某地产顾问专业市场发展的研究

专业市场是集贸式市场组织的典型，它由乡村集市发展而来，后由农村到城市郊区，渐渐发展为大型专业市场和专业MALL两种形式专业市场的发展地摊大棚式交易（工商部门监管）建设大厦（运营商管理的室内交易）BA专业MALL如：红星美凯龙、颐高等连锁经营，加强了运营商的管理，运营商与TOP50品牌的战略联盟大型专业市场集研发、展示、销售、物流为一体，例如：广州美博城集贸式市场组织是一种以某个固定场所为集聚地，以众多企业和个体商户为经营主体所形成的共享式交易平台专业市场是集贸式市场组织的典型代表，是一项极具“中国特色”的诱发性制度创新，起源于古老的市场组织形态——间歇性集市或称乡村集市

交换的扩展使各地城市纷纷建立‘商场’，即四周往往被露天集市包围的室内市场。在多数情况下，这些商场是些常设的专业性集市。随着需求的提升，这些专业性集市渐渐突破普通交换的狭隘范围，空间辐射范围的提高和集聚效应使专业市场完成了由农村到城市郊区的扩展1在专业市场的发展中依据其优势支撑因素的不同逐渐形成了四种具有代表性的专业市场类型类型产业集群型供应当地及周边市场需求型利用当地优势自然资源型政府大力扶持打造型举例海宁皮革城服装市场（石家庄新华集贸市场）苏州虎丘婚沙精品城无锡新世界国际纺织服装城义乌小商品批发市场汽车市场（亚运村汽车市场）无锡东方国际轻纺城华强北电子市场家电市场，如日照凌云家电市场“买全国、卖全国”的沈阳五爱市场（服装）常州湖塘国际棉纺城全国23个特色五金机电市场通讯、建材、家具等苏州国际轻纺城专业市场的类型2随着竞争的加剧、品牌的集中和消费力的提高专业市场正面临着一系列的挑战，也导致了其表现形式发生了一系列的变化专业市场面临的挑战竞争挑战A、阿里巴巴、企业门户网站等电子商务、B展会C沃尔玛等大型超市D国美等家电连锁、中域等通讯连锁Eshoppingmall

专业市场面临的挑战品牌的集中及企业对营销终端的控制消费力的提高，从对价格的注重到对品质及消费体验的注重，专业市场的“脏乱差”不适应新的环境家电、通讯、食品行业专业市场死亡

汽车市场给4S店让路专业MALL的崛起（运营者加强对市场的管理、注重品牌、走向连锁、与品牌供应商结成联盟）强者愈强的专业市场以物流能力为核心竞争力的专业市场（华南城）李嘉诚等商业巨头兴建的玩具礼品城3在市场竞争中小商品市场、纺织服装类、批具、家具建材、五金机电、物流主导等因其特有的优势属性成为了具有竞争力的专业市场Text需求产业集群具有竞争力的专业市场政府大力扶持

行业内不具有绝对品牌优势、劳动密集型产业不易老化小商品市场纺织服装类批具、家具建材五金机电物流主导4义乌中国小商品城的基本情况义乌中国小商品城：占地面积达1660亩，总建筑面积达260万平米，商铺5万余个，从业人员达16万余人，市场直接交易额高达266亿元市场由中国义乌国际商贸城一期、国际商贸城二期FG区、国际商贸城二期H、宾王市场、篁园市场三个市场簇群组成,拥有34个行业、1502个大类、32万种商品，几乎囊括了工艺品、饰品、小五金、日用百货、雨具、电子电器、玩具、化妆品、文体、袜业、副食品、钟表、线带、针棉、纺织品、领带、服装等所有日用工业品其中饰品、袜业、玩具产销占全国市场三分之一强5形成期成长期高速发展期国际化发展期义乌的集市贸易是农民历来“鸡毛换糖”之地，但流动性很大集市阶段批发市场阶段展贸市场阶段70年代末1982年集贸市场阶段1986年2002年2008年1982年义乌县委召开了常委扩大会议，出台了“四个允许”、“五项扶持”，此后义乌迅速地完成了经营业态的更替，从流动经营演变成坐地经营在政府的大力扶持下，至1986年低个体户达