房地产经营与管理大全

房地产经营与管理参考用书中国房地产估价师学会编，房地产开发经营与管理，中国物价出版社，2002；中国房地产估价师学会编，房地产基本制度与政策，中国物价出版社，2002；刘亚臣，房地产经营管理，大连理工大学出版社，2002；李清立，房地产开发与经营，清华与交大出版社，2004；濮励杰等，房地产开发与经营，南京大学出版社，2001第一章导论第一节房地产经营的界定一、房地产的概念房地产是指房产与地产的统称，即房屋与土地两种财产的合称，包括建筑在土地上的各种房屋、土地以及与房屋、土地有关的权益。在香港，台湾地区和国外其他地区房地产又被称为“物业”，“不动产”等。第一节房地产经营的界定二、房地产的特性（一）房地产的商品特性1.房地产商品的广义性不仅指的是土地以及建筑在土地上的各种建筑物，而且还包括这些土地与建筑物的法定所有权或使用权2.房地产商品交易的特殊性一笔房地产商品交易的完成体现在买方以法定和约的形式买走了房地产的使用权或所有权。房地产交易的另一重要形式——租赁第一节房地产经营的界定（二）房地产的物理特性1.房地产的不可移动性2.房地产的永久性3.房地产规模的有限性除了上述主要特征外,房地产商品还具有投资大,政策影响大,经济支柱等社会特性。第一节房地产经营的界定三、房地产经营管理的含义分为经营与管理两大内涵“经营”——就是策划，主要涉及企业的发展方向，发展目标与发展策略等一系列具有全局性和战略性的活动，其目的在于不断提高企业的生命力和经济效益，从而保证企业得以不断发展与壮大。“管理”——就是实施，是指为实现企业的经营总目标，对企业各种要素及其运行施加的一系列组织与调控活动，其主要目的在于不断提高各种管理活动的效率，从而保证企业经营总目标的顺利实现。房地产企业的经营与管理是相互联系，相互依赖的，先有经营而后才有管理可言，经营方向正确，企业的经营效益与管理效率成正比，否则成反比。第一节房地产经营的界定四、房地产经营

指房地产经营者对房屋的建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰及土地使用权的出让、转让等按价值规律所进行的有预测、有目标、有组织的经济活动。包括房产经营、地产经营和服务经营第一节房地产经营的界定（一）房产经营房产经营一般由房地产企业经营。在社会主义市场经济条件下，我国房地产业的经营目标是合理有效地组织好房屋的流通，实现房屋的价值，积累房屋扩大再生产的资本或资金，发挥房屋的效用，最大限度地满足人民群众的居住需求和社会需要。为此目的而进行的房屋建造、买卖、租赁、信托、交换、维修、装饰等各项经济活动，都是房产经营的内容。第一节房地产经营的界定(二）地产经营

地产经营的内容包括产权经营和开发经营两部分，即以城市土地使用权为对象的出让、转让、抵押等产权经营和以城市土地为劳动对象进行“三通一平”、“七通一平”，把“生地”变成“熟地”的开发经营。第一节房地产经营的界定三通一平——水、电、路通，场地平整七通一平——通上水、通下水、通电、通路、通煤气、通暖气、通电话，场地平整生地——未进行征地补偿的新区土地毛地——未经拆迁安置补偿的旧城区土地熟地——已具备“七通一平”、“三通一平”建设条件的土地。第一一节节房房地地产产经经营营的的界界定定（三三））服服务务经经营营房地地产产咨咨询询：：未未有有关关房房地地产产活活动动的的当当事事人人提提供供法法律律法法规规、、政政策策、、信信息息、、技技术术等等方方面面服服务务的的经经营营活活动动。。价格评评估：：以房房地产产为对对象，，由专专业估估价人人员，，根据据估价价目的的，遵遵循估估价原原则，，按照照估价价程序序，选选用适适宜的的估价价方法法，并并在综综合分分析影影响房房地产产价格格因素素的基基础上上，对对房地地产在在估价价时点点的客客观合合理价价格或或价值值进行行估算算和判判定的的活动动。房地产产经纪纪：向向进行行房地地产投投资开开发、、转让让、抵抵押、、租赁赁的当当事人人提供供房地地产居居间介介绍和和代理理的经经营行行为。。物业管管理：：对投投入使使用的的各类类房屋屋及其其附属属配套套设施施，运运用现现代管管理科科学和和先进进的维维修养养护技技术，，以经经营方方式进进行管管理，，使物物业发发挥最最大的的使用用效益益和经经济效效益。。第一节节房房地产产经营营的界界定五、房房地产产经营营的特特征1.房地产产属于于不动动产,生产周周期长长2.房产与与地产产的价价格相相互隐隐含3.房产与与地产产使用用权的的转让让都必必须符符合国国家法法律规规定,同时也也必须须具备备法律律规定定的必必备形形式.4.房产与与地产产的权权属转转移同同步化化第二节节我我国房房地产产业的的历史史沿革革1.1949年以前前:以私有有制为为基础础2.1949~1955年:解放初初期建建立立了新新政府府的房房地产产管管理秩秩序3.1956~1965年确确立了了公有有制在在社会会主义义城市市房地地产中中的主主体地地位第二节节我我国房房地产产业的的历史史沿革革4.1966年~1978年:““十年动动乱”时期,城市房房地产产管理理混乱乱5.1978年以后后:在城第二节节我我国房房地产产业的的历史史沿革革城镇住住房制制度改改革:改变计计划经经济体体制下下的福福利性性的旧旧体制制,建立与与社会会主义义市场场经济济体制制相适适应的的新的的住房房制度度.