美美商都经营管理提案

项目招商经营管理初探美美商都内容提要一、

商用物业管理二、

策划推广三、我方针对本项目之初步分析四、

后期招商租售代理五、

我方团队简介六、

商业运营管理服务费用七、

结语附件：经营管理手册提纲前言我方团队承蒙贵司厚爱，给予我司提供商业运营管理服务的机会，我们盼望能以本团队充足之人才及经验和技术，为该项目开拓一个和谐而优美的商业环境。我方管理团队成员对国内外拥有多年丰富的商业地产管理、服务经验，相信定可以为本项目提供国际水平之商业运营管理服务。由我方提供商业运营管理服务的物业，凭借其在地产服务行业中的良好口碑，已成功地为客户带来商业运营管理工作的信心保证，从而真正帮助发展商及运营商达到促进物业销售、招商、经营之目的。我方根据贵司要求及所得数据，精心制定了此份商业运营管理服务意向PPT演示文件，希望能凭借全球先进的商业运营管理理念，结合四川本土的政策、法规和客户的实际需要，利用商业运营管理过程中积累的丰富经验，向贵司提供节约投资、促进招商、确保商业业态动线规划和方便物业管理等方面的专业化商业运营管理服务建议。一、物业管理一、项目概况：项目名称：美美商都项目位置：简阳市政府街121号香港城商业-1层-3层使用面积：2260m2机动车位：地下:298个地上:100个工程进度：进行外立面改造交房时间：2009年07月商业面积：3000m2主体建筑:裙楼+独栋建筑风格：高层层高：m

我方的经营管理团队，拥有丰富的国际经验及专业知识，多年来在协助客户延长物业寿命及增加物业的经济效益方面一直享有盛誉。为运作商、业主及租户不同的需要，提供适时贴身的协助。我们的经营管理团队从策略性方案、前期项目策划到质量监控，为项目的每个发展阶段提供完善的解决方案；我们的管理目标就是要通过执行大量明确的战略计划达到收益的最大化。这些战略来源于对本项目作为收益性产品的全面分析。我行将从商用物业管理服务的基础工作开始，全面且深入的以系统化模式进行，通过发展商的紧密配合与支持，落实经营管理公司达到既定服务目标和服务指标的要求。在物业管理中，综合型商业地产项目往往因其面积大、功能复杂、涉及面广、技术要求高而对物业公司的要求也相对较高。在我方团队成员参与国内项目物业管理类型的比例分配中,综合类物业(常以多种物业类型聚合的大型复合型商业地产为主)比例最高，拥有很多优秀的过往案例，由此可见我方在高端产品的商用物业管理上拥有资深的管理经验，过硬的管理队伍和良好的声誉。2、商用物业经营管理团队3、工作计划为商业地产项目所提供的商用物业管理服务一般分为三种方式：商用物业顾问商用物业顾问+驻场经营管理全权委托商用物业管理（全委）针对[美美商都]的商用物业管理服务之操作流程具体划分为前期商用物业顾问与后期商用物业顾问+驻场或全权委托管理两大阶段。前期商用物业顾问时间初步计划为正式签订合同之日起，我司将为本项目提供为期三年的商用物业管理顾问服务。如后期阶段继续合作，根据本项目的情况及运作商的实际需求，则可改为商用物业顾问+驻场或全权委托管理的形式为本项目提供后期的商用物业管理服务。在本项目的前期的商用物业顾问方面，我方将成立物业专案组，每两个星期一次前往项目现场配合工作以及提出专业性建议。如需要驻场服务,可另派部分经营管理人员入场，以便展开前期工作，为后期商用物业管理工作的顺利进行及避免因前期遗留问题而为运作商带来的损失等情况打下坚实基础。4、物业管理工作的重要性目前，越来越多的发展商已经开始意识到商用物业管理前期介入的必要性，商管公司可以从物业服务和用户使用的角度提出专业意见，帮助发展商更好完成楼宇在建设期的工作及筹备期的准备工作，这对交付使用后的营运及体现其价值起到决定性作用，愈早能让经营管理队伍熟识项目现场，就愈早能有序地对物业实体进行管理。5、工作内容我方在成为贵公司商用物业管理顾问后，将根据物业施工进度，制订科学、成熟的商用物业管理顾问工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的商用物业管理工作顺利开展，打下扎实的基础。主要工作包括：对物业的建筑装饰装修提出意见和建议跟进发展商各项工程工作编制年度商用物业管理收支预算编制商用物业管理启动预算负责申报管理费和其它收费标准建立管理公司人员架构，并负责招聘管理员工制定及完善各项商用物业管理制度定期对各部员工进行培训协助挑选和定制员工制服6、协助物业推广，促进物业招商工作的有序进行我方将协助租赁宣传推广活动；并可在重大宣传活动时就聘请专业公司的管理优势、先进的管理模式、智能化设备的管理与服务等方面提供计算机展示及详细的解说。将提供有关商用物业管理方面的基础培训及客户服务培训，解决及商讨在租售中遇到的管理问题。提供有利于项目宣传所需的商用物业管理数据。制定管理服务承诺，增加客户的信心。

