某房地产企业发展战略规划报告

XX集团投资有限公司

企业发展战略规划0目录第一部分XX集团发展战略规划的现状基础§1.1企业所处发展环境§1.2规划期与分阶段战略目标§1.3本规划实施的前提条件第二部分XX集团产业发展方向定位§2.1目前涉足的业务领域基本分析（Ⅰ）A市房地产业鸟瞰ⅰ）行业总览ⅱ）产品供需格局ⅲ）开发商与市场分割（Ⅱ）A市医药医疗市场简析ⅰ）医药零售业布局ⅱ）医疗器械产供销（Ⅲ）吉林冰雪娱乐旅游业开发前景ⅰ）市场消费容量ⅱ）综合开发预期1§2.2主导业务：借势型房地产开发（I）XX集团SWOT分析（II）战略目标（III）明确确立房地产主业地位ⅰ）历史与现实的结合ⅱ）扬长避短与借船出海(Ⅳ)房地产主业加强与拓展战略ⅰ）项目开发与资源储备ⅱ）资金运筹ⅲ）市场营销ⅳ）合作与借势(Ⅴ)风险因素与规避策略§2.3次主导业务：房地产配套开发（Ⅰ）战略目标（Ⅱ）整合现有配套业务ⅰ）三位一体的统一经营管理ⅱ）形成次主业开发业务链2（Ⅲ）次主业拓展战略ⅰ）内部市场化运作ⅱ）积极向外渗透ⅲ）适度资金倾斜(Ⅴ)风险因素与规避策略§2.4副业：摒弃医药医疗，伺机培育新增长点（Ⅰ）战略目标（Ⅱ）收缩退出现有医药医疗业务（Ⅲ）以冰雪娱乐旅游补充现金流来源（Ⅳ）深度开发长影物业管理资源（Ⅴ）寻求其它业务增长点（Ⅵ）风险因素与规避策略3第三部分组织架构调整与法人治理结构梳理§3.1新的集团运作模式（Ⅰ）企业整体经营布局ⅰ）XX投资（集团）有限公司ⅱ）XX房地产开发有限公司ⅲ）XX工程开发有限公司ⅳ）XX物业管理有限公司ⅴ）吉林XX冰雪娱乐开发有限公司（Ⅱ）集团总部组织架构设计ⅰ）总部功能定位ⅱ）部门与岗位设置ⅲ）制度管理体系（Ⅲ）各子公司组织架构设计ⅰ）主营业务与指挥系统ⅱ）部门与岗位设置ⅲ）制度管理体系§3.2法人治理结构（Ⅰ）股权关系与股本结构梳理（Ⅱ）二级法人治理结构4第四部分XX集团人力资源战略§4.1人力资源战略规划与决策系统（Ⅰ）五年规划期人力资源需求分析（Ⅱ）分期引进与人力资源配置决策§4.2人力资源招聘选拔与录用系统（Ⅰ）集团内部人力资源管理体系（Ⅱ）人力资源引进渠道（Ⅲ）招聘与录用流程§4.3人力资源教育培训系统（Ⅰ）内部培训与在职教育（Ⅱ）长期在职教育计划§4.4人力资源工作绩效考评系统（Ⅰ）总体内容（Ⅱ）实施方法§4.5人力资源薪酬福利与激励系统（Ⅰ）经营层与员工持股方案提升（Ⅱ）薪酬福利系统建设5第一部分XX集团发展战略规划的现状基础§1.1企业所处发展环境§1.2规划期与分阶段战略目标§1.3本规划实施的前提条件6中国加入WTO后对民营企业的机会和挑战机会：加速自身体制和机制的转换，与强手竞争，在竞争中提升自己的运作能力以国民待遇参与诸多领域的竞争，享受全球分工下的优势发挥有机会通过合作、合资，与跨国公司建立战略合作关系挑战：面对内外两个市场的竞争，尤其是跨国公司以雄厚资金和管理、经验优势能够迅速进入中国的诸多行业加快国内各行业的整合速度，对于正处于成长期的企业来说，处于不利的整合地位，有可能会改变原有的发展步伐，为未来的发展带来诸多不确定因素中国未来五年左右的经济形势：GDP增长大致可以持续保持较快速度，大约能够保持7％左右经济结构得到优化，以提高经济效益为前提的增长方式替代过去单纯追求规模的增长方式法律环境与国际接轨，按照市场经济的要求，减少过去政策、行政命令以及不合理法规对企业的干预市场秩序趋于规范，企业将按照国际通行的市场准入规则去约束自己的行为，适者生存，末位淘汰7吉林省地域经济形势经济发展速度大约处于全国平均水平，后三产业的开发将会成为吉林经济发展的亮点之一城镇化进程会逐步加快，因此对住宅的改善和更新调换将会是持续的需求企业经营态势XX集团公司顺利度过了初创期，正在进入青春期阶段，企业的经营规模扩大，产业的面拓展迅速，但由于人才、管理和资金上的瓶颈，约束了企业多产业的开发，同时影响了资源的有效使用，同时阻碍了主业的发展相对于最初的两年，经营业绩放缓，主业没有明显的突破，多元化经营格局初步形成，但优势产业不突出8现行XX集团的发展定位:处于第二次创业阶段孕育期婴儿期学步期青春期盛年期稳定期贵族期官僚化早期官僚期衰亡企业生命周期曲线模型1998年的XX集团1999－2000的XX集团目前的XX集团9XX集团团公公司司业业务务的的发发展展开开始始出出现现起起伏伏波波动动的的不不稳稳定定状状态态，，急急需需进进行行整整体体变变革革提提升升导入入期期成长长期期成熟熟期期二次次创创业业期期进入入新新发发展展期期所有有变变革革都都有有风风险险，，但但变变革革终终究究是是不不可可避避免免的的孕育育期期婴儿儿期期学步步期期青春春期期盛年年期期稳定定期期贵族族期期官僚僚化化早早期期官僚僚期期衰亡亡变革革阵痛痛！！10第一一部部分分XX集团团发发展展战战略略规规划划的的现现状状基基础础§1.1企业业所所处处发发展展环环境境§1.2规划划期期与与分分阶阶段段战战略略目目标标§1.3本规规划划实实施施的的前前提提条条件件11XX集团团公公司司未未来来5年的的战战略略目目标标总战战略略目目标标：：实现现XX集团团第第二二次次创创业业，，战战略略目目标标方方向向明明确确，，业业务务层层次次清清晰晰，，管管理理规规范范，，指指挥挥高高效效，，人人力力资资源源配配置置合合理理，，业业绩绩跃跃上上新新的的台台阶阶，，企企业业走走向向良良性性循循环环。。