14259户，市场成交额达2321万元1986年义乌第三代市场竣工，标志着全国最大的小商品专业批发市场成立1995年创办中国义乌小商品博览会，对扩大商品出口，提升小商品制造业，促进区域经济发展发挥了积极的推动作用1994年6月，摊位数增至23000个，1995年成交额达到152亿元目前义乌总建筑面积达260万平米，商铺5万余个，从业人员达16万余人，市场直接交易额高达266亿元从2002年开始中国义乌小商品博览会升格为由国家商务部参与主办的国际性展会，并改名为中国义乌国际小商品博览会目前义乌已发展成为以商品展示为主、洽谈、接单和电子商务为一体的现代批发市场，并建立了网上中国小商品数字城的信息服务和交易平台功能，实现交易方式的国际化。尤其是2002年建成使用的国际商贸城，将义乌小商品批发市场提高到一个更高的现代化层次义乌中国小商品城的发展历程6市场定位明确，划行归市管理到位成功因素政府长期支持，政策引导有力强有力的产业支撑和配套服务支持义乌中国小商品城的成功因素有效降低交易费用7市场定位明确，划行归市管理到位成功因素政府长期支持，政策引导有力强有力的产业支撑和配套服务支持义乌中国小商品城的成功因素实行管办分离1994年以后，职能部门把经营管理、物业管理、市场建设等交给中国小商品城集团公司；工商、国税、公安、地税等部门进行职能管理，工作上相互配合，相互支持、共同协作严厉打击假冒伪劣商品义乌市工商部门推出了一系列打造“信用市场”的举措：在市场上聘请责任心强，有一定影响的经营商户为质量义务监督员进一步健全投诉举报网络，加强对办案程序的内部监督建立“黑档案”，对有不良行为经营者采取公开曝光，在商位上悬挂黄牌警示等惩罚措施8市场定位明确，划行归市管理到位成功因素政府长期支持，政策引导有力强有力的产业支撑和配套服务支持义乌中国小商品城的成功因素积极推动开展各种培训、教育活动设立小商品城经营主体准入培训班，考试合格者方能获得“准资格证”办理营业执照，除此外还设立计算机应用、商务英语、WTO和外贸知识等培训班主动宣传义乌中国小商品城，扩大品牌效应以各种优惠措施吸引国内外客商来义乌组织各类企业积极参加世界各地展会，扶持义乌企业和产品走出国门对于市场出现的恶性竞争，政府及时有力引导义乌的托运市场经过了争夺小商品货源等恶性竞争和政府的几次整顿后，逐步形成了专业化经营特定联托运线路的分工，大大提高了货物运输的规模和效率9市场定位明确，划行归市管理到位成功因素政府长期支持，政策引导有力强有力的产业支撑和配套服务支持义乌中国小商品城的成功因素从中国的批发市场趋势看，综合性市场现在越来越趋于衰落，而专业市场的发展空间很大20世纪90年代初，义乌也有多个市场，但经营特色不明显，后来政府对市场进行了重新分工，主要氛围农贸市场、副食品市场、服装市场和小商品市场市场定位主要以没有形成销售网络的中小企业为主义乌市场内最多的还是一些中小企业的产品，尤其是全国各地有品牌、质量好、价格低、款式新、产值在5亿元以下的中小企业，由于他们没有实力去开拓自己的销售渠道，所以义乌小商品城成了他们的首选分销渠道10市场定位明确，划行归市管理到位成功因素政府长期支持，政策引导有力强有力的产业支撑和配套服务支持义乌中国国小商品品城的成成功因素素有产业集集群的有有力支撑撑，形成成批发市市场与产产业集群群联动发发展的良良性机制制近10年来，在在义乌中中国小商商品城的的带动下下，以义义乌为中中心的制制造业产产业集群群发展迅迅速，形形成了以以义乌为为中心，，覆盖金金丽衢、、杭嘉湖湖绍和甬甬温台等等地市，，面积近近1万平方公公里的小小商品产产业带现代物流流业的大大力支持持目前市场场内建设设的物流流面积达达600多亩，监监管智能能仓库近近6万平米。。