广厦义乌江南生态园项目全程策划

广厦义乌江南生态园项目全程策划前

言

首先，非常高兴应广厦义乌广信实业有限公司邀请参与义乌江南生态园项目的全程策划，这将是一项相当具有挑战性的项目，我们愿意接受挑战，与参与该项目的所有成员一起精诚团结，争取完成预定的目标，达到双赢的目的。

日前，我公司策划小组特到现场进行了实地考察，对项目的规划特点作了初步了解。同时，我司针对义乌及附近地区的经济发展状况和竞争对手项目以及义乌地区整体房地产市场进行了调查统计。做出以下的项目销售策划建议。希望对贵公司的前期销售工作有一定的启发和帮助。

由于我们对于江南生态园项目接触时间短，资料相关数据匮乏，因此难以写出更加专业准确的策划方案，此建议书实际销售推广部分的安排只是敝司初步建议，而实际的操作还有待与发展商作进一步的商榷，最后制定一套有效的方案。

我们对内容与具体工作进行了细分，力求在楼盘推广的每一环节都得到充分的整合资源运用，以及让全体专业人员各尽其能，做到最好！

一、为什么要策划

英格兰有句谚语说：“对于一艘没有航向的船来说，任何方向的风都是逆风”。

由于房地产的特殊性，它是人类文明结果的一个承载体。策划也随之体现为不同的分工，比如营销策划、广告策划、活动策划等等。在诸多的策划中，我们认为，战略策划是第一位的，它是项目成功运作的源头，是决胜先机之所在。也就是说，就是为项目运作制定出科学的航海图，战略上有了总谱，任凭风吹浪打都不会迷失方向。

所谓策划，就是要明白项目所要解决的四个基本问题：我是谁？我从哪里来？我现在在哪里？我要到哪里去？

所谓战略，就是要实现五个目标，解决五个问题，即：一是出成果；二是出机制；三是出品牌；四是出人才；五是出网络。

1.1、出成果：即开发出受欢迎的新型房地产产品，使发展商真正赚到钱。

1.2、出机制：今后的房地产竞争，不单是项目竞争，而是总体实力竞争。一个房地产企业要想打硬仗，必须有良好的企业运作机制，这是非常关键的，尤其是对于综合性大盘的开发，老板纵有三头六臂也难象以前那样包打天下。

1.3、出品牌：房地产的品牌包括房地产企业品牌和项目品牌两种。塑造一个房地产的项目品牌，例如当地的一个品牌小区，固然可以获得开发的成功，但其对市场的影响远远不如房地产企业品牌对市场的影响那么大。对房地产开发企业来说，企业品牌的社会声誉，而企业品牌则是该房地产公司的整体企业资信，两者是个体与集体的关系。因此，房地产企业当创立企业品牌，这样就可以取得更好的经济效益和社会效益。

1.4、出人才：房地产企业的快速扩张，使多数企业都感到，人才特别是能独挡一面的将才的严重匮乏，以至于攻下的城池派不出得力的人去把守，机会来了由于缺人而无法消化。所以，我们对参与策划的大型成长企业，都推出了相应的人才战略，协助他们筹办“黄埔军校”是一项重要的任务。

1.5、出网络：现在的网络概念也正扩大，不单是指过往企业局部市场的营销网络，而可以扩展成全国性的连锁经营网络，品牌控制网络，更包括互联网与房地产的嫁接，房地产如何与互联网相互为用等全新的课题。

二、剖析房地产运作误区

在进入二十一世纪的头两年，随着WTO的到来，机遇与危机共存的今天，市场已经发生明显的迹象——企业难做，日子难过，本土企业是越来越多的感叹。

使命实际总归还原到行动的层面，就是我们提倡“剖析成败”，促使我们行动的是我们的“职业良心”，如果粉饰经营风云背后的陷阱，告诉每一位老板：你是做得最优秀的一个，这无疑是为老板穿上“皇帝的新衣”，遮住的其实是致命的丑陋。疗伤止痛，我们需要的是“打开”的态度。

尽管有些房地产品牌创造了一个又一个神话，取得不俗的业绩，但是，空置率高企，利润的下滑，人才的流失，大盘时代的来临已经不得不去直面以下的问题：

1、为什么品牌的建设成本总是居高不下？

2、为什么总是广告一停销量就马上下滑？

3、为什么内部人事一有风吹草动品牌就大大贬值？

4、为什么昙花一现的名牌较多？

5、为什么媒体一篇文章和小小的质量事故就可以葬送一个品牌？

6、为什么花钱打造品牌后仍然无人喝彩？

7、为什么许多赫赫有名的“名牌”利润总是少得可怜乃至亏损？

与香港房地产企业相比，本地企业的差距是明显的，这种差距不是简单的企业实力上的差距，更多的是一种观念与品牌规划和管理上的差距。最近，广东省公共关系协会市场及策划研究中心根据本地众多的房地产品牌的战略规划个案，分析了本土房地产品牌（企业）的六大误区。

2.1、没有对品牌价值的准确定位，品牌核心价值不清楚，缺乏个性，品牌气质趋于雷同

我们对广州、深圳、东莞、佛山等城市的调查中，发现跟风、雷同、同质化现象非常严重，很多发展商都不深究房地产行业的特殊性。房产是一个比较特殊的商品，但同样存在着保鲜期的现象，所以每个项目，每个品牌的个性、气质没有太大的独创性，大多数发展商不走创新之路，而是在自己的自恋情结下实行拿来主义，以为改头换面，就能蒙住消费者，实现他的大额现金回报之梦。

由于发展商共同追求利润的目的驱使，只是站在短期行为的范围内看问题，定标准，而缺少从高起点的角度建设品牌内涵与价值。或者是只追求一些建筑速度，发展规模，而忽略因时、因地、因人的必然规律，靠媒体宣传自己是成功的象征，除了让消费者觉得可笑和生硬外，没有任何正面意义。

不具有高度差异性的核心价值等于放弃了忠诚客户，将命运交给下游代理商手中，是令广大品牌精疲力竭的价格战、人气战的根源。在生活多姿多彩的当今社会，消费需求越来越趋向个性化，没有一个品牌可以成为“万金油”，对所有的消费都产生吸引力，一个品牌的核心价值如果能触动一个细分消费群就已很了不起。缺乏个性的品牌核心价值是没有销售力量的，不能给品牌带来增值，不能创造销售奇迹，这是必然的。2.2、企业在战略上缺乏定力，广告表现诉求主题期期新，月月变，成了信天游。

尽管大量的广告投入也能促进物业销售，但一段时间下来却发现品牌资产、整体价值感与品牌威望并没有得到提升，广告一停销量就立即大幅度下滑。

准确、清楚、具有差异化的品牌核心价值确定以后，企业必须以非凡的定力去坚持此一定位，在漫长的岁月中不被风吹草动所干扰，让项目（品牌）的每一次营销活动、每一分广告费都为品牌作砝码，起到向消费者传达核心价值或提示消费者联想到核心价值的作用。久而久之，核心价值就会在消费者大脑中烙下深深的烙印，并成为品牌对消费者最有感染力的内涵。

本土地产品牌之王“碧桂园”对品牌核心价值的构造与经营可谓处心积虑，碧桂园有一个社会责任的信念，那就是一个品牌与产品没有特质是很难成为赢家的，这里所说的特质就是品牌的核心价值。碧桂园一旦通过消费者研究，对品牌的核心价值进行了严格定位，就绝不轻易更改，一切广告与营销传播活动都是以核心价值为原点进行演绎，如早期的“给你一个五星级的家”到目前的“为广州人建造满意的房子”的承诺总是一脉相承。碧桂园的许多广告，就其原创性而言往往是平淡无奇的，大多是比较性广告。可其强劲的销售促进力却令人称奇！奥妙就在于对品牌核心价值的精确定位和行动决心。

