广东珠海唐家古镇保护与发展战略及营销策略167166849

世界的唐家湾

Ihavearrived…+*序*|

辗转于“城”的历史|唐家湾，这个“与近代文明伴生的南中国海第一湾”七百年苍山洱海缔造的是一部文明进化的传奇……晚清派出的4批120名官费留学生中，唐家湾就占了13名。1836年7月，淇澳岛村民奋勇抗击，将英美商人驱赶出境，并迫使英商赔偿3000两白银，修筑了白石街，成为中国历史上抗英斗争取得第一个胜利的见证。1932年，唐绍仪将私家花园赠与世人共乐，并命名为“共乐园”。RongHong容闳中国第一位留学生—美国耶鲁大学TangShaoyi

唐绍仪民国时期第一任总理TangGuo’an

唐国安清华大学第一任校长TangTingshu

唐廷枢中国第一位实业家TangDisheng

唐涤生粤剧名篇的编剧家SuZhaozheng苏兆征中国共产党早期领导人GuYuan古元人民版画家|城之历史，曾是人之精神的历史

|二十一世纪的第二个十年，当“财富”，跃然成为城市脊梁的精神符号的时候，我们慨叹这似乎将是中国前年文明历史最大的悲哀唐家湾，整装待发。“现代化”情结支配下为文化“超市”“贫乏的人文素养”“饥饿的内涵”“失落的城市精神”而反思的时候正当这个社会开始对在这份提案的背后，我们遍访那些执着于现代社会前行巨轮中的“城市脊梁”，在与他们共同回忆过去、沉思生命追求的过程中，真切的感受到，他们对于获得片刻的精神回归的渴望。高尚“城居”，不只是高价格、高炫耀、高冲突，重新思考、重新观察、重新沉淀、重新归属。重要的是，找回从容开拓、细腻而执着有力的城市特有的文明精神，找回在一个时代和另一个时代之间，翻滚在一代又一代本土群体内心的精神和谐。|谨以此案，开启这座城的下一个历史篇章|Dedicatedto“HistoryofTheTangJiaBay”Thinking思路模式思考发展定位发展规划发展执行重要提示从“历史的断层”判断发展策略路径作为历史文明传承的物质载体，建筑的疮痍，需要基于历史尊重的再造在斑迹频生的表皮下，人文精神的再生，远高于简单的修葺在新式生活的尝试中，变革对于继承，没有锦上添花，反而成为累赘。这里的人居，只是个体对于生活追求的尝试，却完全没有对全新生活方式的本质理解，突破，似乎只是一种理想街区商业发展缓慢，日常百货和社区服务类商业主要以满足居民生活为主，品质、形象层次较低，无法适应文化名镇品牌发展。落后于现代生活，彷徨无奈的现实压力，让这座古镇，在颓废中，汲汲渴望新的颠覆！这里，他们在告诉我们，至少他们是敢于尝试的，尽管以失败告终。在废墟的堆砌中，新的希望在悄然滋生……不对等，如何突破？百年积淀的文化血脉传承城市功能再造的迫切需求VS中国首批历史文化古镇代表近千年历史，以浓郁的吴地文化为灵魂，以其灵秀的水乡风貌，独特的人文景观，质朴的民俗风情为特点，发展为国际型文化探险旅游胜地。”东方的威尼斯“长三角·周庄中国首批历史文化古镇代表”生活着的千年古镇”，在传承历史文化的基础上，通过文化事件、旅游节逐步建立古镇的国际影响力。长三角·西塘省级历史文化古镇代表同样依托江南水乡文化特色的旅游带动模式。1999年起，通过《乌镇古镇首期整治保护总体规划》和详细的修复与整治方案，开始实施乌镇古镇保护与开发的东栅工程，简称“东栅景区”。长三角·乌镇单一文化引擎案例：长三角古镇文化的集中爆发单一的文化引擎——复合型古镇价值开发唐家古镇的四维开发模式对非物质文化遗产的保护与旅游价值导入要高于对城居功能升级的古镇开发模式我们称之为“旅游型文化发现地开发模式”文化发现地价值依托古镇特有的历史文化积淀及建筑、街道、资源、古迹等载体，实现古镇在区域文化发现地旅游价值升级，进而“外联内拓”，创造全新的古镇文化标签及城市品牌。