房地产测绘全套讲义

第四讲房产面积测算建工院测绘教研室1内容概览1、一般规定2、面积测算的方法与精度3、房屋面积测算的精度要求4、房屋建筑面积测算的有关规定5、共有建筑面积6、套面积的计算与共有面积的分摊7、面积计算技术报告2§1、面积测算的一般规定1、房产面积测算的内容房产面积测算指水平面积的测算；包括：

房产面积测算房产面积房屋用地面积建筑面积使用面积产权面积共有建筑面积及分摊房屋占地面积房屋用地面积32、房屋建筑面积房屋建筑面积亦称“房屋展开面积”，是房屋各层建筑面积的总和。房屋建筑面积包括:①使用面积;②辅助面积;③结构面积房屋建筑面积按房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积计算，还包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等辅助设施的面积。测算建筑面积的房屋必须是结构牢固、有顶盖、层高2.2m和2.2m以上的永久性建筑。§1、面积测算的一般规定43、房屋使用面积房屋的使用面积系指房屋户内全部可供使用的净空面积，按房屋的内墙线水平投影计算。房屋使用面积是房屋各层平面中直接为生活和生产使用的净空面积，不包括房屋内的墙、柱等结构构造面积和保温层的面积。1998年7月20日中华人民共和国“城市房地产开发经营管理条例”规定：商品房销售应签订合同，合同中应载明商品房的建筑面积和使用面积。§1、面积测算的一般规定54、房屋产权面积

房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。5、房屋共有建筑面积共有建筑面积系指由多个产权主共同占有或共同使用的建筑面积。6、房屋占地面积房屋占地面积是指房屋底层外墙（包括柱、廊、门、阳台）外围水平面积。§1、面积测算的一般规定67、房屋用地面积房屋用地面积指房屋占用和使用的全部土地面积，包括房屋及其附属设施所占用的土地面积、院落用地面积和共用土地的分摊面积等全部使用面积。其中包括供休憩和满足生产或生活需要的空间面积，还包括出入专用的室外道路、绿化、停车场、院内空地及其围护物等的全部土地面积，但不包括下列土地的土地面积。a)无明确使用权属的冷巷、巷道和间隙地；b)市政管辖的公用道路、街道、巷弄等公用土地；c)公共使用的河涌、沟渠、排水沟道；§1、面积测算的一般规定7d)已征用、划拨或者属于原房地产证记载范围内核定需要作市政建设的用地；e)其他按规定不计入用地面积的土地面积。用地面积以丘为单位进行测算。8、面积测算要求各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。量距应使用经检定合格的卷尺或其他能达到相应精度的仪器和工具。面积以平方米为单位，取至0.01m2。§1、面积测算的一般规定81、坐标解析法坐标解析法是根据房屋用地界址点或边界点的坐标计算房屋用地或丘的面积，也包括利用房角点的坐标计算房屋面积的方法。两者使用的方法、面积计算的公式、所测算面积的精度估算公式，都是完全相同的。面积计算公式为：

或：§2、面积测算的方法与精度9也可采用：或面积中误差：§2、面积测算的方法与精度102、实地量距法法实地量距法是是在实地用仪仪器、测距仪仪或卷尺量取取有关图形的的边长而计算算出这个图形形的面积。实实地量距是目目前房地产测量中最普遍遍的面积测算算方法，在测算房屋面面积时，现在在都是采用实实地量距法；在测量房屋屋用地时，也也可以便用实实地量距法。。对于规则图形形，例如矩形形、方形的房房屋或房，我我们都是用卷卷尺或测距仪仪直接量取其其边长，很简简单地算出其其面积。§2、面积测算的的方法与精度度11对于不规则图图形的面积测测算时，我们们可以将其分分解成几个简简单的几何图图形，然后分分别计算出这这些图形的面面积，用简单单的加减法算算出其面积。。由于房屋商品品化的进程和和房地产市场场的发展的需需要，国家标标准《房产测量规定定》对使用量距法法的精度要求求与误差限制制提出了一个个新的标准，，即对全国的的房屋面积的的精度要求分分成三个等级级，不同的要要求、不同的的情况将执行行不同的标准准。其精度等等级标准见表表7-2。由于新的面积积标准涉及的的面广，问题题较多，因此此将在7.3节进行较为详详细地讨论和和论述。