我们不能高估广告传播的效果，误以为把品牌信息传播给消费者是一件轻松的事情。其实，要让消费者知晓并牢牢记住品牌核心价值等信息是十分困难的。即使丽江花园在广州花了近十年的时间说同样一句话，但广州人能记住这句话的人可能不到10%，奥林匹克花园“运动就在家门口”是形象广告诉求的经典之作，但就是这样很容易让消费者记住的广告语，当事隔不久后的今天，如果不经提示，大多数消费者已经忘记了。可见，如果我们不能持久保持核心价值稳定，品牌是无法在消费者心中留下一个清晰印记的。

2.3、对广告依赖过高，没有用品牌核心价值统帅企业的一切营销活动，导致品牌建设成本极高。

不少赫赫有名的名牌项目利润很低或陷入亏损的境地就说明了这一点。

由于广告传播对品牌的推动作用十分明显，因此不少人误以为只要广告栩栩如生，贴切到位地传达出品牌的核心价值，品牌核心价值就能水到渠成地烙在消费者脑海里，从而建立起来丰厚的品牌资产。从此，就可以坐在这座金山里优哉游哉吃它十年八年。品牌核心价值如果仅仅在传播上得到体现，营销策略如产品功能、包装、促销未能有效体现品牌核心价值或干脆背道而驰，让消费者感到一头雾水，大脑中无法建立起清晰的品牌形象乃至根本不信任品牌核心价值。

2001年是“中国地产看广东，广东地产看华南板块”的大盘时代开始，一句：“华南板块掀起你的头盖来”名振中华大地。值得一提的是当时的华南板块已经有默默耕耘了近十年的广地花园，广州碧桂园在1999年成功进入广州市，并创造了三个纪录后移师南下，2000年又神话般地造了一个华南碧桂园，但都不被市场接受，日子难过，而偏偏就在这个背景下，广州地产大鳄——合生创展在华南板块圈地3800亩，七山一水的华南新城应运而生；名扬中华的家私大王——香江家私集团首次开发房地产，就相中华南板块，又圈地4000亩，“居住与世界同步”的锦绣香江又成了一个亮点；中山地产大哥——雅居乐集团在进入广州后，更是先驻城北南湖搞开发；然后又在城西重地盐步镇大块建设；同时又继续在花都称王称霸建新城，还不够痛快，决定南下南村造一个国际文化生活社区——广州雅居乐花园来个大围合战略决战；被地产界誉为神奇小子的奥林匹克花园更是不甘寂寞，后来居上，在华南板块一举拿地1200亩，誓要与众大哥一较高下，因此，南国奥林匹克花园实质是奥林匹克花园系列的升级版，更是拉开奥龙战略的重头戏，成为新生活的领跑者；正当人们争议着投资商的疯狂的时候，意想不到的事发生了，不顾一切走在前边的不是别人，正是广东商界的长青树——宏宇集团，在番禺的门口（华南快速干线的番禺大桥两侧）风风火火地日夜加班，抢建锦绣天河（后改星河湾），随着媒体的热情关注度加温，四月初华南板块在星河湾的巨大广告攻势下，拉开的帷幕，成为中国地产市场的热点。

星河湾别出心裁地对市场进行研究、定位、细分，指导决策定位，不仅令房地产市场从始提高了门槛，在整个项目的规划上下足了功夫，在品质上更是精益求精，还在广告上大胆创新，大胆投入，在接近4000万元的广告攻势下，成为一匹黑马，一时无俩，终于如愿以偿地喝了头啖汤，并势如破竹，一夜成名创造了又一个地产神话。实质上星河湾的品牌就是建立在广告战略上产生的。但可惜的是星河湾的品牌核心价值定位不够高度，但售价却是高得惊人（均价5500元/㎡），也就是说，市场值效还不够高，销售也就不成正比，当消费者在广告的诱惑下冒名前来后，才发现价格偏高，与地理位置不相称，而且“一个令您心情盛开的地方”的广告语，并没有让消费者心情盛开，其结果是必然的。但随后开盘的南国奥林匹克花园品牌核心价值定位准确，巧以借力，利用价格（均价2800元/㎡）的最有效杠杆，成为2001年度华南板块的最大赢家。而星河湾虽然凭巨大的经济实力创立了品牌，但其实际销售业绩不理想，事隔一年后的今天，同样在“五一”黄金假期，各发展商都纷纷抢滩本年度的市场制造高点的时候，星河湾却显得有心无力，不但被广园东的碧桂园凤凰城抢尽风头，就连在本板块的新星——雅居乐花园也占了上风。

用品牌核心价值统帅企业的一切营销活动，就能有效降低营销与品牌创建的成本。地产界的新星——奥林匹克花园在广告的投入上是相对较少的，但却悄然以低成本及速度崛起。2001年奥林匹克花园实施“奥龙计划”，导入全新的品牌战略，把核心价值提升为“生活就像高尔夫”，南国奥林匹克花园并没有光喊口号，而是贯穿到项目价值活动的每一环节之中，让消费者真实地感受到生活的内涵，体验到高尔夫原来连一个普通的白领都可以享受，这无疑又是一次生活的质量革命。

2.4、急功近利，面对市场竞争压力与内外环境，轻率地使用一些有短期效果而会伤害品牌核心价值的战术。

富力集团以开发市区内楼盘为主，连续成为1999年、2000年、2001年三年销量冠军，但自2001年华南板块等郊区大盘时代的崛起，严重影响市区楼盘的销售量，市区各发展商联盟高举新都市主义大旗企图阻击消费者突围，尤其以富力地产品牌旗下的近十个楼盘联合降价促销最引人注目。因为效区楼的低价格压力而令富力品牌改变营销策略，从而损害了品牌核心价值。富力地产的核心价值是“建优质楼宇，改善城中人的居住条件”，一直以来以技术力、规划设计力、信誉力、品牌传播力为基础来支撑起这一品牌核心价值与公众形象，所以，富力集团完全可以在中高档细分市场获得较高溢价，而郊区盘则通过总成本优势与天然环境领先战略建立起竞争优势，城内城外两类物业本来可以开心地各走各的阳光道，富力集团战略决策者失去了定力，自乱阵脚，忘记了自己的核心优势，使战略发生了游离。富力地产为了抢市场占有率，大量建设中低档楼盘，然后以特价手段保持销售量，同时旗下各楼盘各自为政，频频的零乱广告出街，让消费者无所适从。这一切都在无情地破坏了富力地产巨资投入所建立的品牌核心价值。结果，价格战打不过郊区大盘，新推出的物业又由于品牌形象受损消费者越来越不信任。直到进入2002年，富力地产集团从内部改革入手，整合内外资源，并在营销手法与广告上有所创新，但仍难以一下走出困境，于是富力地产的2002年重心投资转向北京，以求在外重塑品牌金身，背水一战。

我们是否应该牢牢记住管理大师韦尔奇与竞争战略大师迈克尔波特的话。

韦尔奇说：“一旦你产生了一个简单的坚定的想法，只要你不停地重复它，终会使之变为现实。提练、坚持、变革——这就是你成功的法宝，持之以恒最终会达到临界值”。

竞争战略大师迈克尔波特说：“只有在较长的时间内坚持一种战略而不轻易发生游离的企业才能赢得最终的胜利！”。

2.5、品牌资产单簿，品牌溢价能力极低。

在中国地产行业还没有形成品牌竞争的时代，发展商的单行利润高得惊人，整体行业盈利高达60—80%，而当房地产行业进入规范经营时代，却在整体行业盈利方面一直在10—15%中挣扎，当年广州二沙岛的某个别墅卖出天价，实令投资商羡慕不已。电影《大腕》中有个变成疯子的房产界大亨说：“要造就造最豪华的物业，配有英国贴心管家，讲一口地道的伦敦腔英语，逢人就说‘May

I

help

you’，业主个个都开宝马、奔驰，要是开上个日本车就不好意思向邻居打招呼，这叫成功人士，成功人士就是不求最好，但求最贵。”其实大亨是说得很对的！

香港新世界在广州的地产品牌系列总是比同区域的同质物业卖高15—20%，但产品仍然畅销，消费者还是乐意接受。这里要说的是品牌溢价能力，是完全取决于企业的品牌管理能力。