以“岭南文化”为精神内核，建造“珠三角首个岭南文化探索基地”以唐家古镇特有人文风情为文化表现，形成极强的文化发现地标签。城镇配套价值“四维开发模式”的差异化价值详解在“文化驱动”的同时，加快实现城镇的“居住功能”、“生活功能”配套升级，在与文化旅游同步发展的同时，摆脱现有历史文化名镇开发过程中忽略城市功能改造的误区不是简单的古迹保护，更是基于城市功能升级基础上的继承式开发，以“功能复合”促“文化复合”，开拓思维，在城市人居和谐发展的基础上，实现文化发现地价值发挥。生态资源价值在正确处理自然资源保护与文化资源开发关系上，需要秉承“可持续发展观”，既要保护，又坚持合理利用。人文资源与自然资源的相得益彰在尊重的基础上，实现对生态的智慧化改造现代人居价值以“和谐发展观”为根本，在古镇开发再造的同时，不忽视当地人民的生活质量根本改善，通过具有现代开发理念的社区生活模式，大大提升本地居住环境，适当导入外区域及产业客群，实现居住环境升级、生活质量提高。住宅开发不是简单的地产开发，而是当地群众、潜在目标客群在既有的传统生活方式基础上的理念升级，是“尊重本土文化，尊重传统文化”的基础上的开发突破挑战。“四维开发模式”策略统领文化发现地价值一核心：岭南文化两保护：古迹、古建筑三建造：文化博物馆、文化精神堡垒、民间收藏馆城镇配套价值一核心：现代商业体验双辐射：镇区内外辐射三形式：风情古街、现代mall、配套商业生态资源价值一理念：智慧的自然两维度：生态保护维度与资源利用维度，强调可持续发展观对于镇区内资源的保护与开发现代人居价值一融合：古镇居住文化与现代城居文化融合两区分：高密大型社区与低密高端物业三尊重：尊重本土文化、尊重传统文化、尊重现代居住需求唐家古镇“四维开发模式”的目标判断|战略目标以唐家古镇开发作为区域实现全国乃至世界影响力的重要契机，在突破传统古镇开发模式的基础上，通过复合型的四维古镇价值开发模式，真正打造中国历史文化名镇品牌，并力求实现全国古镇再造的示范性效应。|文化品牌目标通过“岭南文化”体验基地的全面落实，实现珠海、唐家湾的“区域型历史文化品牌基地”，并快速跻身国际文化发现地旅游的首选目的地。|城市目标提升珠海北大门城市形象；在古镇保护、文化价值开发的同时，实现区域的城市生活全面升级，开放与兼收并蓄，改善本地人民生活质量，扩大镇区人口就业渠道，导入外来消费，实现区域全面、快速发展，并推动产业结构调整和产业升级。Thinking思路模式思考发展定位发展规划发展执行重要提示再读古镇：大时代下的唐家古镇NewTownTimes现状属性辨析1：宏观区域珠海——发展的交通动力引擎快速启动：以交通为核心驱动力的城市辐射力面临再次升级，辅之以高质居住环境及特色岭南文化积淀，将导入大区域高端消费力。1）全国最适宜居住城市前列联合国改善人居环境最佳范例奖；“国家级生态示范区”2）交通升级增强城市辐射力深珠海底隧道、深珠高速公路；从交通网络末梢转化为交通枢纽，将构建以港珠澳大桥和珠海港、珠海机场为龙头的“一桥双港”，以“八纵六横”道路为骨架、“三铁一网”轨道为支撑的区域性交通枢纽、航运物流中心和城市交通体系。3）历史积淀及岭南文化远古海洋文化-近代中西文化发源地-现代城市文化积淀深厚；更是岭南文化中的重要构成要素-本土文化的重要土壤+现状属性辨析2：中观区域唐家湾——“山、海、城、史”的四有名城，被称为“陆岛相望岭南重镇、风云史迹近代名镇、携故纳今城中古镇、山海园林栖居美镇”1）珠海北第一门户唐家湾位于珠海市北部，与香港隔海相望，与澳门陆路相连，唐家湾由唐家、金鼎和淇澳三部分组成，面积130平方公里，隶属于珠海香洲区。