绿城2010年8月办公楼调研报告上

办公楼调研报告绿城建筑规划设计管理公司2010年8月1、办公楼概述一、提纲2、国内办公楼调研3、办公楼调研总结1办公楼概述1.1办公楼的定义1.2办公楼的发展和趋势1.3办公楼生态认证1、1办公楼的定义

办公楼原意是指用于办公的建筑物，或者说是由办公室组成的大楼，1971年，Rhodes和Kan提出：“办公楼的作用是集中进行信息的收集、决策的制定、文书工作的处理和其他形式的经济活动管理。”从这个意义上讲，办公楼是指国家机关、企事业单位用于办理行政事物或从事业务活动的建筑物，其使用者包括营利性的经济实体和非营利性的管理机构，是随着经济的发展，为满足公司办公、高效率工作需要而产生的。办公楼原意是指用于办公的建筑物，或者是由办公室组成的大楼。作为收益性物业，办公楼也常常被用来全部出租，以收回投资和取得利润。

“5A”指的是一个办公楼产品的智能化水平，与办公楼品质有一定关联，但绝对不是划分办公楼等级的标准，“5A”仅仅表示了一个办公楼智能化水平的高低，对办公楼品质有一定的影响，但是绝不能说“5A”级办公楼就是甲级办公楼或者是品质最好的办公楼，因为影响办公楼品质的因素很多，比如办公楼的区位、交通、配套、车位、电梯等，智能化程度只是其中的一个方面。办公（OA）：预留OA电力负荷50VA/㎡以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌；楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；消防（FA）：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；保安（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更。5A办公楼的定义所谓甲级办公楼，是目前行业内自发形成的一种通行叫法，国家在这方面并没有成文的规定。在我国现行的建筑设计规范里也无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在港台商人与内地发展商合作开发涉外办公楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇，是将办公楼按照其综合质素不同，划分为甲、乙、丙等几个等级，从一般意义上讲，国际上判断甲级办公楼有八大特征：管理国际化、24小时办公楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化等。甲级办公楼的定义超甲级办公楼定义（仲量联行）按照仲量联行的定义，如下标准中满足10项以上就可称之为甲级写字楼目前市场上甲级写字楼硬件设施主要分以下几个方面：1、建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级地震以上。2、办公空间：提供可灵活分隔并适应各种变化的办公空间。