三改四四建三改：：改变住住房建建设投投资由由国家家、单单位统统包的的体制制为国国家、、单位位、个个人三三者合合理负负担的的体制制；改变各各单位位建房房、分分房和和维修修、管管理住住房的的体制制为社社会化化、专专业化化运行行的体体制；；改变住住房实实物福福利分分配的的方式式为以以按劳劳务分分配为为主的的货币币工资资分配配方式式；第二节节我我国房房地产产业的的历史史沿革革四建：：建立以以中低低收入入家庭庭为对对象、、具有有社会会保障障性质质的经经济适适用住住房供供应体体系和和以高高收入入家庭庭为对对象的的商品品房供供应体体系；；建立住住房公公积金金制度度；发展住住房金金融和和住房房保险险，建建立政政策性性和商商业性性并存存的住住房信信贷体体系；；建立规规范化化的房房地产产交易易市场场和房房屋维维修、、管理理市场场；第二节节我我国房房地产产业的的历史史沿革革城市土土地使使用制制度改改革:传统的的城市市土地地使用用制度度:对土地地实行行行政政划拨拨、无无偿无无限期期使用用、禁禁止土土地使使用者者转让让土地地的制制度。。新的城城市土土地使使用制制度：：在不不改变变城市市土地地国有有的条条件下下，采采取拍拍卖、、招标标、协协议等等方式式将土土地使使用权权有偿偿、有有期限限地出出让给给土地地使用用者；；土地地使用用者的的土地地使用用权在在使用用年限限内可可以转转让、、出租租、抵抵押或或者用用于其其他经经济活活动，，其合合法权权益受受国家家法律律保护护；需需要继继续使使用的的，经经批准准，期期限可可以延延长，，同时时按当当时市市场情情况补补交地地价，，相当当于第第二次次买地地；第二节节我我国房房地产产业的的历史史沿革革房地产产生产产方式式改革革：计划经经济在在城市市建设设中产产生的的一个个基本本矛盾盾是国国家投投资、、分散散建设设，使使城市市规划划难以以实现现房地产产综合合开发发的本本质特特点是是“综综合””、““配套套”，，即对对地下下设施施进行行综合合建设设，对对住宅宅、工工商业业用房房、文文教卫卫生福福利设设施、、园林林绿化化、道道路交交通以以及其其他公公用设设施进进行配配套建建设。。具体内内容分分为：：规划划设计计、征征地拆拆迁、、施工工组织织、竣竣工验验收、、经营营和使使用管管理第一章章导导论论第三节节房房地地产开开发的的程序序房地产产开发发是通通过多多种资源的组合合使用用而为为人类类提供供入住住空间间、并并改变变人类类生存存的物物质环环境的的一种种活动动。要求开开发商商：战略眼眼光、、操作作技巧巧；市场分分析与与市场场推广广、项项目策策划与与投资资决策策、经经济合合同、、财政政金融融、城城市规规划、、建筑筑设计计、项项目管管理等等方面面的知知识,土地、、建筑筑材料料、城城市基基础设设施（一））投资资机会会选择择与决决策分分析投资机机会寻寻找——看地投资机机会选选择投资机机会筛筛选——分析客客观情情况，，潜在在的买买家、、合作作伙伴伴市场分析析——供求关系系、竞争争环境、、目标市市场投资决策策分析项目财务务评价——分析经营营收入、、开支费费用、财财务指标标可行性研研究报告告：房地产开开发的关关键一步步，同时时也是政政府是否否批准立立项、银银行是否否同意给给予资金金支持的的参考依依据。（二）前前期工作作1、申请项项目用地地，获得得土地使使用权；；取得土地地使用权权的方式式有三种种：出让让、转让让、划拨拨1）出让：：国家以土土地所有有者的身身份将土土地使用用权在一一定年限限内让与与土地使使用者，，并由土土地使用用者向国国家支付付土地使使用权出出让金的的行为。。出让的特特征：土地所有有权与使使用权分分离；土土地使使用权出出让是有有偿的；；土地使使用权的的出让是是有期限限的：居住用地地70年、商业业旅游娱娱乐用地地40年，其余余50年。出让的方方式有拍拍卖、招招标、协协议3种。2）转让：：经出让让方式获获得土地地使用权权的土地地使用者者，通过过买卖、、赠与或或其他合合法方式式将土地地使用权权在转移移的行为为。转让让的方式式主要有有3种：出售售、交换换和赠与与。3）划拨：：经县级级以上人人民政府府依法批批准，在在土地使使用者缴缴纳补偿偿、安置置等费用用后，将将该幅土土地交付付其使用用，或者者将其土土地使用用权无偿偿交付给给土地使使用者使使用的行行为。划拨的特特征：没有明确确的期限限；无须须支付土土地使用用权出让让金；不不能随意意转让、、出租和和抵押。。2、征地拆拆迁征地是指指政府按按照法律律规定的的程序和和条件，，将农村村集体所所有制土土地转变变为国家家所有的的行为。。在征地地过程中中需支付付一定的的补偿费费，并对对原有集集体所有有土地上上的人员员进行妥妥善安置置。拆迁是因因房地产产开发项项目需要要而对在在开发区区内属他他人所有有或使用用的房地地产权益益，依照照法律、、法规和和规章的的规定而而实施的的依法转转移房地地产权益益的行为为过程。。拆迁涉涉及多方方面的权权益，矛矛盾突出出，是开开发项目目至关重重要的一一项工作作。3、项目勘勘察设计计勘察——对地形、、地质及及水文等等状况进进行测绘绘、勘探探和测试试。方案设计计——反映建筑筑平面布布局、功功能分区区、立面面造型、、空空间间尺度、、建筑结结构、环环境关系系等方面面；初步设计——在方案设计的的基础上，提提出设计标准准、基础形式式、结构方案案及各专业的的设计方案；；施工图设计——工程各构成部部分的尺寸、、布置和主要要施工方法，，绘制详细的的建筑安装详详图及必要的的文字说明。。