政建集团贷款集合资金信托计划尽职调查报告

四川信托政建集团贷款集合资金信托计划尽职调查报告（报告完成日期：2012年5月15日）经办业务部门：四川信托金融市场部尽职调查声明我们在此声明与保证：此报告是按照《尽职调查报告指引》和公司有关规定，根据借款申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告反映了项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。第一调查人（签名）：＿＿＿＿＿第二调查人（签名）：＿＿＿＿＿年月日年月日部门经理（签名）：＿＿＿＿＿年月日尽职调查日期：201调查地点：山东省青岛市调查部门：金融市场部调查人员：李曦接受调查人员、服务单位、职务和联系方式姓名服务单位部门和职务联系调查方式：现场调查、研讨调查获得的主要资料：详见下页清单尽职调查报告正文第一部分项目概况一、信托交易结构本信托计划为主动管理型，共募集资金人民币40,000万元，拟采用流动资金贷款的方式运作，资金专项用于向青岛政建投资集团（以下简称“政建集团”）发放流动资金贷款，用于政建集团自身的贸易融资周转，适用于集团近期采购装饰装修材料、油品、矿产等资金需求，扩大企业的生产经营规模。信托计划信托期限为24个月（信托成立满12个月后可提前终止）。信托期间，信托收益的主要来源于政建集团的贸易经营收入、下属控股子公司青岛中韩国际小商品城物业服务自持物业的租金收益、青岛多瑙河国际大酒店客房及餐饮、青岛国际轻纺城的房地产项目等销售收入。二、融资企业：青岛政建投资集团。三、信托计划资金规模与期限：信托资金规模人民币40,000万元，期限24个月（信托成立满12个月后可提前终止）。四、信托资金的用途：资金主要用于政建集团的自身经营周转，适用近期集团内采购油品、装修材料、采矿权等产品的资金需求，扩大企业的生产经营规模。五、信托利益分配：本信托计划每半年向投资人分配一次信托收益，信托本金于信托结束后分配。六、信托投资的风险控制措施（一）政建集团将其控股子公司青岛国际轻纺城（以下简称“轻纺城”）持有的青岛市城阳区兴阳路702号的金地世纪城项目所属土地及青岛市城阳区虹桥路1号世纪花园项目所属土地全部抵押给我公司进行不动产抵押担保，抵押物评估价值为79,万元，抵押率为50.5%。（二）青岛政建投资集团法人刘刚及实际控制人刘兵孚提供个人无限连带责任担保。（三）信托资金的提前归集1、信托计划自成立日起第19个月时，政建集团应按以下表格内的要求归集资金至信托归集专户：时间点第19个月第20个月第21个月第22个月第23个月第24个月最低归集额4,0008,00015,00025,00035,00040,000 （上述最低归集余额不包括应向受益人按年支付的预期收益资金）2、资金归集进度的保障若政建集团未能按上表进行资金归集，则由法人刘刚、实际控制人刘兵孚履行资金补足义务，按上表要求时间、金额向资金归集账户注入资金予以补足。归集的资金只作为支付信托计划信托预期收益的保证，在没有发生违约的情况下，不用于提前支付，且该账户资金不得挪作它用。（六）抵押物销售资金的监管措施由于政建集团将其控股子公司青岛国际轻纺城持有的青岛市城阳区兴阳路702号的金地世纪城项目所属土地及青岛市城阳区虹桥路1号世纪花园项目所属土地全部抵押给我公司进行不动产抵押担保，所以针对该抵押物的销售收入也将以监管的形式来保障我公司的信托本息偿还。具体监管方式为：我公司委托兴业银行青岛分行对青岛市金地世纪城项目和世纪花园项目的销售资金进行实际监管。具体监管细则为：1、由我公司提供刘景峰副总裁的个人预留印鉴，在没有刘景峰副总裁印鉴签批的情况下，青岛市金地世纪城项目和世纪花园项目的销售资金将不能用于国际轻纺城的日常经营支付及集团系统调拨等其他使用范围，保证监管资金的正常使用；2、由兴业银行青岛分行提供项目配套按揭贷款的，在我公司刘景峰副总裁签批与兴业银行青岛分行信贷部审核批准的情况下：青岛市金地世纪城项目和世纪花园项目的销售回款可放行4亿元。放行4亿元后，按新实现销售收入的30%划入专为资金监管所设的保证金账户，该保证金账户不向国际轻纺城出售转账凭证，不开立网银，其账户内资金仅用于偿还我公司信托贷款，不做其他用途；3、由兴业银行青岛分行以外的机构提供项目配套按揭贷款（含房屋公积金贷款）的，国际轻纺城将购房人应支付的相当于购房款金额的价款资金的100%转入监管账户。七、信托资金的来源：本信托计划资金由四川信托向社会合格投资人募集。八、信托利益来源（一）政建集团背景雄厚实力依托：通过2011年经审计的集团合并财务报表中显示集团销售收入总共为167,116万元，其中集团自身的经营收入为约70,000万元，在集团自身的贸易经营收入每年按15%增长的保守情况预估下，可在信托计划2年期限内，共取得预计约为359,214万元的可观经营收入。综上所述，集团统筹现金流量保守分析：政建集团本部2年总共预计可实现经营收入为359,214万元，还款来源极为充分。

