半山枫景房产开发项目可行性研究报告

中层枫景房地产开发项目可行性研究报告前言2010年，江西XX房地产开发有限公司专门为半山枫泾项目成立了项目调研组，组织专业人士对项目开发进行投资可行性研究分析，并对项目开发进行了更为细致的调研。市场。按照公认的标准进行评估，经过严谨细致的分析计算，我们认为半山枫泾项目的开发具有良好的市场前景和较为理想的投资回报率。

第一章

项目概况

一、建设条件项目位于XX市万里区磨盘山北路18号。土地总面积20360平方米不规则。小区主入口位于基地西侧。小区交通便利，周边配套设施齐全。优质商业综合住宅社区。1、项目坚持“自然生态”的原则，体现“以人为本”的理念，强调“人与自然的和谐统一”，营造社区居民拥有很强的生活空间认同感和归属感。“自然生态”原则是指充分利用自然地形和地势优势，使用更多天然材料，加强住宅节能设计，减少施工过程中三废的产生。在配套基础设施和建设室外环境的过程中，还要注意施工方法和施工原则，加强对基地原有条件的保护和利用。“以人为本”的理念是从“人”做起，打破对舒适空间需求的陈旧框架，构建宜人尺度，关注人文，新自然，与自然和谐相处。努力打造欧式园林风格精品欧式花园很时尚。经过数百年的历史演变和创新，它们凝聚了无数伟大建筑师的天才和智慧。本次设计融合周边欧式风格和自然山水园林的优势，结合小区本身的地理环境，打造经典的欧式园林，从而提升小区的整体品质。打破传统的“社区、群落、院落”的层级结构，营造出多种独特新颖的生活空间，体现整个社区的融会贯通，营造和谐友好的社区独特形象。“整体”和“平衡”新时代社会凝聚力的建设，是认真社会全体成员的共同追求。建设一个社区是非常可悲的，我们也在追求对社区整体认同感的追求。“平衡”主要体现在绿地。我们的社会越来越重视“人”这个省。为了体现每家每户、每一个居民的平等，我们力求让每一个家庭都能感受到社区中新近的自然户外环境。

二、项目研究基础一、依据及相关资料XX市规划建设局关于当地街区建设项目规划设计条件的通知红线图二、技术标准和规范《民用建筑设计通则》GB50352-2005《高层民用建筑防火设计规范》GB5045-95（2005年版）《建筑设计防火规范》GB500016-2006《城市居住区规划设计规范》GB50180-93《住宅建筑规范》GB50286-2005《住宅设计规划》GB50096-1999（2003版）《商场建筑设计规范》JGJ48-88《城市道路与建筑无障碍设计规划》JGJ50-2001《夏热东冷地区住宅建筑节能设计标准》JGJ134-2001《公共建筑节能设计标准》GB50189-2005《民用建筑热工设计规范》GB50176-93《建筑物室内装饰设计防火规范》GB50222-95国家民用建筑工程设计技术办法《建筑》等现行国家规定3.技术指南防火等级：建筑物的防火等级为二级使用寿命：50年抗震设计：该区域设有六级抗震等级防水等级：屋顶，III级项目开发公司现状项目全称：中层枫景本项目法人名称：江西XX房地产开发有限公司。公司地址：XX市万里区磨盘山南路126号公司经营范围：房地产开发与管理、房地产中介服务、物业管理、金属构件和水泥预制注册资金人民币：2000万元。法定代表人：高涛江西XX房地产开发有限公司为自然人投资或控股的有限责任公司）。成立于2005年，从事房地产开发经营，是XX市万里区比较有实力的企业。公司主营业务为房地产开发经营、商品房销售等。江西XX房地产开发有限公司2005年进入房地产行业，在业内赢得了诸多赞誉，在消费者心目中树立了诚实、守信、良好的外部形象，取得了良好的社会效益和经济效益。丰富的房地产开发经验和强大的开发能力。公司主要管理和技术人员均从事房地产开发多年，对XX市房地产市场具有一定的经营和开发经验。在社区发展过程中，积累了很多丰富的经验，也取得了良好的社会效益和经济效益。公司狠抓内部管理，对全体员工进行房地产行业岗位培训。公司以诚实守信为发展信条，经营较为稳健。我们一直以高质量、高水平、高质量的发展理念要求自己，以最大限度地回报消费者和社会。近年来，多次受到行业权威机构的好评和业主的好评。公司在XX市房地产市场形成了良好的影响力，商誉良好，市场前景较为广阔。公司决策层和中层管理人员均具有丰富的经验和管理水平。他们自从事商业行业以来，积累了丰富的企业经营管理经验，具有良好的企业管理水平，对房地产行业有着深刻的理解。知识和研究。公司主营业务为房地产开发。从目前的企业发展能力和项目储备来看，具有一定的可持续发展能力。四、项目建设规模及建设内容一、项目地点：项目位于XX市万里区磨盘山北路18号。土地总面积20360平方米不规则。小区主入口位于基地西侧。小区交通便利，周边配套设施齐全。优质商业综合住宅社区。地块周边生活配套比较齐全，政府部门、学校、医院、菜市场、银行、邮局、商场、车站近在咫尺。具有良好的生活功能。从销售上看，该地块拟建商品房有市场。在目前的万里楼盘中，这在社区设施和社区文化的营造上比其他楼盘要好，更容易赢得消费者的青睐。二、主要技术经济指标总土地面积：20,360平方米总建筑面积：40710平方米（地上）总建筑面积：5701平方米建筑容积率：1.99建筑密度：28%建筑绿地率：38%车位：共208个三、项目规划（一）项目总建筑面积40710平方米（地上）（2）项目定位：通过对居住空间的诠释，倡导生活方式，打造地产个性，符合目标客户风格的高贵精髓和人文品味，表达物业、景区的卖点、休闲、商务、精品。其优质的价值联想：中产阶级和社会精英的理想生活天堂。（三）项目规划总图（附）（四）项目规划鸟瞰图（附）（5）项目开发物业类型：A、高层住宅B、多层住宅C、商业d、会所、物业管理及人防地下室4.项目开发周期：两年第二章

项目投资环境

一、宏观经济环境2010年一季度全国房地产行业整体运行分析：一、消费者观望情绪明显，部分城市房价小幅回落年12月至2010年3月末，从调整二手房营业税开始，一系列房地产调控政策密集出台。同时，以两会为代表的政府对于房价对民生影响的态度和出台的措施都对当前市场产生了影响。中国大陆大部分城市的成交量开始出现明显下滑，消费者观望。各种财税政策表明，高层有决心抑制房地产风险向金融业传导，增加供给是未来的成功之道。房地产市场影响深远。

尤其是消费者观望情绪的蔓延已成为影响2010年一季度的明显市场因素。2009年的房地产市场井喷已经消化了相当一部分自住者和投资者的购买力。，而改善的买家不愿意接受目前的情况。他们必须等待合理的价格才能入市，而一些较为谨慎的房地产刚性买家和投资买家则担心“高价入市”后会被市场困住并开始观望房地产市场的后期发展趋势。2、商品房供应不足，房价难以回落目前，从2009年底到2010年3月中旬，政府针对高房价出台了多种调控措施，但从近期的效果来看，已经证明虽然有一定的效果，但并没有和不可能立竿见影。.