总人口约10万，其中户籍人口2.9万2）与近代文明伴生的南中国海第一湾，具有丰厚的历史人文积淀3）发展目标及定位：“湾区重镇，理想新城”定位为：成为珠三角西岸重要的功能节点和滨海生活中心，适合创业、居住、休闲娱乐，具有最佳生态环境的滨海新城。+淇澳岛唐家古镇凤凰山麓现状属性辨析2：中观区域唐家湾——将成为珠海市最具发展潜力的片区；打造城一线沿海、立体交通区域及商务、旅游、高新产业三重属性区域唐家古镇轻轨唐家湾站前环填海区信息产业片区先进制造业工业片区金鼎中心区留诗山核心区。情侣北路先进制造业工业片区信息产业片区金鼎中心区留诗山核心区轻轨唐家湾站前环填海区唐家古镇现状属性辨析3：微观区域唐家古镇——深厚的文化历史积累及得天独厚的资源条件，及大区域发展背景，与古镇发展的现状形成极大反差。+1）文化名镇：中国历史文化名镇，珠海文化的根——古镇核心价值条件唐家湾古镇具有近700年历史，深厚的文化底蕴孕育了众多历史名人，2007年被评为中国历史文化名镇；众多的历史文物古迹更是集中于唐家古镇2）生态名镇：共乐园、滨海环境使得区域内的生态环境较佳，具有德天读后的生态优势。3）现状忧患：落后的城市表皮，缺少保护的古迹，散乱的破败的城市生活配套，商业缺失，旧式传统的民居方式……与其开发模式及核心价值匹配属性定位？历史文化积淀核心力+珠海及唐家湾价值升级契机+优势自然资源组合跳出唐家古镇看古镇定位属性定位之国际文化视角中国“岭南文化”第一镇中国：作为区域品牌级别属性，树立古镇的全国性占位视角；岭南文化：古镇的历史人文的核心内涵，作为统领古镇再造的核心精神要素，融汇与多物业类型的再造、开发，进而形成古镇独特而无可替代的历史文化价值；第一镇：强调文化发现地的首发特征。表现：国际型顶级文化旅游度假价值属性定位之城市视角中国第一文化复合型古镇中国：作为区域品牌级别属性，树立古镇的全国性占位视角；文化复合型：唐家古镇开发模式的区隔价值定义，强调在开发再造模式上跳出单一的文化开发模式，而是在古镇文化价值挖掘的基础上，实现了古镇在城市人居功能、历史文化保护、自然资源利用及保护的多重复合增值意义；城市品牌推广意向NewTownTimes大时代下的唐家古镇说明：利用town“唐”的谐音，建立国际化传播语言符号。四维价值属性定位初判Newtowntimes之岭南文化发现地CulturediscoveryinLingnanNewtowntimes之一站式购物圣地One-stopshoppingmallNewtowntimes之生态“低碳旅游”基地low-carbonTravelResortNewtowntimes之人文地产居住区HumanitiesRealEstateThinking思路模式思考发展定位发展规划发展执行重要提示1/整体规划及分区意向整体思路：四大区域规划与四大功能型基地统筹发展五星级酒店休闲会所博物馆四大规划分区：在考察的基础上，根据实际情况，将唐家古镇划分为以下四个规划分区，形成建筑风格方面由古镇街区向具有岭南风格的新建筑的过渡，以及建筑体量方面由保护区的低层建筑向外围高层建筑的过渡。唐家古镇四大区域：岭南文化保护区古镇宜居发展区共乐园景区新居安置开发区Newtowntimes四大功能基地：岭南文化发现地（岭南文化保护区）生态低碳旅游基地（共乐园景区）人居地产居住地（含新居安置开发区、古镇宜居发展区）一站式购物圣地（独立规划于古镇宜居发展区及文化保护区内）2/阶段规划原则整体原则：以“文化发现”为核心驱动，率先启动高传播的人文旅游业带动其它相关产业，同时配合地产开发，力保古镇再造核心推进。阶段重点：文化发现地与人居改善并进启动区域：岭南文化保护区、共乐园景区、新居安置开发区

