房地产政策法规解析

房地产政策法规11/20/2022课程简介

本课程主要是对有关房地产有关法律和法规及其有关政策的进行一下初步的了解，并通过阅读辅导教材和听取辅导讲座来进行深一步的学习和认识。使学生通过本课程的学习能够运用法律和法规正确的解决实际中遇到的有关房地产的问题和纠纷。并且能够认识到国家在改革开放以来对房地产业的建设和改革。本课程即要求学习相关的法律知识，又要求具有一定的房地产专业知识。因此，对学生来说这一门很重要入门学科，在学习本课程的时候要求学生注意把握理论联系实践，只有这样才能学好这门课程，并且在以后的学习中以教材为基根的不断的向外扩展。

11/20/20222本课程的基本目的和要求是

1．

了解和掌握房地产法的基本概念、基础知识和基本理论；熟悉有关房地产的法律、政策、法规。2．

提高依法治国、依法管理房地产的自觉性，能运用所学房地产法知识分析好人解决实际问题。11/20/20223学前准备及其学习方法

要求学生在学习课程之前要对我国房地产近年来的改革和建设以及相关法律和法规，以此来引导学生学习本课程的兴趣。11/20/20224在学习本课程应把握和遵循一下几点

1．理论联系实际2．学习教材和学习有关房地产法律和法规以及政策相结合3．系统学习与重点把握相结合4．学习教材与辅导材料和辅导讲座相结合5．结合题型特点进行学习

11/20/20225学习中需要参考的书籍

《中华人民共和国城市房地产管理法》《房地产法》（人大版）《建筑法》（1997.11.12）《物业管理法》11/20/20226教学中的主要手段

讲解

、结合各地的房地产实例进行分析11/20/20227教学大纲

11/20/20228前言房地产业是从是房地产开发、经营、管理和服务的行业。随着社会的发展，房地产业已经成为国民经济的一个重要部门，在联合国1986年修订的《全部经济活动产业分类》的国际标准中列为十大经济活动的第八类；在我国现行的行业分类中列为第七类。

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这说明房地产业无论是在国际上还是在国内都作为一个重要的独立产业成为国民经济发展的支柱之一，房地产市场也随着我国房地产管理体制的改革而逐渐深入和完善。当然放地产市场的和谐运转和健康秩序的维持离不开健全的房地产法制建设，特别是在我们这样一个幅员辽阔、地区差异大的国度，健全和完善的房地产法制更是不可或缺。

11/20/202210房地产法是一一门综合性的的法律部门，，包括诸多法法律规范，理理论博大精深深，体系庞大大而复杂，涉涉及到土地利利用和城市建建设规划，房房地产用地开开发，房屋建建设，房地产产金融，房地地产交易，房房地产抵押，，房地产评估估，房地产终终结，房地产产税费，物业业管理等法律律制度。房地产E网11/15/202211在较较大大的的房房地地产产法法律律体体系系中中，，基基本本且且理理论论比比较较成成熟熟的的法法律律有有：：土土地地法法、、建建筑筑法法、、房房产产法法、、物物业业管管理理法法。。11/15/202212●土地地是是财财富富之之母母，，也也是是整整个个社社会会经经济济发发展展的的基基础础和和前前提提；；就就房房地地产产业业而而言言，，土土地地更更是是第第一一要要素素。。土地地的的基基本本特特征征是是：：稀稀缺缺性性如何何有有效效配配置置土土地地资资源源就就成成为为土土地地制制度度的的核核心心问问题题。。土地地法法的的基基本本使使命命：：在在维维护护土土地地公公有有制制的的前前提提下下，，设设计计和和保保护护各各种种土土地地使使用用权权，，建建立立和和维维护护一一个个健健全全的的土土地地市市场场。。内容容：：土土地地所所有有权权、、土土地地使使用用权权、、土土地地抵抵押押权权、、耕耕地地、、建建设设用用地地、、土土地地市市场场、、土土地地税税费费和和管管理理。。房地地产产E网11/15/202213●建筑筑师师凝凝固固的的音音乐乐、、音音乐乐是是流流动动的的建建筑筑。。在在房房地地产产业业中中，，建建筑筑业业是是其其中中的的一一个个有有机机组组成成部部分分；；在在房房地地产产开开发发中中，，建建筑筑师师气气中中的的一一个个重重要要环环节节；；在在房房地地产产法法中中，，建建筑筑是是其其中中的的一一个个基基本本组组成成部部分分。。11/15/202214安居乐乐业●改革开开放以以来，，通过过推进进投资资主体体多元元化、、实行行住房房商品品化和和逐步步引入入市场场机制制，促促进了了住宅宅投资资和住住宅建建设的的持续续高速速增长长，推推动房房地产产业的的恢复复和发发展，，也初初步完完成了了解决决城镇镇居民民住房房严重重短缺缺问题题的历历史任任务。。这是我我国住住宅建建设由由计划划经济济型发发展方方式向向市场场导向向型发发展方方式转转变所所进行行的第第一次次重大大转折折，极极大的的调动动了各各方面面住宅宅投资资的积积极性性，为为住宅宅建设设和房房地产产业发发展奠奠定了了一个个好的的基础础。11/15/202215物业管管理目前，，住宅宅小区区作为为城市市的缩缩影，，成为为集居居住、、服务务、经经济功功能为为一体体的小小社会会，而而物业业管理理也已已成为为我国国的新新兴行行业、、朝阳阳产业业。随着经经济的的发展展和人人民生生活水水平的的不断断提高高，广广大群群众对对物业业管理理的要要求也也越来来越高高。物业管管理的的发展展必须须与人人民群群众日日益增增长的的物质质文化化需求求相适适应。。物业管管理法法：物物业管管理中中主体体、行行为、、责任任的法法律制制度构构成。。11/15/202216中华人人民共共和国国城市市房地地产管管理法法一