房地产投资开发具有一定周期，短期内市场尚未完全从悲观预期中恢复过来，供给明显改善的可能性不大。从2009年12月的数据看，房屋竣工面积同比增长10.9%，新开工面积34.19%，分别比11月份下降38.84%和159.42%。我们认为，这可能是由于房地产开发商预期未来不确定性的调整，提前减少新开工面积或故意推迟竣工面积所致。这种悲观情绪将直接导致2010年上半年可用面积、供求关系的萎缩。不断扩大的差距将使房价保持在高位。从购地面积看，2009年12月累计土地面积3.19亿平方米，同比下降18.9%，比11月上升3.5%。可见，在地价快速上涨的情况下，开发商的整体拿地意愿并未得到充分释放，土地收购面积的减少也影响了未来住房空间的供应。2009年

房地产市场的繁荣主要是由于去库存的加速。2007年至2008年积累的库存迅速释放，而2009年形成的直供非常有限。从8个重点城市去库存周期数据统计来看，自2010年1月至今，这些城市的去库存平均速度处于近三年来的历史最低点。自2009年第三季度全面释放后，目前，全国这些一线城市正进入库存真空期。部分房价较为合理的城市可能会加大开发投入，从而进入补库存阶段，而前期房价较高的城市可能会暂停补货进程，这些城市涨量缩量的趋势可能会延续.、2010年一季度投资同比大幅增长受基期因素影响，2010年房地产开发投资同比增速可能超过20%。回顾2009年上半年的“小春天”，房地产开发刚刚走出阴霾，2010年一季度平均投资增速为3.3%，处于历史低位。尽管今年出台了很多规范房地产投资的措施，但利率政策尚未启动的情况下，开发商的投资行为不会立即发生变化。目前的措施不会对房地产开发商的资金链形成最严重的弱化。即使在未来市场不可预测的情况下，开发商仍可能进行一些必要的开发，为未来的库存做准备。毕竟，一些城市的可售面积继续下降。如果保障性住房不能得到有效跟进，自住需求将上升，房价将恢复快速上涨，这也将刺激开发商积极开发和投资。但由于政府的调控基调，房地产投资大幅增长的可能性有限。2010年一季度房地产投资的增长并非开发商的主动，而是得益于去年的基数和部分城市的库存补充行为。三线城市。对于一线城市，我们认为维持去年的情况是非常乐观的。4.销售将逐步恢复正常1月以来，新房、二手房成交面积持续萎缩，成交量明显下降。据统计，截至3月底，13个重点城市的周成交面积为206万平方米。虽然远低于2009年第四季度的平均水平，但也恢复到了2009年第二季度的总体水平。我们对今年第一季度的交易持谨慎态度。因2月春节，预计市场恐慌情绪失控后，市场成交情况仍将维持低位运行。第一季度的销售情况可能会逐渐趋于正常，但与2009年第四季度相比，总量仍将保持低位。由于基数，增长率将保持强劲。

我们认为，2010年上半年房地产销售速度不会在经济好转、CPI上涨的情况下出现拐点变化。到了经济可能过热的阶段，房地产将成为更多人避免通胀的首选资产。如果银行在具体执行上从严，投资导向的行为可能会受到部分抑制。如果有差距，仍难以抑制投资型房地产行为。总之，2010年三季度前，房地产行业将排除更多非理性因素，走向正常发展，市场会小幅回落，但不太可能大幅波动。2010年一季度重点区域房地产市场形势及未来预期分析、2010年一季度，一线城市自住需求逐渐下降，随着2009年房价的快速上涨，二三线城市将逐渐受到抑制。2010年，北京、上海、深圳等一线城市房地产市场明显恶化，居民住房价格承受能力已接近或超过2007年水平。2010年以来，一线城市自住需求城市将是不可持续的。二、三线城市的房价仍在居民的可承受范围内，但一线城市的高房价正在逐步蔓延，并向二三线城市蔓延。2010年，二三线城市房价将继续快速上涨，自住需求必然增加。逐渐压制。2、通胀压力下，房价上涨预期推动投资/投机需求活跃。就资金成本而言，抵押贷款利率自2010年以来一直处于低位。主要一二线城市住宅物业租金收益率往往在3-4%，租金价格指数处于下行通道，而国际正常收益率在5%左右，投资需求空间较大非常有限。房价预期方面，2010年以来，金融业继续实施适度宽松的货币政策或低位实施紧缩的信贷政策，资产价格在经过一段时间的市场调整后将进一步上涨，促使市场积极投资/投机气氛。

但受政府调控政策等多方面因素的影响，未来，特别是2010年三季度以后，房地产市场价格上涨幅度不大，上涨速度将放缓。3、商品房短期静态供给明显不足，中长期供给有望跟上。2009年，一二线城市商品房短期静态去库存周期明显回落，部分城市甚至出现供不应求的局面。上海去库存周期已降至1.6个月。为应对短期供不应求的局面，开发商加大了对房地产开发的投入。2010年一季度1-2月，全国房地产开发投资3144亿元，比上年同期增长31.1%，比上年同期提高30.1个百分点。其中，商品房投资2233亿元，同比增长32.8%，提高32.0个百分点，占房地产开发投资的比重为71.0%。从长期供给看，2010年一季度1-2月，全国房地产开发企业完成土地收购2407万平方米，同比增长11.2%，同比下降18.9%。去年全年；，同比下降40.8%，降幅较前期大幅收窄，后期供应有望逐步跟上。4、2010年以来，政府抑制房地产的意图明显，优惠政策适度收紧。2009年，房地产业已成为中国经济的“直接命脉”。200年12月，中央经济工作会议再次定调，2010年继续实施适度宽松的货币政策，利好行业。目前，2010年一季度的部分优惠政策仍在继续。一些优惠政策虽然收紧，但落实力度不够。但2010年下半年将适度收紧，但基调依然宽松。五、未来供不应求局面将有所缓解，一季度大部分城市房价同比小幅回落随着2009年四季度销售火爆，重点城市商品房库存逐步进入下行通道。随着房地产市场投资的稳步增加和新项目开工的预期，可供销售量逐月增加，供需略显不足。房价方面，2010年一季度大部分城市同比均出现小幅回落。虽然房价下跌多以折价、折价、一次交价的形式出现，但小幅回落很明显。下降的主要原因是开发商对未来仍有预期。谨慎，定价更合理，营销策略倾向于主动提供促销。（3）短期房地产行业风险分析1、2010年一季度，二、三线城市房价受2009年一线城市房价上涨的影响，房价也出现大幅上涨。房价收入比、月供/收入开始恶化并逼近一线城市，势必导致政策超预期。2、2010年以来，房价的大幅上涨抑制了市场需求，市场重回2008年无价状态的可能性较大。3、2010年加息预期强烈。2009年11月以来，澳大利亚、以色列、挪威、印度等周边国家自2008年起改变低利率货币政策，开始陆续收紧货币宽松政策并加息。压力。美国多位经济学家表示，预计2010年美国加息周期将发生在第三季度。由于人民币实行与美元挂钩的联系汇率制度，中国央行明年三季度加息是大概率事件。

