成本法及其运用课件

目录成本法及其运用01~05成本法概述Part106~08房地产价格构成Part209~12成本法的基本公式Part313~15重新购建价格的求取Part416~20建筑物折旧的求取Part521~25成本法应用中涉及的有关规定Part626~32成本法总结和运用举例Part7目录成本法及其运用01~05成本法概述Part106~082第一节成本法概述一、成本法的含义含义：是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。重新购建价格：是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润。2第一节成本法概述一、成本法的含义3第一节成本法概述折旧：是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差。本质：以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。3第一节成本法概述折旧：是指各种原因造成的房地产价值减损4第一节成本法概述二、成本法的理论依据生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。买卖双方可以接受的共同点是正常的开发建设代价（包含开发建设的必要支出及应得利润）4第一节成本法概述二、成本法的理论依据5第一节成本法概述三、成本法适用的估价对象和条件5第一节成本法概述三、成本法适用的估价对象和条件6第一节成本法概述很少发生交易、又无经济收益或潜在经济收益的房地产有独特设计、特殊建筑的房地产单纯的建筑物或者其装饰装修部分房地产保险评估（包括投保和理赔）、其他房地产损害赔偿在房地产市场不够活跃、类似房地产交易实例较少的地区的房地产适用于可独立开发建设的整体房地产的价值适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产，不适用于建筑物过于老旧的房地产6第一节成本法概述很少发生交易、又无经济收益或潜在经济收7第一节成本法概述成本法估价需要具备的条件某宗房地产价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增大有所作用才能构成价格成本高，其价值不一定大；成本低，其价值不一定不高7第一节成本法概述成本法估价需要具备的条件8第一节成本法概述注意三个问题：一是应采用客观成本而不是实际成本实际成本（个别成本）：是指某个具体的房地产开发商的实际花费客观成本（正常成本）：是指假设重新开发建设时大多数房地产开发商的一般花费二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整供大于求时，在客观成本的基础上调低评估价；供小于求时，在客观成本的基础上调高评估价评估价值等于客观成本减去功能折旧、外部折旧8第一节成本法概述注意三个问题：9第一节成本法概述四、成本法估价的操作步骤9第一节成本法概述四、成本法估价的操作步骤典型的房地产开发经营方式下的房地产价格构成（七大项）土地取得成本管理费用销售费用投资利息销售税费利润开发成本典型的房地产开发经营方式下的房地产价格构成（七大项）土地取得第二节房地产价格构成房地产价值的表达式：房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润房地产价值=（土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息）/[1-（销售税费率+销售利润率）]11第二节房地产价格构成房地产价值的表达式：11第二节房地产价格构成一、土地取得成本□取得开发用地的三条途径：