设计方案应征征询环保、人人防、消防、、自来水、市市政、供电、、煤气、绿化化电信等部门门的意见。与与城市规划管管理部门协商商、获得规划划部门许可4、基础设施的的建设能源系统：包包括供电、供供热、供气等等给水、排水系系统：包括取取水、输水、、净水、配水水管网（上水水道）、排水水管网（下水水道）、污水水处理、排污污工程等。道路交通系统统邮电、通讯系系统环境系统：园园林绿化、环环境卫生、垃垃圾处理5、筹措资金资金的渠道主主要有四个方方面：1）自有流动资资金；2）向银行或其其他金融机构构贷款；安排短期、长长期信贷3）向社会发行行融资债券；；4）预售商品房房。6、通过招标投投标选择承包包商以工程设计、、施工、工程程所需的材料料设备和其他他有关工程的的标的物为对对象，招请若若干个单位进进行秘密的报报价竞争，从从中选择技术术实力强、管管理好，信誉誉良好的施工工单位，要求求技术先进、、质量最佳、、工期最短、、造价最低。。招标的方式包包括公开招标标、邀请招标标、议标。（三）建设阶阶段——施工城市规划部门门在施工现场场进行放线、、验线；建设行政主管管部门领取建建设工程开工工证；控制建筑工程程成本；处理工程变更更问题；交交由由监理公司负负责签付工程进度度款；确保工程质量量和进度；施工完成后，，通过竣工验验收后，投放放到房地产市市场。（四）租售阶阶段1、市场营销：确定营销目标标与手段、确确定销售方式式、制定销售售合同、准备备销售宣传资资料、培训销销售人员、参参加房展会、、选择广告的的方式；居住物业——以出售为主；；写字楼、酒店店、商业用房房和工业厂房房——出租、出售并并举，以出租租为主。2、物业管理房地产开发的的延续，俗称称“管房”，，为已出租或或出售的房屋屋进行日常维维修和维护，，并向入住业业主或客户提提供服务（安安全保卫、清清洁、绿化、、车辆、各项项便民有偿服服务、小区商商业用房的经经营管理），，使物业得到到保值增值。第二章房房地产投投资分析的基基本知识为什么要进行行房地产投资资分析？投资的目的-----获利----比较投资方案案----投资分析第一节房房地产投资分分析基础知识识资金投入的时时间不同或者者收益产生的的时间不同，，对投资经济济效果的影响响也不相同，，在投资决策策时，需要把把所有的支出出和收入都折折算到同一个个时间点，并并通过一系列列投资效果评评价指标的计计算，对投资资方案进行比比较、分析。。因此，必须掌掌握相关的现金流量、资金时间价值值、资金等效值和投资经济效果果评价指标。一、资资金的时间间价值不同的时间付付出或得到同同样数额的资资金在价值上上是不同的，，也就是说，，资金的价值值会随着时间间发生变化。。资金的时间价价值取决于：：1）投资利润率率2）通货膨胀率率3）风险因素资金的时间价价值的计算方方法与银行利利息的计算方方法相同。二、利息与利利率利息的计算有有单利计算和和复利计算两两种单利计算公式式复利计算公式式三、名义利率率和实际利率率当利率标明的的时间单位与与计息周期不不一致时，，就出现了名名义利率和实实际利率的区区别。例如：某笔住房抵押押贷款按月还还本付息，其其月利率为0.5%，通常称为““年利率6%，每月计息一一次”。按单利计算利利息时，名义利率=实际利率名义利率某笔住房贷款款年利率为12%，存款额为1000元，期限为1年，复利计算算，分别以一一年1次计息；1年4次计息；1年12月按月利息计计息，则1年后的本利和和分别为：一年1次计息F=1000x（1+12%）=1120元一年4次计息一年12次计息名义利率=周期利率X每年计息周期期数周期利率既是实际利率率又是名义利利率设名义利率为为，，若年初初借款为P，在一年中计算算利息次次，，则每一计息息周期的利率率为，，实实际利率与名名义利率的关关系式为：分析得出：1）实际利率比比名义利率更更能反映资金金的时间价值值；2）名义利率越越大，计息周周期越段，实实际利率与名名义利率的差差异越大。3）计息周期=1，实际利率大大于名义利率率。4）计息周期期〉1，实际利率率大于名义义利率。例题：已知某项目目，计息周周期为半年年，名义年年利率为8%，则项目的的实际年利利率为（））。。A．4%B．8%C．8.16%D．16.64%答案：四、现金流量把某一项投投资活动作作为一个独独立的系统统，流出系系统的资金金叫现金流出，流入系统统的资金叫叫现金流入。实际发生生的这种资资金流出或或流入叫做做现金流量，现金流出出与现金流流入之差，，称为净现金流量量。投资、成本本、销售收收入、出租租收入、税税金、利润润等经济量量，是房地地产开发投投资项目现现金流量的的基本要素素，也是投投资分析最最重要的基基础数据。。五、现金流流量图现金流量图图反映项目目在计算期期内流入和和流出的现现金活动的的简化图示示。三要素：1）现金流量量的大小(现金数额)2）方向(现金流人或或流出)3）作用点(现金发生的的时间点)。现金流量图图横轴为时间间轴，向右右延伸表示示时间的延延续，轴上上每一刻度度表示一个个时间单位位。项目投投资应从零零时间点开开始相对于时间间坐标的垂垂直箭线代代表不同时时点的净现现金流量情情况，在各各箭线旁边边注明净现现金流量的的大小（绝绝对值）。。净现金流量量为正则绘绘在横轴上上方；净现现金流量为为负则绘在在横轴下方方。箭线与时间间轴的交点点为现金流流量发生的的时间单位位末。净现现金流量发发生时间点点应为时间间单位末。。