房地产产业状况及企业典型运营模式剖析PPT资料

房地产产业状况及企业典型运营模式(móshì)剖析第一页，共29页。1、深入理解房地产业的特点2、房地产业的长期供求分析3、房地产业中短期形势分析4、房地产典型经营模式剖析(pōuxī)5、房地产业竞争格局及走向第二页，共29页。深入理解(lǐjiě)房地产产业的特点房地产业是国民经济的支柱产业，对上下游多个(duōɡè)行业都有很强的带动作用。中国房地产业尚处于早期发展阶段，外部资源整合能力是企业成败的决定要素，全行业金融属性明显。房地产业具有明显的周期，受宏观经济形势影响严重，踩对周期、把握好节奏是房地产业成功的关键！第三页，共29页。房地产对其他产业的强大带动作用决定了其在国民经济中的重要(zhòngyào)地位

房地产业电力钢材水泥木材加工玻璃塑料制品建材建筑机械纺织装饰厨房设备卫生设备金融保险汽车家电交通运输公用设施批发零售文化教育旅游带动上游产业带动下游产业横向带动产业房地产带动的相关产业有50多个产业部门、几百种产品和服务据有关部门估算，房地产业对上游产业的拉动比率大约是1：2，房地产对下游产业以及对家具、家电、装修装饰行业的拉动比率为1：1.4房地产对其他产业的强大带动作用(zuòyòng)决定了房地产业在国民经济中的重要地位第四页，共29页。房地产的长期(chángqī)供求关系从长期(chángqī)看，中国城市化进程加快、城镇居民居住情况的改善、人口结构的变化和城镇居民消费能力的提升是支撑房地产市场的主要因素，市场需求前景乐观。由于土地供给有限，且与房地产开发贷款一样受国家政策严格管制，房地产市场供给总体上不能有效释放，供需结构的差异将推动房地产市场持续走强。第五页，共29页。从长期看，中国房地产市场需求旺盛，供给难以快速(kuàisù)释放，市场前景乐观需求旺盛的原因(yuányīn)：城市化趋势加速居住改善需求明显家庭规模逐渐变小婴儿潮人口置业需求强居民收入水平的提高供给难以快速释放的原因：土地供给有限(yǒuxiàn)资金供给有限(yǒuxiàn)房地产市场前景乐观第六页，共29页。城市化进程(jìnchéng)加速将是支持中国未来20年房地产发展的强有力基础中国2006年城市化率为43.9%，中国已进入城镇化加速阶段，年均增速在1%以上从发达国家经验(jīngyàn)来看，从35%到75%左右的城市化率是发展最为迅速的阶段，预计我国未来的城市化水平还将以年均1个百分点提升，可持续30---40年。城市化体现为城市数量的增加、城市规模的扩大、城市人口的增加，并将产生巨大的住房需求。据研究，中国的城市化率每增长一个百分点，增加1600万城镇人口。如果按每人住房20平方米计算，将新增住宅需求3.2亿平方米。第七页，共29页。从国际经验看，城市化率沿着S型曲线变动，城市人口超过(chāoguò)30%，城市化进入加速期。城市化进程明显加快，直到城市人口超过(chāoguò)70%城市化率沿S型曲线(qūxiàn)变动1975年，美国地理学家诺瑟姆通过对各个国家城市人口占总人口比重的变化研究发现，城市化进程全过程呈一条S型曲线，具有阶段性规律：当城市人口超过10%以后，进入城市化的初期阶段，城市人口增长缓慢；当城市人口超过30%以后，进入城市化加速阶段，城市化进程逐渐加快，城市人口迅猛增长；当城市人口超过70%以后，进入城市化后期(hòuqī)阶段，城市化进程停滞或略有下降趋势第八页，共29页。从山东各地市城市(chéngshì)化情况看，除青岛和济南外，大多数地市仍然处于农村人口进入城市(chéngshì)的阶段，中小城市(chéngshì)市场潜力巨大第九页，共29页。