广州市场上有两个品牌溢价能力个案值得研究，一个是总部在香港的中海地产品牌，中海地产系列——东山广场、锦城花园、中海锦苑、中海名都、中海康城。从走高档物业路线转向中档物业开发，一路上就是凭品牌的管理优势，每个楼盘都在同一区域内以高出同等物业15—20%的价格一路领先销售，并缕创奇迹，但当进入2002年，首次开发的郊区大盘（40万平方米建筑面积）中海康城在4月20日面市时，最后无法体现品牌的优势，销售一时陷入无奈，由于品牌资产单簿，在品牌核心价值游离原来的定位时，品牌的溢价能力就降低了。而另一品牌——金碧花园，金碧花园自出娘胎后，一直令广州地产界望而生畏，因为金碧花园的策略就是走低成本、低卖价策略，其锋芒也是无人能及，但当金碧品牌想一改只做廉价物业的初衷的时候，以为可以借品牌的知名度来杀开一条开发高档物业的血路，于是一个令广州地产界震憾的高档项目——金碧华府，以其不可一世的气魄于2001年4月投入巨资在珠江新城展现她的雄姿，但可惜的是，在广州人心目中金碧品牌就是低档的代名词，其策略一下从市场最低端走到最高端，消费者除了好奇的心态外，购买还是没有信心的。

2.6、品牌文化功力不深，品牌对市场冲击应变能力差。

由于房地产行业较特殊，能够形成企业发展品牌的不多，所以注重品牌文化建设的企业更不多，大多数是从“工业化”生产的模式的企业名牌转变为产品品牌的。最初的发展商只考虑给项目定一个容易记的名称，利于销售即可，并没有一开始就从终极目标去考虑品牌累积的价值，所以，一切的行为只为简单的销售，后来随着广告投入的增大，一个项目名称让广大消费者认知，就产生了初期的项目知名度，在众多的发展商中，他们只知道规划与设计的重要性，而往往忽略了一开始就在建设品牌的必要性，导致大量的广告资源浪费。而到了今天进入体验营销的时代，品牌文化内涵就显得非常重要了。

二十一世纪的市场，影响消费的并非技术本身而是技术引导出来的生活价值观念，观念会创造品牌与产品营销几何级的增长。二十一世纪就是idea-Basedecommy观念经济，观念经济就是新营销。企业必须看到观念引导的作用，仅仅满足于本身的技术能力是企业规模势力不够的，同时又是短视的。思想意识与观念的巨大思想能量，不仅仅表现在历史过程中的每一位伟人的成就上，同时还更表现在今天的竞争业中。在残酷的市场经济面前，一个不注重文化的企业，就像一个没有内涵与个性的人，需要在众人面前时时故做姿态，才能引起注意，否则很快被遗弃。因此，我们必须明白——文化是市场第一竞争力！品牌文化资源层面应该包括：①信息资源；②资本资源；③技术资源；④人力资源；⑤环境资源；⑥关系资源；⑦风险资源；⑧时间资源。现时市场竞争战略，是建立以文化为基础的，以品质为作业控制的，不断满足消费者需求的竞争力战略。

追求品牌的过程实际上就是不断给员工加压的过程。就像鸟儿爱惜自己的羽毛一样，大家都是自觉做品牌的。但有两种方法：一是天生就是斑马，另一种把白马画成斑马。真正的品牌应该要变成一匹聚集和发挥内在与外在的自然统一的优秀良驹。所以企业必须不断聚集和发挥内在的核心竞争力，有耐心、积极奋斗，这才是根本。而不是一味包装，依靠夸大的媒体宣传。做品牌是结果而不是原因。就像伟人一样，生下来谁也不会想到他将来会成为伟人。但他有信念，通过不断奋斗，承受了别人承受不了的苦难，做了别人做不到的事情。后人们说他是伟人。所以说，品牌是奋斗的结果而不是原因。但在奋斗成长的过程要不断丰富内涵，这个结果除了追求与信念之外，还需要品牌的潜质、要素，这就是核心竞争力，它看不到、摸不着，却实实在在地推动企业发展。

现在房地产市场竞争好象在比拼实力，而不是产品。只要谁愿意投入巨额广告来杀开血路，即形成一股抢购风，这除了消费市场自身存在的心理素质问题外，与本地市场地产品牌的经营维度、诚信度、文化层面度不无关系。因为私营资本进入地产界越来越多，占投资比例越来越大，由于私营企业的特质是个人风格使然，老板说了算，这样就会很容易走入误区，但又无人敢说不，这就造成了有什么样的老板就有什么样的产品，但不一定有什么样的市场。

在本土企业里服务，一个是看做事过程，另一个是看做人过程，感性老板在乎部下的做人过程，而理性老板在乎部下的做事过程，每个企业的发展目标不一样，但目的只有一个——创造利润，不过有时候有些老板宁愿要所谓的尊严，也不允许部下超越自己，所以本土的资本市场还不够理性，因此，职业经理一人与老板之间就无法建立在一个公平考核逻辑的思维平台上。一些房地产商象做时装一样，没有太多注意核心竞争力的威力。因为行业进入门槛很低，而他人模仿，超越的机会多。就项目而言，只要找到好的规划单位，找到一块好地，一家新公司也有可能做出好的楼盘，但并不等于市场认同、消费者认同。如今年“五一”的大赢家广园东碧桂园凤凰城，她的成功，就最一次证明了品牌文化的核心价值定位的成功，是一次证明了有内涵的品牌在市场中的杀伤力。试问有谁可以做到从5月1日到5月7日天天有市民排长龙乘车去参观？有谁可以做到在7天时间内销售达破5个亿？有谁可以做到令消费者着了魔？

品牌不只是一个名称、一个标志或是一个图形的组合，而是消费者心目中的一组“无形价值”。因此一个强势品牌是生动的、内容丰富的、复杂的并且其有强大的吸引力。品牌的价值根植于品牌与消费者的关系中。一个品牌的内容绝不仅仅是指企业产品，它包含了成长形象、成长经过、操作者的个人特点，甚至理念创新、促销等所有消费者对品牌的综合性和归纳。它是属性、利益、价值、文化、个性、目标消费的总和。目前许多企业重视的是名牌而不是品牌。也就是片面追求知名度的问题，品牌观念不牢固，所以市场应变能力非常之弱。

中国企业对品牌的误解是如此之深，非一场秋风扫落叶式的品牌革命风潮不能解。因为品牌与本土企业实际上是一对欢喜冤家，我们孜孜以求的是：在经历一些打情骂俏般的波折后，有情人终将成为眷属。

广州地产在进入第六年的兴盛期后，很快会在七至八年内的周期前后进入衰退调整期，也许大盘时代的来临正是重新洗牌的开始。三年前，当我们听到大象脚步声的时候，心里面并不害怕，但一年前当我们预知大盘时代的来临的时候，感到有些无奈，现在，我们终于知道资本在市场中摧枯拉朽的神奇，看来行业大洗牌的日子为期不远了。果真如此，我们将又看到一大批“民族英雄”壮士断臂、扼腕长叹。

三、宏观经济分析

3．1宏观环境分析

房地产业具有周期性的规律。在每一个周期段的上升期为经营机会密集期。

我国房地产业（以住宅业为主要内容）从2000年上半年进入新周期的上升期：

年

度19871988199019911992199319941995199619971998199920002001

房地产投资增长率%48.405.97-6.8832.3117.42164.9831.7923.262.06-3.4313.713.519.。528.2

商品房销售收入增长率%11.2323.2517.8779.34102.4717.9223.5421.891.9710.12430.1

3．1．1、产业结构政策调整

中国的房地产市场是政策（特别是中央政策）起主导作用的市场，还没有完全形成市场机制起主导作用的市场。所以，政策研究，对每一个开发项目都具有首要意义。

1998年国家将住宅业作为新的经济增长点和消费热点，政策上予以重点扶持：

①住宅市场化、私有化政策。到2000年，停止福利分房、公积金、停止积资建房政策基本到位，住房补贴政策出台。这就意味着，全体城市居民都只能到住宅市场上解决自己的住房问题，开发商有广泛的顾客。