六、复利计计算公式P——现值；F——终值（未来来值）；A——年值；n——计息周期数数；i——利率1)一次支付的的现值系数数和终值系系数一次支付终终值系数一次支付现现值系数2）等额序列列支付的现现值系数和和资金回收收系数资等额序列列支付的资资金回收系系数等额序列支支付的现值值系数3）等额序列列支付的终终值系数和和储存基金金系数资等等额额序序列列支支付付的的储储存存基基金金系系数数等额额序序列列支支付付的的终终值值系系数数复利利系系数数的的标标准准表表示示法法X表示示所所求求的的是是什什么么，Y表示示已已知知的的是是什什么么。。系数名称标准表示法所求已知公式一次支付现值系数一次支付终值系数等额序列支付的现值系数等额序列支付的资金回收系数等额序列支付的终值系数等额序列支付的储存基金系数例题题某开开发发商商向向银银行行贷贷款款2000万元元，，期期限限3年，，年年利利率率8%，若若该该笔笔贷贷款款的的还还款款方方式式为为到到期期后后一一次次偿偿还还本本金金，，则则开开发发商商为为该该笔笔贷贷款款支支付付的的利利息息总总和和是是多多少少？？P=2000,n=3,i=8%例题题2某人人购购买买一一套套价价值值25万元元的的住住宅宅，，首首期期付付款款为为房房价价的的30%，其其余余为为在在10年内内按按月月等等额额偿偿还还的的抵抵押押贷贷款款，，年年利利率率15%，问问月月还还款款额额为为多多少少？？P=25x70%=17.5万元元,n=12x10=120,i=15%/12=1.25%某家家庭庭预预计计在在今今后后10年内内的的月月收收入入为为16000元，，如如果果其其中中的的30%可用用于于支支付付住住房房抵抵押押贷贷款款的的月月还还款款额额，，年年贷贷款款利利率率为为12%，问问该该家家庭庭有有偿偿还还能能力力的的最最大大抵抵押押贷贷款款额额是是多多少少？？解：：该该家家庭庭每每月月可可用用于于支支付付贷贷款款的的月月还还款款额额A=16000x30%=4800（元））月贷贷款款利利率率=12%/12=1%计息息周周期期=10X12=120月有偿偿还还能能力力的的最最大大抵抵押押贷贷款款额额某家庭庭购购买买一一套套面面积积为为80平方方米米的的住住房房，，单单价价为为3500元/平方方米米，，首首付付款款为为房房价价的的25%，其其余余申申请请公公积积金金和和商商业业贷贷款款组组合合抵抵押押贷贷款款。。已已知知公公积积金金和和商商业业贷贷款款的的利利率率分分别别为为4.2%和6.6%，期期限限均均为为15年，公公积金金贷款款的最最高限限额为为10万元。。问该该家庭庭申请请组合合抵押押贷款款后最最低月月还款款额是是多少少？P=3500x80x（1-25%）=210000元n=15X12=180组合贷贷款的的月最最低还还款额额A=A1+A2=1714.03(元)第二节节房地地产投投资经经济效效果评评价一、房房地产产投资资经济济效果果的表表现形形式1、置业业投资资四种表表现形形式：：租金；；减少少纳税税；物物业增增值；；股权权增加加。置业投投资效效果的的好坏坏受市场状状况和物业特特性变变化的影响响。但但仅说说明投投资者者可获获得的的利益益类型型，在在没有有转换换为一一个特特定时时间点点的现现金流流量之之前，，经济济效果果是无无法定定量描描述或或量测测的。。2、开发发投资资经济效效果表表现为为销售售收入入，效效果的的大小小可用用开发发利润润、成成本利利润率率、投投资收收益率率等指指标来来衡量量二、投投资回回收与与投资资回报报投资回回收：投资者者对其其所投投入资资本的的回收收房地产产投资资收益益投资回回报：：投资者者所投投入资资本在在使用用中所所获得得的报报酬例如：：贷款对对于金金融机机构来来说，，借款款人还还本的的部分分是投投资回回收部部分；；借款款人所所支付付的利利息，，是投投资回回报。。房地产产开发发投资资中，，投资资回收收是指指开发发商所所投入入的总总开发发成本本的回回收，，投资资回报报表现现为开开发商商的利利润。。三、财财务评评价主主要指指标指标方法收益额赢利能力投资回收能力静态法利润投资利润率静态回收期动态法净现值内部收益率动态回收期第三章章房房地产产市场场及其其运行行规律律第第一节节房房地产产市场场概述述一、市市场的的一般般概念念广义地地说，，任何何能使使买卖卖双方方接触触的安安排都都可以以叫做做“市市场””。可可以把把市场场定义义为““能令令买卖卖双方方走到到一起起，并并就某某种商商品的的交易易达成成彼此此都能能接受受的价价格的的任何何安排排。主体——参与市市场交交易的的买家家和卖卖家市场客体——买卖双双方交交易的的对象象二、房房地产产市场场的含含义正式——专业机机构，，如房房屋交交易中中介机机构、、深圳圳市物物业拍拍卖行行；新新闻媒媒体等等；非正式式——朋友介介绍香港人对于于楼价10年上涨10倍印象深刻刻，买楼不不只是居住住，更是一一种投资。。歌星王菲菲在1997年以七成按按揭，分20年供款的方方式以4800万港元购入入了沙田宝宝松苑豪宅宅，每月供供款额达29万港元，两两年后只能能半价出售售。楼价的的惨跌制造造的负资产产户数以十十万计，2001年，据中原原地产数据据，香港60万个负资产产账面损失失达6000亿港元。对对于普通香香港人来说说，切肤之之痛却总是是体现在房房地产上，，而不是理理论上。在在短期内，，房地产的的低迷直接接造成中产产阶层破产产，又连累累百业受损损，拖垮了了整体经济济，正是每每个人都可可看到的事事实。三、房地产产市场的参参与者由市场中的的买卖双方方以及为其其提供支持持和服务的的人员或机机构组成。。