提高利率的目的之一是抑制通货膨胀。2009年以来，中国经济增长逐步加快。经济社会加息的另一个目的是遏制资产价格过度膨胀，稳定房价是其中的重要一环。从楼市供给来看，银行收紧货币会给房地产企业带来资金压力，增加融资成本，这无疑对房地产等资金依赖度较高的行业造成较大冲击。（四）对未来房地产发展的建议与对策一、当前房地产行业政策对行业发展有利也有不利，但总体上对房地产行业未来发展有利，短期内仍是行业信心恢复的过程.2、2010年以来，全国中心城市的土地投入量没有大幅下降，房地产投资开发量也没有大幅下降。2010年一季度后，现阶段房地产供需可能会趋向供需动态。平衡，城市中心区可能会出现供过于求的时期，市场将迎来新一轮的变化。3、成交量疲软短期能否延续，需进一步观察。

2008年被压抑的刚性需求在2009年中后期释放后，2010年出现了有效需求与支付能力不足的问题。2010年一季度后期市场的持续发展需要进一步探索潜在的改进和投资需求。只有调动潜在的改善和投资需求，市场才能实现可持续发展。无论是首次置业、改善需求，还是投资型需求，性价比都是一个重要的参考指标，尤其是对于首次置业和投资型需求。潜在需求转化为可负担需求，降低购房准入门槛是必然选择。投资需求在2009年的市场高峰期进入市场，2010年一季度的预期投资回报率达不到预期，一季度之后必然对房地产价格更加敏感。、2010年一季度以后的住宅郊区化将面临一定的挑战。在现阶段市场口碑不利的情况下，未来郊区化的发展趋势将被放大。因此，2010年第一季度市场表现疲软。，未来将对郊区城市，尤其是郊区盘开发商产生巨大影响。2010年一季度后，市场发展趋势比市场价格预期更为明显。小幅下跌后稳定上涨的可能性大于持续上涨的可能性。同时，长期低迷的预期大于快速复苏的预期。二、房地产市场分析1、全国市场稳步向好，库存持续下降。房地产市场稳步向好，成交持续高位运行。大部分城市房价已经企稳，大部分城市房价上涨。2、市场成交超过往年均价，房价稳中有升。本月，全国市场延续了3月份的火爆态势，各城市成交量同比均有不同程度增长。环比来看，3月份大部分城市延续增长势头，但部分城市环比小幅回落。与2008年月均成交额相比，大部分城市的成交量明显增加，增幅超过100%。合肥、海口、西安等城市同比增长较小，主要是去年同期这些城市的市场相对稳定。从2009年4月末商品房存量来看，在市场连续多月回暖、成交回升的情况下，大部分城市库存迅速被淘汰，可售面积不断减少.按照目前的成交情况，上海和海口、郑州等城市在几个月内基本可以消除库存。如果未来新增供应跟不上需求，可能会导致市场供不应求，价格可能会上涨。但在北京、天津、重庆等城市，存量规模仍较高，开发商仍需面临较大的销售压力，未来房价或将保持相对稳定。3、价格方面，大部分城市表现相对稳定。体现在项目价格上呈涨跌互现的局面。近几个月涨价的项目，本月大部分基本保持平稳，但部分项目加入涨价行列，部分项目降价促销，以加快销售和退出。资金。一线城市整体市场价格呈上涨趋势。北京和上海的部分项目价格略有上涨，而深圳的房价相对稳定。二三线城市房价更加多元化，大部分城市仍以稳定为主。苏州、宁波、扬州等城市项目价格涨跌互现。常州、XX等城市项目价格仍小幅下调。杭州、武汉等城市呈现价格回升趋势。4、一线城市：成交持续放量，价格稳中有升本月，沪京两地成交量突破上月高位，再创历史新高。北京、广州、深圳商品房供应环比增加。与去年同期相比，上海、广州和深圳的供应量均呈上升趋势，而北京的供应量则大幅下降。库存方面，随着成交的快速恢复，近几个月多个城市的成交量一直高于新增供应，导致一线城市库存持续减少。本月，库存延续上月减少的趋势。总体来看，一线城市成交量持续增加，呈现持续回升态势。多个城市成交量同比均超过100%。5、二三线城市：成交持续，大部分城市房价保持稳定成交方面，大部分城市同比继续增加，但整体市场成交较为正常，市场回暖趋势未变。随着市场的逐步回暖和传统市场旺季的到来，开发商加快了投标步伐，大部分城市的新增供应环比增长明显，杭州的供应增长，济南、郑州、重庆等城市已超过100%。从存量来看，各个城市的存量都在快速枯竭。海口、郑州等城市的存量已经很低，但天津、重庆等城市的存量还是比较高的，超过1000万平方米，这也给开发商带来了压力。更大，未来的竞争还会更加激烈。从市场表现来看，二三线城市市场成交均呈现同比上升趋势。其中，杭州、南京、青岛、天津、厦门等城市涨幅均在100%以上，而合肥、海口仅小幅上涨，主要是由于这两个城市的市场成交量在去年同期保持较高水平.从环比数据看，大部分城市成交量持续上升。整体来看，大部分二线城市房价保持相对稳定，部分城市房价有所上涨，但部分城市项目价格持续下跌。华东地区城市房价平稳增长。厦门、海口等地多个项目价格均有不同程度上调。华北及中西部地区房价以平稳为主，大连、XX、武汉房价小幅上涨。6、2010年2月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.7%增幅比1月份加快1.2个百分点；环比增长0.9%，增幅比1月份回落0.4个百分点。2月份，XX市区成交量同比下降50.73%，环比下降41.52%。价格环比下降17%。从2009年到2010年2月，市场一直处于供不应求的状态。本月楼市相对冷淡，大项目无大动作。运行特点：供应量大幅减少：本月商品房供应量明显减少，仅5.67平方米。量价齐跌：本月商品房销售量和价格环比均下降，环比分别下降41.52%和17%。二手房成交环比下降。七、继2008年楼市低迷后，2009年房地产市场呈现健康向上的发展态势，整体市场呈现明显回暖态势。3月以来，在国家加大投资、一系列刺激政策落地、大量刚性需求集体释放等因素影响下，XX楼市逐步企稳回升，成交量逐步回升。已经逐渐回升。据统计，2009年，XX楼市（含四县五区）住宅成交面积约666.6万平方米，非住宅成交面积约80万平方米。整个成交情况远高于2008年，成交面积也高于楼市高峰期的2007年。随着国家宏观政策的调控、房产税的出台和新“国五”的出台，都表明国家将直接打压炒房者购房，促进房地产平稳健康发展。市场。此外，今年新增供应充足，将使市场基础得到很好的夯实，所以2010年的XX楼市应该会更加稳定、更加理性，这也让我们对XX楼市充满了期待和可能。2010.从城市结构看：赣江以东是XX市多年开发的区域，工业、生活、交通、休闲等功能齐全；赣江以西是新兴城区，区域开发蓬勃发展。城市发展的主要方向：城市发展战略是“向西、向东、向北、向南”。2009年，由于市场购买欲旺盛，重大项目开工速度并未加快，仍保持不温不火的建设速度。8月份巨大的成交量淘汰了市场上的大量存量房，但项目开工力度不够，依然未能填补市场供应的空缺。“低量”最终导致了高价收购。据不完全统计，XX市（含四县五区）住宅销售面积约666.6万平方米，非住宅销售面积约80万平方米。70万平方米，远超往年。2009年，XX地区房地产市场实现价格上涨1338元/㎡，涨幅30.96%。各主要板块均实现了不同程度的上涨。其中，红谷滩板块全年涨幅达到77.64%，位居所有板块之首。青山湖板块全年涨幅3.24%，价格波动不大。国家在年底出台的一系列政策，其根本目的是在保持房地产行业健康有序发展的同时，挤压投资性购房带来的泡沫。XX楼市仍然是刚需，所以对整个XX楼市的影响只是很小的一部分。更多业内人士认为，当前供需关系日趋紧张，供不应求。除非政府能一次性出让1000多亩市区土地，才有可能缓解当前的供需矛盾。经过2009年的疯狂上涨，开发公司资金充裕。随着朝阳州计划的逐步实施，朝阳州地区的土地流转也十分火爆。当充裕的资金遇上优越的地段，地王频频出现，高地价必然对应高房价。因此，我们可以大胆预测，在房地产行业仍是拉动内需主业的环境下，2010年XX地产将保持高位平稳运行。本月四大板块价格上涨，涨幅为小于10%。其中，青山湖板块成交价涨幅最大，达9%。其他板块成交价格较1月份均有所下降，幅度在3%至20%之间。朝阳州板块跌幅最大，跌幅达20%。2月份，XX城区商品房新增供应5.67万平方米，环比下降75.53%，同比下降65.44%。2月份，XX市区新建商品房成交16.45万平方米，环比下降41.52%，同比下降50.73%。本月供需比为1：2.9。2月份XX住宅均价4322元/㎡，同比上涨10.6%。与1月份相比，平均住宅价格下降了31%。这个月新开的楼很少，每栋楼都没有什么动静。地处桑海开发区桑海泉成交量大，均价偏低，拉低了全市整体成交价格。2月份，市区住宅成交1150套，同比增长34.5%，环比下降53.63%。成交面积9.62万平方米，同比增长20.86%，环比下降55.15%。2月，城投康泽园注册销售量排名第一，项目启动2010年1月23日。现有房屋现在正在出售。2月份录得的300多套房屋1月份开盘，均价4000元/平方米，没有大的后续活动。

