2022-2022年我国房企盈利能力情况分析

-2022年我国房企盈利能力情况分析房企盈利力量的普遍下降，是回归一二线城市的首要因素。“躺着”挣钱时代过去，利润缩水，已经成为房企不得不面对的残酷现实。下文是对2022-2022年我国房企盈利力量状况分析。

反映房企盈利力量的核心指标如每股收益、净资产收益率、毛利率、净利率等，在2022年全面下滑。有机构在统计了96家上市房企2022年的年报后发觉，A股房企整体净利增速大幅放缓。去年，虽然亏损的开发商只有15家，但多达71家房企的业绩消失了下滑，占比近半。

在基本面没有根本改观之下，这种下滑恐将是将来一段时间的常态。据中原地产讨论部的统计，在已经公布2022年一季度报告的43家上市房企中，业绩同比下调的企业达到了31家，其中预减的企业达到了11家，预亏的企业也达到了11家，占比超过两成。

盈利力量不断下降

上海易居房地产讨论院讨论员近日在接受时代周报记者采访时指出，从目前公布2022年年报的房企业绩来看，分化比较明显，即使是大型房企净利润增速水平也在快速下滑，中小企业更是直接进入净利润下滑通道。

“这与企业项目布局和业务结构不无关系。”他分析道“其中，部分房企并非专业型的房地产公司，有多元化产业做支撑，所以在2022年房地产市场相对不景气的状况下，营业收入同比上升。但部分房企的地产项目布局相对集中，且该区域楼市持续大幅降温，其营业收入和净利润状况皆不抱负。目前市场正处于转型的阵痛期，利润率的下滑恐不行避开。”

日前，由中国房地产业协会、中国房地产讨论会和中国房地产测评中心联合推出的《2022中国房地产上市公司测评讨论报告》显示，2022年后，房地产市场分化程度不断上升。

2022年，沪深涉及房地产业务的上市公司不足200家，5年间超过100家A股涉房企业退出房地产业务。同时，地产蓝筹在这一轮竞争中持续领先，行业分化和洗牌进程加速。

成本费用的上升和房价下行对行业盈利空间形成了双重挤压，上市企业在2022年盈利力量的肯定值指标仍连续了上年的上升势头，但是增速放缓，效率指标依旧未能阻挡惯性下滑的态势。更多相关信息请查阅发布的中国房地产行业现状及应对政策分析。

详细来看，在肯定量方面，上市房企净利润均值为15.11亿元，同比增长9.76%，增幅较上年下降6.68个百分点；现金及现金等价物余额均值为53.63亿元，同比增长21.90%。在比率指标方面，净资产收益率和总资产利润率均值两项指标连续下滑，处于自2022年以来的最低点，分别由上年的11.09%和5.15%下降至8.50%和4.00%，二者都不及2022年的一半。

一项统计了96家A股上市房企年报的数据也显示，2022年，96家房企的平均净资产收益率为-3.53%。尽管目前尚有30多家房企因各种缘由未纳入统计，但这项指标呈现出负值，仍是颇为罕见的现象。相比之下，2022年全部130家A股上市房企的平均净资产收益率为9.79%。

2022年总体而言，地产板块表现略强于大盘。在每股收益水平方面，沪深上市房企及在港上市房企每股收益均值为近五年来的最低水平。尽管盈利力量普遍有所下降，但沪深两市的房企随大市走势迎来了板块估值的向好回调，市盈率均值和市净率均值分别为28.64倍和3.37倍，两项指标均登上了近三年的最高位。

在港上市房企市盈率均值为7.48倍，市净率均值已处于破净状态，仅为0.65倍，二者都创下了近三年的新低，沪深上市房企和在港上市房企走出了两条迥异的估值水平线。

时代周报记者留意到，即使是千亿元级的保利地产，2022年的净利润同比增长率也仅为13.36%，与2022年27.36%的同比增长率水平相比，下降了14个百分点；招商地产2022年净利润同比增长率为1.75%，2022年则为26.64%，增长速度下降了24.89个百分点。