涉及到房房地产的开开发建设过过程、交易易过程和使使用过程。。（一）土地地所有者或或当前的使使用者在我国，政政府垄断了了国有土地地使用权出出让的一级级市场——政府通过城城市规划管管理来影响响建筑物的的平面和空空间不止，，限定土地地的用途和和房地产开开发的产品品类型、开开发地点；；当前的土地地使用者也也对有关土土地的交易易有至关重重要的影响响——在土地的出出让转让和和在开发过过程中，也也要最大限限度地满足足其既得利利益。（二）开发发商从经营规模模来分：项项目公司、、大型的跨跨国公司；；从经营目的的来分：开开发的物业业出售、出出租；从经营方针针来分：开开发项目类类型专一、、开发风险险分散于不不同的开发发类型和地地点、开发发类型专一一但地点分分散；从经营风格格来分：从从规划设计计到租售阶阶段，均聘聘请专业机机构提供服服务、从规规划设计到到租售阶段段，均由自自己负责。。（三）政府府机构参与房地产产市场的运运行过程中中，既是制制定规划的的权利，又又有监督管管理的职能能，在有些些方面还会会提供有关关服务。土地管理部部门——获取土地使使用证；城市规划部部门——获取规划许许可证；市政管理部部门——获取市政设设施和配套套设施许可可证；房屋管理部部门——获取销售许许可证、房房地产产权权证；（四）金融融机构短期资金：：用于支付付开发费用用的长期资金：：项目建成成后用于支支持置业投投资者购买买房地产的的抵押贷款款（五）建筑筑承包商仅仅作为营营建商时，，其利润仅仅与建筑成成本及施工工周期有关关，承担的的风险较少少，获取的的利润也较较低；如将业务扩扩展并承担担附加的一一些开发风风险，如购购买土地使使用权、参参与项目的的资金筹措措和市场营营销，风险险加大，但但利润增加加。选择承包商商的过程需需要招标。。（六）专业业顾问在不同阶段段聘请专业业顾问公司司提供咨询询服务。1、建筑师2、工程师：：结构、设设备、电气气、造价3、会计师4、估价师5、律师（七）消费费者或买家家自用型买家家——支付能力；；投资型买家家——拥有物业后后所能获取取的预期收收益的大小小，决定了了其愿意支支付的价格格水平。第二节房地地产市场的的分类一、按地域域范围划分分北京、上海海、深圳；；二、按房地地产的用途途和等级划划分居住物业市市场、商业业物业市场场、工业物物业市场、、特殊物业业市场、土土地市场三、按房地地产交易形形式划分转让、抵押押、租赁四、按房地地产购买者者目的的划划分：自用用、投资第三节政府府对房地产产市场的干干预政府的角色色——建立市场运运行规则、、监督规则则的执行。。一、房地产产市场的宏宏观调控1、土地供应应计划的调调控；土地供应计计划包括：：年度土地地开发的面面积、地点点，修建的的市政工程程及所需经经费，出让让土地的面面积、地点点，上盖建建筑物的性性质、建筑筑面积及所所需的建造造费用，预预计的地价价收入。2、城市规划划的指导社会经济发发展计划城市规划土地供应计计划3、地价的杠杠杆作用地价对房地地产价格影影响很大，，城市土地地又由政府府垄断，所所以政府可可以用地价价对房地产产市场进行行调控。4、税收的功功能理顺分配关关系；保证证政府的土土地收益；；体现政府府的税收政政策，抑制制市场投机机、控制房房地产价格格、规范房房地产交易易行为。5、租金的控控制租金与房价价保持合理理的比例6、金融杠杆杆的作用调节利率水水平、控制制信贷规模模、贷款方方式7、住房政策策的影响廉租房、经经济适用房房、商品住住房二、房地产产市场行为为的规范1、资质审查查2、产权登记记保证业主权权益；方便便流通；维维护交易秩秩序；代征征税费；对对房地产市市场动态跟跟踪管理。。3、建立房地地产价格评评估制度中介机构提提供房地产产价格信息息、开发成成本、预测测发展趋势势。在政府府土地出让让、拆迁安安置、房地地产买卖、、租赁、抵抵押、保险险、征税、、投资入股股、公司上上市、兼并并、收购等等方面提供供服务。4、交易程序序的规范化化对土地出让让、房屋预预售、买卖卖、抵押、、租赁和产产权登记都都有固定的的办事程序序。详情见相关关网站北京市国土土资源和房房屋管理局局第四章房房地产金融融制度与政政策

第一一节住房房公积金制制度与政策策住房公积金金是指国家家机关、国国有企业、、城镇集体体企业、外外商投资企企业、城镇镇私营企业业及其在职职职工缴存存的长期住住房储金。。住房公积积金全部归归职工个人人所有，记记入职工个个人的住房房公积金帐帐户，用于于建造、购购买、翻建建、大修自自住住房。。以住房公公积金制制度为基基础我国国建立了了政策性性的住房房金融，，初步形形成商业业性和政政策性并并存的住住房金融融体系。。一、住房房公积金金的性质质和特点点（一）性性质本质属性性是工资资，是住住房分配配货币化化的需要要形式。。住房公积积金的个个人所有有权是限限制性所所有权，，职工对对公积金金的占有有、使用用、收益益和处分分四项权权利的行行使受到到一定程程度的限限制。住住房公积积金未被被提取之之前，职职工不能能实际占占有。由所在单单位缴存存到住房房公积金金管理中中心，在在受委托托银行设设立的专专户统一一管理，，实现保保值和增增值，个个人不能能直接决决定保值值方法和和收益率率。（二）住住房公积积金的特特点1、强制性性：凡在在职职工工及其所所在单位位都需要要按规定定的缴存存基数、、缴交比比例并按按月缴存存住房公公积金。。