我国房地产行业的特点概述

z第1章绪论——地产行业的特点房地产也是我国国民经济的重要产业，在现代社会经济生活当中有着举足重的地位，经过十几年的发展，中国房地产业正趋于规模化、品牌化、规范运作的转型时期。房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市细分转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方向转变。随着WTO各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方都将发生新的变化，国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产提供了高速发展的机会，也使房地产面临更加激烈的竞争，经过近二十年的发展，国内房地产业具备了明显的特征：一是资金密集型行业；二是投资大、风险小；三是周期长；四是供应链长；五是地域性强；六是关联度高。房地产行业的物质产品是有形的建筑产品。作为有形建筑产品，又有不同一般产品的特点：1不动性又称不动产，在一般的商品流通中，商品除了发生形态的变化外，还会发空间位置的移动，但是由于房地产属于不动产，因此其空间位置是不变的，是其所有权登记证书对权益人的变换进行登记，因此在流通过程中，随着价形态发生变化的不是产品本身位置的变化，而是靠登记证书变更实现权益转。2房地产商品使用的长期性房地产商品的价值大、使用的期限长，决定了大多数的消费者无法一次性付巨额的货币，因此往往不能单独一次性消费，常常要借助相关的金融工具帮助完成消费的支付。3房地产商品的有限竞争性由于房地产的希缺性、不可再生性，从而在供给上造成垄断，由于其不动性和地域性，使得其全国范围内的竞争被限制。由于其价值大、使用时间长，因此可以多次交易，另外由于其对于社会发展的重要性，使用方向、功能的不易变更，使用对相关他人权益的影响，使得国家必须对其进行管理和控制，因此必然限制了房地产市场的自由竞争。4产品投资性与其他市场相比，房地产产品由于其特有的属性，常常与基金、原油等资源性商品一样具有其它商品所不具有的保值、增值功能，由于具有增值的特殊功能，从而就具有了投资的天然属性。1.2我国房地产行业发展的历程1.2.1起步阶段从上世纪七十年代末到上世纪九十年代初期，1978年，理论界提出了住房商品化、土地产权等观点；1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司；1982年国务院在四个城市进行售房试点；1984年广东、重庆开始征收土地使用费。上世纪八十年代末到上世纪九十年代初是中国房地产市场的一个起步阶段，1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地；1990年，上海市出台房改方案，开始建立住房公积金制度。从1991年开始国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。1.2.2调整阶段从上世纪九十年代初持续到中期，房改全权启动、住房公积金制度的全面推行是在1992年，1993年“安居工程”开始启动，之后房地产业开始了急剧快速增长的阶段，其中月投资额最高的增幅甚至高达146.9%，房地产市场在局部地区出现混乱局面，甚至在个别的地区出现了比较明显的泡沫。1993年经国家的宏观调控之后，房地产业的投资增长率普遍出现大幅的回落。1.2.3发展的阶段第三个阶段出现在上世纪九十年代中后期到本世纪初，随着住房制度的不断深化改革、居民收入水平的不断提高，住房成为消费热点。随着98年后住房实物分配制度的取消以及按揭政策的实施，房地产投资开始进入了一个平稳发展的阶段，房地产业成为国民经济的支柱产业之一。1.2.4调控阶段最近两、三年中国房地产市场进入第四个阶段，由于住宅产品价格的不断上扬，国家自2003年以来出台了多项调控措施。1.3国内房地产业的发展现状2、新购置土地状况2005年1季度，全国房地产开发企业累计购置土地面积7374万平方米，同比增长3.9%，增幅同比下降29.3个百分点。1998年至2003年，房地产开发企业累计购置土地面积12.9亿平方米，年平均增长35%；支付土地购置费6149亿元，年均增长42.6%。土地购置面积在1999年4月以前，快速增长，增长率最高达91%，2000年至2004年初保持45%以上的增长，2004年6月份以后，土地购置面积的增长速度降到7%以下。新开工面积增幅下降。2005年1季度新开工面积14096万平方米，同比增长9.3%，增幅同比下降13.2个百分点。6、不同档次商品住房供应状况中低价位、中小套型住宅比例偏低。从房地产开发投资完成额来看，别墅和高档公寓类住宅2000年、2001年和2002年投资增长率分别为51.2%、37.0%和39.7%，连续三年显著高于全部住宅的投资增长率。从竣工套数来看，2000、2001和2002年的别墅和高档公寓类住宅竣工套数增速分别为36.0%、20.6%和35.4%，而同期住宅竣工套数增速分别为9.9%、12.8%和8.9%。别墅和高档公寓的竣工套数占比由1999的2.3%上升到2003年的3.6%。7、投资性购房需求增长较快。据建设部2004年调查，北京市商品住宅投资性购房比例约17%，在投资购房中，28.5%在短期内转手，23.5%用于出租，48%空置待涨价。长三角主要城市商品住宅投资性购房比例在20%左右。8、受房价快速上涨和人民币升值预期的影响。境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场，一是直接设立外资房地产投资公司或参股境内房地产开发企业，2004年全国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%，占开发资金来源的1.3%。二是间接投资，购买房地产开发企业的债券或外资房地产中介公司以包销的方式批量买入楼盘，再进行商业性销售。三是外资银行对房地产开发企业和个人发放贷款。四是非居民外汇流入，结汇购买房产。据人民银行金融市场司调查，上海境外资金占全部购房资金的比例从2003年1季度的8.3%上升到2004年4季度的23.2%。据人民银行上海分行统计，2004年1~11月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过222亿元，较2003年增长13.5%，其中用于房地产开发的约150亿元，占全年房地产开发总额的12.8%；用于购房的外资约70亿元。境外资金购房集中于别墅、公寓等高价位商品房，2005年前两月，境外资金购买上海单价11000元/平方米以上新建商品住房的面积和金额同比增长47.6%和73%，购买单价11000元/平方米以上二手住房面积、金额同比增长2.8倍和3.1倍。9、土地价格状况2005年1季度全国主要城市地价同比增长5.9%，增幅同比下降0.2个百分点。1998年1季度至2001年3季度，土地交易价格较为平稳，2001年4季度开始，土地交易价格开始攀升，其中居民住宅用地交易价格在2002年4季度至2003年4季度，各季增长幅度都在10%以上，2004年1季度增幅虽稍有回落，但2004年2季度以后季度同期比增长率又恢复到10%以上。2005年1季度地价增幅开始回落。2005年1季度全国建设用地供应总量为23602.0公顷，同比下降28%，其中新增用地占34%，存量用地占66%。普通住宅用地供应量占比逐步加大，在1季度7877.9公顷房地产开发用地中，普通商品住房等中低档普通住宅用地5706.9公顷，占房地产开发用地总量的73%。