标杆房企商业地产项目成功案例解析

2022/11/21***项目定位报告传播居家艺术缔造品味生活武汉代表性商业案例分析1商业地产中心2目录一、楚河汉街案例分析二、武汉新天地案例分析三、总结与思考一、汉街案例分析“楚河汉街”是大连XX集团投资600个亿巨资建造的“武汉中央文化区”，是XX集团目前投资额最大的世界级文化旅游项目，也是辛亥革命百年献礼之作。楚河汉街位于武汉市武昌区东湖与沙湖连通之间，规划面积约1.8平方公里，将按照文化、旅游、商业、商务、居住五大功能规划设计，沿楚河、汉街布局建设“汉秀”剧场、电影文化主题公园、XX电影城、名人广场、大众戏台、5个星级酒店、商业步行街、XX广场、超高层甲级写字楼等。汉街于2011年9月30日开业，2013年文化旅游项目全部建成。该项目将按照“中国第一、世界一流”的目标定位，建成以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能为一体的世界级文化旅游项目。汉街整体介绍总平面图功能分区“楚河”是大东湖生态水网的首个核心工程——东沙湖连通工程所形成的人工运河，贯穿项目东西，全长2.2公里，水面宽度40-70米，加上滨河绿化及道路宽度达到150米，连通东湖和沙湖，市民及游客或临水休闲，或泛舟河上，一览“两岸灯火阑珊、楼光树影璀璨”的美景。XX集团将重金打造5艘豪华、低噪音、零排放的环保游船，用于东湖、沙湖、楚河之间水上旅游观光。全长2.2公里楚河“汉街”是XX集团投资600亿倾力打造的“武汉中央文化旅游区”的重要商业组成部分，建成后将是中国最长的水岸商业街区。整条汉街将囊括商业、美食、休闲、娱乐等多种业态，集合200多个国内外一流商家，其中的汉街以民国风格建筑为主体，极具时尚元素的现代建筑和欧式建筑穿插其中。另外位于汉街中部的XX广场将汇聚众多国内外时尚品牌，规划建设一个4万平方米的国际名品百货店，汇聚全球顶级奢侈品牌。“汉街”为沿楚河布局的亲水步行街，其建筑风格在保持民国时代建筑特点的基础上，充分挖掘武汉当地古时建筑特色，融入荆楚文化各种元素。“汉街”位于“楚河”南岸，总长近1500米，总建筑面积18万平方米。这是一条融入商业、文化、娱乐元素的滨水美丽商业街区。汉街功能包括商业、美食、休闲、娱乐多种业态，汇聚近300个国内外一流商家。总长1.5公里，18万平方米的汉街楚河汉街夜景楚河汉街效果图2011年9.30楚河连通通东湖沙沙湖，汉汉街开业业开业日超超过10万人，国庆期期间客流流超200万（人流流量最高高日达约约50万人），长假过过后仍保持7-8万人/天。十大国际潮牌牌引领集成度超越西西单大悦城,国内第一GAP/M&S/MUJI/C&A/MORGEN武汉首开香港名店进驻驻翠华餐厅、杜杜莎夫人蜡像像馆，不仅是武汉第第一家，甚至至内陆也甚少少开店；121户知名商家云云集个性潮流区入驻品牌：迪士尼、艾特里里、文华书城、阿吉豆、法朵、湘鄂情、鹿港小镇、苏荷、施华洛世奇、马克华菲、巴适、黄记煌、GXG、牙买加蓝咖啡、ME&CITY、骏德酒业、一茶一坐、LEE、汤臣小厨、杰之行、泡沫剧、A+入驻品牌：AS、摩根、优衣库、欧时力、地素、佩吉、哈根达斯、丝芙兰、宾达咖啡、C&A、ZARA、GAP、PLORY、H&M、ONLY、Jack&Jones、PRICH、NIKE、LAVAZZA国际时尚区品味生活区入驻品牌：星巴克、麦当劳、汉街酒号、辉哥、周大福、蜡像馆、美术馆、俏立方、PH7、柏斯琴行、KARTELL、翠花餐厅、柯达、亮视点、联通3G体验馆、MORELLATO、SECTOR、无印良品、IDO、