第二部分融资企业评价融资企业基本情况青岛政建投资集团成立于2005年10月，法定代表人为刘刚，公司类型为有限责任公司，股本结构为：青岛政建投资集团原申请注册资金为1000万元，由股东奉美艳出资900万元，股东张伟波出资100万元；2006年3月28日，原股东张伟波将100万元股份协议原价转让给新股东刘刚；2007年4月11日，股东刘刚缴纳新增注册资本2,100万元，变更后的累积注册资本为3100万元；2007年11月2日，股东刘刚缴纳新增注册资本2000万元，变更后的累积注册资本为5100万元；2007年11月9日，股东刘刚新增注册资本3900万元，变更后的累积注册资本9000万元；2007年11月14日，股东刘刚缴纳新增注册资金4000万元，变更后的累积注册资本13000万元；2007年11月19日，股东刘刚缴纳新增注册资本3000万元，变更后的累积注册资本为16000万元；2008年2月28日，股东刘刚缴纳新增注册资本3000万元，至此，变更后的累积注册资本为19000万元，其中，股东刘刚出资18100万元，占比95.26%，股东奉美艳出资900万元，占比4.74%，出资方式均为货币出资。青岛政建投资集团设有股东会，由全体股东组成，是公司的权利机关。公司不设董事会，设执行董事一名，执行董事为公司法定代表人，对公司股东会负责，由股东会选举产生。公司实行总经理负责制，总经理对企业经营管理全面负责，各副总经理分管相关部门工作。该公司组织体制完整，财务制度健全，资金管理体制完善，发展战略明确，企业管理体系完善，公司管理层具有较高的管理水平及较为先进的管理理念，综合管理能力较强。借款人的经营范围包括：对房产、物业、道路、绿化、油品方面的投资；加工：塑料制品；批发、零售：化工产品（不含危险化学品）；市场开办；市场内经营管理服务；场地、房屋、摊位、设备租赁。融资企业的股权结构如下：奉美艳刘刚奉美艳刘刚95.26%4.74%青岛国际轻纺城（55%95.26%4.74%青岛国际轻纺城（55%）青岛中韩国际小商品城物业服务（80%）青岛国际动漫游戏产业园（90%）青岛大善食品（100%）青岛天慈公益事业（52%）青岛政建置业控股（98%）青岛多瑙河国际大酒店（95.3%）青岛政建投资集团政建集团现拥有青岛中韩国际小商品城物业服务、青岛国际动漫游戏产业园、青岛国际轻纺城、青岛多瑙河国际大酒店、青岛政建置业控股、青岛大善食品等分公司。青岛政建投资集团成立于2005年10月，初步形成集商业市场运营、物流贸易、动漫游戏产业及其他服务业为一体的大型综合性集团。公司以物业建设、物业经营管理为中心，先后成功运营了中韩国际小商品城、世纪美居、青岛国际动漫游戏产业园等商业项目，截止2011年9月底，累计完成各类商业投资逾30亿元，累计管理物业面积达45万平米，形成了多项目同时运作的布局。青岛政建投资集团本部主要经营建筑施工、绿化施工、油品贸易、物业租赁等，主要为卓越置业集团（青岛）等大型房地产商及市政道路等进行施工；长期的建筑施工及绿化施工经营经验，积累了很多的上下游企业，以青岛为附着生产力，面向全山东，主要成功案例有：青岛蔚蓝海岸，中韩小商品城等，可取得经营收入约为：2亿元在油品贸易上也积累了较多的客户，长期客户不乏青岛中能等大型国有企业，年可取得销售经营收入约为：3-4亿元；同时青岛政建投资集团本部还经营世纪美居家居建材采购中心，青岛世纪美居是由青岛政建集团斥巨资打造的大型建材家居项目，营业面积30万平米，位于青岛北部城阳区的核心位置。项目占地96.5亩，总建筑面积25万平方米，是山东省经营规模最大的家具建材采购中心。世纪美居创新“泛家居”一站式购物的行业理念，联袂国内外千余家品牌家具、建材厂家，以品牌为基础，用文化做积淀，秉承得天独厚的区位优势，为逛到半岛顾客打造家居建材一站式超大购物广场，满足顾客丰富多样的消费需求。