10、待开发土地状况1997年以来，全国土地开发面积占全国土地购置面积的比例持续降低，2000至2004年一直维持在60%~70%的水平，2004年该比值降到50%以下，已完成土地开发面积绝对数比2003年有所下降。全国土地购置面积和土地开发面积的差额也逐年增大，2004年该差额达到20044.5万平方米，这意味着仅2004年全年就形成了两亿平方米的土地等待开发商开发或继续开发。从全国待开发土地面积来看，1999年以来，该指标呈持续增长趋势（除2001年比2000年小幅下降以外），2003年全国待开发土地面积为21782.6万平方米。而来，大部分来自购房者的银行按揭贷款，按首付30%计算，企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款；“定金和预收款”也有30%的资金来自银行贷款，以此计算房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上，见上图。2、房地产贷款状况2004年底，房地产贷款余额达到26306.3亿元人民币，比上年同比增长22.8%。2003和2004两年房地产贷款的增幅呈下降的走势，但2005年一季度房地产贷款余额达到27650.6亿元，余额同比增长25.7%，增幅比上年末提高2.9个百分点。房地产贷款增长率继续高于全部金融机构人民币贷款增长率。2003年底房地产贷款增长率比金融机构全部人民币贷款增长率高20.1个百分点，2004年这个差距有所减小，但仍高11.3个百分点，2005年1季度房地产贷款增长率与全部人民币贷款增长率的差距为14.9个百分点。2003年以来各季度金融机构房地产贷款余额同期比增长率和金融机构全部人民币贷款余额同期比增长率的对比见下图：第1章绪论——地产行业的特点率相对偏高以外，其他三大行的不良贷款率均在3%~5%之间，四大行汇总的不良贷款率也低于5%，见表。四大行房地产开发商贷款质量差异明显。其中农行和中行的不良贷款率相对偏高，分别达到16%以上和12%以上，工行和建行的不良贷款率则相对较低，维持在7%左右。四大行汇总的房地产开发贷款不良贷款率在10~11%之间。四大行个人购房贷款资产质量较好，不良贷款率为1.5%左右。其中工行、中行和建行的不良贷款率均低于2%，农行的不良贷款率稍高于2%。2005年1季度末房地产贷款质量比2004年末有所提高，这主要是由于房地产开发商贷款质量有所提高。2005年1季度末房地产贷款不良率比2004年末降低了0.1个百分点，其中除工行的不良贷款率持平以外，其他行的不良率均有所下降。表1.1四大国有商业银行房地产贷款不良状况2004年末房地产贷款余额2004年末房地产2005年1季度末房地产贷2005年1季度末房地（亿元）贷款不良率（%）款余额（亿元）产贷款不良率（%）项目开发个人开发个人开发商个人购全开发商个人购全全部商贷购房全部商贷购房贷款房贷款部贷款房贷款部款贷款款贷款工商5810.31685.04124.03.07.41.25998.01764.04233.03.07.11.3银行农业4099.11723.42375.78.116.62.14258.51826.02432.57.916.22.0银行中国3783.71017.72766.04.812.81.83983.61022.92960.74.412.31.7银行建设5708.92278.03430.93.77.31.25937.42402.03535.43.56.91.2银行20177.13161.汇总19402.06704.112696.64.610.51.57014.94.510.11.545注：本表按“五级”分类标准，不良贷款包括“次级”、“可疑”、“损失”三类贷款。资料来源：四大国有商业银行房地产贷款部门1.4国内商业地产的发展历程我国自上世纪七十年代末开始了经济体制的改革，从计划经济向市场经济转变。上世纪八十年代末至九十年代初，国内许多大城市商业街区的改造建设，在不了解市场需求、缺乏预见能力及规划能力、市场容量等前提下，商业街区过度开发，规模过大，远远超出了市场的承载能力和对商业物业的需求。而且这些商业街区的经营老化、单一，经营的项目又基本雷同，大大降低了对于消费者的吸引。上世纪九十年代初，购物中心的发展进入了萌芽阶段，一直到本世纪初，我国的购物中心发展进入稳定阶段，一些规模较大、功能齐全、业态复合度高的购物中心建成营业，并且获得了成功。自2002年开始，购物中心的发展进入了快速增长的阶段，总体数量急剧增加，单体规模也存在超大型发展的趋势，分布城市的范围更加的广泛，但是亦有更多的问题随之暴露出来。来自国家统计局的数据显示，2004年1到8月，商业地产的投资已经占到房地产开发投资额的12.7%，增速达37%，高出房地产开发投资增速约8个百分点。据统计，2005年1~5月份，全国商业地产投资高达458亿元，与去年同期相比增长38.7%，在建面积同比增长94.7%了。截至6月份，今年已经有约25亿美元的国际投机资本投入了中国商业地产。另据资料显示，2004年我国商业地产投资达到1700亿元，而由商务部近日发布的《中国流通产业发展报告》则预计，2005年我国商业地产投资规模将达到2000亿元，增幅将高达20%。由此可见，商业地产整个房地产领域的比重将接近17%，商业地产成为房地产至关重要的环节。第2章商业地产的发展历程与商业地产开发一般模式2.1商业地产的定义2.1.1什么是商业地产1、商业地产形式多样，规模也有大有小。规模大的商业房地产如ShoppingMall项目，可以达到几十万平方米，规模小的仅几百平方米，甚至更小。对于规模庞大的商业房地产，其经营多采用开发商整体开发，项目统一经营管理，以收取租金为投资回报形式的模式；对于规模较小的商业房地产而言，大多数项目依然采取在统一经营管理模式下销售回收的方式，很多小规模商业房地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、各类商品市场则采用商铺出售，另散经营的模式。2、商业房地产与其他房地产形式的对比在过去20多年里，中国房地产开发的主要形式为普通住宅、公寓、写字楼、别墅、酒店等，以上各种开发形式的用途相对简单，面对的客户群相对单一。而商业地产则不同。有开发商曾坦言：如果说开发住宅项目需要三个环节的话，那么商业地产则至少需要六道工序。此外从实际的运作来看，商业地产除了项目本身之外，其开发策略以及运作的管理模式也是十分关键，只有有良好的市场定位、合理细致的策划、有序的招商运作、及完备的经营管理与优质的物业服务，才能保证其地段价值的不断提升及商业形态的可持续性发展。3、商业地产的基本特征和形态首先，商业地产不能等同于一般的商品产业，从开发、投资、经营三者是一个有机整体，即开发商、投资商与经营者（商户）之间的一体化合作关系，每个环节都要做到细致周到缜密，保证链条的完整和有序。同样，经营主体还需要与城市经营的大方面、大环节保持高度的一致性，从实际出发去定位，它同样是城市的产物，当然要适应城市大环境。尤其作为开发商，不仅仅是建造商铺（房子），而是要有一种战略的眼光做到“因市而做”，充分考虑投资者和经营者的利益关系，如此才能在商潮中“逐浪”。其次，商业地产的内涵上来看，“商业地产”包含了“商业”+“地产”两个概念，即开发者的权益、所有者的权益、经营者的权益，再加上后期管理者的权益。具体来说就是开发商通过项目运作赚取开发投资利润，而购买商铺的投资者，即所有者则出租商铺赚取投资利润，经营者则将商业物业作为商业经营的生产要素进行具体的商业活动获取经营利润，物业管理者则通过后期物业管理赚取管理利润。