论道生活馆、四季恋、莎莎、秀玉红茶坊、馨赏家、阿玛施、欧尼迩、果平方1.5公里长汉街，，显示出强大大的招商统筹筹能力由执导过澳门《水舞间》的弗兰克·德贡等三大顶级艺术大师联手打造的秀场以楚文化代表编钟为造型的室内电影主题公园，4D5D6D互动影院及室内过山车以楚文化为元素的汉街大戏台屈原/昭君/药圣/知音/太极5个名人广场，以纪念湖北历史文化名人，提高楚汉文化的影响力楚河上的游船带游客阅读楚汉文化13/共27页文化元素接驳驳城市规划，，打造21世纪的清明上上河图开业典礼上湖北省长王国国生：“该工程完善城市功能能、塑造城市市形象、提升升城市品位、、提高人民群群众幸福指数数、增强武汉汉核心竞争力力…。”辛亥纪念活动动路线上，XX独占2/5（市政府出发发-经张之洞公园园-首义广场-汉街参观-威斯汀酒店用用餐）连续3周，武汉XX高管没时间间接待区局级级领导及同行行，持续在接接待省长、市市长等带来的的侨办、与湖湖北相关的省省部级领导干干部，最大干干部参观团人人数达80人武汉市委书记记阮成发：“该工程…构造了城市的的新中心，…让楚河汉街走走向世界，让武汉成为世世界旅游目的的地。”XX集团王健健林：“汉街是空前的的，更是绝后后的。”14/共27页省长、市长主主动剪彩，近近千名省部级级干部参观规划起点高——做航母，而不不是一个项目目武汉中央文化化区定位为“中国第一””“世界一流流”“业内朝朝拜之地”。项目位于武昌昌区东湖和沙沙湖之间，总总规划区域约约1.8平方公里，总总建筑面积约约340万平方米，号号称纯文化投投资达80亿元，总投资资500亿，是XX集集团目前投资额最大、“以文化为为核心、兼具具旅游、商业业、商务、居居住功能”为为一体的世界级文化旅旅游目的地。宣传总规模340万摘牌总建面260万文化旅游：20万商业：24万酒店：16万写字楼：45万住宅：155万配套：3万其他：77万（地下部分分）做政绩工程——辛亥百年/楚汉文化、沙沙湖连通先做名片——迎合政府与客客户开工到开业仅仅8个月通过城市名片片，完善城市市功能、改造造城市形象，，带来旅游、、就业和区域域经济发展的的机会预计带来4万就业、6亿/年持续税收、、满足周边200万居民生活需需求解读XX汉街街项目土地选择——地段+规模+符合城市发展展方向内环核心快速通道地铁出口旧改城区两湖连通工程程武昌总部商务务区宣传项目总建建面340万摘牌土地总建建面260万产品组合=城市名片+XX广场+酒店+金街+写字楼+住宅游艇码头高尚居住区高尚居住区高尚居住区甲级写字楼XX广场全国国旗舰店汉街甲级写字楼高星级酒店游艇码头高星级酒店持有公建：39万=汉街8万+酒店9万+酒楼5万+剧院2万+XX广场15万销售公建：70万=9栋写字楼46万+汉街4万+金街5万+住宅底商13万+写字楼底商2万住宅：155万市政配套：76万教育2万+电影公园8万及其他66万产品组合——15-20%带动80-85%城市名片汉街+剧院+电影公园+楚河+游艇码头世界级文化旅旅游目的地++XX商用威斯汀+君悦+皇冠假日武汉总部商务务区三条产品线充充分溢价，提提供现金流和和利润——占比80-85%以虚带实，产产品组合拉动动客户量与质质产品

