福建商住一体项目营销策划方案（ppt共80P）

NO.4击鼓鸣号之推广传播NO.5攻城掠地之销售执行NO.3运筹帷幄之销售策略NO.2分身解术之项目定位NO.1知己知彼之市场环境目录NO.1读，市场知己知彼之市场环境一、宏观政策市场1、住宅调控政策2011年伊始的新“国八条”堪称史上最给力的政策组合，不仅将农历2010年的楼市调控推到了历史顶峰，也正式宣告了第三轮调控的提前启动，其中涉及政府监管、金融政策、交易税费、土地交易、房源供应等多方面，相对于此前两轮调控，最大的特点就是“抬高门槛，强化力度”，再次显现中央坚决挤出投资需求、抑制房价过快上涨的决心。二套房首付提高至60%：第二套首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍；限购首次入新政：对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房；不满五年房产转让全额征营业税：对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税；加大保障性安居工程建设力度：各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面；严格住房用地供应管理：要求落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%；大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查，参加土地竞买的单位或个人，必须说明资金来源并提供相应证明；地方政府约谈问责机制：房价目标施压地方政府。16.50%(中小金融机构)16.00%20.00%(大型金融机构)19.50%2011年3月25日时间调整前调整后2011年2月24日(大型金融机构)19.00%19.50%(中小金融机构)15.50%16.00%2011年1月20日(大型金融机构)18.50%19.00%(中小金融机构)15.00%15.50%2010年12月20日(大型金融机构)18.00%18.50%(中小金融机构)14.50%15.00%2010年11月29日(大型金融机构)17.50%18.00%(中小金融机构)14.00%14.50%2010年11月16日(大型金融机构)17.00%17.50%(中小金融机构)13.50%14.00%2010年5月10日(大型金融机构)16.50%17.00%(中小金融机构)13.50%不调整2010年2月25日(大型金融机构)16.00%16.50%(中小金融机构)13.50%不调整2010年1月18日(大型金融机构)15.50%16.00%(中小金融机构)13.50%不调整2011年5月18日2011年4月21日17.00%(中小金融机构)16.50%20.50%(大型金融机构)20.00%17.50%(中小金融机构)17.00%21.00%(大型金融机构)20.50%2011年6月20日(大型金融机构)21.00%21.50%存款准备金率从去年以来，人民银行已经13次上调金融机构人民币存款准备金率。2011年6月20日起，大型金融机构存款准备金率已经高达21.5%，屡次创下历史新高。存款准备金率屡创历史新高2、银行调控政策调整时间调整内容2011年7月7日央行上调存贷款利率0.25个百分点2011年4月6日央行上调存贷款利率0.25个百分点2011年2月9日央行上调存贷款利率0.25个百分点2008年为应对国际金融危机，中国4个月内5次降息。时隔二年后，人民银行再次加息，并且多次打开加息通道。提高首付比例和贷款利率非本地户口限制购买增加保障性住房供给提高存款准备金公开市场业操作贷款政策利率政策平抑房地产市场矛盾，抑制投机、投资成份，保障房产供需结构消除通胀的货币基础开发贷款紧缩个人按揭贷款紧缩回收货币流动量紧缩信贷稳定房地产市场行政手段市场手段抑制通胀维护稳定宏观市场分析——国家房地产调控政策结构梳理限购、限贷、增加供给2011年政府政策调控的三大主力：将乐未限购，但货币紧缩及加息会产生多方影响。房地产企业面临融资压力，开发现金需求量逐渐增大。普通客户购房压力也在逐步增加。限购风已从一线城市扩及到二、三线城市……二、将乐城市环境分析1、城市概括