3、标准层高：室内净高以上（楼层吊顶后净高）。4、标准承重：楼板承重在㎡以上。5、供电系统：双路供电（配备后备电力供应设施），办公区域供电容量在80W/㎡以上。6、空调系统：国际知名品牌，四管制风机盘管系统或VAV系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上。7、电梯：知名品牌，5分钟运送能力在12%以上，候梯时间不超过30秒钟。8、停车位：每200平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理。9、供水系统：24冷热水供应。10、智能化系统：达到5A级标准。甲级办公楼-硬件设施要求1、外立面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。2、大堂：地面为大理石等天然石材；墙面应为大理石、或高级墙纸等材料；应有吊顶；柱应包大理石、不锈钢等材料。3、电梯厅：采用不锈钢、大理石或木门套高档装饰材料；地面应采用大理石等天然石材。4、走廊：高级地毯或石材地面；高档吸音材料吊顶。5、卫生间：进口名牌洁具，高品质、低噪声；设通长石材洗面台，以及面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸；高档防水防潮吊顶；洗面台、面镜部位提高照度；高级瓷砖或石材墙、地面；前室空间能有余度满足使用者理容要求。6、办公间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆；高档吸音材料吊顶；刷高级乳胶漆；块状胶垫地毯。7、生态空间：高档写字楼内部应有一些绿化生态空间布局，增添写字楼内部景观。甲级办公楼-装修要求1、职工餐厅,同时配置适当规模的高档餐厅。2、提供多项服务的商务中心。3、多功能厅、会议室。4、邮局、银行、票务中心。5、小型商场、快递服务。6、高效全面的物业管理，拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司，服务水准达到五星级酒店标准。7、专业化商务服务，也是常规物业管理之外的增值服务部分。比如，洗衣、送餐等酒店式服务，/卫星会议、商务活动策划、会议/会展服务、贵宾接送服务等。甲级办公楼-服务配套要求超甲级办公楼定义（仲量联行）衡量标准国际甲级写字楼甲级写字楼地理位置位于中央商务区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。位于写字楼聚集区，交通便利、基础建设包括公交线路以及轨道交通设施。停车车位至少每150平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供至少每200平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供大厦品质标准的交付；架空地板；龙骨吊顶配备充足的灯光（最少500Lux）；为客户提供最少每平方米90Va的电源供应；配有后备电源；24小时分别提供冷暖水；每平方米最少承重为250公斤，等等。标准的交付，架空地板、充分的电源供应并配有后备电源，如项目有一定规模的商场，则需有单独的写字楼入口。净高2.7米以上2.7米以上（包括2.7米）电梯每3层一部电梯等候时间不超过30秒电话线平均每12平方米有一根电话线并提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施。平均每20平方米有一根电话线物业管理公司丰富经验的国际知名物业管理公司丰富经验、有知名度的物业管理公司租或售基本不出售对于连续几个楼层的销售是可行的，但如果单层或部分楼层销售于小业主或投资客户，则会引起大厦的管理以及维修事宜得房率整层得房率至少为75%，分割单元得房率不低于为70％，空间少柱。70%或更高空调4管制空调系统4管制空调系统国际甲级办公楼定义（第一太平戴维斯）1.2办公楼发展的趋势更大空间目前，大量的顶级写字楼均将大空间的布局作为一个卖点，例如，将大堂挑高从而增加空间的开阔感；尽可能增加楼层的净高，减少办公人员的空间压迫感；提高标准层的单层面积，配合大型跨国企业将整个公司设置在同一楼层的需要，同时配以流动性的空间，便于客户的自由分割。除了在写字楼布局上形成大空间发展的趋势，上海许多新建的顶级写字楼均在原设计标准上不同程度提高了电梯的净高，例如世纪商贸广场的电梯净高达到3米，增加了办公人员乘电梯的舒适程度，迅速提高了写字楼的总体品质。

人性化设计在商务中营造人性化的氛围是写字楼开发商考虑的重点，不仅在产品的设计中融合人性化的元素，还要在物业管理中时时体现人性化。写字楼的最终目的是为了大量的公司办公而用。因此，在产品设计的时候就应该从客户的实际需要出发，以人性化的思想指导产品设计，这在目前新建的顶级写字楼设计上已经有所体现。在配套设施的建设方面，许多新建写字楼均考虑到了客户的商业和商务需求，在写字楼主楼边上辅以会展功能，餐饮娱乐功能的裙楼，增强了写字楼的商务概念，提升了写字楼的品质。

生态化配套生态化设计的发展趋势主要体现以下几个方面。一是写字楼新风系统的选择，由于现代人对办公环境的要求随着时代的发展越来越高，经过SARS以后，大量的写字楼客户都关注于写字楼内部的空气质量，因此，新风量的大小将是未来考察顶级写字楼的一个重要标准，目前许多新建的顶级写字楼新风量均达到了30立方米/小时/人。二是关注写字楼外部配套，将写字楼融入周围自然环境中，并尽量以外观和环境形成地标性建筑。三是写字楼细部设计，例如设计独立新风系统等硬件配套，每个办公单位都有独立的清风通道，随时轮换健康空气，在写字楼中设置绿色缓冲带，生态视频系统等缓解办公人员疲劳，提高劳动效率。

智能化系统智能化和人性化结合也是未来写字楼发展的一个趋势，例如设立指纹门禁系统，每个员工指纹进出楼层，员工动向可在写字楼平台网络上体现；例如局域网络为各个公司提供商务信息服务，利用网上点餐等等。电梯等公共空间也更加智能化，如上海的企业天地等写字楼设置了LCD彩色显示屏，提示每层的公司信息，并配有语音提示。