3、项目所在区域房地产开发规划及趋势万里市场现状分析一、湾区介绍现状——九龙线，XX“一江两岸”重点工程中的新城区。区内交通、水、电、通讯等基础设施齐全。工厂多，环境好。是兴办高效工业、生态农业、旅游休闲产业的理想场所。具有得天独厚的区位优势：万里地处XX市郊区，远离市中心18公里。境内交通纵横交错，四通八达。其主干道东接整个XX线，南接320国道，北接昌九105高速；京九铁路支线-万里铁路横穿该地区南部；昌北国际机场与之毗邻，占据省会经济、政治、科技、文化、信息中心的区位优势。随着洪湾高速即将建成，西外环高速通车，海湾经济将再次腾飞，从海湾到红谷滩仅需基础设施完善：城市建设初具规模，基础设施齐备。建筑面积15平方公里；全区有4条输电专线；有独立的供水系统，与XX市供水系统相连；拥有现代化的通讯设备，程控电话连接国内外；拥有完善的文化、康乐、教育、卫生、商务、有线电视等社会服务设施。具有良好的经济基础：工业是万里国民经济的支柱产业。全区有工业企业180多家，固定资产3亿元以上，占地面积300万平方米，从业人员2万人。造纸、橡塑等产业体系较为完善。区内现有厂房30万平方米，各类设备齐全；农林建立了瘦肉猪、笋用竹、鲜果、养殖、银杏、药材、茶叶、花卉、杂交制种、反季节蔬菜等10大生产基地。区域经济实力雄厚。旅游资源丰富：境内的美岭风光秀丽，环境幽静，绿树成荫，空气清新，气候宜人。是著名的风景名胜区和国家森林公园。她不仅是中国古典韵律和舞蹈的发源地，也是道家净明派和道家路线——道家的发源地。岳飞、王安石、欧阳修等230多位历史名人曾到过此山，留下480多首名诗。洪崖丹经、西山极翠、通远三群、神龙云岩，是历代名人文豪所吟诵的绝景。海拔高的洗药湖841米是XX市的最高峰。夏季平均气温仅22℃比市区低3-3℃。素有“小庐山”之称，是发展理念——精心打造一流景观生态城市来自美国及中国香港、上海、深圳、浙江等地的30名国内外客商将在XX市政府举办的美菱-滕王阁国家重点风景名胜区新闻发布会暨招商引资推介会上达成15项投资协议。（合同外资总额4450万美元，合同内资1.94万亿元）带到万里。这些项目包括以旅游休闲为主的太平旅游度假区和太平生态园。获得国家重点风景名胜区后，各省市政府立即重新审视原建设方案，将其定位为省会卫星城和后花园，XX西部的民居和文教基地。，以休闲旅游接待为特色景观生态城市。2020年城市布局规划蓝图一是将区行政中心区迁至磨盘山麓东南。二是新城区按标准建设绿地，在旧城区改造中增加小绿地、磨盘山公园、天宁湖公园、野生动物园等3个大型综合公园将被建造；规划婺源港、通源港等河流。海岸将作为城市景观廊道；在市区东部洪湾路和长湾大道入口处建设两个城市门户景观广场，到2020年人均规划绿地不低于20平方米。三、建筑高度不超过24米，以3～5层为主，局部可能有小型高层建筑。四是污染“大户”一律清出城区。今年春天开始的旧城改造总投资预计将超过3亿元，这也是当地政府目前正在努力解决的最大问题。为缩短万里与XX市区的距离，2003年底，XX市唯一的旅游高速公路洪湾公路在万里区赵县镇苗圃破土动工，全长的10。6公里东起红谷滩新区红谷四路西端，西至万里区中心，横穿昌九高速。已经基本完成。从此，万里到红谷滩只需8到10分钟车程；同时，万里竹山村至新县级立交近全长的长湾大道改造工程10公里也二、万里区房地产板块介绍（一）购房热点蓄势待发这里的楼盘分为山顶和山脚两个街区，也可以称为“万里和美菱街区”。山脚下的赵县镇是万里区的行政和商业中心，房地产以多层住宅和商铺为主。据悉，2002年，万里的整体房价还徘徊在每平方米600-700元之间，2003年跃升至800-900元；网络指日可待，该板块房地产开发销售同步增长，均价已突破1000元/平方米。而那些正在开发中的别墅，瞬间成为XX中高收入者的热点。现在，这个板块的均价已经直接涨到了每平方米2000到6000元，而且涨的很快。(2)省会绿氧吧海湾是XX美菱的精髓。可谓“晨闻鸟语，夜听春声”，诗意如画的氛围让人向往。根据“住在山上游”的新规划，当地村民将陆续下山，有利于旅游基础设施和旅游环境的建设。据介绍，山上十多家楼盘正联手打造这片面积大、原生态的风水宝地。狮子峰、神龙潭、洗药湖等5大景区正在引入资金以股份制形式进行改造……梅岭镇区内有碧瑶镇、江西绿园、恒茂林海、XX养老公寓等大中型建筑。(3)都市天后花园优美的景区规划和便捷的交通，唤醒了沉睡多年的房地产业。万里区赵县镇周边，竹园、九洲·怀宜居、东方假日广场、地景湾海洋城、维也纳森林、恒茂都市花园（林海）、信宜家园、闽龙花园、南山快速云集宜居等众多楼盘桃园商住楼，部分已基本售罄。尤其200米是与它相去甚远的九洲·怀义居，（二）万里地产分布图(3)万里待售物业属性名称营业时间产品尺寸产品类别平均售价待售物业帝景大洋城2006.11占地260余亩总建筑面积210,000㎡多层,别墅三期销售，多层均价2800元/平方米鸿恒山庄2007.10占地面积55997.6平方米，总建筑面积89596.2平方米多层、小高层多层均价2700元/平方米绿园社区2007.5.26占地面积15938平方米，总建筑面积25500平方米多层销售均价2400元/平方米九州依云县2007.8.21占地面积69866平方米，总建筑面积127880平方米小高层、多层（4-6层14层、11-13层5层和小高层多层：均价2900元/平方米小高层3700元/平方米子路6号2007.10占地面积17808平方米，总建筑面积30065.8平方米普通住宅高层公寓、别墅、多层目前推出高层公寓，均价3100元/平方米看茂宫花园2007.11.17土地面积：约72220平方米（108.33亩），总建筑面积：约80000平方米普通住宅多层、低层（27个5-6层多层20个3层低层）联排别墅、复式别墅多层均价2800元/平方米，排5200-5300元/平方米恒茂林海最近开业2007.9.20总面积845.909亩，总建筑面积24.7万平方米2-3层低层9栋，5-6层多层3栋，独栋别墅单价5800元/平方米，成交均价5154元/平方米。美菱康都2006.1.1总建筑面积：约29200㎡度假公寓、别墅公寓均价：5500元/平方米罗马假日2007.5.1土地面积：约135亩，总建筑面积：约8万平方米酒店公寓、别墅公寓均价4200元/平方米物业出售绿色山谷尚未上市占地约25亩总建筑面积28000多平方米正常住房多层均价预计2800元/平方米龙泉湾尚未上市——商业、公寓、住宅---（4）项目环境建设条件万里规划确定的城市发展战略是：“西控、东延、南延、北接、中秀”。城市布局结构：“一芯三芯四片七脉”。一核是指：磨盘山绿芯及其周边商业服务设施，以及磨盘山南路与云湾大道交汇处西北侧的行政中心，共同构成全区的主中心。三心，城北以翠岩路为中心的老城商业文教中心，南新区赵贤大道两侧原交警大队东南侧的新商业体育中心，野生动物园北侧的旅游服务中心。四片。南北四大功能区，自东向西分别为综合教育区、城市生活区、旅游休闲区和原产业开发区。七脉。从绿色核心向外延伸的七条绿线贯穿整个市区。主要有：洪湾高速-磨盘山南路-磨盘山、赵贤大道-磨盘山南路-磨盘山、云湾高速-磨盘山、幸福南路-磨盘山以及从磨盘山引出的3条规划道路。-住宅区-住宅小区的三层结构进行。注重公共设施和绿地配套建设，符合城市居住规划设计规范标准。