2022年优秀-XXXX大连金紫荆公馆营销推广报告

金紫荆公馆2013年营销推广报告目录一、市场分析二、项目定位三、营销策略四、推广策略五、平面展示一、市场分析1宏观市场分析2大连市场分析3区域市场分析4市内竞品分析5竞品市场总结目前国内一二线城市，北京、上海、广州、深圳、天津等地，销售价格均出现大幅度下滑，温州楼市已处于崩盘的边缘，上海、重庆两市早于2011年1月28日就已启动了个人住房房产税试点工作，北京尚未接到试点通知。下一步将双管齐下，包括进一步的扩大房产税试点以及逐步建立房地产税制度，将把税收推广至全国。从08年开始至今，国家相继试行和颁布各种政策法规，在打压房地产的同时降低“民怨”，让房地产尽可能的回归到居住的本质属性。国务院颁布新政，将房地产预售许可审批权限下放至“设区的市级、县级人民政府房地产管理部门”。后续将会出台执行细则。1.1.1国家调控政策走势从08年开始调控政策相继出台，政策打压造成税收不足，调控转向房产税注：数据来源于国家统计局网站中国人民银行决定，自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点，这也是央行三年半来首次下调贷款准备金率近期坊间流传大连公积金个人与夫妻贷款额度上调。后经大连公积金管理中心证实确有此事，相关负责人表示：该政策将在10月1日以后正式执行，个人公积金贷款额度为45万元、夫妻两人额度为70万元；大连银行首套房贷85折。随着契税、公积金政策的放宽，预示着政府对房地产调控的政策导向由“严厉控制”转变为“稳定调控”地方政府楼市政策微调一览城市时间政策提要南京2011.10放宽公积金贷款额度和改善住房申请门槛吉林2011.11放宽公积金改善住房申请门槛合肥2011.12放宽公积金贷款额度芜湖2012.2免契税，购房给补贴，3天后被叫停上海2012.2外地人持证三年可买二套房，被叫停沈阳2012.3放宽公积金贷款额度成都2012.3上调公积金缴存基数信阳2012.3放宽公积金贷款额度南昌2012.4放宽公积金贷款额度蚌埠2012.4放宽公积金贷款额度郑州2012.4放宽公积金贷款额度呼和浩特2012.4放宽公积金贷款额度武汉2012.4放宽公积金贷款额度扬州2012.5奖励个人购买成品住房营口2012.55000万财政专项补贴公务员购房重庆2012.5调整公积金贷款政策湖南2012.5明确将降首付减税款，但一天后官方否认大连2012.10新建廉租房建筑面积不得高于50㎡珠海2012.10土地闲置1年将无偿收回1.1.2金融环境简述近期贷款准备金率下调（三年来首次），及地方政府契税、公积金政策的放宽，意味着国家在近期基本不会再出台利空政策；在一定层面上也将带给购房者和开发商以“市场信心”。经济增长缓慢，银行前3季度消费信贷剩余额度较大，三四季度加大房地产信贷投放额度1.1.3部分房企动态

大型房企近期相继出手，地产行业稳步发展绿城将有100亿债务到期仍要继续拿地

截至报告完成日一年内到期的债务达到184.62亿元，一至两年内到期的债务有52.02亿元，两年及以上到期的则有31.71亿元，另有2.43亿元的高息债。万科8月销售额同环"双增"拿地额创年内新高7、8月行业龙头万科A（000002，收盘价8.23元）的销售情况却一反常态。继7月销售额和销售面积同比均出现增长后，8月份，万科的销售再上一步台阶，销售额和销售面积实现同、环比双增，并在拿地方面加大了投入。万达165亿元并购美国AMC逆势扩张遭市场质疑

万达集团已经完成对美国第二大院线集团AMC娱乐控股公司总计26亿美元（165.1亿人民币）的收购，包括购买AMC公司100%股权和承担债务两部分，万达将成为全世界规模最大的影院运营商。万达同时承诺，并购后投入运营资金不超过5亿美元，万达总共为此次交易支付31亿美元。金地16亿港币收购星狮地产再借壳拓宽海外融资2011年金地集团借壳赴港融资失败后，并未停止谋求海外融资平台。旗下全资子公司辉煌商务有限公司以总对价约16.54亿港元（折合人民币13.48亿元）购买FCLC持有的星狮地产3,847,509,895股，约占星狮地产已发行股本的56.05%。龙湖年内拿地直逼200亿元!大连等地拿地频繁龙湖地产年内拿地金额总计达181.60亿元。龙湖地产资金充裕，若接下来再度出击土地市场，其拿地金额已直逼200亿元。1.1.4宏观市场小结

从08年开始调控政策相继出台，从08年开始调控政策相继出台，政策打压造成税收不足，调控转向房产税，现阶段为试点，但随着时间的延续，必将在全国施行。经济增长缓慢，银行前3季度消费信贷剩余额度较大，三四季度加大房地产信贷投放额度，部分银行利用8.5利率优惠促进放贷。大型房企近期相继出手，与楼市的相对低迷形成对比，虽然有逆市拿地之势，也属开发商正常土地储备，可见地产企业仍在正常运作，预期市场应持续平稳。