§2、面积测算的的方法与精度度123、图解法图上量算面积积的方法很多多，有求积仪法：快速，但精精度低几何图形法：图上量取有有关图形的长长度，计算图图形面积，也也可量取图形形坐标计算图图形面积。精精度低，使用用较少。§2、面积测算的的方法与精度度131、提提高高房房屋屋面面积积测测算算精精度度的的标标准准1991年发发布布的的CH5001-1991《《房产产测测量量规规范范》中对对房房屋屋面面积积测测算算的的跟跟差差公公式式是是在在1990年间间提提出出并并多多次次讨讨论论后后被被认认定定的的。。在在此此之之前前，，我我国国的的房房地地产产测测量量工工作作未未得得到到应应有有的的重重视视，，全全国国房房地地产产测测绘绘标标准准化化、、规规范范化化的的思思路路开开始始提提出出。。在在技技术术上上，，当当时时是是普普遍遍使使用用皮皮尺尺丈丈量量房房屋屋的的边边长长，，计计算算房房屋屋的的面面积积。。在在制制定定老老的的行行业业标标准准CH5001-1991《房产测量规范范》时，建设部房房地产业司提提出“一定要要制定一个对对房屋面积的的精度标淮，，设计出一个个限差公式。。为便于在全全国统一贯彻彻与执行，对对房屋面积的的精度要求可可以适当放宽宽。”§3、房屋面积测测算的精度要要求14老规范推导出出面积的中误误差公式：限差公式为：：由于经济的发发展，以老的的中误差公式式进行计算时时，2倍中误差作为为限差就显得得不够合理。。如100平米的商品房房房屋建筑面面积允许不超超过±1.4m2。这对产权人人的损失较大大，难以接受受。因此对原来的的误差公式进进行修订，修修订时主要考考虑如下问题题：§3、房屋面积测测算的精度要要求15a)我国幅员广大大，各地经济济发展很不平平衡，就每平平方米的商品品房面积价格格而言，悬差差甚大，在全全国统一执行行一个精度等等级标准是不不可取的。b)现在已经发证证的房产证上上的房屋面积积，全国都是是执行原行业业标准《房产测量规范范》所规定的房屋屋面积的精度度标准，其中中大多数是皮皮尺所丈量算算得，应考虑虑新旧标准的的连续性，这这些已经测算算和发证的房房屋面积，应应该得到确认认。c)房地产管理需需要使用房屋屋面积的地方方很多，要求求的精度也各各不相同。§3、房屋面积测测算的精度要要求16d)房屋面积的精精度要求，应应与量测技术术和量测设备备的发展相适适应，也要考考虑房屋测量量的成本和费费用。e)提高房屋面积积的精度，要要行一个逐步步升级的过程程，要考虑新新旧标淮的衔衔接，还要有有超前意识，，预计经济与与技术发展的的需求与条件件。f)房屋面积的精精度还与房屋屋本身的质量量有关，与房房屋的标准化化、规范化、、与房屋的建建筑、设计和和施工的要求求与质量有关关。综合上述考虑虑，将房屋面面积的精度标标准划分为三三个等级以解解决上述矛盾盾。§3、房屋面积测测算的精度要要求172、限差公式模模型的探讨3、房屋面积的的精度与房屋屋面积测量的的限差自从1991年CH5001—1991《房产测量规范范》发布以来，有有关房屋面积积的精度和标标准，十年来来，不仅全国国房地产部门门普遍执行了了的规定，而且且其他行业中中有关房屋测测量的精度也也执行这一标标准，为了保保持新老标准准的连续性，，我们把原行行业标准CH5001—1991《房产测量规范范》中的房屋面积积精度标准作作为最低一级级，即三级。。§3、房屋面积测测算的精度要要求18根据标准化的的惯例，考虑虑到现在的量量边器具和技技术条件以及及目前的需求求，还有今后后发展的需求求，我们把固固定误差的精精度等级系数数定为2，把比例误差差比例系数的的精度等级系系数定为“3”，然后加以处处理和凑整，，计算如表7-1和表7-2所示。§3、房屋面积测测算的精度要要求19§3、房屋面积测测算的精度要要求204、边长测量精精度要求的分分析如果房屋面积积测量无显著著的系统误差差，随即误差差占主导地位位，即边长测测量误差与房房屋面积误差差都服从与正正态分布，则则可根据在理论上计算算出各级房屋屋面积误差所所需对应的变变长测量精度度，下表所示示。§3、房屋面积测测算的精度要要求21根据表7-4的精度进行房房屋的变长测测量，可保证证绝大部分的的房屋面积精精度在规定的的限差之内(置信度95%)。但是在边长测测量中，边长长误差和房屋屋面积误差不不一定都服从从正态分布。。