2008年7月达州房地产市场调研报告4

达房产市场调查报告2欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！第部达达地川鄂四市合，重带“1.66646是川镇9个的圈区西的点区州然承的任渝陕合。达川全之明达城城城城川鄂结884城空以心“的到2010年60802020年189约180“河、城展复河城向。通设设着。、、完理针川沿“能城形设,建。二宏观经济状况城2007值510114。1538。值135234资30635欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！费零总1751元增17%工上以工2005-2008年达州国民生产总值2005-2007年居民年收入18.70%GDP(入人均可支配收入10.80%率收年民居10.20%(PDG增率0%200520062007200520062007售总额%)元亿120(零化额100城镇化率镇15.70%增长率总80售15.10%60零200520062007200520062007力下销由2005120050020083000价益2005-2007年达州固定资产投资2005-2007年达州房地产投资额39%50)36.60%40元60%)250亿元亿30固定资产投资增率投资额(额增率总资30.80%100投5000200520062007200520062007合富观点：2007末为18987欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！1304091511395441802449010第三部分：市场政策》注：务于0年63发。通要新建实建能专测达的得工收案，准使。新的施3的标提至的高、标以销价有的，同也加成投。业税算》注：年于财使划011让管并施。此务共镇公改镇税额，在9年上了扩业外企。》注0年，。“地缓于0年4，国达0年全利增设。但全0年9，部得加。据通严法价》如按地的征成欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！的要今年前成退。外据求各要208月之，闲土清情上国资而0年1月国资部次出示要各控单土供规，增土宗，引多小发参竞，止分地开企凭其金形土源开全国资各的用有用度应他用的置地也用求让年地置地、置断大形中囤的发压。后207月日于地开企土通拉了地算。发的链于。、贷于地言大贷含以住的于01倍此，求商范地开管本或件款的范储管企地让士析但同能于0年”地20面与政策落调调。次息次率自0年1月来0息20来次息加本下两款提款款息情息能这给产的大压目有能但，欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！同以高付准控贷条（别对人套房开商贷严）方取单的加。受息响不购者大仍没摆银依的地开企正面越来大还压，及贷紧境的金合观：达市的性言207今家施各房产控策对州场深因有下①房新收房的②度》③印案》调政都房产发业目高场达针过购首提房制投性房目从现家调。州地现开、于个市而虽房新对州房大但的会望就区影。第四部分消费分析2007末市有18987米其宅积13040，私宅积9151米成宅数139万。544万180244平米下达的项：1住现宅质被查现宅质1%3%品房房房私房欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！住性商房房房集房图二居被查居1%2%2%4%居区6105425%40%20%15%图三现住被查现住面1%2%6%9020364%25%11%合观：前州居住性多商房私，占例32%32%见表）调区域南，外市，外分占查数比20、25、40、15%见表）面在50064%见表）西在住居2购查析图一？欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！被查计购1-3年3-5年5后4%图二计购区和够受最单交综表被查承的屋价承价20004002400700270050058531225被查购影响因素20%欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！居区改环10442540%16%16%8%20%合观：本调我可看购者绝部推了有房划由市转大分房者算币望段间在格受大分户现价表价偏，遍接的2400700右在房程绝部人改生为房主目。3查析图1购消费购影响因素2%购2%升值潜力配套4%交通合观：本调来主价为环虑我可性综楼产。4对房求查析图1顾型表欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！