现行房地产业相关法律法规条例解析

房地产业相关法律法规主要内容目前，现行的与我们的工作相关的的规范主要有：《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国土地管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》《城市房地产中介服务管理办法》《物业管理条例》相关的地方性法律法规法律实施条例等其他行政法规和规范文件……１、对房地产开发企业的限定房地产开发企业应具备的条件：有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国务院规定的注册资本；有足够的专业技术人员；法律、行政法规规定的其他条件。

——房地产管理法，1995设立房地产企业的具体条件除应当符合有关法律、行政法规规定的企业设立一般条件外，设立房地产开发企业还应当具备下列条件：有100万元以上的注册资本；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员。（最低限定）向县级以上人民政府工商行政管理部门申请登记；企业在领取营业执照后，应持相关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。 ——城市房地产开发管理条例，1998２、开发土地的相关规定土地所有权包括城市土地所有权、集体土地所有权。前者归国家，后者归集体。城市土地和集体土地城市市区的土地属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。土地使用权 在保持土地所有权不变的情况下，个人或者单位对土地的使用、收益等权利。2.1土地使用权的获取土地使用权的划拨，是指县级以上政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将国有土地使用权无偿拨付给土地使用者使用的行为。——对象：公共、政府、军事、基础设施、其他等。土地使用权的出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。——有偿使用。房地产开发用地的唯一途径。2.2土地出让的3种方式协议出让（2004.8已终止）以土地的公告市场价格为基准，经过协商确定土地价格，并将土地使用权让与土地使用者的行为。招标出让由土地管理部门公开招标或邀请符合条件的投标人投标，经评标后确定的中标人取得土地使用权的行为。土地拍卖是指在指定的时间、公开场合，在土地管理部门授权的拍卖主持人的主持下，竞投者按规定的方式应价，由出价最高者获得土地使用权的行为。2.3土地使用权的年限土地使用权出让最高年限由国务院规定。划拨获得土地无使用期限；居住用地７０年；工业用地５０年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。

——城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，19902.4土地使用权的收回出让合同规定的使用期满、未申请延期的；因用地单位迁移停止使用原划拨的国有土地；政府根据社会公共利益的需要，提前收回土地使用权的；（协议补偿）实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地；

