国内外房地产企业战略发展模式分析

房地产企业战略发展模式分享版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。1城市新中心区房地产开发一般经历由起步－发展—快速发展－成熟四个阶段起步期发展期快速发展期成熟期商业项目办公项目市政配套土地开发路网设施居住项目中高档住宅市政设施中低档办公社区级商业中档办公政府公务类设施高档住宅社区级商业区域级商业区域级商业城市级商业高档办公开发次序城市新中心区成功开发次序0-3年4-5年6-10年10年后时间开发类型不同城市新中心区的开发历程基本一致不同城市，开发力度不同，则开发周期不同滨江新城所处阶段项目发展战略落实主动城市化（实）配套导入2发达国家成熟房地产企业的发展模式一中国房地产企业未来发展模式探讨二如何思考一个房地产企业的战略发展问题三版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归深圳世联地产有限公司所有，未经深圳世联地产顾问有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008-03发达国家成熟房地产企业的发展模式一一、美国房地产企业战略发展模式美国独特的房地产发展背景决定了“美国模式”的特殊性优秀的高等教育对美国房地产运作的影响自由土地制度

公私兼有的多元化土地所有制：主体多元化，私人所有土地占51％，其他分别为联邦及州政府、原住民所有；

自由开放的地产交易市场：在政策规定许可的范围内，土地可以自由买卖、出租和抵押地域辽阔的大陆经济体成熟的金融体系资产证券化的盛行：1983年制定的可调整抵押贷款利率，真正促进美国房地产证券化的发展。

80年代，美国政府放宽房地产金融政策，推进金融业混业经营制度，打通银行、证券和保险业。自由经济土地几乎无限供应、购买方式灵活、地价便宜，使土地不成为房地产开发的决定性因素

美国地域辽阔、人口庞大，是典型的大陆经济

市场庞大，提供了企业规模化、细分化的空间；区域城市化的发展规律美国奉行“自由经济”，同时房地产开发起步早，市场化程度高，高度竞争。在房地产发展的历程中，积累的众多优秀的专业人才金融运作是美国房地产开发的核心；加快并购和扩张速度，促进企业规模化；促进专业化分工房地产企业的产融结合模式

为专业化发展提供了人才支持促使企业专业化打造核心竞争力背景特征6专业分工明确、以金融运作为核心、规模化和精细化运作是“美国模式”的主要特征横向产业链，专业化分工明确以金融运作为核心规模化、产业化和精细化运作

美国房地产的金融产业链、开发产业链、中介产业链和流通产业链非常完整并相互协调发展，强调房地产开发的所有环节由不同的专业公司来共同完成。专业分工细致，是一条横向价值链。不同公司根据自己的专业特长而专注于某个细化产品市场。美国房地产发展模式的特点是：以房地产基金（XX）为主的金融产业链非常发达，开发商是吸引资金、把控中介和流通的组织者。在这种模式下，房地产的核心是金融运作，房地产基金或者投资商成为房地产市场的主导者，地产建造商或中介商是围绕房地产基金的配套环节。美国真正的大地产商都出于金融领域。由于美国充分竞争的市场环境，导致美国的房地产公司不得不采用高度的专业化，精细化，产业化，在细分的市场上取胜，靠长期的经营获取利益。在专业化和细分化的基础上，跨区域发展，实现企业的规模化发展。通过对产品的精细化定位，高效地开发流程，迅速地完成销售周期。从一个宽泛的意义上来说，美国模式的开发商更接近于制造类企业。投资商土地开发商建设商建设商金融服务商物业服务商建设商资本与基金土地开发策划销售物业服务7美国的房地产开发历程：由土地投机活动到以城市建设为重点、金融运作为核心，房地产企业由大而全到专业化开发背景房地产公司主要内容房地产市场开始产生并兴旺房地产市场发展房地产的大发展与成熟土地私有化、所有权制工业化浪潮与城市化运动房地产金融发展战后重建；城市郊区化；房地产金融的突破性开放铁路公司等：土地运营者房地产公司典型：荷兰土地公司，由金融家与投资者组成，土地出售、城市运营，开始社区建设专业的房地产金融公司出现房地产企业专业化开始发展房地产金融企业发达出现专业化的全国性开发巨商土地与城市运营、开始社区建设中央商务区与商用地产郊区化与城市更新起始阶段（殖民地时期-19世纪末）发展阶段（19世纪后期--二战）成熟阶段（二战结束至今）

随着美国经济的高速发展，其房地产业也从最初的针对西部开发、农业及畜牧业的土地投机活动发展到目前以城市开发为重点、以金融运作为核心的一个重要产业。无序化大而全土地时代规范化精而细金融时代阶段特征阶段8二战后的发展历程——进入以金融运作为核心、以标准化生产、精细化运作为特征的大企业主导时代，通过频繁并购进行大规模扩张国家背景美国战后重建，房地产市场快速增长房地产过热，导致区域市场开始饱和美国政府放宽房地产金融政策卖方市场转向买方市场美国房地产行业的黄金发展时代50年代60年代70-80年代中期90年代中期至今80-90年代中期地区性企业区域扩张全国性企业开拓国际市场真正大企业主导时代专业化产融结合模式业务模式客户导向的细分多元化业务运作重点标准化生产、精细化运作；并购与战略合作扩张内部生长，产业链整合确定企业核心竞争力与核心模式地域扩张，上市专业化起步，奠定基础赢利模式开发销售销售、金融服务销售、金融服务、投资管理、物业服务规模9特征1：美国金融业的发展是促进房地产企业规模化与市场集中化的核心驱动力，通过持续并购实现区域与业务的扩张美国最大的四家房地产企业并购企业数量（1994-2003年）XXHomes（PHM）7XX（CTX）11XX（LEN）19D.R.XX（DHI）171983年，美国资产证券化真正发展后推动美国房地产企业的并购与扩张速度促进美国房地产企业的规模不断扩大，市场集中度不断加强美国房地产行业的规模化与集中化趋势美国资产证券化的发展是房地产企业规模化与市场集中化的核心驱动力