被查需4%16%消费需物业形态4%%317-111249591225图2被查需房屋面积5008009020欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！1110444%40%16%合观：图知44%上消者向高建形，户的想式二一4%室厅三一的别36%16%而消者步向更的宅积是8020方的1被调查日常获取楼盘信息途径2%2%84%721528%8%40%20%4%合观见可，费传媒为单告时些性第五部竞争楼盘析：域外期B区欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！项地：州西新金总数1套6面：14.2套：08面：40㎡.3套：24面：3.8数3套积53㎡.6200712700项地西总4套总67㎡.2套：48面：1.2套：00面：0.2数3套积58㎡2007152700项地：州西2套总32㎡.2套：41面：2.2套：14面：6.3数27积53㎡2007项地2套总积21㎡.0套：29面：8.7套：11面：0.6数1套积77㎡31200712850项地西干欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！总3套总52㎡.9套：86面：5.9套：65面：4.0数21积14㎡.9总数4套总40㎡.5套：01面：5.7套：87面：2.7数14积39㎡81楼2套总积14㎡.9套：04面：6.9套：55面：4.2数积23㎡911套总22㎡.61套面：3.61套面：8.0数21积52㎡总3套总71㎡.6套：71面：0.6套：59面：4.5欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！当可套：12前售积34㎡.1销销总可总数4套可总积61已总数87已总积79㎡5套总68当可套3套当可面：76㎡销8套总93㎡.7可总数8套可总积93㎡.7已总数6套已总积66㎡.9当可套：08前售积26㎡.9销销5套总79㎡.7可总数5套可总积79㎡.7已总数4套已总积49㎡.5当可套：84前售积29㎡.2销总3套总35㎡.3可总数2套可总积20㎡.1欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！119㎡.524㎡200701套91套411.116.557㎡.573㎡54丽江明珠”位于州河上游素有“城市氧吧”之称的达州通川野茅溪片区，小区总占地近90亩，建筑面积近201.78144841.75%9幢12-30层高层和6幢多层建筑组成。整个项目分两期开发建成，现在正建设的是一期工程，廖项目建成后是达州市老城区规模较大的“丽江明珠”持为团“带”；....泰达户地产千万巨资打造近2万㎡的园林景观，使得热爱绿色的们更加有福了丽江明珠”的绿化设计，不但做到了户户有景观，使得热爱绿色的们更加有福了。“丽江明珠”的绿化设计，不但做到了户户有景要赏的特点，而且精心的园林设计大师为了整个小区更有生气，在单元入口处设计了入户水渠和动态景观亭“丽江明珠”有立体感。“丽江明珠”小区设有游泳池、背景音乐广场和健身休闲广场、儿童游乐场、羽毛球场、独具特资其一位丽江明珠”的业主尽享安全、舒心、悠闲自然的居家生活。选择“丽江明珠”就是选择自然，选择健康，选择珍稀，选择增值。连绵不绝的凤凰山叠翠峰峦100100年不变的山城俊美，100年不变的首度风景，烙下您一生的荣耀。2007643235㎡.033㎡.126㎡.3欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！当可套：当可面：66.合观：各盘均销时月销楼名销时月通·际城约6约3/滨·都约6/滨风约套月阳都约4/丽翠约4/丽明约7/凤苑约9宏花约5约0约00月约1约5约2约4天苑罗知下盛宏·泰书迎园单现数来，各2007以的均售来，州地销速上楼维25左的售度部高质盘滨风、江珠销销的市住2008以，地销2007为显市价调及家地目达市盘销维在价2800右价2800，川3000目达出大积楼跌家观部楼出。2000以，州地102000至2005606，2006全1682007260整达房道市放表局币望样况表欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！面宏调的形2007以，州地业保了好展势但出了些情和新（）地开投资快速增长投资总量已居全省第三位2000以，州地投资均增长率53.8%呈良发态2007达投资39.54亿元比上增长74.6％投资总量在全省各市中跃居第三今全市开投资8.39亿元居全省第五位同比增长41.4%居全省第九位仍展头。