②住房按揭政策。一套住房100平方米，每平方米2000元，首付3成，即6万元，就可住房了。这对于该地区50%以上的城市居民可以承受。为住宅业的发展提供了强有力的支持，也使开发商有了稳定的融资渠道。

③减免住宅开发税费政策。

④城市土地管制、储备、整理政策。大大有利于规范地产市场，促进住宅业发展。3．1．2东方文化中传统的、强烈的置业意识在市场经济环境下重新泛起。

中国人数千年来以置业为“安”——“安居才能乐业”。以置业为家事兴旺的标志——“家业”。强烈的亲情观念又使为后代提供住房条件，成为家庭投资领域——“有业代代富”。

3．2义乌经济分析

义乌国民经济主要指标

一、综合

指标名称单位2001年2002年

1、国内生产总值（现价）第一产业第二产业工业建筑业第三产业人均国内生产总值2、国内生产总值（可比价）第一产业第二产业工业、建筑业第三产业万元万元万元万元万元万元元万元万元万元万元万元万元136010671616690595603905866905978952029213456627178568815760495583202585747119243670935603212537260659525182891794511924367093560321253726065952518289

二、农业

指标名称单位2001年2002年

1、农业总产值（现价）2、农业总产值（90价）3、粮食播种面积4、粮食总产量5、油菜总产量6、茶叶总产量7、水果总产量8、甘蔗总产量9、肉类总产量10、水产品总产量万元万元公顷吨吨吨吨吨吨吨107369748812170913552752099747425357234202416500102690628603211218812763109792057266075194756500

三、工业

指标名称单位2001年2002年

1、工业企业单位数其中：国有企业集体产业2、全部工业总产量（现价）轻工业重工业总产量中：国有企业集体企业有限责任公司3、私营企业港澳台商投资企业外商投资企业个体企业4、国有及限额以上工业企业经济指标工业增加值（生产法）流动资产年平均余额固定资产原值合计固定资产净值年平均余额产品销售收入其中：产品销售税金及附加本年应交增值税利润总额个个个万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元10508119928533562471710381646770423140657302891317181366273601456931859242198542923262196194463092766134541553410487182255841825352392317955222905267481840467113701409814029937661119768624599919033536700323171224110956

四、固定资产投资

指标名称单位2001年2002年

全社会固定资产投资1、市属单位完成投资其中：基建投资更新投资住宅投资2、房地产开发投资3、城镇工矿区私人建房4、农村私人投资其中：生产性固定资产购置5、农村非农户投资万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元58820227567922152229460246971375422322720427697213132743658719192213502640814160826816422551

五、内外贸易

指标名称单位2001年2002年

1、限额以上批零出售总额2、社会消费品零售总额3、城乡集市贸易成交额其中：小商品市场4、外贸出口总额5、自营出口总额6、当年新签项目（合同）个数当年合同外资金额当年实际使用外资金额万元万元亿元亿元万元万元个万美元万美元24291141306824121220864331512100512410022526037212521519931.81062325221757

六、财政、金融、保险

指标名称单位2001年2002年

1、财政总收入其中：地方财政收入2、财政总支出其中：科学事业费教育事业费3、年末金融机构存款余额4、城乡居民储蓄年末余额5、年末金融机构各项贷款余额其中：农业贷款6、承保额7、保费收入8、已决赔款万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元7476665524228181922263328102323011981674210339247123255258464995049058151137261833634830259973298386013532689228964821

七、交通、邮电、电力

指标名称单位2001年2002年

铁路客运量公路客运量民航客运量铁路货运量公路货运量民航货邮运量年末邮电局（所）数邮电业务总量本地电话用户其中：城市电话用户年末移动电话全年用电量其中：工业用电量城乡居民生活万吨万吨吨处万元万户万户万户万平方时万平方时万平方时5111351762723005720.0011.0229.11259737443127179429911421602784415.567.9415.87986035815121768

八、市政公用事业

指标名称单位2001年2002年

年末实有铺装道路面积排水管道总长度供水给合生产能力全年供水总量生活用水量用水人口其中：非农业水人口年末实有公共汽车营运总量全年公共汽车客运总量年末实有出租车汽车数园林绿地面积建城区绿化的覆盖面积工业废水排放总量工业废水处理排放达标量工业废水处理量工业二氧化硫去除量工业二氧化硫排放量环境噪声达标面积生活垃圾粪便清运量万平方米公里万吨/日万吨万吨万人万人辆万人次辆公顷公顷万吨万吨万吨吨吨平方公里万吨375427142790196729.2612.00188448350045647921662166216657428262011274.8240.514.32478189019.008.451883458500379383184879411672802820119.7

九、教育、科技、文化、卫生

指标名称单位2001年2002年

1、学校数普通中学小学2、专任教师数普通中学小学3、在校学生数普通中学小学4、各类专业技术人员数其中：中级技术职称以上人员5、剧场、影剧院数6、公共图书馆图书藏量7、医院、卫生院数8、医院、卫生院床位数9、医院、卫生院技术、人员数其中：医生所所人人万人万人万人万人个千册个张人421122431212939.8858.941.000.3751432018862456929431212319208638.757.20.940.3451395317841956964

十、人民生活

指标名称单位2001年2002年

住宅建筑面积住宅使用面积居住人口（与使用面积一致）在岗职工平均人数在岗职工工资总额城镇居民人均可支配收入城镇居民人均消费支出农民人均纯收入农民人均生活费支出居民消费品价格指数商品零售价格指数职工保险福利费用总额年末离休、退休、退职人员数离休、退休退职人员保险福利费用总额万平方米万平方米万人万人万元元元元元%%万元万人万元594415.818.003.597240611490837153493514100.8100.673741.2114299561392.714.33.46543221045881315014344598.898.3--1.1910827

十一、国内生产总值构成（当年价）

绝对值（万元）构成（%）

2001年2000年2001年2000年

一、国内生产总值第一产业第二产业工业

建筑业

第三产业1360106716166905956039058669059789511924367093560321253726065952518289100.05.350.844.46.443.9100.05.950.645.15.543.5

十二、分行业国内生产总值（当年价）

指标名称2001年2000年

国内生产总值

第一产业

第二产业

工业

建筑业

第三产业1、农林牧渔服务业2、地质勘探、水利管理业3、交通运输仓储业4、邮电通讯业5、批发和零售贸易业6、餐饮业7、金融保险业8、房地产业9、社会服务业10、卫生、体育、社会服务业11、教育、文艺广播电影电视业12、科学研究和综合技术服务业13、国家政党机关和社会团体人均国内生产总值（元）13601067161669059560390586690597895870560604323455431001515483589881868937575185141820086123154202921162436709356032125372606595251828998045055984292582824381420134839122843544916325156907691962217945

十三、分行业国内生产总值（可比价）

指标名称2001年2000年

国内生产总值

第一产业

第二产业

工业

建筑业

第三产业1、农林牧渔服务业2、地质勘探、水利管理业3、交通运输仓储业4、邮电通讯业5、批发和零售贸易业6、餐饮业7、金融保险业8、房地产业9、社会服务业10、卫生、体育、社会服务业11、教育、文艺广播电影电视业12、科学研究和综合技术服务业13、国家政党机关和社会团体1345662717586881576049558320258574787256159363360233039361472755781162542728118551182368622320011924367093560321253726065952518289980450559842925828243814201348391228435449163251569076919622

四、本地楼市视觉

4．1房地产开发情况

金额单位：万元（下同）

指标名称总计国有经济集体经济私营经济股份制经济

计划总投资实际需要的总投资至本年底累计完成固定资产本年底累计新增固定资产未完工程累计完成投资本年计划经济本年完成投资其中：商品房建设投资

土地开发投资300119302837205429704671345071362541375421013561827373573743732645281484470425442541249--32495324232369810755129431543015416135873291988020100744051569257369676941683743103872128714164631049110169109201110903823521124

指标名称总计国有经济集体经济私营经济股份制经济

按构成分建筑工程安装工程设备工器具购置其他费用其中：土地购置费61934354176413778736254808264757856943590410571200----305425001308710729283293294405144--24201974