总则1.

制定原因为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展。2.

遵守本法的情况在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。本法中的概念（1）

房屋：是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。（2）

房地产开发：是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。（3）

房地产交易：包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。3.

机构设置及其职权国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。二房地产开发用地●

土地使用权出让1.概念：指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。2.土地使用权出让，必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。3.出让方式：拍卖、招标或双方协议方式。采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。4.土地使用权出让最高年限由国务院规定；土地使用权出让应当签订书面出让合同，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。5.违约赔偿土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。6.有关收回的情况国家对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满前不收回；在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。7．土地使用权因土地灭失而终止。（二）土地使用权划拨1．概念：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。2．以下可由县级以上人民政府依法批准划拨（1）国家机关用地和军事用地；（2）城市基础设施用地和公益事业用地；（3）国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律、行政法规规定的其他用地。三：房地产开发1．房地产开发必须严格执行城市规划，按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则，实行全面规划，合理布局、综合开发、配套建设。2．超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。3．国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。4．设立房地产开发企业，应当具备条件（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的经营场所；（3）有符合国务院规定的注册资本；（4）有足够的专业技术人员；（5）法律、行政法规规定的其他条件。设立房地产开发企业，应当向工商行政管理部门申请设立登记。5．房地产开发企业的注册资本与投资额的比例应当符合国家有关的规定。四：房地产交易（一）一般规定1．房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。2．国家实行房地产价格评估制度。3．国家实行房地产成交价格申报制度。（二）房地产转让1．概念：房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。2．房地产不能转让的情况（1）以出让方式取得土地使用权的，不符合以下条件的不得转让①按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。（转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。）（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（3）依法收回土地使用权的；（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（5）权属有争议的；（6）未依法登记领取权属证书的；（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。3．房地产转让应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用取得的方式4．土地使用权的使用年限原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。5．