12XX集团团公公司司总总战战略略的的分分阶阶段段目目标标分成成三三部部走走战战略略：：第一一步步战战略略实实施施：：调整整导导入入阶阶段段（（1年时时间间）），，管管理理规规范范期期，，目目标标：：战战略略规规划划开开始始实实施施，，观观念念统统一一，，产产业业调调整整主主次次分分明明，，集集团团架架构构疏疏理理清清晰晰，，组组织织结结构构浮浮出出水水面面，，业业务务组组织织管管理理模模式式开开始始转转变变，，人人力力资资源源管管理理体体系系初初步步建建成成。。第二二步步战战略略实实施施：：磨合合适适应应阶阶段段（（2年时时间间）），，业业务务提提升升期期，，目目标标：：战战略略规规划划向向纵纵深深推推进进，，以以合合作作利利用用外外部部有有效效资资源源为为手手段段，，实实施施房房地地产产开开发发市市场场营营销销战战略略，，全全面面提提升升主主业业的的业业绩绩和和盈盈利利水水平平，，公公司司结结构构趋趋于于合合理理规规范范，，管管理理逐逐步步到到位位，，人人力力资资源源管管理理体体系系正正式式运运行行，，人人力力资资源源配配置置基基本本到到位位，，决决策策效效率率、、公公司司运运作作水水平平明明显显提提高高。。第三三步步战战略略实实施施：：正轨轨微微调调阶阶段段（（2年时时间间）），，战战略略提提升升期期，，目目标标：：整整体体战战略略实实施施平平稳稳运运行行，，根根据据外外部部环环境境与与内内部部条条件件变变化化，，结结合合实实施施过过程程中中出出现现的的问问题题，，有有针针对对性性的的进进行行调调整整，，但但以以不不改改变变战战略略方方向向为为原原则则。。企企业业内内外外资资源源的的配配置置运运用用达达到到新新的的境境界界，，形形成成科科学学规规范范的的运运行行机机制制，，各各层层次次业业务务发发展展持持续续稳稳定定，，企企业业领领导导人人驾驾驭驭全全局局的的能能力力得得到到提提升升，，抵抵御御风风险险的的能能力力增增强强13第一部分分XX集团发展展战略规规划的现现状基础础§1.1企业所处处发展环环境§1.2规划期与与分阶段段战略目目标§1.3本规划实实施的前前提条件件14企业主要要领导和和整个管管理层对对变革的的迫切需需求和足足够心理理准备目前企业业的业务务处于比比较稳定定盈利阶阶段现有管理理基础勉勉强维持持企业的的正常运运转企业的规规模和实实力可以以抵御由由于战略略调整带带来的变变革风险险具备形式式上的集集团企业业架构向向规范化化集团式式企业转转变15第二部分分XX集团产业业发展方方向定位位§2.1目前涉足足的业务务领域基基本分析析§2.2主导业务务：借势势型房地地产开发发§2.3次主导业业务：房房地产配配套开发发§2.4副业：摒摒弃医药药医疗，，伺机培培育新增增长点§2.5资本运作作：搭车车长影，，横向联联合16第二部分分XX集团产业业发展方方向定位位§2.1目前涉足足的业务务领域基基本分析析§2.2主导业务务：借势势型房地地产开发发§2.3次主导业业务：房房地产配配套开发发§2.4副业：摒摒弃医药药医疗，，伺机培培育新增增长点§2.5资本运作作：搭车车长影，，横向联联合17第二部分分XX集团产业业发展方方向定位位§2.1目前涉足足的业务务领域基基本分析析（Ⅰ）A市房地产产业鸟瞰瞰ⅰ）行业业总览ⅱ）产品品供需格格局ⅲ）开发发商与市市场分割割（Ⅱ）A市医药医医疗市场场简析ⅰ）医药药零售业业布局ⅱ）医疗疗器械产产供销（Ⅲ）吉林冰冰雪娱乐乐旅游业业开发前前景ⅰ）市场场消费容容量ⅱ）综合合开发预预期§2.2主导业务务：借势势型房地地产开发发§2.3次主导业业务：房房地产配配套开发发§2.4副业：摒摒弃医药药医疗，，伺机培培育新增增长点§2.5资本运作作：搭车车长影，，横向联联合18A市房地产产业鸟瞰瞰：房地地产业总总览（一一）全国房地地产业的的发展自改革开开放以来来，我国国房地产产业在十十几年的的发展建建设中，，经历了了从单一一追求数数量到数数量与质质量并举举，从零零敲碎打打到规模模化发展展，产品品结构也也从单一一化向多多元化迈迈进，并并带动了了房地产产相关配配套产业业的发展展。从房房地产生生命周期期看，我我国房地地产业已已从不规规范的幼幼稚期进进入到相相对稳定定的成长长期房地产开开发相关关政策、、制度的的制定与与实施，，加之激激烈的市市场竞争争，使房房地产业业经过淘淘汰与整整合，逐逐渐向规规范化的的方向发发展国家通过过房改政策策、住房房供应政政策、住住房二级级市场政政策、税税费政策策、金融融政策等等多项政政策的拉拉动，带带来了个个人住房房消费的的实质性性启动，，带动了了全社会会住宅建建设投资资的稳步步增长，，使住宅宅建设逐逐渐形成成了产业业化我国国民民经济稳稳定增长长趋势的的延续，，加之中中国加入入WTO、主办2008年奥运会会等愿望望的实现现，加之之国家政政策的扶扶持，在在未来一一段时期期内，不但是大大中城市市高薪阶阶层换房房高峰期期，同时时也是中中低收入入阶层在在金融创创新产品品与住房房改革双双重推动动下，希希求拥有有自有住住房的高高峰期，，中小城城市的发发展和城城镇建设设相继成成为热潮潮，因此此，房地产业业的发展展仍将保保持持续续增长的的态势房地产业业广阔的的发展空空间，吸吸引了实实力雄厚厚的港台台房地产产开发商商纷纷大大举进入入，这些些开发商商在资金金实力、、规划设设计、开开发规模模、楼盘盘品牌、、产品营营销等方方面具有有较大优优势，必必将加剧剧国内房房地产市市场的竞竞争19幼稚期成成长期成成熟熟期衰衰退退期时间市场容量量我国房地地产业目目