婴儿潮前后出生人口(rénkǒu)的年龄目前在30-50岁之间，他们是我国现今住房产品最大也是最实际的购买群体1950－2007年中国(zhōnɡɡuó)城市化率及全国人口自然增长率说明通常首次置业的年龄在28岁左右，而改善性置业的年龄在40岁左右我国的人口出生高峰期是1962年到1975年，婴儿潮出生人口约3亿以此推算婴儿潮出生的人群，他们(tāmen)的首次置业高峰期应该是在1990年到2003年，改善性置业的高峰期则是在2002年到2021年第十页，共29页。我国房地产开发企业的资金仍主要(zhǔyào)来源银行，融资渠道仍然较为单一，资金供给为银行垄断，短期内新的融资渠道仍然很难建立国家对房地产企业的资金调控体现在提高项目自有资金比例，由25%逐步提高到35%不断提高存款准备金率，从总量上限制银行贷款(dàikuǎn)，不断提高贷款(dàikuǎn)利率禁止贷款(dàikuǎn)买地按揭贷款(dàikuǎn)首付比例从20%提高到30%规范信托公司针对房地产开发企业发放的信托贷款(dàikuǎn)规范外资投资国内房地产的行为我国开发企业的资金仍主要来源银行，07年直接贷款和来自银行的预售款合计达到55.7％众多(zhòngduō)的房地产企业资金链紧张，进而延缓项目开发进度，推迟项目入市时间大量中小企业不得不将项目转让给实力更强的开发商，会在一定程度上延缓项目开发的进度第十一页，共29页。住房购买力以信贷为主导(zhǔdǎo)，居民自有资金有限我国35个城市的“房价与居民收入”比仍维持在10倍以上，这意味着房价仍具有高估成分(chéngfèn)、城市居民的自有收入不足以形成有效的住房购买力。目前我国由信贷衍生的资金占商品房销售额的70%以上第十二页，共29页。房地产业中短期(duǎnqī)形式分析近两年房价上涨过快，呈现出非理性增长态势。2021年上半年全国房价增速明显回落，部分城市出现房价下跌，不同城市房地产市场形势差别明显。预计行业周期已至短期拐点，下行趋势将持续，此轮地产约为2－3年的中期(zhōngqī)调整。但是从全国来看，房价不存在大幅下跌空间。区域市场供需结构决定回暖时间，主要城市市场将进入平稳期，未来市场需求增量主要来自于三四线城市。第十三页，共29页。宏观经济(hónɡɡuānjīnɡjì)08年上半年有所放缓，预计09年将进一步减弱08年上半年全国GDP同比增长10.4%，比上年同期放缓1.8个百分点；CPI同比上涨7.9%宏观经济08年上半年有所放缓，预计中国伴随全球经济已进入下行(xiàxíng)周期，预计08年GDP增速10%，09年将低于10％第十四页，共29页。不同城市房价涨幅差别明显，房地产市场(shìchǎng)形势差别明显第十五页，共29页。08年4月商品房销售面积继续下滑，单月销售面积仅达到约4100万平方米，环比下降15%，同比减少(jiǎnshǎo)11.5%。同月，商品房竣工面积略有下降，但市场总存量房面积预计仍保持在8800万平方米左右1995－2005年间，全国商品房市场总体上供大于求，06年以后出现了明显的供小于求趋势08年上半年，商品房市场供求都出现了大幅度下降，但商品房市场供小于求趋势明显改变第十六页，共29页。城市化率沿S型曲线(qūxiàn)变动众多领先的房地产企业已经确立了自身独特的开发模式：清晰的产品线、中小规模快速滚动开发与大盘开发、一级开发与二级开发联动、房地产金融业务等。土地供给有限(yǒuxiàn)信贷紧缩政策(zhèngcè)将限制有效购房需求中信华南集团：在成都进行一级土地开发形成以翡翠城为代表的近郊区低密度住宅产品、以凤凰城为代表的城区高档公寓和以置地星座、峻峰华亭为代表的创新商务产品三条产品线通常首次置业的年龄在28岁左右，而改善性置业的年龄在40岁左右更易获得国内外投资机构青睐，融资渠道较宽近两年房价上涨过快，呈现出非理性增长态势。