国际化管理人性化体现的第二个方面是写字楼的物业管理，包括对写字楼进行科学的管理，提高周到，安全服务等。人性化的物业管理也越来越成为大型跨国公司选择写字楼的重要标准之一，也是区别顶级写字楼和甲级写字楼的标准之一。许多新建的写字楼均聘请了专业的物业公司进行管理，并提出了24小时人性化服务，并开始注重写字楼的保养和维修问题。上海汇亚大厦配置了24小时专业服务前台以及专供驾驶员使用的等候大厅等，将人性化体现的淋漓尽致。存量的写字楼也可以通过在建成之后不断改进写字楼布局设计，从而满足人性化的顶级写字楼品质要求。

1.3办公楼生态认证主要的绿色建筑认证系统主要有美国的LEED认证系统、英国的BREEAM认证系统、多国GBC(GreenBuildingChallenge)、日本的CASBEE认证系统等LEEDLEED是“LeadershipinEnergy&；EnvironmentalDesign”的缩写，意思是“能源和环境设计先锋奖”，由美国绿色建筑协会（USGreenBuildingCouncil）设计制定并管理。它是一个评价绿色建筑的工具，其宗旨是：在设计中有效地减少环境和住户的负面影响。目的是：规范一个完整、准确的绿色建筑概念，防止建筑的滥绿色化。简单来说，它是一个以“得分”来分等级的系统，关注点从建筑选址、规划设计、建筑营造到使用过程，全方位对绿色建筑进行了规范和指导。其意义在于设立了一个共识的标准去发展绿色建筑；提供一个框架去评估建筑的表现；强调尖端的策略以使建筑达到可持续发展的目标；承认和推广绿色技术；承认建筑业的绿色先锋，并刺激绿色竞争；提高消费者对绿色建筑的认可；以及指导绿色建筑设计、将建筑业推向绿色等。LEED建筑分类目前LEED把建筑分为七大类进行评估认证：

LEED-NC:Newcommercialconstructionandmajorrenovationprojects

新商业建设和主要修复项目

LEED-EB:

Existingbuildingoperations

现有建筑营运

LEED-CI:

Commercialinteriorsprojects

商业室内项目

LEED-CS:

Coreandshellprojects

核心筒和外壳

LEED-H:

Homes

住宅

LEED-ND:

Neighborhooddevelopment

社区邻里开发

LEEDApplicationGuides:

Retail(currentlyinpilot),MultipleBuildings/Campuses,Schools,Healthcare,Laboratories,Lodging

应用导则：零售、建筑群/园区、学校、医疗卫生、实验室、住宿LEED建筑评分位置和交通（满分10分）——强调开发基地与城市的关系，尽量与成熟的城市资源（公共交通、生活服务设施等）相结合，又不破坏自然资源（自然湿地、绿地等）。可持续选址（满分22分）——强调开发过程中对基地的保护，包括水土保持、景观配置的低耗考虑、地表水控制、建筑密度控制、自然资源保持等。节水（满分15分）——强调雨水收集处理、水的循环利用、灌溉节水措施以及节水生活器具等。室内环境质量（满分21分）——强调室内环境的舒适与节能之间的关系，如室内外换气的热回收、毒害气体防护、污染控制（包括施工阶段）、室内空气除尘以及温湿度控制等。材料和资源（满分16分）——强调材料的来源、品质以及废物处理等过程中的环保和节省。能源与大气（满分38分）——强调建筑使用过程中的低能耗（如对墙体保温性能的规定、门窗气密性的规定、空调系统的节能、能源之星认证的电器等）和可再生能源的利用（太阳能、风能等），以及建筑排放规定（如制冷剂的使用）。业主意识（满分3分）——强调对住户的培训、对物业人员的培训以及公众对LEED的认知教育等。

创新和设计过程（满分11分）——强调设计团队的组成、设计过程的思维、对建筑耐久性的考虑以及创新的设计等。以上各项目（总分136分）中都有详细的子项规定，以具体而准确的评判分数，认证级别规定如下：