在80年代之前，整个美国房地产行业存在“小公司效应”，80年代后，美国房地产行业进入了“整合期”，逐渐改变低集中度的格局；最近二十年，美国最大的四家房地产企业，在全国住宅市场的份额从5％上升到20％。10特征2：专业化化分工细细致；房房地产企企业专注注于某一一类的产产品市场场居住物业开发商四大、KBhome等投资性物业开发商商业（购物中心、酒店等）XX、铁狮门写字楼XX工业地产XX特殊类型房地产开发商高尔夫、旅游房产等投资者XX投资商银行建设商

负责房屋的施工建造等金融服务商

抵押贷款服务等土地开发商负责土地开发；地块划分商负责地块的规划设计物业服务商

销售策划经营管理物业服务等专业分工工细致：：所有环环节由不不同的专专业公司司共同完完成不同公司司根据自自己的专专业特长长而专注注于某一一类产品品市场11住宅开发发企业呈呈现制造造类企业业的特征征：基于于自身产产业链上上的优势势，专业业化分工工，整合合价值链链，确定定企业的的核心模模式业务产业业链融资土地客户细分产品设计建筑产品精细化生产金融服务物业服务客户服务XX公司基于客户细分分和产品品设计能基于原材料料生产产和房房屋建建造优优势，选择择价值值链的的中段段1、强化化房屋屋建设设为中中心的的主营营业务务，注注重提提高房房屋质质量和和运营营效率率2、发挥挥一贯贯的在在原材材料生生产上上的优优势，，降低低生产产成本本。XX公司基于其源于于家族族企业业管控控能力力，选择择价值值链的的前后后端1、建筑筑外包包，监监督人人员负负责监监控所所有房房屋建建设并并参与与重要要的设设计决决策2、实现现在分分散化化经营营中的的产品品个性性化与与规模模化生生产的的统一一XX公司基于融、投投资和和营销销能力力，选择价价值链链中的的土地地和销销售1、通过过独特特期权权和建建立松松散的的合作作关系系的方方式来来扩大大土地地资源源的来来源2、多渠渠道及及双营营销模模式促促进销销售/向顾客客提供供完善善的金金融服服务XX公司住宅开开发商商基于于产业业链优优势的的开发发模式式12美国住住宅开开发商商的业业务模模式：：产融融结合合；业业务细细分化化、精精细化化运作作；标标准化化复制制、规规模化化扩张张主营业务的细分市场其他业务XXHomes居民住宅：11类细分客户，几乎涵盖所有的居民住房市场地产金融服务物业服务XX居民住宅：各种细分市场建筑材料；建筑服务地产金融服务不动产投资D.R.XX居民住房：首次置业、二次置业地产金融服务XX居民住房：二次置业、老年人住房土地并购社区规划地产金融服务住宅企企业的的业务务模式式根据细细分客客户的的需求求，设设计针针对性性的多多元细细分产产品，，精细化化运作作将每类类细分分产品品进行行标准美国四四大开开发商商的主主营细细分业业务产融结结合13XX——全球最最大的的工业业房产产XX：以XX与基金金运作作为核核心，，实现现工业业地产产的投投资、、开发发与运运营服服务XX公司(ProLogis)：全球最最大的的工业业房地地产投投资开开发商商。1991年，XX成立；；借借助1992年至1993年间席席卷美美国的的XX热潮蓬