（二）商品销售续旺盛2007商品销售积较2000扩大10.85倍2007观对居民购生较大影响居民币望致使商品销售受阻全市商品销售积206.61万平方米比上下降1.0％今全市商品销售积20.5738.3%。2007商品销售额32.56为200021.82倍今额3.7118.4%（三）商品供应量不断扩大商品空置积下降较快1、商品竣工积续扩大近来达市商品竣工积续扩大从200017.7万平方米，迅速增加到2007末139.096.86倍34.2%2001商品竣工积增速为97.2％从2002开始除20042007较上有所外其余份增速均20％上尤其是2003高1.42倍今竣工积16.271.1倍。2、商品空置积下降20012007达市除200120032005增长外其余份均呈逐下降态尤其是到2006末全市商品空置积为16.926.6％2007末到14.08较2006又16.5％今2007年3月末到14.143%。（四）地开企集中度提高实力明显增强2007末地开企124家加9家比2000增加94家中级企由20001家到2007家其完成投资额为19.35重到49.0%。（五）地经济社会作用日益突出1、地成为全市经济增长点2007，州地开投资拉动全市全部固定资投资增长7.4个百分点拉动GDP1.1个百分点。2、地业发改善人居环境城市功能挥重要作用达城镇居民人均住建筑已达到27.8平方米。欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！3、房地产开发投资占全社会投资的比重大幅提高，拉动作用日益增强。从2000年到2007年，达州房地产开发投资比全社会固定资产年均增速快22.82000年的4.9％上升到2007年的12.9％，在城镇投资中的比重更高，2007年达到18.0。二、突出矛盾以上数据表明，达州房地产市场总的发展形势良好，但也存在着一些值得注意和不容忽视的问题，主要表现（一）商品房价格持续上涨，住宅价格涨幅较高12001年到2007年，2002年较2001年下降13％外，其他年份都是呈上涨态势，尤其是2005年到2007年的环比增速都保持在两位数，2001了1.1％，涨2005年达到29.6％，20062006年为1117.7个百分点。进入2007年以来，虽然国家出台了一系列的宏观调控政策和措施，商品房价格的增幅仍然保持了较高至12月末，商品房平均销售价格同比增长17.0%，房价增速太大，给购房者很大压力。2、达州市商品住宅销售价格基本延续去年的趋势继续上涨，全市住宅价格一路高涨，且呈愈涨愈烈之势，200726.5%7了1.42倍和61.8％。究其原因，主要是土地价格上升较快，全市本年土地购置面积较上年仅长4.7而本年土地成交额就较上年增长了72.6成交土地均价来看每平方米的单价同比增长了65.1％。和用，人员素质提高职工工资增加小区环境改善楼盘档次企业高垄断利润、开发商捂盘惜售等都是房价持续上涨的主要推动因素。（二）住房供应结构不尽合理，结构性矛盾还比较突出的矛盾，目前商品房供应结构性矛盾还比较突出，短时间内还难以得到根本解决。结构性矛盾主要体现在90平方米及以下商品房所占比重仍然较低。从期房销售面积来看，全年住宅期房销售面积达157.14万平方米，而90平方以下期积仅21.67万平方米部住宅期房销售面积的13.8%和新开工面积来看，全市90平方米及以下商品房施工面积107.38万平方米，占全部住宅施工面积的19.4%，积42.26万平方米，占住宅新开工面积的比重仅为21.8%。三、趋势判断根据全市房地产市场发展的情况和趋势，2008年达州市房地产业仍将继续处在调整期运行经过调整和欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！发，州房产发将加趋理性一是国民经济高位运行地二是地业快速展已为全市经济新增长点尤其是地为各级政府财税收入重要来源和渠道特别关注和为扶持目标。三是经过宏观调控洗礼房适应能力、竞争能力以及经济实力有了很大提高后优势正在逐步体现。“”市购房发200716.88增5.96亿元居民贷款绝大部分用来购；再从目前居民居住条件来看全市居民人均拥有住建筑面积和使用面积离小康目标和现代化目标仍有一定差距对住仍保持较旺需求。五是州价仍趋于上升区间但涨幅可能会有所回落。为了促进州地市场健康展我们认为：第一有关部门要认真制定和抓紧实施住建设规划制度进一步完善地开土供应办法合理住处地快二各地开企利服气发企内在素质提升。第三要千方百计采取措施稳定价建立健全地市场信息布制度提高市场透明度规范地市场秩序正确引导居民理性消费改善心理预期是至关重要。第四对地市场信息宣传报道要客观、公正。于地一、地市场供需状况（一）供大于求。一是商品供应量较大。2006年商品施工面积510万平方米比上年增长4.7168.5万平方米比上年增长40.5%。