其中国国际物流流中心占占地450亩，内设设法国达达飞、美美国总统统班船、、联合、、联邦、、敦豪和和TNT等全球性性物流公公司的办办事处义乌联托托运机构构的业务务涉及全全国的30多个省、、市、自自治区的的250多个大中中城市，，拥有以以义乌发发往全国国的联托托运线点点130多条，联联托运处处200多家，并并拥有外外地到义义乌的外外来货源源卸货点点110多家会展服务务的支持持自1995年以来，，义乌已已成功举举办12届国际小小商品博博览会，，现已形形成专业业性、国国际性的的会展品品牌，是是小商品品城引进进名优新新商品和和先进技技术，承承揽国际际订单，，展示市市场形象象的重要要途径11华南城，，规模巨巨大的一一站式综合性原原料展示示交易中中心纺织服装装及面辅辅料交易易中心皮革皮具具及原辅辅料交易易中心1122电子原材料及及成品交易中中心3344五金化工塑料料交易中心5印刷纸品包装装交易中心566华南城居住小小区7物流区78华南城酒店899办公大楼项目规模：占地1.5平方公里，总总建筑面积220万平方米，投投资26亿元构建的工工业原料交易易中心位置：位于国内唯一一的一个国家家级物流试验验基地——深圳市龙岗区区平湖物流基基地园区经营范围：由纺织服装、、皮具皮革、、电子、印刷刷纸品包装、、五金化工塑塑料五个专业业交易中心组组成。集展示、交易易、物流、电电子商务、进进出口服务为为一体的综合合性原料展示示交易中心，，将生产力要要素以最低的的成本、最高高的效率集合合配置12招商，盈利模模式：巨额投投资，以优惠惠的政策吸引引商家入住，，捆绑盈利，，控制业态招商策略租金头年免９个月租金，第二年免６个月租金对正常营业，按时交水电费、管理费用和租金的商户，租金将给予6折优惠招商现在的商家介绍一个新商家进驻，华南城将给予免除一年物管费的奖励其他费用把政府支持投资物流项目的各项优惠政策全部转让给了进驻的商家，水、电费一律按工业用途标准收取。此外，华南城自己投资电信等基础设施，固话费用比市场价低10％营销利用深厚的行业关系和港澳人脉资源，适时启动了较为特殊营销通路特殊政策对国际商家，年采购额达到2亿元，可给予3年全部免租华南城在3年内投入的市市场培育费就就高达6亿元2006年开启了华南南城市场培育育的第二阶段段。投资24亿元进行二二期建设，，包括五大大市场、十十几万平米米的生活区区、保税仓仓方式出售出租比例30%70%国内客户国际客户70%30%租金（元/月.平米）售价（元/平米）50-806400-8800盈利模式租、售面向客客户租售价格盈利模式：采用3+7捆绑模式，有利于控制业业态，表达开开发商和商户户同进退13核心优势：华华南城在构建建平台，竞争争，产业，功功能组合上的的的核心优势势，决定了其其辐射全国乃乃至世界的成成功构建平台优势势信息平台交通平台服务平台物流平台竞争优势交通优越规模效应复合功能和综综合服务仓储配套方便便投资商深厚的的制造业背景景政府大力支持持产业优势珠三角成为了了世界上最重重要的生产基基地150公里范围内聚聚集了数十万万家制造企业业全球500强企业过半落落户于此功能优势高科技融入经经营通过经经营网网站实实现电电子商商务交交易集采购购、旅旅游、、餐饮饮、休休闲、、娱乐乐为一一体的的现代代综合合商贸贸物流流城14华南城城顺应应了宏宏观与与微观观的需需求，，把相相关供供应链链的体体系整整合起起来，，建成成了生生产服服务业业的综综合型型专业业市场场这种种超前前的商商业模模式宏观：：顺应应了制制造业业随着着经济济全球球化向向中国国集中中而产产生的的对各各种配配套生生产服服务的的一站站式需需求微观：：式充充分考考虑到到供应应商与与制造造商节节省交交易成成本的的共同同需求求，以以此作作为自自己发发展的的动力力华南南城城创创新新商业业模模式式核心心要要素素降低低了了交交易易成成本本成功功衔衔接接工工业业和和服服务务业业15降低低了了生生产产成成本本和和交交易易成成本本，，使使制制造造业业多多年年来来零零库库存存的的梦梦想想得得以以实实现现降低低成成本本降低低风风险险提高高市市场场的反反应应能能力力拿到到订订单单就就可可以以及及时时采采购购到到所所需需要要的的东东西西。。