同时，在杭州房地产界近10年来稳坐其次把交椅的滨江集团，2022年净利润同比下滑幅度超过了41.23%。而净利润“跳水”下滑则有同达创业和新潮实业，其净利润同比下滑幅度为110%和211.75%；深国商的净利润率从6575%骤减至-339%。

成本销售挤压利润

“许多人不知道的是，近年来房地产开发企业的毛利率和净利率分别年均下降2.5个百分点和1个百分点的速度在快速走低，2022年的行业利润率很可能击穿10%红线。”兰德询问近期发布的一份报告指出，近些年来，房地产行业的成本不断攀高，极大地挤压了利润空间。

据悉，土地和资金是房地产企业最重要的两项成原来源。其中，随着一级开发等成本的提高，近年来土地成本也不断攀高。统计局的数据显示，2022年，房地产开发企业土地购置面积同比下降14.0%，土地成交价款则增长1.0%。

值得留意的是，在竞争较为激烈的一线城市，土地成本尤其高企，并常常消失“面粉贵过面包”的现象。

当然，不同企业、不同项目的土地成本占比相差特别大。据兰德询问监测，万达的平均土地成本占销售均价约10%，龙湖约18%，万科约25%。

而在资金成本方面，即使地产行业的龙头企业一样难以避开利息支出快速增长的局面。据兰德询问统计数据显示，万科、恒大地产、保利地产、万达商业、中海进展和碧桂园这6家千亿元级房企利息支出均消失增长，增长幅度分别为3.6%、68.7%、140%、26.3%、55.5%和18.5%。

同时兰德询问推算，算上信托、基金等，房企有息负债加权平均息率是10%左右。尽管降息在肯定程度上减轻了资金压力，但在2022年的大部分时间，资金成本明显已成为房企的重大负担。

另外需要指出的是，税费负担也吃掉了不少的利润。据兰德询问统计，与房地产开发相关的11种税费，占房价的13%-15%；各类规费、杂费，占房价的8%-12%—税费全部加起来，占房价的20%-25%，有些三四线城市甚至高于25%。

那么资金成本和税费究竟吃掉了多少利润？兰德询问上述报告对比房企利息支出、纳税额和净利润对比后发觉，2022年，万科实现净利润157亿元，资金成本和纳税额合计是126.05亿元，与净利润之比0.79；金地集团净利润39.97亿元，资金成本和纳税额合计是44.95亿元，与净利润之比是1.12；招商地产实现净利润44.17亿元，资金成本和纳税额合计是50.28亿元，与净利润之比是1.34。

与此同时，由于整体供需关系逆转，从2022年开头，整体房价上涨乏力，去年部分区域市场甚至消失降价。这也进一步压缩了房企的利润空间。

两成房企首季亏损

在经受了一个并不抱负的2022年后，房地产企业一季报的整体表现进一步给行业敲响了警钟。

据统计，在已经公布2022年一季度报告的43家上市房企中，只有12家上市房企的业绩相对乐观。保利地产、金融街、宝安地产成为为数不多业绩预增的企业。而业绩同比下调的企业达到了31家，其中预减的企业达到了11家，预亏的企业也达到了11家，占比超过两成。

其中，行业龙头企业万科的业绩一季度实现营收88.9亿元，同比下降6.35%；同期实现归属上市公司股东的净利润6.5亿元，同比下滑57.49%。

而华联控股发布的公告显示，估计2022年1-3月归属于上市公司股东的净利润亏损800万-1200万元。企业的业绩变动幅度为-1666.85%至-1144.57%。

地产分析师分析指出，大部分企业在2022年完成销售状况较好，预留了大量签约结转到2022年，使得去年同期基数较高。但2022年行业销售完成状况较差，大部分企业反而透支了2022年年初的签约，导致今年一季度签约差强人意。

当然在降息的刺激下，从3月下半月开头，市场已经告辞签约淡季，少数城市消失“小阳春”现象。同时，两会后针对房地产市场的宽松政策不断消失，估计整体市场的走势还会连续向好，尤其是改善型需