一个具有1800多年历史名城，全县总面积2246平方公里，辖13个乡镇、1个国家级自然保护区（龙栖山）、135个村委会、5个社区居委会，总人口17.1万人，其中城镇人口约70302人。交通：境内有福银高速（G70）、省道S304及S204，连接全国各地。2009年全县公路里程达到1250公里。建设中的向莆高铁在将乐设有站点，将极大地提升将乐的交通地位。经济：2010年城市GDP53.62亿元，同比增长14%；人均GDP4875美金，同比增长39.65%。经济的快速发展将带来房地产市场良性发展。产业：电力、电子、林产、矿产和机械制造五个产业，已经成为将乐县域经济发展的“龙头”，是县财政的主要收入。

2010年全县地区生产总值53.62亿元，农林牧渔业总产值18.77亿元，规模以上工业总产值62.32亿元，城镇以上固定资产投资36.57亿元，地方级一般预算收入2.7亿元，城镇居民人均可支配收入16149元，农民人均纯收入6738元。电力、电子、林产、矿产和机械制造五个产业，已经成为将乐县域经济发展的“龙头”，对县财政的贡献率占六成。2、经济简析消费类型恩格尔系数住房消费占总消费性支出的比重（%）恩格尔系数住房消费占总消费支出的比重（%）温饱型0.5—0.599.40.55—0.597.60.50—0.5511.2小康型0.4—0.515.50.45—0.512.10.4—0.4518.9富裕型0.2—0.3920—302010年将乐城镇居民恩格尔系数约为40%，其食品支出比重在减少，其它享受型消费在增加。消费整体达到小康型阶段，住宅消费比例持续加大主力经济增长点：三明核电站落户将乐，一期计划投资270亿元，建成后年产值100亿元，这对将乐的经济发展将起到不可估量的推动作用。同时，核电站的建设及投产将引进数千人乃至上万人的技术主干人才，对将乐的房地产市场及第三产业的发展将是有力的推动力量之一。2009-2011将乐商住住用地出出让情况况总揽时间项目名称土地面积容积率总建面积成交价楼面价开发商20090622三华南路A地块352482.79517083213478874瑞祥20091111枫昌贯政府收储项目630001.610080085050000844鸿祥20090618三华南路B地块58491.478598140516371634宏泰20090608新将北路地块53982.714575329000002257三明夏华房地产20100505东门二期地块40583.112580547586524353恒华20100603三华南路D地块47933.114858390869152631鸿福20100914天源大饭店后侧305043.310066320347927202国宏20110117上河洲C地块567881.81022181308395521280天宏20110228上河洲B地块643501.91222651783138501458民发20110228上河洲A地块697091.91324472607116601968天宏20110413上河洲D地块433861.9824331740646322112鸿恒昌三、房地地产市场场——土地市场场近三年将将乐商住住土地出出让情况况年份出让土地面积（万平）规划建筑面积（万平）成交楼面价（元/平）备注2009年10.949522.6337951成交土地面积不包含自建房土地出让2010年3.935512.81018852011年23.423343.93641700合计38.308379.3802从近三年年中心城城区商住住土地挂挂牌出让让情况看看，2011年土地出出让楼面面价高于于2010年约两倍倍；已出让可可规划建建筑面积积量为79.3802万㎡，其中2011年上半半年出让让的体量量超过前前两年的的总合，，可以预预计未来来两年的的将乐楼楼市将面面临激烈烈的竞争争。