12第二节房地产价格构成一、土地取得成本12第二节房地产价格构成二、开发成本勘察设计和前期工程费市场调查、可行性研究、工程勘察、环境影响评价、规划及建筑设计、建设工程招投标、施工通水、通电、通路、场地平整及临时用房等前期工作的必要支出注意：场地平整费与土地取得成本的衔接建筑安装工程费包括建造商品房及附属工程所发生的土建工程费、安装工程费、装饰装修工程费等附属工程：指房屋周围的围墙、水池、建筑小品、绿化等13第二节房地产价格构成二、开发成本13第二节房地产价格构成基础设施建设费包括道路、给排水、电力、电信、燃气、热力、有线电视等设施的建设费注意：熟地中，此项费用已含在土地取得成本中，不须另外计算公共配套设施建设费教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、市政公用等非营业性设施的建设费用其他工程费包括工程监理费、竣工验收费等开发期间税费如，绿化建设费、人防工程费等14第二节房地产价格构成基础设施建设费14第二节房地产价格构成三、管理费用管理费用，是指开发商为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出通常按土地取得成本和开发成本之和的一定比例来测算四、销售费用 销售费用，是指预售未来开发完成的房地产或销售已经开发完成的房地产的必要支出包括广告费、销售资料制作费、样板房建设费、售楼处建设费、销售人员费用或销售代理费等15第二节房地产价格构成三、管理费用15第二节房地产价格构成五、投资利息 （一）投资利息的含义是指在房地产开发完成或实现销售之前发生的所有必要费用应计算的利息土地成本、开发成本、管理费和销售费，无论是借款还是自有资金，都应计算利息（二）投资利息的计算应计息项目计息周期计息期计息方式利率16第二节房地产价格构成五、投资利息 16第二节房地产价格构成应计息项目：土地取得成本开发成本管理费用销售费用计息周期：计算周期是指计算利息的单位时间可以是年、半年、季、月等，通常是年17第二节房地产价格构成应计息项目：17第二节房地产价格构成计息期：某项费用的计息期是该项费用应计息的时间长度建设期的起点：一般是取得房地产开发用地的日期建设期的终点：估价对象开发完成的日期，一般是估价时点18第二节房地产价格构成计息期：1819第二节房地产价格构成计息方式：单利复利利息计算本质上都是复利，采取单利方式只是为了实际计算上的方便单利利率（i1）和复利利率(i2)之间的关系：i1=[(1+i2)n-1]/n(n表示计息期)19第二节房地产价格构成计息方式：20第二节房地产价格构成利率：名义利率（r）与实际利率（i）的关系:i=(1+r/m)m-1(m为一年中的计息次数)20第二节房地产价格构成利率：21第二节房地产价格构成六、销售税费销售税费，是指销售已经开发完成的房地产或者预售未来开发完成的房地产应由卖方缴纳的税费包括：销售税金及附加——营业税、城市维护建设税和教育费附加（简称“两税一费”）其他销售税费——印花税、交易手续费等为便于实际估价中正常开发利润的调查估计，销售税费一般不包括土地增值税、企业所得税21第二节房地产价格构成六、销售税费22第二节房地产价格构成七、开发利润开发利润是指房地产开发商的利润，而不是建筑承包商的利润。开发利润的估算：开发利润是土地增值税、企业所得税税前的，简称税前利润是平均利润，而不是个别开发商的实际利润或期望利润开发利润=基数×利润率（基数和利润率要匹配）22第二节房地产价格构成七、开发利润23第二节房地产价格构成23第二节房地产价格构成24第二节房地产价格构成直接成本利润率＞投资利润率＞成本利润率＞销售利润率利润率是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的24第二节房地产价格构成直接成本利润率＞投资利润率＞成25第三节成本法的基本公式一、成本法最基本的公式

房地产价值=重新购建价格－折旧25第三节成本法的基本公式一、成本法最基本的公式26第三节成本法的基本公式二、适用于新开发的房地产的基本公式适用于新开发的房地的基本公式新开发房地产价值=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润26第三节成本法的基本公式二、适用于新开发的房地产的基本27第三节成本法的基本公式适用于新建成的建筑物的基本公式新建成的建筑物价值=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润适用于新开发的土地的基本公式新开发的土地价值=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润27第三节成本法的基本公式适用于新建成的建筑物的基本公式28第三节成本法的基本公式新开发的房地产一般不存在折旧，但应考虑下列因素，作增价或减价调整28第三节成本法的基本公式新开发的房地产一般不存在折旧，29第三节成本法的基本公式新开发区宗地的估价

新开发区某宗土地的单价=（取得开发区用地的总成本+土地开发总成本+总管理费用+总销售费用+总投资利息+总销售税费+总开发利润）÷（开发区用地总面积×开发完成后可转让土地面积的比率）×用途、区位等因素调整系数开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地总面积/开发区用地总面×100%29第三节成本法的基本公式新开发区宗地的估价30第三节成本法的基本公式三个步骤：30第三节成本法的基本公式三个步骤：31第三节成本法的基本公式三、适用于旧的房地产的基本公式（一）适用于旧的房地的基本公式

旧的房地价值=房地重新购建价格－建筑物折旧或：旧的房地价值=土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－建筑物折旧（二）适用于旧的建筑物的基本公式