目前，项目分为装修建材中心、家居和装饰品中心、灯具大世界等多个大型卖场中心。配备了36部自动扶梯，现代楼梯、停车场，整体购物环境一流，共享空间宽阔明亮，平面动线流畅，是集家具、建材、家居装饰品批发、零售、电子商务、商务洽谈、商住办公于一体的大型采购中心。其中，卖场内综合经营家具、木门、地板、橱柜、陶瓷卫浴、布艺壁纸、艺术玻璃、金属吊顶、油漆涂料等几十类产品，已经进驻了年年红、中至信、和木居、挪亚家、荷比先生、美国pe、诺华、圣象、海尔、科勒、科宝博洛尼、优菲、雅洁、德高、toto、科勒等著名品牌。世纪美居本着“一切为顾客”的服务理念，秉承商场化的管理、体验式的消费和专属优质的产品，全面实施“绿色环保、先行赔付、差价返还、免费送货、7天无理由退换货、24小时投诉答复”等六大承诺。该项目商业经营面积为约21万平方米，租金收入按保守价格2.6元/天平方米计算，年租金收入可达2亿元。综上，政建集团本部年经营收入可达7亿元以上，为青岛市城阳区最具竞争力的大型企业集团，多次被评为重信用企业及税收贡献大户。世纪美居建材采购中心照片如下:青岛中韩国际小商品城物业服务主要经营中韩国际小商品城一、二期，中韩国际小商品城以打造国际化专业市场为目标，以产业一体化发展为战略，建立了包括饰品研发、采购、建成、产出和物流配送在内的完整产业链，并以其科学的商业布局，完善的市场配套，专家团队经营等多项经营优势打造出中国北方最大的饰品、工艺品、小商品企业品牌展贸中心，成为中国北方唯一囊括海、陆、空三港地域优势，辐射欧美、日韩等国家的大型国际化市场，预计商品出口额度达80%，小商品城已先后获得“2007——2008年度中国最具潜力商城”、“2007岛城受关注商业楼盘”等多项殊荣。在各级政府的大力支持下，小商品城被视为城阳区重点建设工程及青岛空港商贸经济圈的核心商业项目，这将成为当地加快现代服务业发展中至关重要的一环。中韩国际小商品城一、二期，建筑面积17万平方米，共有400多家商户，于2006年8月开业，该部分由义乌小商品城高管参与设计，借鉴义乌小商品城中附加值最高部分工艺品配件生产经营，现中韩国际小商品城一、二期就经营此部分工艺品配件生产、批发及零售，产品主要出口，现年经营额50-60亿人民币，该部分商铺现租金收入按4.2元/天平方米，保守估计，年租金收入为约2亿元左右。中韩国际小商品城一、二期照片如下：青岛国际动漫游戏产业园主要经营青岛国际动漫游戏产业园，青岛国际动漫产业园座落于青岛市市南区。动漫园依山傍水，隐藏于整个浮山山系，万余平米的人工湖贯穿整个园区，湖水亦动亦流，湖光山色，山水交融，被誉为：深林中的产业园，山谷中的研发楼。动漫园占地150亩，建筑面积11.6万平方米，绿化率45％以上，投资6.3亿元，分别由ABCDE五栋连体楼组成，按功能分别分为培训楼，研发楼，大型企业专区及公共技术平台和园区孵化器，其中D区的公共数据中心及动漫游戏企业孵化器，总投资5000余万元，为企业经营发展提供良好的硬件基础，是动漫游戏研发人员理想的办公场所。园区成立了专业化的运营公司，与中国动画学会、中国电影学院动画学院、中关村软件园、中关村数字娱乐产业联盟等组织建立了密切合作关系，为园区的发展提供高品质的专业化服务。现园区出租面积为约11万平米，租金单价为约2.7元/天平方，年租金收入为约1亿元。动漫产业园照片如下：青岛多瑙河国际大酒店自2008年4月26日正式营业，酒店总投资1亿多元，占地面积12亩，建筑面积21000平方米，年经营收入为可达2亿元。酒店整体采用美国拉斯维加斯建筑风格，内部设施先进，客房设有总统套房、豪华客房等共计150间。餐饮设有中餐、西餐、韩国料理、大堂吧和豪华宴会包房，可同时容纳1000多人就餐，10楼多功能厅可同时容纳500余人，另设有3间VIP会议室，设施先进、功能齐全，是举办各种宴会、会议的理想场所。酒店秉承“亲情一家，贴心为您”的服务宗旨，提出“超值服务”的理念。酒店被授予国家四星级旅游饭店、入境游客信赖饭店、金叶级绿色饭店、先进星级涉外饭店等多项荣誉，为追求更好的发展，酒店正在不断进取，为发展成一家闻名青岛乃至全国的一流精品酒店而奋斗。青岛多瑙河国际大酒店照片如下：青岛政建置业控股主要经营建筑机械租赁；自有资金对外投资；自有房屋租赁及房地产销售。出租的建筑机械设备主要为施工机械、脚手架等；自有房屋租赁主要为自有房屋租赁给青岛报关学院，年租800万，合计公司年收入为约2亿元。