目前商业地产投资开发赢利形式主要有以下几种：（1）只售不租：通过出让产权，收回投资，不进入经营环节。（2）只租不售：开发商不出让产权，产权掌握在开发商手中，可以抵押再贷款，而且也可以等增值后出售，甚至可以将用自己的商业物业进行资本运作。（3）租售协同：①可以部分租，部分售②或者以租代售，又租又售③可以不租不售，自己做商业经营，同时赚到投资开发利润和商业经营利润④可与商家联营，以物业为股本，成立专门商业经营公司，合作或合伙经营⑤以物业与其他人共同建立商业经营公司，专门经营其开发的商业物业，并以租赁的方式从其手中租用他的商业物业，同时享有租赁收入、合伙经营收益、物业增值三部分考虑.4、传统商业地产与现代商业地产的界定及其分类区别传统商业地产与现代商业地产的区别主要体现在开发理念与开发意识两个层面，即从“无意识”到“有意识”，从“粗专业”到“细专业”。传统商业地产通常强调的是商业使用用途，主要区别于住宅产品而言；而现代商业地产除了注重商业使用用途以外，更加强调商业的组合，其开发着眼点已经发展到为商业“订制”或量身定造阶段。可以说，现代商业地产是为了满足商业用途而有计划、有组织开发和经营的产品，而传统商业地产则通常情况下是先开发建设、后引进招商；现代商业地产则着眼于商业组合，通过商业组合产生集合能力形成有吸引力的商业整体。另外现代商业地产的复合度更高，前期规划更为严密，后期管理也更加专业化。在不同分类标准下有不同的商业地产分类形式。应该说，传统的并不一定是落后的，有很多传统的理念对现代商业地产具有很好的借鉴价值。比如，传统商业地产更多依靠自发力量形成商业环境，主要包括社区底商、专业街（特色街）等形式，现代商业地产往往是在一个概念的基础上进行业种、业态或者商品的整合。大型购物中心由于是有计划、有组织开发的大型商业设施，所以具有现代商业地产的集中特征。在当前阶段，现代商业地产中处理好购物中心、MALL、商业地产之间的关联和区别是非常重要的，也是十分必要的。解决好这个问题，中国购物中心行业的发展就会在一个良性的平台上得到客观的评价，相关政策的实施才会更加有效，使其更加有利于行业和企业两个层面的健康、有序的发展。2.1.2国内商业地产的发展阶段1、第一阶段1978年12月召开的中共十一届三中全会标志着中国经济体制市场化改革正式起步。全会要求，要“根据新的历史条件和实践经验，采取一系列新的重大措施，对经济管理体制和经营管理方法进行认真的改革”。1979年邓小平会见美国、加拿大客人时语惊四座：“社会主义也可以搞市场经济！”。这个朴素的真理，给中国社会带来了巨大的变化，同时，也给中国商业地产带来的新机遇。随着改革开放一声春雷，“个体商店”、“百货公司”、“集贸市场”、“批发市场”等各种商业形态如同雨后春笋般遍布全国大地。有人利用自家的“门市房”开起了“个体商店”；有人集资承包了国有物业搞起了“百货公司”；更有无数的“小摊小贩”汇集在一起形成了“集贸市场”，还有同样经营内容的商家如钢材、水果、布匹等汇集成区域批发市场……在商业形态丰富的同时，经营场所的性质也一改政府划拨的单一形式，租赁、承包等方式也登上了历史舞台。而既然是租赁，那就避免不了租金和经营效益的权衡；既然是承包，同样也避免不了地段位置、商业面积、门面大小等因素的综合考虑。同样在一个集贸市场里面，不同的摊位所处的不同位置，自然也就有它不同的价值。市场经济给中国的商人在带来新的商业形态的同时，对于经营场所带来了新的认识，商业和地产真正开始了第一次亲密接触。在这里必须提到的是，今天很多商场巨擘正是在这个个体浪潮中完成了人生第一桶金的攫取，然后因历史发展逐步转变和提升的。商业地产的这个阶段也是国人从僵化体制禁锢中逐步走出的一个过程，或许最具意义的地方在于人们精神的成长和复苏。2、第二阶段1991年中国第一家超市——“联华超市”成立了。1999年，“联华超市”在用不到10年的时间里即以73亿元的销售额取代上海第一百货成为中国第一大零售企业，标志着百货商店主导零售业时代的结束。与此同时，中国强大的商品市场和潜力开始全面展示在世人眼前，国际商业巨头也纷纷抢摊中国，在“超市”这种商业形态的冲击下，中国传统的百货、集贸市场、小商店等遭遇了前所未有的挑战，为迎接挑战也开始“合纵联横”，以综合百货等形态积极应对。可以说在90年代这十年里，是各种商业形态“逐鹿中原”的战国时代。抢占商业市场，就必须首先抢占以房地产为主要载体的商业场所，国内外商业的发展和竞争，也促使商业和房地产开始了真正的“联姻”，商业地产也逐步的成长了起来。商业和地产的联姻，可以说是一拍即合的。一方面，大型零售卖场、综合商业百货等商业形态的出现，使原有的经营场所远远不能满足其销售、仓储、物流等功能的需要，它们需要找到能够为其度身订做经营场所的“婆家”；另一方面，房地产市场竞争的日益激烈，也使房地产业认识到要想取胜，必须找到能够支撑其卖点、满足其所容纳人口生活消费需求的“伴侣”。商业和地产的结合，使传统商业中心发生了转变，一座城市中再也不是一个核心商圈一统天下的局面了，商业的最佳选择也不仅仅局限于寸土寸金的黄金地段。随着城市中心交通压力的增大和新一轮城市发展中居住区的外移，单一的中心商圈也即将被城市商业多中心所取代。实际上，以房地产开发为先导的自成体系的新商业格局已呈现，新的商业中心逐步成熟，几个甚至十几个楼盘集中的区域逐步呈现。在这种状态下，商业地产有了更广阔的发展空间，这也促进了商业地产的快速成长。不难看出，成长阶段的商业地产是以“超级市场”、“综合百货”等为主流商业形态，以度身订做租赁经营、合作开发物业为经营场所的商品流通与不动产的结合，如果用一个词来概括该阶段的特点，那就是“主动”。几乎每一个大型超级市场、综合百货都是商业和房地产业之间主观接触、精心谈判、主动合作的产物。成长阶段的中国商业地产，不停地吸收着国内外先进的经营手法和开发理念，在经历过了20世纪90年代的快速发展后，逐步走向了壮大……3、第三阶段中国商业地产自2001年被热炒起，就迎来了一个又一个高潮，从普通商铺到商业街；从普通超市到仓储式卖场；从普通百货到大型购物公园……短时间内，商业地产以“奔腾”速度完成了多次升级。其中2003年更是因为众多SHOPPINGMALL在中国的出现，使商业物业开发规模达到空前的高度、市场形势达到了空前的规模，被专业人士称之为“商业地产年”。壮大的中国商业地产全面登上了中国房地产的舞台，“商业地产”一词也就成为在房地产领域中“白领”的代名词。随着收入水平的提高，居民的消费需求也出现了新的变化和调整，人们在购物消费时不但追求方便性，同时也注重整体购买体验的愉悦性。越来越多的中国购物者在购买商品时由以前的传统业态转向选择现代业态的“商业街”、“仓储式卖场”、“大型购物公园”、“SHOPPINGMALL”等集购物、餐饮、休闲、住宿、旅游、文化、娱乐、社交活动等于一体的商业形态，恰好迎合了现代人的这种需要。这种以“大型零售业为主体，众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成的聚合体”的显著特征是：规模大，由若干个主力店、众多专业店和商业走廊形成封闭式商业集合体，面积通常在十万平方米以上；功能全，集购物和其他商业服务，甚至金融、文化功能于一体，进行全方位服务。正是因为这种特征决定了商业开始真正走上了地产的舞台。既然传统的房地产不能满足需要，那就只有走专业开发的道路，也正是这种专业的商业开发，使商业不再依附于传统房地产开发，从传统的房地产开发“副产品”的角色中走出来，形成了独立的房地产开发模式——商业地产开发。概括而言，壮大阶段的商业地产是以“商业街”、“仓储式卖场”、“大型购物公园”、“SHOPPINGMALL”等为主，“百货”、“超市”、“社区便利店”等为辅多种商业形态并存，以租赁、合作开发、专项开发物业为经营场所的商品流通与不动产的结合。