三、房地地产市场场——土地市场场三、房地地产市场场——房价分析析（将乐乐楼市图图）数据来源源：政府府备案网网结合市市场走访访上河洲三项目本案位置天源水都一品上苑水木金华水木银华三华城乐活城东方商厦华夏商厦开盘均价约5000元/㎡备案均价5042元/㎡成交均价约4675元/㎡备案均价4539元/㎡目前住宅市场均价约4700元/㎡国宏-华虹花园园三、房地地产市场场——在售个案案综合分分析项目天源水都三华城一品上苑位置滨河南路天源大酒店南侧水南三华南路古镛镇龙池枫昌贯总建46566㎡，7栋12层建筑118233㎡，住宅7栋15至21层7万多平13万㎡，6栋情景洋房，8栋15-18层住宅，112栋联拼别墅主打卖点地段，观水临山精品住宅一线江景，集居住、购物、休闲、酒店为一体的11万㎡的城市综合体将乐首席城中别墅群，打造区域高端住宅区均价4539元/㎡5042元/㎡预计约5000元/㎡主力产品75.45㎡、99-101㎡住宅120-131㎡三房81.16㎡-157㎡主力总价34.2万-45.8万总均价约60.5万-66万40.5万-78.58万周边配套五星酒店、水南中学、永辉超市、建行、农行、新汽车站等邮政银行、建行、农行、将乐县规划局、水南中学、书店、娱乐城KTV、汽车站等实验幼儿园、实验小学、妇幼保健院、永辉超市、县政府、一中、华山公园等客群分析50%以上为周边乡镇客户、城关、少部分外地客户（普田）将乐周边乡镇、城关、沙县、三明、明溪将乐城关、周边乡镇、沙县、明溪、三明销售情况一期4567#272套，目前备案162套，实际已接近售罄一期468#172套，目前备案105套，其中4#剩2套未备案，8#剩9套未备案，6#为8月份加推，目前已备案8套，总体去化较好未正式开盘，内部认购中。定金16-18万备注二期123#144套计划于今年第4季度推出商业量体3万多平，未推计划8月13日举办产品说明会活动，8月15或16日开盘目前全县县可售面面积84936.61㎡.其中，可可售住宅宅272套，可售售商业及及其它物物业1127套。开发商项目名称房屋坐落可售套数可售面积住宅其他福建瑞祥房地产有限公司三华城将乐县水南三华南路6514321508.12福建鸿恒昌房地产开发有限公司天源水都将乐县水南镇滨河南路1045513783.55福建鸿图房地产开发有限公司将乐分公司日照东门水木玉华小区日照东门水木玉华小区9442820922.97福建鸿图房地产开发有限公司将乐分公司日照东门水木银华小区日照东门水木银华小区4451410.94福建省将乐县宏泰房地产开发有限公司宏泰名城将乐县三华南路475870.14福建省将乐县恒华房地产开发有限公司龙华小区商住楼古镛镇新华村张厝涝龙华小区1196.74福建省将乐县恒华房地产开发有限公司东方商厦将乐县古镛镇新将北路034212214.95福建省佳盛房地产开发有限公司将乐分公司锦绣江南住宅楼将乐县新将南路0301095.33三明夏华房地产开发有限公司夏华商夏将乐县古镛镇新将北路0768033.87合计

272112784936.61三、房地地产市场场——可售房源源分析未来已知知市场推推案存量量统计约约110.67万平，其其中商业业部分体体量约15万平，住住宅体量量约80万平，未未来两年年住宅与与商业产产品将同同时面临临激烈竞竞争。市场主要项目剩余量体（待推）备注三华城待推8.9万㎡现推6#住宅水木金华约15万㎡预计第三季度推向市场一品上苑约13万㎡计划8月15日或16日开盘上河国际约28万㎡预计年底或明年年初推出国宏-华虹花园约11.7万㎡预计明年上半年推出上河洲D地块约8.2万㎡预计年底或明年年初推出天源水都约1.4万㎡剩余1、2、3#预计三季度推出东方世茂广场约1.2万㎡纯商业项目7月10日已开盘本案约12.4万㎡合计约110.67万㎡

三、房地地产市场场——待推存量量房分析析NO.2谈，项目目分身解术术之项目目定位一、项目目分析-区位分析析中心城区区水南民居居上河洲滨河新城城本案从政府规规划及目目前的建建设重点点来看，，本案处处于重点点建设区区域-滨河新城城。滨河新城城的整体体规划：：结合周周边的自自然山水水资源，，形成““一心、、一环、、两轴、、四区””的发展展布局。。一心：依托府前前路向北北延伸的的城市主主干道，，通过商商业、娱娱乐等公公建，形形成该片片区的公公建中心心。一环：结合基地地的内部部环形干干道，两两侧的绿绿化带，，以及滨滨江公园园形成贯贯穿片区区内的绿绿环。两轴：依托府前前路向北北延伸的的商业公公建轴；；以及滨滨江公园园龙池溪溪两侧的的滨河生生态绿轴轴。四区：结合基地地路网及及河道的的划分，，形成四四个居住住片区，，并在各各小区中中央布置置中心绿绿地、幼幼儿园等等。日照东门门片区及及中心主主城区本案一、项目目分析-区位分析析处于城市市发展的的商业交交汇处，，位置十十分优越越。