销售额和销售面积占北京市场的41％和30％；企业两极分化明显，但开发产品仍集中于中低档。房地产行业基本处于完全竞争阶段：各企业市场占有率普遍很低，领先企业的市场份额不到1%，进入壁垒低、退出壁垒高，行业淘汰快。一类地区集中了全国10%的房地产企业、30%的房地产投资额和商品房销售额，市场集中度相对较高，经营规模化程度高；二类地区拥有43%的房地产企业、37%的从业人员、47%的年度投资额和40%的销售额，企业数量多、规模偏小、经营水平一般，竞争激烈；三类、四类地区与二类地区相比，企业数量相当、但从业人员高出13%、将近全国的一半，投资额低20%、销售额低10%，不到全国的30%；反映了该区域市场的企业普遍弱小、经营效率低下、竞争强度不高。数据来源：历年中国统计年鉴、《中国房地产百强企业研究报告》2004886.773199.592396636219四类地区1310.774797.663244927892三类地区3679.2015028.7641962614164二类地区1914.1410927.721502284343一类地区7790.9233953.72113400932618全国2002年完成投资(亿元)实际需要总投资(亿元)平均从业人数企业数量地区各区域市场竞争分析（2002）19.0721.139.4211.3824.2028.6114.1316.8243.4237.0044.2647.2213.3113.2532.1824.570%20%40%60%80%100%企业数量平均从业人数总投资规模完成投资规模%一类地区二类地区三类地区四类地区63天津泰丰集团战略规划报告北京的市场集中度和经营规模化程度最高，其次为上海、广东等；山东、辽宁、天津等行业竞争水平不高一类地区中，京沪市场占有90%以上的投资额、销售额和80%的企业；其中，京市拥有1/5的企业数量和1/2强的年度投资规模，市场集中度最高，企业规模化程度很高；沪津两市企业数量与投资规模相比较大，竞争密集度较高；二类地区中，1/4强的企业和30%的投资额、销售额集中在广东，规模化程度较高；其次为浙、苏；闽鲁辽三省的企业数量相近，但与闽省相比，鲁辽的房地产从业人员分别高出90%、30%，投资额高出一半、销售额只是略高，反映了山东的房地产行业规模较大，经营效率偏低；黑、吉两省的企业经营规模相对略高。59.5952.8536.2639.1218.3515.847.589.1922.0631.3156.1751.690%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%企业数量平均从业人数总投资规模完成投资规模%北京天津上海4.286.072.363.962.953.432.093.1711.5411.229.2510.5512.4216.548.7710.6312.528.679.176.7714.4311.3116.0819.8114.9813.8010.0714.7926.8728.9542.2230.310%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%企业数量平均从业人数总投资规模完成投资规模%广东江苏浙江福建山东辽宁吉林黑龙江64天津泰丰集团战略规划报告四川、重庆两省市场密集度较高，竞争相对激烈；青海、山西、河南、内蒙古、甘肃、贵州等省企业规模小，竞争最弱三类地区中，渝豫鄂湘的市场密集程度最高；冀渝鄂陕及边疆地区的经营规模化程度较高；青晋豫蒙的企业较小，市场竞争水平不高；四类地区中，四川的市场密集程度最高，其次为皖赣黔；川滇的经营规模化程度较高；甘黔的企业最小、竞争程度最弱。11.9411.8011.5311.5113.6515.0917.6513.6314.0310.8511.3610.567.655.492.985.537.877.105.705.146.727.9410.1413.350%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%企业数量平均从业人数总投资规模完成投资规模%河北山西内蒙古河南湖北湖南4.246.484.256.692.232.101.062.353.471.721.441.296.456.2310.649.4319.7523.6021.2518.761.961.571.921.530%20%40%60%80%100%企业数量平均从业人数总投资规模完成投资规模%海南重庆陕西青海宁夏新疆5.715.3510.1110.8615.6610.5110.979.3610.186.154.804.2526.4741.0232.5238.849.287.1812.338.4919.6215.7317.1416.5213.0914.0612.1311.690%20%40%60%80%100%企业数量平均从业人数总投资规模完成投资规模%江西安徽广西四川甘肃贵州云南65天津泰丰集团战略规划报告投资环境分析：一类、二类地区具有显著的优势，特大城市的投资环境明显强于中小城市跨区域投资的商业环境10要素资源环境与产业关联度基础建设（交通通信、水电燃气）区域市场壁垒劳动力市场弹性及技术能力对外合作与开放程度私营企业参与度融资环境政府管理及廉政税费负担司法效率世界银行2003年对中国23个城市3900家企业的调查显示，投资环境最好的城市（杭州、上海、广州、深圳）都位于一类、二类地区；中西部城市呈现相对劣势。社科院2004年3月发布的《中国城市竞争力研究报告No.2》进一步阐明，商务环境是城市综合竞争力最重要的因素，“贡献弹性达到0.616”。投资环境最好的前10个城市分布：一类地区3个，二类地区5个，三类地区2个，充分体现了大城市对资源的聚集效应；受东部地区的产业转移影响，中部地区的部分城市开始起飞，西部地区的中心城市显著改善；在长三角产业北移的带动下，环渤海特别是山东半岛的提高速度加快。66天津泰丰集团战略规划报告综上所述，三类，二类地区最具市场吸引力，重点省份基本位于北方中东部地区，应当作为天津泰丰优先发展的区域市场三类地区重点省份：海南、重庆、湖北、河南、河北、湖南、山西；二类地区重点省份：山东、江苏、浙江、辽宁四类地区重点省份：四川、安徽、江西一类地区二类地区三类地区四类地区北京、上海、广东处于各大房地产商聚集地不益进入作为战略性投资基地泰丰若寻求跨区域开发初期应以天津为基础，立足于环渤海经济圈67天津泰丰集团战略规划报告天津是泰丰各项资源的集中地，项目组对天津地区的房地产市场情况也做了分析三步走战略第一步：到2003年底，人均国民生产总值3000美元；第二步：提前3－4年，实现国内生产总值、城市居民可可支