调控政策变向，银行信贷额度充裕，房地产行业发展平稳。13、知人者智，自知者明。10月-2210月-22Tuesday,October25,2022未来房地产政策不明朗；未来房地产政策不明朗；交通台+汽车生活早晚高峰期项目地处繁华地段，开发商品牌和口碑，高端配套资源为高端价值根本。多年来的房地产投资已经取得了丰厚的收入，一直走在房地产投资的最前沿，关注房地产的走势。公务员、白领、商人、企业高管针对核心客户，营销重点为将区域和版块价值进行放大，将自然资源的优势直观展示给客户。●罕贵地脉：至尊臻席俯瞰星海广场全貌针对偶的客户，营销方面虽然不作为重点，但仍旧需要加重星海湾版块的区域价值，营造资本保值增值的概念，相信投资回报前景利好。29-33F紫荆楼王部分对滨城的美景非常留恋，希望在星海湾有一套属于自己的居所。精装修1500-2000元/㎡6万元，预计至12月底，销售率10%，累计销售额0.1宏观市场分析2大连整体市场3区域市场现状4市内竞品分析一、市场分析5竞品市场总结1.2.12012年10月大连市七区商品房供应量大连10月份商品房供应量较上月大幅下降，七区供应量23.91万平方米，同比下降56.95%，环比下降43.29%。本月开发区商品房供应体量最大，供应面积9.39万平方米，其次为甘井子区，供应面积8.28万平方米。2季度开始供应量气温回升，随着传统销售淡季的来临，第4季度首月商品房供应量出现明显下降。1.2.22012年10月大连市七区商品房供求关系对比大连10月份商品房供应量较上月大幅下降，供应面积23.91万平方米，同比下降56.95%，环比下降43.29%。本月开发区商品房供应体量最大，供应面积9.39万平方米。市场成交量方面，本月成交量56.16万平方米，同比上涨5.56%，环比下降0.57%。商品房供求比为0.43，供应量有所下降。经过去年的积压，自今年年初开始市场需求释放明显，交易量稳步，而金九银十供应量未出现涨幅，相反逐月走低，可见市场以去库存化为主，供求比下行。1.2.32012年10月大连市七区商品房成交、价格走势大连10月份商品房成交量达56.16万平方米，同比上涨5.56%，环比下降0.57%。成交价格方面，环比上月小幅上涨，达10839元/平方米。10月份中山区和沙河口区的成交价分别达23989元/平米和18731元/平米，拉高了七区整体成交价格。今年成交量稳步，但1、2季度新入市项目并不多，可见成交量主要以在售项目去库存化为主。在今年非牛市的市场中去库存化，价格战成为主要手段。1.2.4大连市2012年10月中心四区商品住宅供求走势指标供应量（m2）供应量（套）成交量（m2）成交量（套）成交价格（元/m2）供求比中山区0012531.54160187600.00西岗区009974.3117138720.00沙河口区0023450.26268178610.00甘井子区82308.11979270957.292807116130.30合计823089793169133352124260.26同比-61.70%-56.82%73%85%-7%——环比-74%-71%-1.32%-2.76%-1.64%——大连10月市内4区商品房只有甘井子区有供应量，中、西、沙3区无供应。由于价格因素，购房者需求区域偏重甘井子区。但由于该区域发展相对落后于其他3区，所以刚需刚改客户的置业选择其他3区的比重会相对较大。中山、西岗、沙河口区9月份供求比均值大于2，预计未来市场将呈现“博弈”。全年供应量多集中在以刚需为主的甘井子区，中、西、沙三区供应量不足。成交方面，自年初开始稳步上扬，成交均价整体呈下行趋势。价格下行1宏观市场分析2大连整体市场3区域市场现状4市内竞品分析一、市场分析5竞品市场总结项目名称占地面积（万㎡）面积区间（㎡）产品类型均价（元/㎡）一方公馆3.4350-1100高层、联排、独栋45000深蓝中心1.08180-260高层27500星海湾壹号12180-525多层、联排、双拼、高层41000颐和星海1.2760-320高/小高/多层住宅19000城市旋律0.5840-100高层预计20000星海大观3.4二居92-138、三居200、四居200-470公寓、SOHO、商铺19500金紫荆公馆1.7753.9-251.4高层——1.3.1星海湾版块内项目对比分析星海湾壹号、一方公馆、绿城深蓝中心、颐和星海、城市旋律产品面积区间在180-1100㎡，以大户型为主，产品定位以居住性为首要，与本案产品相似度较小，因此不再此次的重点研究范围之内。产品结构或总房款有相似性，（排除价格因素）在未来有可能冲击本案客群，此次作为重点研究对象。项目位置沙河口区中山路北开发商大和中盛房地产开发有限公司总占地/建筑面积126988.94㎡/587567㎡住宅、商业建筑面积350652㎡、/236915㎡总户数（住宅）总户数（住宅）容积率2.8交屋标准C区高层和D区酒店式公寓精装修，其他为清水车位4043个F区幼儿园或小学E区1栋五星级酒店（56F）D区2栋酒店式公寓（54F、30F）和商业群C区2栋高层（38F）A区2栋多层（5F）、3栋高层（37F）、4栋小高层（11F）、20栋联排别墅（3F）B区8栋高层（3栋26F、5栋37F）产品介绍颐和星海项目由A、B、C、D、E、G1、G2、G3等8个片区组团，主要包括五种户型类别，90平方米以下的小户型高层住宅，154——165平方米多层洋房，150——155平方米高层大户型景观住宅，185平方米小高层大户型景观住宅，200——210平方米高层大户型景观豪宅，240——265平方米底层联排别墅。

A区21栋高层，2栋多层，4栋小高层，3栋超高层。B区和C区9栋高层及超高层。1.3.2.1颐和星海——基本信息71㎡150㎡225㎡60—320㎡一室—四室户型设计，满足多种客群需求选择。先期推出B区，面积区间在70—280㎡，2梯4户，77%得房率。户室设计合理，空间利用率较高，满足改善性居住、刚需等客群购房需要。项目已开盘，客户群以改善型居住、养老、婚房为主，目前均价19000元/㎡客户积累：2000余组；客户构成：大连本地客户为主，地缘性客户占2/3。均价：高层1.9万/㎡、小高层2万/㎡、多层2.5万/㎡、别墅3.8万/㎡、公寓1.8万/㎡。1.3.2.2颐和星海——产品信息客户来源购房目的客户组成客户支付能力客户购房倾向客户认可周边居民、上班一族以及路过自住、改善公务员、白领、商人、企业高管150-300万两室和三室的舒适性产品户型、价格83㎡56—60㎡项目位置沙区和平广场南门对面,高尔基路南开发商大连建园房地产开发有限公司总占地/建筑面积5800㎡/55000㎡总户数（住宅）总户数（住宅）容积率8交屋标准精装修建筑形态高层规划户数648户（4梯12户）1.3.3.1城市旋律——基本信息基本情况装修状况精装修（3500元/㎡）结构框架剪力墙供水市政供水外立面干挂石材供电市政供电采暖集中供热。采用地热采暖方式大堂5.4米挑高，地面：石材；墙面：石材内墙大白乳胶漆电梯合资品牌电梯，采用石材门套门入户门采用钢木复合三防门窗采用粉沫喷涂铝合金断桥铝外门窗，中空玻璃。五金件卧室及客厅平开立倒厨房室内配置橱柜、烟机灶具、玻璃隔断、实木门通迅电话、宽带：宽带终端一个，电话终端一个，电话及宽带在起居室设置出线盒，并在卧室设置分线盒1.3.3.2城市旋律——产品形态两栋塔楼的顶层分别分割为4户三室的户型二居室户型主要集中在每个楼层的东南、西南、东北、西北角除二、三室户型外为一室户型项目为双塔建筑，高约105米。由二栋30层高层塔楼并由3层商业裙楼组成。主要为36-140平精装户型，每层4梯12户。户型分为三个区间：36-45㎡一居室；78-90㎡二居室；141㎡三居室；其中以一室为主，约占总户数82%，还有三层商业裙楼。2012年8月首推西塔，4—8层共60套，面积区间为36—82㎡，截至目前剩余6套。4—8层均价18000元/㎡，含3500元/㎡精装修。客户来源购房目的客户组成客户支付能力客户购房倾向客户价值敏感点项目周边客户和外地客户自住、投资商人、企业高管200-300万客户关注户型相对平均，本次开盘客户主要为关注一室、二室户型地段、户型、得房率1.3.3.3城市旋律——产品户型1.3.3.4城市旋律——样板间项目位置沙河口区星海广场F区7-4号体量、规模占地3.4万平；总建37.9万平物业形态酒店式公寓户型面积区间一房：40-165平、复式：180-275平