从示意图图上可以以看出，，沿着府府前路由由西向东东，有日日照东门门的不夜夜城、永永辉超市市、ABC地块的规规模商业业、G地块的规规划酒店店，沿着着环城东东路由北北向南有有医院、、小学、、A地块的纵纵向商业业、已经经开始建建设的酒酒店、过过将乐大大桥有天天源国际际大酒店店，而本本案正处处于城市市交通主主干道及及商业主主轴的交交汇中心心，未来来主商业业圈核心心位置，，具有高高商业价价值性，，适合投投资性产产品的规规划！本案规划酒店店博物馆实验小学学在建酒店店过河-天源国际际大酒店店购物商圈圈夏华-不夜城-永辉商圈圈未来主商圈一、项目目分析-地块分析析一、项目目分析-规划分析析目前规划划有几点硬伤：：1、商业和和住宅量量体比稍稍大，难难以形成成高端住住宅项目目。2、虽有一一线江景景资源，，但规划划限高，，难以拔拔高项目目形象。。3、住宅单单套面积积太大，，基本主主力面积积在130-140平米，总总价上销销售压力力太大。。4、沿环城城东路商商业进深深太长，，面积大大，总价价高，销销售压力力大。5、规划设设计缺乏乏市场导导向因素素，市场场空缺投投资性产产品——单身公寓寓未被考考虑其中中。A、B、C初步规划划本案二、规划划建议1、会议中中心商业业：目前前3F以上是分分开的，，我司建建议不要要分开，，整栋商商业应该该保持整整体性，，4、5F作为商业业或者影影院，都都需要整整体性，，将来不不管贵司司是自持持还是整整体出售售，不会会影响到到商业的的运营。。分开外外立面是是好看，，但是商商业不像像住宅，，运营才才是关键键！二、规划划建议2、地下室室出入口口：图示示地下室室入口是是否考虑虑商业停停车位，，如果不不是，在在这个位位置会破破坏沿街街的商业业动线，，降低2#楼下面商商铺的商商业价值值，我司司建议往往南移到到箭头所所示位置置。二、规划划建议3、住宅面面积建议议：目前前项目规规划的住住宅单套套面积偏偏大，主主力面积积为130-140，总价太太高，销销售压力力大，我我司建议议整体住住宅的单单套面积积调整到到110-120为主力面面积，让让销售总总价更有有竞争力力，具体体调整如如下：2、3#楼现在面面积约为为120㎡，我我们建议议削减为为110㎡，两栋栋楼约削削减掉的的800㎡面积移移到以下下的单身身公寓。。1、9、8#楼现在面面积约为为136㎡㎡，我们建建议削减减为123㎡㎡，三栋楼楼约削减减掉的1430㎡面积移到到以下的的单身公公寓。同同时建议议中间套套面积调调整为110㎡㎡，边套为为130㎡㎡。4、5#楼现在面面积约为为136㎡㎡，我们建建议改变变单体结结构，建建议规划划成点板板式结合合的结构构，把4套的户型型调整为为5套的户型型，详见见下页示示意。4、5#楼现在面面积约为为136㎡㎡，我们建建议改变变单体结结构，建建议规划划成点板板式结合合的结构构，把4套的户户型调调整为为5套的户户型，，4*136㎡㎡=5*109㎡㎡，同时时5#楼的梯梯位应应反向向朝南南，让让所有有户型型共享享中庭庭景观观，详详见下下图示示意。。二、规规划建建议4、A、沿环环城东东路商商业布布局：：沿环环城东东路的的独立立商业业，一一层店店面进进深太太长，，如果果开间间4米，则则独立立店面面的主主力面面积基基本上上都要要70平米以以上，，单价价即使使按照照3.5万元/㎡㎡，总价价也要要240万以上上，销销售压压力较较大。。B、4、5层商业业消防防上很很不利利，需需要两两个消消防梯梯，我我司建建议取取消4、5楼的1972㎡㎡商业并并把4、5楼的面面积移移到单单身公公寓；；C、2、3层商业业进深深不够够，难难以形形成““回型型”人人流动动线，，我司司建议议进行行其它它方式式的布布局，，具体体规划划建议议见下下页。。建议沿沿环城城东路路商业业整体体布局局分为为：单单身公公寓、、商业业别墅墅、沿沿街商商业，，详见见下图图示意意。这个位位置建建议拿拿掉3#楼的一一梯住住宅，，增加加一栋栋单身身公寓寓，1-3层为商商业，，4-11层为单单身公公寓，，单层层面积积在宽宽20米*长长32米=640㎡㎡，8层合计计5120㎡㎡，约128套。前前面削削减的的1、2、3、8、9#住宅面面积2230㎡㎡及4、5F商业面面积3060㎡㎡的总和和为5290㎡㎡。注：单单身公公寓为为商业业，不不限购购！方案一一：因因为繁繁华，，所以以值钱钱！