1994年在纽约证券交易所正式挂牌上市。

1998年成为全球最大的上市工业房地产投资信托公司，开发及管理超过140亿美元资产。土地开开发物流地地产开开发物流设设施租租赁物业服服务投资商商开发商商服务商商XX资产产打打包包XX上市；；管理了了9个基金金1融资方方面只投资资工业业地产产，专专注于于物流流房产产租赁赁服务务自身的的开发发投资资同行业业并购购2业务方方面3扩张方方式4运作模模式5XX的角色色投资性性物业业企业业的发发展模模式14XX——全球第第一大大零售售业XX：以金金融运运作为为核心心，专专注于于零售售商业业地产产的投投资、、开发发与管管理业务运运作转转向：：持有经并购重组扩张：经过5次合并重组，XX的规模持续发展。XXXXXX三方合合作购物中中心开开发XX上市开发XX运营管管理收购1959年1993年1996年业务运运作以以开发为主。。纽约证证券交交易所所上市市（美美国证证券史史上最最大的的房地地产基基金IPO）成立，，借债债经营营全美第第一的的商业业房地地产投投资商商、发发展商商XX地产集集团：：是美国国最大大的商业地地产投投资、、开发发及管管理公公司、全球球最大大的上上市零零售房房地产产基金金；四个主主要业业务平平台：：区域域性购购物中中心、、厂家家直销销(折扣)中心、、社区区生活活中心心及国国际购购物中中心。。资产产打打包包运作模模式XX在中国国的运运作资金、土地与项目资资源提供充充足的的资本提供资金、商业业物业业经营管管理投资性性物业业企业业的发发展模模式15XX——全球专专业写写字楼楼开发发商：：以操操盘手手的功功能与与资本本合作作，架架构专专业写写字楼楼开发发、管管理、、投资资管理理与第第三方方服务务的核核心业业务投资性性物业业企业业的发发展模模式XX(XX)：全球球专业业XX的运运作作模模式式房地地产产投投资资管管理理房地地产产开开发发第三三方方房房地地产产开开发发服服务务房地地产产管管理理（（物物业业服服务务））自1991年起起，，创创管控控资资产产价价值值超超过过160亿美美元元全面基于于专专业业的的开开发发能能力力，，为为他他人人作作开开发发服服务务，，收收取取开开发发服初期期：：通通过过借借款款进进行行自自主主开开发发“XX模模1.广泛的融资渠道：与美国养老基金等投资者合作取代借债经营；XX的投资比例为10%~30%；2、XX负责项目管理，分配20%的利润；XXXXXX管理理公公司司“新兴兴市市场场房房地地产产基基金金”项目目完完成成后后的的退退出出机机制制，负责责理理财财找项项目目，，并并使使项项目目成成功功XX运作作案案例例XX的业业务务构构成成16美国国房房地地产产企企业业发发展展模模式式总总结结：：“资资本本运运作作型型””的专业业化化、、精精细细化化运运作作的成成熟熟房房地地产产投投资资商商、、开开发发商商与与服服务务商商成熟熟的的金金融融体体系系美国国背背景景要要素素美国国企企业业模模式式特特征征地域域辽辽阔阔的的大大陆陆经经济济体体，，市市场场庞庞大大以金融融运运作作为核核心心，“产融结合”模式美国国企企业业角角色色总总括括“资本本运运作作型型”的专专业业化化、、精精细细化化运运作作的的成成熟熟房房地地产产投投资资商商、、开开发发商商与与服服务务商商专业业化化分分工工细细致致：：根据企业业的核心心优势，，专注不同的业业务领域域；基于自身身产业链上上的优势势，专业化化分工，，整合价价值链，，确定企企业的核核心模式式自由土地地制度、、充分市市场化的的自由经经济产业化、、精细化化运作：：专注于细细分业务务，精细细化运作作；标准准化复制制，规模模化扩张张17二、新加加坡房地地产企业业战略发发展模式式新加坡的的房地产产发展的的背景——以政府为为主导，，市场与与企业发发展空间间有限，，金融市市场发达达对新加坡坡房地产产运作的的影响新加坡是是岛国，，土地面面积为699平方公里里，土地地资源非非常有限限；高地地价现象象。土地72%为国家所所有，28%为私人所所有。政政府严格格控制土土地的开开发利用用。由于国内内土地供供应和需需求市场场有限，，促使新新加坡的的开发商商纷纷向外开拓拓市场；政府的严严格管控控，促使使新加坡坡大部分分的房地产企企业与政政府有紧紧密的联联系；资本运作作是新加坡坡房地产产企业发发展的主主要手段段。以中产阶阶级为主主的人口口结构有限和政政府严格格控制的的土地供供应发达的金金融市场场以政府为为主、市市场为辅辅的房地地产环境境新加坡是是继纽约约和伦敦敦之后的的世界第第三大金金融中心心，资本本市场发发达。新加坡住住房基本本由政府府解决，，商品房房市场空空间有限限：80%的人住在在新加坡坡建屋发发展局（（HDB）统一建建造的政政府津贴贴组屋；；仅20%人的住宅宅由私人人开发商商供应；；近年，即即将住““组屋””的人口口降低到到70%，为私人人开发商商提供了了空间。。新加坡国国民以中中产阶级级为主，，生活和和居住条条件都相相当不错错，他们们没有强强烈的房房地产投投资意愿愿，令当当地楼市市非常平平稳，地地产商投投资获利利空间不不是很多多。背景特征征19新加坡房房地产企企业特特征1：国资控控股；特特征2：由于国国内市场场饱和而而呈现群群体游牧牧性国际际扩张的的特征特征1：国资控控股新加坡财财政部XX控股政府投资资公司（（GIC）XX置地XX置业独资拥有有XX（房地产产投资公公司）45.2%附属公司司RZP基于新加加坡政府府对土地地和房地地产市特征2：游牧性的国国际扩张新加坡国内市市场饱和向外游牧性扩扩张，国际化化运作：XX的投资分布：新加坡33％；发达国家家33%；亚洲发展中中国家33%；XX置业的投资分分布变化：2000年，新加坡本本地资产为80%左右；2005年已下降到50%以下。发达国家英国、澳大利利亚和新西兰兰等亚太地区的新新兴市场中国、印度、、越南、泰国国等；从中国国的北京、上上海，到二线线城市，如重重庆等随着房地产的的发展周期，，选择不同的的国家和区域域组合投资。。新加坡房地产产企业的投资资逐渐从新加坡向其其他国家转移移，近期尤其关关注亚太地区区的新兴市场场。新加坡房地产产企业的海外外投资比重不不断加大。20业务模式：多元组合；注重平衡；“开发+持有+金融”向外游牧性扩扩张，国际化化运作：多市场的进入入，使企业必必须根据不同同房地产周期期、不同市场场的风险与回回报情况，进进行多元的投投资组合，减低企业对任任何一个市场场的依赖。新加坡房地产产企业特征3：多元的业务务组合，“开发+持有有+金融”，平衡发展展，以防范多多市场的风险险XX置业：致力于打造以房地产开发、资产管理和基金管理（开开发+持有+金融）为核心业务的的全方位房地产产业链条。XX置业：本地区首屈一一指的房地产开发商商和房地产基金管管理人；