房地产业竞争(jìngzhēng)格局及走向通常首次置业的年龄在28岁左右，而改善性置业的年龄在40岁左右如果按每人住房20平方米计算，将新增住宅需求3.城市化进程(jìnchéng)加速将是支持中国未来20年房地产发展的强有力基础据研究，中国的城市化率每增长一个百分点，增加1600万城镇人口。1975年，美国地理学家诺瑟姆通过对各个国家城市人口占总人口比重的变化研究发现，城市化进程全过程呈一条S型曲线，具有阶段性规律：而土地开发效率有所降低，库存(kùcún)土地面积比较充裕房企资金链紧张导致土地开发面积有所降低。全国06年底时尚有待开发住房(zhùfáng)用地面积约3.8亿平方米，07年度又新增约4亿平方米的住房(zhùfáng)用地面积在剔除07年总计2.7亿平方米的住宅用地开工面积后，我国目前待开发的住宅用土地面估计将超过5亿平方米第十七页，共29页。信贷紧缩政策(zhèngcè)将限制有效购房需求央行宣布存款准备金率将在今年6月底加至17.5%、继续维持目前5.22%的5年期以上按揭贷款利率。自央行实施从紧的货币政策后金融机构的房屋按揭贷款增量明显(míngxiǎn)下降，08年1季度约为1000亿元存款准备金率5年以上(yǐshàng)房屋按揭利率金融机构房屋按揭贷款总额及增量第十八页，共29页。居民(jūmín)住房需求可通过多种渠道释放租金价格涨幅不及CPI增速意味着我国出租房供应量可能(kěnéng)比较充裕我国目前尚有约6400万平方米商品房闲置面积，相当于70逾万套(按90平方米/套记)住房在高房价的背景下，居民住房需求可通过多种渠道释放，有效的购房需求或因此而削弱第十九页，共29页。最近已经陆续有地方政府出台政策(zhèngcè)来保护房地产业第二十页，共29页。市场供需结构决定(juédìng)回暖时间深圳：大公司为主；广州：大公司为主，H股公司资金链更为紧张上海、北京：大小公司并存深圳调整时间(shíjiān)最长、幅度最大；广州、北京其次；上海调整时间(shíjiān)最短、幅度最小第二十一页，共29页。房地产典型经营(jīngyíng)模式剖析房地产企业的经营模式总体上分为产品专业化开发与多元化经营两种取向(qǔxiànɡ)，产品类型主要是住宅与商业地产（写字楼）。众多领先的房地产企业已经确立了自身独特的开发模式：清晰的产品线、中小规模快速滚动开发与大盘开发、一级开发与二级开发联动、房地产金融业务等。第二十二页，共29页。国内领先房地产企业大都确立了明确的经营(jīngyíng)模式金地集团(jítuán)阳光(yángguāng)100碧桂园世茂房地产华润置地富力地产保利地产中档住宅为主中高档住宅及商用物业为辅以城市核心地段的城市综合体及位于城乡结合部的100万平方米以上大盘开发为主形成以翡翠城为代表的近郊区低密度住宅产品、以凤凰城为代表的城区高档公寓和以置地星座、峻峰华亭为代表的创新商务产品三条产品线多元化发展以中高档住宅项目为主；投资物业比重不会超过整体业务的25%开发大型住宅区项目及销售各种类型的产品，包括单体住宅、联体住宅、洋房、车库及商铺住宅项目一般处于大城市的新城区和近郊以及中等城市的中心区以中高端精品住宅为主，商业地产为辅滨江模式，将景观、亲水、园林和建筑等元素融合进每一个家庭的日常生活第二十三页，共29页。以万科为例主要思路策略区域布局聚焦城市圈第一:万科必须加大已进区域公司对集团贡献量第二：万科必须加快新区域的进入步伐，这样才能在未来增加每个公司对集团的贡献。