降低低交交易易与与推推广广成成本本开发发商商与与商商户户共共赢赢类似似于于华华南南城城，，在在制制造造业业园园区区周周边边崛崛起起的的专专业业市市场场要要实实现现的的核核心心价价值值是是降降低低成成本本，，开开发发商商与与商商户户共共赢赢制造造企企业业需需要要很很多多库库存存，，库库存存多多就就面面临临库库存存风风险险，，华华南南城城可可以以大大大大降降低低库库存存风风险险。。华南南城城可可以以找找到到设设计计需需要要的的各各种种元元素素，，从从而而提提高高企企业业创创新新能能力力。。提高高企企业业创新新力力不仅仅可可以以节节约约土土地地，，又又能能靠靠近近制制造造业业，，贴贴近近生生产产者者，，同同时时又又把把城城市市空空间间腾腾出出来来，，降降低低城城市市压压力力，，同同时时也也节节省省社社会会管管理理成成本本节约约资资源源和成成本本可以以节节省省或或降降低低品品牌牌的的推推广广成成本本，，有有利利于于品品牌牌的的发发展展。。有利利于于品牌牌发发展展16华强强北北电电子子市市场场—IT专业业市市场场的的典典范范1982-86年上步工业业园区1986-90年电子专业业市场崛崛起90-2003年商业圈升升级2003至今华强北超超级商圈圈电子工业业为龙头头产业，，原电子子工业部部、兵器器部、航航空部、、广东省省电子局局等单位位在此建建立了大大批电子子工业企企业深圳市和和广东省省政府将将省市所所属企业业组建为为深圳电电子集团团，该集集团手下下的赛格格市场作作为电子子产业的的配套商商业横空空出市，，95年深圳电电子城专专业市场场成立、、98年华强电电子市场场开业90中航集团团掀起商商业巨浪浪—天虹商场场入驻94年华强北北变为现现代商业业街---万佳百货货进驻98年第三次次商业浪浪潮—东门改造造，曼哈哈、儿童童世界等等出现女人香国国际城、、东方时时尚广场场、铜锣锣湾购物物市场等等先后开开业，体体量不断断增大、、业态不不断丰富富17亚运村汽汽车市场场—远去的大大佬曾经的辉辉煌老亚运村村汽车市市场成立于1995年12月，全国最最大的汽车车交易市场场用地：负责责建设亚运运会场馆的的北辰集团团将市政府府预留建设设奥运会场场馆的用地地办起了汽汽车交易市市场位置：北京京顺义区南南北主干道道上10年卖了100辆车，销售售员月酬10万销售轿车占占北京新增增轿车45%；交易进口轿轿车占全国国进口轿车车的1/5；90多个品牌500多个车型170家经销商；；为政府提供供有价值的的汽车市场场分析18亚运村汽车车市场—远去的大佬佬新址困境—远离市区两两小时车程程汽车厂家品品牌建设—抵制汽车市市场低价销销售4S店受欢迎--售后服务、、商家信誉誉高新亚市汽车车交易市场场困境重重重，营业状状况欠佳.