在这种情况况下，按照表表7-4的精度要求的的房屋边长就就不一定都能能保证满足房房屋面积的精精度要求。一一量旦房屋边边长误差接近近限差，且符符号相同，面面积误差便会会超差，我们们称之为“不不利情况下的的边长测量误误差”。如果果我们采用式式(7-13)、式(7-14)，则由于边长长误差而导致致房屋面积误误差超差的机机会将会非常常小。§3、房屋面积测测算的精度要要求22边长测量中误误差：边长测量限差差：根据上式，将将变长中误差差和限差进行行计算，如下下表：§3、房屋面积测测算的精度要要求23§3、房屋面积测测算的精度要要求24假设变长误差差为限差值，，且符号相同同，最不利情情况下的面积积误差可计算算如下：§3、房屋面积测测算的精度要要求25§3、房屋面积测测算的精度要要求265、对边长测量量精度要求与与误差限差的的建议国家标准《房产测量规范范》仅仅规定了房房屋面积的精精度要求与限限差限制,而对相应的边边长测量的精精度要求与限限差限制没有有做出规定。。根据以上对房房屋面积精度度和相应的边边长测量精度度的论证和探探讨，现将有有关房屋面积积测量中，对对边长测量的精精度和限差建议列于表7-7，供参考。§3、房屋面积测测算的精度要要求适用于正常或或一般情况下下，面积测量量中的边长测测量误差的限限差；适用于特严要要求或者特殊殊要求的面积积测量对边长长测量误差的的限差。276、各级房屋面面积精度等级级的适用范围围国家标准《房产测量规定定》在8.4.2条中规定“……其精度等级的的使用范围，，由各城市的的房地产行政政主管部门根根据当地的实实际情况决定定。”目的：希望各各城市的房地地产行政主管管部门根据当当地的实际情情况和要求，，可按照各地的需需求划定本市市房屋面积的的精度等级的的范围，如有变化，，也易于调整整。这比在全全国统一规定定一个标准要要主动得多。。建议：：各城市市的商商品房房面积积，或或进入入房地地产市市场的的房屋屋面积积都能能达到到房屋屋面积积的二二级精精度标标准，，以保保护产产权人人的权权益。。对城城市繁繁华地地区的的某些些地段段，以以及某某些特特殊建建筑物物的房房屋，，或者者产权权人自自己要要求的的则可可使用用一级级房屋屋的精精度标标淮。。其他房房屋的的面积积则使使用三三级面面积的的精度度标难难。§3、房屋屋面积积测算算的精精度要要求287坐标解解析法法与实实地量量距法法测算算面积积的精精度比比较7.1坐标解解析法法与实实地量量距法法测算算面积积的关关系用界址址点坐坐标测测算地地块或或宗地地的面面积是是地籍籍测量量或土土地测测量测测定土土地面面积的的主要要方法法，决定坐坐标解解析法法所测测算面面积的的精度度的决决定因因素是是界址址点的的精度度。过去用用实地地量距距法测测算房房屋或或房间间面积积是房房地产产测绘绘部门门的主主要方方法，，决定定实地地量距距法所所测面面积精精度时时，要要考虑虑量距距的精精度。。现在坐标解解析法法和实实地量量距法法综合合使用用，因此要要协调调两种种方法法的精精度标标准。。§3、房屋屋面积积测算算的精精度要要求297.2坐标误误差与与点间间的间间距误误差量距法法测算面面积的的精度度决定定于量量距边边的精精度，，对房房屋而而言是是房屋屋的边边长精精度。。用房角点点的坐标标测算算房屋屋的面面积时时，面面积的的精度度决定定于房房角点点坐标标的精精度。。房角角点坐坐标的的精度度与房房屋边边长有有何关关系，，即房房角点点的坐坐标精精度与与房角角点间间的边边长精精度有有何关关系?界址点点或房房角点点间的的边长长，可可由两两界址址点或或房角角点的的坐标标反算算求得得：§3、房屋屋面积积测算算的精精度要要求30§3、房屋屋面积积测算算的精精度要要求31§3、房屋屋面积积测算算的精精度要要求32整理得得：这就证证明：：当两相相邻点点的坐坐标为为两个个独立立观测测量时时，其其间距距中误误差近近似等等于点点的点点位中中误差差。§3、房屋屋面积积测算算的精精度要要求337.3坐标解解析法法与实实地量量距法法测量量房屋屋面积积的限限差比比较§3、房屋屋面积积测算算的精精度要要求34国家标标准《房产测测量规规定》中规定定：房房屋用用地界界址点点和房房角点点的精精度分分三级级，即即一级级mj＝±0.02m，二级级mj=±0.05m，三级级mj=±0.10m;将以上上的界界址点点和房房角点点的点点位中中误差差代人人式(7-16)，可使使用坐坐标解解析法法测算算的面面积误误差限限差，，结果果如下下：为与量量距法法面积积误差差的精精度等等级相相区别别，以以下凡凡涉及及到坐坐标解解析法法所测测面积积的精精度等等级均均加““()””。