青岛报关学院照片如下：青岛大善食品主要经营紫菜育种养殖加工及厂房租赁，年经营收入为约1亿元。青岛天慈公益事业主要从事公益事业，无经营收入。截止到2011年12月，青岛政建投资集团捐助社会公益事业的所有款项累计已超过1200万元，为社会公益事业的发展作出了贡献，受到政府和社会的一致好评。经过七年的发展，凭借专业化的操作，科学化的管理和稳健务实的经营，青岛政建投资集团已逐步确立了在建筑施工、物业经营管理等行业的竞争优势，具有强劲的发展动力。二、融资企业财务状况分析（一）融资企业资产情况融资企业2010年度、2011年度审计报告及2012年3月未经审计的主要财务数据如下表：借款人主要财务数据（新会计准则）单位：万元项目2010年（前2年）2011年（前1年）2012年3月一、资产总额4036804407344365281、流动资产49734106966106039货币资金9025981910049交易性金融资产000存货345197671088759应收账款5020136073607其他应收款1441390509一年内到期的非流动资产0002、长期股权投资0003、可供出售金融资产0004、投资性房地产0005、固定资产3096373168573135786、其他资产000二、负债总额1647171885831800161、流动负债14037910194398676短期借款280000交易性金融负债000应付账款2034028062806其他应付款987047662379405预计负债0002、长期负债243388664081340长期借款238388664083340三、所有者权益236638249367256511实收资本190001900019000资本公积169283169283169283未分配利润483356106565272少数股东权益232527832936四、营业收入13571616711655871营业成本9981912792742768财务费用160959881995投资净收益000五、营业利润18812176345815六、利润总额18812176344369七、净利润13534127294361八、现金净流量-867794-经营活动现金净流量50927-29815-投资活动现金净流量-37124-28905-筹资活动现金净流量-1467159514-项目2010年（前2年）2011年（前1年）2011年3月短期偿债能流动比率35.43%105.93%103.88%速动比率10.84%29.68%27.01%现金比率6.43%9.63%11.17%经营活动净现金流量/流动负债36.28%-29.25%-长期偿债资产负债率40.80%42.79%41.59%利息保障倍数1269.11%394.49%380.64%总资产增长率125.96%9.18%资本积累率316.51%5.38%1.41%备注：报表口径为合并报表,报表包含企业有青岛中韩国际小商品城物业服务、青岛国际动漫游戏产业园、青岛国际轻纺城、青岛天慈公益事业、青岛多瑙河国际大酒店、青岛政建置业控股、青岛大善食品、青岛政建投资集团。1、资产负债状况分析2011年该公司资产总额为440734万元，较年初增加9.18%；负债总额为188582万元，较年初增加14.49%；所有者权益249367万元，较年初增加5.38%。其它指标较2011年末无较大变化。2011年该公司资产主要由流动资产、长期投资、固定资产等资产构成，其中：流动资产106966万元；长期投资4170万元；固定资产316857万元。从具体情况分析，其流动资产主要为货币资金9819万元，较年初增加794万元；应收账款13607万元，较年初增加8587万元。2011年存货76710万元，较年初增加42191万元。从负债情况分析，2011年该公司的负债为流动负债和长期负债，总计188583万元，较年初增加23866万元。其中：短期借款0万元，较年初减少2800万元，应付帐款2806万元，较年初减少17534万元，应付票据11313万元，较年初增加9027万元。长期借款86640万元,较年初增加62802万元。2011年度该公司实现销售收入167116万元，较年初增加31400万元；营业利润17634万元，较年初减少1178万元；实现净利润12729万元，比年初减少805万元。