（一期）近期目标中期目标时间轴远期目标阶段重点：人居改善全面完成，区域价值全面兑现启动区域：新居安置开发区

（二期）阶段重点：高端人居、一站式商业圣地开发启动区域：古镇宜居发展区、古镇文化商业街Thinking思路模式思考发展定位发展规划发展执行重要提示Part1.文化发现地再造文化发现地开发：完成岭南文化保护区及共乐园景区开发1/规划理念A\文化发现地开发理念：保护、更新、再造、生态岭南文化保护区开发原则：保护、更新、再造非物质文化遗产古迹、古建筑保护+原有建筑、街道的修旧如旧+岭南文化体验区设计（丰富非物质文化遗产体验方式）重要举措：“岭南历史文化体验基地”增设具有历史人文体验价值的场馆，创造具有独特区域文化特征的精神符号，充分调动民间文化的集聚力量基地构成：1个文化博物馆、1条文化街、1个民间收藏馆、1个精神堡垒、1个香火圣地指标特征：容积率：1占地：22万㎡岭南文化保护区岭南文化保护区现状

散落的商业区打造缺乏统筹，没有整体概念，未能营造出商业街的氛围岭南文化保护区现状

建筑内部缺少文化价值的展示，内涵不足，简单的售票处较为草率缺乏仪式感，降低了历史名人故居的文化厚度岭南文化保护区现状

唐家三庙及花堂古庙没有恭拜的仪式感，缺乏游览价值2/规划实施岭南第一文化博物馆备注：博物馆位置将视后期具体规划进行选择，现只为意向选址。选址：岭南文化保护区内标准：包含岭南古文化、生活、艺术品、历史事迹等多元化的综合型博物馆，引入国宝级文物展放亮点：突破当地文化圈，纳岭南人文荟萃，是整个岭南历史文化的缩影2/规划实施这里，时空交错中，我们深深地感悟着古人对我们灵魂的滋养，在精神彷徨与道德迷茫的今天，我们知道，精神的涅槃，成为历史的必然2/规划实施岭南建筑独所拥有的独特外表让我们在现代精神文明与物质文明的对峙中，重新感受前人千年的至高艺术一座沉淀千年历史沧桑的圣殿，带给我们灵魂的沉淀岁月之河，悄然流过，淘尽沧桑文化街（互动式表演）备注：文化街位置将视后期具体规划进行选择，现只为意向选址。2/规划实施古镇旅游性互动文化体验点：文化街2/规划实施人类智慧的最高体现，在于对艺术的悟性和共鸣，在交错中，我们心理的涟漪，再次荡开。民间收藏馆（特色馆）备注：民间收藏馆位置将视后期具体规划进行选择，现只为意向选址。2/规划实施古镇旅游性互动文化体验点：岭南民俗民间收藏馆记忆，在陈旧而沁着岁月香气的物件中，翩然回来，萦绕在脑海中的老电影，是那么的活灵活现。回忆千百回，刻录长生歌岭南文化“精神堡垒”备注：精神堡垒位置将视后期具体规划进行选择，现只为意向选址。2/规划实施古镇旅游性互动文化体验点：具有岭南文化地标意义的“精神堡垒”在数代人的精神世界里，总是有一个让一个时代的人共同忆起的丰碑唐家古镇的香火圣地备注：选择唐家三庙为香火圣地2/规划实施古镇旅游性互动文化体验点：古镇香火圣地灵魂的皈依，在于对世间尘世的无奈，但新的希望，往往是在这样一种美好的愿望下，再次起航。A\文化发现地开发理念：保护、更新、再造、生态生态低碳旅游区开发原则：保护、更新、生态共乐园原有人文古迹保护、生态环境体验方式更新、低碳旅游模式导入重要举措：名人故居、古建筑修缮+外围装饰+环保游览方式+互动文化体验景区名人古迹的保护及更新，重新进行包装；采用环保型游览方式，步行+环保车游览方式；增加互动文化体验环节2/规划实施古建筑修缮2/规划实施古镇人文古迹建筑保护措施：自然如画，生命如诗在自然与生命之间，是建筑与艺术搭接起永恒的桥梁，让人们尽情地在古老的建筑与艺术中体味这座城市，感悟自己的人生互动文化体验2/规划实施古镇旅游性互动文化体验环节设置清波旖旎，碧绿拂尘泛舟故里，再回梦乡Part2.城市人居改善安置及商品房开发：新居安置工程（一期、二期）高端人居：古镇宜居发展区对本土居住方式的重大“改善升级”完成对于本土居民在古镇文化、旅游价值开发过程中的“安居过渡”，力保“古镇的和谐再造”>>新居安置工程的开发意义>>新居安置工程整体开发战略[城市层面]升级居住模式，定义古镇人居文化价值演进

不仅仅是居住项目，更是城市标志性空间节点[项目层面]创新产品模式，搭建全新市场平台、生活平台

“人文+景观”产品模式的新演绎、新提升

新居安置工程（一期、二期）：创新城市“社区”升级居住模式，增值湾区海景景观古镇宜居发展区：创新城市“人文”升级居住模式，增值本土历史文化内涵[客户层面]创新客户价值，代言古镇主体群体改善需求