面积（万方）均价（万元/㎡）周围价格（万元/㎡）溢价率商业204-52-2.5100%写字楼451.81.250%住宅1551.7-21.3-1.520%三张牌塑造品品牌，提升形形象，改变土土地属性——占比15-20%外街（一期J2，J4段）开盘时间2011.6.24销售价格5—6万/㎡套数58套面积段100—400㎡销售额6亿去化率当日售罄内街（临楚河段）出租率90%租金主力店、次主力店：有9-10个月的免租期，1-3楼平均月租金约80-100元/㎡大型餐饮：1-3楼平均月租金约为60-80元/㎡中小型餐饮：1-2楼平均月租金约为120-200元/㎡零售：1-3楼平均月租金约为200元/㎡桥下小店：仅1层，平均月租金350/㎡（XX对外宣称的平均租金）写字楼（一期K3段）开盘时间2011.8.27销售价格1.6万/㎡套数203套面积段110-260㎡销售额超过6亿去化率当日去化90%以上汉街项目从拿拿地到开盘仅仅10个月，两次开开盘销售逾12亿元。汉街模式的借借力与效果4个月开工-12.5亿（保证金）6个月街铺上市/住宅开工10个月汉街开业24个月写字楼/住宅交付，酒店开业，XX广场开业开发速度——借助原有标准准化工期模块块表，注重产产品合力10年8月10年12月11年6月11年10月8个月写字楼上市/酒店开工11年8月12年2月14个月住宅部分上市/XX广场开工13年12月运营的高速度度严考核周转与回报——依托生意模式式，更大力度度利用杠杆自有价值：城城市名片塑造造能力带来效益：两两湖连通工程程地产集团投投入城市界面改变自有价值：商商业酒店招商商能力带来效益：现现金流产品预预售条件提前前项目资金自平衡自有价值：整整体规划能力力与愿意代建建带来效益：低低地价且地价价延期投入轻松周转提升回报3.5汉街模式的借借力与效果23/共27页客户喜欢，商商家追捧，口口碑赚足投资者：受追捧，认购购权炒到100万/个；商家：品牌审核要通通过北京总部部，平均租金金高达150元/平方米/月仍要排队等等；消费者：逛街、购物、、看电影休闲闲首先想到的的就是去XX。外地游客：““实在太美了了，这里简直直如同威尼斯斯一样。”武汉人：“我我们以后不用用总去香港购购物淘时尚。。”商家：“我们们来对了。””24/共27页汉街项目总结结与思考优点：1、租赁方式，，以扣点形式式为主：各商家独立收收银，但必须须使用XX的的收银系统。。对商家来说，，没有销售款款被压的担忧忧；对XX来来说，也节省省了运营成本本，尤其是人人力成本。这这种荣辱与共共的租赁方式式把XX和众众商家紧密捆捆绑，更有利利于整个项目目健康发展。。2、产品组合合上，以虚虚带实：用15-20%的持有物业业，带动动80-85%的销售物业业，并取得50%以上的销售售溢价，实实实在在取取得了名利利双收。3、开旅游地地产、文化化地产之先先，利用“楚河河”、“汉汉街”的城城市名片、、文化名片片较好的结合合到项目本本身，将商商业地产本本身嫁接到到旅游地产产、文化地地产上，取取得多品牌牌成功策略略。4、业态组合合适度创新新把高：蜡像馆、画画廊、琴行行、茶社等等文化静态态商业在建筑风格格的衬托下下更凸显文文化意蕴。。餐饮（中中餐、西餐餐、小吃））、银行、、便利店等等配套也是是有力补充充。汉街项目总总结与思考考不足：1、从规划上看看，商业街街较长，1.5公里长的汉汉街动线单单一，无转转折点，且且除少数节节点外，无无供人休憩憩的座椅。。当对品牌牌的新鲜感感慢慢消失失过后，审审美疲劳的的消费者在在这条找不不到一点人人性化和温温馨感觉的的街道上难难做停留。。2、相对这么么大体量的的商业街标标准，文化化小品及中中心广场的的整体规划划面积明显显偏小，文文化及旅游游的特质表表现不彻底底，其次针针对武汉的的城市气候候，时间最长的的夏、冬两两季无遮风风避雨，避避暑纳凉的的空间，将大大损损耗商业街街的消费能能力。3、受独栋建建筑结构限限制，大部分品牌牌不分业态态均须开设设2-3层1000——2000㎡大店。