开盘时间2008.10.16交付时间2011.6.30价格范围公寓：18000-30000元/平、均价19500元/平装修情况精装修（2000-3000）开发商沿海绿色家园有限公司 规划设计单位美国ZGF事务所1.3.4.1星海大观——基本信息酒店公寓五星级酒店6#项目规划为三栋50层超高层、一栋50层超高层酒店、一栋28层高层、一栋6层SOHO、底商裙房。1号楼和3号楼为项目一期，为住宅产品；5号楼和6号楼为项目二期（星海大观），为公寓产品。44㎡60㎡1.3.4.2星海大观——基本信息国际公寓2产品：50层公寓套数：273套主力面积：60~100、210平、300-400平国际公寓1产品：50层公寓套数：251套主力面积：60~100、190、280平酒店公寓1产品：50层公寓套数：251套主力面积：60~100、190、280平酒店公寓2产品：29层公寓套数：251套超五星级酒店自己持有6层SOHO、底商裙房户型面积区间（㎡）户数占例销售率一室44-58.860040%95%两室9015010%90%三室190-28060040%80%四室277505%100%跃层或复式850、1050202%——客户来源购房目的客户组成客户支付能力客户购房倾向客户认可外地投资客居多，其次为沙区及周边客户70%投资；30%为度假80%以上为私营业主，其余为有稳定收入客群，如：医生、银行员工等300-1000万两室和三室舒适性产品地段，山海、广场景观，精装修277㎡199㎡1.3.4.3星海大观——基本信息1.3.5竞品分析小结一方公馆、深蓝中心、星海湾壹号产品户型面积大，总房款较高，与本案产品相差较大，不构成直接竞品。颐和星海公寓类产品和城市旋律虽然在户型面积上与本案相近，但由于所处位置属“泛星海”版块，品质差距明显，而且与本案观海景观优势无可比性。星海大观项目销售已“进入尾声”，与本案处于不同销售周期。本案虽然在星海板块无直接竞品，但是我们却期望本案卖出“高端资源垄断型大户型产品”的价格，而自己却是“中小户型为主力的空间浪费面积较大的产品”。未来如何展示项目的自身优势，提高项目的市场口碑，建立项目的高端形象，将是本案营销工作的重点。