针对改善型需求为主的产品定位，捕捉古镇主体阶层“改善生活环境+大社区生活模式”的心理需求，通过社区品质、产品品质提升居住舒适度。新居安置工程整体开发定位中国岭南第一文化生活大社区人文景观地标·全景式大社区新居安置工程整体开发定位中国岭南第一文化生活大社区人文景观地标·全景式大社区二期开发定位：再改型居住开发分区：实现古镇生活方式的全面升级，以中高端改善为引导方向，强化居住对与古镇城市价值的贡献。继续坚持建筑的人文景观地标价值。一期开发定位：首置、首改居住开发分区：引导并提升村镇住宅生活品质。采取引导的方式将居住与古镇改造、生活与旅游开发成功融和。与古镇保护区形成统一风貌，传承岭南传统文化意蕴。如何“人文景观地标化”？如何“全景式大社区”？>>战略定位产品落实体系设计目标产品构面产品表达中心化视觉中心生活中心功能中心建筑形象建筑户型生活配套建筑立面、形象的标志性集中、开放、独立的商业建筑布局、业态构成，形成区域性的公共交流中心、配套服务中心以满足改善型需求为主的基本舒适型空间、创新户型全景化开放、融和标杆内部造景规划布局园林营造大围合式规划布局景观视觉的贯通、打开；内部造景强调细部的精细感、微地形营造景观的丰富性人文景观地标化泛红线包装项目周界沿线、地块中间规划路沿线的范红线包装，形成既差异区隔于外环境、又贡献于城市的公共交流空间高层大盘的天际线和领域感是项目形象的重要组成部分，可以强化边界、树立气势。新居安置工程一期位于唐家湾北，是深-珠-澳区域的地标位置，应予以重视——强烈的统一性或者错落的韵律感，标定大盘形象A/制空。强化规模大盘的“领空权”——天际线与领域感具有文化符号意义的标志性建筑群形成社区的标志感珠海北向门户第一站物业1/产品落实：建筑形象1/产品落实：建筑形象B/建筑外立面：融汇现代建筑风格，细部构建强调本土文化符号参考：色彩/佛山金地九珑壁参考：元素/成都·锦都1/产品落实：建筑形象B/建筑外立面：融汇现代建筑风格，细部构建强调本土文化符号建筑细部的本土文化符号融入整体线条融入现代建筑风格小构件的符号运用参考：元素/广州云山诗意人家A/布局原则：大社区的配套性特征：集中型商业+社区商业集中：通过配套型集中商业完成安置区及商品房区的过渡开放：重点沿人流导入方向的规划道路布局独立：与住宅区隔的独立产权实体预计体量：一期4-5万平米；二期3-4万平米2/产品落实：生活配套北地块南地块2/产品落实：生活配套B/业态。社区为主，兼具外向型的休闲生活配套中心，2.5万平米的超市百货主力店功能业态建筑面积（平方米）定位超市+百货25000主力店时尚餐饮连锁1500次主力店银行500街铺12000其他5000合计44000一期二期功能业态建筑面积（平方米）定位超市+百货25000主力店时尚餐饮连锁1500次主力店银行500街铺8000合计35000层次①：基本配套居民使用需求高，能够保证收益的科目：乒乓球、台球、棋牌、羽毛球、网球层次②：创新配套投入较少的免费科目：屋顶晾晒平台、阳光阅览室、公共洗衣房（可采用投币式，主要洗涤大物）、网吧、公共厨房层次③：形象配套投入及运营成本较高，以提升项目形象为目的：动感多功能影院、动感SPA中心、多功能会客厅、社区招待所鼓励权衡可选2/产品落实：生活配套C/社区会所。