如果用一个词来概括该阶段的特点，那就是“竞争”。没有竞争的商业已经不复存在，面临有限的市场，开拓新的市场已经变得不再现实，商业地产面对的是如何在现有的蛋糕中把自己的一块争取得更大。同时由于商业地产的壮大速度过快，市场的不成熟开始为商业地产带来了诸多问题。比如因为不了解商业地产的商业特性而导致的巨大商业危机；又如投资者、租赁者、经营者三者之间的脱节，致使商业地产后期的管理和经营的脱节等等的问题都开始凸显出来。但这也正是一个事物由不成熟走向成熟所必经的过程。2.2商业地产种类2.2.1商业地产的种类从目前所存在的商业地产的表现形式来说,主要可以分为以下几类：1、商业广场；2、shoppingmall；3、商业街；4、大型商铺；5、购物中心；6、休亲广场；7、步行街；8、专业市场；9、社区商业中心；10；商务楼下面我们将通过几个典型的案例来着重阐述。而目前，具有商业地产综合特征的商业物业形态是作为多方面关注的shoppingmall形态。2.2.2相关案例1、案例一：（1）楼盘基本资料：楼盘名称：万鑫·五洲风情MALL（2004-10-19）；项目地址：龙岗区龙岗镇原第二工业区；发展商：深圳市鑫业投资有限公司；所属区域：中国广东省深圳市；交易方式：出售shoppingmall；建筑面积：140000平方米（2）项目概况：万鑫·五洲风情MALL作为深圳标志性的世界风情主题大型购物休闲娱乐场所,在定位上与国际接轨，由深圳市鑫业投资有限公司开发而成，由六大核心主题风格和若干商业步行街组合成，为消费者提供集购物、观光、休闲、娱乐、餐饮等于一体的大型购物中心。六大主题核心店及步行街的内容包括：综合百货、超市、主题商场、家电、家私、银行、专卖店（服饰、化妆品等）、娱乐城、游戏、书店、特色餐饮、冷饮、酒楼等等内容。（3）地理位置：位于友岗区龙岗镇原第二工业区，东至双友立交桥，南临龙溪河的八仙岭公园，北为深惠公路，西至翠竹路，规划商业建筑面积超过14万平方米。2、案例二：楼盘名称：星辰商业中心（2004-9-16）；项目地址：石家庄国家高新技术产业开发区；发展商：卓达集团；所属区域：中国河北省石家庄市；交易方式：出售shoppingmall；建筑面积：220000平方米。（1）项目概况：距京深高速公路入口和东二环3.5公里，距规划中的东三环1.5公里，市内有10余条公交线路从此通过，交通十分便利。占地面积9万平方米，商业建筑面积22万平方米，定位为省会新城区shoppingmall，集购物、娱乐、餐饮、观光、文化、展示、休闲等多功能消费于一体、多业态经营于一身的大型现代购物中心，是石家庄建设华北商埠的重要组成部分和城市商业新坐标。星辰商业中心设有2300平方米园林生态中庭，环绕中庭两纵两横贯穿商业中心的极富异国情调的欧陆柱廊步行街设有精品、名品、专业商铺400余间。5万平方米的百货主力店和2万平方米的餐厅，3000余种特色风味小吃，20余家国外各种名吃，可充分享受到中国几千年和世界的餐饮文化。屋顶建筑为面积5万平方米的休闲、娱乐、观光、美食广场，设有23000平方米的露天观景平台、量贩式KTV、儿童游乐园、3间超大型国际电影城、大型阳光健身中心、室内溜冰场、露天网球场、空中水上餐厅、室内水族馆等。停车位1200个。（2）地理位置：星辰商业中心是星辰广场项目群的重要组成部分，地理位置优越，北侧是百米宽的长江大道及大型室内温泉水上运动中心、五星级宾馆和高档写字楼，西侧是10万平方米的市民休闲广场，南邻石家庄国际会展中心和大型高档住宅社区。3、案例三：恒隆广场商场面积为5.5万平方米,共五层。185个停车位，其中164个地下车位，地面车位21个。（1）商业规划：1~4层为品名品街，五层为餐饮。内有国际著名品牌专卖店140多家。其中汇聚了已进入上海市场的国际顶级、一线品牌的70%，均为旗舰店，如路易威登、卡地亚、爱玛仕、纪梵希、香奈尔等等。4、案例四：港汇广场占地5万多平方米，总建筑面积30万平方米；商场总建筑面积13万平方米，分为7个营业层面，地上六层和地下一层。商场营业面积7万余平方米，公共活动部位近6万平方米；2,500平方米的外广场设有39级大台阶及6层阶梯灯光喷水池组；商场内采用直径达45.6米、支座标高35米的中庭圆形采光顶，其巨大玻璃穹顶是现代建筑艺术和高科技的完美结合；商场设有升降梯和手扶梯多达94部；独创建立了长168米、宽17米的欧亚式露天步行食街——兰桂坊；大型地下停车场拥有1,100个泊位和5,000多个自行车位。（1）商业规划：商场内除设有百货公司和二百多个特色店铺外，还设有主题乐园和娱乐中心、特色餐厅、超级市场及配套服务。地下一楼设有大型超市及各专卖店；地上一至四楼设有大型百货公司、二百多个品牌专卖店、时尚特区及兰桂坊休闲餐饮街，四楼内还精心设计建造了一条长150米由青石砖块铺成的“上海阿拉街”，其间开设的26间精品旺铺，专营汇聚沪上最具代表性的名、特、奇、优品牌商品，涵盖了上海百年来经久不衰的传统产品和近年来涌现的上海新特产、新品牌。五楼设有书店及以经营欧美、韩国、香港等新潮、时尚服装饰品和手工制品为主的“潮流街”；六楼拥有音乐酒吧、DISCO、卡拉喔凯、9厅电影院等娱乐主题乐园；五楼、六楼的餐饮区域设有高档酒楼、美味小吃及大型美食广场等。5、案例五：华南MALL华南MALL总占地面积43万平方米，建筑面积89万平方米，其中商业面积60万平方米，停车位近8000个，总投资额超过25亿元人民币。（1）商业规划：华南MALL集旅游、文化、购物、休闲、娱乐、运动、美食、酒店于一体，以突出主题特色为原则，以水道为主线规划为七个特色主题区：A区位于华南摩尔的中北部、主入口广场的西侧，总面积为6万平方米，规划为高档、时尚和潮流的百货精品区；B、C区位于华南MALL的东部，总建筑面积达到20万平方米，B、C区西侧是极具特色的南加洲景观带，有大型机动游戏，海盗船和梦幻水幕等等。中部为大型停车场，采用了华南摩尔首创的立体式停车，其它为以圣地亚哥风情为特色的主题品牌区和时尚潮流的流行前线。D区位于华南MALL的中南部，总建筑面积5万平方米。华南摩尔D区以中国最大的室内家庭娱乐中心——欢笑天地为主要特色，世界建材家居超市巨头——德国欧倍德家居建材超市也位于这里。欢笑天地是一个以机动游戏为主的大型娱乐场所，有惊险刺激的激流勇进和过山车，有好莱坞最新的电影，有大量适合家庭游玩的开心项目。E区位于华南摩尔的西北部，总建筑面积为7万平方米。设有轻松的水疗、美容、香熏的SPA和热烈奔放的花样年华迪斯高舞厅，众多的休闲娱乐设施。F区位于华南MALL的西南部，总建筑面积为12万平方米。F区有广湖面，汇聚了世界各国的美食和中国各地、各民族特色的美食，并将各建楼连通，建成中国首创的空中花园式的特色酒吧一条街。华南摩尔G区位于华南摩尔中西部，总建筑面积6万平方米。华南区主要以19层的香格里拉大酒店和圣马可钟楼构成。（2）主力店：欧倍德家居建材超市、英国天线宝宝、加拿大IMAX巨幕电影院，深锣湾百货、高档阿玛百货。6、案例六：金源ShoppingMall总占地面积18.2万平方米，总建筑面积达87万平方米，共分两期建中一期建筑面积55万平米，商业面积达38万平方米，有一万个停车位，资金额达38亿元人民币。（1）商业规划：共五层，为购物、休闲、娱乐、餐饮、旅游、观光等各种一站式服务业中心。（2）主力店：新燕莎广场，易初莲花超市，纸老虎书店，居然之家家居居广场，中美影院。