以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。6．商品房预售，应当符合的条件；11/15/202217第一章房房地产产管理体体制学习目的的与要求求了解我国国房地产产管理体体制的沿沿革；掌掌握我国国现行房房地产管管理体制制的基本本架机构构。房地产E网11/15/202218第一节我国房地地产管理理体制的的沿革从建国之之初到““文革””期间改革开放放以来11/15/202219第二节我我国现现行的房房地产管管理体制制国家房地地产管理理体制对房地俩俩证合一一于房地地俩证分分离的综综合考察察11/15/202220第二章土土地管管理法律律制制度度（上））学习目的的与要求求了解土地地管理法法的概念念，土地地法律关关系，土土地管理理法的渊渊源和效效力以及及土地管管理发基基本内容容；掌握握土地所所有权制制度、国国有土地地有偿使使用制度度和国家家土地使使用权划划拨的有有关内容容。11/15/202221第一节土地地管理发概述述（一）土地管理法的的概念（二）土地法律关系系（三）土地管理法的的基本内容（四）土地管管理法的效力力房地产E网11/15/202222第二节土地地所有权制度度（一）土地所用权的的概念和特征征（二）国有土地所用用权（三）农民集集体土地所用用权11/15/202223第三节国有有土地有偿使使用制度（一）土地使用权出出让（二）土地使用权转转让（三）土地使用权出出租（四）土地使用权抵抵押（五）国有土地租凭凭和国有土地地使用权作价价出资或入股股（六）土地使使用权的终止止11/15/202224第四节国有有土地使用权权的划拨（一）土地使用权划划拨的概念和和范围（二）划拨使用权的的转让、出租租、抵押（三）划拨土地使用用权的回收（四）国有企企业改革中划划拨土地使用用权的处理11/15/202225第二章土土地管理理法律制度度（下）学习目的与与要求了解土地利利用总体规规划；掌握握耕地保护护法律制度度和建设用用地法律制制度的美容容要点。11/15/202226第一节土地利用总总体规划（一）土地利用与与保护的概概念和内容容（二）土地利用总总体规划的的编制（三）土地利用总总体规划的的审批与修修改（四）土地利用总总体规划与与其他规划划的关系（五）土地地利用年度度计划11/15/202227第二节耕耕地保护制制度（一）切实保护耕耕地是我国国的一项基基本国策（二）基本农田保保护区制度度（三）土土地开发发与复垦11/15/202228第三三节节建建设设用用地地制制度度（一一））建设设用用地地的的概概念念（二二））国家家建建设设用用地地使使用用权权的的取取得得（三三））国家家建建设设征征用用土土地地（四四））临时时用用地地的的管管理理（五五））乡乡（（镇镇））建建设设用用地地11/15/202229第三三章章城市市房房地地产产权权属属及及其其管管理理法法律律制制度度学习习目目的的与与要要求求掌握握房房屋屋所所用用权权、、土土地地使使用用权权，，建建筑筑物物区区分分所所用用权权、、住住房房部部分分产产权权和和房房地地产产相相邻邻权权等等有有关关概概念念和和内内容容；；掌掌握握城城市市房房产产权权属属登登记记的的概概念念、、功功能能、、效效力力，，房房产产权权属属登登记记和和地地产产权权登登记记的的内内容容了了；；了了解解城城市市公公有有房房屋屋和和私私有有房房屋屋的的有有关关内内容容。。11/15/202230第一节城城市房房地产权权属关系系（一）房地产所所用权（二）土地所用用权（三）建筑物区区分所用用权（四）住房部分分产权（五）房房地地产相邻邻权11/15/202231第二节城城市房房地产权权属登记记房地产权权属登记记的功能能房地产权权属登记记的效力力房产权属属登记地产权属属登记11/15/202232第三节城城市房房屋管理理城市私房房管理城市公房房管理11/15/202233第四章章城城市房房地产产开发发法律律制度度学习目目的与与要求求了解城城市房房地产产开发发的概概念、、特征征以及及房地地产开开发应应注意意的事事项；；掌握握房地地产开开发用用地制制度的的内容容；了了解房房地产产开发发企业业的概概念、、设立立条件件和程程序；；认识识房地地产开开发企企业的的管理理机制制；了了解房房地产产中介介服务务的有有关内内容。。11/15/202234第一节节城城市房房地产产开发发概述述房地产产开发发的概概念和和特征征房地产产开发发的类类别房地产产开发发应注注意的的事项项11/15/202235第二节节房房地产产开发发用地地房地产产开发发用地地制度度土地使使用权权出让让与划划拨11/15/202236第三节节房房地产产开发发企业业房地产产开发发企业业的概概念和和种类类房地产产开发发企业业的设设立条条件和和程序序房地产产开发发企业业的管管理11/15/202237第四节房房地产中介介服务房地产中介介服务的概概念中介服务机机构及其管管理中介服务人人员资格管管理中介服务管管理11/15/202238第五章城市房屋屋拆迁法法律制度度学习目的的与要求求了解城市市房屋拆拆迁的概概念、种种类；明明确房屋屋拆迁应应注意到到事项；；掌握城城市房屋屋拆迁的的补偿和和安置的的有关内内容。