天津某商业地块项目总体策划方案

天津**公司***项目

总体策划方案**2002年4月策划依据经过与**公司的几次沟通，就以下问题已达成共识。本案策划的出发点即在此：进入21世纪，天津正在重新审视自我，进行反思，洗牌和自我定位。城市化进程正处于升级换代的关键时刻，新天津呼之欲出。**公司应抓住这个历史性的机遇，并有效地引导政府的规划，从而成为政府的战略同盟伙伴，相得益彰；**公司是一个城市开发商。“政府请客，企业买单”，做的是天津城市营销，是天津新造城运动的领军者；以经营地产，搭建平台为初期要务。把总体理念和前景规划做好之后，就可以划地而售，让其他专业公司进来进行实际具体分项目的开发。

站在整个中国和大北京地区的角度重新定位天津和本案，从历史发展沿革和区位空间布局以及趋势，梳理出本案所应承担的城市功能；按照新城市主义的原则对本案进行功能定位和规划设计；要从功能层面、战术层面和战略层面理清楚近期、中期、远期的开发思路。做到一次性规划，多次性、多元化开发。近、中、远期的各功能规划与开发，应是有机的复合叠加，起乘数效应甚至是原子核裂变效应，而不是简单的切豆腐块的机械分割开发。

核心问题大势把握——站在整个中国、大北京及大天津的角度重新审视地块的核心价值、空间和时间定位，确定其辐射和聚合区域。解决“为什么”的问题。理念创新——形象定位、概念定位和功能定位。解决“是什么”的问题。策略设计——设计开发模式，解决“怎么做”的问题。资源整合——设计商业模式，解决“谁来做”的问题。首先需要明确的是：通过本案，**公司所要达到的战略目标战略目标为城市创造价值：全面提高城市品位和城市化进程，经营城市。

为企业创造价值：全面提升品牌，成为天津地产第一品牌。为顾客创造价值——投资者得到理想的投资收益。老百姓得到生活方式的革命。

大势把握津京**城为什么？站在全中国的角度来看：

天津是什么？上海影响力辐射南方地区，北京+天津影响力辐射北方地区天津影响力〈上海影响力天津+北京影响力〉上海影响力结论天津——“北方上海”站在大北京的角度来看：

天津做什么？

北京天津行政（西部）港口优势CBD（东部）制造业中心（已形成）信息、体育、文教（北部）物流中心（正在形成）现代商业中心（欠缺）2008年奥奥运运会会与与WTO催生生大大北北京京，，大大北北京京催催生生新新天天津津。。大北北京京并并不不仅仅仅仅是是吴吴良良镛镛院院士士受受建建设设部部委委托托所所做做的的一一纸纸规规划划，，而而是是经经济济发发展展的的必必然然。。大北北京京的的潜潜力力在在于于发发展展沿沿大大北北京京主主轴轴的的双双核核（（北北京京、、天天津津））之之间间，，而而不不是是各各自自为为政政摊摊大大饼饼式式发发展展。。“大大北北京京””蓝蓝图图中中北北京京是是全全国国知知识识经经济济基基地地、、重重要要现现代代化化服服务务基基地地、、全全国国经经济济调调控控与与管管理理中中心心、、国国际际经经济济交交往往中中心心；；天天津津则则以以制制造造业业、、海海洋洋、、石石油油、、化化工工为为主主，，同同时时是是华华北北重重要要港港口口枢枢纽纽和和物物流流中中心心；；各各地地区区、、各各产产业业间间密密切切联联系系、、互互利利互互惠惠、、取取长长补补短短。。天津**国际际机场扩建以以及与北京机机场的合并，，京津联动已已见端倪。京津磁悬浮列列车的连通，，缩短京津距距离，两者联联系更加紧密密。实际上，大北北京不仅给北北京带来了新新的发展机遇遇，更重要的的是，天津成成为大北京主主轴上的“双双核”之一，，天津的地位位得以提升，，在这种发展展机遇下，新新天津必将呼呼之欲出。京津塘黄金走走廊上分布着着七个高新技技术开发区（（其中天津占占4个），承接了了北京大部分分的工业迁移移。结论：大北京京作为未来的的世界城市，，缺乏一个可可辐射本区域域的现代新型型商业贸易区区。站在大天津的的角度来看：：