公路、铁路、机场、矿场等经核准报废；土地自然灭失；土地使用者死亡而无合法承继人等法律规定的其他情况。——土地管理法，19992.5土地使用权转让土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为。方式——出售、交换和赠与。转让条件——按照出让合同规定的期限和条件进行投资开发、利用土地。用途不变。结果——出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移；其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让；土地使用权为剩余年限。假设——转让价格太低，政府优先购买；价格过高（炒地皮），政府采取措施。2.6集体土地的获获得农民集体所有有的土地的使使用权不得出出让、转让或或者出租用于于非农业建设设；但是，符符合土地利用用总体规划并并依法取得建建设用地的企企业，因破产产、兼并等情情形致使土地地使用权依法法发生转移的的除外。获取方式：先先通过土地征征用（征购）），由集体土土地所有权转转变为国有土土地所有权，，再行出让让。2.7土地使用权的的其他规定土地使用者在在支付全部土土地使用权出出让金后，依依照规定办理理登记，领取取土地使用证证，取得土地地使用权。——不在约定时间间内支付完，，合同失效。。土地使用者应应当按照土地地使用权出让让合同的规定定和城市规划划的要求，开开发、利用、、经营土地。。——不合规划、合合同的警告、、罚款、收回回。土地使用权的的出让，由市市、县人民政政府负责。——无出让权限的的审批无效。。以出让方式取取得土地使用用权进行房地地产开发的，，必须按照出出让合同约定定的土地用途途、动工开发发期限开发土土地。超过１年不动动工，20％土地闲置费费；超２年，，收回；特殊殊原因除外。。土地使用权期期满，使用者者可以申请续续期。——再签合同、等等同于再次出出让。3、房地产开发发项目相关规规定房地产交易中中的基本制度度：房地产价格评评估制度。房地产成交价价格申报制度度。转让房地产，，应当向县级级以上地方人人民政府规定定的部门如实实申报成交价价格。权属登记制度度。房地产转让、、抵押时，当当事人应当办办理权属登记记。——城市房地产管管理法，19953.1开发建设房地产开发项项目，应当符符合土地利用总体体规划、年度度建设用地计计划和城市规规划、房地产产开发年度计计划的要求；按照照有关规定经经主管部门批批准。建设项目立项项或经批准后后，建设单位位应持项目建议书或批准文件向向城市规划部部门申请选址址，办理建设设项目选址意意见书。建设设项目可行性性研究报告报报请批准时，，必须附有选址意见书。建设单位需要要改变城市规规划已经确定定的土地用途途的，必须经经城市规划部部门、土地管管理部门批准准，由城市规规划行政主管管部门发给建设用地规划划许可证。经批准的建设设用地的性质质、位置、界界线若需变更更，须经城市市规划行政主主管部门审查查同意并办理理变更手续。。在城市规划区区内的各项建建设工程，建建设单位必须须向城市规划划行政主管部部门提出申请请，领取建设工程规划划许可证。——城市规划法，，1990开发项项目竣竣工验验收的的资料料证明明（一））竣工工验收收申请请；(二)开发项项目批批准文文件；；(三)有关设设计图图纸；；(四)《房地产产开发发项目目建设设条件件意见见书》；(五)房地产产开发发项目目手册册；(六)商品住住宅的的质量量保证证书和和使用用说明明书；；(七)需要交交验的的其他他资料料。——郑州市市城市市房地地产开开发管管理条条例实实施细细则，，2002住宅小小区竣竣工验验收住宅小小区等等群体体房地地产开开发项项目实实行分分期开开发的的，可可以以分期期验收收。住宅小小区等等群体体房地地产开开发项项目竣竣工要要进行行综合合验收收：城城市规规划设设计条条件的的落实实、、配套套的基基础设设施和和公共共设施施、、单项项工程程的工工程质质量、、拆拆迁安安置方方案、、物物业管管理。。——城市房房地产产开发发经营营管理理条例例，19983.2关于房房地产产交付付的规规定房地产产开发发企业业应当当按照照合同同约定定，将将符合合交付付使用用条件件的商商品房房按期期交付付给买买受人人。未未能按按期交交付的的，房房地产产开发发企业业应当当承担担违约约责任任。