居住用地规划设计应强调效益、生态、文化三原则的统一；居住用地功能结构应体现有机结合的原则；改善和改善现有居住用地功能和环境质量，严格控制旧城改造开发强度。缓解配套设施和城市基础设施压力，增加绿地面积，改善老城区环境质量，控制居住建筑容积率和建筑密度，满足日照、通风、绿化、停车、消防等；普及中小学教育。新区开发过程中，中小学按照国家建设标准配置，注重幼儿园、托儿所的规划建设。万里近期（2005）规划生活居住用地260.7块，全市建设用地36块，人均居住用地40平方米。远期（2020年）规划居住用地397公顷，占城镇建设用地总量的33.1%，人均36.1平方米。市区住宅用地主要由五组组成。每个小组都配备了相应的服务设施和中小学。部分初中宿舍，全部高中宿舍，学校附近小学生。古城群：北至翠岩寺，南至南宝路-花园路-爱民路，东西两侧为山麓。土地面积约123公顷，居住能力约3.5万人。规划结合大宇学院改扩建，改善周边居民生活条件，主要提供基础设施和绿化广场等开放空间。组内规划一所中学（万里第一）和两所小学（万里一、万里三），并预留北部新世纪学校。幸福群：位于老城群南侧，磨盘山以西，南宝路以北，坑王路以南，磨盘山脚-陈家路以东，坑王路以西。土地面积约79公顷，规划可容纳2万至2.5万人。磨盘山周边土地和幸福路至南宝路之间的土地规划为一级住宅用地；其余为二等住宅用地。集团内规划1所中学（万里三中）和2所小学（万里五小、万里二小）。磨盘集团：位于山东磨盘，北起花园路-爱民路，南至内环路，东至竹山路-长湾大道，西至磨盘山北路-云湾大道。土地面积约61公顷，规划可容纳15-2万人。建设多层为主的二等住宅小区。沿地景路和长湾大道可规划建设小型高层建筑。集团内规划1所中学（万里二中）和1所小学（万里四小）。天宁组：北起磨盘山南路，南至天宁路，东至云湾大道，西至陈家路。住宅用地面积约51公顷，规划住宅容量12-15,000人。西部和西南山麓建设一级住宅用地；其余为二等住宅用地，以多层为主，地景路和云湾大道沿线有小高层。集团内规划1所中学（万里第四中学）和2所小学（雅戈尔希望小学和万里第六小学）。先福集团：位于磨盘山集团南侧，北起内环路，南至江中药厂，东至上茂路，西至云湾大道。土地面积约83公顷，规划可容纳2万至2.5万人。该片区作为万里新的重点开发区，建设高档低层和多层住宅。集团内规划1所高级中学（万里五中）和1所小学（万里七小）。中小学规划设置标准为：高中规划用地40平方米，每班50人；初中规划用地24平方米，每班48人；小学规划用地22平方米，每班45人。集团共规划2所高中、4所初中和9所小学。项目对公共设施需求的影响分析。近期，市区公共设施用地总面积183.6公顷，人均25.3平方米，占城市建设用地的28.3%。远期（2020年）土地总面积248公顷，人均20.7平方米，占城市建设用地的22.5%。规划形成点、线、面相结合的公共设施空间网络体系。以各组群公共设施集中的中心区为节点，通过几条主要的商业街，从节点出发，向一定方向延伸，通过商业街或绿化带将各组群的中心点有机结合。从节点到分支，沿街道延伸，形成完整的空间网络体系，城市公共设施布局合理。规划行政中心南移，新址位于磨盘山南路与云湾大道交叉口西北侧行政中心，用地面积约12.4公顷。旧城原有分散的行政办公用地部分保留，部分置换，建设商业设施和公共开放绿地。市区内各组设置组级行政办公用地，面积控制在0.5-1.0公顷。规划短期行政办公用地24.4公顷，占全市建设用地总量的3.4%，人均3.8平方米；远期用地24.9公顷，占全市建设用地总量的2.1%，人均2.2平方米。商业设施分布在地区和集群级别的二级结构中。翠岩路商业街将在老城区集中开发，形成服务全区的商业中心。南部新区在长湾大道东北侧、交警大队东南侧规划区级商业批发中心。小区内有相对独立的集团商务中心。同时，在新行政中心南侧，将开发一定规模的商业设施，形成城区新的生活服务中心。每个住宅区结合公共建设中心共规划5个集市，每个集市面积3000平方米。近期规划商业设施用地54.4公顷，占全市建设用地总量的76.5%，人均8.4平方米。远期用地61.1公顷，占全市建设用地总量的5.1%，人均5.6平方米。积极建设南北两个文教旅游中心。充分利用校内现有文化设施，对外开放，服务全区人民。云湾大道西侧规划文化娱乐中心，占地约2.9公顷。在其他居住区，结合居住区级中心和公园绿地，规划相应规模的青老文化活动中心和健身休闲中心，占地0.8-1.2公顷。社区内设有文化活动站。规划文化休闲用地9.5公顷，占城市建设用地总量的0.8%，人均0.9平方米。体育健身中心位于长湾大道西南侧，设有400米跑道的体育场、游泳池、篮球馆和网球场，占地约5.0公顷。市区中小学运动场馆在节假日向公众开放，每个住宅区应配备相应的户外活动场所。按照国家标准，在新老区建设区级和居民级中小型体育场馆，形成合理完备的体育设施体系。期规划体育用地5.0公顷，占全市建设用地总量的0.4%，人均0.5平方米。规划的医疗卫生用地按需求计算，床位数按4张/千人计算：共需医疗床位480张。规划医院（含干部休息中心）5家，平均每家医院床位100张，每家医院占地约1.5～2.5公顷。卫生防疫站、卫生站、门诊（0.3-0.5公顷/机构）、卫生站等应结合各居住小区的发展合理配置，满足市民寻求合适的服务半径要求。就近就医。规划医疗卫生用地8.8公顷，占城市建设用地总量的0.7%，人均0.8平方米。积极建立高等院校、科研基地。保留现有的教育设施用地布局，使各自的土地用途与其发展相适应。在万里民办高校健康发展的基础上，红湾大道两侧大力开发教育综合用地，占地约100公顷。规划教育科研用地78.3公顷，占城市建设用地总量的10.8%，人均12.1平方米；远期为135.7公顷，占城镇建设用地总量的11.3%，人均12.3平方米。第3章，项目分析一、区域市场行情一、发展中的区域市场现阶段，万里房地产市场缺乏规范管理，跟不上景区发展的步伐；增量市场和存量市场交易不规范，没有完善的服务引导市场健康发展。本届政府出台了禁止私人建房的政策，土地将以挂牌形式出让，“一次垄断，二次激活”，体现了政府对房地产市场的宏观调控和规范管理，所以认为太平房地产市场能够快速有效地发展，为城市经济发展、城市规划建设提供基础和保障。随着城市的不断发展，人们的居住面积将逐渐增加，同时开发面积和销售面积也将大大提高。这些都建立在城市的发展、人民的生活水平、可支配收入的增长之上。可以看出，近几年经济发展水平很高，住宅销售价格和商业销售价格仍有一定的提升空间。会被市场消费者所接受。湾区的发展必然要依靠各行业的发展，而房地产市场是主导市场，这个市场的发展是乐观的。作为投资太平房地产市场的开发商，政府优惠政策、经济发展、人均GDP增长等一系列利好因素将增强开发房地产市场的信心。江西XX房地产开发有限公司开发的枫泾中层项目将在一定程度上引领湾区房地产市场，重新整合当前房地产市场的资源，重新定义住房和生活。，并重新认识社区和社区的概念。因此，可以说随着人们生活水平的提高和人们对住房需求观念的转变，枫泾中层项目将成为他们的住房首选。2.区域客户结构（一）企事业单位从业人员(2)私营企业主(3)教师（四）房地产、汽车销售等从业人员。三、区域住房消费特征分析该地块的购房者多为多重购房者和投资者，其消费行为具有以下特点：[1]私人房主收入较高，经济基础扎实，且大部分已拥有房屋（包括自建房、自建房或商品房），其购买房屋的很大一部分原因是改善居住环境或舒适度一旦看好小区的环境和地理位置，就会下定决心，大部分买房都是一次性付款；[2]大中型企业员工收入稳定，购房意向明确。