业务构构成：住宅、、商务房产（（写字楼、商商铺）、休闲闲房产（酒店店、度假村、、服务式公寓寓）；下设房房地产投资信信托K-REITAsia、首峰资金管管理房地产开发核心业务住宅房产商业房产商用综合房产服务公寓休闲娱乐与会议设备物业管理服务公寓运营资产管理房地产金融服务地产投资房地产开发房地产金融住宅地产商用地产/购物中心(XX商用产业公司司)服务式公寓(XX集团)XX信托XX信托房地产持有经经营商业综合地产产(XX商业综合资产产公司)新加坡置地：：房地产开发、、房地产管理理、投资控股股、酒店及购购物中心发展展管理房地产产业链链业务构成21特征4：成熟市场的的资本运作、、经营技术与与新兴市场的的项目开发的的协调运作，，新加坡房地地产商体现了了强烈的投资资运作商的角角色功能成熟市场（资本工具与与技术的把握握）开发一线城市中高档公寓和和别墅商业物业土地资源物业经营管理理资本运作私募基金XX产品开发技术术新兴市场资金注入经验技术支持持成熟市场物业XX上市私募基金退出出渠道，资产套现企业战略调整整的工具投资与收购二线城市掌握土地，提提供开发利润润提供充沛的资资本与开发技技术新加坡房地产产商的区域性性运作新兴市场（趋势、产品及及时机的把握握）22新加坡房地产产企业发展模模式总结：“资本运作型型”的全球化房地地产投资商、、开发商与服服务商，综合运作全方方位的房地产业务务发达的金融市市场新加坡背景要要素新加坡企业模模式特征有限的国内市市场趋于成熟熟饱和游牧性的国际际化运作：广泛参与国际际发达国家与与新兴市场的的房地产投资资开发以资本运作为核心，统筹筹国际区域性性开发：成熟市场的资资本运作与新新兴市场的开开发协同运作作新加坡企业角角色总括“资本运作型”的全球化房地地产投资商、、开发商与服服务商，综合合运作全方位位的房地产业业务多元业务组合合：业务范围广泛泛，包括“开发+持有+金融”，注重平衡发发展，以防范范不同市场的的风险。23三、香港房地地产企业战略略发展模式受制于特殊的的地理经济背背景，香港的的房地产开发发模式形成了了以房地产企企业为核心的的纵向一体化化的综合开发发模式房地产开发企业15432投资买地开发建设营销销售物业管理……香港模式：““一条龙”垄垄断开发发展溯源土地制度地理特征经济特征香港模式背景景成因香港房产发展与二战后期，香港在发展初期人才缺乏，教育落后，使得战后香港房地产业缺少分工的可能，走综合开发模式发展溯源香港拥有660万人口，却只是1070平方公里的弹丸之地，土地资源极其稀缺地理特征土地稀缺使得政府高度垄断土地，土地流通相差，进一步加重土地稀缺性土地制度香港属于城邦经济，资本的投资空间有限，而土地作为稀缺资源具备巨大的投资价值，资本很容易在房产行业聚集，具备土地资源的房产企业能够募集充足的资金经济特征发展基础薄弱弱，缺乏专业业化条件先天条件决定定土地资源的的稀缺性认为条件进一一步加剧土地地的稀缺性资本逐利，土土地的稀缺价价值使得房产产能够吸引大大量资本香港模式的核核心其实是对对土地的极致化化开发，最大化的获取取利润土地的极度稀稀缺以及由此为开开发企业带来来大量的资本投投资是形成一体化模模式的支撑25香港模式的发发展成型与香香港地产的发发展阶段密切切关联，在不不同的市场阶阶段，其内涵涵特征存在一一定的差异起步期1946-1959年1960-69年升温期高速发展期1970-1997年成熟阶段97年－至今香港房地产业业虽然几经起起伏，但一直直是香港经济济的支柱之一一，占GDP的比重在20%以上，是香港港经济的“晴晴雨表”。战后至现在，，香港房地产产业经历了四四个发展阶段段，目前已进进入成熟期模式发育混沌期初露端倪基本成型异地扩张市场集中度极度分散初步集中快速集中垄断集中业务布局住宅住宅为主，少少量工业地产产住宅/商业/写字楼等多物物业住宅/商业/写字楼等多物物业盈利模式销售销售为主，少少量持有持有持续上升升持有销售并重重发展模式项目开发项目开发并购/控股/合作跨区域扩张内涵特征26市场格局：香港的房地地产市场经历历了从起步期期的众多散乱乱小的企业分分散发展到如如今大型的垄垄断集团主导导市场的转变变，市场从极极度分散到极极度集中企业发展发展的背景发展举措企业众多，鱼鱼龙混杂竞争使得出现现一部分大企企业大企业通过上上市融资进一一步扩大规模模垄断性的集团团企业出现人口迅速增长长：二战后香港港的人口从50年代的60万增长到60年代300万人市区旧楼重建建基本完成，，小幅地皮大大大减少工业楼宇的兴兴建需要申请请比较大幅的的土地，加上上香港当局批批租住宅用地地呈现大型化化发展趋势，，竞投需要付付巨款新建楼宇造价价不断提高，，超过了小型型地产公司的的承受能力进入70年代，香港已已从完成转口口贸易港向工工业城市的转转变金融业开始进进入快速发展展的阶段市区旧楼重建建基本完成，，小幅地皮大大大减少工业楼宇的兴兴建需要申请请比较大幅的的土地，加上上香港当局批批租住宅用地地呈现大型化化发展趋势，，竞投需要付付巨款新建楼宇造价价不断提高，，超过了小型型地产公司的的承受能力在港府政策推推动及利益驱驱动下，上世世纪50年代，大量资资本涌入，香香港出现了房房地产建设热热潮上市，增强资资本实力通过资本市场场上的换股、、收购、合并并等活动使资资本进一步集集中上市，增强资资本实力通过资本市场场上的换股、、收购、合并并等活动使资资本进一步集集中50年代60年代70年代80年代4000家房地产企业业100家房地产企业业10家垄断集团10家地产集团的的市值约占地地产建筑类上上市公司总市市值的七成开发量约占总总开发量的80%左右，市场集集中度相当高高截至至今香港港房地产企业业布局27房地产企业上市时间XX1981XX1972XX1972XX1972南丰非上市恒隆1972XX1