因因不可可抗力力或者者当事事人在在合同同中约约定的的其他他原因因需延延期交交付的的，应应当及及时告告知买买受人人。房地产开发发企业销售售商品房时时设置样板板房的，应应当说明实实际交付的的商品房质质量、设备备及装修与与样板房是是否一致，，未作说明明的，实际际交付的商商品房应当当与样板房房一致。房地产开发发企业应当当根据《商品住宅实实行质量保保证书和住住宅使用说说明书制度度的规定》，向买受人人提供《住宅质量保保证书》、《住宅使用说说明书》。房产保修规规定房产测绘规规定——城市商品房房预售管理理办法，1995房屋保修的的相关规定定房地产开发发企业应当当对所售商商品房承担担质量保修修责任。当事人应当当在合同中中就保修范范围、保修修期限、保保修责任等等内容做出出约定。保保修期从交交付之日起起计算。商商品品住宅的保保修期限不得低于建建设工程承承包单位向向建设单位位出具的质质量保修书书约定保修修期的存续续期；存续续期少于《规定》中确定的最最低保修期期限的，保保修期不得得低于《规定》中确定的最最低保修期期限。非住宅商品品房的保修修期限不得得低于建设设工程承包包单位向建建设单位出出具的质量量保修书约约定保修期期的存续期期。房屋建筑工工程的最低低保修期限限为：地基基础工工程和主体体结构工程程，为设计计文件规定定的该工程程的合理使使用年限；；屋面防水水工程、有有防水要求求的卫生间间、房间和和外墙面的的防渗漏，，为5年；供热与与供冷系统统，为2个采暖期、、供冷期；；电气管线线、给排水水管道、设设备安装为为2年；装修工工程为2年。（——房屋建筑工工程质量保保修办法，，2000）3.3房地产转让让一般条件：：按照出让合合同约定已已经支付全全部土地使使用权出让让金，并取取得土地使使用权证书书；按照出让合合同约定进进行投资开开发，属于于房屋建设设工程的，，完成开发发投资总额额的２５％％以上，属属于成片开开发土地的的，形成工工业用地或或者其他建建设用地条条件。转让房地产产时房屋已已经建成的的，还应当当持有房屋屋所有权证证书。（如如现房销售售或二手房房）其他要求：：如果土地使使用权以划划拨方式取取得，转让让房地产时时，应当报报批。如果果需要补办办土地使用用权出让手手续，由受受让方办理理，缴纳出出让金。房地产转让让的具体形形式一方提供以以出让方式式取得的国国有土地使使用权，另另一方或多多方提供资资金建房的的；收购企业或或者企业合合并、兼并并，房地产产转移给新新权利人的的；以房地产作作价入股，，房地产权权属发生变变更的；以房地产抵抵债或以房房地产换物物的；以房屋所有有权作为奖奖品的。——郑州市城市市房地产市市场管理条条例，1995禁止转让的的房地产无合法房屋屋所有权证证、国有土土地使用证证的；房屋所有权权或土地使使用权有争争议的；司法机关和和行政机关关依法裁定定、决定查查封或者以以其他形式式限制房地地产权利的的；县级以上人人民政府依依法决定收收回土地使使用权的；；共有房地产产，未经其其他共有人人书面同意意的；设定抵押的的房地产未未书面通知知抵押权人人的；依法公告拆拆迁范围内内的房地产产；法律、法法规、规规章规定定禁止转转让的其其他房地地产。3.4房地产抵抵押是指抵押押人以其其合法的的房地产产以不转转移占有有的方式式向抵押权权人提供供债务履履行担保保的行为为。土地使用用权可以以单独抵抵押，也也可以连连同地上上房屋共共同抵押押。房地产抵抵押，应应当凭土土地使用用权证书书、房屋屋所有权权证书办办理。房地产抵抵押合同同签订后后，土地地上新增增的房屋屋不属于于抵押财财产。需需要拍卖卖该抵押押的房地地产时，，可以一一同拍卖卖，但拍拍卖新增增房屋所所得，抵抵押权人人无权优优先受偿偿。设有抵押押权的商商品房销销售抵押期间间，抵押押人转让让已办理理登记的的抵押物物的，应应当通知抵押押权人并并告知受受让人转让物已已经抵押押的情况况；抵押押人未通通知抵押押权人或或者未告告知受让让人的，，转让行行为无效效。担保法））经抵押人人同意，，抵押房房地产可可以转让让或者出出租。