前所处处行业时时期A市房地产产业目前前所处行行业时期期A市房地产产业鸟瞰瞰：房地地产业总总览（二二）A市房地产产业仍处处于不规规范的幼幼稚期向向成长前前期的转转轨阶段段2000年以前前A市房地地产市市场有关房房地产产行业业的政政策较较宽松松，制制度不不完善善，法法制不不健全全本地开开发商商整体体素质质不高高、不成熟熟消费者者不成成熟2000年以后后A市房地地产市市场开发商商、消消费者者逐渐渐趋于于成熟熟房地产产开发发制度度、政政策逐逐渐规规范化化房地产产业市市场化化程度度越来来越高高政府相相关部部门开开始认认识到到政府府在房房地产产业应应发挥挥宏观观调控控作用用20供应状状况自1998年以来来，A市房地地产业业进入入快速速发展展阶段段，2000年竣工工面积积达到到600余万平平方米米为使工工薪层层买得得起房房，自自1998年下半半年开开始，，A市采取取行政政划拨拨土地地等鼓鼓励措措施，，推行行经济济适用用房建建设，，但是是经济济适用用房开开发项项目受受到政政府严严格控控制单位售售价1650元以下下项目目由A市建管管办审审批单位售售价1650－2000元项目目由吉吉林省省建管管办审审批单位售售价2000元以上上项目目由国国家建建设部部审批批由于经经济适适用房房项目目利润润率低低，开开发商商不愿愿开发发，而而已开开发的的多数数分布布在A市的偏偏僻地地区A市近期期房地地产竣竣工项项目仍仍以中中高价价位楼楼盘为为主从销售售价格格看，，3000元以上上项目目开发发面积积占到到总开开发面面积的的38％；2500－3000元占30％；2000－2500元占17％中高价价位楼楼盘多多分布布在市市中心心区域域，如如分布布于A市中心心朝阳阳区的的27个楼盘盘中，，单位位销售售价在在3000元以上上的有有12个，且且设计户户型绝绝大部部分都都在100㎡以上，，单位销销售价价在2000元以下下的仅仅有4个，且且均为为期房房近几年年，A市房地地产总总体呈呈供大大于求求的局局面A市房地地产业业鸟瞰瞰：产品供供需格格局（一））21％万平方米米截至2001年秋季季A市房地地产开开发量量(来源：：2001年10月A市秋季季房展展会参参展楼楼盘资资料统统计））22A市楼盘盘空置置情况况万平方方米增长11％增长194％增长80％23需求方方向以改善善居住住条件件为目目的消消费者者比例例已占占被调调查总总体的的36％，与与1999年初相相比增增加了了4％，且且有近近一步步上升升的趋趋势房屋质质量、、物业业管理理是消消费者者选择择住宅宅的主主要影影响因因素经济实实用仍仍是消消费者者购买买住宅宅的主主导原原则经济适适用房房仍是是消费费者选选择的的主要要品种种，占占到消消费者者计划划购房房的42.3%（2001年秋季季房展展会的的3.4万张调调查表表计算算结果果）住房面面积在在60-100平方米米的二二室一一厅、、二室室二厅厅是消消费者者的主主要选选择户户型，，占到到计划划购房房的63.7%购房支支付来来源呈呈现多多元化化，在在消费费者计计划购购房的的资金金来源源中工工资收收入占占49.3%，抵押押贷款款占到到30.7%，经营营收入入占20％A市房地地产业业鸟瞰瞰：产品供供需格格局（二））24供需错错位价格结结构错错位：：A市人均均住宅宅使用用面积积为9.5平方米米，低低于全全国城城镇11.5平方米米的平平均水水平，，大部部分工工薪层层虽有有改善善现有有居住住条件件的愿愿望，，但是是由于于支付付能力力有限限，选选择范范围多多集中中在价价格较较低的的经济济适用用房，，但是是开发发商提提供的的在房房屋质质量、、物业业管理理、地地理位位置等等因素素方面面符合合消费费者需需求的的、可可供选选择的的经济济适用用房较较少，，而面面对大大批质质量好好、地地理位位置好好的中中高价价商品品房，，工薪薪阶层层由于于囊中中羞涩涩，偿偿债能能力弱弱，敢敢于按按揭购购买的的只占占少数数面积结结构错错位：：从需需求角角度看看，好好地点点、面面积不不大、、设计计合理理、功功能齐齐全的的中型型住房房（90㎡㎡左右））很受受欢迎迎，而而供给给方却却是好好地点点的楼楼盘、、设计计户型型绝大大部分分都在在130㎡以上空置房房屋中中，除除少部部分存存在结结构缺缺陷、、质量量缺陷陷外，，大多多是由由于定定位不不准，，造价价偏高高等原原因导导致滞滞销，，甚至至有个个别小小区开开盘即即死盘盘，如如2000年开盘盘的““金色色家园园”、、“吉吉港花花园””、““雍景景豪庭庭”和和“五五环·高尔夫夫”A市房地地产业业鸟瞰瞰：产品供供需格格局（三））25A市住宅宅需求求情况况（一一）消费者者计划划购房房的户户型消费者者计划划购房房的种种类(来源：：2001年10月A市秋季季房展展会参参展楼楼盘资资料统统计））26A市住宅宅需求求情况况（二二）据调查查，消消费者者选择择住房房的主主要因因素中中，房房屋质质量、、物业业质量量列为为前两两位，，而春春房会会中排排在第第一、、二位位的交交通因因素和和小区区环境境分别别排在在了第第七位位和第第五位位。(来源：：2001年10月A市秋季季房展展会参参展楼楼盘资资料统统计））27开发商商与市市场分分割综合实实力较较强的的开发发商采采取规规模运运作，，在A市市郊郊开发发大片片新社社区有一定定政府府背景景的当当地建建筑公公司开开发A市市内内好地地段各种规规模较较小的的开发发商则则各显显神通通，采采取““见缝缝插针针”式式开发发A市房地地产业业鸟瞰瞰：产品供供需格格局（三））大连万万达星宇地地产吉林亚亚泰市场份份额企业实实力长房A市地产产热电XX宇华建业秋实东华开发实实力强强的3－5家开开发发商商，，在在A市外外围围采采取取规规模模化化开开发发运运作作，，并并已已在在A市形形成成品品牌牌优优势势。。