7、案例七：华润万象城万象城基本情况总层数5(万象城)万象城：直梯17部，观光梯329(华润大厦)电梯部，扶梯59部；华润大厦：直梯12部建筑面积(㎡)550,000网络设施标准层面积1750(华润大厦)万象城45(㎡)管理费(元/㎡)层高(m)5.6－6.2(万象城)华润大厦304.2(华润大厦)万象城开间面积(㎡)华润大厦停车位1034万象城110,000可租售面积(㎡)停车费(元/位)华润大厦42,000投资40亿港元，占地8万平方米、总建筑面积55万平方米，商业面积共18.8万平方米，近300个独立店铺。商业楼层共6层，包括负一层及地上五层，（1）商业规划：定位于中高档的购物中心，采取主力店＋次主力店＋专门店的形式。四家主力店包括了第一次进入中国大陆的RéEL时尚生活百货、华润万家新业态O＇lé超级市场、深圳最大的电影城——7厅嘉禾影城、奥运标准的“冰纷万象”滑冰场；此外，近300个国内外知名品牌专门店包罗万象、异彩纷呈，其中三分之一的品牌商家是首次进入中国大陆或者深圳市场。万象城还引入国际流行的大型购物中心概念，以餐饮为例，万象城设置了25家餐厅，深圳人能品尝到顶级的法国菜、意大利菜、日本菜、泰国菜等。（2）主力店：华润万家O＇lé超级市场（B1），RéEL时尚生活百货（B1、1-3/F），“冰纷万象”真冰溜冰场（4/F），嘉禾影院（3、4/F）。8、案例八：华南国际工业原料城：占地1.5平方公里，总建筑面积约220万平方米，展示交易位1.2万个，总投资26亿元，停车位11000多个。（1）商业规划：华南城分为五大专业交易中心、一个展览中心和五大功能分区。主要经营：纺织服装原辅料、皮革皮具原辅料、电子工业原材料、纸品包装印刷、五金化工塑料。在空间形态上分为：交易区、公共仓库及保税仓储区、配套公共设施区、员工生活服务区和中心道路、停车、绿化区。2.2.3ShoppingMall的主要特征表2.3ShoppingMall的主要特征规模大多都在10万平方米以上，并向数十万平方米发展业态复合型、多业态组合，购物、娱乐、休闲、康体、酒店为一体区位在城市主要交通交汇处，或在城市规划发展的中心区域服务半径5公里以上物业形态独立功能、客源互动、单层面积大、楼高适中、巨大共享空间交通状况停车位上千，交通疏散快捷，部分具有商业、停车一体化停车场建设周期2年－3年甚至更长，如日本的六本木购物中心，建设周期长达十几年投资规模从数亿到数十亿赢利模式大部分中开发商以租、售相结合，部分资金雄厚的开发商只租不售2.3商业地产的开发模式2.3.1选址1、“麦氏”启示成功的公司选址都具备敏锐的眼光，所以它们的失败率很低，这不仅保证了生意兴隆，而且使得别的商家对他们产生了信心。在北京93家麦当劳周围大多可以看到肯德基或其他快餐店，中西快餐在一起是一种互补。多了一种选择，也就多了一份生意。其实，正因为麦当劳在选址上给人们的信心，才使得它具备了在房地产界淘金的一个基本条件。因为只有它能给别的商家以信心的时候，别人才会跟随它。也许正如麦当劳华东地区总裁施文哲所说的：麦当劳之所以开一家火一家，第一是地点，第二是地点，第三还是地点。这句话听起来和另一句名言何其相似；“零售业成功的第一条件是选址，第二条件也是选址”。选址作为开发战略组合中灵活性最差的因素，实际上是需要慎重非常。遗憾的是不少开发商在策划之初忽视了这一点，进而影响到后期结果的不尽如人意。事实上，在选址之处必定要讲求三者合一，何谓“三者”，即“天时”、“地利”、“人和”。2、选址原则“天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营“天时”是指商家对投资时机的把握以及在经营过程中的时令性的把握；“人和”是商品在管理上的技巧，包括服务态度、促销手段、广告宣传等方面；而“地利”也是一个非常重要的因素，属于建筑策划的范畴。店址选择适当，占有“地利”之势，广泛吸收消费者促进销售，实现更好的经济效益。商业设施的选址应该考虑以下因素：（1）客流规律；（2）交通状况；（3）商业环境；（4）地形特点；（5）符合城市规划要求。（1）客流规律是选择店址的最重要的因素商业中心是消费中心，从经济效益上讲，商业中心必须满足整个城市消费市场的要求，争取尽可能多的顾客；从成本效益上讲，要争取最大的聚集效益，要求最大限度地利城市的各种基础设施。所以，城市人口分布的空间形态是商业中心形成发展的重要制约因素。①相同客流规模的不同地区，因客流的目的、速度、时间不同，对选址条件亦有不同差别。在商业集中的繁华地区客流目的一般是以购买商品为主流，或是与购买商品有联系的观光浏览，为以后购买作准备，这类地区的客流特点一般是速度缓慢，停留时间较长，流动时间相对分散。有些时候，除了人口的密度因素之外，人口的职业分布、收入状况、年龄也是影响购买能力、购买习惯的主要因素，必须加以考虑。前者可以作为商业规模的主要参考指标，后者则除影响规模之外，还决定了商业的特色和内容。②选择店址需要调查分析街道两侧的客流量规模，选择客流较多的街道一侧。③选择店址要分析街道特点与客流规模的关系，街道交叉路口客流最多，是选址的最好位置。④对于大型的购物中心和商业街，除了被动适应客流规律之外，还可以在原有路网基础上加以改善开发，选择有开发前景的区域，开辟新的道路交通系统，主动地引导客流，制造客流，进而创造新的商业环境。（2）交通状况城市道路交通是联系顾客与商业设施的纽带。因此，它是制约商业聚集与选址的又一个重要因素。商业活动的经济原则要求有尽可能大的吸引范围，保证尽可能多的顾客方便地到达商店。因此商业设施的选址必须是交通可达性最佳的地点。在商业追求最大货物销售范围的原则下，选址应使交通费用达到最小。所以商业中心交通可达性最佳的实质是：所有购物出行者到达中心的出行时间总和最小。（3）商业环境选择店址应考虑设店地点附近的商店的规模和数量，如果在同一地区内已有过多的同行业商店，势必影响商店的经营效果，此为趋异性。但是另一方面，由于顾客希望就近广泛地比较选择商品，以及希望一次购足所需的商品，有些商店又有集中趋势，相邻互补，此为趋同性。此外，由于商品差异性在不断缩小，新的商品项目就要在规模上与内涵上创新，追求与其它已有的商业项目完全不同的全新的市场形象与定位。一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素。另外一些顾客，购物的范围比较杂，也比较随意，或完全以休闲为主要目的，当然不会去逛上面提到的结构单一的商业区，而是希望到集购物、娱乐、休闲等需要为一体的综合商场。一般大商场就是以此为目标而设置的，尽可能丰富功能来满足这类顾客的要求。还有一种特性即共生性，这里通常是指不同的商业项目在以下几个方面的共生：一是经营项目的延续，如在大超市旁开设百货、在食品超市内开设电器等；二是关联度高的项目之间的互补，如电影院与滑冰场、书城与培训机构的共生；三是完全不同的业态组合，如写字楼、宾馆与餐饮娱乐的组合。（4）地形特点选择店址还要分析地形特点，主要选择能见度高的地点，如选择在两面临街的地点能见度就最高，并且可以扩充橱窗面积，增辟出入口以减缓拥挤，这是最好的设址地点。位于街道的入口处、公共场所的迎面处都是能见度高的地点。有的地点如位于街道的凹进部位能见度就差。还有的在斜坡道路上，这种地点缺乏安全感，但在交通过于集中处，又缺乏立体交通处则反而不够理想，如在交通流量过大的的三、四条交叉路口，会产生孤岛效应；还有在立交桥下，都不是理想场所。（5）城市规划的要求城市总体规划，都根据城市现状和发展要求对商业中心、建筑的布局等作出一系列的规定，商业建筑的选址应该符合城市规划的要求，服从城市总体发展的需要。在选择店址过程中要对以上因素进行实际调查，搜集资料，具体分析研究，了解建店址的有利和不利条件，不仅要考虑现状，更要了解未来的发展变化，尤其要了解城市建设的长期规划，如所选地区的街道、交通市政、公共设施、居民住宅及其它建设或改造项目的规划，有的地点从当前分析是优越条件，而随着城市的改造将会出现新的变化，而不适合设店。