抵抵押房地地产转让让或者出出租所得得价款，，应向抵抵押权人人提前清清偿所担担保的债债权。（（城市房房地产抵抵押管理理办法））抵押人擅擅自以出出售、出出租、交交换、赠赠与或者者以其他他方式处处理或者者处分抵抵押房地地产的，，其行为无无效；造成第三三人损失失的，由由抵押权权人予以以赔偿。。3.5商品房预预售预售条件件：已交付全部土地使用用权出让让金，取取得土地地使用权权证书；；持有建设工程程规划许许可证和施工许可可证；按提供的的预售商商品房计计算，投投入开发发建设的的资金达达到工程程建设总总投资的的25％以上，并已确确定施工工进度和和竣工交交付日期期；已办理预售登记记，取得商品房预预售许可可证明。——城市房地地产开发发经营管管理条例例，1998企业申请请预售提提交的材材料1、商品房房预售许许可申请请表；2、开发企企业的《营业执照照》和资质证证书；3、土地使用用权证、、建设工工程规划划许可证证、施工工许可证证；4、投入开开发建设设的资金金占工程程建设总总投资的的比例符符合规定定条件的的证明；；5、工程施施工合同同及关于于施工进进度的说说明；6、商品房房预售方案案。商品房预预售程序序受理。开发企企业提交交有关材材料，房房地产管管理部门门应当当当场出具具受理通通知书。。审核。房地产管管理部门门对开发发企业提提供的有有关材料料是否符符合法定定条件进进行审核核。许可。经审查，，申请符符合法定定条件，，房地产产管理部部门依法法作出行行政许可可决定，，送达《商品房预预售许可可证》。如果不不符合法法定条件件的，房房地产管管理部门门依法作作出不予予许可的的书面决决定，送送达开发发企业。。公示。房地产管管理部门门作出的的准予商商品房预预售许可可的决定定，应当当公开，，公众有有权查阅阅。——城市商品品房预售售管理办办法，1995商品房预预售的其其他规定定开发企业业预售商商品房时时，应当当向预购购人出示示商品房房预售许许可证明明。预售合同签订订之日起30日内，到商品品房所在地的的县级以上人人民政府房地地产开发主管管部门和土地地管理部门备案。商品房销售合合同应当载明明商品房的建建筑面积和使使用面积、价价格、交付日日期、质量要要求、物业管管理方式以及及双方的违约约责任。——城市房地产开开发经营管理理条例，1998“定金”与““订金”的辨辨析“订金”在法法律上并没有有严格的界定定“定金”在法法律上有比较较严格的界定定。其作用有两种种情形：1、合同正常履履行时，定金金充作价款或或由交付方收收回；2、合同不履行行时，适用定定金罚则：即即交付方违约约的，无权收收回定金；接接受方违约的的，应双倍返返还定金。关于定金的规规定房地产开发企企业在订立商商品房买卖合合同之前向买买受方收取预预订款性质费费用的，订立立商品房买卖卖合同时，所所收费用应当当抵作房价款款；当事人未未能订立商品品房买卖合同同的，房地产产开发企业应应当向买受方方返还所收费费用；当事人人之间另有约约定的，从其其约定。（商品房销售售管理办法））出卖人通过认认购、订购、、预订等方式式向买受人收收受定金作为为订立商品房房买卖合同担担保的，如果果因当事人一一方的原因未未能订立商品品房买卖合同同，应当按照照法律关于定定金的规定处处理；因不可可归责于当事事人双方的事事由，导致商商品房买卖合合同未能订立立的，出卖人人应当将定金金返还买受人人。（最高法关于于审理商品房房买卖合同纠纠纷案件适用用法律若干问问题的解释）——买房人签订认认购书、正式式签订《商品房买卖合合同》前，如果因为为买方的原因因未能订立合合同的，出卖卖人可以不退退还定金。但但是，如果因因为买卖双方方的原因，比比如合同不能能协商一致，，出卖人应当当将定金返还还买受人。非法预售的罚罚则无证擅自预售售商品房，停止违法行行为，没收违违法所得，并并处已收取的的预付款1％以下的罚款款。不按规定使用用商品房预售售款项，由房地产管管理部门责令令限期纠正，，并可处以违违法所得3倍以下但不超超过3万元的罚款。。