因因为稀稀缺，，所以以值钱钱！因因为唯唯一，，所以以值钱钱！在单身身公寓寓楼旁旁边的的三层层商业业与单单身公公寓楼楼的商商业连连为一一体，，商业业定位位为餐餐饮、、娱乐乐、休休闲商商业。。一层层为独独立商商铺。。将乐没没有！稀缺3层商业业别墅墅！全将乐乐只有有20栋！详见下下页。。将乐没没有，，商业别别墅，，我要要壹整整栋！！将乐没没有！稀缺3层商业业别墅墅！规划建建设将将乐所所有项项目都都没有有的餐餐饮娱娱乐型型商业业小别别墅，，单层层面积积为宽宽5米*深深13米，总总面积积为160-200㎡㎡左右。。建议沿沿环城城东路路商业业整体体布局局分为为：单单身公公寓、、商业业别墅墅、内内外街街商业业，详详见下下图示示意。。方案二：因因为繁华，，所以值钱钱！因为稀稀缺，所以以值钱！因因为唯一，，所以值钱钱！在单身公寓寓楼的转角角破一个商商业内街的的入口，多多规划一条条内接，内内街店面面面积为宽4米*深8米，中间人人流动线街街面宽7米。将乐没有！稀缺3层商业别墅墅！全将乐只有有30栋！详见下页。。这个位置建建议拿掉3#楼的一梯住住宅，增加加一栋单身身公寓，1-3层为商业，，4-11层为单身公公寓，单层层面积在宽宽25米*长37米=925㎡㎡，8层合计7400㎡㎡，约180套。前面削削减的1、2、3、8、9#住宅面积2230㎡㎡及4、5F商业面积3060㎡㎡及拿掉的3#楼住宅面积积为2288的总和为7578㎡㎡。注：单身公公寓为商业业，不限购购！将乐没有！稀缺3层商业别墅墅！规划建设将将乐所有项项目都没有有的餐饮娱娱乐型商业业小别墅，，单层面积积为宽5米*深12米，总面积积为150-160㎡㎡左右。将乐没有，，商业别墅，，我要壹整整栋！二、规划建建议——针对沿环城城东路商业业重新规划划的经济测测算原方案的商商业整体售售价：一层商业：：单价按3.5万元/㎡总面积约为为：17米*〔（37+26+32）+（32+26+38）〕米=3247㎡总售价约为为：3.5*3247=11364万元。二层商业：：单价按0.7万元/㎡总面积为：：3247㎡㎡总销售价约约为：0.7*3247=2272万元。三-五层商业：：单价按0.6万元/㎡总面积为：：3247+1972+1088=6307㎡总销售价约约为：0.6*6307=3784万元。合计：11364+2272+3784=17420.销售解析：：一层商业业开间按4-5米计算，进进深17米，店面形形态表现为为小开间长长进深，面面积约为68-85平，按单价价3.5万/平计算，总总价约为238-297万，单价总总价太高，，销售难度度很大，销销售进度将将严重滞后后，产生滞滞销效应，，影响其他他商业销售售！方案一的商商业整体售售价：单身公寓商商业：一层单价按3.5万元/㎡，二层单价价按0.7万元/㎡，三层按0.6万元/㎡单层面积约约为：640㎡总售价约为为：3.5*640+0.7*640+0.6*640=3072万元。沿街商业：：一层单价按按3.5万元/㎡，二层单价价按0.7万元/㎡，三层按0.6万元/㎡单层层面面积积约约为为：：17米*（37+26）米米=1071㎡㎡总售售价价约约为为：：3.5*1071+0.7*1071+0.6*1071=5141万元元。。4、5F商业业转转成成的的单单身身公公寓寓：：单价价按按0.7万元元/㎡㎡总面面积积约约为为：：3060㎡㎡总售售价价约约为为：：0.7*3060=2142万元元。。商业业别别墅墅：：一层层单单价价按按3.5万元元/㎡㎡，二二、、三三层层单单价价按按0.7万元元/㎡㎡单栋栋售售价价约约为为：：65*3.5+95*0.7=294万整体体一一层层售售价价约约为为：：（32+26+38）*13*3.5=4368万元元。。整体体二二、、三三层层售售价价约约为为：（（1248+700）*0.7=1363万元元。。合计计：：3072+5141+2142+4368+1363=16086万元元。。方案案二二的的商商业业整整体体售售价价：：单身身公公寓寓商商业业：：一层单价按3.5万元/㎡，二层单价按按0.7万元/㎡，三层按0.6万元/㎡单层面积约为为：925㎡总售价约为：：3.5*925+0.7*925+0.6*925=4439万元。内街一层商业业：单价按1.6万元/㎡总面积约为：：8米*〔（30+26+32）+（32+26+38）〕米=1472㎡㎡总售价约为：：1.6*1472=2355万元。