去年商品施工面积到670.7万平方米，欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！比年24.5%商房工141.20平米同下16.1%二商住销量显降去年季以，些盘乎三之没脱，市年售品206.61平米同下2.2。三商房置较2006商房置16.85平2007商房置14.08平四差大实用型宅仍消费者的首选90130方占70%（）产价格所回落20052007去至今受大环境影响及民购降因地段价位不2000/方价约30003400/方。（）手交易走势不佳去因大型程项目建设、农村人口向城镇转移、旧城改造、政府机关迁移等原因加新建品价格日益趋致使手场得到迅速发展逐升受新建品价影响和购买者的观望卖势看差。（四）地产筹资能力强目前我发对金融企业的依赖程往减小自筹资金已成为地产开发的主要资金源基本占总的63.5%。（五）非宅业逐步回落随着贸流通场的日益完善、饱和业经营性用、库、车库等房地产场所趋冷。产场存在的问题（）开发企业竞争力不强目前达州发企业单位均开发总偏小融资水仍然低，发项目靠预款和个人按揭贷款推进加缺乏素质管理人才致使多数地产开发企业竞争能力不强截至年达州共119个地产开发企业其中级资质3个25个76个15个。（）投资例不均衡近来虽然我行业呈现出强劲的发展势头投资总也逐大幅增长但在投资结构存失衡现象20052006，市28.06元的66.4%楼及用8.44亿元占总投资的19.9%用0.2亿,的0.5%。（）物业管理滞后过达州小区开发大多开放式、松散型模式没物业管理目前仍配套设施不健、管理不规范的问题突出。（四）宅区内铺置多除为繁华的黄金地段外很多宅区内的铺尤其西外新区近80%的铺难销或出租即便出租出的铺也主要小型的食杂店、维修收购点租金收益效果不佳。一足地二用房足2005以，经济适用竣面12932方占品宅工4.8%三水、电、气等配套设施投入不足。（六）涉纠纷多据初步统计2006以，共受理征地拆迁、不按期交、多卖、不按时按质安装水电气等地产开发问题927批3075人次欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于互联网整理，如有侵权请联系删除!我们将竭诚为您提供优质的文档！目前，达州房价虽有回落，但与市民实际消费水平和购买力相比，仍然偏高。其原因有七：2006年、200712.8%、14.5%，金融机构储蓄存款余额增长速度分别达到16.0%11.1%，城镇居民人均可支配收入增长率保持在10.2%18.7；城镇居民人均消费性支出20062007年分别比上年增加7.215.9%，经济快速发展带动（二）城市人口增长。随着城市化进程加快，外来流动人口增加，居民对住房的需求也日益增加，导致我市整体房价的上涨。20052007年，全市城镇人口每年比上年增加9万多人。其中，2007年全市城镇人口163.74万人，达州中心城市（含达县南城）常住人口5221万人。（）建筑成本1．建材上涨。近年来，钢材价格居高不下，水泥、沙石等价格不断上涨，加上使用价格较高的新型材料，一定程度推动了房地产价格的上涨。２．地价上涨。土地使用权的“招、拍、”，2001年以来，商品房开发用地每亩上涨了90收11费21项，占到房价的20左右。部分税费如城市建设配套费、多高层房设计费提高等。４．审批环节过多。房地产开发从立项规划征地到开工一般要经过多道审批手续，延长了建设周期大了开发成本国家紧缩信贷阀门”则10，少则2，增加了资金成本。６．配套设施的投入增大。住房周边“通一平”及水、电、气安装的成本支出也比以往有了较大增加。７．容积率减少。近年来，新建小区的绿化占地一般控制在3040左右，与过去相比容积率下降，造成建设成本上升。8．建造品质提升。房屋建筑质量、技术标准提高，新建小区配套设施日益齐全，建设成本相对增加。8．广告策划成本加大。市场竞争和成品房积压，开发商不得不反复加大广告宣传力度。此外，人力、管理及成品房积压造成的资金利息等成本也不断提高。（四）城市环境改善。随着城市面貌、城市综合实力、城市生态环境的较大改善，住房周边公益设施的不断完善，吸引了大量的外地人购房，间接地拉高了房价。（五）房型结构改变2000年前建成的住宅，主要是低档“”住宅，功能不全，设计陈旧，环境不佳。由于居民审美理念的改变和收入的增加，要求通过二次置业，改变房型结构、改善居住条件的愿望日益迫切，刺激了房价上涨。（六银行按揭消费的拉理念的转变按揭贷款购房集聚增加，从而拉动了房价的走高。2005款8.451.1%200610.423.8%去年同比增长33.5%。（七）人为因素影响。由于房价飞涨，部分居民投资房地产，一些开发商借势炒作，加之人们买涨不买”的心理，对房价上涨均产生了重要影响。四、未来年走势欢迎您阅读并下载本文档，本文档来源于