7、检讨物业成本，节约物业投资

团队成员凭借多年来丰富的管理经验，对项目环境及商场装修等方面提出有利于促进销售、节约投资、方便管理的专业意见和建议：制定商用物业管理收费标准，为物业预售创造条件针对智能化采用的程度进行探讨，即可以促进物业销售宣传，又可满足今后科技及客户发展的需求，尽量减少投资成本。同时考虑到管理中通过有效的人与技的结合，减少今后的管理成本。根据项目情况提出物业改良及增减工程项目之建议，以节省工程费用及达至最高之经济效益。

8、从管理者的角度，改善设计缺陷及规避产品本身硬伤

发展商在很大程度上依赖建筑设计单位确定物业的功能及配套设施，事实上，没有哪一家设计单位对物业日后的运行及管理能够比专业经营管理公司有更深刻理解。因此往往在开业之后才发现一大堆设计缺陷，以致商业管理公司难以运作，经营者怨声载道。为了改变这一状况，我方将从管理者的角度，对所管物业及设施进行一番审视，尽可能将现有物业中的已存在的缺陷限制在一定范围内并进行合理规避。9、跟进施工过程，保证顺利交接为了保证日后管理公司工作顺利开展，必须对物业进行全面的了解，如果管理公司在物业交付使用时才介入管理，就无法对相关物业的情况了如指掌。在物业交付前期，我方将定期视察施工现场,参与工程例会，及时提出维护运作商利益的专业意见和建议。10、员工培训于商用物业筹备前，先行聘用基本管理员工，并安排训练课程，以便于最短时间内,参与制订商用物业之管理制度。另为各级员工安排短期入职培训课程，令他们能充分认识本身应负之责任及工作范围，同时灌输正确之商用物业管理概念及知识。二、策划推广1、项目策划原则

我方旨在通过项目的前期策划定位与整合营销，最大限度的强化项目的特有优势，消除项目的现存劣势，规避项目的客观威胁，从整体上提高项目的总体质素和市场竞争力，并作为发展商及设计公司优化项目综合质素的参考意见。相信通过我团队专业的商业地产运营经验与过硬的团队综合素质，凭借我们在商业地产运营管理方面的独特与创新意识，一定会为本项目带来最为符合市场且最具有吸引力的策划思路与定位，为本项目聚集令人叹为观止的人气与财气，使本项目成为最具商业价值的商业地产力作！2、前期策划的主要服务内容

第一部分：市场研究部分一、综合市场环境调研二、项目专项调研第二部分：项目前期策划部分A.建筑规划建议B.项目商业定位及商户组合建议项目开发思路、开发策略与开发经营模式建议消费客层定位功能规划设计建议商业业态定位及主题定位建议楼层布局定位建议最佳商品结构组合业态比重分析建议品牌组合建议三、针对本项目之初步分析1、区域市场现状及趋势分析2、项目用地周边环境分析3、

简阳市商业市场概况4、

投资关键因素分析5、本项目发展策划四、后期招商租售1、

招商/租售策略我团队成员在四川同行业公司中享有很高的声誉，相信这对本项目的招商/租售工作及提高项目知名度亦有一定的帮助。与众多国际知名服饰、餐饮、娱乐、以及银行等各行各业的知名品牌保持良好的长期合作关系，可应客户需要而引进合适的租户群，协助客户带动人流招商/租售策略是项目切入市场成功与否的重要因素。在宣传配合到位的情况下，我们将深入了解市场，分析客户群体，根据竞争对手情况，选择符合项目的招商/租售方式及策略。2、