按工程用途分住宅其中：别墅办公楼商业营业用房其他38927160216831868399405481716025323621845975874--64816250011176--30028251115----709242030146

本年新增固定资产本年完成开发土地面积（平方米）正在开发的土地面积（平方米）得开发的土地面积（平方米）本年购置土地面积（平方米）361411905052140262770299840--------83333314--1214039287186055156750--460010750301461230040000218883262152

指标名称总计国有经济集体经济私营经济股份制经济

一、本年资金来源合计1、上年末结余资金2、本年资金来源小结（1）国内贷款（2）自酬资金

其中：自有资金（3）其他资金来源其中：定金及预收款13275048271279232231016192103078942189355288222726555102055--90901391640138763001830--11746116806969--6969500780780568956891089834560104423210001152795277189671896

二：本年各项应付款合计其中：工程款竣工房屋住宅套数（套）年末从业人员数（人）年平均从业人员数（人）全年从业人员劳动报酬489438891419714704124616816830817917917521685226158162249----62818293297420361101394381725

指标名称总计国有经济集体经济私营经济股份制经济

施工房屋面积（平方米）1、住宅

其中：别墅2、办公楼3、商业营业用房4、其它本年新开工面积（平方米）1、住宅

其中：别墅2、商业营业用房3、其它竣工房屋面积（平方米）1、住宅2、商业营业用房竣工房屋价值1、住宅3、商业营业用房8898086735674100035261232088950745656736433941000356335660419028317422316060169651537415913003119482--14699080--149695889--9080--13673857351001330560770141266104446----18020188001991419914------3585635856--33143314--11241899731----12687--11241899731--12687--85508550--515515--6060934499084100020578342170707309275238805410001386656604132204121244109601180610985821

指标名称总计国有经济集体经济私营经济股份制经济

商品实际销售面积（平方米）1、住宅其中：个人2、商业营业用房商品房预售面积（平方米）1、住宅其中：别墅其中：个人2、商业营业用房3、其它商品房实空置面积（平方米）1、住宅2、商业营业用房商品房实际销售额其中：销售给个人1、住宅

其中：个人2、商业营业用房商品房空置一年以上的面积（平方米）1833731677531470041562027131523851735936222310183191417938645354893156244482213822148198382300125028469132191321915250------------13841341250457247522382238221901250407164071638147--5430750627--480003680--735735--4461407944604079------------85508550--------------------------11418811381895638370208458179343593617431014939141793652636526190615415134871530513377110--

图表一、可接受的购房价

图表二、每平方米可接受价格五、近期楼市态势评述

近年来，好住宅不断被市场接受，哪些住宅能引爆市场热点呢？我门将市场上的住宅功能需求归纳为10个方面：

n房型基本功能齐全：目前好卖的房型应不少于八大功能，即起居室、多厅、厨卫间、卧室、储藏间、书房、以及阳台。

n套房向公寓化发展：小高层和多高层住宅日益向公寓化发展，是指一层楼尽量少安排住户，目前大都布置两户，最多三户，考究点的只有一户。

n立面讲求三段：楼房外立面往往采用三段式设计，即底部、中部和上部。底端墙面以深褐色或灰色的条型石布置，而中上不墙面则采用明快、鲜艳的色彩。

n复式房微机械化：复式已流行多年，今年则有复式房小型化趋势。

n阳台功能多样化：北阳台的设置是近几年开始流行起来的，现在越来越强调北阳台的操作功能，使之成为厨房间的辅助空间，同时，开始考虑在北阳台放置洗衣机和容积式热水器。

n储藏室再次受宠：尽管储藏室已被普遍采用，但是很大都是简易的半封闭布局。现在已把储藏室做成一个全封闭独立进入的空间。

n墙面分割有凹凸：室内墙面从来都是平面的然而现在出现凹凸分割墙。

n多变起居室：目前人们已经把厅分成，“客”和“主”两类功能，客厅和多厅错落分开，不在同一直线上，手枪式的起居室设计已被广泛使用。

n袖珍小户型：三房两厅房间近期需求仍广泛，但总面积在趋小。

n小区环境园艺化：小区环境绿化日益走向“园艺化”，不少开发商在绿化造景上刻意追求建筑与景观，自然与人工景点融为一体。

另一方面，随着生活水平的提高，人们除了对房子要求有改变外，对室内家居要求也在提升品味，综合目前消费潮流，我们将室内家具趋势归结为以下四类：

n客厅家具：体贴舒适。现代的沙发让人们欣喜地发现了使家具适应人体而不是人体适应家具的好处。沙发将变得更“体贴”，它将具有按摩功能，可转向功能（单人沙发），甚至他的形状也将随个人的不同而加以改变。

n书房家具：现代可移动。电脑的广泛普和使用，令家向办公室延伸。未来的家具将着重体现以电脑为主体的有关信息设备在家具和办公室里的位置。因此，电脑家具将对传统的办公家具和家庭家具形成强烈的冲击，并使具体设计上将突出：现代性、一体性、可移动性。人们追求使用对越方便越自在越好，而不用对它占据的视觉空间越小越好，因此，任意移动、随意灵活是未来书房家具的最大特点。

n卧室家具：个性温柔。卧床设计将花样翻新。传统的卧床一般都是板板正正的长方形双人床或单人床，形式上也不外乎是木质、铁质或镀钢，配以席梦思床垫。但近来卧室设计卧床改变很大；放弃床架，直接利用地台摆放床垫。卧床出现圆形、心型等形状，个头也逐渐增大、未来双人床有可能一分为二。

床柜向功能化转变，更衣间更普及，梳妆台变小。由于居住面积增加，许多家庭从简单地拥有一两个衣柜变成对衣柜内部功能划分的重视；更衣间这个新生事物开始受到人们青味，并将占有越来越重要的地位；在有更衣间的家中，卧室里的大型衣柜就自然而然地失去了用场，而代之一小衣柜等，随属于主卧室的卫生间，又使女主人的化妆可以在那里完成，梳妆台越来越失去了存在的意义。

n未来家具材质：新生代的宠物。今后人门买的家具可能是纸做的。传统家具多为木质，但是造价较高，为减少投入成本，目前国外兴起了用纸板制作家具的热潮。这种新产品的设计，巧妙的利用力学原理，是做成的家具有足够的强度，同时在家具表面涂上保护漆，经过特殊处理，解决了不堪重负和怕潮湿的两大弱点，使纸质做家具具有一定的防潮、防水、防霉等功能，令消费者倾心的的是它可以染成各种颜色。

六、2002年楼市展望

在调查中，我们随机问一位有购房打算的朋友，想买什么样的房子？他马上回答：“大概XX万元左右的房子吧。”——这个回答其实暗示着一个规律：每个人在准备买房前，都会首先因应自己的经济能力定下一个价格范围，然后在这个价格范围内选定自己的心水楼盘。好比一个怀

几十万元的生意人，他不会去考虑市区的一些普通住宅，由于可以展露自己的能力、社会地位。所以对4000-5000元的生态新区精品楼盘，肯定会仔细挑选，但关键会选中大盘与有品牌的住宅。

这个范围就是买家的心理关口。能否把握住不同层次买家的心理关口，是楼盘销售策略成败的关键。

买房买房，最为根到底的还是如所在人生旅途中找到一处安全舒适的休憩天地。怎样的居住环境，生活配套室内空间才是现代人的理想居所？

传统的居住观念开始改变，人们从原始需求转向与身份象征过渡，目前国际流行的居住理念是人性化、环境化、简约化。因此，房地产开发已经不是卖单一的商品房，而是新生活模式和附加值。

但是室内设计方面，依然是传统的普通开间为主流，约有68%的买家愿意选择传统设计，至于跃式、复式等只是部分时尚人士的青味产品，义乌人对住宅的需求基本都在100平方米以上,其中80-100平方米约占62.3%.理想的客厅面积平均是30平方米左右,主人房是20平方米左右,厨房是10平方米左右.购买80平方米以下户型的买家偏好大厅小房型户型,购买80平方米以上的买家则喜欢“大厅大房、主人房带卫生间、衣帽间”的户型。