以不正当手段段取得商品房房预售许可，由房地产管管理部门责令令停止预售，，撤销商品房房预售许可，，并处3万元罚款。——城市商品房预预售管理办法法，19953.6现房销售的条条件开发企业具有有合法身份及及资质；（开开发主体资格格合法）取得土地使用用权证书或者者使用土地的的批准文件；；（商品房的的用地合法））取得建设工程程规划许可证证、施工许可可证、销售许许可证；（商商品房的规划划、建设手续续合法）已通过竣工验验收；（商品品房符合工程程建设质量标标准）拆迁安置已经经落实；供水、供电、、供热、燃气气、通讯等配配套基础设施施和公共设施施具备交付使使用条件或者者已确定施工工和交付日期期；（商品房房能够达到基基本使用条件件）物业管理方案案已落实。——商品房销售管管理办法，2001商品房买卖合合同的内容（一）当事人人名称或者姓姓名和住所；；（二）商品房房基本状况；；（三）商品房房的销售方式式；

（四））商品房价款款的确定方式式及总价款、、付款方式、、付款时间；；（五）交付使使用条件及日日期；（六）装饰、、设备标准承承诺；（七）供水、、供电、供热热、燃气、通通讯、道路、、绿化等配套套础设施和公公共设施的交交付承诺和有有关权益、责责任；（八）公共配配套建筑的产产权归属；（九）面积差差异的处理方方式；（十）办理产产权登记有关关事宜；（十一）解决决争议的方法法；（十二）违约约责任；（十三）双方方约定的其他他事项。——商品房销售管管理办法16p，2001销售禁止行为为及法律责任任开发企业不得得在未解除商商品房买卖合合同前，将作作为合同标的的物的商品房房再行销售给给他人。（禁禁止“一房多多售”）开发企业不得得采取返本销售或变变相返本销售售的方式销售商商品房。开发企业不得得采取售后包租或者者变相售后包包租的方式销售未未竣工的商品品房。商品住宅按套套销售，不得分割拆零零销售。不符合商品房房销售条件的的，房地产开开发企业不得得销售商品房房，不得向买买受人收取任任何预订款性性质费用。商品房销售后后，房地产开开发企业不得擅自变更更规划、设计计。（通知买受人人，有权退房房）“五证”&“两书”“五证”指的的是：“国有土地使使用证”，我我国《土地管理法》规定，只有在在国有土地上上建设的房屋屋才能用于出出售。开发商商向国家交纳纳土地出让金金，即可取得得土地使用权权，房屋才能能正常合法的的进行交易。。“建设用地规规划许可证””，根据我国国《土地管理法法》规定，建设设用地要符符合国家的的土地利用用总体规划划。“建设工程程规划许可可证”，房房子建在什什麽地方、、要建多高高，容积率率是多少，，都要经过过规划部门门的许可。。“建设工程程开工许可可证”，只只有拥有此此证工程才才能施工。。“销售许可可证（预售售许可证））”，没有有此证，房房子就不能能销售或预预售。“两书”指指的是：《住宅质量保保证书》及《住宅使用说说明书》，开发商应应在交付房房屋时向购购房者提交交。3.7销售代理的的相关规定定房地产中介介服务机构构不得代理理销售不符符合销售条条件的商品品房。代理销售商商品房的，，中介机构构销售商品品房时，应应当向购买买人出示商商品房的有有关证明文文件和商品品房销售委委托书。受托房地产产中介服务务机构在代代理销售商商品房时不不得收取佣佣金以外的的其他费用用。代理销售关关系不改变变购房人和和开发者之之间的转让让关系，因因此不承但但相应责任任。3.8销售广告及及销售承诺诺问题广告的内容容并不当然然成为合同同一个组成成部分，不不具有合同同效力，不不受法律保保护。只有将广告告宣传的内内容在购房房合同中约约定，使之之成为合同同的一个组组成部分，，才具有法法律约束力力。销售人员的的口头宣传传介绍及销销售承诺，，作为口头头表示可以以构成合同同，受法律律保护。但但在出现纠纠纷时，取取证有一定定难度。只有当销售售人员的承承诺在合同同的补充条条款中加以以约定了，，买卖双方方承担法律律责任。