§3、房屋屋面积积测算算的精精度要要求35§3、房屋屋面积积测算算的精精度要要求36从表7-9中可以以看出出，由由于两两种限差计算算的模模型不不同，，得出出的结结果和和趋势势均不不同。§3、房屋屋面积积测算算的精精度要要求371房屋建建筑面面积测测算规规定的的制定定与修修改由于房房屋建建筑面面积的的测算算规定定是一一个很很敏感感、并并为人人们普普遍所所关心心的问问题，，尤其其是产产权面面积，，涉及及到干干家万万户产产权人人的切切身利利益，，容易易引发发矛盾盾和纠纠纷。。根据建设部部建住房[2000]166号文“关于于认真贯彻彻执行《房产测量规规范》加强房产测测绘管理的的通知”，，国家标准准《房产测量规规范》从2000年8月1日实施以后后，原有关房屋屋面积测算算的规定与与国家标准准《房产测量规规范》相矛盾的以以国家标准准《房产测量规规范》为准；另一方面面，由于国国家标准《房产测量规规范》的规定是面面向全国，，有的规定定也可能规规定得不太太明确，各各城市都会会根据国家家标准《房产测量规规范》的原则和各各地的实际际情况制定定本城市的的《房屋面积测测算细则》或补充规定定。§4、房屋建筑筑面积测算算的有关规规定384.2计算建筑面面积的房屋屋原则上应应具备的条条件根据计算建建筑面积的的有关规定定和规则，，能够计算算建筑面积积的房屋原原则上应具具备以下普普遍性的条条件：a)应具有上盖盖；b)应有围护物物；c)结构牢固，，属永久性性的建筑物物；d)层高在2.20m或2.20m以上；e)可作为人民民生产或生生活的场所所。§4、房屋建筑筑面积测算算的有关规规定39其中：层高高系指房屋屋的上下两两层楼面，，或楼面至至地面，或或楼面至屋屋顶面的垂垂直距离。。楼板面至至屋顶面的的垂直高度度也包括楼楼板面至房房屋顶平台台面的高度度，但房屋屋顶面或平平台面都不不应包括隔隔热层的高高度。国家标推《房产测量规规范》中所指房屋屋层高2.20m以上的计算算建筑面积积，都包括括2.20m本身，其含含意是层高高在2.20m或2.20m以上的计算算建筑面积积。4.3计算全部建建筑面积的的范围a)永久性结构构的单层房房屋，按一一层计算建建筑面积，，多层房屋屋按各层建建筑面积的的总和计算算。房屋的建筑筑面积是指指房屋各层层建筑面积积的总和。。§4、房屋建筑筑面积测算算的有关规规定40b)房屋内的夹夹层、插层层、技术层层及其梯间间、电梯间间等其高度度在2.20m以上部位计计算建筑面面积。梯间、电梯梯间是指进出楼楼梯或电梯梯的房间，，还包括突突出房屋屋屋面，有顶顶盖、有围围护结构、、永久性的的、层高不不低于2.20m的、供上升升屋顶顶层层维修房屋屋或安全出出口的房间间，或供停停放检修，，升降电梯梯用的房间间。夹层、插层层、技术层层也称附层层，是指建筑筑在房屋内内部空间的的局部层次次，是安插插于上下两两个正式房房屋层中间间的房屋，，从外表看看不出来，，这些增加加的房屋层层，有的是是结构层，，即属于整整个房屋整整体结构的的一部分，，有的是技技术层，是是加插进去去的。不论论是结构层层还是技术术层，只要要其层高不不低于2.20m都可以计算算建筑面积积，凡层高高低于2.20m的部位，均均不应计算算建筑面积积。§4、房屋建筑筑面积测算算的有关规规定41c)穿过房屋的的通道、房房屋内的门门厅、大厅厅，不论其其层高，均均按一层计计算建筑面面积。这里所讲的的穿过房屋屋的通道，，系指房屋屋内部的通通道。门厅厅、大厅内内的回廊部部分，层高高在2.20m以上的按其其水平投影影面积计算算。而层高高低于2.20m的通道、门门厅、大厅厅是不能计计算房屋的的建筑面积积。门厅、大厅厅有的因层层高很高，，一般在沿沿厅的周边边设有楼层层式的走廊廊，我们称称其为回廊廊。这一部部分凡层高高不低于2.20m的，按其水水平投影面面积计算建建筑而积，，回廊下边边的厅，如如其层高在在2.20m和2.20m以上部位仍仍应计算建建筑面积。。§4、房屋建建筑面积积测算的的有关规规定42d)楼梯间、、电梯(观光梯)井、提物物井、垃垃圾道、、管道井井等均按按房屋自自然层计计算建筑筑面积。。