天津缺什什么？大天津的未来来发展方向不不是从市中心心向四周摊大大饼而是从天天津市区和塘塘沽区之间沿沿津滨高速路路两侧发展本案代表天津津市区发展的的方向天津城市的双双核之间缺少少有效的连接接天津开发区是是中国最好的的开发区之一一，是天津及及中国北方地地区的制造业业中心和外商商投资的首选选区域，人均均GDP已过10万元。中心城城区则承担了了几乎所有的的城市功能。。在开发区及老老城区内保留留着大量的土土地，依造津津滨高速公路路的连接，开开发区和老城城区形成了旺旺盛的人流、、物流和信息息流。而这些些大量的土地地可以承担补补充开发区和和老城区的其其他城市功能能，如商务、、贸易、物流流功能。结论：本案正正是位于开发发区与老城区区的黄金轴带带上，可以发发展成为现代代化商业、物物流业。站在***的的地块上看：：

本案适于于做什么？天津最漂亮最最宽阔的迎宾宾路——世纪大道贯穿穿本案基地临空：紧邻天天津**国际际机场，天津津机场正在发发展成为北方方最大的货运运机场，可发发展临空经济济，并与北京京机场与天津津港口联动，，达成高度外外向型辐射功功能。临路：紧邻华华北第一陆地地大动脉——京津塘高速路路，辐射北京京非常方便。。并紧邻天津津外环线，可可顺利通达天天津任何地方方。拥有天津津最宽最美的的标志心性大大道——世纪大道，既既得景观之利利，又得交通通之畅。三路路邻我，则不不仅近通天津津各处，更远远达大北京各各地，并为天天津城市之标标志与骄傲。。同时还临近近“京哈”、、“京山”铁铁路大动脉。。近海：本案靠靠近北方最大大的出海口天天津港，天津津港是北方重重要的国际贸贸易港口。此外，本案还还邻近东丽区区政府，邻近近消费力比较较强的河东区区河西区；项项目规模宏大大，更有1600亩的大型苗圃圃区在其中。综述：从以上上几方面分析析，我们认为为：本案在空空间和功能上上有以下几大大特点：它是大北京的的重要组成部部分；它是京津塘经经济物流链上上的重要一环环；是天津东部新新的经济增长长极；是天津新机场场经济区的重重要组成部分分，京津机场场集团的重组组以及磁悬浮浮列车的到来来将提升天津津机场地位，，北京就在家家门口；它是天津经济济技术开发区区与中心城区区之间的粘合合剂，使之构构成互相呼应应的哑铃结构构，使天津物物流空海联动动便捷，并带带动京津冀诸诸多开发区。。理念创新津京**城是是什么？代表21世纪天津新城城市形象的标标志性项目天津的门户天津的第一城城市客厅天津的新名片片天津开发区与与老城区之间间的超级粘合合剂它的辐射力不不仅限于天津津，而是大北北京地区，2小时车程内，，甚至辐射整整个北方地区区。它是现代化的的商业中心，，并以商业为为龙头，集商商务、旅游、、仓储、加工工、居住为一一体，同时复复合了作为一一个城市开发发所应有的教教育、休闲、、娱乐、文化化等功能。它是真正产业业化的、具有有造血功能、、能自我循环环的主题性城城区。以商业带动商商务、旅游、、居住、休闲闲娱乐，旅因因商而兴，住住因商而旺。。浑然一体，，相得益彰，，共同发展。。**公司作为为城市开发商商，***地地块作为一个个主题新区，，最主要的功功能是商业，，融合了为商商业服务所衍衍生出的商务务、旅游（商商业本身复合合了部分的旅旅游概念），，同时包括城城市开发中必必须具备的居居住、教育、、娱乐、文化化、工业功能能。与传统商业区的的不同？名称：津京**城津京：立足天天津，辐射大大北京**：既是公公司名，也意意味着临机场场（**国际机场场）、临港口口、临海城：城市市概念策略设计津京**城怎怎么做？三老策略处理好“三老老”关系，特特别是争取““一老”的支支持是项目运运作成败的关关键。只有和政府结结成共同体，，争取到政府府的支持，纳纳入政府的工工作范畴，由由政府通过政政策和宣传引引导老板们参参与，再由老老板们去吸引引老百姓。这这个模式才会会成功，否则则以目前**公司的实力力来运作本项项目可能力不不从心。