以提升居住品质及居民生活娱乐丰富性的功能配套D/产品增值设计赠送空间增值：利用住宅地下车库做商业增值设计，形成集中性商业体的-1F，导入百货式超市，实现空间增值“全街铺”增值：外部泛红线包装+内凹型设计形成“集中式小广场”，导入人流内部局部“内街化”处理，增加商铺价值内街内街内街外街住宅2/产品落实：产品增值A/面积配比：按照面积赠送18%进行设定安置住宅一期户型初步配比60-88㎡2房（60%可改3房）40%90-120㎡3房（少量可改4房）35%130㎡3+1房（30%可改大4房）15%140㎡4房10%155㎡5房（少量可改6房）5%二期60-88㎡2房（60%可改3房）20%90-120㎡3房（少量可改4房）25%130㎡3+1房（30%可改大4房）25%140㎡4房15%155㎡5房（少量可改6房）15%安置住宅部分：满足首次改善为主、再次改善为辅的升级型客户需求3/产品落实：产品户型商品住宅一期户型初步配比60-88㎡2房（60%可改3房）10%90-120㎡3房（少量可改4房）30%140-160㎡4房（少量可改5房）40%180-200㎡5房（少量可改6房）20%二期户型60-88㎡高端：2改3房30%140-160㎡4房30%180㎡5房20%200㎡平层大5房10%220㎡复式10%1期指标：①拆迁安置计划容积率：4.5占地面积：11万㎡建筑面积：49.5万㎡②商品房的开发计划容积率：4占地面积：18万㎡建筑面积：72万㎡2期指标①拆迁安置容积率：4.5占地面积：7万㎡建筑面积：31.5万㎡②商品房的开发容积率：4占地面积：13万㎡建筑面积：52万㎡新居安置开发区（二期）4/产品落实：规划布局（一期为主）东向：远山景观北向：海湾景观南向：城市景观远景：海湾景观西向：共乐园北地块条件多向景观资源丰富具有优越的一线城市配套新居安置开发区（一期）南、西向：海湾景观东、北向：城市景观南地块条件非完全旧城区域海湾景观资源最大典型高端住区北地块：意向排布：安置房：商品房≈7：3A\安置区计划容积率：4.5建筑类型：点式为主结构类型：两梯四户-两梯六户B\商品区计划容积率：4.0容积率建筑类型：点板结合结构类型：两梯两户-两梯四户②分区规划意向：北地块安置区以“点式+板式”为主；商品区以“点板式”为主4/产品落实：北地块规划布局安置区点式中小户型区蝶式中户型区商品区南地块：意向排布：安置房：商品房≈1：9A\安置房开发目标：引导并提升村镇住宅生活品质。采取引导的方式将居住与古镇改造、生活与旅游开发成功融和。面积定位：60-120㎡（4.5容积率）建筑类型：点式为主结构类型：两梯四户-两梯六户B\商品房开发目标：与古镇保护区形成统一风貌，传承岭南传统文化意蕴。面积定位：90-200㎡（4.0容积率）建筑类型：点板结合结构类型：两梯两户-两梯三户新居安置开发区（一期）南、西向：海湾景观东、北向：城市景观②分区规划意向：南地块安置区以“点式”为主；商品区以“板式”为主点式中小户型区安置区小组团围合布局，通过内部造景，形成独立式分区商品区全海景风车式设计，海景资源最大化4/产品落实：南地块规划布局在这里的居者，可以骄傲地说：“我有一座房子，面朝大海，春暖花开”欣赏夕阳落下的白鹭我们期待，明天的灿烂……华灯初上，海尚明月，涛声依旧追古忆今，感怀长生之乐。①园林组团与节点园林错落组合，形成饶有岭南区位的景观乐趣安置区第一中央园林第二中央园林小组团园林商品区5/产品落实：园林新居安置开发区（一期）南、西向：海湾景观东、北向：城市景观点式中小户型区安置区小组团围合布局，通过内部造景，形成独立式分区商品区全海景风车式设计，海景资源最大化②配合建筑特色的组团园林设计5/产品落实：园林碧树青青，芳草依依四季的色彩已经不再只属于遥远的北方古镇的人们，可以选择每个季节，自己喜欢的味道Part2.城市人居改善安置及商品房开发：新居安置工程（一期、二期）高端人居：古镇宜居发展区真正建立区域高端住区、高端人文旅游度假地的标杆最大化古镇土地的城市价值，优化居住结构通过低密区域开发，真正步入区域人居的高端国际圈层。>>古镇宜居发展区的开发意义>>古镇宜居发展区整体开发战略[城市层面]定义板块顶级居住模式，展示古镇人居文化价值的最高成果