从购房者的需求状况看，本次调查的潜在购房者以本地人群为主，约占65%，他们基本上是本土人士与外来经商人士。目前人们购房的目的与去年比较有明显的区别，“首次置业”的比例略降，但“再次置业”和“为自己结婚所买房”的比例增加了。

对交楼标准要求上，要求附带“豪华装修”和“想提供多种装修套餐”的需求有所增加。

楼盘的主题就像时尚，处于迅速的变动之中，未来一段时间将以“园林、生态、运动”是头三项买家最感兴趣的楼盘主题。

七、城市发展动态综述

7.1义乌市概况

义乌市位于浙江省中部。东与东阳市相邻，南和永康市、武义县相连，西与金华县、兰溪市接壤，北同浦江县、诸暨市交界。市政府驻地稠城镇县前街21号，北距省城杭州108千米。总面积1105平方公里，本地常住人口66万，暂住人口36万。下辖佛堂、苏溪、上溪、廿三里、大陈、城西、赤岸、义亭八个镇，中心城区设稠城、江东、稠江、北苑、后宅五个街道。

秦赢政二十五年（公元前222年）始置乌伤县，相传孝子颜乌负土葬父，群乌衔土助之，乌口皆伤，唐武德四年（621年）划出乌伤县置稠州，以稠岩得名，唐武德六年（623年），稠州分置乌孝、华川二县，唐武德七年（624年），合乌孝、华川为一，始称义乌县，沿用至今，其意与乌伤、乌孝无别。1988年5月经国务院批准撤县设市（县级）。

地处金衢盆地东缘：以丘陵为主，东、南、北三面环山，地势自东北向西南缓降，构成一个南北长、东西短的长廊式盆地。南部与永康市交界的大寒尖，海拔925.6米，为全市最高峰，北部大陈江边的瓦窑头，海拔41.9米，为全市最低点。境内山地、丘陵、平原呈阶梯状分布。东北部的大山海拔906.6米，南部的大寒尖海拔925.6米，西部的鹅毛尖海拔840.7米，这三座山成三足鼎立之势耸立在市域边界。中部为义乌江、大陈江、洪巡溪冲积而成的河谷平原。

河流属钱塘江水系：境地内最长的河流义乌江，源出磐安县大盘山，流经徐江镇中央村与南江汇合入婺江，境内流长39.75千米，大注支流90余条；其次是在陈江，由六都溪、八都溪、鸽溪于大陈汇合，注入浦阳江，境内流长17.5千米；此外尚有浦阳江支流洪巡溪等。全市有中型水库5座，小㈠型水库17座，小㈡型水库75座，山塘水库708座，其中中型水库八都坑水库，为全国首座建成的“五自”水库，每年可向义乌城区供水2500万吨以上，可灌溉义北地区10万亩农田。义乌市为“全国水利建设先进县（市）”，“全国水利技术推广示范县（市）”。属亚热带季风气候。四季分明、夏冬季长，春秋季短，气候温和，年平均气温170C，历年极端最高气温达40.90C，最低气温-10.70C；雨量充沛，平均年隐水量在1100—1600毫米之间，5、6月份为霉雨季节，雨量较多；日照多，年平均日照时数为2129.7小时；无霜期为243天。

自然资源丰富：有山林4.9万公顷，林木以松、极和毛竹居多，森林覆盖率达37.2%，矿产已开采的有莹石、低热值的褐煤、凝灰岩等，经初步勘探境内其蕴藏着铁、铜、锃、锌等24种矿产资源、境内水力资源丰富，全市已建80千瓦以上小水电站18处，装机48台，总装机总量6090千瓦，年发电1500万千瓦时。

农业发展：全市共有耕地22810公顷，其中水田18990公顷。以种植水稻、麦类为主，为“国家级‘一优两高’农业示范区”，“省级商品粮基地”。经济作物以糖蔗为主，为“国家级糖料基地”，兼营茶叶、黄花梨、柑桔、青枣曾列为贡品。生猪、蚕桑、甲鱼等养殖业也有较快的发展。城北农业经济开发区，已建立了观光旅游休闲农业区，名优品种种植区，特种品种养殖区，农产品加工区。其规模之大，投入之入、科技含量之高均居全国农业开发区前列。为省级现代农业示范园区。商业情况：商业发达，市场繁荣。义乌小商品市场以价格低、品种全、信息灵、守信誉的经济特色，小、多、快、新的特点招来四方客商。目前，义乌市小商品市场总营业面积50余万平方米，正式摊位26000个，分为篁园路小商品市场，针织市场，宾王服装、副食、纺织品市场，电器市场和室内用品文化市场等5个场点。市场年成交额近200亿元，连续六年名列全国集贸市场之首，连续7年被评为全国“文明集贸市场”。除以上5个场点外，还有名列浙中地区之首的农贸城、物资市场、生产资料市场、木材市场、联托运市场等。市场的崛起，给义乌工业和个体经济发展创造了得天独厚的优势。全市有工业企业14000家，其中服装、什织、印刷、饰品、拉链、毛纺、玩具、钥匙胚等八大行业，走在全国、全省同行的前列。1998年工业总产值达249.6亿元，农民人均纯收入4573元。1995年挤身“中国经济百强县市”行列，位居第47位，人均国内生产总值，列浙江省第一位。1995年进入“浙江省首批小康县（市）”行列。

市场的崛起，加速了义乌现代化城市的进程。市区面积从1984年的2.8平方千米扩展到了15.4平方千米，人口20万左右。连年来，大量地进行城市基础设施建设，一个文明、整洁、美丽的中等城市框架已经形成。

义乌为浙中交通枢纽。浙赣铁路复线纵贯义乌境内达42公里，设大陈、苏溪、荷叶塘、义乌、官塘、义亭6个站。义乌火车站已经扩建升为二级站。公路四通八达，有省道杭金线、义浦线、嵊东义线。全市已实现村村通公路、乡乡公路硬面化的目标。建设中的杭金衢高速公路纵贯境西部。规划中的金甬高速公路在我市与杭金衢高速公路相接。联托运业务遍及全国140余个大中城市。民航义乌机场先后开通航班有广州、北京、深圳、汕头、福州、厦门、南京、郑州等。形成了公路、铁路、航空立体交通。

随着经济的发展，教育、卫生、文化事业亦有较大的发展。有浙江大学义乌分校，义乌商贸专修学院2所高等院校。全市有中学55所，其中普通高中11所，职业中学6所，小学183所，幼儿园691所。教育综合水平居全省第二痊。广播电视、文化体育事业都在蓬勃发展。义乌市先后被命名为“中国民间绘画乡”、“全国文化先进（县）市”、“全国体育先进（县）市”、“全国科技百强（县）市”。

义乌山水秀美，人才辈出，素有“文化之邦”的美称。孕育了一大批文人志士，初唐四杰之一的骆宾王，宋朝抗金名将宗泽，金元四大医家之一的朱丹溪，元代史学家黄氵晋,明代文学家、史学家王礻韦，明代抗倭名将吴百朋，清初治河名臣朱之锡，清休的教育家朱一新，以及现代语言这家陈望道，文艺理论家冯雪峰，历史学家吴晗等。还有明代戚继光招领的“义乌兵”严惩倭寇，威振四海。

义乌山清水秀，名胜古迹多。铸造于后周广顺二年（952年）的双林铁塔，建于宋嘉定六年(1213)的古月桥，建于清嘉庆十八年（1813）年的黄山八面厅，明清乔亭蟹钳形墓葬群，及朱丹溪墓和冯雪峰故居等6处为省级重点文物保护单位。市（县）级文级保护单位有松瀑山摩崖题刻、善慧傅大士塔、方大宗祠等35处，还有双林寺、德胜岩、瑞峰寺等10处寺（庵），为群众游览和开展合法宗教活动场所。华溪森林公园为省级森林公园。7.2、义乌市人口统计资料