在与天津市政政府的关系定定位方面，**公司应强强调本项目对对再造天津新新形象的重要要作用，对天天津经济的拉拉动作用，对对城市功能的的完善和优化化作用，以及及对政府部门门职能的优化化作用，搞好好与市领导、、主管领导和和相关业务部部门的关系，，让政府理解解并认可**公司存在的的巨大价值，，从而扫清来来自政府方面面的障碍，获获取政府在资资源、政策方方面的大力支支持，为**公司的腾飞飞创造良好的的政策基础。。坚持“品牌经经营”的战略略方针。借力力造势，打造造品牌，要通通过品牌经营营，以无形驾驾驶有形，并并以品牌经营营拉动产品经经营。结合到到本项目的具具体情况就是是：**公司司设计游戏规规则（照顾老老板们和老百百姓的双方利利益，找两者者平衡点），，为老板们提提供服务，为为老百姓提供供信誉保障。。类似大型商商场中，商家家（**公司司）、厂家（（老板们）、、消费者（老老百姓）。以点带面，炒炒热地块。以以某一项或几几项得到政府府大力支持的的核心功能为为起点，撕开开一个市场缺缺口，再顺势势扩大战果。。而其他的城城市基本功能能部分则随着着这个功能的的需求走，通通过这样把地地块炒热，把把“麻布”变变成“锦缎””，把生地变变成熟地、熟熟地变成旺地地、旺地变成成宝地。引爆点和支撑撑点汽车城天时。随着中中国加入WTO，汽车关税下降降，进口配额额逐渐放开，，国内个人消消费能力提升升。中国汽汽车的大众消消费时代已经经来临。地利。中国汽汽车的进口的的70%是通过天津港港进入国内市市场，天津市市本身也是一一个汽车生产产基地，是全全国最大的汽汽车物流基地地之一，交易易分散。汽车行业在国国民经济中既既是一个支柱柱型行业，又又是一个直接接面向终端的的行业，汽车车背后又蕴涵涵着深层次的的汽车文化和和历史，代表表着时尚的生生活方式。汽车展览对相相关行业拉动动作用强，据据测算，2000年北京国际汽汽车展直接与与相关收入的的比例为1：6.07。汽车城战略定定位依托大北京，，辐射中国整整个长江以北北地区，中国国北方最大的的汽车博览中中心、流通中中心和汽车商商务中心中国加入WTO之后世界汽车车产业相关产产品与品牌进进入中国市场场，尤其是进进入中国北方方市场的超级级门户与平台台。天津市城市经经济发展战略略的重要突破破点（汽车城城与汽车节）），成为京津津地区经济发发展的粘合剂剂，天津市区区与**新区区区域经济的的粘合剂，促促进大北京地地区经济一体体化。天津市城市营营销与城市品品牌的重要支支撑点，天津津市第三发展展阶段的新形形象、天津市市城市的新名名片、大北京京地区的客厅厅。天津市东部商商业中心（***项目））的核心支撑撑点。绝对迥异于北北京车展，它它包括：（1）汽车品牌的展展览展示功能能；（2）汽车旅游功能能：开发汽车车主题公园，，与定期汽车车展示、汽车车集中展览和和与汽车相关关的其他活动动（如名车试试驾活动）相相结合发展汽汽车旅游；（3）企业间交易功功能；（4）企业与个人之之间的交易功功能；（5）汽车物流功能能；（6）汽车售后服务务功能。（7）辅助商务办办公功能：汽汽车产业及相相关行业的办办公用地；（8）会议功能：：举办各类与与汽车相关的的会议；（9）休闲居住功功能：酒店、、商业、住宅宅，为商务功功能进行配套套；为谁服务？汽车厂家：中中国汽车的进进口的70%是通过过天津津港进进入国国内市市场，，天津津市本本身也也是一一个汽汽车生生产基基地，，是全全国最最大的的汽车车物流流基地地之一一，交交易分分散。。随着着中国国加入入WTO，汽车关关税下下降，，进口口配额额逐渐渐放开开，国国内个个人消消费能能力提提升，，汽车车物流流量将将大幅幅度上上扬，，极需需要更更高层层次的的展示示交易易的场场所。。汽车代代理销销售企企业：：进行行品牌牌展示示和交交易；；最终消消费者者为京京津塘塘地区区重点点，辐辐射整整个长长江以以北的的广大大区域域的汽汽车消消费者者及汽汽车爱爱好者者，购购买和和参观观。汽车城城的特特点有固定定的经经营场场所和和汽车车信息息、结结算、、分装装、储储藏、、运输输等配配套服服务设设施；；陈列大大量汽汽车及及相关关配件件以供供看样样订货货；为吸引引客户户进场场交易易提供供便利利；“市场””经营营管理理机构构不参参与商商品经经营；；进场可可长期期驻场场；与产品品销售售、展展示、、