物业管理实务案例业主自治管理课件

物业管理实务案例

业主自治管理ShanghaiTechnicalCollegeofUrbanManagement

滕永健上海城市管理职业技术学院

1．业主委员会有权解聘物业管理公司的工作人员吗?

A小区的许多业主多次向业主委员会反映，物业公司的保安人员陈某上班时间不在岗，以致外来人员频繁进出小区，近期有些住户物品失窃，故要求解聘陈某。某日，业主委员会主任以业主委员会的名义将书面解聘通知送达陈某。夏季来临，P小区的物业公司按规定打算清洗屋顶水箱，并向小区的业主委员会提出依据物价局的规定标准向业主收取有关费用开支。但业主委员会主任还是感到物业公司的收费太高，为节省开支，他决定自行在外找几名无任何健康证明的民工来清洗水箱。物业公司得知后表示反对。双方各持己见，相持不下。

2．屋顶水箱应由谁来清洗?3．业主委员会可否要求业主、使用人拒付物业管理服务费？

某小区业主委员会在与物业公司签订了物业管理服务合同的三个月后，感到物业公司未按合同约定提供物业管理服务，且小区业主对此反映强烈。一天，业主委员会在小区张贴告示，要求业主和使用人拒付物业管理费。

4．业主可否自发组建业主委员会?

2005年2月，某新建商品房小区出售建筑面积已逾50％，业主多次催促开发商成立业主委员会，开发商以种种理由推脱。在此情况下，业主汪某、胡某等于2005年6月15日召集业主筹备了“业主委员会”，并由汪某、胡某担任业委会正、副主任。2005年6月20日，汪某、胡某持相关材料区房地局办理登记时被告知不予核准登记成立业主委员会。5．在何种情况下应召开业主代表大会?

某小区共有住房2万平方米建筑面积，业主近200人，已符合成立业主委员会条件。在酝酿选举产生业主委员会时，业主夏某等人提议召开全体业主大会选举，以示公正；开发商则要求推选业主代表，召开业主代表大会选举。

6．开发商产生业主代表大会成员数或业主委员会成员数有何限制条件?

S小区有300套房屋，计3万平方米建筑面积。从第一套房屋开始交付使用至今已满二年，开发商仍有60％计l．8万平方米建筑面积的物业。某日，S小区在区房地局的主持下成立了业主代表大会筹建组。开发商提出按其在小区内所占产权的比例产生业主代表大会成员数和业主委员会人数。

7．单位对包销的房产是否享有业主的权利进入业主委员会?

A单位为解决职工住房问题，以包销形式向开发商担保所属单位职工将认购一幢商品房，并先行支付全部房款，而且办理了公证手续。此后，A单位的职工逐个开始与开发商签订商品房出售合同。在职工购买商品房简未全部结束期间，恰逢住房所在小区业主委员会筹备成立。A单位对其所担保但未实现销售部分主张业主权利，要求进入业主委员会。8．不同类型的住宅在同一物业管理区域内，可否成立多个业主委员会?B封闭小区有住房计4万平方米建筑面积，公共设施共享。由2幢商品房，2幢售后公房组成。部分业主要求按商品房与售后公房的类型分别成立业主委员会以适用不同的管理标准。

9．出售单位不提供业主名单，小区内无法召开业主大会怎么办?

2006年9月，A小区出售已满两年，按规定应当成立业主委员会：业主要求出售单位提供售房名单，但出售单位拒不提供已售住房的购房人和小业主名单。时至99年6月，小区内无法召开业主大会，而业主委员会也因此一直无法成立。与此同时，小区内的物业管理服务越来越差。10．电梯大修费的支用由谁决定?某商品房小区物业公司建议对大楼电梯进行大修，约需费用2万元。业主委员会为此进行了讨论表决，业主委员会7名委员中，4名赞成，主任及另外2名委员等3人反对。该业主委员会主任认为费用过高，于是决定召开业主代表大会，征求业主代表的意见。11．业主委员会任期已满且运作正常，可否不进行换届选举?2006年4月，某业主委员会任期已满。2006年1月业委员告知业主准备换届选举，而大多数业主认为本届业委会运作良好，物业公司的管理也不错，觉得没有换届选举的必要。本届业委会在征求了多数业主意见后也就决定不进行换届选举而继续运作下去。12．该开发商可否直接派员进人业委会?

某内销商品房小区有6幢大楼，计5万平方米建筑面积，2007年4月出售率已逾50％，符合成立业委会的条件。而开发商拖延到年底才配合房地产管理部门建立业主大会筹备组，着手成立业委会。此时开发商尚未销售的房产部分只占总量的5％，并要求指定人员直接进入业委会。

13．如何解决一个物业管理区域内多家管理的问题?

根据某区房地局的划定，甲小区因历史遗留问题，目前的现状是整个小区有5家业主委员会，分别由3家物业公司管理。5家业委会和3家物业公司在划定甲小区后，仍坚持按现状管理。14．怎样限制业主委员会主任个人的经营行为?

业主张某与小区的开发商素有经济业务往来，而该小区的物业管理单位系开发商的子公司。某日，在业主委员会选举中，张某被推选为业主委员会主任。业委会经区房地局批准成立后，张某即向开发商暗示，要对方“拎拎清”。开发商为下属物业公司能顺利续签物业管理合同，不得已在以后的生意中多次让利给张某。

15．如何领会《上海市住宅物业管理规定》中有关成立业主委员会方面的规定?某小区业主大会筹备组成立后，因不少成员来自不同工作领域，对《上海住宅物业管理规定》及相关政策不甚了解，不知按怎样的具体程序成立业委会，并履行其职能。16．业主代表大会中非业主代表能否当选业主委员?