开发发实实力力中中等等，，利利用用政政府府背背景景，，在在A市取取得得较较好好开开发发地地段段进进行行项项目目开开发发。。开发发实实力力较较弱弱，，通通过过利利用用各各种种资资源源或或渠渠道道，，获获得得A市内内可可开开发发地地段段进进行行项项目目开开发发28未来来发发展展趋趋势势规模模效效益益日日趋趋明明显显，，追追求求品品牌牌住住房房的的意意识识明明显显增增强强消费费者者购购房房除除了了关关心心住住房房本本身身的的位位置置、、户户型型等等因因素素外外，，更更注注重重大大环环境境、、配配套套设设施施、、绿绿化化情情况况、、物物业业管管理理等等相相关关内内容容。。大大规规模模开开发发能能完完美美体体现现物物业业整整体体规规模模的的完完善善性性、、配配套套设设施施的的经经济济性性、、公公共共娱娱乐乐设设施施的的齐齐全全性性、、环环境境绿绿化化的的整整体体协协调调性性，，所所以以具具有有不不够够规规模模小小区区无无可可比比拟拟的的优优势势。。21世纪纪初初的的热热销销住住宅宅楼楼盘盘不不会会再再是是一一幢幢或或几几幢幢孤孤独独伫伫立立在在闹闹市市街街边边的的住住宅宅，，而而是是有有规规模模、、大大手手笔笔开开发发的的物物业业小小区区中长长期期房房价价有有下下降降趋趋势势目前前的的房房价价与与百百姓姓的的收收入入比比例例关关系系不不协协调调。。按按世世界界银银行行标标准准，，合合理理房房价价等等于于居居民民家家庭庭收收入入的的3-6倍。。2000年城城镇镇居居民民人人均均可可支支配配收收入入5550元，，每每户户平平均均人人口口数数3.13人，，每每个个家家庭庭平平均均年年收收入入约约为为2万元元，，所所以以，，合合理理房房价价应应为为：：总总房房款款在在10万元元左左右右，，90㎡㎡左右右的的房房子子单单位位售售价价应应为为1000元左左右右，，而而目目前前A市商商品品房房最最低低售售价价为为1300元/㎡㎡，2000年度度商商品品房房平平均均售售价价为为2238元/㎡㎡。市市房房地地局局市市场场处处2000年秋秋季季房房交交会会调调查查结结果果显显示示：：67.1%的人人认认为为房房价价过过高高，，19.7%的人人认认为为适适中中，，只只有有3.2%的人人认认为为低低。。与与全全国国平平均均水水平平比比较较，，A市的房价也显显略高。2000年我国城镇居居民人均可支支配收入6280元，全国商品品房平均销售售价格为2103元/㎡。可见，A市的城镇居民民人均可支配配收入比全国国平均值少730元，而商品房房平均售价却却比全国平均均水平高出135元/㎡。目前的供需结结构不合理，，加之竞争的的不断加剧，，将加快A市房地产企业业整合A市房地产业鸟鸟瞰：产品供需格局局（四）29A市医药市场简简析：药品零零售业的发展展格局需求特点医疗制度改革革，促使患者者“大病进医医院，小病进进药店”，提提高了消费者者对医药零售售业的依赖国家宏观经济济的持续发展展，提高了人人们购买力，，加之人口老老龄化，使消消费者对医药药保健品的需需求趋于旺盛盛医药零售网点点的遍布使百百姓就近购药药成为现实消费者对药品品品牌的认知知度强于对药药店的选择30供应特点计划经济体制制下形成的三三级批发格局局基本打破后后，大批民营营医药批发企企业在医药行行业尚未完全全规范化的市市场中，借助助高额回扣、、欺行霸市、、恶性压价等等手段迅速崛崛起，并迅速速形成规模化化经营，逐渐渐演变成为医医药批发市场场的主要角色色众多商家为争争夺医药零售售市场，纷纷纷跑马圈地，，采取零售连连锁店的经营营方式在市区区内广布销售售网点。其中中包括部分医医药批发商和和外地医药销销售商，国内内一些大的制制药企业集团团也投资或准准备投资进入入医药流通领领域由于医药零售售网点密布，，导致各店销销售额普遍较较低。经调查查，在A市较繁华的不不到100米的的路段内内分布着三家家零售药店，，其中一家国国有两家民营营，每天销售售多的为1000多元，少的仅仅有700元左右医药零售业的的无序竞争，，以及网点的的快速膨胀，，必将导致企企业效益的两两极分化，直直至行业的重重新整合。据据调查，在A市最大的销售售企业吉林大大药房的54家连锁店中除除5、6家盈利外，其其他连锁店保保持盈亏平衡衡已很不易A市“十五”规规划中明确提提出，要重点点扶持吉林大大药房、吉林林省北方医药药公司、吉林林省多邦医药药公司等五家家大型医药商商业公司，促促进医药销售售企业的整合合A市医药市场简简析：药品零零售业的发展展格局31吉林省医药批批发额、销售售额呈增加趋趋势批发额零售额万元（数字来源：：吉林省医药药经贸委医药药处）32A市医药销售企企业个数不断断增加零售企业批发企业企业个数（数字来源：：吉林省医药药经贸委医药药处）33医疗器械产销销情况需求特点国家降低药品品价格和到定定点药店购药药等医疗改革革政策的出台台，减少了医医院通过销售售药品获得的的利润，自然然要通过添置置医疗器械增增加诊断和治治疗收入，从从而促进了医医院对医疗器器械的需求人口的老龄化化和人们生活活品质的追求求，促进了康康复保健器械械的市场需求求医疗单位采购购体系的改革革，即采取招标和集中采采购等采购方方式使医疗器器械产品的价价格更加透明