1宏观市场分析2大连整体市场3区域市场现状4市内竞品分析一、市场分析5竞品市场总结项目名称占地面积（万㎡）面积区间（㎡）产品类型均价（元/㎡）中心裕景6.23一居66-110、二居86-148、三居119-163公寓、SOHO、商铺25000一方国际0.957-177公寓22000鼎森中心0.589-355公寓、SOHO——汇邦中心0.4740-90公寓、SOHO、商铺22000（剩余高层房源居多）骊高新世界1.6658-240公寓23000上方港景1.350-125公寓、SOHO16000绿地中心3.7839-290公寓对外报价40000预计35000金地云锦0.9857-150公寓25000百年港湾1063-150公寓120001.4.1市内高端公寓项目对比分析中心裕景、一方国际、鼎森中心、汇邦中心、骊高新世界、上方港景、绿地中心、金地云锦、百年港湾与市内高端公寓项目对比，产品结构、总房款，以及相关配套方面，具有相似性，但相似细项均未超过3项，在未来也有可能对本案客群产生冲击，可作为次重点研究对象。1.4.2中心裕景——基本信息开发商裕景兴业（大连）有限公司项目位置大连市中山区大公街23号体量、规模占地6.23万平；总建80万平物业形态建筑综合体户型面积区间56-163㎡开盘时间2008.7交付时间2010.7价格范围公寓：19671-30478元/㎡装修情况精装修3000元/㎡规划设计单位美国NBBJ建筑事物所日期物业属性成交面积（㎡）成交套数成交均价（元/㎡）成交金额（元）2012年10月普通住宅872724,22121,121,6222012年9月普通住宅110119,6712,161,8762012年8月普通住宅328321,2846,980,4022012年7月普通住宅688526,34418,124,4632012年6月普通住宅185126,6174,919,5472012年5月普通住宅651624,68616,075,8172012年4月普通住宅879724,51021,535,4752012年3月普通住宅294230,4788,969,0662012年2月普通住宅703524,08616,936,8732012年1月普通住宅398325,86810,282,8692012年月均值511424,88312,710,801开发商品牌区位价值建筑规划户型优劣精装修配套资源★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★裕景地产于多个城市核心地段开发综合体项目，知名度及口碑均有优势。从2008年入市，首推中小户型产品，2010年推售大户型产品，现阶段全盘整体发售公寓、SOHO和商业。本年度月均去化约为4套，成交均价约为2.5万/㎡。1.4.3一方国际——基本信息开发商大连一方地产有限公司项目位置大连市中山区鲁迅路12-1号体量、规模占地0.9万平；总建11万平物业形态酒店式公寓户型面积区间57-177㎡开盘时间2012.6.30交付时间2013.8.30价格范围21325-21874元/㎡装修情况精装修3000元/㎡规划设计单位伍兹贝格集团日期物业属性成交面积（㎡）成交套数成交均价（元/㎡）成交金额（元）2012年10月酒店式公寓1,2881621,32527,465,5292012年9月酒店式公寓1,7782021,87138,883,6232012年月均值1,5331821,64033,174,576开发商品牌区位价值建筑规划户型优劣精装修配套资源★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★一方地产于多个程式开发项目，在大连先后开了多个地产项目，其中以一方公馆最为高端，多年持续开发取得了良好的口碑。一方国际地处中山区鲁迅路，紧邻人民路核心商务区，为坐拥中山区繁华的最前沿的酒店式公寓。项目配套学区为中心小学和第9中学重点学区。项目于本年度9月开盘，月均销售套数为18套，成交均价约为2.2万/㎡。维持推广热度，注重老带新成交，夏季旅游客户增多，做好拓展工作由二栋30层高层塔楼并由3层商业裙楼组成。1推盘策略——均价2.2013年8月—2013年10月为项目强销期后半段，为了保持产品持续热销，推广仍需持续进行，以报广和暖场活动相结合，定点投放夹报，同时售楼处以销售人员电话CALL客为主。将项目定位为“星海广场港式阅景豪宅”，13、知人者智，自知者明。2推盘策略——均价3万针对核心客户，营销重点为将区域和版块价值进行放大，将自然资源的优势直观展示给客户。●尊尚服务：享五星级喜来登酒店专属服务将项目定位为“星海广场港式阅景豪宅”，5推广定位——港式豪宅血统论●品牌造诣：香港飞通集团30载精铸港式经典地脉资源的绝对占有——城市名片星海广场与国际化资源5月份项目开盘，同时进行强销期推广和活动。由二栋30层高层塔楼并由3层商业裙楼组成。销售节点：5月中旬开盘1.4.4鼎森中心——基本信息开发商大连鼎森房地产开发有限公司项目位置大连市中山区人民路30号体量、规模占地0.54万平；总建17万平物业形态酒店式公寓户型面积区间89-355元/㎡开盘时间预计2012.12装修情况精装修，标准待定开发商品牌区位价值建筑规划户型优劣精装修配套资源★★★★★★★★★★★★★————★★★★★鼎森中心项目位于人民路核心地段，坐拥时代广场购物中心，毗邻富丽华、香格里拉等知名酒店，项目本体规划南楼41—52层为自持“六星级酒店”。项目预计2012年12月入市，目前价格未定。1.4.5汇邦中心——基本信息开发商大连汇邦置业有限公司项目位置大连市中山广场南200米体量、规模占地0.47万平；总建6.26万平物业形态酒店式公寓户型面积区间40-90㎡开盘时间2011.6.7交付时间2012.9.30价格范围20858-22690元/㎡装修情况精装修3000元/㎡规划设计单位法国ARC日期物业属性成交面积（㎡）成交套数成交均价（元/㎡）成交金额（元）2012年10月酒店式公寓1,9163322,38042,878,7502012年9月酒店式公寓2,1193622,53447,745,4092012年8月酒店式公寓9871622,28121,996,2882012年7月酒店式公寓2,7474922,20160,987,5252012年6月酒店式公寓1,9783421,91643,346,0022012年5月酒店式公寓2,1223422,26447,232,7662012年4月酒店式公寓9931621,97021,816,3302012年3月酒店式公寓6371021,86213,923,2022012年2月酒店式公寓225420,8584,689,6752012年1月酒店式公寓137222,6903,116,2652012年月均值1,3862322,20130,773,221开发商品牌区位价值建筑规划户型优劣精装修配套资源★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★国合集团开发多个项目，开发商背景和知名度及口碑均有优势。项目地处中山广场附近，地理位置优越。项目配套学区为中心小学和第9中学重点学区。项目于本年度至9月，月均销售套数为23套，成交均价约为2.2万/㎡。1.4.6骊高新世界——基本信息开发商香港侨乐集团项目位置大连市中山区人民路41号体量、规模占地1.66万平；总建21.9万平物业形态酒店式公寓户型面积区间58-240㎡开盘时间2010.1.30交付时间2010.6.15价格范围18791-27697元/㎡装修情况精装修1500-2000元/㎡东塔楼名店坊公寓酒店酒店大堂会所及空中花园日期物业属性成交面积（㎡）成交套数成交均价（元/㎡）成交金额（元）2012年10月无成交————————2012年9月酒店式公寓74124,2751,800,0002012年8月酒店式公寓58125,8751,500,0002012年7月酒店式公寓121118,8742,280,0002012年6月酒店式公寓431527,69711,950,5002012年5月酒店式公寓103124,9982,565,0002012年4月酒店式公寓358420,3897,290,0002012年3月酒店式公寓121118,7912,270,0002012年2月酒店式公寓121119,0402,300,0002012年1月酒店式公寓74124,2751,800,0002012年月均值1541.723,1043,550,611开发商品牌区位价值建筑规划户型优劣精装修配套资源★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★侨乐集团开发多个项目，开发商为港资背景。项目地处人民路核心地段，地理位置优越，坐拥时代广场购物中心，毗邻富丽华、香格里拉等知名酒店，项目本体规划新世界酒店。项目于本年度至9月，月均销售套数为2套，成交均价约为2.3万/㎡。1.4.7上方港景——基本信息开发商大连上方房地产开发有限公司项目位置大连市中山区五五路4号体量、规模占地1.3万平；总建13.7万平物业形态酒店式公寓户型面积区间50-125㎡开盘时间2010.10.23交付时间2011.6.12价格范围15464-18293元/㎡装修情况精装修3000元/㎡日期物业属性成交面积（㎡）成交套数成交均价（元/㎡）成交金额（元）2012年10月普通住宅453616,0737,281,0692012年9月普通住宅232316,3983,804,3362012年8月普通住宅262415,9004,165,8002012年7月普通住宅266515,7524,190,0322012年6月普通住宅6611017,06910,688,8262012年5月普通住宅122116,8362,053,9922012年4月普通住宅503816,2588,177,7742012年3月普通住宅474718,2938,670,8822012年2月普通住宅9541015,46414,752,6562012年1月普通住宅7211016,39811,822,9582012年月均值465616,2597,560,833开发商品牌区位价值建筑规划户型优劣精装修配套资源★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★项目地处港湾广场，是人民路连接东港的枢纽，毗邻航运交易中心，邻近时代广场购物中心、富丽华、香格里拉等知名酒店。项目于本年度至9月，月均销售套数为6套，成交均价约为1.6万/㎡。1.4.8绿地中心——基本信息开发商绿地集团项目位置大连市中山区东港商务新区体量、规模占地3.78万平；总建22万平物业形态普通住宅/酒店式公寓户型面积区间小户型：39-87平、大户型：230-290平开盘时间未正式开盘交付时间预计2013.12价格范围对外报价均价40000元/㎡预计开盘均价35000元/㎡装修情况精装修（暂定4000元/平）规划设计单位美国HOK建筑事务所开发商品牌区位价值建筑规划户型优劣精装修配套资源★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★绿地集团为知名房地产企业，于多个城市开发项目，知名度及口碑均高于普通开发商。项目位于东港新区，超高层综合体，建成后将成为新地标。项目至今未正式对外发售，但内部认购已经开始，但由于对外释放的参考价格相对高于现阶段积累客户预期，所以认购效果并不佳。1.4.9金地云锦——基本信息开发商金地集团项目位置大连市中山区世纪街2号体量、规模占地0.98万平；总建6.24万平物业形态公寓户型面积区间57-150㎡开盘时间2011.11.3交付时间2013.6价格范围15470-37000元/㎡装修情况毛坯、精装修4000元/㎡日期物业属性成交面积（㎡）成交套数成交均价（元/㎡）成交金额（元）2012年10月普通住宅825324,14919,929,0102012年9月普通住宅48137,1541,770,7822012年8月普通住宅90117,8751,608,7502012年7月普通住宅121217,4112,111,3022012年6月普通住宅268415,4704,149,3642012年5月普通住宅189216,6603,141,7612012年4月普通住宅6481017,46511,325,5282012年3月普通住宅152217,3342,642,1512012年2月普通住宅267417,1004,565,2342012年1月普通住宅48137,1541,770,7822012年月均值295319,96053,014,664开发商品牌区位价值建筑规划户型优劣精装修配套资源★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★金地集团为知名房地产企业，知名度及口碑均高于普通开发商。项目地处人民路核心地段，地理位置优越，坐拥时代广场购物中心，毗邻富丽华、香格里拉等知名酒店，项目本体规划新世界酒店。项目于本年度至9月，月均销售套数为3套，成交均价约为2万/㎡。1.4.10百年港湾——基本信息开发商百年城地产项目位置大连市西岗区香炉礁物流园内体量、规模占地10.04万平；总建32.7万平物业形态高档住宅、商铺、公寓户型面积区间63-150㎡开盘时间2011.12.10交付时间2013.3价格范围11812-13643元/㎡装修情况毛坯日期物业属性成交面积（㎡）成交套数成交均价（元/㎡）成交金额（元）2012年10月普通住宅4,5115611,81253,287,4832012年9月普通住宅12,76415312,095154,391,9832012年8月普通住宅1,2161511,86214,422,2802012年7月普通住宅8781112,85011,284,6612012年6月普通住宅396413,6435,407,2122012年5月普通住宅9691213,09312,690,4302012年4月普通住宅709912,9219,156,6182012年3月普通住宅199313,3832,659,9392012年2月普通住宅511613,5766,934,2722012年1月普通住宅————2012年月均值24613012,19930026098开发商品牌区位价值建筑规划户型优劣精装修配套资源★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★百年城地产在本地知明度及口碑均不低于，央企开发商。项目地处香炉礁核心地段，是市区内4区的中心枢纽。项目于本年度至9月，月均销售套数为30套，成交均价约为1.2万/㎡。1.4.11市内高端公寓分析小结市内高端公寓项目多集中在中山区，其中以人民路为中心，一方国际、鼎森中心、骊高新世界、金地云锦坐拥人民路繁华商业配套，并且开发商品牌均具有较高的知名度。中心裕景位于青泥洼商圈，及公寓、SOHO于一体的综合体项目，为青泥洼商圈的地标。汇邦中心邻近中山广场，商务居住气息浓厚，同时具有优质配套学区。上方港景直接受人民路“辐射”，绿地中心位于东港新区，建成后将成为新地标。百年港湾地处香炉礁核心地段，为传统概念城区的交界。截至目前，单价超过2万的高端公寓项目月均销售套数约10套，成交均价约2.24万元/㎡。项目地处繁华地段，开发商品牌和口碑，高端配套资源为高端价值根本。对比本案的星海湾版块、港资背景、周边配套，整体无明显优劣。