①、综合

指标名称单位2001年

2000年人口普查资料城市人口总人口其中：男

女0-14岁人口15-64岁人口65岁以上人口少数民族人口文盲小学初中高中中专大学本科及以上人人人人人人人人人人人人人人39116691267046110345156714669070560360377656143933285482392588827481586419956

②、人口分布

地区别总户数总人口总人口中：

非农业人口

合计男女

全市合计230522672117345905326212176441

城区98308292629150734141895119979

佛堂镇2783977623395593806419593

廿三里镇1487840574209111966311087

义亭镇177705126326695245685842

苏溪镇1483146221237832243810589

上溪镇171424939625352240406523

大陈镇120513805519623184324267

赤岸镇148153905519975190801337

城西镇12888370311926918032868

八、楼市热点及现象趋势

到过义乌的人，都会由衷的发出惊叹：这座位于浙江中部的新兴城市真是发展太快了！宽敞、整洁的马路，鳞次栉比的高楼、琳琅满目的商品、川流不息的人流、缤纷闪烁的霓虹灯、逶迤绵延十里绿廊……好一幅人间美景！好一座现代化的商业城市！

据介绍，最近8年间，特别是义乌城市发展蓝图绘就，建设现代化商贸名城的战略开始实施以来，义乌城市建设翻开了新的一页，经济发展步入了快车道。一批批重点工程项目纷纷上马。义务江上众桥互渡，长虹卧波，把义乌江岸连成一体，近如咫尺，义乌城市的发展空间顿时变大了。

近段时间，住房贷款提前还贷成为不少市民关心的话题。一些人惟恐‘吃’违约金，哪怕向亲戚朋友借钱，也要先把银行的贷款还掉。其实，个人贷款政策并没有改变，只不过是随着中国加入ＷＴＯ后的进度，国内各商业银行已经开始与国际接轨，逐步提高服务水平、从运作上改变观念，所以，一些政策出台后，导致市场反映不一，令楼市出现波动现象。６月份的房地产开发业总体景气水平继５月下降后出现小幅反弹，下半年房地产开发市场有望保持快速整长势头。

今年上半年，房地产开发投资增势强劲，商品住宅投资规模进一步扩大，土地开发面积总量明显增加，土地转让收入大幅增长，商品房平均销售价格减幅增缓，竣工面积增幅增大，将会推动房地产开发景气水平稳步上升。

九、竞争对手阐述

n9.1江南生态园风景区。2000年7月份已通过规划审批。规划占地6.2平方公里，。该项目是一个集居住、旅游、生态保护、科研、教育、商贸洽谈等于一体的新型园区；投资概约14亿。

n9.2历史长河风景区。规划占地9.5平方公里，位于江东风景区的北部，西起钓鱼矶公园，东至江东花园，北以南环路为界。该项目是以中国历史各时期、历史上的重要人物、重要事件以及各历史时期的文化、风土人情为主线，让现代人领略中国古代风情的风景区；

n9.3黎明湖景区。项目规划占地12.4平方公里，位于江东风景区的西南部。北与历史长河区相连，南至照山——东头山一线，西为徐江镇新景区。目前正在规划设计中。该区是以水上娱乐项目、欧失园林和花园式度假村等为主，集娱乐、休闲、度假为一体的旅游风景区。伴随着以上三个项目的逐步建成，未来的江东区成为集旅游、休闲、娱乐、居住为一体的大型综合旅游园区，投资概算10亿。

n9.4流赐湖景区。规划面积5.8平方公里。位于江东风景旅游区的东北部，北以南环路为界，东迄义（乌）——东（阳）公路，南至南山水库，西与历史长河景区和南山景区相邻。

n9.5南山景区。规划面积为8.3平方公里。位于江东风景旅游区的东南部，大部分为高度在200米以上的山丘。

n9.6东州花园。该项目地处江南生态园正对面，沿公路地势而建，占地1000亩，主要以多层建筑为主，户型以三房二厅为主。目前大部分现楼分三期开发，规模庞大，定位低档缺少配套，估计售价不高，部分正准备交付使用。销售资料不详。

n9.7时代广场。该项目地处会展中心、体育馆对面，由二幢高层组成，已建成现楼，户型以三房二厅为主，目前成为江东地标建筑、定位高档、估计售价不低，销售质料不详。

n9.8嘉鸿华庭。该项目地处义乌江东新区、会展中心、体育馆对面，西临义乌江畔绿化走廊，有多层住宅、别墅组成、规模较大分批开发、配套齐全，定位较高、估计售价为目前义乌最高位。销售资料不详。n9.9另外目前金华市正着手规划“六峰山生态风景区”，规模巨大，也是集旅游、商、居、农为一体的多功能生态园区。

十、项目简析

10.1项目概况以及自然条件

义乌市江南生态园项目位于义乌城区的东南方，规划中义乌市江东风景旅游区的东北端。北以规划中的南环线为界，西迄江东风景旅游区规划中的历史长河景区——南山景区一线，东界义乌——东阳公路和大元村至义乌砩矿的大车路，南至青岩山的山脊线，总面积6.2平方公里（约9300亩）。

项目自然条件较好。项目选所处地貌类型是丘陵山地、山前平原、山间谷地相间，其大多是红色沉积岩和火成岩系基础上发育而成的侵蚀、剥蚀山地，山丘高度一般内在150-400米之间，非耕地面积占90%以上。山间谷地的下游有2-3个小型的人工湖泊（或水库），即流赐湖和南山水库。这里环境幽静、风景优美，山水相映，是义乌市区较为理想的旅游度假场所。由于规划区丘谷相间的地貌单元属义乌市主要干道的南环路，交通较为方便，因此是一块价值较高且易启动的土地单元。

政府考虑到旅游风景区开发对于开放商来说投资较大，资金回收慢，投资风险高，在要求开放商来说按一定标准建设开发风景区的同时，提供了1200亩的商品房开发用地。其中在风景区内有900亩，江东北路下湾村300亩。景区内的房地产开发用地初步计划集中分布在北侧和东北侧，基本位于交通便利、临近市区的区块，具体可以根据开发商规划调整要求作适当调整。

10.2项目建设目标

项目的建设指导思想：倡导生态文化，建设绿色生活社区龙头

n为义乌市人民营造出不失高雅情趣的生活和休闲空间，提高城市的形象和文化品位；

n借助义乌中国小商品市场特有的知名度，为生态园注入活力，使之成为未来生态产业和高科技的“孵化器”，实现环境与经济的双赢战略，确保生态园区的可持续发展；

江南生态园项目将以提升义乌的景观水平和城市品位为目标，提出一个使房地产开发、旅游休闲和生态环境保护相结合的生态园区建设模式，将义乌江南生态园建设成为一个可持续发展的多功能的生态产业园区。

另外，充分利用生态园景区建设营造的良好环境和完善的各类生活休闲配套设施根据现代人居理念开发成为义乌市乃至全省范围内最符合“生态概念”的高尚住宅区以及城市建设中的新亮点。

10.3义乌市投资环境分析

义乌市地处浙江中部，总面积1105平方分公里，距杭州200多公里、距金华公40余公里。市区稠城镇位于义乌市口央，城区面积从1980年的2.8平方公里扩展到了目前地221.2平方公里，计划到2005年城区面积35平方公里。