楼梯是指指供房屋屋各层间间上下步步行的交交通通道道；电梯梯是指房房屋各层层间垂直直上下的的电动交交通道道道；提物物井是指指专供房房屋各层层间垂直直上下提提升或放放降物品品用的通通道井，，垃圾道道是指专专供房屋屋各层倾倾倒垃圾圾用的井井道；管管道井是是指房屋屋各层的的各种管管道(如：上下下水管、、暖气管管、电缆缆、通讯讯线等)上下集中中通过的的井道。。由于这些些井道，，有的并并不构成成明显的的层，但但又都占占用了房房屋的建建筑面积积，因此此应跟随随房屋的的自然层层计算建建筑面积积，作为为房屋自自然层面面积的一一部分，，一起计计算房屋屋的建筑筑面积。。§4、房屋建建筑面积积测算的的有关规规定43房屋的自自然层数数，一般般按室内内地平线线以上计计算。地地平线以以下为地地下室，，按负层层数计算算；采光光窗在室室外地平平线以上上的半地地下室，，其室内内层高不不低于2.20m的计算自自然层数数,层高在2.20m以上的架架空层也也计算自自然层数数。国家标准准《住宅设计计规范》对地下室室和半地地下室有有以下术术语和解解释，可可供参考考：地下室是指房间间地面低低于室外外地平面面的高度度超过该该房间净净高的一一半者；；半地下室室是指房间间地面低低于室外外地平面面的高度度超过该该房间净净高的三三分之一一，但不不超过一一半的地地下室。。§4、房屋建建筑面积积测算的的有关规规定44当房间地地面低于于室外地地平面的的高度不不超过房房间净高高的三分分之一者者，则不不能算作作地下室室，也不不算半地地下室。。假层、附附层(夹层)、插层、、阁楼(暗楼)、装饰性性塔楼、、以及突突出屋面面的楼梯梯间，水水箱间等等不计层层数。e)房屋天面面上，属属永久性性建筑，，层高在在2.20m以上的楼楼梯间、、水箱间间、电梯梯机房及及斜面结结构屋顶顶高度在在2.20m以上的部部位，按按其外围围水平投投影面积积计算。。§4、房屋建建筑面积积测算的的有关规规定45天面是指指房屋顶顶面上，，四周有有围护结结构的，，可供人人民正常常活动的的平台，，也叫天天台。房屋天面面上的楼楼梯间是是突出房房屋屋顶顶，有顶顶盖，有有围护结结构，供供人民出出入屋顶顶面进行行维修或或作为安安全出口口的步行行通道的的建筑物物。房屋天面面上的水水箱间是是突出房房屋屋顶顶，有围围护结构构的蓄水水装置的的建筑物物。电梯机房房是突出出房屋压压顶，供供电梯升升降、或或停放、、或检修修电梯的的电梯专专门用房房。§4、房屋建建筑面积积测算的的有关规规定46斜面屋顶顶的房屋是是指在房房屋屋顶顶或天面面上另有有一永永久性的的、可供供人民居居住用的的或储存存物品用用的斜面面屋顶房房屋、对对这类斜斜面房项项的房屋屋，按其其层高达达到2.20m的部位计计算房屋屋建筑面面积。上述规定定包括房房屋天面面上或房房屋屋顶顶上的楼楼梯间、、水箱间间、电梯梯机房，，以及斜斜面屋顶顶的房屋屋。上述有关关斜向屋屋顶的房房屋建筑筑面积计计算的规规定，也也适用于于其他斜斜面屋顶顶房屋的的建筑面面积计算算，即所所有斜面面屋顶的的房屋，，都按层层高达到到2.20m的部位计计算房屋屋的建筑筑面积，，以保持持房屋建建筑面积积计算标标准的一一致和统统一。§4、房屋建建筑面积积测算的的有关规规定47f)挑楼、全全封闭的的阳台按按其外围围水平投投影面积积计算挑楼是楼楼房向外外悬挑出出底层的的封闭楼楼层房屋屋，层高高不低于于2.20m，按楼房房处理。。阳台是供供人民休休憩及晾晾晒衣物物用的房房屋设施施，是户户内与户户外的过过渡空间间。封闭阳台台按其外外围水平平投影计计算面积积，不封封闭的阳阳台按其其外围水水平投影影的一半半计算建建筑面积积。封闭与与不封闭闭以设计计图纸或或其他批批准文件件为准。。所谓封封闭阳台台，系指指阳台采采用实体体栏板作作围护，，栏板以以上用玻玻璃等物物全部围围闭的阳阳台。g)属永久性性结构有有上盖的的室外楼楼梯，按按各层水水平投影影面积计计算。§4、房屋建建筑面积积测算的的有关规规定48室外楼梯梯是位于于房屋外外部的、、供人民民生产或或生活的的、上下下各层的的步行通通道之用用的、有有围护结结构的永永久性建建筑物，，属房屋屋的附属属设施。。当上层楼楼梯设计计为下层层楼梯的的顶盖，，且可以以完全遮遮盖的，，可视为为该层室室外楼梯梯有顶盖盖。