1宏观市场分析2大连整体市场3区域市场现状4市内竞品分析一、市场分析5竞品市场总结1.5竞品分析小结本案在同区域版块内无直接竞品，如何展示自身优势，成为在区域内差异化营销的根本。市内高端公寓项目与本案对比，与本案品质上存在类同，但由于自有价值的侧重点不同，所以也可不作为直接竞品考虑。未来如何展示项目的自身优势，提高项目的市场口碑，建立项目的高端形象，与竞品项目进行不同价值点的差异化营销。

1

户型配比2

SWOT分析3项目定位4客户分析二、项目定位5客群定位2.1房源总数及户型配比户型面积（㎡）套数户型配比总面积（㎡）面积比例A户型56.24298.45%1,630.965.78%B户型57.50298.45%1,667.505.91%M户型67.81298.45%1,966.496.97%C户型56.56298.45%1,640.245.81%L户型74.58298.45%2,162.827.66%D户型84.57298.45%2,452.538.69%E户型67.74298.45%1,964.466.96%F户型67.315816.91%3,903.9813.83%G（西）户型123.42247.00%2,962.0810.49%G1（东）户型123.51247.00%2,964.2410.50%H户型127.01298.45%3,683.2913.05%J户型246.9351.46%1,234.654.37%总计

343100.00%28,233.24100.00%本案产品以中小户型为主，非星海湾大户型豪宅项目，为中小户型的酒店式公寓产品。F户型为东西两侧都有，故面积占比相对较大，G、G1、J户型由于单体面积较大，所以面积占比数值大。本案户型占比相对平均，且户型分布合理，户型和面积配比较为平均。二、项目定位1户型配比2SWOT分析3项目定位4客户分析5客群定位优势（Strength）无敌山、海、广场景观；绝佳星海广场地段；周边配套完善；星海广场旅游观光氛围；喜来登酒店服务配套；机会（

Opportunity）星海广场富人区概念；星海国际金融中心规划、建设；星海广场夏季旅游氛围；星海广场各种盛大节庆、展览会；国际化团队、港资背景；港式精装豪宅；地段优势绝佳；景观优势明显；区域卖点充足；项目固有的物理属性国际化港资楼盘；五星级酒店公寓；国际化时尚豪宅；代表大连的形象；项目升华的市场形象2.2.1项目优势卖点山海景观稀缺中小户型核心卖点喜来登酒店交通、配套附加卖点2.2.2项目核心卖点星海广场优势（Strength）无敌山、海、广场景观；绝佳星海广场地段；周边配套完善；星海广场旅游观光氛围；喜来登酒店服务配套；机会（

Opportunity）星海广场富人区概念；星海国际金融中心规划、建设；星海广场夏季旅游氛围；星海广场各种盛大节庆、展览会；国际化团队、港资背景；劣势（Weakness）户型结构不合理：户型得房率较低；旧楼改造形象；产权年限不足；展示期较长；威胁（Threat）东方星海口碑较差：星海湾壹号公寓产品即将推出；工期紧张；未来房地产政策不明朗；银行信贷未全面放开；二、项目定位1户型配比2SWOT分析3项目定位4客户分析5客群定位港式精装豪宅卖点；项目地段优势绝佳；景观资源优势明显；区域卖点充足；项目固有的物理属性国际化港资楼盘；五星级酒店公寓；国际化时尚豪宅；代表大连的形象；项目升华的市场形象2.3.1项目核心价值国际化港资楼盘；五星级酒店公寓；国际化时尚豪宅；代表大连的形象；港式精装豪宅卖点；项目地段优势绝佳；景观资源优势明显；区域卖点充足；项目固有的物理属性项目升华的市场形象项目产品定位：星海广场