4、5F商业转成的单单身公寓：单价按0.7万元/㎡总面积约为：：3060㎡总售价约为：：0.7*3060=2142万元。商业别墅：一层单价按3.5万元/㎡，二、三层单单价按0.7万元/㎡单栋售价约为为：60*3.5+90*0.7=273万整体一层售价价约为：〔（26+32）+（32+26+38）〕*12*3.5=6468万元。整体二、三层层售价约为：（1848+1000）*0.7=1993万元。合计：4439+2355+2142+6468+1993=17397万元。以上分析可以以看出，原方方案中销售总总额约为17420万元，方案一一销售总额约约为16086万元，方案二二销售总额约约为17397万元，总销售售金额相差不不多，但是方方案一和方案案一采用“化化整为零”的的策略，符合合市场空白点点，制造稀缺缺价值，通过过“将乐没有有，商业别墅墅，全将乐仅仅有20栋”、“小投投资、大回报报，酒店式公公寓”等包装装，能够迅速速去化商业的的销售量体，，在激烈的市市场竞争中鹤鹤立鸡群，创创造销售奇迹迹！因为繁华，所所以值钱！因为稀缺，所所以值钱！因为唯一，所所以值钱！三、项目整体体定位之前的的——价值体系梳理理及配套建议议1、外部价值A、城市价值——投资宜居两相相宜的历史名名城。将乐，素有““文化之邑””的美称，有有着1800年历史文化名名城，三国吴吴景帝永安三三年（公元260年）置县，因因“邑在将溪溪之阳，土沃沃民乐”，得得名“将乐乐”；将乐又又是风景名县县，县内拥有有国家重点风风景名胜区玉玉华洞、国家家级自然保护护区龙栖山、、国家森林公公园天阶山，，自然环境优优美，矿产资资源丰富，十十分宜居与适适合投资。B、区域价值——将乐高尚住居居区，汇聚城城市美好生活活。本案位于规划划主城区——滨河新城，具具有优质的发发展前景。一城拥揽尽繁繁华：本案与现有城城市最繁华的的步行街商圈圈、日照东门门-永辉超市商圈圈连为一体，，位于集休闲闲、娱乐、商商业于一体的的重点建设区区域——滨河新城，未未来城市新中中心的首站，尽得得城市繁华。。交通枢纽，通通达天下：环城东路，滨滨河南路，将将乐大桥是连连接新老城区区、通往汽车车站、高速的的必经之路……是将乐最具交交通优势的区区域之一。2、内部价值A、品牌价值——鸿恒昌专业打打造，创造大大美生活。鸿恒昌地产专专注于房地产产业的开发，，目前开发将将乐“天源水水都”项目，，销售状况良良好；鸿恒恒基建设，专专注工程建设设，在将乐久久负盛名！两两强联合，品品牌效应占据据有利优势。。B、规划价值——12万㎡高端商住住社区。□占地4.3万㎡、建面12万㎡的高端商商住社区。□商住分离，动动静区隔，动动则左右尽繁繁华，静则内内外皆景色。。□板式建筑结合合，南北通透透，多面采光光，空间灵活活。□人车分流，通通畅地下停车车空间，满足足居家便利生生活。C、内外景观价价值——眺山临水，外外看一线江景景，百亩公园园，绵延青山山；内看小区区精致园林景景观，多重景景致悦目生活活。外部景观：观东南金溪河河一线江景，，赏沿江百亩亩江滨公园，，视野开阔，，美景赏不尽尽。内部景观：园林景观建议议：采用东南南亚景观设计计，流水、小小品、四季花花木，重点营营造舒适绿色色景观与人文相结合合的自然生态态园林。东南亚巴厘岛岛园林景观建建议：架空层建议：：项目价值梳理理五大价值体系系打造将乐2012年经典名盘望江赏园江山如此多娇娇左右尽繁华内外皆景观历史文化名城城居住美地商业别墅全将乐仅有20栋酒店式公寓小投资、大回回报项目整体定位位滨河新城首站站，只为繁华华而生！在这里，左右右城市，尽揽揽繁华在这里，内外外风景，望江江赏园在这里，影响响着这个城市市在这里，少数数人的府邸，，多数人的梦梦想地段、产品都都是将乐的唯唯一住宅形象定位位繁华中央，滨滨江风景文化化名宅“繁华华中央央”突突出项项目的的中心心地段段价值值，动动则左左右尽尽繁华华；““滨江江风景景”强强调江江景资资源的的稀缺缺性，，“文文化名名宅””东南南亚巴巴厘岛岛景观观文化化的居居住底底蕴，，静则则内外外皆风风景。。商业形形象定定位滨河新新城商商业首首站，，将乐乐唯一一值得得期待待的投投资“商业业首站站”强强调本本案作作为滨滨河新新城与与老城城区的的链接接过度度，其其商业业中心心的地地位无无可取取代，，预示示增值值潜力力；““唯一一”本本案规规划的的商业业别墅墅，整整个将将乐没没有，，其稀稀缺性性不言言而喻喻，市市场的的期待待性将将空前前绝后后的高高！