996信和1981太古1972XX的借款结构XX银行借款期限限结构紧密地银企关关系：地产在香港经经济中的地位位（占经济总总量20%）以及狭小的的经济空间使使得资本在房房地产的聚集集度极高，体体现在银企关关系极为密切切50年代70年代80年代恢复转口贸易易地位香港工业化时时期制造北移产业业高度轻型化化时期工业多元及服服务业增增长期香港产业上市扩张：70到80年代香港产业结构调整整，大型企业密密集上市融资资扩展，奠定定了香港房地地产市场今天天的发展格局局房企资金纺织、成衣、、电子运输、物流、、金融金融、通讯、、信息…自有资金，银银行贷款自有资金，银银行贷款,信托，公司债债，股权融资资发展曲线发展方式：70-80年代香港金融融产业的进步步是房地产企企业发展的拐拐点，由上市市引发的并购购式扩张取代代传统的项目目扩张的方式式，使得一部部分企业迅速速壮大28业务布局：：香港城邦经经济的特征征以及经济济的自由化化政策使得得香港的房房地产业周周期性变化化较快，行行业的周期期性震动对对企业的业业务布局造造成了影响响1946E1959E1969E1975E2003E1985E1946～19591959～19691969～19751975～19851985～2003战后由于人人口的迅速速增加，港港府鼓励房房产开发导导致资本大大量进入房房产行业，，发展到58年房地产市市场开始供供过于求，，房价、地地价下跌了了70%，房产进入入低潮59年由于外部部机构的大大量进入，，房地产进进入恢复期期，但65年的银行信信用危机使使得房产暴暴跌，大量量企业倒闭闭，这种状状况一直延延续到69年6年房产开始始恢复，政政府72年制定的““十年建屋屋计划”进进一步推动动了市场升升温，74年石油危机机导致股市市暴跌，带带动房地产产调整，地地价下跌40%，楼价下跌跌30-40%76年的地铁规规划及“居居者有其屋屋”计划带带动了市场场发展，但但1981年的中英谈谈判导致市市场确实信信心，房产产下滑，直直到84年中英联合合声明发布布市场才开开始好转90年代代国国际际游游资资开开始始炒炒作作香香港港楼楼市市，，导导致致价价格格飙飙升升，，到到97年金金融融危危机机爆爆发发，，香香港港房房地地产产暴暴跌跌到到03年缩缩水水进进70%，此此后后市市场场开开始始升升温温战后后至至今今香香港港的的房房地地产产经经历历5次盛盛衰衰循循环环，，有有3次受受西西方方经经济济危危机机影影响响，，2次受受政政治治因因素素及及移移民民影影响响城邦邦经经济济的的不不稳稳定定向向使使得得对对香香港港房房地地产产企企业业的的业业务务发发展展造造成成了了重重要要影影响响，，企业业必必须须对对这这种种外外部部环环境境的的变变化化做做出出反反应应29主营业务其他业务XX有限公司物业销售、物业租赁酒店、基建、物流、金融保险、电讯、信息科技、XX有限公司酒店、基建、投资及财务XX有限公司酒店、基建、电讯、服务XX有限公司酒店、百货、建筑、物业管理、财务及投资控股XX有限公司酒店、物流、基建、物业管理XX有限公司酒店、物流、通讯、媒体及娱乐XX有限公司酒店、物业管理、投资及财务XX有限公司物业业收收益益占占企企业业收收益益的的比比例例多元元化化时时机机：80年代代香港港产产业业结结构构向向服服务务业业转转变变，，大大的的房房企企集集团团开开始始介介入入其其它它高高利利润润行行业业布局局方方向向：涵涵盖盖基建建、住宅宅、写字字楼楼、酒店店、商场场甚甚至至工工业业地地产产等可可以以涉涉及及到到的的土土地地上上的的所所有有产产品品。。多元元化化深深度度：部部分分企企业业顺顺应应香香港港产产业业调调整整契契机机，，向向一一些些高高利利润润其其他他行行业业布布局局，，但但主主体体仍仍以以房房地地产产为为主主业务务布布局局：为为避避免免行行业业周周期期对对企企业业发发展展造造成成重重大大影影响响，，同同时时考考虑虑香香港港产产业业升升级级的的趋趋势势，，大大的的企企业业集集团团调调整整了了业业务务布布局局，，形形成成以以房房产产为为核核心心的的多多业业务务布布局局形形态态30盈利利模模式式：同同时时大大型型企企业业集集团团在在盈盈利利方方式式上上也也进进行行了了相相应应的的调调整整，，由由单单纯纯的的开开发发销销售售向向开开发发持持有有经经营营转转变变，，平平衡衡行行业业的的震震动动风风险险12３４XXXXXXXXXX在80年代代市市场场快快速速发发展展期期在在盈盈利利模模式式上上以以实实现现物物业业持持有有收收入入的的高高比比例例进入入90年代代香香港港领领先先大大企企业业基基本本实实现现盈盈利利模模式式销销售售及及持持有有的的转转变变31XX紧密密跟跟随随市市场场形形势势的的变变化化，，丰丰富富企企业业的的业业务务布布局局，，逆逆势势扩扩张张，，成成为为香香港港顶顶级级的的四四大大房房地地产产企企业业集集团团稳固固基基础础期期1972～1981外部部背背景景企业业背背景景阶段段特特征征经济的快速发展使得香港人收入水平快速提升，对住宅的需求很大，同时第三产业开始发展香港产业向轻型化发展，金融保险资讯等产业发展迅速，投机炒作盛行97年金融危机让楼市一落千丈国内的住房改革启动，商品房的开发开始逐渐兴起并迅速的蔓延至全国，房产热在全国兴起1972年，XX有限公司注册成立并于同年上市，开始开发住宅物业XX规模不断扩大，94年盈利达103亿港币，雇员超过1万人大举进军中国房地产专注于住宅物业的开发开始向酒店、写字楼、商业及其他行业进军稳固香港市场，向内地领先城市进军：确立发展大型屋苑雏形1、紧密跟随市场形势变化进入酒店写字楼及其它物业领域的开发2、进入豪宅领域开发3、进入低风险稳定收益行业1、坚定信心，香港逆势拿地2、有选择的进入国内领先城市