港式

阅景

豪宅2.3.2项目产品定位二、项目定位1户型配比2SWOT分析3项目定位4客户分析5客群定位2.4.1来访客户分析（共1873组）根据来访客户统计分析，来访客户中市内居住占比45%，市区居住客户占比接近半数。63%的客户置业目地为居住，其次为投资，再次为商住两用。客户意向面积比例相差不大，基本与项目产品分布相吻合。客户的意向单价在21000—22000区间的占比超过半数，

其中接受25000以上的客户占比接近1/5。2.4.2来电客户分析（共685组）来电客户以居住为目地的客户占比54%，其中24%客户为投资，关注投资回报率，再次为商住两用。关注50㎡占比43%，其次为100—130㎡占比33%，投资和最求居住舒适度的客户占比较大。客户意向单价在21000—22000区间接近半数，可将此价位列为投资回报参考。围挡和网络为主要来电获知渠道。2.4.3来访客户意向等级分析（共1873组）销售现场积累客户已经达到1200组;其中;A类1%；B类20%；C类65%；D类14%A类客户占比极小，B类客户仅占1/5，占比65%的客户均为显示有较强的购房意向。有的客户从关注至今已经近2年，流失的量很大，按客户意向的成交占比计算，距可开盘销售仍有较大差距。1SWOT分析2户型配比3项目定位4客户分析二、项目定位5客群定位2.5.1客户定位定位客群重要客户：地缘性客户、商住两用客户、外地商务、度假客户关注点：价格、景观、居住舒适度边缘客户：房地产投资客关注点：投资回报、升值空间核心客户：市区居住、星海湾情节关注点：地段、景观、稀缺性2.5.2圈图分析，横线分析重要客户偶得客户地缘性客户、商住两用客户、外地商务、度假客户关注点：价格、景观、居住舒适度长期的居住已经融入了星海湾的生活，希望父母、子女共同居住在此。对滨城的美景非常留恋，希望在星海湾有一套属于自己的居所。房地产投资客关注点：投资回报、升值空间多年来的房地产投资已经取得了丰厚的收入，一直走在房地产投资的最前沿，关注房地产的走势。市区居住、星海湾情节关注点：地段、景观、稀缺性星海湾得天独厚的生活版块，山海景观的自然资源，稀缺的小户型港式豪宅。核心客户2.5.3核心客户——市区居住、星海湾情节关键词：居住星海湾交通便利山海景观稀缺资源客户特征他们在市内高端项目居住；他们希望能够住在海边；便捷的交通，半小时日常生活圈；他们是物质上的富有者，有炫富的心理，以在星海湾拥有自己的居所而骄傲；他们事业有成，工作忙碌，收入很高，希望结交更多的生意伙伴和财富相近的朋友，他们经常出入高端消费场所，是奢侈品的主要消费者。特征：他们居住市内4区，期望居住星海湾，核心诉求是地段、景观、稀缺性基本特征年龄：28—34岁，35—40岁；家庭状况：单身、二人世界，3口之家；职业：政府中高层人士、企业高管；活动场所：高档酒店和商场、咖啡厅、高尔夫。2.5.4重要客户——地缘性客户、商住两用客户、外地商务、度假客户关键词：星海湾交通便利商住两用旅游、度假客户特征他们居住在项目周边，户型居住面积适中，习惯了星海湾片区的生活；他们居住在项目周边，他们来连已经多年，早已转入大连户籍，有和父母或者有子女近居的想法，也有给父母、子女购房的意向；他们的生活半径很大，立体交通网络覆盖下的“空中飞人”，冬季经常去热带旅游；他们向往滨海生活，喜欢星海湾，有时间享受生活，财富拥有者，长期居住东三省。特征：他们居住在周边，或者来连度假、商务基本特征年龄：41—50岁；家庭状况：2口之家、子女独立家庭、父母独立家庭、3代同堂；职业：私营企业主、企业高管；活动场所：飞机场、高档酒店、旅游景点。2.5.5边缘客户——房地产投资客关键词：星海湾投资回报升值空间客户特征他们在市内中高端项目居住，事业处于发展期，有发展壮大的意向；他们认可星海湾，相信星海湾能使自己的资产保值增值；他们相信星海湾能带来财富，对项目有投资收益的期望；他们需要确定投资收益和升值空间。特征：他们居住市内4区，他们是中产阶层，他们是地产热销时候的受益者基本特征年龄：35—45岁；家庭状况：2人世界、3口之家；职业：房地产相关行业、自由职业者；活动场所：中介机构、金融场所、繁华商圈。1营销策略2执行策略3推盘策略4阶段性策略三、营销策略针对核心客户，营销重点为将区域和版块价值进行放大，将自然资源的优势直观展示给客户。港资背景可以为项目形象提升，让核心客户感觉物超所值。针对重要客户，营销重点为周边完善的生活配套，将景观和配套带给客户的居住舒适度全面展示。

同时利用样板间的华丽展示，营造浓厚的居住氛围。针对商务、度假客户可利用实景进行视觉冲击，在体验观光的同时认可产品。针对偶的客户，营销方面虽然不作为重点，但仍旧需要加重星海湾版块的区域价值，营造资本保值增值的概念，相信投资回报前景利好。综上所述，营销策略的主方向应从客户角度出发，根据三类客户的不同特点，制定有针对性的营销策略。