竞争对手崛崛起--东方基业、、新中联趁趁机壮大19捆绑客户—与知名品牌牌建立合作作联盟规范管理—商场化管理理、市场负负全责统一建筑装装饰理念—长方体外形形、黄蓝相相见色彩统一品牌定定位—精品经营、、绿色生态态、休闲观观光美凯龙自己己买地、建建商场，提提高可信度度统一一企企业业CI统一一品品牌牌形形象象宣宣传传—企业业文文化化宣宣传传品牌牌优优化化—优胜胜劣劣汰汰红星星美美凯凯龙龙—品牌牌照照耀耀中中国国20上下下游游资资源源的的充充分分整整合合顶级级国国际际建建筑筑设设计计规模模化化产业业集集群群大手手笔笔影影响响业态态配配比比合合理理政府府支支持持区位位优优势势无锡锡新新世世界界国国际际纺纺织织服服装装城城八八大大成成功功因因素素无锡锡新新世世界界21无锡锡新新世世界界国国际际纺纺织织服服装装城城--海陆陆空空优优势势区区位位黄金金区区位位海运运距上上海海港港165公里里，，距江江阴阴港港38公里里，，距张张家家港港港港43公里里。。铁路：经沪宁宁线和在建的的新长线可与与全国铁路连连网直通.公路：312、104国道穿过无锡锡。高速公路：北北京至上海、、上海至南京京、上海至成成都、南京至至杭州的高速速公路，其交交会点正在无无锡市。航空：无锡硕放机场场距离新世界界国际（ITFM）10分钟车车程，，开通通了至至北京京、深深圳、、广州州等城城市的的国内内航线线。无锡市市距上上海浦浦东国国际机机场180公里，，距上上海虹虹桥国国际机机场120公里，，距南南京碌碌口国国际机机场180公里。。22无锡新新世界界国际际纺织织服装装城--千年纺纺织名名城千年纺织名名城王者归来一棉、红豆豆、庆丰等等大批知名名企业，江江苏阳光、、凯诺科技技等多家上上市公司1000多万年产值值，6000多家纺织企企业中国历史上上纺织行业业发源地23无锡新世界界国际纺织织服装城--从中央到地地方的政府府支持无锡市委书书记杨卫泽泽大力支持持纺织城发发展江苏省委书书记、省长长带领省内内各市领导导到无锡纺纺织城指导导工作中央财经领领导小组办办公室副主主任刘鹤调调研组考察察无锡项目目；韩国、、马来西亚亚政府造访访24无锡新世界界国际纺织织服装城--成功的规划划、设计、、建造业态配备的全面解决方案美国德克萨斯州LLA建筑设计师近乎完美的shoppingmall似高端设计130万方的体量，打造了全球第一的规模25无锡新世界界国际纺织织服装城--营销亮点频频出，资源源整合一网网打尽借亚洲小姐姐选美之势势，亚姐亲亲临服装城城借助NBAY姚明复出广东富民入入驻韩国议长厚厚礼欧美馆开业业营销：亮点点频出，张张弛有道安七炫等20名韩国当红红明星““韩流庆典典”演唱会会政府机构中共中央宣宣传部中共中央统统战部中央财经领领导小组无锡市政府府香港贸易发发展局中国纺织信信息中心张家港市政政府佛山市政府府嘉兴市政府府徐州新沂市市政府行业组织中国纺织工工业协会江苏纺织工工业协会中国国际贸贸易促进会会交通银行深圳市服装装协会黑龙江服装装协会瑞安商会上海七浦路路批发市场场中国轻纺城城绍兴市服服装业协协会。。。。。。。。。。。。。国际组织织韩国国会会美国ASAP尼泊尔财财政部越南中国国采购中中心德国卡卡尔斯斯鲁厄厄市政政府加州时时装协协会世界纺纺织协协会意大利利政府府中国驻驻法兰兰克福福领事事馆美国国国际棉棉花协协会。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。。26无锡招招商城城--从“乌乌合之之众””到““百慕慕大三三角””无锡招招商城城由原原有9个专业业市场场整体体搬迁迁而成成，营营业额额由搬搬迁之之前2005的18亿一跃跃到2006年的58亿，07年更是是达到到了70亿。由满足足当地地市场场成长长为区区域性性专业业市场场，对对江苏苏、浙浙江、、上海海、安安徽、、山东东等地地的服服饰能能力增增强。。27市场场mall独特特的的资资金金回回笼笼方方式式超强强商商圈圈，，店店多多隆隆市市商业业与与交交通通配配套套完完善善五年年经经营营权权拍拍卖卖，，保保障障了了市市场场的的