，扩展业务布局策划建设多幢住宅物业荃湾中心，初步明确公司发展方向；参与发展沙田第一城、南区薄扶林花园以及湾仔伊利沙伯大厦开发了一系列具有地表的写字楼开发了一些大型商业中心开发了一些高端酒店开始开发高端豪宅进入北京、广州、上海开发住宅及商业物业98年投得跑马地地块，坚定信心关键键举举措措成功功与与问问题题多元元发发展展期期1981～1997跨区区域域扩扩张张期期1998～目目前前32开发发模模式式：：XX首创创““一一条条龙龙””建建筑筑发发展展来来保保证证优优质质物物业业的的质质素素，，以以垂垂直直管管理理架架构构包包办办物物业业发发展展的的所所有有环环节节买地规划设计购料机电设备混泥土机械建筑工程监察销售维修园艺智能家居新地垂直架构管理流程以最最省省的的资资源源（（省），，最最短短的的时时间间（（快），，提提供供最最好好的的产产品品及及服服务务（（好）XX以一一条条龙龙模模式式为为核核心心衍衍生生出出六六大大优优势势，，保保证证优优质质物物业业的的打打造造XX开发发理理念念：：快好好省省的精精神神优质物业跨部门交楼小组质量督察小组新技术新的规划理念保修及增值服务一条龙开发模式全面供应链管理全面面供供应应链链管管理理：内内部部消消化化所所有有开开发发环环节节，，实实现现资资讯讯共共享享，，有有效效控控制制质质素素跨部部门门交交楼楼小小组组：汇汇集集建建筑筑部部、、工工程程监监察察部部、、业业务务部部、、管管理理公公司司等等部部门门提提供供全全面面交交楼楼服服务务质量量督督察察小小组组：成成立立跨跨部部门门项项目目监监察察小小组组，，监监察察整整个个设设计计及及建建筑筑的的过过程程，，保保证证物物业业质质素素保修修及及增增值值服服务务；新新地地向向买买家家承承担担首首年年的的工工程程维维修修责责任任，，显显示示对对物物业业质质素素的的信信心心新规划理念：以用户的角角度责成内部部部门精心构构思，力求从从源头保证物物业品质新技术体系：不断引入新新技术，监查查物业的品质质，提高物业业的价值33业务布局：以以市场为导向向，采取多元元化的布局满满足市场不同同阶段的发展展需求，但在在每一类物业业上采取了精精细的定位，，总体方向上上打造优质物物业住宅住宅商业写字楼豪宅其它行业197219811997至今住宅商业物业布局XX的业务方向深深刻了反映了了香港经济环环境的变化，，是适应市场场的反应：72年香港正值工业多元化，经济发展迅迅速，收入提升快，居民住宅消费需求旺盛盛80年开始香港第三产业迅速发展，对对商业、办公楼楼宇需求旺盛，XX顺应市场需求求97年后内地市场房产兴起，而香港陷入低迷，XX迅速进进行了了区域域布局局调整整XX业务布局香港内地地产及相关资讯科技及电讯运输基建及物流住宅定位：大型屋苑及指标性豪宅酒店定位：高端五星级酒店级以上写字楼定位：高端及地表性写字楼商业定位：大型购物中心北京上海广州……34盈利模模式：：XX在实现现多物物业布布局的的同时时也实实现了了从开开发商商向开开发商商兼投投资商商角色色的转转变，，持有有经营营成为为新的的利润润来源源方向向开发商开发商兼投资商80年代住宅开开发销销售住宅销销售工业楼楼宇出出租写字楼楼出租租商场出出租酒店运运营电讯及及资讯讯基建及及物流流利润来来源多多样化化XX投资物物业及及发展展物业业比例例XX在发展成成熟的香港市市场持有经经营的的物业业比例例极高高而在快速发发展的的内地地市场主主要以以开发销销售为为主，少量持持有为为辅35土地储储备：：XX极其重重视对对土地地吸纳纳时机机的把把握，，坚定定市场场的长长远发发展大大势，，逆势势扩张张，以以低成成本实实现土土地规规模扩扩张房地产产市场场时间1982198619981982年中英香香港谈谈判前前景未未明，楼市市发展展进入入低潮，新地地仍斥斥巨资资在沙田，成为为首家地产公公司在在新界界作如如此庞庞大的的投资资1986年新地购购入置置地于于山顶顶道地地皮，，用于于发展展标志志豪宅宅帝景景园与与晓峰峰阁，，显示对对香港港经济济前景景的信信息1998年金融风风暴期间集集团投投的跑马地地礼顿顿山与与逸涛涛湾地地块，再度度显示示逆境中对香香港发发展的的信心心1998年新地开开始逆逆境内内地扩扩张，，首先先进入入广州开发物物业新地吸吸地新地吸吸地新地吸吸地XX土地布布局区区域专注香香港地地产市市场选择内内地主主要城城市北京上海广州及及珠三三角无锡成都内地扩扩张2006年XX土地储储备状状况36融资模模式：：依托托于香香港发发达的的金融融产业业，XX通过发发行债债权、、房地地产投投资XX、配股股融资资等方方式建建立了了强有有力的的资金金平台台，支支撑企企业的的扩张张1972198119972007业务额额上市融资股权融资信托资金企业债券上市融融资：1972年XX上市，，当时时市值值4亿港币币股权融融资：90年代香香港楼楼市投投机盛盛行，，价格格飙升升，XX业进行行了业业务扩扩张与与96年首次次进行行了股股权融融资，，随着XX将业务务重点点转向向内地地，06年进行行了第第二次次股权权融资资，07年拟第第二次次股权权融资资109亿债权融融资：2006年12月5日新地地公布布20亿美元元的债券计计划，，07年3月份首首次发发行3亿美元元用于于支持持内地地业务务发展展房地产产投资资XX；07年XX委托XX和汇丰丰控股股将旗旗下的的10处工业业地产产和写写字楼楼打包包XX上市，，价值73亿港币币37XX经过三三十多多年发发展，，通过过大规规模吸吸纳土土地、、并购购重组组以及及业务务多元元化等等手段段，已已成为为香港港最大大的开开发商商之一一高速发发展期期（1997年前））外部背背景企业背背景阶段特特征香港房地产业已历经4个周期性盛衰循环。