一旦他们认清了社区，价格可以接受，他们就会考虑选择负担得起的范围内的房子，因为他们已经积累了很多财富。，几乎没有抵押的可能，他们的收入稳定；[3]大中型企业的高级管理人员，这类客户收入丰厚，有不止一次的购房经验。他们在购房时会选择比原来居住环境质量更好的住宅，同时也注重固定资产的投资。，会选择升值潜力更大的楼盘，从而成为多个购房者或投资者的主要角色。一旦认同了市场或板块，就会更加关注地块内具有巨大升值潜力的优质小区或楼盘，并选择向其购买，因为他们收入可观，闲钱较多，而且是常见的一次性支付房屋的住房方法。在以上客户细分的基础上，我们将对客户消费需求属性做如下详细描述：[1]对于私人业主来说，他们能够承受的价格约为3500元/平方米。由于他们已经认清了地块的位置和地理位置，所以他们对小区景观环境的要求不如房型和户型的设计，而且有不少人对面积的要求更高和尊贵感，无论是从户型到通透性，还是后期装修设计，都追求完美。（140平方米以上）是其理想的居住面积；[2]大中型企业员工，可承受的价格为3000元/平方米。他们已经认同了土地的优势，比如交通，他们的需求主要是两房（约110平米）。买房最重要的是在交通便利的基础上找到自己负担得起的房子，这样只要总价适中，就可以下定决心买房；[3]医生和教师，可负担2500元/平方米。吸引他们的关键是环境比较理想和成熟。在房型方面，他们认为三居室（约120-130平方米）最合适。满足他们的生活需求，总价实惠，但更注重物业品质和服务；[4]从业者对单价不是很敏感，2000-4000元/平方米在他们负担得起的范围内，户型以两居室为主（约80-100平方米），只要交通方便交通便利、自然景观或居住环境好，有可能促使此类客户决定置业。四、区域购房消费动机分析房地产市场的基础是购房者。本案的销售基础由目标客户构成。谁抓住了消费者的心，谁就是赢家。所以，瞄准目标人群，进行成分分析，分析购买动机是关键节点，我们必须要做。下面我们将重点介绍该项目将涵盖的所有消费类型：白领阶层，35-50岁，80-120平方米依赖怀旧的人。收入中等的白领。能负担得起产品单价、房型、总价的人。正常的家庭月收入应该在4000元以上。在条件内容的情况下想要改变生活条件的人。需要两三间卧室的人。高价格阻力。民营小企业主（35-55岁）（目标开发130平方米以上）因为工作需要。业务外出时，要求家里有安全系数高的人。拥有某些资产的人有多种购房需求。由于出差，但对孩子的期望很高。对新事物视而不见，价格不是问题。需要三个或更多房间的人，价格阻力较低。由于该区住宅区情况堪忧，且此类置换已接受土地，很大一部分人有购买优质商品房的实力和愿望，从而带动了对楼面单位的需求。收入较高（年龄30-45岁）（目标开发约120-130平方米）他们是具有一定知识和文化品味的人。我对时尚有自己的看法，喜欢跟风。购买的目的是为多年的辛勤工作寻求舒适的回报。对住房的要求比较高，但一旦看中，购买行动的考虑时间很短。需要三四个房间。价格阻力低。这类客户虽然收入很高，但他们买房的最终目的并不是房间的大小。有想法与子女分居的家庭（45-65岁）（目标开发约120平方米）（1）我很向往家庭生活，喜欢独立，过一个隐秘的小世界。(2)有一定的储蓄。（3）既然现在有房子住，也不急着马上买房。(4)这可能是他们这辈子最后一次买房了。所以有很多参考。（5）有一定的文化基础，对自己要求高。(6)需要三个或更多房间的人。价格阻力是平均的。F.投资租赁客户（目标开发约90平方米）（一）企业高层管理类中高收入客户。他们熟悉并认可购买地点，对区域的发展和升值潜力相当有信心。除了自有住房外，他们手头还拥有不止一处房产。（2）私人业主、商人等高收入人群，其投资的主要目的不仅仅是出租或转让，而是为孩子买房。这类客户的特点是储蓄比较多，对市场和剧情的未来认识。从长远发展来看，投资房地产主要是为下一代积累固定资产。常见分析：主要是为了改变居住环境，也有部分顾客追求休闲舒适的向往。追求质量保证和安全保证。五、区域住房消费趋势分析项目所在土地相对成熟，具有一定的区域优势。我们将该项目定位为中高端消费群体。从以上各类客群及消费需求分析，可以得出目标客户的消费趋势将呈现以下趋势：（1）社区环境经典设计，主要针对私人业主改善居住环境的诉求，也满足了多次购房的高层管理人员的高端社区环境要求。因此，通过社区环境和园林文化的宣传，将“走”的理念深入客户的内心，从而为价格上涨创造支撑点。满足这两类需求是本项目的重点。（2）定价始终以产品本身的质量为基础。本案以优质中档社区的定位，特别是针对中高收入客户群体的设计，价格不应只参考目标客户的价格，更重要的是要探索卖点本案点，以增加客户的购买力，最终使价格略高于目标客户的心理价位，但必须有足够的优势作为支撑点，既符合客户的心理价位消费，也在一定程度上导致。区域市场带动目标客户消费。综上所述，由于本项目的目标客户群有足够的实力和购房意愿，我们应充分把握这些优势，有针对性地满足他们对户型、社区环境和配套服务的需求，进一步深化公众对产品的认可，从而挖掘该项目的最大利润。6.市场销售定价根据对万里当前房地产市场的调查和对该区域未来房地产市场的预测，以下四点可以作为价格预测的主要依据：一是住宅的平均售价离本项目最近的是3000元/㎡。二是万里区楼市整体处于上升阶段。近两年，整体开发案例水平持续攀升，住宅销售价格值得期待。三是项目在区政府附近的区位优势将逐步凸显。据此，在静态分析中，预计本项目高层住宅整体均价为3000元/㎡；多层住宅2500元，店面均价6500元/㎡，车位均价60000元/座。在动态分析中，必须考虑周期和后续的市场变化，高层住宅整体销售均价暂定为3000-4000元/㎡。在后续的分析中，使用静态分析上的销售价格进行计算。根据万里及周边项目成功开发销售情况对比测算，拟采取低开高走的策略，根据销售时间、产品类型、地理位置的差异，制定灵活的销售策略、楼层和公寓类型。预计高层住宅均价3000元/m2，高档公寓2500元/m2，商铺均价6500元/m2。整体均价2800元2.营销分析（一）项目SWOT决策模型分析○SO象限策略WO象限策略利用机会利用机会优势克服优势小号WST象限策略WT象限策略优势逃避威胁克服威胁弱化劣势吨（SWOT决策模型）基于上述决策模型，本项目对项目目前的周边情况和市场情况进行如下详细分析：一、项目优势---优势项目具有良好的环境优势，可深入挖掘人居文化。该地块是万里未来的贵族生活社区，升值潜力大。周边已推出多个物业，形成良好的居住区氛围。该区在政府规划中具有良好的环境，有利于提升该区的区位价值。开发公司有一定品牌，楼盘更有说服力。本项目交通较为便利。山居理念的提出，有利于提高项目的竞争力。2.项目弱点---弱点项目周边新建了几个住宅小区，但生活配套跟不上，大型超市等商业基础设施基本缺乏。分析：可通过周边商业设施缓解。本案目前的道路质量和数量都不错，但公交线路很少。分析：本项目地块是未来的中心生活区，公共交通设施即将开发。目前，在项目所在区域，已经有几家实力雄厚的开发商入驻。土地储备的数量是相等的。分析：可以把握项目进度，打好“短平快”之战。本项目规模小，不利于社区大面积形象的形成。一个成熟的社区在运营和发展上很难营销，如何在营销上吸引眼球。分析：项目的生活社区形象可以通过项目的宣传来树立。