某小区召开业主代表大会，在选举产生业委会过程中，20名业代表推选业主王某(非业主代表)任业委会委员。其余业主代表则为王某不是业主代表，没有资格选为业委会委员。业主大会上此事争论不休。

17．该业主代表的代理继续有效吗?小李是业主老李的代理人。根据业主大会筹备组关于业主代表可以代理的规定，小李当了业主代表老李的代理人，并且出席了第一届业主大会第一次会议。同时小李还被筹备组推荐为业主委员会候选人老李的代理人。在审议章程时，不少代表纷纷表示反对代理。结果大会表决：超过半数的代表反对代理。最后，大会通过的章程中删除了代理的条款。要求取消小李以业主代表老李的代理人资格。

18．业主委员会主任不再是业主以后是否可以继续履行主任的职责？一小业主委员会章程规定，业主代表、业委会委员、副主任均适用代理制。但主任必须由业主担任。业委会主任黄某当选不久，就将物业赠与其未成年的女儿黄某某。根据章程，因黄某不再是业主，黄某应及时辞去主任职务。可黄某欲继续当主任，故隐瞒事实。数月后，部分委员闻讯，联名向区房地办事处反映，要求黄某辞职。

19．开发商在小区内的产业减少，业主代表人数如何调整?

一小区业主委员会委员共9名，其中开发商委派代表4名。业委会成立不久，房产销售形势看好，开发商拥有的物业仅占小区物业建筑面积总量的三分之一。此时，业委会主任提出要减少开发商的业主委员会委员人数。

20．业主代表的人数比例和具体人选如何确定?参与筹备组工作的业主代表是否是小区内的当然业主代表?某小区按《上海市住宅物业管理规定》的规定已符合成立业委会条件，欲先成立业主大会筹备组。房地部门、房屋出售单位、居委会方面的人选已确定，但不知如何确定业主代表，筹备组的业主代表是否是业主大会的当然业主代表。21．业主委员会自治管理是否就是自行管理?

某小区成立了业主委员会。业主委员会主任李某认为，本小区的物业面积不大，如请物业公司管理开销太大，不如自行直接聘用退休工人任保洁、保安、报修工作。

22．业主委员会换届选举筹备组中业主代表如何产生?比例是多少?某业主委员会于2005年11月30日届满。8月初，业委会提前3个月开始建立换届筹备组。但在此期间，业委会成员对筹备组中业主代表的产生无法达成共识。23．房地产权证中载明的共同权利人是否都可作为业主参加业主大会?某新建商品房住宅小区欲召开业主大会，大会筹备组在小区内张贴告示称，凡业主均可参加业主大会。一日，小区X号302室业主朱某持产权证前往筹备组，要求按房产证上的共同权利人数登记参加大会人数(302室的共有权利人数为3人)，对此要求筹备组予以明确拒绝。

24．选聘物业公司要经业主大会决定吗?

一小区业主和业委会在如何选聘了物业公司负责管理时产生了分歧，一种意见认为，应召开业主大会讨论决定，另一种意见认为，无需开大会决定，业委会有权决定选聘物业公司的事宜。

25．业主委员会成员是否可从业委会获得津贴?

某日，T小区的业主魏某向区房地局反映，本小区业委会主任王某每月从业委会处领取津贴，王某整天大吃大喝，好不潇洒，魏某认为王某是在揩小区业主的油，要求处理。26。被解聘的物业公司不向业委会办理资料移交怎么办?

某业主委员会成立后即另聘了一家物业公司实施物业管理服务，负责前期管理的物业公司以需清理前期物业管理中发生的债权债务为由，拒绝向业主委员会移交物业档案和财务收支帐目。27．选聘物业公司是否需经全体业主表决?

某商品房小区经首届业主大会选举产生的业主委员会成立后，业委会选聘了一家新的物业公司。而原物业公司则广泛征集业主的签名，要求保留原公司。原物业公司在征求大部分业主签名同意后，进而要求就物业公司的选聘问题征求全体业主的意见，由全体业主表决。28．居委会的工作能否由业委会和物业公司替代?

某商品房小区成立了业主委员会，但居委会未建立。业主委员会主任认为，目前本市要求物业公司、业主委员会、居委会三位一体，因此，居委会不用成立了，它的工作可以由物业公司和业主委员会兼任。29．要求返还误交的业委会公章及财物的请求合法吗?

某小区业主委员会成立于2005年4月，主任为吴某，此后因任期已满，业委会定于2007年4月进行换届选举。业主贺某被拟定为新一届业主委员会主任。新一届的业委会在向区房地局备案及核准期间，吴某将业委会的公章、财务专用章、帐号章，还有计算器、帐册、支票以及现金、存款等财物移交给了贺某。而新一届业委会向区房管局申请备案时，因换届选举工作违反规定而未批准，并被责令规范操作重新选举。吴某即与贺某交涉，要求收回已移交的公章、账册和财物。

30．是职务侵占，还是中介所得?

2003年3月，A小区成立了业委会。同年4月，经业委会讨论决定寻找一家利率高于银行的金融机构，将维修基金保值增值，年息不低于11％。此后，业委会委员卢某通过其朋友顾某联系了B投资公司经理楼某，B公司许以22％的年息。卢某要求将年息中的一半，即11％的年息提前领取，作为好处费。同年7月，卢某经业委会同意后，把200万元的维修基金存入B公司，期限两年。存款当日，B公司与顾某自己的C私营公司签订了咨询中介合同，由B公司以咨询费的名义支付给C私营公司两年本应属22％年息中的一半利息款计44万元。收款后，顾将其中的25万元给了卢某，余款19万元由其和楼某瓜分。2006年3月，该案事发。区人民检察院