室外楼梯梯的面积积按实际际层数各各层的水水平投影影面积计计算h)与房屋相相连的有有柱走院院，两房房屋间有有上盖和和柱的走走廊，均均按其柱柱的外围围水平投投影面积积计算。。此处所指指和房屋屋相连，，是指走走廊的顶顶盖和柱柱与房屋屋的结构构相连，，即两者者的梁、、柱、墙墙相连，，走廊的的柱为承承重的结结构柱。。此处所指指走廊是是指此廊廊是供人人民在生生产或生生活中，，出入或或经常通通行用的的走廊。。§4、房屋建建筑面积积测算的的有关规规定49i)房屋间永永久性的的封闭的的架空通通廊，按按外围水水平投影影面积计计算。架空通廊廊是指两两建筑物物之间供供人民通通行用的的空中走走廊。封封闭的架架空通廊廊系指架架空通廊廊采用实实体栏板板作围护护，栏板板以上采采用玻璃璃等物全全部围闭闭的，有有的架空空通廊和和房屋一一样，是是由墙体体全部围围闭，并并有门和和窗户，，这都是是封闭的的架空通通廊。架架空通廓廓的层高高低于2.20m的也不计计算建筑筑面积。。j)地下室、、半地下下室及其其相应出出入口，，层高在在2.20m以上的，，按其外外墙(不包括采采光井、、防潮层层及保护护墙)外围水平平投影面面积计算算。§4、房屋建建筑面积积测算的的有关规规定50k)有柱或有有围护结结构的门门廊、门门斗按其其柱或围围护结构构的外围围水平投投影面积积计算。。L)玻璃幕墙墙等作为为房屋外外墙的，，按其外外围水平平投影计计算。m)属于永久久性建筑筑有柱的的车棚、、货棚等等按柱的的外围水水平投影影面积计计算。n)依坡地建建筑的房房屋，利利用吊脚脚做架空空层，有有围护结结构的，，按其高高度在2.20m部位的外外围水平平面积计计算。o)有伸缩缝缝的房屋屋，若其其与室内内相通的的，伸缩缩缝计算算建筑面面积。§4、房屋屋建筑筑面积积测算算的有有关规规定514.4计算一一半建建筑面面积的的范围围a)与房屋屋相连连，有有上盖盖无柱柱的走走廊、、檐廊廊，按按其围围护结结构外外围水水平投投影面面积的的一半半计算算。b)未封闭闭的阳阳台、、挑廊廊，按按其围围护结结构外外围水水平投投影面面积的的半计计算。。c)独立柱柱、单单排柱柱的门门廊、、车棚棚、货货棚等等属永永久性性建筑筑的，，按其其上盖盖水平平投影影面积积的一一半计计算。。d)无顶盖盖的室室外楼楼梯按按各层层水平平投影影的一一半计计算。。e)有顶盖盖不封封闭的的水久久性的的架空空通廊廊，按按外围围水平平投影影面积积的一一半计计算。。§4、房屋屋建筑筑面积积测算算的有有关规规定524.5不计算算建筑筑面积积的范范围a)层高小小于2.20m以下的的夹层层、插插层、、技术术层和和层高高小于于2.20m的地下下室和和半地地下室室。b)突出房房屋墙墙面的的构件件、配配件、、装饰饰柱、、装饰饰性的的玻璃璃幕墙墙、垛垛、勒勒脚、、台阶阶、无无柱雨雨篷等等。c)房屋之之间无无上盖盖的架架空通通廊。。d)房屋的的天面面、跳跳台、、天面面上的的花园园、冰冰池。。e)建筑物物内的的操作作平台台，上上料平平台及及利用用建筑筑物的的空间间安置置的箱箱、罐罐的平平台。。f)骑楼、、过街街楼的的底层层用作作道路路街巷巷通行行的部部分。。§4、房屋屋建筑筑面积积测算算的有有关规规定53g)利用引引桥、、高架架桥、、高架架路、、路面面作为为项盖盖建造造的房房屋。。h)活动房房屋，，临时时房屋屋，简简易房房屋。。i)独立烟烟囱、、亭、、塔、、罐、、池、、地下下人防防干、、支线线。J)与房屋屋室内内不相相通的的房屋屋间伸伸缩缝缝、沉沉降缝缝。§4、房屋屋建筑筑面积积测算算的有有关规规定545.1可以以分分摊摊的的共共有有建建筑筑面面积积a)共有有的的电电梯梯井井、、管管道道井井、、垃垃圾圾道道、、观观光光井井(梯)、提提物物井井b)共有有的的楼楼梯梯间间、、电电梯梯间间；；c)为本本幢幢服服务务的的变变电电室室、、水水泵泵房房、、设设备备间间d)为本本幢幢服服务务的的公公共共用用房房、、管管理理用用房房；；e)共有有的的门门厅厅、、大大厅厅、、过过道道、、门门廊廊、、门门斗斗，，f)共有有的的电电梯梯机机房房、、水水箱箱间间、、避避险险间间；；8)共有有的的室室外外楼楼梯梯；；h)共有有的的地地下下室室、、半半地地下下室室；；i)兴建建筑筑之之间间的的分分隔隔墙墙，，以以及及外外墙墙(包括括山山墙墙)水平平投投影影面面积积一一半半的的建建筑筑面面积积。。