明，压低了销销售商的利润润空间中小医疗单位位由于支付能能力有限，销销售回款周期期较长销售的竞争格格局A市有100多家医疗器械械生产经销企企业参与市场场竞争，而这这些销售企业业规模普遍偏偏小国内其他行业业的优势企业业（海尔、亚亚太等）通过过资本运营手手段（并购、、租赁、托管管等）开始收收编弱势医疗疗器械生产、、销售企业国外大型医疗疗器械生产公公司、经销商商开始进入中中国市场参与与市场竞争（（如菲利普、、东芝、GE等）资金实力雄厚厚、专业化程程度高的大型型销售商将在在市场趋于规规范化的过程程中取得优势势地位A市医疗器械市市场简析34北山市区娱乐乐型雪场的定定位，决定了了其主要消费目标标群为吉林市市中青年及以以下人群次要消费群体体为部分外来来国内外旅游游者市场消费容量量良好的宏观国国民经济形式式，稳定的社社会治安，促促进了旅游业业的发展吉林市居民可可支配收入的的增加，使旅旅游娱乐消费费性支出也呈呈增长趋势旅游业作为吉吉林市的支柱柱产业，吉林林市政府通过过挖掘与整合合吉林市特有有地历史、地地理、自然和和人文等旅游游资源，先后后推出以松花花湖、长白山山为主题地““原始生态旅旅游”、“清清凉夏日之旅旅”、“浪漫漫金秋之旅””，以雾松冰冰雪为题材地地“雾松银冬冬之旅”、““滑雪天堂之之旅”，以城城市风光、民民俗风情、宗宗教文化为内内容地“山水水都市之旅””、“乌拉风风情之旅”、、“宗教文化化之旅”等旅旅游特色产品品。吸引了越越来越多地外外来旅游者（（含国外游客客）到吉林市市旅游消费，，极大地促进进了吉林市旅旅游业地发展展吉林冰雪娱乐乐旅游业开发发前景（一））35北山大世界综综合开发预期期夏季项目与冬冬季项目的互互补通过开发高尔尔夫球、划草草、旱冰、射射箭等夏季项项目，不仅可可以提高场地地利用效率，，弥补滑雪场场资金流存在在季节性差异异的不足，而而且，满足了了吉林市人们们对丰富多彩彩的生活的追追求，提升了了北山冰雪大大世界知名度度纳入吉林市旅旅游开发链中中随着经济收入入的逐步提高高，人们的旅旅游意识的逐逐步加强，特特别是近些年年“假日经济济”的兴起，，会极大地刺刺激了国内旅旅游业的发展展。吉林市得得天独厚的旅旅游资源必将将迎来愈来愈愈多的国内外外旅游者。将将北山大世界界纳入到北山山公园的旅游游项目中，进进一步纳入到到吉林市旅游游项目开发链链中，借北山山宗教圣地、、吉林雾淞等等盛名，提高高北山城市冰冰雪娱乐旅游游项目的知名名度，在市场场上形成“一一枝独秀”的的局面吉林冰雪娱乐乐旅游业开发发前景（二））36吉林市居民人人均年收入和和支出不断增增长元消费性支出可支配收入（数字来源：：吉林市统计计年鉴）37A市、吉林市旅旅游人次和旅旅游收入总体体呈增长态势势万人次亿元吉林市旅游人人次吉林市旅游收收入A市旅游收入A市旅游人次（数字来源：：A市、吉林市统统计年间）38A市、吉林市国国外旅游人次次和旅游收入入总体呈增长长态势万人次万美元吉林市旅游人人次吉林市旅游收收入A市旅游收入吉林市旅游人人次（数字来源：：A市、吉林市统统计年间）39第二部分XX集团产业发展展方向定位§2.1目前涉足的业业务领域基本本分析§2.2主导业务：借借势型房地产产开发§2.3次主导业务：：房地产配套套开发§2.4副业：摒弃医医药医疗，伺伺机培育新增增长点§2.5资本运作：搭搭车长影，横横向联合40第二部分XX集团产业发展展方向定位§2.1目前涉足的业业务领域基本本分析§2.2主导业务：借借势型房地产产开发（I）XX集团SWOT分析（II）战略目标（III）明确确立房地地产主业地位位ⅰ）历史与现现实的结合ⅱ）扬长避短短与借船出海海(Ⅳ)房地产主业加加强与拓展战战略ⅰ）项目开发发与资源储备备ⅱ）资金运筹ⅲ）市场营销ⅳ）合作与借势势(Ⅴ)风险因素与规规避策略§2.3次主导业务：：房地产配套套开发§2.4副业：摒弃医医药医疗，伺伺机培育新增增长点§2.5资本运作：搭搭车长影，横横向联合41现XX集团SWOT分析（一）优势“共有民营””理念构筑的的协作团结的的企业核心团团队在A市中心区域间间接拥有房地地产项目储备备资源与地方政府和和社会各界的的关系良好，，在开展业务务和谋求发展展时能得到普普遍支持企业三年房地产开开发，积累了了一定项目运运作经验劣势虽然连续开发发的三个项目目规模在不断断扩大，但还还未形成规模模优势缺乏自有资金金新兴民营企业业，融资能力力相对较差专业化程度低低人力资源结构构缺陷42机会市场的潜在需需求A市区开发目标标为：到2010年A市城市实际居居住人口控制制在255万人以内，建建成区用地控控制在200平方公里以内内，建设用用地规范面积积13平方公里，，城市人均居居住面积达到到11平方米。A市的房地产开开发遵循“统统一规划、合合理布局、因因地制宜、综综合开发、配配套建设”的的方针，坚持持旧城改造与与新区开发相相结合的原则则。