1985年起房地产市道复苏，楼价地价飚升，至97年房价上升了9-10倍1997年，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右2003年下半年楼市开始呈现转势，2004年经济重新复苏；国内房地产热1975年，李兆基成立了自己独立的“XX有限公司”；XX集团已经晋身为香港四大地产发展商之一大举进军中国房地产将土地储备放至极其重要的位置专注地产业务发展专注地产业务，巩固香港市场，布局国内市场方法一：积极吸纳平价土地方法二：收购重组1、善价而沽——减慢项目发展速度2、业务改组——售出非地产之低回报业务，将资产调配到地产业务3、私有化恒发4、稳定收入——增加投资业务比重，增加稳定的租金收入1、谨慎补充土地储备——转移集中收购农地；2、力争西九项目；3、继续私有化：私有化恒中、恒数（以换股方式私有化恒发，大大改善XX的资本负债率）XX成为仅次于XX的第二大土地储备银行；XX地产营运边际利润率由90年的60%上升至95年的78%；XX股价急升9.9倍，为“四大天王”中之最XX的地产业务营运边际利润率在一浪接一浪的减价狂潮中保持在高于其他“三大”的水平XX的地产业务营运边际利润率由03年的18%大升至05年的46%，与XX并列升幅为“四大天王”之首关键举举措成功与与问题题稳中求求胜期期（1997-2003年）东山再再起期期（2003年至今今）38XX有限公公司XX公司XX有限公公司XX建筑有有限公公司XX建筑有有限公公司XX建筑有有限公公司XX建筑有有限公公司XX地产借借鉴了了XX的垂直直管理理结构构，以以完善善的全全链条条开发发能力力来达达到控控制成成本、、提升升速度度及保保证质质量的的目的的土地获取规划设计建筑施工市场推售物业管理12345依托于于集团或或者关关联公公司获取土土地资资源集团发发展的的项目目由集集团内内部专门的的规划划专才才负责设设计集团设设立四家全全资控控制的的建筑筑子公公司，作为为项目目发展展的总总承包包商，，然后后外包包其他他非联联营机机构承承建市场的的推广广及物物业销销售由由集团团营销部部门负责集团下下辖3家物业业管理理公司司管理理相关关物业业及停停车设设施39XX地产的的业务务布局局集中中体现现了多多元+专业的的特征征：以以多元元化来来分担担风险险增强强收益益，以以专业业化巩巩固基基础增增强实实力XX地产业业务架架构XX地产业业务布布局的的策略略方向向XX业务布布局发展物物业投资物物业其他相相关多元化化专业化化大型屋屋苑住住豪宅零售购购物商商场写字楼楼燃气、、油气气分销销豪宅停车位位工业楼楼宇酒店专业化化2007年XX香港储储备物物业状状况巩固在在发展展大型型住宅宅项目目中的的领导导地位位扩大收收租物物业的的比例例以增增加经经常性性收益益适当多多元化化获取取更多多的现现金流流40XX通过大大量收收购农农地然然后逐逐步更更改土土地性性质以以及其其他一一些非非常规规手段段实现现土地地资源源低成成本大大规模模增长长现金收收购农农民的的“换地权权益书书”收购具具有大大量土土地资资产的的公司司四处收收购旧旧楼，，进行行改建建土地储储备策策略时值香香港政政府征征收新新界农农民的的耕地地以作作各种种发展展用途途，交交换条条件是是先征征收耕耕地，，然后后拨付付可建建房屋屋的土土地给给他们们交换换。农农民拥拥有一一纸““换地地权益益书””，，但要要变现现则十十分困困难。。李兆兆基发发现这这个难难得的的市场场机遇遇后，，积极极以现现金购购买他他们手手上的的“换换地权权益书书”，，受到到农民民普遍遍欢迎迎。使使李兆兆基得到了了数量量巨大大的平平价土土地储储备，为日日后的的大规规模开开发打打下了了基础础。在香港港早期期开发发的地地区，，充塞塞着大大量的的破楼楼危房房，李李兆基基以其其独到到的眼眼光和和方式式在这这些未未来的的开发发地区区大量量增加加土地地储备备。他他长年年收购购这些些地区区的业业主出出售的的旧楼楼，这这样的的收集集方式式，使使得李李兆基基在没有竞竞争对手手下取得得了最优优化的的的经济效效益，大量地地增加了了日后黄黄金地带带的土地地储备。。70年代中叶叶收购的的油麻地小小轮：看重油油麻地小小轮码头头上的土土地发展展权，大大角咀船船厂地皮皮（占地地22.8万平方尺尺），可可建成楼楼面面积积200万平方尺尺的楼宇宇；另有有中环统统一码头头的重建建计划，，可建成成6万尺商场场。收购的中华煤气气：名下包包括多个个煤气厂厂房，其其中马头头角南厂厂占地13万平米，，已获城城规会批批准改为为商业用用途，无须补地地价即可见楼楼面达156万平方尺尺的高级级商业大大厦。完成这两两项收购购对集团团收集便宜宜土地裨裨益不小小，土地地储备大大大增加加。41XX的主要融融资渠道道：循环环贷款、、配股集集资、发发行可换换股债券券，资本本负债率率大大增增加2006年7月，XX地产与24家银行签签订合约约，获得得香港史史上最大规模模的银团团贷款，总计约约133.5亿港元。。2006年11月初，XX地产在股股价高企企之际在在市场配配股集资资逾55亿港元。。XX有限公司司(0012.HK)宣布，公公司计划划于5月份推出出一只新新的房地地产投资资XX(XX)，其中包包括约25个总价值值100亿港元的的地产项项目。此此次XX地产将打打包在香香港的物物业，今今后会在在合适的的时机将将内地的的优质物物业打包包上市。。其他支持持稳定的现现金流不同业务务组合42香港房地地产企业业发展模模式总结结：“土土地为王王”，以以全链条条方式运运作的多多元化的的房地产产开发商商、投资资商城邦经济济，稳定定性差香港背景景要素香港企业业模式特特征土地稀缺缺并由政政府垄断断供给土地为王王：土地的获获取能力力直接决决定着香香港房地地产企业业的生死死。