§5、共共有有建建筑筑面面积积555.2不应应分分摊摊的的建建筑筑面面积积a)作为为人人防防工工程程的的建建筑筑面面积积。。b)独立立使使用用的的地地下下室室、、半半地地下下室室、、车车库库、、车车棚棚；；f)为多多幢幢服服务务的的警警卫卫室室、、设设备备用用房房、、管管理理用用房房；；d)用作作公公共共休休憩憩用用的的亭亭、、走走廊廊、、塔塔、、绿绿化化等等建建筑筑物物；；e)用作作公公共共事事业业的的市市政政建建设设的的建建筑筑物物。。§5、共共有有建建筑筑面面积积565.3共有有面面积积的的处处理理原原则则a)产权权各各方方有有合合法法权权属属分分割割文文件件或或协协议议的的，，按按文文件件或或协协议议规规定定执执行行。。b)无产权分分割文件件或协议议的．可可按相关关房屋的的建筑面面积按比比例进行行分摊。。5.4共有面积积的所有有权与使使用权房屋共有有建筑面面积的所所有权属属参与共共有建筑筑面积分分摊的各各产权人人。5.5共有建筑筑面积的的分类与与确认根据共有有建筑面面积的使使用功能能，共有有建筑面面积主要要的可分分成三类类：§5、共有建建筑面积积57a)全幢共有有共用的的建筑面面积：指指为整幢幢服务的的共有共共用的建建筑面积积，此类类共有建建筑面积积由全幢幢进行分分摊。b)功能区共共有共用用的建筑筑面积：：指专为为某一功功能区服服务的共共有共用用的建筑筑面积，，例如某某幢楼内内，专为为某一商商业区，，或办公公区服务务的警卫卫值班室室、卫生生间、管管理用房房等。这这一类专专为某一一功能区区服务的的共有建建筑面积积、应由由该功能能区内分分摊。c)层共有建建筑面积积：出于于功能设设计不同同，共有有建筑面面积有时时也不相相同，各各层的共共有建筑筑不同时时，则应应区分各各层的共共有建筑筑面积，，由各层层各自进进行分摊摊。例如如各层的的卫生间间、公共共走道等等各不相相同时，，可分层层各自分分别进行行分摊。。如果一幢幢楼各层层的套型型一致．．共有建建筑面积积也相同同，例如如普通的的住宅楼楼，则没没有必要要对共有有建筑进进行分类类，而可可以以幢幢为单位位，按幢幢进行一一次共有有建筑面面积的分分摊，直直接求得得各套的的分摊面面积。§5、共有建建筑面积积58对于多功功能的综综合楼或或商住楼楼，共有有建筑面面积的分分摊比较较复杂．．一般要要进行：：二级或或三级，，甚至更更多级的的分摊。。因此在在对共有有建筑面面积分摊摊之前，，应首先先对本幢幢楼的共共有建筑筑面积进进行认定定，决定定其分摊摊层次和和归属。。对共有建建筑面积积分摊的的认定，，建议填填写认定定表，如如表7-11所示。§5、共有建建筑面积积59§6、套面积积计算与与共有建建筑面积积分摊601、套内建建筑面积积的计算算内容：（1）套内使使用面积积（2）套内墙墙体面积积（3）套内阳阳台面积积套内建筑筑面积=以上三部部分之和和实际工作作中，可可按照套套型中线线尺寸，，直接计计算套内内建筑面面积。当当阳台相相邻共用用一公共共墙体时时，此时时对共墙墙的尺寸寸使用中中线尺寸寸。§6、套面积积计算与与共有建建筑面积积分摊612、层、功功能区、、幢面积积的计算算（1）层面积积计算§6、套面积积计算与与共有建建筑面积积分摊62（2）功能区区面积计计算§6、套面面积计计算与与共有有建筑筑面积积分摊摊63（3）幢面面积的的计算算§6、套面面积计计算与与共有有建筑筑面积积分摊摊64面积计计算的的检核核§6、套面面积计计算与与共有有建筑筑面积积分摊摊653、外墙墙体一一半的的计算算4、住宅宅楼共共有建建筑面面积的的分摊摊思路：以幢幢为单单位进进行分分摊，，根据据整幢幢的共共有建建筑面面积和和整幢幢套面面积的的总和和，求求得整整幢住住宅楼楼的分分摊系系数：：再根据据各套套房屋屋的套套内建建筑面面积，，求得得各套套房屋屋的分分摊面面积：：§6、套面面积计计算与与共有有建筑筑面积积分摊摊665、多功功能综综合楼楼共有有建筑筑面积积分摊摊思路：按照照各自自的功功能和和服务务对象象分别别进行行分摊摊，即即进行行多级级分摊摊。采用至至上而而下的的分摊摊模式式，即即首先先分摊摊整幢幢的共共有建建筑面面积，，把它它分摊摊到各各功能能区；；功能能区再再把分分到的的分摊摊面积积和功功能区区原来来自身身的共共有建建筑面面积加加在一一起，，再分分摊到到各层层；然然后层层再把把功能能区分分到的的分摊摊面积积和层层原来来自身身的共共有建建筑面面积加加在一一起，，最后后分摊摊到各各套或或各户户。