整整体定定位，，高不不可攀攀，无无可匹匹敌！！NO.3制，策策略运筹帷帷幄之之销售售策略略正确的的策略略，就就是最最好的的营销销销售策策略之之五步步：包装策策略体验展展示活动营营销圈层营营销节奏控控制好的产产品需需要好好的包包装，，银子包包装成成金子子它就就是金金子，，用银子子的价价格买买金子子是谁谁都喜喜欢做做的事事情。。销售策策略之之——包装策策略：：通过包包装执执行快快速竖竖立项项目市市场高高度，，传达达产品品独特特品质质，最最大化化塑造造项目目价值值。销售策策略之之——体验展展示工地展展示整洁、、漂亮亮的工工地是是展现现开发发商内内在实实力的的一部部分，，又可可体现现项目目的居居家品品质。。围墙包包装看楼通通道销售策策略之之——体验展展示售楼处处展示示售楼处处豪华华、大大气全全情展展示，，体现现卖场场的氛氛围，，区隔隔市场场竞争争产品品。设置洽洽谈、、影视视、儿儿童活活动、、模型型和接接待区区；室内设设置展展板、、洽谈谈区顶顶部悬悬挂吊吊旗；；接待区区主背背景墙墙安装装项目目LOGO；主入口口处摆摆放大大型盆盆栽植植物，，室内内种植植竹子子主要步步行通通道侧侧设置置红色色地毯毯、入入口处处设置置花篮篮销售策策略之之——体验展展示样板房房营销销样板房房是最最能体体现项项目产产品价价值的的最直直观展展现，，可起起到事事半功功倍的的营销销效果果。项目销销售后后期样样板房房还可可高价价销售售给喜喜欢的的客户户。销售策策略之之——体验展展示局部景景观体体验建议中中庭景景观先先行施施工，，通过过实体体局部部景观观的展展示，，增强强客户户对建建筑品品质、、居住住品质质的直直观感感受，，与其其它项项目做做差异异化体体验营营销，，有效效拦截截意向向客户户。销售策策略之之——活动营营销用不同同活动动事件件引起起市场场关注注与客客户参参与，，产生生话题题；并且活活动营营销能能凸显显与其其他项项目的的不同同之处处，让对手手无法法复制制，给给予目目标客客户群群一种种“身身份的的象征征”。。进场到到开盘盘到后后期，，将乐乐人谈谈论的的话题题都是是。。。。○江江滨天天城售售楼处处公开开了。。。。。○江江滨天天城产产品公公开了了。。。。○江江滨天天城中中秋在在博饼饼。。。。○江江滨天天城春春节送送春联联。。。。○江江滨天天城房房子卖卖光了了○江滨天天城签签约五五星级级电影影院。。。。。○江江滨天天城单单身公公寓卖卖疯了了。。。。○江江滨天天城情情人节节有玫玫瑰花花。。。。○江江滨天天城商商业别别墅被被抢光光了。。。。。○。。。。。。。。。销售策策略之之——圈层营营销老业主主介绍绍第1个和第第2个新客客户：：每成功功介绍绍1个客户户获得得3000元购铺铺抵用用券金金额；；老业主主介绍绍第3个或以以上新新客户户：每成功功介绍绍1个客户户获得得5000元购铺铺抵用用券金金额；；说明：：老业业主需需于新新客户户签定定买卖卖合同同后方方可兑兑现奖奖励。。购房抵抵用券券只限限本人人使用用，可可同时时参与与其它它优惠惠活动动.购房抵抵用券券奖励励现金红红包奖奖励对“老老业主主介绍绍新客客户””采取取递进进式奖奖励办办法，，并且且奖励励实用用，兑兑现及及时。。老业主主介绍绍第1个和第第2个新客客户：：每成功功介绍绍1个客户户获得得1500元现金金奖励励；老业主主介绍绍第3个或以以上新新客户户：每成功功介绍绍1个客户户获得得3000元现金金奖励励；说明：：老业业主需需于新新客户户签定定买卖卖合同同后方方可兑兑现奖奖励。。老带新新策略略：通过利利益激激励，，激发发老业业主的的影响响力，，让圈圈层效效应扩扩大化化；有有效、、充分分调动动本地地及外外地老老客户户的积积极性性和资资源，，使老老业主主成为为有效效的营营销渠渠道之之一。。销售策策略之之——节奏控控制原则：：稳扎扎稳打打，小小步快快跑，，实现现市场场热销销，逐逐步提提高市市场单单价。。控制每每期推推出的的量体体及销销售的的价格格，制造每每一期期都热热销，，“抢抢的东东西都都是好好东西西！””。“短、、平、、快””去化化产品品是基基础，，实现现产品品利润润的最最大化化是目目的。。