每年住宅需求求量在200万平方米左右右长影转型期土土地资源的充充分利用XX应凭借与长影影前期项目合合作中树立起起的良好企业业信誉、与长长影高层的人人际关系，在在A市房地产业逐逐渐步入规范范化的转轨时时期，在长影影股份公司逐逐渐规范化运运作之季，进进一步稳固与与长影的长期期合作，充分分开发、利用用长影厂区范范围内的土地地资源挑战房地产开发属属资金密集性性行业，XX在自有资金不不足、融资能能力相对较差差的情况下，，资金成为影影响其房地产产开发的瓶颈颈问题目前开发项目目运营的进展展状况，将直直接影响到与与长影的长远远合作，影响响到今后的资资源储备A市聚集着400多家房地产企企业，加之实实力雄厚的外外来开发商的的不断进入，，房地产行业竞竞争愈来愈激激烈现XX集团SWOT分析（二）43未来五年，借借助长影的土土地资源储备备和外部资源源，通过规模模化项目开发发运作，提升升XX房地产产业的的综合竞争能能力，发展成成为A市具有一定房房地产开发实实力的房地产产服务提供商商开发品种：住住宅楼、商住住楼开发规模：五五年开发量达达到30－35万平方米总销售额7-10亿元，利润达达1.5-2亿元在A市市场占有率率达到2%－2.5%，进入到A市房地产开发发商规模前30位房地产业五年年内的战略目目标44历史与与现实实的结结合房地产产业在在XX历史上上地位位，决决定了了其作作为XX主业是是历史史的必必然性性房地产产开发发是XX盈利能能力最最强的的业务务房地产产开发发创造造的利利润是是XX总利润润比重重最大大的业业务，，三年年均在在75％以上上房地产产开发发是占占用XX人力资资源、、资金金、社社会资资源的的最多多的业业务XX现阶段段以及及将来来五年年内，，房地地产的的主业业地位位不可可改变变从XX资源储储备上上看，，用于于房地地产开开发的的资源源最多多从国家家的政政策支支持，，以及及A市的经经济发发展趋趋势看看，房房地产产业仍仍是最最有发发展潜潜力的的行业业从盈利利能力力上，，房地地产业业仍是是对XX贡献最最大的的产业业明确确确立房房地产产主业业地位位（一一）45扬长避避短与与借船船出海海房地产产市场场进入入稳定定有序序的发发展轨轨道后后，中中小房房地产产企业业的竞竞争弱弱势会会更加加突出出。因因此，，XX宇华要要找到到适合合自己己的新新的发发展方方向，，向““大””而““强””的方方向发发展，，提高高综合合竞争争力与与实力力引入战战略合合作伙伙伴（（如广广西中中大）），利利用其其拥有有的融融资能能力强强、多多年房房地产产开发发积累累的丰丰富专专业运运作能能力，，来弥弥补XX的劣势势与不不足，，同时时满足足中大大资源源储备备贫乏乏的不不足，，通过过优势势互补补，真真正发发挥出出1＋1>2的协同同作用用，壮壮大XX开发实实力发挥XX是长影影股份份第二二大股股东的的作用用，强强化XX与长影影的长长期利利益共共同体体的关关系在推行行新的的房地地产土土地政政策之之前，，双方方合作作的项项目继继续按按照““长影提提供开开发用用地，，XX集团负责责项目开开发实施施，双方方按实现现利润4（长影））：6（XX）比例共同同获益””的方式式进行在土地开开发政策策的调整整后，为为避免由由于“土土地使用用权招标标、拍卖卖”导致致外界房房地产公公司对““盘活长长影国有有土地资资源”的的介入，，双方合合作的方方式应作作相应调调整，即即XX以长影股股份自行行开发长长影土地地的名义义进行房房地产开开发，双方按新新的比例例共同获获益明确确立立房地产产主业地地位（二二）46项目开发发与资源源储备现有项目目的运作作通过XX集团公司司内部相相关部门门的配合合，完善善项目的的配套设设施建设设，特别别重视XX物业管理理公司的的供暖工工作强化楼盘盘营销工工作，利利用地理理位置优优势，采采用出租租、出售售相结合合，以租租代售等等灵活多多样的优优惠措施施，尽早早引入龙龙头企业业，并以以此带动动人气，，加快商商铺的销销售在商铺趋趋旺的同同时，从从消费者者衣食住住行等诸诸方面全全面考虑虑，进一一步完善善社区服服务体系系，包括括吉深药药店分店店的尽早早开设下一步开开发项目目的储备备积极筹备备“阳光光景都””二期开开发工程程的相关关工作做好“阳阳光景都都”三期期用地及及项目整整体规划划工作房地产主主业加强强与拓展展战略（（一）47资金运筹筹提高XX存量资金金的运用用效率向其它企企业进行行短期、、临时性性的灵活活资金拆拆借，解解决部分分资金周周转问题题充分利用用几年来来已经形形成的集集团项目目开发信信誉，实实现由施施工单位位同意进进行大比比例工程程建设垫垫资调动各种种资源，，通过采采取适宜宜营销策策划，广广告促销销等市场场途径，，积极进进行项目目销售，，用销售售回款进进行滚动动式开发发通过利用用本地资资源，战战略合作作伙伴资资源，以以担保贷贷款、抵抵押贷款款等方式式，争取取银行贷贷款对项项目的支支持房地产主主业加强强与拓展展战略（（二）48市场营销销研究掌握握消费者者的真正正需求，，分析消消费者的的购房动动机，采采取新城城市生活活主义开开发模式式，新城城市生活活主义的的开发模模式＝产产业化打打造的换换代住宅宅＋街坊坊化的配配套与服服务＋和和谐优美美的自然然环境＋＋浓郁迷迷人的文文化氛围围，在““阳光景景都”房房地产项项目中以以质量、、物业管管理、配配套服务务、文化化氛围营营造等方方面下功功夫，提提升项目目整体形形象注重品牌牌宣传与与推广针对“长长影阳光光景都””项目，，重点突突出其影影视文化化艺术社社区特色色，强化化其独一一无二的的差异性性特点，，通过多多渠道、、全反复复位的推推介，逐逐渐树立立“XX品牌”、、“阳阳阳光景都都”品牌牌，为XX企业的长长远发展展、“阳阳光景都都”项目目的继续续延伸作作铺垫建立有效效的销售售机制通过建立立富有激激励作用用的销售售奖励机机制，激激发公司司全体人人员参与与产品的的宣传与与销售，，缩短销销售周期期进行营销销策划与与专业策策划公司司合作通过采取取“名人人效应””、“轰轰动效应应”、““差异定定价”等等有效的的营销策策划，达达到在短短时间内内，迅速速提高XX品牌、““阳光景景都