反之，从当前不适合设店但从规划前景看又有发展前途。在决定对于一个项目进行开发建设之前，先要针对该项目进行投资分析，包括所在城市的GDP数据，包括周边（5公里范围内）人口数量、目标城市人口收入状况、目标城市人均可支配收入状况、目标城市社会消费品零售总额状况、城市发展前景、所在城市商圈分布状况、竞争对手分布状况及竞争力分析等各项指标进行分析和取证，在此基础上针对项目的可行性进行分析和研究，在多个备选方案中选出合适商业运营的项目进行开发建设。2.3.2确定项目市场前景、可发展规模在完成商业房地产项目选址工作后，需要针对特定项目地址进行市场前景及可发展规模的可行性分析。将确定该项目的市场基础，周边商圈覆盖人口的情况，可能的客户流量，客户流产生的项目营业额。再参照所在地区商业设施每平方米平均零售额，便可算出项目的可发展规模。2.3.3取得及政府许可完成商业房地产项目市场前景及可发展规模的分析后，将面临项目土地取得及政府许可的问题。土地取得指投资商按照与政府土地主管部门商定的价格从政府土地部门得到相应地块一定期限的土地开发使用权。政府许可指向政府相关主管部门申请建设商业房地产项目，并得到政府相应计划委员会、规划局、商业委员会等政府机构的批准等。1、项目土地取得有两大标准：土地规模标准：商业房地产项目对土地规模的要求：要满足该项目本身功能的需要，得够用。土地价格标准：土地价格的高低将直接决定项目的竞争优势。尤其在项目运做初期，土地价格越低，前期资金压力越小。在开发大型商业设施时，我国内商务部有关规定，要符合当地的商业网点规划，部分将举行听证会。2.3.4项目定位分析任何一种零售业态都不可能经营所有商品，不可能满足一切消费者的需求，必须确定自己的市场位置。所在做完市场调研后，开发商需要依据项目特定的位置、市场潜力、商圈分析等对项目定位（该项目主要服务的人群）进行阶段分析，虽然在此阶段完成该项工作有存在偏差的可能性，但需做初步确定，同时在后面的环节中可以作出调整。2.3.5项目规划设计项目规划设计包括项目的方案策划、建筑策划、初步设计及施工图设计等。项目策划与设计对于项目的成败有极大的决定作用，其中，尤其以方案策划为重中之重：方案策划可以称之为宏观设计，将决定商业房地产项目的外部布局、内部功能、土地的利用效率、室内空间的利用效率、商铺出租的价格潜力、室内空间的合理动线布局等。初步设计及施工图设计可以称之为微观设计，即在方案策划基础上进行纯建筑工程角度的深化、细化。2.3.6项目规划设计方案的市场化调整投资商必须将建筑师的概念设计方案提供给商业房地产市场专家或商业策划公司，由市场专家或商业策划公司针对此概念设计提出基于市场角度的修改建议，并且三方之间的沟通交流必须经过几次循环，才可以最大限度保证最终设计方案的市场化理念，具有市场准确度。这正是很多开发商忽略或不重视但又十分重要的环节。原因在于商业房地产项目必须强调经营，无论是百货店、超市、专卖店或任何业态都对商业房地产里面的合理布局、客流有效引导有需求，如果商业房地产的设计不能最大限度满足商户的功能需求，那么商户最简单的选择就是不选择该项目，所以任何商业房地产项目的设计必须遵守市场需求。而建筑师的最大的长处是通过其建筑美学思路创造有效空间，而且不同建筑师将展现不同特点及风格的空间概念。我们关注建筑师的空间概念本身并没有错误，但把一个建筑艺术品转化为商业产品必须将市场概念、功能概念融合进去，否则该项目将面临空前的市场压力。2.3.7项目财务核算及及资金需求方案、融资方案项目的财务核算指商业地产开发商在完成项目的策划方案后，建立或委托专门的财务融资机构对该商业地产项目的成本、收益、投资回报率、投资回报的敏感性分析等进行专业化分析。这是商业地产项目必须的投资分析内容，是开发商对项目进行投资的微观量化的决策依据。在财务分析核算过程中，财务融资机构需要以项目市场前景及可发展规模的可行性作为参考，并大量引用分析结论。2.3.8项目设计、市场调整方案及财务方案的系统化整合在完成了上述项目设计、市场调整方案及财务融资方案后，需要就以上方案进行调整，即系统整合问题。通过调整整合，判断项目规模和投资回报的关系是否合理；判断项目投资规模和企业自身资金、资源背景是否符合投资规律；判断投资商自身资金、资源和其对股权的期望之间是否合理可行等。如果上述判断的结果存在问题，那么需要回到设计阶段进行相关调整，并再循环进行市场调整方案及财务融资方案，验证确定最终可行方案。2.3.9项目方案的政府审批指完成项目方案的系统化整合后，需要向政府计划部门提交可行性研究报告，向规划部门提交设计方案，向交通部门提交交通方案，向消防部门提交消防方案，向环保部门提交环境评估报告，向供电部门提交项目用电方案，向天然气、自来水公司、市政管理部门提交相应方案以及向其他主管部门提交别的文件，并得到上述部门认可的过程。项目方案的政府许可过程，需要认真对待。在上述政府许可的各项内容中，立项与可行性批复、规划审批、交通审批、消防审批及市政审核是比较核心的部分，影响到项目的最终规划，项目的交通条件保证，项目的方案能否满足消防规范，以及项目是否有足够的电力、煤气、供水资源等其它市政配套条件。上述任何审批发生较大的变化都会影响项目的投资回报预测。在项目可行性审批过程中，需要合理安排与政府的沟通活动。1、交通审批交通审批指规划部门协助交通主管部门对该商业房地产项目的交通进行审批。通常需要委托专业交通研究机构进行项目的交通分析和研究，对商业房地产项目建成后对周边交通系统的影响及项目自身交通的组织进行方案设定及分析研究其可行性。交通条件及交通组织对于其成功运营起决定性作用。交通问题可以成为项目的障碍，也可以成为项目成功的瓶颈。对于商业房地产项目来讲，良好的外部交通环境会有效引导客流进入项目地来消费，否则会大大降低到访客户的数量；良好的内部交通设置可以避免交通堵塞，促进项目的内部交通循环。2、消防审批指消防部门对该商业房地产项目的方案设计根据国家的消防规范进行审查，最终确定该方案是否符合国家消防规范，是否可以予以批准的过程。如果消防部门最终否定了该项目的消防设计，那么将意味着前面所作的工作很大程度上需要返工，这将造成极大的浪费。一般来说，项目的设计方案和目前国内落后的消防规范之间存在冲突似乎是必然的事情，毕竟国内的消防规范很保守，而作为当今商业业态最复杂形式的商业房地产项目，不突破中国的消防规范的话，几乎不可能真正按照其应有的功能建设。面对这种冲突，开发商应探索双方的平衡点。3、规划审批指项目所在地区规划管理部门依据开发商上报的项目方案设计，以项目的规划使用条件为基础，结合诸如交通审批、消防审批等专项审批的结果对项目的规划方案进行批准的过程。规划审批的结果将是商业房地产项目操作过程中又一个对项目成功起决定作用的环节。规划审批一旦定案，商业房地产的方案就基本确定，原则上不再修改，而且也最好不要再修改，否则浪费太大。规划审批的过程对于开发商极为关键：如果发生规划审批方案和上报方案差距较大的情况，对投资商来说将面临很多需要返工、损失利益的问题。要想保证规划审批能按照计定目标实现，必须有效与政府各主管部门进行沟通，做好对政府的公共关系工作等。2.3.10项目融资投资商一旦完成对项目设计方案、财务融资方案的决策，就可以推进项目运做过程中最重要的工作，即项目融资工作。项目融资包括项目开发阶段的资金准备及项目运营期间的资金准备两阶段的内容。开发商在进行项目融资工作之前首先要进行项目融资的决策工作。准确制定商业房地产项目的融资策略及方案，可以最大限度保证融资工作的有效进行。如果开发商过高估计其在该项目中的股权期望，在融资过程中必然面临失败，最终严重影响融资工作的进程。