招商/租售推广思路及计划

本项目的形象以及发展趋向已经清晰化。我方必须在推广中突出本项目的整体形象，树立本项目的品牌价值，并以贯穿推广过程始末的推广主线来指导各项推广工作，以最佳、最有效的方式寻求与投资商户、经营商户、消费者之间的心理契合点，最终完成该项目整体铺面的招商租赁。五、团队简介我方团队拥有多名商业地产知名专才，为中国各地之投资者、物业用户及其他客户提供国际水平的一站式房地产顾问服务，包括环球企业顾问、物业代理、物业投资、估价及顾问、商用物业管理、策划推广、研究及顾问及建筑顾问等，全方位照顾客户在物业发展周期内各个阶段的不同需要。六、部分成员简介陈龙（先生）毕业于四川大学，英语八级。从事房地产营销及管理工作8年，营运经验丰富，擅长营销和营运管理，具有先进的营销理念及良好的市场判断和开拓能力，优秀的团队组织协调能力，熟悉房地产开发及管理，能把握整个销售过程中的各个环节，具备良好的客户管理能力；组织实施具体的项目投资工作，对各方关系进行有效的协调和沟通；熟悉成都房地产市场，对市场及政策理解透彻；现任万科销售总监。主要服务案例：直接参与营销及管理的项目有岷江新希望“锦官新城项目”、“世都大厦”、万佳实业开发有限公司“天府香城”、远鸿房地产开发公司“远鸿·方程式”、攀钢集团成都华益房地产开发公司“华益花园（一期）”、天宇集团“攀枝花天宇攀西钢材城”、润阳集团“川大河畔”、成都市兴文投资发展有限公司“春熙商汇广场项目”。团队介绍易洪毕业于四川内江师范学院,进修于四川师范大学。曾担任深圳海雅百货、深圳华强北茂业购物中心高级管理；现任香港力宝营运总监。主要服务案例：直接参与深圳海雅百货南山店、宝安店、东莞店开店筹备及运营管理。负责深圳华强北茂业二期新店开店筹备和招商运营管理。全面主持成都地铁天府广场招商工作。全面主持力宝大厦招商工作并担任力创深圳项目组、沈阳会展项目组、武汉项目组、北京天坛项目组、惠州项目组、昆明项目组招商负责人。团队介绍张君毕业于首都师范大学，进修于清华大学美术学院。国家注册高级策划师，曾被国家人事部、国家发改委和世界策划师联合会中国总部联合评定为中国十大策划精英，秦楚网副总编，《金地家园》电视栏目发起人之一，现任深圳力创策划总监。主要服务案例：全程参与沈阳香江国际家居博览中心开店筹备以及香江集团合肥、北京、东莞、惠州等地大型卖场开店规划；其中沈阳香江店商业面积约20万平方米。全面负责金地家居建材购物中心开店筹备及策划运营，该项目商业面积近6万平方米。负责成都地铁天府广场策划工作；成都地铁总商业面积超过200万平方米，其中天府广场站商业面积约4万平方米。全程参与辽宁省工业展览馆综合改建地块研究及定位规划；该项目占地面积约13万平方米。负责中国光大集团南方区土地资源价值研究及竞买。此外还参与北京天坛文化街、武汉国际博览中心策划工作；其中武汉项目占地面积约6000亩。团队介绍李强房地产经营管理专业本科毕业、工商管理专业本科毕业；协调沟通能力强，宏观调控能力强；九年房地产销售、招商管理工作经历，行业经验丰富；房地产经纪人，此前任深圳市力创商业顾问有限公司招商部经理。主要服务案例：全程参与成都市兴文投资发展有限公司“春熙商汇广场”项目招商、销售及管理工作；负责中房集团“文殊坊”项目前期规划与后期项目招商工作；负责成都瑞升集团“南辰景秀”项目销售及管理工作；全程参与成都新世宇宙实业“天下青城”、“印象金沙”项目全面负责“成都地铁天府广场”项目招商及管理工作博瑞商业地产团队介绍七、典型项目案例物业面积：约200万平方米覆盖面积/7条地铁线路（276公里）/145个乘驳站点地铁1号线规划完成，计划2010年通车；2号线路规划修改中……典型项目案例开发商：成都地铁有限公司专案地址：成都市东御街天府广场物业面积：占地面积4.6万平方米，商业面积约2万平方典型项目案例案例特点——地下商业和地铁复合型商业整体运营项目天府广场位于成都市南北地面干道和东西地面干道的交汇点，也是规划地铁1、2号线的交汇点，是规划的一级公交枢纽，将成为CBD最重要的交通枢纽和人流集散地之一。经调查，追求潮流、休闲的成都竟无大型的时尚主题商城，结合天府广场地铁枢纽站点、城市中心、商业面积不大等特点，我们将天府广场定位为超炫、超IN的国际时尚潮流名店城，目标市场定位于15至30岁追求崭新生活方式的年轻一族，并进行系统的业态规划，将大量潮流服饰、餐饮和娱乐因素引入地铁商业，打造成都青春魅力主题秀场，最大限度地体现天府广场的形象和收益，得到大量国际、国内商户地响应。典型项目案例典型项目案例张君易洪典型项目案例力宝大厦位于成都市国际城南的科华北路62号，距双流国际机场仅15分钟车程，其南端直通国际会展中心及市政府办公地，北部衔接西南最大的IT商圈，毗邻百年名校“四川大学”，各类领事馆以及金融中心；周边五星级宾馆、顶级百货公司和大型购物中心林立，银杏南亭、欧洲房子、中国会所等高档餐饮娱乐场所更是举步即至，为入驻大厦的企业提供极为丰富的商务配套。典型项目案例力宝大厦是盛唐实业旗下盛唐投资置业有限公司与世界500强企业-力宝集团共同投资倾力为世界500强、港澳台知名企业和国内外大中型企业的行政总部量身定做的成都新地标建筑、国际高智慧型纯写字楼。项目地处城南商务核心区，交通条件优越，周边顶级商务配套齐全；除了具备所有顶级标准硬件配置，还为办公楼配套了专属服务的高档商业和全权委托的世界级物管……八、商业运营管理服务费用1、合作模式采取灵活机动的人性化合作方式，充分满足广大客户的不同需求。贵司可根据实际需要选取不同的合作方式。商用物业管理策划推广招商/租售代理1、商用物业管理