第三：对非核心区域采取“利润淘汰”机制。业态布局产品定位集约化细分价值第一步：按目前客户细分模型对现有项目的客户群进行对应的调研分析；第二步：按支付意愿与购买能力建立消费者行为模式第三步：建立中国消费者生命周期下特定的客户价值第四步：从产品（项目）标准化，市场机会，土地投资回报率，客户满意建立客户细分基础上的解决方案产业化产品创新第一：万科的产品创新是要通过以细分客户价值为中心的产品线设计,从而建立客户终身锁定模式！第二：在差异化的前提下建立起万科住宅标准与产品标准化体系第三：推进住宅产业现代化第二十四页，共29页。部分(bùfen)实力雄厚的开发商往往一级开发和二级开发联动，获取土地增值的超额利润市场(shìchǎng)背景开发商行为(xíngwéi)在土地公开交易市场获取土地竞争激烈，土地成本高企，严重降低开放商利润土地一级开发逐渐由国有房地产企业垄断的局面开始向具有雄厚资金实力、信誉良好的开发企业转变2006年5月，北京实施土地一级开发招标制度，规定“除市政府确定的重大项目和利用自有国有土地使用权实施土地一级开发之外，其他土地一级开发项目通过公开招标方式确定项目承担主体”越来越多的开发商希望进入土地一级开发市场，并通过一级土地开发谋求获取土地二级开发权，“曲线拿地”，获得成本优势代表性开发商：碧桂园：2007年6月1日，与汕尾市土地开发储备中心订立合作协议，对汕尾市占地约300万平方米（4500亩）的地块联合进行土地一级开发中信华南集团：在成都进行一级土地开发阳光100对成都迎晖路地块一级土地开发，净用地367亩天津泰达在北京温榆河区域对4-5平方公里的地块进行一级土地开发山东鲁能对5-6平方公里的北京顺义新城进行一级土地开发第二十五页，共29页。部分信誉良好的房地产上市公司还在积极(jījí)拓展房地产金融业务，如房地产投资信托和房地产投资基金房地产投资信托房地产投资(tóuzī)资金随着国内商业地产的逐渐成熟，越来越多的公司试图投资商业地产，并打包以房地产投资信托（REITs）的方式上市，一方面进行套现，另一方面继续享有商业地产的租金收益及地产升值收益内地物业以REITs形式上市的有：2005年12月21日越秀房托（405.HK）在香港上市，物业包括在广州市区的3个综合写字楼和1个购物中心2006年12月8日，凯德置地REITs（CRCT）在新加坡上市，物业全部(quánbù)为分布于中国内地的购物中心2007年6月，睿富房地产信托收购北京的佳程广场谋求商业物业打包上市的有：大连万达、融科智地、北辰实业、中粮集团、保利地产等2005年12月，万科与中信资本成立中信资本·万科房地产开发基金，首期募集资金不超过1.5亿美元，投资于万科所开发的项目2004年6月，金地集团与摩根斯坦利、上海盛融成立公司，受让建设银行账面总值为28.5亿元的不良资产包第二十六页，共29页。房地产业竞争(jìngzhēng)格局及走向面对趋紧的宏观经济环境，中国房地产行业进入了洗牌期，强者恒强的趋势明显生存成为中小房地产公司的首要任务区域扩展、上市(shàngshì)融资和精细化管理等举措成为大型房地产公司做强做大的必由之路！第二十七页，共29页。房地产行业(hángyè)整合加速，强者恒强大型(dàxíng)有实力开发商中小开发商面临的市场(shìchǎng)环境及自身的优劣势企业经营行为雄厚的资金实力及良好的开发经验使得其在土地获取上占据很大的优势良好的资信更易获得银行贷款的支持更易获得国内外投资机构青睐，融资渠道较宽项目较多，抗风险能力较强开发规模较大，具有一定规模效应及成本优势继续加快周转速度多渠道融资实施管理转型，