认证级：45-59/136

银级：60-74/136

金级：75-89/136

白金级：90-136/136BREEAM1990年由英国的“建筑研究中心”(BuildingResearchEstablishment,BRE)提出的《建筑研究中心环境评估法》(BuildingResearchEstablishmentEnvironmentalAssessmentMethodBREEAM)是世界上第一个绿色建筑综合评估系统，也是国际上第一套实际应用于市场和管理之中的绿色建筑评价办法。其目的是为绿色建筑实践提供指导，以期减少建筑对全球和地区环境的负面影响。针对英国的市场需求和绿色建筑发展状况，BREEAM的评估对象从开始的办公建筑逐渐扩展到其他各类型建筑。为反映知识技术方面的进步与市场、规范的变化，保持BREEAM与实践同步和不断更新，BRE还定期对BREEAM各分册进行修改。从1990年至今，BREEAM已经发行了《2/91版新建超市及超级商场》、《5/93版新建工业建筑和非食品零售店》、《环境标准3/95版新建住宅》、《BREEAM‘98新建和现有办公建筑》、《4/2000版生态住家》（Ecohome)等多个版本。BREEAM《BREEAM一办公建筑》自98版之后，框架有较大不同(附录2)，它通过建筑性能核心评估、设计与实施评估、管理和运作过程评估这三个评估的组合把“新建办公建筑”、“空置办公建筑”和“已使用办公建筑”的评估包括在了同一个框架里，并引入了一个权重系统来区分不同环境影响分类的重要性，扩展了系统的功能。BREEAM-权重体系BREEAM《BREEAM一办公建筑》可以保证建筑项目生命周期各阶段评估的连续性。若一个建筑在设计阶段已进行了评估，那么在以后管理阶段评估时，已评估过的核心部分可不必再重复评估。对于设计项目，BREEAM评估一般在详图设计接近尾声时进行。评估人根据设计资料作出最终评估，再由BRE给建筑作出定级(labeling)。如果想获得更好的评分，BRE建议在项目设计之初，设计人员较早地考虑BREEAM的评估条款，评估人也可以以某种适当的方式介入、参与设计过程。评估已使用的现有建筑，评估人需根据管理人员提供的资料，做出一份“中期报告”和一份“行动计划大纲”，以提供改进措施和意见，客户可在最终评估报告及评定之前采取改进，以获得更高的评级。BREEAM这种评估程序充分体现了其辅助设计与辅助决策的功能。GBC1998年10月，由加拿大自然资源部发起，在加拿大的温哥华召开了以加拿大、美国、英国等14个西方主要工业国共同参与的绿色建筑国际会议一“绿色建筑挑战98”（GreenBuildingChallenge'98)。会议的中心议题是通过广泛交流此前各参与国的相关研究资料，发展一个能得到国际广泛认可的通用绿色建筑评估框架，以便能对现有的不同建筑环境性能评价方法进行比较。同时考虑地区差异，允许各国专家小组根据各地区实际情况自定义具体的评价内容、评价基准和权重系数。通过这种灵活调节，各国可通过改编而拥有自己国家或地区版的GBTool。因此，通用性与灵活性的良好结合，成为GBTool的最大特色。2002年9月，包括中国在内的21个参与国在挪威召开了GBC2002，在先前研究基础上进行了更新的成果GBToo12002，在此次会议上得到介绍，在GBC运动的发展过程中，各参与国都选择了一些建筑项目参加GBTool工具的试评估，其评估结果在各次会议上进行相互交流。这种国际性的绿色建筑试验成为GBC最大的特色之一，不但有利于GBTool的不断改进，也大大促进了世界绿色建筑实践的深入研究，这是其他商业性评估体系难以做到的。如加拿大选送GBC2000的约克大学计算机科学楼(thefutureComputerScienceBuildingatYork)，美国参加GBC2002的Bighorn零售中心(TheBighornHomeImprovementCenter)等。随着绿色挑战运动在国际社会的影响逐渐扩大，GBTool的通用框架也被不少国家改变或借鉴，如日本的CASBEE等。2国内办公楼调研2.1上海环球金融中心2.2上海恒隆广场2.3上海会德丰广场2.4上海国金中心2.5上海嘉华中心2.6北京华贸中心2.1上海环球金融中心上海环球金融中心基本指标总建筑面积：381600M2标准层面积：3300M2（58M×58M）核心筒面积：800M2（30M×30M）总层数：主楼101层，地下3层电梯数：91部（39部双层轿厢式电梯）总建筑高度：492M层高：4.2M（交易层）楼层净高：2.8M（交易层）发展商：日本森海外株式会社（ForestOverseasCo.,Ltd.）建筑设计：KPF设计院：上海现代建筑设计（集团），华东院结构设计：籁思理·罗伯逊联合股份(LERA)位于浦东陆家嘴的核心位置。上海环球金融中心地址：浦东世纪大道100号。上海环球金融中心交通：地铁2号线陆家嘴站。