商用物业管理可分为三种方式提供服务，发展商可视自身实际情况自行选择，在本项目前期施工阶段，我方建议可选择商用物业管理顾问服务的模式。服务期限初步确定为：自双方签署正式合同之日起，我方为本项目提供为期三年的前期商用物业管理顾问服务。

2、

策划推广贵司可以选择委托我方为本项目招商及经营管理提供策划服务的合作形式。主要服务内容包括市场调研及定位、销售策划、招商策划、促销推广策划、广告宣传策划及公关活动推广策划等。3、后期

招商租售代理我方凭借多年来在地产市场从业经验，加之国际化的网络平台及本身拥有强大的商家客户资源网络，相信定能为本项目成功招纳引进知名商户及合适商户，以期为本项目的后期经营奠定良好的软、硬件基础，在提升项目品质的同时为发展商带来巨大的商业利益。2、

服务费用招商租赁代理服务费用

招商/租赁按租赁合同签订的平均1个月租金额（不包含商用物业管理费及可能出现甲方给予乙方免租期的相关费用）×100%，即1个月的租金作为我行为该项目的独家招商/租赁代理费。（无论运作商与租户采取合作经营，或租户以非固定形式计算租金，或以底租加抽成形式计算租金，或以底租及抽成取较高者为准计算租金。）九、结语我方诚望能就本项目的商业运营管理服务的细节作进一步探讨，并务求为贵司项目的发展作出贡献我方深信延续专业服务及高素质标准之方针，并能增加客户对本司之信心。作为市场上最具竞争力之专业公司，融合国际先进经验，配合中国国情需要，使客户能享用最优秀，最有效率之商业运营管理公司。附件：经营管理手册提纲

第一章 联营方式和政策第一条 联营条件第二条 联营期限第三条 联营目标第四条 保证金第五条 乙方须承担的费用第六条 甲方须承担的费用第七条 卖场管理第八条 商品管理第九条 售后服务第十条 人员管理第十一条促销及宣传第十二条合同解除第十三条违约责任第十四条免责条款第十五条合同终止后的处理第二章市场经营管理模式第一条经营理念：365天引领都市潮流第二条企业宗旨：第三条品牌定位：第四条管理理念：第五条组织架构：第五条商业形态定位第六条经营模式：1、统一管理；2、协助经营；3、部分自营；第七条经营策略第八条市场管理第三章 商户管理制度第一条商户进场和撤离管理制度（一）、客户通知（二）、客户接洽（三）、店铺装修（四）、验收（五）、