义乌市交通便利，杭---金---衢和金---甬条高等级公路将相继建成，浙赣铁路从市区北部通过，每天有数十对列车进出。四通八达的交通极大地缩短了义乌与周边城市地距离。自1991年起开通了空运，现有20多个航班通往国内主要大中城市，对外客货运十分便捷。目前30多公里的城市外环线建设已全面启动。以城区为中心，四个卫星城镇相互连接的10分钟经济圈已具备雏形。随着路网的位开，一个50平方公里的中等城市框架已开始形成。近年来，随时着义乌市城市的快速发展，广大干部群众在义乌市政府的领导下，坚持以规划为龙头，大力加强城乡建设，改善人民生活，彻底改变以前“脏、乱、差“的城市形象，义乌的城市品味得到很大提高，取得了巨大的经济效益和社会效益。自1993年到1999年底，累计完成城市小区规划58个，完成旧村改造209个，先后进行了二轮城市总体规划的修编工作，建成城区干道砼路面共计划内112.73万M2，建成桥梁11座，各类管道（Φ100以上）共计约260KM，城市房屋拆迁面积达59.17万M2。目前，义乌城区已建成的主干道有：江东路、稠州路、城中路、宗泽路、篁园路、南门路、丹溪路、机场路、宾王路、环城东路、经发大道等，市区已初步形成了与东阳光、浙赣铁路基本平行的“五横四纵”道路网主框架。市区目前在建的重点道路工程有：江东北路、宗泽路、雪峰路、丹溪北路、经发大道延伸等。随着这些重点工程的陆续建设，市区将形成“二环方射方格型”形式的城市干路网，为将义乌建设成甘世纪的现代化商贸名城打下坚实的基础。

目前义乌有常住人口65万多，暂住人口30多万。规划2005年城区人口达35万，十年内形成一个城市人达50万的基本现代化中等城市。

义乌城市经济实力雄厚。义乌市由于多山少耕地，城市的主要经济支柱是商业贸易。市场取向改革较早，实现了传统计划经济向社会主义市场经济体制的深刻变革。在全国率先开放并培育了全国乃至东南亚最大的小商品市场。目前，拥有商位2.6万个，从业人员7万多人，营业面积70多万平方米，汇集了28个大类8万余种商品，有4000余家中外企业在义乌设立总代理、总局经销，有600多位外商常驻义乌组织小商品出口贸易，商品出口到92个国家和地区。建立了以小商品市场为龙头，农贸城、物资市场、木材市场、家电市场、通信市场、室内用品市场等7个专业市场和30多条专业街为依托，运输、产权、劳动力等要素市场相配套的市场体系。义乌小商品市场作为全国最大的小商品物流中心，自1991年以来，连续十年位居全国十大集贸市场交易额榜首，商品已畅销国内外市场并在全国许多省市设有分支机构，2001年义乌市商品成效额241亿。98年底义乌市国内生产总值达116.4亿元，排列我省城市第3位。年末银行存款余额达120.45亿，贷款余额63.77杨。99年全市人均国内生产总值达1.8万元，财政收入6.3亿，年末银行存款余额达153亿，贷款余额78.8亿。到2000年末银行的存款余额达185亿。2001年全市金融系统存款余额220亿元，贷款余额119.6亿，贷款比例为50%略强。银行存款数量的快速增长，意味着居民消费承受能力的不断提高。从第一代的小商品市场到现在开始动工新建的福田市场，规划越来越大，档次越来越高，预示着小商品经营档次也会有所提高。

城乡面貌发生了翻天覆地的变化，实现了温饱到小康并向富裕的跳跃发展。改革开放以来，义乌城市建设日新月异，昔日落后的农村小集镇已发展成为富有现代化气息的商贸中等城市，大量的农村劳动力向非农产业转移，一大批农民因经办厂率先致富，全市人民生活实现小康。1999年农民人均纯收入达到4712元，比1978年的128元增长了37倍。农民人均居住用房面积达到49.59平方米。全市电话普及率由1978年的每百人0.52门、1988年的1.22门增加到1999年的28.44门。1996年，义乌市被省委、省政府命名为小康城市。

根据目前义乌市“九五”规划以及城市建设重点项目的分布预示着未来义乌市城市的主要功能布局是：城北是以福田市场为主导的小商品市场区域以及工业区；城东是城市旅游、居住以及城市活动（各类展览、比赛、会议等）的主要区域；城西北以目前的木材市场、生产资料市场为主体的大型专业市场以及工业科技园区；城西南是未来城市的农副产品、花卉苗木基地。

随着市场经济的逐步深入，在依赖小商品经济发展了这么多年后，目前义乌市政府已经意识到单一支柱产业的不利和风险，于是提出了“以大旅游促小商品”的产业结构调整的新思路。为此政府出台了一套新的旅游发展总体规划以及江东区开发规划，对投资旅游业给予一定的优惠政策。除了此前推出的双林风景区以外，仅江东区目前已有三个10亿以上的旅游项目在启动。10.3.1江南生态园风景区

2000年7月份已通过规划审批。规划占地6.2平方公里，投资概约14亿。

该项目是一个集居住、旅游、生态保护、科研、教育、商贸洽谈等于一体的新型园区；

10.3.2历史长河风景区。

规划占地2.6平方公里，该项目是以中国历史各时期、历史上的重要人物、重要事件以及各历史时期的文化、风土人情为主线，让现代人领略中国古代风情的风景区；

10.3.3黎明湖景区。

目前正在规划设计中。该区是以水上娱乐项目、欧失园林和花园式度假村等为主，集娱乐、休闲、度假为一体的旅游风景区，项目规划占地12.4平方公里，投资概算10亿。

伴随着以上三个项目的逐步建成，未来的江东区成为集旅游、休闲、娱乐、居住为一体的大型综合旅游园区。另外目前金华市正着手规划“六峰山生态风景区”，规模巨大，也是集旅游、商、居、农为一体的多功能生态园区。

10.4江南生态园的基本情况

江南生态园占地6.2平方公里，景区总投资14亿元，建成后将是个集生态居住、生态旅游、休憩度假、登山健身、商贸洽谈、生态科研、资源开发、文化娱乐于一体的综合性、多功能的生态园区。

10.4.1布局合理，功能齐全

江南生态的规划布局按现有的资源优势和地形国家环保总局，国土资源部，建设部、中科院植物研究所，北京林业大学园林学院，中国环境科学研究院，安徽师范大学生态环境研究室和浙江省计委，建设厅，国土资源厅，旅游局，环保局，环保局及金华市义乌市的多学科专家学者领导进行规划评审和论证，由浙江大学建筑设计院设计。真正体现了园区规划布局的高标准、高起点、科学性、生态性的特点。

功能齐全，根据生态景观的统一性，异质性以及景观与人类活动的协调，结合生态园的自然环境特点分别设有下列功能：

10.4.2南山森林公园

南山森林公园位于江南生态园的南部，面积约2.5平方

公里，景区以南山天然次生林及占地2820亩的南山水库为核心旅游区，是一个综合性、多功能的森林公园，包括水上活动区、森林探险区、森林野营区和生态疗养渡假区，生态疗养渡假区内设有高级生态别墅，高级会所等，可供广大市民和各种旅游团体进行疗养渡假、水上活动、森林探险、森林野营等活动，使游客认识江南丘陵生物多样性和享受森林沐浴及回归自然的特有感觉。

10.4.3植物园区

植物园区包括:生态广场、观赏展示温室、科普馆、植物生态产业研究与开发中心。

生态广场

是江南生态园的门景区，广场以植物花卉为主辅以部份标志性生态建筑物，如雕塑花园，花园餐厅，生态阳棚和大面积的草坪以及广场服务设施等组成。

科普馆

为生态文化环境的教育专用场所，由展示厅、活动厅和多媒体演示厅等组成，主要展示生物学和生态学的基础知识，植物的形态特征、识别方法、产地分布等，志在普及植物的基本知识，增强环保意识。

植物园

在造园艺术上植物造景为主，设：中华名花园区，浙江特有植物园区、中草药园区和果树园区，分别展示我国江南地区的名花、名树和珍稀植物、国家保护植物等，达数百个品种供游人观赏、识别。

生态产业研究与与开发中心

本中心将集贸易、宣传、开发和科研于一体，一方面为国内相关科研机构、大专学院、公司提供一流的环境和成果转化，另一方面开展生物多样性的土地保护，发挥本地资源优势，积极发展园内的生态产业。

10.4.4世纪广场

世纪广场位于生态广场的北面，环城南路的北侧占地约330亩。是江南生态园的主出入口，也是整个园区内人气最旺的地方，由商业服务设施，娱乐城，餐饮一条街，文化中心，医疗保健中心。建筑面积达8万平方米，为游客和来义乌市进行商务活动的客户提供最优质的配套服务，功能有：①旅游观赏活动；②住宿、休憩服务；③文化