3.1.1营销策略——营销综述本项目所属区域，是以高端居住及金融、旅游两大功能区为主的黄金板块，如何更好的结合并发挥这两个优势，将是项目成败的关键。通过一系列的头脑风暴，综合了市场、区位、产品等一系列因素，我们认为本案的焦点是，星海湾版块、中山路边、地铁站口旁、坐拥五星级酒店的港资豪宅。但由于项目从形象入市至今，展示周期长达两年，使客户对项目产生信心不足，故需要通过本体优势结合辅助价值点进行整合营销，先“重塑形象”给客户信心，进行“飞通企业包装”港资背景，引导出港式豪宅的概念，进行“开放样板层”完美展示（样板层开放之前，建议不做重点推广），迎合旅游旺季，针对东三省客户进行“星海云鼎会所”宣传，利用“会所招标”圈层营销拉升项目调性以及会所经济的跨界营销，保持项目被关注度。利用以上营销方法结合推广渠道和营销手段提升项目在社会上的知名度、产品形象，实现产品加速去化的目的。3.1.2营销策略——策略概述在2013年全年的项目营销工作中，我们将在“星海广场港式阅景豪宅”的大形象下包装出“飞通企业包装”、“星海湾畔完美生活”、“港式豪宅时尚精装样板层”、“星海云鼎会所”、“港式豪宅私家会所”等五大概念。这“五大概念”宛如金紫荆花的五片花瓣，将在2013年完美绽放。2013年我们将以事件性新闻类炒作为主，运用“新闻发布会”、“公益性事件”、“大众节日”等事件性话题，利用电台、网络以及其他各类媒体联合炒作，力争将我们项目打造成——2013年大连房地产市场上最璀璨的港资明星楼盘。3.1.3营销策略——核心策略1营销策略2执行策略3推盘策略4阶段性策略三、营销策略香港飞通集团成立于1984年的综合性跨国企业集团成立历史悠远，多元化经营的跨国企业在香港、澳门、澳洲等国家和地区承建项目，各类建筑工程二十多项房地产业务拓展——香港、澳门、澳洲等地企业经营多元化、集团化发展，国内及海外各子公司相继成立，逐渐向韩国、日本、澳洲等国家和地区发展开发历程——又一村兰芳阁、西贡别墅、圣士提3号、长洲岛地产、漆咸道酒店地产等项目

3.2.1执行策略——五大概念解析No1“飞通企业包装”

港式豪宅时尚精装样板层港式豪宅私家会所飞通企业包装尊享星海湾完美生活云鼎会所

3.2.2执行策略——五大概念解析“尊享星海湾畔完美生活”——星海版块的彰显尊贵

——城市中心的交通便利

——繁华的和平购物商圈

——坐拥喜来登酒店配套结合版块的优势，将项目与星海湾“联姻”，突出与商场和超市为邻里，专属喜来登管家服务，每天可以有更多的时间观海，24小时享受繁华生活。星海版块、便捷交通、商圈为邻、酒店服务港式豪宅时尚精装样板层港式豪宅私家会所尊享星海湾完美生活No2“星海湾畔完美生活”云鼎会所飞通企业包装高薪聘请香港设计大师精心打造国际一线概念样板间融入香港时尚元素，从房间内的软装配合上体现港式豪宅的生活品质结合“飞通地产新品发布会”全新面市用立体的效果吸引广泛关注整层样板间，可以充分展示项目实力使客户充分体验港式荣耀生活

3.2.3营销策略——五大概念解析港式豪宅时尚精装样板层港式豪宅私家会所尊享星海湾完美生活No3“港式豪宅时尚精装样板层”云鼎会所飞通企业包装圈层的不同追求造就不同的生活品质国际化湾区的星级圈层荣耀名流圈层社交名利场的共同需求拥有私密的空间，自由的时间，享受定制化的私人服务港式豪宅私家会所以独有的理念，独有的产品，独有的地理位置，既能获得生活的享受，又能获得经营的乐趣。M9私人造型沙龙普林尼钻石

3.2.4执行策略——五大概念解析No4“港式豪宅私家会所”港式豪宅时尚精装样板层港式豪宅私家会所尊享星海湾完美生活云鼎会所飞通企业包装星海天眼位于33层之上的屋面层对其进行整体封闭后形成首个能够向公众开放的从高空俯瞰星海广场全貌的建筑后期也可以作为咖啡、主题餐厅、高端会所等长期经营

3.2.5执行策略——五大概念解析No5“星海云鼎会所”港式豪宅时尚精装样板层港式豪宅私家会所尊享星海湾完美生活云鼎会所飞通企业包装1营销策略2执行策略3推盘策略4阶段性策略三、营销策略时间节点房源楼层房源数量2013年05月10F-22F156套2013年07月8F-9F，23F-26F72套2013年10月5

-7F，27-28F60套2014年05月29-33F紫荆楼王部分55套合计——343套10F15F20F25F30F29-33F大紫荆楼王10-22F5-8F（北向）05F23-26F

3.3.1.1推盘策略——均价2.2万33F5-7F8-9F27-28F分四次推盘，首推中间部分楼层可保证项目热销，再推售低楼层和高楼层可将单价差拉开，29-33层房源最后推出可有效提价。3.3.1.2推盘策略——均价2.2万销售节点：5月中旬开盘推盘，10F-22F，共计156套销售套数156套，推出房源销售均价20390元/㎡

套均面积81.13㎡，套均总价165.4万元，预计至7月底，销售率60%，累计销售额1.8亿元，约累计回款1.52亿元。（按一次性付款客户与贷款付款客户比例6:4，贷款付款客户中首付款与贷款比例6:4为计算依据，其中贷款部分于两月内到账）2013年5月开盘首推形象期隐性销售期强销期顺销期3.3.1.3推盘策略——均价2.2万销售节点：7月产品加推推盘8F-9F，23F-26F，共计72套销售套数72套，推出房源销售均价21550元/㎡

套均面积81.13㎡，套均总价174.8万元，预计至10月底，销售率60%，累计销售额0.88亿元累计回款0.74亿元。（按一次性付款客户与贷款付款客户比例6:4，贷款付款客户中首付款与贷款比例6:4为计算依据，其中贷款部分于两月内到账）形象期隐性销售期强销期顺销期2013年7月产品加推3.3.1.4推盘策略——均价2.2万销售节点：10月二次加推推盘5F-7F，27F,28F共计60套销售套数60套，推出房源销售均价19526元/㎡

套均面积81.13㎡，套均总价158.4万元，预计至12月底，销售率60%，累计销售额0.67亿元累计回款0.56亿元。（按一次性付款客户与贷款付款客户比例6:4，贷款付款客户中首付款与贷款比例6:4为计算依据，其中贷款部分于两月内到账）形象期隐性销售期强销期顺销期2013年10月产品二次加推3.3.1.5推盘策略——均价2.2万销售节点：5月中旬开盘推盘29F-33F，共计55套销售套数55套，推出房源销售均价29267元/㎡

套均面积88.5㎡，套均总价259万元，预计至7月底，销售率60%，累计销售额0.99亿元累计回款0.82亿元。（按一次性付款客户与贷款付款客户比例6:4，贷款付款客户中首付款与贷款比例6:4为计算依据，其中贷款部分于两月内到账）2014年5月加推大紫荆楼王产品强销期顺销期顺销期时间节点房源楼层房源数量2013年05月5F-8F，12F-18F132套2013年07月9F-11F，19F-22F84套2013年10月23