”项项目品牌牌知名度度、提高高销售效效率的目目的与专业销销售公司司合作借助房地地产专业业销售公公司的力力量，提提高产品品营销策策划和营营销运作作效率房地产主主业加强强与拓展展战略（（三）49房地产主主业加强强与拓展展战略传统企业业的价值值链资产/核心能力投入原材料产品服务销售渠道客户现代企业业的价值值链资产/核心能力投入原材料产品服务销售渠道客户偏好转变变50风险因素素与规避避策略政策风险险国家有关关房地产产相关政政策措施施的出台台，将对对房地产产开发企企业构成成风险，，如“房房地产开开发土地地使用权权招标、、拍卖””政策的的出台，，将使资资金实力力较弱的的中型房房地产企企业遭到到淘汰作为小型型房地产产企业的的XX应采取兼兼并、整整合等方方式尽快快做“大大”做““强”，，提高竞竞争力，，同时，，采取多多角化经经营战略略，分散散经营风风险市场风险险随着供大大于求的的买方市市场的逐逐渐形成成，加之之本地开开发商的的成熟与与外来实实力强大大的开发发商的加加入，A市房地产产市场的的竞争程程度在不不断加剧剧，房地地产企业业在项目目开发的的各个环环节稍有有不慎，，都有可可能招致致整个项项目的失失败，甚甚至可能能导致企企业的倒倒闭XX应在项目目前期进进行详细细的市场场调研和和开发策策划，按按照现代代企业价价值链流流程实施施项目运运作，实实施整合合营销、、控制开开发成本本，为目目标消费费群提供供产品与与服务项目储备备风险房地产开开发公司司遵循““开发一一处、筹筹备一处处、储备备一处””的原则则，进行行项目运运作不仅仅符合企企业持续续发展的的要求，，而且利利于企业业降低运运营成本本。但是是，由于于XX占有的项项目储备备受长影影高层人人员变动动、经营营调整等等各种因因素的影影响，在在一定程程度上存存在严重重项目储储备风险险XX可采取与与长影形形成长期期利益共共同体的的方式，，将长影影的土地地资源转转化为XX的资源储储备，同同时，通通过引入入战略合合作伙伴伴，提高高开发实实力和竞竞争力，，强化项项目储备备的拥有有能力房地产主主业加强强与拓展展战略（（四）51第二部分分XX集团产业业发展方方向定位位§2.1目前涉足足的业务务领域基基本分析析§2.2主导业务务：借势势型房地地产开发发§2.3次主导业业务：房房地产配配套开发发§2.4副业：摒摒弃医药药医疗，，伺机培培育新增增长点§2.5资本运作作：搭车车长影，，横向联联合52第二部分分XX集团产业业发展方方向定位位§2.1目前涉足足的业务务领域基基本分析析§2.2主导业务务：借势势型房地地产开发发§2.3次主导业业务：房房地产配配套开发发（Ⅰ）战略略目标（Ⅱ）整合现现有配套套业务ⅰ）三位位一体的的统一经经营管理理ⅱ）形成成次主业业开发业业务链（Ⅲ）次主业业拓展战战略ⅰ）内部部市场化化运作ⅱ）积极极向外渗渗透ⅲ）适度度资金倾倾斜(Ⅴ)风险因素素与规避避策略§2.4副业：摒摒弃医药药医疗，，伺机培培育新增增长点§2.5资本运作作：搭车车长影，，横向联联合53市场拓展展空间大大不锈钢医药企业业GSP认证标准准的推行行，A市及周边边医疗单单位需要要定制大大量的不不锈钢设设备和器器皿每年300－400万平方米米的房地地产开发发项目、、200万平方米米的装饰饰项目加之广告告等行业业的发展展对不锈锈钢制品品的需求求增加技术实力力较强的的不锈钢钢公司拥拥有较大大的市场场空间塑钢每年300－400万平方米米的房地地产开发发项目、、200万平方米米的装饰饰项目公司拥有有一条现现代化的的加工生生产线，，稳定的的技术人人员，在在A市现有800多家塑钢钢门窗加加工生产产企业中中（多是是个体作作坊），，具有一一定技术术的优势势装饰A市消费者者购买商商品房后后，由于于消费习习惯，对对聘用装装潢公司司进行家家庭装饰饰还未普普遍认可可。因此此，家装装这一潜潜在广阔阔市场还还远未开开发，按按A市年销售售200万平方米米商品房房，按每每平方米米最低装装修报价价100～150元计算，，则每年年A市家装市市场至少少有2～3亿元的市市场空间间A市每年写写字楼、、商铺等等工装竣竣工面积积达到平方米，按每平平方米最最低装修修报价150～200元计算，，则每年年工装项项目工程程额在亿元以上上作为A市具有一一、二级级工程资资质的二二十多家家装饰企企业之一一，具有有广阔的的市场开开拓空间间整合现有有房地产产配套业业务（一一）54将处于同同一产业业链上的的不锈钢钢公司、、塑钢公公司和装装饰公司司的进行行三位一一体的统统一经营营管理利于业务务的互补补和衔接接利于人员员的搭配配和提高高工作效效率利于现有有管理水水平的提提升（尊尊重现实实运作状状况：一一个总经经理、一一套财务务管理、、一套采采购协调调）利于将各各自的市市场整合合为整体体的开发发市场通过资源源整合，，利于发发挥协同同效应，，并逐渐渐形成核核心竞争争力，提提高市场场占有率率整合现有有房地产产配套业业务（二二）55不锈钢公司塑钢公司司装饰公司司核心竞争力不锈钢、、塑钢合合装饰公公司三位位一体运运作促进促进促进整合现有有房地产产配套业业务，发发挥协同同效应产品支持持、提供供市场信信息需求支持持、提供供市场信信息提供市场场信息提供市场场信息产品支持持、提供供市场信信息需求支持持、提供供市场信信息56次主业五五年战略略目标为XX持续产生生稳定现现金收益益的同时时，要逐逐渐成为为规模适适度的A市房地产产配套服服务行业业的骨干干企业经营目标标:五年销售售额达到到2.3-3亿,利润达到到