这样一来来，铺货成成本、人工工成本、防防损、水电电等运营成成本大幅上上升使商户户经营上有有“不经济济”的隐忧忧。且垂直直动线是对对逛街习惯惯的一大挑挑战（每逛逛一个店都都要上上下下下，即使使逛C&A、优衣库这这样有内部部扶梯的店店都是很费费体力的））4、品牌组合合方面，首首先餐饮比例明明显较小，，餐饮整体体比例不到到10%，大大降低了了商业街吸吸引普通客客群的能力力，其次部部分品牌定定位较高，，有价无市市，消费过过于超前，，又例如汉汉街九号、、汉点1911等品牌山寨寨味浓厚，，降低了整整体项目形形象。5、便民设设施和配套套仍嫌不足足，例如除除工商银行行外，无ATM；车站设置置过少；快快餐、中低低消费餐饮饮过少；无地面停车车位等，商商家的二次次装修不可可避免，整整体影响整整条商业街街的市场形形象。二、武汉天天地案例分分析一、武汉天天地介绍武汉新天地地高端临江豪豪宅—御江苑顶级商务体体验—企业中心二.项目整体概概况1.地理位置位于汉口中中心城区永永清地块，，东临长江，面面向风景如如画的江滩滩公园；北接联系城市市各大商圈圈的主干道道黄埔大街街；西距轻轨1号线站点(黄浦路站)一步之遥；；南面芦沟桥路路，直接京京汉大道和和沿江大道道。2.交通状况8号地铁线和和1号轻轨线环环绕而过；；连接黄埔、、京汉等城城市主干道道；紧邻长江二二桥，连接接各大区域域商圈。参照上海太太平桥地区区重建项目目的发展模模式，将打打造成集住住宅、办公公楼、酒店店、零售、、餐饮、娱娱乐等多功功能设施的的市中心综综合发展项项目。8号地铁线1号轻轨线分析1.CBD核心区，配配套齐全，，发展潜力力巨大；2.是承接城市市中心与主主轴商业商商务的节点点；3.居城市中心心区域，畅畅享城市路路网资源。。三.规划设计A4商业区一二三期已已于2009年11月全面竣工工，地上总总建筑面积积5.7万㎡，地下下车库总建建筑面积2.5万㎡。截至至2010年12月，A4商业区共有有90家租户，其其中餐饮占占52%,其他还包括括零售、电电影院、电电玩城、超超市、美容容美发等业业态。御江苑精装住宅项目一期A9、A7总建筑面积积6.9万㎡,已全部交房房，入住率率达70%；二期A6、A8、A10总建筑面积积8.9万㎡，已全全部交房；；三期A11、A12住宅项目总总建筑面积积5万㎡，已于于2011年3月封顶。总建筑面积积约150万㎡，总投投资额约100亿元，项目目总体规划划顾问为美美国SOM公司。武汉汉天地保留留了武汉风风情风貌与与历史文化化，同时更更融合时尚尚元素和现现代化设施施。使之成成文化及娱娱乐休闲区区。总建筑面积积约50万平方米的的武汉天地地商务群项项目，建成成后将成为为集甲级写写字楼、五五星级酒店店、高档百百货等为一一体的武汉汉市中心配配套最齐全全的商务中心。一期A5项目已于2009年10月开工，总总建筑面积积近5.9万方，它将将被打造为为以办公为为主，少量量商业为辅辅的30层130m高的甲级写写字楼。御江苑新天地商务群.项目分区介介绍——商业街地上总建筑筑面积5.6万㎡，地下下车库总建建筑面积2.5万㎡，商铺面积区区间20~1000㎡，价格350元/㎡·月，物业费费25元/㎡·月，只租不售售。业态包包括中西特特色餐厅、、酒吧、清清吧、美容容、美发、、电影院、、服装、饰饰品、游戏戏厅、国际际超市等。。目前进驻租户90家。餐饮娱乐休闲购物餐饮类共46家，主要分分布在一期期和二期范范围内；娱乐类共6家，主要集集中于三期期东北-西南一线；；休闲购物类类共38家，主要分分布在一期期西南和三三期东北方方向。1.概况2.建筑设计保留9栋老建筑，，为上世纪纪20年代外国租租界名邸，，西洋古典典风格民居居。