旧的建筑物价值=建筑物重新购建价格－建筑物折旧31第三节成本法的基本公式三、适用于旧的房地产的基本公式32第四节重新购建价格的求取一、重新购建价格的含义又称重新购建成本，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润重新购建价格应是估价时点的价格重新购建价格应是客观的价格重新购建价格应是在全新状况下的的价格，土地的重新购建价格应是在估价时点状况下的价格32第四节重新购建价格的求取一、重新购建价格的含义33第四节重新购建价格的求取二、重新购建价格的求取思路房地重新购建价格的求取思路两大路径：将房地分为土地和建筑物，模拟房地产开发过程，采用成本法求取；将房地分为土地和建筑物，先求土地的重新购建价格，再求建筑物的重新购建价格，然后相加——适用于能直接在其上进行房屋建设的小块熟地交易为主的情况33第四节重新购建价格的求取二、重新购建价格的求取思路34第四节重新购建价格的求取土地重新购建价格的求取思路假设土地上无建筑物，采用市场法、基准地价修正法等求取——适用于城市建成区内难以求重新开发成本的土地也可采用成本法求取土地重新开发成本34第四节重新购建价格的求取土地重新购建价格的求取思路35第四节重新购建价格的求取建筑物重新购建价格的求取思路假设已取得一空地，在空地上建造与该建筑物相同或者具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润也可设想，将该全新建筑物发包给建筑承包商建造，发包人应支付给承包商的全部费用，再加上发包人的其他必要支出（如管理费、销售费、投资利息、销售税费等）及发包人的应得利润35第四节重新购建价格的求取建筑物重新购建价格的求取思路36第四节重新购建价格的求取三、建筑物重新购建价格的求取方式按重新建造方式的不同，建筑物重新购建价格分为：重建价格又称重建成本，指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出及应得利润——可理解为“复制”36第四节重新购建价格的求取三、建筑物重新购建价格的求取37第四节重新购建价格的求取重置价格又称重置成本，是采用估价时点时的建筑材料、构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在估价时点时的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润37第四节重新购建价格的求取重置价格又称重置成本，是采38第四节重新购建价格的求取重建价格与重置价格通常不同：38第四节重新购建价格的求取重建价格与重置价格通常不同39第四节重新购建价格的求取四、建筑物重新购建价格的求取方法（一）单位比较法要点：以建筑物为整体以单位面积或单位体积作为比较单位39第四节重新购建价格的求取四、建筑物重新购建价格的求取40第四节重新购建价格的求取对类似建筑物的建安费用进行修正、调整将不正常的建安费修正为正常的建安费；将建造日期时的建安费，调整为估价时点时的建安费；根据设施设备、装饰装修方面的差异，对建安费进行调整再加上其他费用（专业费、管理费、销售费、投资利息、销售税和开发利润）40第四节重新购建价格的求取对类似建筑物的建安费用进行修41第四节重新购建价格的求取实质：市场法有单位面积法和单位体积法两种：单位面积法：适用于同一类型的建筑物的单位建筑面积建安费基本相同的建筑物如住宅、办公楼、标准厂房等单位体积法：适用于同一类型的建筑物的单位体积建安费基本相同的建筑物如储油罐、地下油库等41第四节重新购建价格的求取实质：市场法42第四节重新购建价格的求取（二）分部分项法要点：将建筑物分解为独立的构件或分部分项工程测算独立的构件或分部分项工程的数量调查估价时点时的独立的构件或分部分项工程单价将数量乘单价后相加再加上其他费用（专业费、管理费、销售费、投资利息、销售税和开发利润）42第四节重新购建价格的求取（二）分部分项法43第四节重新购建价格的求取注意两点：要结合构件或分部分项工程特点使用计量单位防止漏项和重复计算43第四节重新购建价格的求取注意两点：44第四节重新购建价格的求取（三）工料测量法要点：将建筑物还原为建材、构配件和建筑设备测算重新建造建筑物所需的建材、构配件和建筑设备的种类、数量和工时数调查相应的建材、构配件和建筑设备的单价及人工费标准将数量和工时数乘相应单价和人工费标准后相加再加上其他费用（专业费、管理费、销售费、投资利息、销售税和开发利润）44第四节重新购建价格的求取（三）工料测量法45第四节重新购建价格的求取优缺点：详细准确；费时费力并需要其他专家参与适用于：具有历史价值的建筑物的重新购建价格45第四节重新购建价格的求取优缺点：详细准确；费时费力并46第四节重新购建价格的求取（四）指数调整法也称为成本指数趋势法利用成本指数或变动率，将历史成本调整到估价时点的成本来求取建筑物重新购建价格的方法主要用于检验其他方法的测算结果46第四节重新购建价格的求取（四）指数调整法47第五节建筑物折旧的求取一、建筑物折旧的含义和原因建筑物折旧的含义指各种原因造成的建筑物价值减损