2011年，该公司经营活动现金净流量-29815万元，主要是政建集团偿还了工商银行、青岛分行及其它同业拆借，并考虑经营性发展，取消了原房地产销售为主，改以经营为主，以租赁收入为主，销售收入为辅，企业获得了兴业银行7.6亿元的经营性物业贷，所以现金净流量为负；投资活动现金净流量-28905万元；筹资活动现金净流量59514万元。从近两年的财务数据来看该集团的资产、负债规模整体呈增长趋势，增长幅度正常，为企业正常发展的结果。销售收入呈递增趋势，集团整体处在较快发展阶段。2、流动性分析及短期偿债能力分析借款人近两年的流动比、速动比呈递增趋势，到2011年其流动比达到105.93%，说明企业短期偿债能力较好；借款人近两年资产负债率较稳定，维持在40%左右，说明企业资产增长与负债增长相对平衡，长期偿债能力较高；借款人近两年利息保障倍数较高，说明企业按月还息有保障。整体来看，企业具有较好的长短期偿债能力。借款人2010年主营收入为135716万元，2011年主营收入为167116万元，2012年3月主营收入为45313万元，预计2012年主营收入至少突破20亿，将在20亿至25亿之间。融资企业近年资金来源与占用变化情况一、资金来源2010年（前二年）2011年（前一年）2011年3月保留盈余的增加27.89%26.34%5.62%固定资产净值的减少增加1094.95%增加5.09%-0.78%应收帐款的减少-7.79%增加171.06%银行借款增加-32.90%263.45%14.93%应付帐款增加119.25%-86.20%0其他应计负债增加///长期负债增加-31.44%255.99%二、资金运用存货增加-58.63%122.23%2.67%待摊费用增加000预付税款增加///长期投资增加/增加4170万元0应计税金减少000现金及等价物增加减少867增加794-三、结余或缺口///3、盈利能力分析近三年损益情况项目2010年2011年2012年3月主营业务毛利率%%%主营业务利润率13.86%10.55%10.49%成本费用利润率18.61%13.71%13.71%净资产收益率9.22%5.24%1.39%总资产收益率4.65%3.01%0.81%近两年借款人的主营业务毛利率、主营业务利润率一直维持在较高水平，显示企业资产盈利能力较好。2011年度，借款人主营收入达16712万元，主营利润17634万元，利润总额17634万元，净利润12729万元，也说明企业主营业务突出，具有较强的盈利能力。4、资产运用效率分析近年资产运用效率情况明细表：项目20102011年2012年3月总资产周转率46.61%39.58%10.32%存货周转率230.11%230.02%22.31%应收账款周转率2593.96%1794.25%312.30%2011年借款人总资产为440734万元，主要由货币资金，应收账款，其他应收款，存货，长期股权投资，固定资产构成。2011年总资产周转速度为39.58%，说明企业的总资产周转速度较快。2011年借款人流动资产为106966万元，主要由货币资金，应收账款及存货构成。2011年存货周转率为230.02%，应收账款周转率为1794.25%，应收账款周转速度和存货周转速度较高，也说明企业资产周转速度较快，变现能力较强。申请人应收账款周转率较高，赊销账期较短，回款速度快。2011年12月借款人应收账款为13607万元。其中青岛中润德汽车贸易700万元，青岛市城阳区流亭街道南城阳社区3800万元，青岛市城阳区流亭街道北后楼村830万元，富龙酒窖1300万元，青岛金讯网络工程290万元，城阳区鸿杉阁茶轩500万元，青岛中源盛置业3800万元，青岛诺伊装饰装修2376万元，青岛华弘包装11万元。应收账款的主要欠款人大多为公司的长期合作伙伴，且账期较短，大多数在六个月之内，回款有保障。借款人2010年总资产为403680万元，主营收入为135716万元；2011年总资产为440734万元，主营收入为167116万元；2012年3月总资产为437748万元，主营收入为45313万元；借款人的总资产和主营收入均呈逐年递增趋势，预计明年总资产将超过50亿元，主营收入至少突破20亿。5、信用状况评价该公司贷款各金融机构占比情况（万元）贷款公司金融机构短期借款长期借款状态合计还款时间青岛政建投资集团兴业银行076000已还本金6000万70000到期日为2021年1月，现每个季度归还本金2000万。