在9栋老建筑的的周边新建建了一系列列与这些老老建筑风格格基本保持持一致的时时尚小楼，，完美融合合。时尚元素加加现代化设设施，立柱柱、雕塑、、小阳台、、落地窗完完美组合，，突显出西西欧城镇街街区的风格格特色。新增时尚小小楼7号楼楼改改造造前前后后街道道设设计计上层层通通透透橱橱窗窗设设计计，，侧侧面面落落地地玻玻璃璃窗窗，，透透明明和和落落地地式式国国际际流流行行风风格格，，露露天天餐餐饮饮和和时时尚尚聚聚会会。。红色色木木窗窗、、步步行行道道的的仿仿古古青青砖砖、、木木质质露露台台、、朴朴素素的的巨巨石石花花盆盆，，增增加加浓浓浓浓的的怀怀旧旧氛氛围围。。结合合武武汉汉本本地地人人喜喜欢欢户户外外休休闲闲、、喜喜欢欢美美食食的的特特点点，，武武汉汉新新天天地地修修建建了了美美食食街街。。户外外空空调调、、屋屋顶顶绿绿化化、、雨雨水水回回收收循循环环系系统统、、喷喷雾雾系系统统、、遮遮阳阳篷篷、、木木制制桌桌椅椅等等设设施施营营造造舒舒适适怡怡人人的的休休闲闲生生活活氛氛围围。。文化化广广场场法式式梧梧桐桐新新影影与与历历史史遗遗存存声声息息呼呼应应，，时时光光瞬瞬间间流流转转。。素素描描写写生生，，艺艺术术表表演演，，手手工工艺艺品品展展示示，不不定定期期举举办办的的时时尚尚品品牌牌和和公公益益活活动动，，为为您您呈呈现现富富于于创创意意想想像像力力的的生生活活方方式式。。街边边的的百百年年树树木木如如数数保保留留了了下下来来，，设设计计师师认认为为这这些些树树木木““代代表表了了很很多多故故事事，，是是一一种种原原生生态态””。。新天天地地为为了了保留留下下这这200棵大大树树，让让它它们们全全部部存存活活，，采采取取尽尽量量不不移移种种的的保保护护方方式式，，让让大大树树与与建建筑筑融融为为一一体体。。5.滨江江步步行行道道古树树与与其其它它花花卉卉、、乔乔木木、、灌灌木木、、草草地地、、藤藤蔓蔓等等相相结结合合，，组成成总总面面积积达达9300平方方米米的人人文文生生态态景景观观。。法国国与与本本土土雕雕塑塑大大师师设设计计的的雕塑塑小小品品点点缀缀其其间间，与与各各种种建建筑筑等等元元素素融融为为一一体体，，造造就就了了武武汉汉新新天天地地独独有有的的时时尚尚艺艺术术气气息息。。每逢逢节节假假日日，，营营造造节节假假日日氛氛围围的的各各类类创创意意文文化化装装饰饰都都会会点点缀缀武武汉汉新新天天地地的的各各个个角角落落，，成成为为众多多市市民民赏赏景景拍拍摄摄的好好去去处处。。项目目分分区区介介绍绍—御江江苑苑御江江苑苑是低低容容积积率率高高低低层层围围合合住住宅宅，，特特色色中中央央庭庭院院，，小小区区整整体体绿绿化化。。绿绿树树成成荫荫，，鲜鲜花花庭庭园园，，文文化化广广场场，，喷喷泉泉水水景景，，景景观观与与建建筑筑浑浑然然一一体体，，令令居居家家生生活活出出则则繁繁华华，，入入则则宁宁静静。。御江江苑苑精精装装住住宅宅项项目目一一期期A9、A7总建建筑筑面面积积6.9万㎡㎡,已全全部部交交房房，，入入住住率率达达70%；二期期A6、A8、A10总建建筑筑面面积积8.9万㎡㎡，，已已全全部部交交房房；；三期期A11、A12住宅宅项项目目总总建建筑筑面面积积5万㎡㎡，，已已于于2011年3月封封顶顶。。1.优越越区区位位驻足足城城市市核核心心内内环环；；轻轨轨1号线线、、地地铁铁8号线线黄黄金金枢枢纽纽交交汇汇城城市市脉脉动动；；武汉汉政政府府机机关关、、多多所所重重点点学学府府排排座座于于此此，，人人文文气气息息浓浓郁郁；；毗邻邻黄黄金金汉汉口口三三大大核核心心商商圈圈。。