2、互助性性：集中中全社会会职工的的力量，，把个人人较少的的钱集中中起来，，形成规规模效应应，并且且缴存住住房公积积金的人人都具有有使用住住房公积积金的权权利，有有房的人人帮助无无房的人人，或者者所有职职工互帮帮互助。。“低存存低贷””3、保障性性：公积积金通过过运做实实现合理理增值，，增值收收益全部部用于职职工住房房。二、住房房公积金金管理的的基本原原则1、住房公积积金管理理委员会会决策2、住房公公积金管管理中心心运作：：各城市市依法成成立住房房公积金金管理中中心，承承担住房房公积金金的管理理运作。。3、银行专专户：住房公积积金管理理中心在在住房公公积金管管理委员员会指定定的受委委托银行行设立住住房公积积金的专专用帐户户。4、财政监监督：完整的监监督体系系，包括括财政监监督、审审计监督督、职工工和单位位监督、、社会监监督。住房公积积金的缴缴存比例例1．职工个个人和单单位住房房公积金金缴存比比例分别别达到8%；2．对于外商投投资企业（含含代表处、办办事处）住房房公积金缴存存比例应为8%，但2001年12月以前已按10%比例为职工缴缴存住房公积积金的外商投投资企业，可可继续按10%的比例为职工工缴存住房公公积金，3．凡经市科委委认定的软件件企业和经市市经委认定的的集成电路企企业，本着自自愿原则可为为所在企业从从业人员提高高住房公积金金缴存比例可可提高到20%，单位缴存住住房公积金的的缴存比例不不得低于职工工缴存比例。。提取住房公积积金的条件1．住房消费提提取：

（1）购买自住住住房；大修、、翻建自有住住房；自建自自有住房；（（2）房租超出家家庭工资收入入的规定比例例的；（（3）偿还住房贷贷款本息的。。2．销户提取：：

（1）离休、退休休的；

（2）出境定居的的；

（3）完全丧失劳劳动能力，并并与单位终止止劳动关系的的（二者条件件缺一不可））；

（4）死亡。第二节个人人住房贷款一、个人住房房贷款的种类类：1、自营性个人人住房贷款（（商贷）：利利率高，但贷贷款额度、期期限所受限制制较小。2、政策性个人人住房贷款（（公积金贷款款）：贷款不不以盈利为目目的，带有较较强的政策性性，额度有限限制。3、组合贷款：：分别签订借借款合同。二、个人住房房贷款的审查查借款人申请材材料的审查：：身份证件、、买房的证据据借款人资信审审查：偿还能能力证明抵押物审查：：认可的评估估机构的估价价报告质押权利审查查对保证人的审审查：担保书书、保证人的的资信证明根据借款用途途、不同的贷贷款方式签订订《个人住房抵押押合同》、《个人住房质押押合同》、《个人住房保证证合同》。建设银行向购购买自用住房房的城镇居民民发放个人住住房贷款1、贷款申请条条件具具有完完全民事行为为能力的北京京市城镇居民民及在北京常常驻的有居留留权的外埠居居民、境外、、国外公民，，申请贷款时时必须具备下下列条件：·有合法的居留留身份；·有稳定的职业业和收入；·有按期偿还贷贷款本息的能能力；·有贷款行认可可的资产进行行抵押或质押押，或（和））有符合规定定条件的保证证人为其担保保；·有购买住房的的合同或协议议；·提出借款申请请时，在建行行有不低于购购买住房所需需资金的30％的存款，若若已作购房预预付款支付给给售房单位的的，则需提供供付款收据的的原件和复印印件；·贷款行规定的的其他条件。。2、借款申请人人应提供的材材料借款人到建设设银行经办机机构或已与建建设银行签订订"合作协议"的开发商处填填写个人住房房贷款借款申申请表，并提提供以下材料料：a)本人户口本、、身份证或其其它有效居留留证件；b)职业和收入证证明；c)购房合同或意意向书等有关关证明材料；；d)占房价款30%的首期付款证证明；e)建设银行经办办机构要求提提供的其它材材料。3、办理手续★建设银行经办办机构或建设设银行委托的的律师事务所所(或公证处)对借款人提供供的资料进行行调查。★建行经办机构构对借款人的的申请进行审审批。★借款人开户、、领储蓄卡并并签订借款合合同。★办理抵押、保保证、质押和和保险等有关关担保手续。。★借款合同生效效，资金划入入开发商账户户。4、借款人偿还还贷款★借款人在借款款期内每月以以相等的月均均还款额偿还还银行贷款本本金和利息。。★借款人可选择择计算机自动动扣划或到贷贷款银行联网网储蓄所还款款两种方式按按月偿还贷款款本金和利息息；第三节住房房公积金个人人住房委托贷贷款一、申请住房房公积金住房房贷款的条件件在住房公积金金管理中心系系统缴存住房房公积金的住住房公积金缴缴存人，和住住房公积金缴缴存单位的离离退休职工。。（住房公积积金处于封存存状态的职工工，不能申请请住房公积金金贷款）。同时要求：1．具有北京市市城镇常住户户口或有效居居留身2．具有稳定的的职业和收入入，信用状况况良好，有偿偿还贷款本息息的能力；3．在本市（包包括所属区县县）购买自住住住房；4．具有购买住住房的合同或或相关证明文文5．申请贷款前前已连续缴存存住房公积金金6个月（含）以以上或累计缴缴存住房公积积金12个月（含）以以上，且申请请贷款时仍正正常缴6.提供管理中心心认可的担保保方式；7.符合管理中心心规定的其他他条件。※夫妻双方申请请过一次住房房公积金贷款款的，须将贷贷款全部还清清后，才能再再次申请该类类贷款二、贷款的程程序/三、贷款额的的确定1．计算借款申申请人及其共共同申请人的的月收入。月收入=职工个人住房房公积金月缴缴存额÷职工住房公积积金缴存比例例；2．计算最高可可贷款额度。。