青岛政建投资集团农商行02300正常，现余额2231万2231到期日为2013年2月青岛政建投资集团农商行02700正常，现余额2619万2619到期日为2013年2月青岛政建投资集团农商行0390正常390到期日为2013年12月青岛政建置业控股农商行02000正常2000期限3年，到期日为2015年1月青岛多瑙河大酒店农商行02350正常2350到期日为2014年10月（3年期）青岛多瑙河大酒店工行013000每半年归还本金650万元，现已归还本金2600万元10400期限10年，到期日为2020年1月合计89990目前该融资企业有对外担保19207万元，大部分为对集团内部公司提供担保，具体明细如下：6、保证担保及抵押担保：保证担保：青岛博洛尼家居用品600万 青岛艾戴克阆品装饰设计工程400万青岛市城阳区流亭街道企业服务中心140万青岛市城阳区流亭街道企业服务中心524万青岛城阳空港开发投资1080万抵押担保：青岛政建油料4663万青岛大宇油品5300万青岛城阳金盛工贸2000万青岛广田市政工程2500万青岛政建置业控股2000万该融资企业与各家银行合作记录良好，无不良信贷信息。第三部分融资企业资金需求情况一、融资企业申请贷款的金额和期限1、融资企业贷款原因补充企业流动资金，支付购销合同款项，合同清单如下：供应商金额（万元）预计付款期青岛大宇油品12705青岛诺亿装饰装修7207青岛怡景绿化3349青岛逸天建筑装饰工程8394云南柏崇矿业投资(合作开发协议)18000青岛中能电线电缆制造638合计502932、贷款对融资企业的预计效果可满足融资企业的资金需求，扩大其经营规模，增强其竞争实力。3、贷款金额和期限的合理性本次贷款有明确的用途，结合融资企业实际需求、经营周期、现金流量情况分析,根据融资企业提供的购销合同，公司应支付的主要购销合同款项共计50293万元。公司的生产和销售状况良好，两年的贷款期可以满足融资企业需求。第四部分融资企业还款来源分析一、政建集团背景雄厚实力依托：通过2011年经审计的集团合并财务报表中显示集团销售收入总共为167116万元，其中集团自身的经营收入为约70000万元，每年按10%增长的保守情况预估下，可在信托计划2年期限内，共可取得预计约为161700万元的可观经营收入。1、融资企业自身的经营收入，2011年集团本部经营收入为约70000万元，。融资企业近年来经营状况较好，主要的上下游客户如下：原材料供应情况表供应商关系年限供应产品供应额青岛大宇油品4油品20,000万元青岛诺亿装饰装修4装修材料10000万元青岛逸天建筑装饰工程3装修材料12000万元长期销售客户情况表客户名称地点关系年限产品名称销售额青岛凤凰岛影视动漫创意城青岛3施工21000万元卓越置业集团（青岛）青岛3建筑施工8000万元青岛中原油品青岛4油品6000万元青岛中环油品青岛4油品5500万元青岛文化纤维青岛3油品4000万元融资企业近期主要销售合同有：客户名称产品名称销售额（万元）签订日期青岛凤凰岛影视动漫创意城建设施工21000万元卓越置业集团（青岛）建筑施工4794万元青岛中原油品油品3432万青岛中环油业油品2420万元青岛文化纤维油品1639万元青岛斗林纤维油品1477万元青岛三庆金属油品1440万元青岛森泰体育油品油品1650万元青岛奥爱结橡胶油品1730万元青岛春霖毛绒油品1157万元合计40738万元融资企业的上下游客户较为稳定，且签订的多为年度合作合同，基于对企业的信任和长期合作关系，供应合作的客户大多为青岛知名企业，经营前景良好。三、融资企业现金流预测分析及预期的收入状况，预计收入有所增长.4%左右，根据企业提供的未来营业成本，我们大致预计融资企业营业费用和管理费用总计为3%，在此基础上我们预计了融资企业的成本支出及现金流出.3.根据融资企业提供的未来现金流入，其充分考虑了未来银行的再融资计划，在分析和预测现金流时，我们审慎的将上述现金流入暂不考虑，这就客观的解决了未来出现经济形势不好、融资受阻的情况下，企业的现金流水平.4.根据目前企业的负债情况，我们将企业未来的还款计划全部列示为现金流出，这在一定程度上客观、谨慎的反映了企业的现金流状况.5.关于其他一些不可预见费用，我们在此参考企业提供的相关数据，并进行了相应的测算，将此部分作为现金流出项.6.相关税负总额假设按照企业利润总额的20%进行预测。