11/15/202239第一节城城市房房屋拆迁迁概述（一）屋拆迁的的概念和和种类（二）房屋拆迁迁应注意意的事项项（三）房房屋屋拆迁的的程序11/15/202240第二节城城市房房屋拆迁迁的补偿偿和安置置（一）拆迁补偿偿（二）拆拆迁迁安置11/15/202241第六章城市房地地产交易易法律制制度学习目的的与要求求了解房地地产交易易的概念念和特征征；理解解房地产产转让、、抵押应应注意的的问题；；了解和和掌握房房地产转转让、房房屋预售售、房地地产抵押押、房屋屋租凭、、房屋出出典、房房屋赠与与和房屋屋加油的的主要内内容。11/15/202242第一节城市市房地产交易易概述（一）房地产交易的的概念和特征征（二）房房地产转让、、抵押应注意意的问11/15/202243第二节节房房地产产转让让（一））房地产产转让让的概概念（二））房地产产转让让的条条件（三））房地产产转让让的程程序（四））房房地产产转让让合同同11/15/202244第三节节房房屋预预售（一））房屋预预售的的概念念（二））房屋预预售的的法律律调整整（三））房房屋售的再再行转转让11/15/202245第四四节节房房地地产产抵抵押押（一一））房地地产产抵抵押押的的概概念念（二二））房地地产产抵抵押押的的条条件件（三三））房地地产产抵抵押押的的程程序序（四四））房房地地产产抵抵押押合合同同11/15/202246第五五节节房房屋屋租租赁赁（一一））房屋屋租租赁赁概概述述（二二））房屋屋租租赁赁合合同同（三三））房房屋屋租租赁赁的的几几个个具具体体问问题题11/15/202247第六节房房屋出出典（一）房房屋出典典概述（二）典典权的设设定和实实现11/15/202248第七节房房屋赠赠与（一）房屋赠与与的概念念（二）房房屋赠赠与合同同11/15/202249第八节房房屋交交换（一）房屋交换换的概念念（二）房屋交换换合同（三）房房屋交交换行为为的认定定11/15/202250第七章城镇住房房制度的的改革与与立法学习目的的与要求求了解城镇镇住房制制度改革革的必要要性，城城镇住房房制度改改革的模模式选择择；掌握握城镇住住房制度度改革的的基本原原则和基基本内容容。11/15/202251第一节城城镇住住房制度度改革概概述城镇住房房制度改改革的必必要性城镇住房房制度改改革的模模式原则则城镇住房房制度改改革基本本原则和和基本内内容11/15/202252第二节城城镇住住房制度度改革的的政策和和立法城镇住房房制度改改革的重重要政策策和立法法城镇住房房制度改改革的政政策和立立法的主主要内容容加强住房房立法11/15/202253第八章物业管理法法律制度学习目的与与要求了解物业管管理沿革；；认识物业业管理的概概念、特点点和原则；；掌握物业业管理的内内容；认清清不同用途途的物业的的管理要点点和物业管管理的基本本环节；了了解房屋修修缮管理和和房屋设备备管理；了了解和掌握握业主大会会与业主委委员会、物物业公司的的有关内容容。11/15/202254第一节物物业管理概概述（一）物业管理沿沿革（二）物业管理的的概念、特特点和原则则（三）物业管理的的内容（四）不同用途的的物业的管管理（五）物业管理的的基本环节节（六）房房屋修缮管管理和房屋屋设备管理理11/15/202255第二节业业主管理权权（一）业主、业主主大会和业业主委员会会的概念（二）业主大会和和业主公约约（三）业主主委员会11/15/202256第三节物物业委托管管理（一）物业公司的的法律地位位（二）物物业公司的的权利义务务11/15/202257第四节加加强物业业管理立法法，完善物物业管理体体制（一）现代物业管管理对传统统物业管理理的挑战（二）政政府对物业业管理市场场的管理11/15/202258第九章涉外房地产产法律制度度学习目的与与要求明确涉外房房地产关系系法律调整整的特殊性性；掌握涉涉外地产制制度和涉外外房产制度度的有关内内容。11/15/202259第一节涉外外房地产关系系法律调整的的特殊性（一）涉外房地产的的概念（二）涉外房地产关关系的法律适适用（三）处理理涉外房地产产关系应当遵遵循的原则11/15/202260第二节涉外外地产制度（一）外商投资企业业用地（二）外商投资开发发经营成片土土地（三）外商商投资企业的的地产11/15/202261第三节涉外外房产制度（一）涉外房产的买买卖（二）涉外房产的租租凭（三）外商投资企业业的房产（四）外国人私有房房产（五）华侨侨房产11/15/202262第十章房地产税收法法律制度学习目的与要要求了解房地产税税收的概念、、房地产税收收应注意的问问题；掌握税税收管理制度度；弄清几种种具体的房地地产税的主要要内容。11/15/202263第一节房地地产税收概述述（一）房地产税收的的概念（二）房地产税收应应注意的问题题（三）税收收征收管理制制度11/15/202264第二二节节几几种种具具体体的的房房地地产产税税（一一））土地地增增值值税税（二二））城镇镇土土地地使使用用税税（三三））耕耕地地占占用用税税（四四））固定定资资产产投投资资方方面面调调节节税税（五五））房产产税税（六六））契契税税11/15/202265第十十一一章章房地地产产纠纠纷纷的的法法