借款人家庭月月收入(指夫妻双方月月收入、离退退休职工与其其子女等其他他共同申请人人的月收入，，下同)，每月至少扣扣除400元的生活费后后所剩余额，，再除以申请请贷款年限的的每万元贷款款月均还款额额的所得即为为最高可贷款款额度。3．具体贷款额额度和年限，，必须同时满满足单笔最高高贷款额度、、最高可贷款款额度和最低低首付款的要要求。※借款人及其共共同申请人的的月收入是以以住房公积金金月缴存额反反推计算的，，对于其它不不能由住房公公积金月缴存存额推算出的的月收入不作作为计算可贷贷款额度的月月收入基数。。※离退休职工以以单位开具的的“收入证明明”来确定计计算可贷款额额度的月收入入基数。※计算借款人月月收入时，住住房公积金缴缴存比例按8%计算；对于外外商投资企业业职工，如缴缴存比例为10％，则按10%计算。四、贷款利率率目前1～5年期限贷款年年利率为3.96%,6～30年期限贷款年年利率为4.41%。五、贷款的担担保方式借款申请人申申请住房公积积金贷款，必必须提供管理理中心认可的的担保方式。。目前有北京京市住房贷款款担保中心提提供连带责任任保证担保（（以下简称担担保中心担保保），和其他他担保方式（（抵押担保、、质押担保、、连带责任保保证担保、抵抵押+保险、抵押+连带责任保证证等）。公积金贷款ｖｖｓ商业贷款款一、贷款对象象有所不同。。住房公积金金管理机构发发放的住房抵抵押贷款的对对象是住房公公积金的交存存人和汇交单单位的离退休休职工，其贷贷款的对象必必须具备下列列条件：１、持续缴存存６个月住房房公积金或已已累计缴存２２４个月以上上且目前还在在继续缴存。。

２、具有有稳定的职业业和收入，有有偿还贷款本本息的能力。。

３、具有有购买住房的的合同或有关关证明文件。。

４、提供供住房资金管管理中心及所所属分中心同同意的担保方方式。

５、、符合住房资资金管理中心心规定的其他他条件。而一般的金融融机构发放的的住房抵押贷贷款对象应是是具有完全民民事行为能力力的自然人，，即不限于住住房公积金的的交存人和离离退休职工，，也就是说其其对象的范围围大于前者。。二、、贷贷款款额额度度有有所所不不同同。。一一般般的的金金融融机机构构发发放放的的住住房房抵抵押押贷贷款款的的最最高高贷贷款款额额不不得得超超过过购购房房款款的的８８００％％。。三、、贷贷款款手手续续不不同同。。公公积积金金贷贷款款必必须须先先到到住住房房资资金金管管理理中中心心进进行行申申请请，，接接受受住住房房资资金金管管理理中中心心的的初初审审，，初初审审合合格格后后由由住住房房资资金金管管理理中中心心出出具具证证明明，，方方可可办办理理公公积积金金贷贷款款。。因因此此公公积积金金贷贷款款的的手手续续较较一一般般住住房房贷贷款款的的手手续续更更为为复复杂杂。。商商业业贷贷款款在在借借款款人人签签订订购购房房合合同同后后，，直直接接到到相相关关银银行行经经办办机机构构或或与与银银行行签签订订合合作作协协议议的的开开发发商商处处提提供供有有关关材材料料即即可可办办理理。。四、、贷贷款款利利率率不不同同。。公公积积金金贷贷款款的的利利率率是是按按照照国国家家规规定定在在住住房房公公积积金金计计息息利利率率的的基基础础上上加加规规定定利利差差。。五、、公公积积金金贷贷款款比比商商业业贷贷款款多多了了评评估估费费。。商商业业贷贷款款不不需需要要评评估估，，但但用用公公积积金金贷贷款款购购买买商商品品房房，，目目前前必必须须进进行行评评估估，，交交纳纳评评估估费费。。商业业贷贷款款比比公公积积金金贷贷款款多多了了律律师师费费。。商商业业贷贷款款委委托托律律师师事事务务所所对对借借款款人人进进行行资资信信调调查查，，律律师师收收取取４４‰的律律师师费费，，公公积积金金贷贷款款则则不不需需个个人人交交纳纳律律师师费费。。第五五章章房房地地产产开开发发项项目目的的招招标标投投标标第一一节节招招投投标标概概述述一、、招招标标投投标标招标标投投标标，，是是在在市市场场经经济济条条件件下下进进行行大大宗宗货货物物的的买买卖卖、、工工程程建建设设项项目目的的发发包包与与承承包包，，以以及及服服务务项项目目的的采采购购与与提提供供时时，，所所采采用用的的一一种种交交易易方方式式。。招标标投投标标的的交交易易方方式式，，是是市市场场经经济济的的产产物物，，采采用用这这种种交交易易方方式式，，须须具具备备两两个个基基本本条条件件：：一一是是要要有有能能够够开开展展公公平平竞竞争争的的市市场场经经济济运运行行机机制制。。二二是是必必须须存存在在招招标标采采购购项项目目的的买买方方市市场场，，对对采采购购项项目目能能够够形形成成卖卖方方多多家家竞竞争争的的局局面面，，买买方方才才能能够够居居于于主主导导地地位位，，有有条条件件以以招招标标方方式式从从多多家家竞竞争争者者中中择择优优选选择择中中标标者者。。招投投标标活活动动必必须须遵遵守守的的原原则则：：公公开开、、公公平平、、公公证证和和诚诚实实信信用用。。公开开：：信信息息、、开开标标的的程程序序、、平平标标的的标标准准和和程程序序、、中中标标的的结结果果公公开开公平平、、公公证证：：严严格格按按照照公公开开的的招招标标条条件件和和程程序序办办事事，，同同等等的的对对待待每每一一个个投投标标竞竞争争者者。。诚实信用用：不得得有欺骗骗、背信信的行为为，这是是民事活活动的基基本准则则。二、招投投标规则则1．招标人人提出的的招标项项目，按按照国家家有关规规定需履履行审批批手续的的，应当当先取得得批准，，并落实实资金来来源。2．