建筑物折旧=建筑物重新购建价格－建筑物市场价值建筑物折旧的原因47第五节建筑物折旧的求取一、建筑物折旧的含义和原因48第五节建筑物折旧的求取1．物质折旧又称有形损耗指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏造成的建筑物的价值减损四方面：自然经过的老化——类似于人随着年龄增长的衰老正常使用的磨损——类似于脑力或体力劳动等工作性质的不同对人的损害意外破坏的损毁——类似于人曾经得过一场大病对人的损害延迟维修的损坏残存——类似于人平时不注意休养生息有病不治48第五节建筑物折旧的求取1．物质折旧49第五节建筑物折旧的求取2．功能折旧又称无形损耗指建筑物在功能上的缺乏落后或过剩造成的建筑物价值减损原因：建筑设计缺陷、过去的建筑标准过低、消费观念改变、建筑技术进步等功能缺乏——没有其应有的某些部件、设备、设施、或系统等功能落后——已有部件、设备、设施、或系统等的标准低于正常标准功能过剩——已有部件、设备、设施、或系统等的标准超过市场要求的标准49第五节建筑物折旧的求取2．功能折旧50第五节建筑物折旧的求取3．外部折旧又称经济折旧指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损不利因素：外部折旧可分为永久性的和暂时性的50第五节建筑物折旧的求取3．外部折旧51第五节建筑物折旧的求取二、建筑物折旧的求取方法年限法年限法和有关年限的含义年限法又叫年限-寿命法，是根据建筑物的经济寿命、有效年龄或剩余经济寿命来求取建筑物折旧的方法51第五节建筑物折旧的求取二、建筑物折旧的求取方法52第五节建筑物折旧的求取建筑物的寿命有两种自然寿命：从竣工之日至不能安全使用之时经济寿命：从竣工之日至其对房地产价值不再有贡献之时（对于收益性房地产，经济寿命是：竣工之日至净收益大于零的持续时间）

经济寿命短于自然寿命

相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命可能不同52第五节建筑物折旧的求取建筑物的寿命有两种53第五节建筑物折旧的求取建筑物的年龄：实际年龄：竣工时至估价时点间的日历年数（类似于人的实际年龄）有效年龄：估价时点时建筑物状况和效用所显示的年龄（类似于人看上去的年龄）建筑物的剩余寿命：剩余自然寿命：自然寿命减去实际年龄后的寿命剩余经济寿命：经济寿命减去有效年龄后的寿命剩余经济寿命=经济寿命－有效年龄53第五节建筑物折旧的求取建筑物的年龄：54第五节建筑物折旧的求取2．直线法公式：（见教材）直线法折旧下的建筑物现值计算公式总结：（见教材）54第五节建筑物折旧的求取2．直线法55第五节建筑物折旧的求取3．成新折扣法公式：V=C×q适用范围：比较粗略，主要用于初步估价；尤其是大范围的建筑物现场摸底调查直线法计算成新率的公式：（公式见教材）55第五节建筑物折旧的求取3．成新折扣法56第五节建筑物折旧的求取（二）市场提取法（公式见教材)（三）分解法（公式见教材)1．物质折旧的求取方法2．功能折旧的求取方法3．外部折旧的求取方法56第五节建筑物折旧的求取（二）市场提取法（公式见教材)57第五节建筑物折旧的求取求取建筑物折旧应注意的问题估价上的折旧与会计上的折旧的本质区别土地使用期限对建筑物经济寿命的影响57第五节建筑物折旧的求取求取建筑物折旧应58第六节房屋完损等级评定和折旧的有关规定房屋折旧的有关规定年折旧额的计算公式年折旧额=原价×（1－残值率）÷耐用年限房屋的结构等级（4类7等）钢筋混凝土结构砖混结构一等、二等砖木结构一等、二等、三等简易结构58第六节房屋完损等级评定和折旧的有关规定房屋折旧的有关第六节房屋完损等级评定和折旧的有关规定各种结构房屋的耐用年限钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀生产用房35年，非生产用房60年砖混结构一等、二等：生产用房40年，受腐蚀的生产用房30年，非生产用房50年砖木结构一等