-28F72套2014年05月29-33F紫荆楼王部分55套合计——343套10F15F20F25F30F29-33F大紫荆楼王12-1805F23-28F

3.3.2.1推盘策略——均价2.5万33F9-1119-22F5-8分四次推盘，首推中低楼层可保证相对低价入市，通过热销保证市场关注度，再推相对高楼层，29-33层房源最后推出。3.3.2.2推盘策略——均价2.5万销售节点：5月中旬开盘推盘5F-8F，12F-18F共计132套销售套数132套，推出房源销售均价21475元/㎡

套均面积81.13㎡，套均总价174.2万元，预计至7月底，销售率30%，累计销售额0.92亿元，约累计回款0.77亿元。（按一次性付款客户与贷款付款客户比例6:4，贷款付款客户中首付款与贷款比例6:4为计算依据，其中贷款部分于两月内到账）2013年5月开盘首推形象期隐性销售期强销期顺销期3.3.2.3推盘策略——均价2.5万销售节点：7月产品加推推盘9F-11F，19F-22F，共计84套销售套数84套，推出房源销售均价23430元/㎡

套均面积81.13㎡，套均总价190万元，预计至10月底，销售率30%，累计销售额0.64亿元累计回款0.54亿元。（按一次性付款客户与贷款付款客户比例6:4，贷款付款客户中首付款与贷款比例6:4为计算依据，其中贷款部分于两月内到账）形象期隐性销售期强销期顺销期2013年7月产品加推3.3.2.4推盘策略——均价2.5万销售节点：10月二次加推推盘23F-28F，共计72套销售套数72套，推出房源销售均价27294元/㎡

套均面积81.13㎡，套均总价221.4万元，预计至12月底，销售率30%，累计销售额0.64亿元累计回款0.54亿元。（按一次性付款客户与贷款付款客户比例6:4，贷款付款客户中首付款与贷款比例6:4为计算依据，其中贷款部分于两月内到账）形象期隐性销售期强销期顺销期2013年10月产品二次加推3.3.2.5推盘策略——均价2.5万销售节点：5月中旬开盘推盘29F-33F，共计55套销售套数55套，推出房源销售均价32267元/㎡

套均面积88.5㎡，套均总价285.5万元，预计至7月底，销售率30%，累计销售额0.62亿元累计回款0.4亿元。（按一次性付款客户与贷款付款客户比例6:4，贷款付款客户中首付款与贷款比例6:4为计算依据，其中贷款部分于两月内到账）2014年5月加推大紫荆楼王产品强销期顺销期顺销期时间节点房源楼层房源数量2013年05月5F-8F(北向），10F-15F，27F-28F116套2013年07月8F（除北向）-9F，16F-17F，23F-26F91套2013年10月18

-22F60套2014年05月29-33F紫荆楼王部分55套合计——322套10F15F20F25F30F10-15F27-28F29-33F大紫荆楼王16、17F5-8F（北向）05F18-22F23-26F

3.3.3.1推盘策略——均价3万8F（除北向）9F16-17F33F分四次推盘，此推盘策略有利于将产品价格拉开，18-22层房源和29-33层房源最后推出。（注：5-7层除北向再做商榷）3.3.3.2推盘策略——均价3万销售节点：5月中旬开盘推盘5F-8F(北向），10F-15F，27F、28F，共计116套销售套数116套，推出房源销售均价28284元/㎡

套均面积77.92㎡，套均总价220.4万元，预计至7月底，销售率10%，累计销售额0.25亿元，约累计回款0.21亿元。（按一次性付款客户与贷款付款客户比例6:4，贷款付款客户中首付款与贷款比例6:4为计算依据，其中贷款部分于两月内到账）2013年5月开盘首推形象期隐性销售期强销期顺销期3.3.3.3推盘策略——均价3万销售节点：7月产品加推推盘8F（除北向）-9F，16F-17F，23F-26F，共计91套销售套数91套，推出房源销售均价29454元/㎡

套均面积82.15㎡，套均总价241.9万元，预计至10月底，销售率10%，累计销售额0.22亿元累计回款0.18亿元。（按一次性付款客户与贷款付款客户比例6:4，贷款付款客户中首付款与贷款比例6:4为计算依据，其中贷款部分于两月内到账）形象期隐性销售期强销期顺销期2013年7月产品加推3.3.3.4推盘策略——均价3万销售节点：10月二次加推推盘18F-22F，共计60套销售套数60套，推出房源销售均价29664元/㎡

套均面积81.13㎡，套均总价240.6万元，预计至12月底，销售率10%，累计销售额0.14亿元累计回款0.11亿元。（按一次性付款客户与贷款付款客户比例6:4，贷款付款客户中首付款与贷款比例6:4为计算依据，其中贷款部分于两月内到账）形象期隐性销售期强销期顺销期2013年10月产品二次加推3.3.3.5推盘策略——均价3万销售节点：5月中旬开盘推盘29F-33F，共计55套销售套数55套，推出房源销售均价37267元/㎡

套均面积88.5㎡，套均总价329.8万元，预计至7月底，销售率10%，累计销售额0.18亿元累计回款0.14亿元。（按一次性付款客户与贷款付款客户比例6:4，贷款付款客户中首付款与贷款比例6:4为计算依据，其中贷款部分于两月内到账）2014年5月加推大紫荆楼王产品强销期顺销期顺销期1营销策略2执行策略3推盘策略4阶段性策略三、营销策略形象推广初期配合旅游旺季推出云鼎会所强销期及顺销期推出私家会所概念开始招投标3.4执行策略——时间轴11月12月2月5月6月7月8月9月10月11月12月1月整体包装为港式阅景豪宅大形象，将星海湾生活和高端会所，以及云鼎会所概念嫁接到项目中。在宣传方面从今年12月起至2013年2月，以对已经积累的客户进行短信维系为主，同时结合传统节假日，在售楼处设置小型暖场活动，配合线下约访客户参观样板层。2013年3月份起开始进行形象期的推广和活动，正式对外释放样板间开放和飞通企业包装推广，约访和积累客户，为开盘蓄势。5月份项目开盘，同时进行强销期推广和活动。6月份邻近旅游旺季推出云鼎会所，8月份结合会所招投标活动进行推广炒作。从11月开始低成本营销。大形象期3月4月项目开盘正式发售……1-5月1推广定位2推广策略3执行策略4阶段策略四、推广策略为什么“港式”“豪宅”不论住宅还是公寓，其最主要的功能，就是给人提供居住和生活的空间。现代人对物质的极大占有，对空间的要求亦逐步升级，不仅局限于对生存空间的使用，而是上升到对身份的识别；对城市稀缺资源的占有；对专业服务的享受；对产品品质的要求等多元方面。豪宅，古而有之，从字面上可以简单地理解为“富人居住的豪华住宅”。豪宅具有五大特征：一是区位优越不可替代；

二