1.CBD核心区，，配套齐齐全；2.在城市中中心与主主轴商业业商务区区域内；；3.居城市中中心区域域，畅享享城市路路网资源源。御江苑区区位介绍绍规划设计计物业类别高档住宅建筑面积208000㎡总户数182户建筑类别高层、小高层、多层楼层状况5~8层；11层；33层物业费2.8元/㎡容积率3.08绿化率30%成交均价23537元/㎡装修状况精装修物业公司新昌瑞安物业管理(上海)有限公司以低碳设设计领航航高端人人居理念念，更以以雨水收收集系统统、屋顶顶绿化等等环保设设计、以以国际品品牌筑就就完美生生活，御御江苑荟荟萃多年年精工精精髓，获获LEED美国环保保建筑金金奖。建筑设计计御江苑建建筑形色色匹配，，后现代代简约格格调意境境隽永；；外立面整整个立体体形式都都与节奏奏型的曲曲线融为为一体，，单元式式幕墙，，高档进进口石材材，搭配配中空低低辐射玻玻璃；采用青灰灰色、土土红色、、乳黄色色三色涂涂料，高高层外形形有如橄橄榄的线线条，简简约、大大方、时时尚。其他要件件设计售楼部：：大厅宽宽敞明亮亮，整体体装修金金碧辉煌煌、高贵贵奢华，，尽显御御江苑高高端楼盘盘的形象象气质。。大堂：酒酒店式大大堂入库库，两层层挑高大大堂与小小区入口口结合。。特色背背景墙设设计，明明亮、气气派宏伟伟。电梯间：：考究的的用材、、银色和和同色的的完美结结合，折折射出相相当高的的品味和和尊贵气气质。车库：车车位比0.7，总建筑筑面积2.5万平方米米。内部配套套国际会所所，尊享享名流风风尚开辟一3300平方米会会所，设设有视听听室、棋牌室、、桌球室室、网球球、儿童童游乐场场、健身房、、红酒吧吧等完善善的功能能配套健身房，，体验卓卓越选用世界界健身器器材界鳌鳌首—美国STARTRAC的专业健健设备，，提供最最先进、最科学学、最安安全的有有氧训练练器材，，接轨世界健健身新潮潮流。蓝色水晶晶泳池泳池穹顶顶设计呈呈一座蓝蓝色水晶晶金字塔塔造型雕塑，，内部采采用高端端的智能能系统，，保持水水温四季季恒定，，体验高高科技节节能环保保技术带带来的非非一般舒舒适感。。项目分区区介绍—企业中心心武汉沿江江商务区区—武汉天地地商务群群建筑面面积45万㎡，由由包括企业中心心5号在内的的4栋国际甲甲级办公公楼，大型国国际时尚尚购物中中心和五五星级酒酒店等组组成。武汉天地地企业中中心企业中心心5号——武汉首栋栋国际甲甲A级办公楼楼，紧邻邻武汉天天地沿江江商务群群正在打打造的时时尚购物物中心和和规划建建造的五五星级酒酒店，让让时尚休休闲与商商务生活活亲密无无间，体体验高尚尚生活新新滋味。交通位置置地铁8号线“武汉天天地—企业中心心5号”，坐坐落于武武汉市中中心，武武汉商业业核心区区域沿江江商务区区的中心心。与轻轨1号线黄浦浦路站紧紧密对接接，并有有城市规规划中的的地铁8号线连接接武汉天天地；贯穿解放放大道、、长江二二桥、沿沿江大道道、京汉汉大道、、中山大大道等五五条城市市主干道道，出行行便捷通通畅；链接机场场快速道道路，20分钟直达达天河机机场；周边公共共交通系系统发达达，多条条公交线线路贯穿穿武汉三三镇。设计参数数建筑面积59054㎡，另建地库为23853㎡楼层分布地上30层地下3层标准层面积约1987㎡层高4.25m标准层净高2.75m平均进深12.4m结构形式框架—核心筒电梯设备14部德国蒂森克虏伯电梯，客梯分高低区运行；2部消防电梯车位数413个地下停车位架空高度15cm楼高130m功能分区区图配套设施施VAV全新风中中央空调调系统设设置，为为室内提提供源源源不断的的新鲜风风量。单元式幕幕墙与DoubleLow-E玻璃