不仅仅是居住项目，更是城市人居文化的至高体现[项目层面]植入并创新低密产品模式，搭建顶级市场平台、生活平台

“人文+景观”的别墅居住模式[客户层面]导入高端客户价值，代言顶级跨界目标群体“收藏”需求针对全国性的顶级收藏群体客户，进行土地价值的最大化发挥；同时建立“岭南文化传播圈层”。古镇宜居发展区整体开发定位中国·百越庄岭南文化地标·国际级人文度假别墅区常羡人间琢玉郎，天应乞与点酥娘。尽道清歌传皓齿，风起，雪飞炎海变清凉。万里归来颜愈少，微笑，笑时犹带岭梅香。试问岭南应不好，却道：此心安处是吾乡。——定风波南海归赠王定国侍人寓娘千年百越地，独此岭南乡1/古镇宜居发展区整体规划理念A\高端人居开发理念：保护、更新、再造、生态建筑及空间传承岭南传统文化意蕴开发定位：集居住、餐饮娱乐、休闲度假、旅游观光、投资于一体，融合各种中国民居建筑风格、以岭南地域文化为项目内涵的唐家古镇缩影式的极富传统色彩的小区开发原则：传承、融合、创新、标签重新规划为低密度的岭南风格的民居，建筑及空间传承岭南传统文化意蕴。与保护区形成统一的风貌，整个古镇新城浑然一体。古镇宜居发展区处理建筑与自然的关系，既有继承，又有发扬，国际级的手法彰显历史的品味2/古镇宜居发展区设计实施融入低于文化的建筑外表设计，对历史的理解臻于至善居住与自然的关系，体现在室内外空间的和谐过渡生命在这里一次又一次地思考个体与群体的关系。105自然在历史面前，升华Part3.一站式商业地一站式商业地：风情古街、现代mall、配套商业、精品酒店及会所Station1.中国·岭南第一文化主题购物中心1/规划理念规划理念：保护、更新、再造、生态建筑及空间传承岭南传统文化意蕴一站式商业地开发定位：高端居住+旅游商业配套开发原则：传承、融合、创新、标签旅游商业配套重要举措：风情古街、现代mall、配套商业、精品酒店及会所古镇宜居发展区更新区域商业氛围及商业模式，升级本土居民文化娱乐生活模式融汇文化、居住、商业、旅游为一体，为城市发展提供持续支撑导入高端人群，在丰富本地居民文化、娱乐生活的同时，带来一定的高端购买力>>ShoppingMall的开发意义>>ShoppingMall整体开发战略[城市层面]升级区域商业模式，展示古镇文化商业价值[项目层面]商业与住宅、旅游、文化形成互动增值，持续贡献价值支撑[客户层面]满足本土高端需求、家庭消费需求，导入高端客户价值ShoppingMall整体开发定位中国·岭南第一文化主题购物中心文化主题：岭南文化地域性+民俗性Shoppingmall：集休闲、娱乐、购物为一体一站式+娱乐型+家庭消费商圈半径：唐家湾区域区域辐射集中式+街坊式集中型mall与街坊式步行区域相结合，形成饶有趣味的休闲空间古镇宜居发展区ShoppingMall选址：宜居发展区内，临近新居安置开发区一期北地块指标特点容积率：4占地面积：2.5万㎡建筑面积：10万㎡ShoppingMall1.规划设计：拟推国际著名设计公司担纲整体设计，循环式的结构布局展示出流畅的弧型曲线，将整个mall的庞大建筑群体有机地联系起来，并与城市主干道进行无缝连接。2.业态规划：A\集中式商业区国际精品、服装服饰、中西餐饮、娱乐健身、礼品玩具、邮政快递、银行等；首层、二层：规划为以高档、时尚为主题的服装服饰精品区；地下一层为时尚消费区，引入了知名百货作为主力店；地下二层主要为休闲娱乐区B\街坊式商业区休闲娱乐餐饮咖啡红酒、雪茄水景商业街河边随意散落的休闲咖啡茶座，增加消费体验点。以景观为中心的商业空间，精神满足与物质满足的最佳契合，打造最具吸引力的商业街。商业街向西延伸，连接临近社区商业街，形成区域效应。3.亮点说明：景观提升商业价值，体验式商业空间坐在水景茶座边，一块嫩滑的Tiramisu，一杯香浓的Cappuccino，可以浪费整整一个早晨生活的品质至上，意大利佳肴带给味蕾无限回味，配上地道的法国红酒，没有人不乐于享受这一切风尚街名品新品潮流品艺术品……时尚混搭——将展览馆、概念餐厅或者服装品牌家私与时装的混搭，集合于一起精致主力店4.集中式商业区图片示意参考案例：华润万象城无中心、多层次、混合就是活力使商业街更丰富、更亲切。5.街坊商业区图片示意参考案例：上海新天地Station2.中国·岭南国际顶级文化类精品度假酒店1/规划方向备注：酒店位置将视后期具体规划进行选择，现只为意向选址。古镇宜居发展区国际顶级文化类精品度假酒店：引进高档超五星级酒店及养身为主题的休闲会所、娱乐设施，支撑旅游渡假的消费需求，保障旅游业的顺利运营。选址：岭南文化保护区与宜居发展区交汇处标准：以丽江悦榕庄为参考，以此奠定旅游渡假区的国际级别亮点：沿袭地方化的建筑风格，把唐家古镇的建筑风格融会贯通其中精品酒店及会所意向选址精品度假酒店打造标准案例参考：丽江悦榕庄是目前国内度假村的“金字塔顶”，悦榕庄沿袭了悦榕营造优雅浪漫的度假风格，但整体建筑风格又非常地方化，把丽江古城的建筑风格融会贯通其中主题会所打造标准植入国际顶级私人俱乐部，打造空间上与建筑相辅相成的主题会所，功能上包含SPA、酒吧、健身、美食等（下图为参考案例）Station3.中国·岭南第一风情古街2/规划实施古镇宜居发展区B\物业发展计划——风情商业街：强调地方文化特色，以主题购物区结合地方文化特色、延续古镇原有风貌的风情商业街，满足旅游渡假的购物、特色美食等消费需求。选址：宜居发展区内，连接岭南文化保护区标准：人文风情商业街亮点：地方化、个性化风情古街意向选址古镇风情商业街