完成融资决策后，进行的首要工作是项目商业计划书的编写工作。项目商业计划书是其他投资商及金融机构了解该项目的有效渠道。在完成项目商业计划书的编写工作以后，开始该项目的融资操作工作。融资操作的形式主要有两种：1、委托专业融资服务机构进行融资；2、自己组织融资团队进行融资。这两种融资方式相互之间并不冲突，如果协调好的话，会齐头并进。第一种融资操作对于初步进入商业房地产投资领域的投资商来讲是必不可少的，因为专业商业房地产融资服务机构可以通过其特殊的操作渠道将该商业房地产项目，与国际资本直接、快速对接。国际上从事商业地产投资的金融机构实际上有时聚集在某个范围内，如果对这个范围不了解、对这些机构不熟悉，盲目的冲撞只会耽误时间，不会取得任何进展。当然委托专业融资服务机构进行项目融资服务时，开发商是需要付出融资成本的，即需要向融资服务机构在支付一定融资启动费用的同时，需要另外支付相当于总融资金额2.5~5%的费用作为融资服务费。第二种融资操作对于已经有商业房地产项目操作经验、融资经验的投资商来讲，是可以采纳的。但是投资商自己进行融资操作也必须建立一个融资团队，这个融资团队并非简单一两个人就可以组成。2.3.11项目招商1、招商方式商业地产的招商工作主要指开发商将主力店、次主力店、专营店、餐饮、休闲娱乐等项目按照目标租金对外招商的全过程。项目招商的方式主要有三种，即：（1）委托专业招商咨询机构进行项目招商；（2）自己搭建招商团队进行招商工作。（3）混合招商2、项目招商的三个基本点（1）提前招租适合本项目的主力店主力店招商是商业房地产开发商面临的最大的问题，它关系到商铺的销售，乃至整个项目的成功与否。商业地产的开发商一定要对其对主力商家动向、要求的把握十分及时准确，其与各业态主力商家的发展系统和高层决策层保持密切良好的沟通和合作。为此当项目的主力店招商没有完成，整个项目则不宜过早开始工程建设，这一点是国外商业地产项目几十年来的实践得来的经验，这主要是开发商与主力店各自的价值取向不一样，对物业的结构及要求各有不同。（2）次主力店的招商次主力店、专营店、餐饮、休闲娱乐等机构跟着主力店走，但也不是主力店定了以后，所有的次主力店就应声而来，因为部分次主力店对物业的条件要求比主力店要求还高，如电影院，餐饮店等。所以开发商在与主力店接洽的时候最好对一些硬件要求比较高的次主力店同步进行谈判。（3）店中店的招商在主力店、次主力店基本确定以后接下来就要对项目中的店中店进行招商，由于物业面积的限制，而店中店的覆盖范围又及其广泛，所以在店中店招商过程中，要对部分品牌进行淘汰，完全引进适合自己商场定位的品牌。2.3.12项目深化设计商业地产在主力店招商完成后，就可以开始对整个项目进行深化设计，这意味着项目方案将最终定稿，之所以要强调完成主力店招商完成后还需对项目方案进行深化设计，是为了避免因招商不力，避免设计方案重复修改或项目建设成后大范围的翻修改动。2.3.13建设招投标指开发商完成项目设计方案的深化后，在项目规划得到审批、项目土地使用得到许可后，经过招投标的程序确定项目的施工企业、监理单位、工料测量师及后面阶段的机电咨询商等，以便做好项目施工准备的过程。2.3.14项目销售商业地产是一场豪华的金钱盛宴，动辄以亿计的投资，这对于绝大部分开发商来说，都将面临项目在开发过程资金周转的问题，所以在国内也就出现了部分出售商铺，达到资金快速回笼，从而不影响企业的整体发展战略，目前商业地产的销售模式主要有以下二种：1、只售不租，出让产权，达到资金快速回笼2、租售结合，部分租，部分卖，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；2.3.15项目经营管理对于商业房地产开发商来说，开发商用物业是前提，但只有开发是不够的，还必须成立专门的商业管理公司对商场进行管理，才能长久发展。目前国内商铺购买者有很多是依靠收取租金，归还银行商铺按揭贷款，在这种情况下，开发商对商业房地产的管理更为重要。如果商业房地产的经营管理不力，影响商铺业主的租金收益，业主不能归还按揭贷款，最终风险还是要落到开发商的头上。2.4商业地产市场发展[1]2.4.1价格趋势上扬自2002年开始，全国商业地产市场迅速升温，供给量增速很快。商务部调查显示，2003年1～11月，全国商业建设投资额1000亿元，面积为2000万平方米，同比增长达40%。在供给类型上，新增商业地产以大型的购物中心和商业街步行为主，且产品的差异化程度不高，大都集中在区域中心，而便利店和社区中心发展不足。按照我国的国民经济发展总的要求，到2010年社会消费品总额将达到8万亿，生产销售总量达到17万亿，商业消费还存在很大的需求空间。而伴随着城市化和住宅卫星城镇化进程的加快，新兴社区对零售物业将产生新的需求增长。由于商业地产投资在短期内仍处于高回报阶段，所谓“一铺养三代”的理（[1]资料参考见刘力博士著《商业地产十大趋势》）念对小投资客户仍有很大吸引力。近阶段，市场价格应会继续上涨。2.4.2市场发育不全目前，国内商业地产市场起步不久，缺乏像居住类房地产的专业交易市场、投资市场、投资机构和金融服务机构以及商业营运机构，缺乏配套的经纪服务中介机构。同时，也还没有形成完备的市场研究和发展预测体系。业界、理论界对商业地产的市场分析仍停留在表面，缺少专业的咨询顾问机构。众多的开发商沿用住宅投资开发的思路进行商业地产的投资和开发。今后，商业地产市场发展的首要问题是建立健全的市场机制，从前期市场定位、并逐渐建立融资、投资、开发策划到后期的营销与租售经营，急需有一系列的专业机构的指导。一套适合中国商业地产市场的运作理论体系和完整成熟的产品线模式。2.4.3商业项目过于集中在“地段、地段、还是地段”的投资名言下，投资商们对黄金地段的追求近乎狂热，这就导致了口岸条件好的地区，商业地产开发出现过热，过多的现象形成繁华地区不断拆改，新兴地段无人问津的不平衡布局。日前，建设部、商务部联合发出通知，要求各地在年底前制定完成城市商业网点规划，避免商业网点重复建设、盲目发展和无序竞争。此举不仅有利于克服商业地产空间发展不平衡状态，同时也可以防止社会资源的严重浪费，甚至社会矛盾的积聚。2.4.4个别城市的商业地产风险高企在商铺租金上扬、售价飙升的大好形式下，全国上下，从北京和珠三角，从崛起的东北到蓄势待发的西部重镇，无论是千万人口以上的特大城市还是迅速蓬勃发展的二线城市，政府与开发商跟风而入，大兴土木，建造一个比一个大的MALL。据不完全统计，截至2004年初，全国已建成的购物中心有54个，面积将近700万平方米。已经在建立项的还有240个，总面积超过3000万平方米。按每平米8000元保本销售额来计算，需要2400亿到2500亿总销售额支撑。要取得这一庞大的零售额，要么就是把中小企业挤掉，要么就面临着有场无市、惨淡经营的巨大风险。自从2004年7月27日，《21世纪经济报道》上指出“盲目开发酿恶果重庆商业地产空置面积全国第一”之后，各地纷纷提出了商业地产空置飙升的问题，如广州9月份统计结果，04年其空置率高达25%。然而实际上，不具备条件的城市大力开发商业地产的不在少数，众多的“死铺”不但是投资商与当地银行的亏损，也给城市后续发展留下严重的后遗症。2.4.5商业地产门槛过低在全国现存的商业地产开发商中，大多数是凭借在地产开发中积累的资金实力，部份商业物业开发的高利驱动（大多停留在底商、步行街），涉入商业地产，以住宅开发模式开发，走开发先行、招商经营滞后的非专业之路。商业地产缺乏成熟以及完整的理论，开发商低估商业地产难度，国内同时缺乏必要的制度、门槛较低。因此，大量住宅开发商直接投资商业地产开发。