以下为2012年6月资金到位时到2014年项目结束时现金流预测表格：现金流预测表格：单位：万元预测项目信托还款期期初余额（万元）228656286563265636656406564465648656526565665660656646566865672656766568065684656886569265696657006570465708657126571,665现金流入营业收入518013110132001352014220148201433012590141101521016110171101852016340176601811017930163501722018100172001855019,724359,214信托融资4000000000000000000000000000合计4518013110132001352014220148201433012590141101521016110171101852016340176601811017930163501722018100172001855019,724399,214现金流出营业成本983010300960011000108009980103001100098001005010860121001280011950128501268019874120001285613100108001198012,900269,410营业费用3853933964064274454303784234564835135564905305435384915175435165576546,241融资费用60060060060060060060060060060060060060060060060060060060060060060060012,800归还借款1645164516451645164516451645164516451645164516451645164516451645164516451645164516451645164539,490其他1001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001001002,400合计1256013038123411375113572127701307513723125681285113688149581570114785157251556822757148361571815988136611488215899330,341净现金流量3262072859-23164820501255-113315422359242221522819155519352542-82715141502211235393668382568,873期末余额5548562937641246343464713665156612064132672076842468887690177008469220700007100764038707797116772177740047453375090140,538现金流预测结论说明：根据近几年生产经营状况及财务状况编制了政建集团未来两年的现金流量预测，在融资企业还款期限内，从2012年6月至2014年信托还款期公司两年累积营业收入预计为359,214万元，为保守测算，当期现金流会出现一定的现金流缺口，但是从累积现金流来看，在融资企业归还信托贷款本息的过程中，不存在缺口的问题，在2013年12月份融资企业剩余的现金流累积存量仍超过140,538万元，偿还信托贷款后，剩余100,538万元，偿债保证比较高。所以经过论证，我们认为融资企业现金流预测状况能够覆盖本次信托贷款的本息，现金流充裕，企业对外负债能力较强.四、新增流动资金贷款量测算根据融资企业2010年、2011年度审计报告的财务数据对融资企业进行新增流动资金测算如下（流动资金测算依据中国银行业监督管理委员会令2010年第1号：流动资金贷款暂行办法进行有理测算）：新增流动资金贷款额度测算表单位：万元、%项目上年初数上年末数周转次数周转天数调整天数应收账款50,196,305.07136,074,692.7417.9420.0620.06预收账款141,769,729.8580,554,379.9315.0323.9523.95存货345,194,217.79767,097,981.082.30156.50156.50预付账款10,259,505.5854,392,857.5539.579.109.10应付账款203,404,953.2128,057,069