3.项目机会---机会万里是国家级旅游风景区。近年来，经济取得了快速发展。经济发展为房地产业的发展提供了良好的外部保障。几大集团公司的发展是行业快速发展的重要基础。目前，万里楼市最抢眼的当属森林公园周边地区，公园几乎将成为贵族住宅区的象征。周边几处楼盘的开发，是园区利好因素的产物。目前，虽然项目周边有好几家楼盘，但从产品分析上还是存在一定的市场缺口：这个项目可以利用这个市场缺口快速打一场歼灭战。4.项目威胁---威胁万里板块的供应量将继续显着增长，如恒茂、保利集团的上千亩大型项目。这些楼盘的推出，必将对整个万里楼市带来巨大的冲击。威胁响应：在大量供应推出之前进行主动和快速的打击。该项目所在行业的竞争也非常激烈，在产品优势不明显的情况下推出该项目存在一定的风险。威胁应对：抓住市场的临时缺口进行填补。（二）本项目主题形象定位分析本项目将倡导一种新的生活方式，将这种生活诠释为充满阳光、绿色和健康的休闲生活。身体、精神和精神品质的平衡结合，提升为一种生活哲学，建立一种让建筑和景观适应繁忙工作的方式，从而缓解生活节奏中的压力，创造一个让人们得到充分休息的休闲感。这种生活方式也以阳光、向上的社区文化为指导，在此指导下，将生活元素有机结合，旨在倡导健康、科学、文明、家庭友好的生活，构建健康、和谐的家庭生活。为业主健康生活。身心、健康的生活理念、幸福的家庭、和谐的人际关系、健康的成长、文明的环境、高雅的文化作为社区生活之一。动机在本项目中利用休闲生活、阳光心情和度假感觉来增强本项目的竞争力：结合本项目色彩鲜艳的建筑风格，倡导以休闲、健康理念为核心的社区文化；有“节日情怀”的阳光生活方式；通过本项目的主题理念和竞争目的的引入和应用，形成竞争壁垒的指导原则；以主题理念为指导的建筑设计和园林景观设计直接提升了该项目的差异化竞争力。一、市场切入点虽然XX楼市目前充斥着房地产概念，但大部分概念都只是炒作。可以说，能够真正匹配主题和产品的楼盘并不多。本项目在倡导“休闲、健康”的生活理念的同时，还应兼顾市场对项目主题定位的接受程度以及主题理念与项目本身的融合程度。因此，本项目只能充分挖掘自身特色，在市场上营造强烈的地产个性，与周边项目有较大差异，找准市场空白点，快速打开市场，引领板块。2.产品切入点本项目建筑的主要特点是简洁、现代、充满活力的外观，大胆时尚的色彩，属于现代简约派。接受度有追赶之势，逐渐被市场接受。3.价值切入点现代社会的飞速发展，要求建筑的设计必须具有前瞻性，而引入严谨、求实、科学的建筑精神是处处追求高品质的精品，这无疑是市场的需要。一个好的建筑不仅要满足客户当前的生活需求，还要充分考虑十年或二十年的使用功能及其在当时市场中的地位和价值。因此，这个小区应该能够在小区规划、产品设计、环境营造等方面有个性，让业主不仅觉得购买物有所值，而且在这样的小区里住起来感觉很舒服、很温馨，从而感觉自豪的。围绕“精品”的主题，产品设计要围绕每个环节的细节，书写一片看得见、近得、舒适、可住的世外桃源，向主人展示如居的诗意生活。从项目本身的遗漏条件来看，我们认为可以从以下几个方面打造全新的“品质生活”：精品社区：从社区规模上看，本项目特色突出，但也有小优势。较小的社区可以打造一个亲密、舒适、观赏性的精品社区，强调精品生活方式，并以此突出“精品”的精彩生活和社区的整体风貌。从白领渴望“优质产品”的本性出发，这种做法无疑会引起人们的讨论和向往。在这个项目的初期，这种做法无疑会对市场产生很大的影响。精致园林：打造社区精致园林景观，让家家有园，家家有山水。项目占地面积小，可利用的景观不多。小区景观不追求规模，而是要求精致和特色，打造精品小区。精品户型：户型是否实用是购房者最直接关心的。本项目不仅从居住方面考虑，更注重功能的使用，让买家一接触就被产品的可观察性所吸引，心理上接受，拉近人与人之间的距离和房子。由于本项目可细化的卖点不多，户型将是本项目的重要卖点。本项目户型设计应追求实用与人性的融合，打造全新的精品户型。优质配套：一是从节约成本的角度出发，二是从社区的需求出发，配套不宜过多，而应细化。在整个花园、立面等硬件完成的条件下，配套设施等软件的组成部分进行整合，通过“实实在在地打造精品”来振兴整个社区，让“高——优质产品”可以从人们的眼光融入到人们的心中。就这样，通过现成的成熟社区模式，以优雅的花园、独特的户型和实用精致的配套设施，项目本身为消费者呈现了一种全新的生活方式。这个项目将面临巨大的压力。未来要想分得一杯羹，就必须做“高品质、原创、有文化”的产品。4、住宅主题的切入点XX楼市的竞争更加激烈，从硬件竞争转向软件竞争。软件竞赛的重点是营造以居住概念为核心的社区文化。该项目将引领楼市新住宅主义革命风暴，打造独具特色的住宅文化模式，秉承传统文化精髓和丰富现代生活传承，将生活的舒适惬意与商业的创新完美结合。考虑到现代都市人忙碌、忙碌、压力大，他们希望下班回家后能够彻底放松，享受身心的愉悦。随着人们对邻里关系的重视程度越来越高，消费者想要的不仅仅是一栋好的孤独的房子，而是一些让他们感觉自己身处社区的邻居。因此，项目社区的整体建筑设计和环境设计风格应该是非常浪漫和悠闲的，为回家的人们提供一个放飞思绪的地方，我们的目标客户有良好的知识背景和工作环境。他们对生活品味要求高，容易接受新事物，倡导21世纪的现代新生活，要求生活环境必须充满现代美学。因此，休闲、阳光、健康魅力、极具现代感的建筑将和谐地融入项目的主旋律中。(3)目标受众分析根据对消费者及市场现有楼盘销售状况及销售群体的调研分析，其目标客户群体主要集中在XX市区的政府机关事业单位、科教文卫单位。.其中，很大一部分来自城市地区工作和生活的人是重要的客群来源。目前，消费者的住房消费心理反映在市场上：不仅对住房需求感到满意，而且还想为休闲、娱乐、健康而生活，真正享受生活。这些都离不开一个成熟、健康、高贵、文明、配套齐全的社区，而我们的项目是一个基于市场消费者心理反映而开发建设的大型花园式社区。因此，可以说，该项目的销售前景是可期的。从市场需求看，市场消费满足市场供给，不存在空置房现象。但从居民的消费心理和消费水平来看，还有很大的提升空间。本项目将以质优价廉进入市场，迅速抢占市场份额，以最快的速度销售，并且随着经济的发展，人民生活水平的提高和观念的更新，一定的频率可以后期根据市场反馈制作。提价过程使项目发挥最大效益，获得最大经济利润，以最大效果收回资金。1、客户判断以XX市本地居民为主，其次是XX市周边的少数居民。2.职业类型如前所述，目标客户群的家庭月收入在5000-10000元以上。基于此，估计能达到这个阶层的人主要应该包括以下几类：个体工商户、中小企业主、专业技术人员、政府公务员、外资企业管理人员、民营企业管理人员。行业人群证券基金公司经理、高级分析师、高级管理人员、投资者银行总裁，高级业务主管保险TOPSALE业务总监、经理它技术经理、业务经理高新技术企业技术持有人、股东电信企业家上市公司总监、销售总监、财务总监实用程序高级管理人员工业/股份公司高级管理人员私人企业企业主/高级管理人员汽车贸易行所有者私人企业所有者医药贸易公司区域代理律师事务所伙伴建筑师事务所企业家会计公司企业家广告公司企业家专业的咨询公司企业家文坛电影明星、主持人、作家、大学领导政府机构高级公务员中央/省市居民组织外国公司外籍/中国高管港澳台地区厂主、公司股东、专业人士留学归国人员技术人才、管理人才、投资人才东南亚/欧美频繁的业务联系