2.4.6行业不规范正因为商业地产开发商大多数是以住宅开发模式进入各领域、各中介机构包括金融、经济、商业咨询等也都是从地产行业出发，因而金融产品只有短期开发性的，没有与商业地产长期经营相匹配的产品，包括销售监管机构也没有成熟的监管措施。2.4.7北京商业地产状况北京零售业市场活跃，市场总体表现好。人均商业面积为0.78平方米，相比发达国家的人均1.2平方米有较大差距，因此从长期看商业地产有很大发展空间。然而，最近较大规模的上铺建设和购物中心类型单一化，在未来几年内可能会出现积压和激烈竞争的局面。作为首都，其商业地产发展有三个主要特征。一是进京的外资零售商和业态最多最全。这些新增需求将成为北京零售物业市场需求的主力，如沃尔玛等的进驻，对于商业地产开发与投资而言，面临着一次重新布局与整合的机遇。二是北京市的传统建筑遗产是增值的文化源泉，经过规划设计可以提升商业地产项目的吸引力，如王府井步行街。三是新的商业地产模式冲击着传统商业模式，许多百货大楼、传统商业街面临空间上的调整和业态上的整合。在地域分布上，北京历来有“北重南轻、东富西贵”之说，即北部与东部集中高档商业，如CBD商业圈，而南部与西部主要是大众消费型商业。但日前，西部提出以发展大规模购物中心的发展模式后发制人，形成影响范围较大的商业圈，如世纪金源购物中心。而南部地区随着土地资源的优势突击，以及城市交通和市政设施的进一步改善，也正稳步发展。尽管北京的商圈型商业地产如火如荼，但在城市边缘地大规模建设的生活居住社区，仍然面临着需求的紧迫性。由此，北京未来商业地产发展重点应该集中在集众多功能于一体的社区商业服务中心、对原有过时的传统商业地产的改造以及与外国投资商的合作开发上。同时，为了防止总体不足、局部过剩的问题，要注重西部与南部的商业潜力，侧重于大众消费型商业。6月底，北京市建委、统计局、国土局联合发布了北京市2005年1-5月份房地产市场运行情况，统计数据显示，北京市的商业地产处于供大于求的状态之中，但通过采访记者发现，如果按照人均来统计，人均占有商业地产面积远远低于发达国家水平，这一矛盾凸现京城商业地产面临结构性的问题。1、数据显示供大于求据北京市建委、统计局、国土局6月底联合发布的信息显示，1到5月，北京市商业营业用房的空置面积为41.7万平方米，占商品房空置面积的9.6%，同比涨幅高达122.5%。三部门同时公布的数据显示，1到5月份，在商品房销售中，商品住宅现房销售面积652.3万平方米，同比增长36.8%；竣工面积603.0万平方米，增长64.9%，销售面积比竣工面积多49.3万平方米。其中，办公用现房销售面积16万平方米，同比下降57.2%；竣工面积38.9万平方米，下降26.7%，销售面积比竣工面积少6.4万平方米。但商业用现房销售面积14.4万平方米，同比下降8.2%；竣工面积36.8万平方米，增长54.5%，销售面积比竣工面积少22.4万平方米。无论是从空置面积上看，还是从供求关系上看，商业地产都显现出了供大于求的态势。2、人均数字相对较低但这种供大于求的态势，与同样是有关部门公布的另外一项数据相比较，却出现了矛盾。据2月份北京市权威数据显示，目前北京人均商业面积约为0.8平方米，远低于发达国家人均1.2平方米的水平，也小于上海人均1平方米的发展水平。根据市商业主管部门的商业发展规划，预计在2005年人均商业面积达到0.9平方米，2010年达到1平方米。为何一方面是供过于求的市场状况，一边是人均数据低下的需求不足呢？市场人士认为，主要是北京商业地产存在较大的结构性和波动性问题，从而导致有效供给不足，同时还有部分商业地产类型出现空置。市场人士表示，2003年、2004年是北京市商业地产非常火爆的两年，2004年北京市商业地产的销售面积在20万平方米以上，价格涨势惊人，在这种效应下，2005年有大量的商业项目上市，从项目操作的速度看，北京2005年、2006年进行营销的商业地产项目数量比较大，真正开业估计集中在2007、2008年。所以在这种供应相对放大的情况下，自然会出现竣工面积大于销售面积的数据。3、结构性问题是关键针对北京市的商业地产，从政府部门到市场人士一致认为最大的问题在于结构性缺陷。建委有关人员表示，此次统计的数字虽然显示1到5月，北京市商业营业用房的空置面积为41.7万平方米，同比涨幅高达122.5%。但这个数据并没有反映出北京商业形态的完整面貌。此次统计中，只是记入的有据可查的一些项目，像大量的小便利店、夫妻店都没有统计在相关数据中，所以反映出的市场形态并不准确。这些小规模的商业物业确实占到很大的比重，但统计上困难很大。百旺商业地产公司经理刘武表示，从类型上看，北京大中型商业地产项目的数量占市场的主体；从区域上看，三环到五环之间商业地产项目的在建规模几乎占未来市场供应量的一半以上；从地段上看，CBD和中关村地区是商业地产供应量最大的地方，其他地段相比要差很多。几个方面都说明，北京市商业地产的供应呈现极大的不均衡性。目前北京市对大型商厦的商业整体布局规划不足（包括指导用地、建设、业态具体分配比例等问题），开发商在夹缝中寻找漏洞，难免自作主张。商业地产供应与需求出现越来越明显的不均衡。2.4.8上海商业地产状况上海市商业地产供求基本平衡，市内各社区商铺行情看涨。中心城区裙房商铺供应充足，小面积分割商铺受到市场追捧。很多商铺开始塑造专业亮点以规避经营风险，主题商铺及特色商铺增多。同时，外地商铺来沪销售增多，外来需求也增多。然而，上海市零售消费服务载体增长过快，区位分布主要在市内，导致大型多功能、现代化商务项目难以满足市场需求，形成投资、销售、经营之间的脱节关系。在区域布局上，因市政建设的滞后，城市的空间发展不平衡，在商业地产的发展上，突显出浦西繁荣，浦东冷清的局面。上海人注重细节。商铺规划上要将自身情况和周边城市环境相呼应，考虑宜人的尺度，空间的三维界定，个性空间的塑造。建筑外观的设计既要体现宏观效果，又需表达微观细部，设计中应打破建筑与装饰和景观的界限，重视非建筑元素的运用和商业符号的表达。总的说来上海商业地产具有成长的基础和潜力，仍具有投资的价值，但风险在增大，利润空间被压缩。随着城市规模的不断扩张，郊区商业地产投资前景会更好，一些后发地区值得商业地产投资人的关注，比如深水港、外环线周边、新增轻轨交通节点及郊区新城新镇和省际高速公路节点等地区。2.4.9珠三角商业房地产状况珠三角商业地产市场繁荣，Mall和主题商场日渐流行。其主要类型以CBD工作办公与商业相结合的商业地产为代表，以白领为主要消费对象，属于高档商业地产项目，如广州的天河城、深圳的中信城市广场、东莞第一国际等。区域分布上，城市中心区的商业地产发展较好，而其它区位欠佳。然而，随着住宅利薄商铺热销，商业地产投资商用做住宅的手法操作市场炒概念、炒回报、卖楼花、分期付款，导致投资商暴利而小业主遭殃势必会引发社会利益分配的问题。同时，陈旧的物业管理模式，无法适应商业地产新增市场的需求。按目前情势看，预计珠三角商业地产市场将持续旺盛，供应量会继续增加。今后的投资取向，应逐渐推广纯商业地产项目，逐步建立起社区MALL的商业服务体系。令广州商业地产一阵骚动的“商务部彻查商业地产”日前悄然结束。2005年8月商务部调研组一行抵达广州，在广州正佳广场、东莞华南MALL进行了参观考察，并在东莞召集当地几大MALL发展商座谈，在广东逗留的时间不足两天。随同商务部调研组前来的，还有中国商业地产联盟和建设银行的有关负责人。疑问一：抬高商业地产准入门槛？在东莞座谈会上，东莞市经贸局有关负责人明确表示当地购物中心过多，并表示将对商业地产进行严格的准入控制。当地几大MALL的负责人也对商业地产过度发展稀释区域商业含金量的后果表示担忧。“商业地产在不经控制的环境下发展，1＋1＝0.5几乎是必然的。”有发展商感叹。“如何让商业地产健康有序发展”是这次商务部调研的目的，与