特色

1、屋顶高度世界第一：492米，超过了之前屋顶高度世界第一的台北101大楼（480米）。

2、人可达到高度世界第一：474米，大楼100层的观光天阁是世界上人能到达的最高观景平台。

3、世界最高中餐厅：416米，设在93层的中餐厅，将成为全球最高中餐厅。

4、世界最高游泳池：366米，设在85层的游泳池，将夺得“世界最高游泳池”称号。

5、世界最高酒店：设在大楼79至93层的柏悦酒店，将成为世界最高酒店。

94层至101层为观光层79层至93层将建成超五星级的宾馆7层至77层为办公楼3层至5层为会议室地下2层至3层为商业设施地下3层至地下1层规划了约1100台的停车位。标准层办公室空间的面积约为2200平方米，室内净高为米，架空地板高度为150毫米，办公空间平面布置灵活，可满足单一租和多个租客的要求外立面玻璃幕墙

•采用高性能的Low-e玻璃组合。

•层间墙部分和开窗部分高度采用1：1的比例。

窗框外侧设置上下间隔的水平金属翅片，使幕墙具有深度感，富有韵律和协调感。近500m高的超高层和一般建筑相比风压非常大，为了减少玻璃的风荷载，幕墙竖框采用模数，为结构模数的三分之一。首层办公楼部分首层净高约10米，双层大堂设计，采用IC卡系统，访客需预约。电梯设计为双层轿厢，又增加了一个换乘的空中大堂，这样省去了8台电梯。环球金融中心里一共有4个空中大堂，这也是高层建筑的一个首创。在总共91台电梯的共同作用下，进入任何一个楼层，最多只需换乘一次电梯。在办公层设置两个换乘的空中大堂，分别在28、29层和52、53层，两部穿梭电梯可从一层到达空中大堂，空中大堂之间可通过本地电梯换乘。双层轿厢式电梯共配置39座双层轿厢式电梯，办公设施电梯采用与六本木新城相同的带有高度调节机构的双层电梯，即使在早晚高峰期间也能提供高效便捷的输送服务。标准层平面图IC卡安防系统

911之后国际上办公楼普遍提升了安保体系，环球金融中心采用了刷卡进入的门禁系统，员工进入大堂、电梯厅都需要刷卡。疏散楼梯B1、B2设备间及停车库

会议中心地下商业服务设施2.2上海恒隆广场二期恒隆广场二期总建筑面积：81000M2标准层面积：2070M2核心区面积：485M2总层数：主楼42层（43F-45F为屋顶部分）(14F15F、29F30F为设备用房及避难层)电梯数：23部（566方案，2部消防电梯，4部1F-B3）总建筑高度：（其中1-42F为，屋顶为）层高：低区为（）;中、高区为4.03(28F:4.13;31F:4.23)设备层和避难层为：；建筑设计方：KPF设计院：华东建筑设计研究院机电顾问方：柏诚开发商：恒隆地产物业：恒丰房地产开发恒隆广场二期坐落于市中心最繁华的南京路商业街上。大厦内提供值班巡逻系统24小时监控闭路电视系统于主要出口处、紧急通道、停车场、卸货点及公共区域。

总平面图首层设置二期共有23部电梯，其中4部是在核心筒外从L1到B3。高中低区电梯均为单独排布。首层设有35KV变压器房和变配电间，约占首层可用空间的1/3。疏散楼梯设有2部，较浪费空间，消防电梯做为货运电梯运用。正门因在一期连接的中央大道一侧，所以白天大堂感觉较暗，需灯光辅助照明。地下设备间、停车场恒隆1期、2期停车库联通，停车场顶部管道排列凌乱，且多