.1411.0532.5732.57营运资金周转次数2.79上年销售收入1,671,161,361.20上年利润总额176336429上年销售成本1,279,274,022.00上年销售利润率10.55%营运资金量589,898,356预计本年销售收入年增长率10.00%现有流动资金贷款0自有资金75862589其他渠道提供的营运资金0新增流动资金贷款需求514035767自有资金未分配利润当期净利润折旧资本性支出到期的银行借款和其他借款610645246.50127294377.77179622964.4341700000.00800000000.00即融资企业可新增流动资金约51,403元。因融资企业近期经营规模扩大，现有采购合同已超过4亿元，因此该融资企业向我公司申请40,000万元流动资金贷款，额度较为合理。第五部分青岛市总体市场分析青岛市地处胶东半岛海岸线，是我国目前为数不多的适合居住的海滨城市，地理位置优越，气候宜人，符合北方人的生活习惯，特别是夏季更显出其魅力，故而山东半岛尤其是青岛市成为北方人海边置业的首选。作为中国一个重要的商业枢纽城市，以海滨风光和德国哥特式风格的建筑而闻名。从全国范围而言，青岛是中国著名的旅游乐园，四季分明，气候宜人。结合青岛现有的旅游条件，中央商务区的建设将大大增强青岛作为一个集工作、居住和度假天堂的中心城市的吸引力。城阳区是青岛市连接内陆的门户，交通发达，青岛市主要的公路交通枢纽和国际机场均位于该区。优越的地理位置、既有的物流集散基础、良好的交通条件和基础设施条件、较为充足的土地供应以及富有生机的商业气氛，使青岛市城阳区成为山东半岛综合物流集散地之一。城阳区拥有城阳蔬菜水产品批发市场、中韩小商品城等众多综合商品集散城，其辐射范围北至鸭绿江口，南至长江口，不但是青岛市产品供应基地，而且还起着南北方商品中转交易中心的作用，在华东地区商品流通领域有着重要地位。随着城阳各类综合商贸市场规模的不断扩大和交易额的不断上升，城阳区各类综合商贸集散市场对发展现代物流业和服务业方面的作用日益显著，对完善地方产业结构、带动地方经济发展的作用愈发重要。2010年城阳实现地区生产总值702.45亿元，其中第三产业产值为253.35亿元，约占地区生产总值的36%。2010年城阳社会消费品零售总额为107.27亿元，其中批发零售业为90.60亿元，约占84.5%，显示了物流与综合商贸产业在城阳经济格局中的重要地位和作用。第六部分风险控制措施一、本项目风险控制措施（一）政建集团将其控股子公司青岛国际轻纺城（以下简称“轻纺城“）持有的青岛市城阳区兴阳路702号的金地世纪城项目所属土地及青岛市城阳区虹桥路1号世纪花园项目所属土地全部抵押给我公司进行不动产抵押担保，抵押物评估价值为79087.86万元，抵押率为50.5%。1、抵押物具体情况：抵押物评估价值分析：房地产权利人房地产权证：青房地权市字第宗地位置建设项目名称土地使用权面积(㎡)单位面积地价(元/㎡)楼面地价(元/㎡)总价(万元)青岛国际轻纺城201127919号虹桥路1号世纪花园35682230200961968号兴阳路702号金地世纪城112584503合计宗地概述：本项目建设地点位于城阳区兴阳路702号，项目总占地面积。项目位于308国道与兴阳路交汇处，凤岗路以东，东邻城阳世纪公园，地处城阳市区中心地带，距离城阳区政府直线距离不超过3公里，区位优势明显。且本项目南依流亭国际机场，西靠胶济铁路，环胶州湾高速公路、青银高速公路、济青高速公路、308国道、204国道纵横交错，立体交通网络发达。根据规划，青岛地铁将从本项目所在地经过，这将对本地商业价值带来极大提升。项目地处城阳西商圈，周边商业、市政及生活配套设施完善，并与城阳正阳路商圈存在紧密联系，生活便利。青岛政建投资集团控股子公司国际轻纺城将土地提供抵押。现根据山东广泰房地产评估测绘咨询出具的两份《青岛国际轻纺城土地评估报告》显示，土地总评估面积平米，评估总价：万元。2、抵押物评估机构介绍山东广泰房地产评估测绘咨询具有房地产估价壹级资质，土地估价B级资质、房产面积测绘丁级资质，房地产中介资格，山东省高级人民法院司法鉴定机构入册机构。专业从事房地产价格鉴定、市场研究、投资可行性研究、房产交易、房产政策咨询、土地评估等业务。该公司已与工商银行、建设银行、交通银行、光大银行、农业银行及市商业银行等单位建立起良好的合作关系，同时，山东广泰房地产评估测绘咨询也是