套内建建筑面面积加加上分分摊面面积，，就得得到各各套的的产权权面积积。§6、套面面积计计算与与共有有建筑筑面积积分摊摊678、商住住楼面面积计计算与与共有有面积积分摊摊计算算举例例本幢建建筑物物为一一商住住楼，，共六六层，，分两两个功功能区区，1－2层为商商业区区，是是商场场，每每层8户，两两层共共计16户，户户号由由一层层西北北角起起从1－16顺编；；商业业区二二层的的户型型相同同。3—6层是住住宅区区，共共四层层，每每层两两个单单元，，共四四户，，共计计16户，户户号从从3层起顺顺编，，由17号起至至32号，住住宅区区为成成套住住宅，，套形形相同同。说明：门口口警卫卫收发发室两两区共共有；；两区区各自自备楼楼梯，，各自自所有有；两两区结结构分分离，，互不不相通通；§6、套面面积计计算与与共有有建筑筑面积积分摊摊68§6、套面面积计计算与与共有有建筑筑面积积分摊摊门卫5.002.402.40商场共共用幢共用用梯梯住宅共共用住宅共共用梯2.80240(9)(10)(11)(12)(1)(2)(3)(4)5.205.205.201.5010.00(5)(6)(7)(8)(16)(15)(14)(13)4.006.406.406.406.40图上所所注尺尺寸除除阳台台和门门卫房房所注注尺寸寸为外外尺寸寸外，，其他他所注注尺寸寸均为为中线线尺寸寸，墙墙体厚厚度0.3m。一层与与二层层各户户平面面图户号：：(1)～(16)4.5025.603.0069§6、套面面积计计算与与共有有建筑筑面积积分摊摊三至六六层各各户平平面图图户号：：(17)一(32)(29)(25)(21)(30)(26)(22)(31)(27)(23)(32)(28)(24)25.605.205.205.205.202.402.401.201.201.201.204.504.505.505.5010.006.406.406.406.403.701.351.351.353.703.553.551.35住宅共用住宅共用阳台外围尺尺寸阳台外围至至共墙中线线尺寸阳台外围尺尺寸阳台均为不不封闭阳台台(17)(18)(19)(20)70丘号0048－6户号1－32结构钢混幢号2B层次层数06座落人民南路太平巷3－8号§6、套面积计计算与共有有建筑面积积分摊商住楼面积积计算与共共有面积分分摊表丘号0048－6结构混合套内建筑面积m2幢号6B层数06共有分摊面积m2户号1－20层次5产权面积m2座落人民南路太平巷3－8号成套房屋的的套面积和和产权面积积以及分摊摊面积的计计算表71计算：1、房屋各边边长尺寸的的检核2、成套房屋屋套内建筑筑面积的计计算商场部分共共16套（户）ST1=ST9=2.80××2.40+2.10×5.2=17.64m2ST2=ST10=ST3=ST11=ST4=ST12=5.2×4.5=23.40m2ST5=ST13=ST6=ST14=ST7=ST15=ST8=ST16=6.40××4.00=25.60m2共计：∑STi=380.48m2§6、套面积计计算与共有有建筑面积积分摊商铺北边：：商铺南边：：商铺西边：：住宅北边：：72§6、套面积计计算与共有有建筑面积积分摊门卫5.002.402.40商场共用幢共用梯梯住宅共用住宅共用梯2.80240(9)(10)(11)(12)(1)(2)(3)(4)5.205.205.201.5010.00(5)(6)(7)(8)(16)(15)(14)(13)4.006.406.406.406.40图上所注尺尺寸除阳台台和门卫房房所注尺寸寸为外尺寸寸外，其他他所注尺寸寸均为中线线尺寸，墙墙体厚度0.3m。一层层与与二二层层各各户户平平面面图图户号号：：(1)～(16)4.5073住宅宅部部分分共共16套（（户户））§6、套套面面积积计计算算与与共共有有建建筑筑面面积积分分摊摊74§6、套套面面积积计计算算与与共共有有建建筑筑面面积积分分摊摊三至至六六层层各各户户平平面面图图户号号：：(17)一(32)(29)(25)(21)(30)(26)(22)(31)(27)(23)(32)(28)(24)25.605.205.205.205.202.402.401.201.201.201.204.504.505.505.5010.006.406.406.