NO.4看，传传播击鼓鸣鸣号之之推广广传播播2013.42011.11.12012.22011.9.20销售节节奏2011.10.12011.92012.5月2012.12月2011.12.1客户认认筹住宅开开盘商业开开盘销售是是最终终的目目的，，从目目的出出发，，寻找找答案案筹备阶阶段集客蓄蓄水期期客户筛筛选强销期期尾房消消化客户积累曲线诚意金客户曲线成交客户曲线销售节点推广预预热阶阶段强力推推广阶阶段开盘满意度度维护护开盘准准备阶阶段一、整整体推推广传传播节节奏控控制表表销售节节奏推广节节奏08.4大众宣宣传渠道营营销客户认认筹筹备预预热阶阶段卖场包包装工程进进度预预订销售方方案细细则确定广告定定位媒体预预订异地布布点业内宣宣传梳理理客客源源寻找找渠渠道道打通通渠渠道道客户积累曲线诚意金客户曲线成交客户曲线销售节点强力力推推广广客客户户积积累累常规规推推广广异地地宣宣传传企业业宣宣传传—————〉项目目宣宣传传业内内宣宣传传活动动营营销销售楼楼处处公公开开、、产产品品发发布布圣诞诞节节活活动动元旦旦-春节节活活动动筛选选客客户户常规规推推广广住宅宅推推介介会会活动动营营销销情人人节节活活动动风水水论论坛坛活活动动常规规推推广广异地地推推介介商业业推推介介会会活动动营营销销开盘盘活活动动强销销期期短信信维维护护老带带新新活活动动营销销活活动动主力力店店签签约约发发布布会会异地地看看房房团团活活动动维护护期期常规规推推广广异地地推推介介活动动营营销销短信信维维护护老带带新新政政策策活动动营营销销业主主联联谊谊会会短信信维维护护VIP卡升升级级营销销活活动动VIP认购购专专场场VIP卡—————〉会员员累累积积非正正式式销销售售的的VIP卡，，该该VIP卡享有有选选购购权权，，同同时时享享有有优优惠惠品牌牌嫁嫁接接通过过系系列列营营销销活活动动，，不不断断制制造造话题题，，炒炒热热项项目目2013.42011.11.12012.22011.9.202011.10.12011.92011.12.1住宅宅开开盘盘商业业开开盘盘2012.5月2012.12月二、、整整体体推推案案思思考考A、C地块块为为““上上河河国国际际””项项目目，，从从整整体体的的规规划划可可以以看看出出，，住住宅宅量量体体至至少少20万平以上上，因此此住宅是是他们的的重点；；拿地成成本平均均1600元，因此此住宅售售价应该该要达到到5500元/㎡以上。B地块为从从整体的的规划可可以看出出，商业业量所占占比例较较重，因因此商业业才是他他们的重重点，先先商后住住基本上上应该是是他们的的整体思思路。而而商业的的推案，，撇开招招商销售售是很难难的，一一因此招招商会是是他们首首先要做做的事。。本案为D地块为，，单从拿拿地的成成本来看看，楼面面价2112元/㎡表面上看看比其他他两个项项目都高高，但是是住、商商量体比比较小，，折合成成本，本本案成本本还是相相对低。。推案上上，建议议先住宅宅后商业业，住宅宅有上河河国际为为本案抬抬价格轿轿子，商商业有B地块为本本案招商商，只要要把握合合适的推推案时间间点，胜胜利在望望！D地块整体推案案顺序建建议，按按照规划划建议““方案一一”而制制定。公寓四期单身身公寓楼楼共推128套2012年12月五期商业业别墅共推20套2013年1月六期沿街街一层店店面共推20套2013年2月会议中心心及公寓寓楼2、3层商业及及地下车车位暂不不考虑开开盘节点点，售价价二层为为12000，三层为为9000。1、整体上上建议先先推住宅宅，后推推商业。。2、住宅先先1、2、3#楼小户型型低总价价的产品品，项目目树立质质量，建建立信心心，缓慢慢提高价价格。3、商业的的推案静静待B地块项目目的招商商，炒作作区域的的商业氛氛围，而而本案采采取“坐坐享其成成”的策策略，以以不变应应万变，，方可出出奇制胜胜，创造造销售奇奇迹。一期1、2、3#楼共推124套,5200元/㎡2012年5月二期4、5、9#楼共推154套,5500元/㎡2012年8月三期6、7、8#楼共推132套,5800元/㎡2012年10月三、销售售回款计计划表按照目前前的市场场价位，，我司建建议住宅宅均价5600元/㎡，一层沿沿街店面面均价3.5万元/㎡，二层商商业7000元/㎡，三层商商业6000元/㎡，内街商商业1.8万元/㎡，单身公公寓均价价7000元/㎡。会议中中心商业业，二层层售价预预估12000，三层9000。住宅回款款：一个个月内首首付款30%，两个月月内按