第4章项目开发和销售时间计划项目描述2010年2011年201267891011121234567891011121234567前期准备施工报告0施工设计00施工许可证00施工招标00建造基础工程000结构工作000000000000000安装工作000000000000装修工程000000园林绿化工程0000000000外观工程000000000000设备试运行00000竣工验收00占据0销售计划00销售手册印刷00销售量0000000000000000第五章项目经济效益预测一、项目概算总投资（一）土地出让成本《国有土地使用权出让合同》规定：地块性质为商业和住宅。总使用权面积20360平方米（30亩）。其价格为每亩100万元。总价3000万元（2）总建筑面积根据《建设工程规划许可证》规定，总用地20360平方米面积比为1.99，总建筑面积为40710平方米：（3）商品房建设安装总成本本项目位于万里区，地质条件较好。房屋为高层建筑、商铺和高档公寓。因此，公司开发项目计划建设安装费用为700元/平方米，总造价为3050万元。（4）拆迁安置费用和三通一平费用为92万元。基础设施配套投资256万元（6）规划设计费用81万元（7）销售费用按常规比例计提，约403万元（八）企业管理费用本着严格节约、艰苦奋斗的精神，公司在发展期间的日常企业费用控制在131万元以内。（9）不可预见费用按照开发项目的常规计提标准计提，费用为131万元（4）、（5）、（6）、（7）、（8）、（9）按开发规模估算成本1094万元。综上所述，我们从项目前期开发到项目结束，做了一个粗略的估算。总投资9249万元，平均每平方米综合成本为：9249万元÷40710平方米=2271元/平方米。详见下表项目投资、成本及费用概算表：预计投资（每平方米建筑面积成本）序列不项目产品开发费用（万元）计算依据准备笔记一土地成本3000二前期工程费1851规划设计费8140710*20总建筑面积每平方米25元2可行性研究费23测绘费10根据签订的合同4三通一费92场地平整1元/平方米，水费40万元，电费50万元三基础设施建设费2561道路486922*70走马路面积每平方米70元2水电16340710*40总建筑面积4