多元业务务组合：：业务范围围广泛，，包括“开发+持有+其他行业业”，注重平平衡发展展，以防防范不同同市场的的风险。。香港企业业角色总总括围绕土地地为核心心的，以以一条龙龙方式运运作的多多元化的的房地产产开发商商、投资资商一条龙开开发模式式：房地产开开发的所所有流程程从拿地地道后期期的物业业服务全全部在企企业内部部实现。。二战后特特殊发展展背景43四、日本本房地产产企业战战略发展展模式421战前发展展期无序发展展期成熟期3从明治维维新至今今日本房房地产市市场经历历四个典典型的发发展阶段段，其开开发次序序从混乱乱走向规规范，市市场进入入成熟阶阶段外部背景景市场实体体发展重点点明治维新后日本进入资本主义发展道路，引入西方现代产业建立现代生产秩序二次大战后日本战败，经济基础严重破坏进入重新建设经历十年发展重新成为经济大国经济实力继续增强居民收入快速提升，受石油危机及广场协议等影响，经济结构不断调整泡沫经济破灭，经济进入停滞及衰退，失去的十年建筑集团中小开发商政府机构中小开发商政府机构中小开发商大型企业集团政府机构中小开发商大型企业集团工业地产为主包含一部分住宅物业工业地产为主，住宅物业为辅多元物业全面开发多元物业形成较稳定格局明治末期日本私营铁路公司沿铁路沿线开发住宅及运输物业城市化的发展使得20世纪初在城市近郊区与出现一些新兴住宅物业的开发战后初期日本住宅匮乏严重，政府设立公营机构推进住宅开发，并鼓励民营开发同时日本政府推行“重化工”产业政策，工业大发展带动工业地产繁盛居民收入水平的提高激发强烈的置业期望同时第三产业的快速崛起加大了对酒店、商业、写字楼等其他物业的需求政府开始鼓励房产开发日本经济进入成熟阶段，服务经济成型城市化进程结束人口进入老龄化，新生需求萎缩发展支撑撑第一阶段段（1850-1945年）第二阶段段（1945-65年）第三阶段段（1966年----1991）第四阶段段（1992年----至今）规范有序序期45经历战后后特殊的的发展背背景以及及日本经经济发展展的特征征，日本本的房地地产发展展呈现出出特殊的的官商共共导的格格局第二次世世界大战战后，日日本住宅宅短缺达达420万户，约约2000万人无房房可住，，占到当当时人口口的1/4,城市中涌涌现出大大量的无无家可归归者，单单凭个人人力量无无法解决决住宅问问题二战后日日本房地地产发展展大背景景ACTION1：政府提提供公共共住宅ACTION2：鼓励民间企企业住宅建设设住宅金融库都市住宅公团团地方住宅公社社政府全额出资资的政策性金金融机构，承承担为公共住住宅融资的职职责公团的性质为为政府全额出出资的特殊法法人,住宅建设、住住宅管理、住住宅用地的开开发、与住宅宅区相关的配配套设施和公公共设施的建建设中央政府提供供补助，地方方政府作为公公营住宅提供供的主体.日本政府的具具体做法是首首先以低息贷贷款促进企业业从事民间住住宅建设其次以低税和和免税优惠促促进私人住宅宅的兴建与购购置最后是充分发发挥地方群众众团体的作用用，吸收社会会资金发展住住宅建设51152430总套数公共住宅1945-1996日本公共住宅宅比例46钢铁、煤炭、、电力等基础础产业产业结构升高高级、重工业业化造船、航航运等知识密集化产产业为主金融及资本的的自由化及服服务业日本狭小的国国土以及战后后所经历的产产业结构的持持续升级直接接决定了日本本房地产企业业开发的重心心，从工业地地产到住宅再再到商业地产产1945195519651980战后日本为恢恢复经济，实实行引导性的的重化工业政政策，人口和和产业大量集集中，引发对对土地强烈需需求工业投资的高高长推动工业业用地价格飙飙升，并带动动了住宅用地地和商业用地地价格上涨在完成经济第第一阶段起飞飞后，日本放放松了金融政政策，发布住住宅建设规划划，并首次确确立以民间企企业为建设主主体70年代受美元体体系崩溃影响响及贸易摩擦擦增多，日本本进一步放松松金融，鼓励励房产发展，，日本开始进进入房地产大大发展时机在完成经济第第一阶段起飞飞后，日本放放松了金融政政策，发布住住宅建设规划划，并首次确确立以民间企企业为建设主主体70年代受美元体体系崩溃影响响及贸易摩擦擦增多，日本本进一步放松松金融，鼓励励房产发展，，日本开始进进入房地产大大发展时机房产曲线1991民间房产企业业取代政府成成为房产发展展主力4760年代中期日本本确立民间企企业作为住宅宅发展主体，，受此鼓舞日日本大企业财财阀迅速介入入房产开发领领域，凭借其其雄厚的政商商背景迅速成成为决定日本本房地产发展展的主导性力力量60年代中期日本本房产格局变变化背景经济大国目标标实现，金融融政策放松日本在经济赶赶超阶段倾向向于将资源投投向重要的重重化工业领域域，众积累轻轻消费，对住住房的贷款不不足进入60年代中期随着着日本成为第第二经济大国国，金融政策策开始放松，，逐步向消费费倾斜居民收入增长长，住宅需求求进入临界点点战后日本政府府虽然提供了了一部分公建建住宅，但质质量和数量远远不能满足居居民的居住需需求重化工业阶段段也是日本居居民完成消费费积累阶段，，初步具备住住房消费能力力国际背景发生生改变70年代后布雷顿顿森林体系崩崩溃，日元开开始升值同时时日本对外贸贸易摩擦增多多，日本为推推动经济增长长，采取了超超缓和的金融融政策时任的田中内内阁提出了““日本列岛改改造论”进一一步股东了日日本国内开发发房产的热潮潮公营住宅公库公团私营住宅合计1966日本第一期住住宅建设规划划公营住住宅270万套2002年日本本房地地产市市场企企业份份额分分布MitsuiFudosanCoLtdXX物产16.0%MitsubishiEstateCoLtdXX地所7.5%TowaRealEstateDeveloperXX不动产3.7%TokyuLandCorpXX不动产3%Other