利用现状进行修葺，给予古镇建筑“穿衣戴帽”，统一形象，同时完善内部空间，适当赋予新功能。现状改造后改造后古镇风情商业街

沿街铺面以岭南风情为蓝本，前店后坊式，以民族特色购物、民间餐饮、中式客房等业态为主。现状改造后改造后古镇风情商业街

民族特色购物、传统民间美食Thinking思路模式思考发展定位发展规划发展执行重要提示开发周期长、投资金额大、拆迁难度高；开创珠海旧改之先河，树立城市开发之典范周期长古镇保护发展区域涉及很多新旧建筑掺杂，产权构成复杂。产权复杂需政府考虑规划商品房、安置房及工业安置区，采用滚动开发的策略使项目稳步推进。滚动开发动迁工作需政府制定合理有效的拆迁安置政策，成立专门的工作小组主导确权及动迁工作工作小组该项目开发周期较长，投资金额巨大，尤其在开发初期，需要大量的拆迁和安置费用。1\方案开发特点争取列入三旧改造、重点改造项目123为更有效的推动该项目进行，争取将本项目纳入珠海市年度重点改造项目。重点项目发展政策三旧改造制定一系列涉及古镇保护、利用和发展的政策、办法，做到古镇的保护发展有据可依，有章可循。此项目涉及历史文化名镇的保护，旧村镇、旧厂房的改造，因此根据广东省人民政府粤府[2009]78号文件精神，将唐家古镇的保护与改造项目纳入珠海市“三旧改造”规划范畴。2\方案政策保障规划管理共赢在如此大规模的古镇改造项目中，必须制定高水平，系统性强，可实施的规划方案。旧区改造和新区的建设，从形象上保持统一。制定合理的发展方案，以保护为主，对危房陋房进行抢救，合理利用现有资源促进多元化发展，由政府成立专业部门加强古镇旅游文化资源的管理，建设人文宜居社区。我们以改善民生和提高居民生活质量为发展前提，兼顾社会效益和经济效益，编制发展方案过程中兼顾各方利益，实现和谐发展，政府、企业、居民多方利益共赢的局面。文物保护和旅游经济双赢3\方案发展原则*结语*在沉思过后，我们深切地体会本案开发的任重道远，但我们相信，在这片热土上，岭南人的坚韧、务实、进取的精神，将会成为我们前进的永恒动力。让我们共同伴随历史的车轮滚滚前行让我们共同见证，唐家湾古镇的下一历史篇章。这里，将成为南中国最具特色的滨海历史文化名镇这里，将再一次出现岭南文化世代传承的百年传奇这里，千年岭南人文精神，将辉煌重生！|感谢对历史的聆听……|附件：案例分享位于上海最繁华的商业区，属于“市中心的中心”，是一个具有历史文化风貌的都市旅游景点。新旧对话，交相辉映。新天地占地3万平米，建筑面积6万平米，分为南里和北里两个部分。北里街铺——古建筑以保留石库门古建筑为主，内部为现代化装修南里商铺——新建筑

以反映时代特征的新建筑为主——集中式商业＋少量商铺案例一•上海新天地改造结果：城市重建、客户置换、形象提升、物业升值指标改造前改造后功能单一居住功能综合高尚人文社区客