4500-5500万五年的规划不锈钢塑钢装饰合计销售量1.2-1.5亿5000-7000万6000-8000万2.3-3亿利润额2500-3000万800-1000万1200-1500万4500-5500万市场份额8-10%5-8%5%57由作坊式式企业向向规范化化企业转转变完善法人人治理结结构建立适于于企业发发展的组组织架构构完善制度度化管理理建立激励励与约束束机制经营与市市场人员员配备由粗放化化经营向向集约化化、规模模化经营营转变购置生产产场地添置必备设设施设立销售门门面建立销售渠渠道，在开开发A市的同时拓拓展周边市市场实施XX品牌战略在符合XX集团公司整整体发展战战略的情况况下，遵循循持续发展展的原则，，借助XX房地产主业业形象，积积极开展品品牌战略，，扩大企业业知名度，，提高市场场占有率次主业拓展展战略：提提升企业管管理58次主业的发发展方向不锈钢、塑塑钢和装饰2001三位一体适度规模化化运作树立品牌形成核心优优势20022003-？起步：作坊坊式企业转型：规范范化公司战略发展：：适度规模模企业提升次主业业，走持续续发展之路路59次主业要从从XX集团公司整整体利益出出发，为房房地产主业业提供配套套服务规范集团公公司内部交交易在保证集团团公司整体体利益的前前提下，在在内部建立立起科学、、有效的内内部交易机机制，尊重重各子公司司的合法权权益与地位位，解决好好子公司间间的利益分分配问题，，通过市场场化运作合合理配置集集团公司资资源适度资金倾倾斜分散集团公公司主业经经营风险，，积极培养养和扶持次次主业的发发展，尽快快使其规范范化、规模模化和集约约化运作，，提高竞争争力和市场场占有率，，成为集团团公司仅次次于主业的的第二大利利润来源。。因此，集集团公司在在保障主业业正常运作作的前提下下，应在资资金投入上上，适度向向次主业倾倾斜次主业拓展展战略：协协调与集团团公司的关关系60？公司的竞争争力强弱一般行业吸引力力强弱一般投入选择放弃选择性投入保持保护次主业拓展展战略：提升次主业业核心竞争争力房地产主业业提升次主业业次主业医药业旅游业61风险因素与与规避策略略市场风险次主业的主主营是为房房地产业进进行服务配配套，随着着房地产业业竞争激烈烈化程度的的加剧，一一些房地产产企业会采采取纵向整整合措施，，向房地产产辅助配套套业拓展，，这会在一一定程度上上加大次主主业市场的的竞争，同同时，随着着市场竞争争的加剧，，消费者会会日益成熟熟，次主业业的利润空空间会缩小小，风险会会加大XX次主业应控控制企业适适度规模化化发展，采采取价格领领先与差异异化策略，，根据市场场变化情况况，积极拓拓展业务领领域，寻求求持久的企企业发展空空间经营风险与集团的协协调问题、、内部管理理问题、资资金问题、、销售问题题、回款风风险，人员员问题等均均对次主业业经营构成成风险XX次主业对集集团公司内内部，要积积极协调好好集团公司司内部交易易，为主业业提供配套套服务保障障，对集团团公司外部部，要采取取品牌战略略，树立和和提高企业业知名度和和信誉度，，积极投展展市场，次主业拓展展战略：风风险防范与与规避62第二部分XX集团产业发发展方向定定位§2.1目前涉足的的业务领域域基本分析析§2.2主导业务：：借势型房房地产开发发§2.3次主导业务务：房地产产配套开发发§2.4副业：摒弃弃医药医疗疗，伺机培培育新增长长点§2.5资本运作：：搭车长影影，横向联联合63副业战略发发展目标－收缩退出出现有医药药医疗业务务

－以冰冰雪旅游补补充现金流流来源－－深度开发发长影物业业管理资源源

－寻求求其它业务务增长点64医药医疗业业务目前状况内部2000年资本收益益率：医药药公司为-12.16%，器械公司司为10.8%；2001年1－8月资本收益益率：医药药公司5.27%，器械公司司为－14.8%2001年1－8月销售利润润率：医药药公司为3.8%,医疗器械公公司为-10.32%医药单店经经营，医疗疗器械依靠靠中小城市市销售，规规模很小无偿使用XX房地产，占占压流动资资金外部行业发展速速度快，但但平均利润润不高，XX市场占有份份额小国内医药企企业加大投投入，大规规模建立全全国销售网网络中国加入WTO承诺，2003年1月1日，国外医医药零售企企业允许进进入中国市市场专家分析表表明：2004年中旬，80％的国内中中小医药零零售企业倒倒闭行业平均利利润高低XX占有市场份份额高低医药医疗65医药医疗业业务未来发发展XX医药医疗业业务快速发发展的必备备前提：1.批发：增加加投入（参参照同行业业标准，最最低4000万元）2.迅速建立连连锁销售网网络3.引进大量专专业管理人人才鉴于目前XX流动资金紧紧张未来市场竞竞争激烈，，平均行业业利润率呈呈下降趋势势，目前批批发毛利润润率3％－5％，零售连连锁店普遍遍亏损公司战略调调整公司内部人人才匮乏，，当地引进进人才困难难南阳林德建建议：收缩缩退出现有有医药医疗疗业务，尽尽快回收房房地产占压压资金，投投入战略发发展重点行行业策略：放弃该产业业投资计划划医药公司司寻求整整体转让让，盘活活占压资资金医疗器械械公司可可承包经经营、合合作经营营或转让让66冰雪旅游游业务现现状内部1999年营业额额79.2万元，2000年营业额额191.5万元，上上升明显显营业流入入2000年246万元，比比上一年年增长9万元新增滑草草、高尔尔夫项目目基本工程程建设完完毕，配配套设施施较完备备与其它周周边国家家级滑雪雪场相比比，规模模小在北山公公园内的的拓展空空间不