招标人人对潜在在的投标标人进行行资格审审查时，，不得以以不合理理的条件件限制或或者排斥斥潜在的的投标人人，不得得实行歧歧视待遇遇。3．招标文文件不得得要求特特定的生生产供应应者以及及含有倾倾向或者者排斥潜潜在的投投标人的的其他内内容。4．招标人人不得向向其他人人透漏已已获取招招标文件件的潜在在投标人人的名称称、人数数、以及及与招投投标有关关的其他他情况，，标底必必须保密密。5．投标人人应当具具备实施施招标项项目的能能力，具具备国家家规定或或者招标标文件规规定的资资格条件件。6．投标人人应当按按照招标标文件的的要求编编制投标标文件，，投标文文件应当当对招标标文件提提出的要要求和条条件做出出实质性性响应。。7．投标人人拟将中中标项目目的部分分非主体体、非关关键性工工作交由由他人来来完成的的，应当当在投标标文件中中载明。。8．投标人人不得串串通投标标，不得得排挤其其他人的的公平竞竞争，不不得以低低于成本本的报价价竞标，，也不得得以他人人名义投投标或者者以其他他方式弄弄虚作假假、骗取取中标。。三、招标标方式1．公开招招标公开招标标是指招招标人以以招标公公告的方方式邀请请不特定定的法人人或者其其他组织织投标。。公开招招标需符符合如下下条件：：（1）招标标人需向向不特定定的法人人或者其其他组织织(科研项目目的招标标还可包包括个人人)发出投标标邀请。。招标人人应当通通过为全全社会所所熟悉的的公共媒媒体公布布其招标标项目。。（2）公开开招标须须采取公公告的方方式，向向社会公公众明示示其招标标要求，，使尽量量多的潜潜在投标标商获取取招标信信息，前前来投标标，从而而保证公公开招标标的公开开性。2．邀请招招标邀请招标标是指招招标人以以投标邀邀请书的的方式邀邀请特定定的法人人、自然然人或者者其他组组织投标标。邀请请招标的的特点是是：（1）招标标人在一一定范围围内邀请请特定的的法人或或其他组组织投标标。招标标人应当当向三个个以上的的潜在投投标人发发出邀请请。（2）邀请请招标不不须发布布公告，，招标人人只要向向特定的的潜在投投标人发发出投标标邀请书书即可。。接受邀邀请的人人才有资资格参加加投标，，其他人人无权索索要招标标文件，，不得参参加投标标。四、工程程招标承承包范围围关系社会会公共利利益、公公众安全全的基础础设施项项目1.煤炭、石石油、天天然气、、电力等等能源项项目；2.铁路、公公路、管管道、水水运、航航空以及及其他交交通运输输业等交交通运输输项目；；3.邮政、电电信枢纽纽、通信信、信息息网络等等邮电通通讯项目目；4.防洪、灌灌溉、排排涝、引引（供））水、滩滩涂治理理、水土土保持、、水利枢枢纽等水水利项目目；5.道路、桥桥梁、地地铁和轻轻轨交通通、污水水排放及及处理、、垃圾处处理、地地下管道道、公共共停车场场等城市市设施项项目；6.生态环境境保护项项目；7.其他基础础设施项项目。关系社会会公共利利益、公公众安全全的公用用事业项项目（一）供供水水、供电电、供气气、供热热等市政政工程项项目；（二）科科技技、教育育、文化化等项目目；（三）体体育育、旅游游等项目目；（四）卫卫生生、社会会福利等等项目；；（五）商商品品住宅，，包括经经济适用用住房；；其他公用用事业项项目。使用国有有资金投投资项目目的范围围包括：：（一）使使用用各级财财政预算算资金的的项目；；（二）使使用用纳入财财政管理理的各种种政府性性专项建建设基金金的项目目；（三）使使用用国有企企业事业业单位自自有资金金，并且且国有资资产投资资者实实际拥有有控制权权的项目目。国家融资资项目（一）使使用用国家发发行债券券所筹资资金的项项目；（二）使使用用国家对对外借款款或者担担保所筹筹资金的的项目；；（三）使使用用国家政政策性贷贷款的项项目；（四）国国家家授权投投资主体体融资的的项目；；(五)国家特许许的融资资项目。。使用国际际组织或或者外国国政府资资金的项项目（一）使使用世世界银行行、亚洲洲开发银银行等国国际组织织贷款资资金的项项目；（二））使使用外外国政政府及及其机机构贷贷款资资金的的项目目；(三)使用国国际组组织或或者外外国政政府援援助资资金的的项目目在上述述规定定范围围内的的各类类工程程建设设项目目，包包括项项目的的勘察察、设设计、、施工工、监监理以以及与与工程程建设设有关关的重重要设设备、、材料料等的的采购购，达达到下下列标标准之之一的的，必必须进进行招招标：：（一））施施工工单项项合同同估算算价在在200万元人人民币币以上上的；；（二））重重要要设备备、材材料等等货物物的采采购，，单项项合同同估算算价在在100万元人人民币币以上上的；；（三））勘勘察察、设设计、、监理理等服服务的的采购购，单单项合合同估估算价价在50万元人人民币币以上上的；；单项合合同估估算价价低于于第（（一））、（（二））、（（三））项规规定的的标准准，但但项目目总投投资额额在3000万元人人民币币以上上的。。第二节节施施工招招标阶阶段的的工作作程序序建设工工程项项目报报建招标管管理机机构审审查招标申申请资格预预审文文件、、招标标文件件的编编制与与送审审工程标标底价价格的的编制制刊登资资格预预审通通告、、招标标通告告资格审审查发招标标文件件勘察现现场投标预预备会会招标文文件的的编制制与递递交工程标标底价价格的的报审审开标标评标标中标标合同签签订第三节节招招标文文件的的编制制一、招招标人人如何何编制制招标标文件件招标文文件是是招标标投标标活动动中最最重要要的法法律文文件，，它不不仅规规定了了完整整的