通常广告中中注明“楼楼书最终解解释权归本本公司”、、“房屋面面积最终以以政府房地地产产权部部门之测定定为准”等等词句，避避免纠纷。。在广告的发发布方面，，《合同法》、《广告法》、《房地产广告告发布暂行行规定》、《商品房销售售管理办法法》等有相关约约束。4房屋面积测测算包括计算全全部房屋建建筑面积的的部分、计计算一半建建筑面积的的部分、、不计算面面积的部分分。房屋面面积测算包包括房屋建建筑面积、、使用面积积、产权面面积、共有有共用建筑筑面积等的的测算。房屋建筑面面积系指房房屋外墙(柱)勒脚以上各各层的外围围水平投影影面积。。房屋使用面面积系指房房屋户内全全部可供使使用的空间间面积，按按房屋的内内墙面水平平投影面积积计算。房屋产权面面积系指产产权主依法法拥有房屋屋所有权的的房屋建筑筑面积。房房屋产权面面积由市、、县(市)房产行政主主管部门登登记确权认认定房屋共有共共用建筑面面积系指各各产权主共共同占有或或共同使用用的建筑面面积。4.1成套房屋建建筑面积测测算成套房屋建建筑面积由由成套房屋屋套内建筑筑面积和分分摊所得共共有共用建建筑面积两两部分组成成。套内建筑面面积由套内内使用面积积、套内墙墙体面积、、套内阳台台面积三部部分组成。。共有共用建建筑面积包包括：电梯梯井、管道道井、楼梯梯间、垃圾圾道、变电电室、设备备间、公共共门厅、过过道、值班班警卫室等等，以及为为整幢房屋屋服务的公公共用房和和管理用房房的建筑面面积，以水水平投影面面积计算。。

共有共共用建筑面面积还包括括套与公共共建筑之间间的分隔墙墙，以及外外墙(包括山墙)水平投影面面积一半的的建筑面积积。

独立立使用的地地下室、车车棚、车库库等和为多多幢房屋服服务的管理理用房、公公共用房以以及作为人人防工程的的地下室都都不计入共有共用建建筑面积。。《房产测量规规范》对不计入建建筑面积的的规定层高小于2.2米以下的夹夹层、插层层、技术层层、地下室室、半地下下室；突出房屋墙墙面的构件件、配件、、装饰柱、、装饰性的的玻璃幕墙墙、垛、勒勒脚、台台阶、无柱柱雨篷；房屋之间无无上盖的架架空通廊；；房屋的天面面、挑台、、天面上的的花园、泳泳池；建筑物内的的操作平台台、上料平平台及建筑筑物的空间间平台及建建筑物的空空间安置箱箱、罐的平平台；骑楼、过街街楼的底层层用作道路路街巷通行行的部分；；利用引桥、、高架桥、、高架路、、路面作为为顶盖的房房屋；活动简易房房屋；与房屋室内内不相通的的房屋间伸伸缩缝。——郑州市房屋屋建筑面积积测算及共共有共用建建筑面积分分摊规则，，20024.2有关面积误误差问题的的规定商品房销售售可以按套套（单元））计价，也也可以按套套内建筑面面积或者建建筑面积计计价。（无无按使用面面积计价））按套内建筑筑面积或者者建筑面积积计价的，，当事人应应当在合同同中载明合合同约定面面积与产权权登记面积积发生误差差的处理方方式。合同同未作约定定的，面积积误差比绝绝对值在3％以内，据据实结算房房价款；面面积误差比比绝对值超超出3％时，买受受人有权退退房（拿回回房款、利利息）。买买受人不退退房，按面积多多退少补（（面积大于于合同，仅仅补3%，以上自付付；面积小小于合同，，3%以上退双倍倍）按建筑面积积计价的，，当事人应应当在合同同中约定套内建筑面面积和分摊摊的共有建建筑面积，并约定建建筑面积不不变而套内内建筑面积积发生误差差以及建筑筑面积与套套内建筑面面积均发生生误差时的的处理方式式。5房地产权属属登记管理理国家实行土土地使用权权和房屋所所有权登记记发证制度度。在依法取得得的房地产产开发用地地上建成房房屋的，应应当凭土地使用用权证书向县级以上上地方政府府房产管理理部门申请请登记，经经核实颁发发房屋所有有权证书。。房地产转让让或者变更更时，应当当向县级以以上地方人人民政府房房产管理部部门申请房房产变更登登记，并凭变更后的的房屋所有有权证书向同级政府府土地管理理部门申请请土地使用用权变更登登记。房地产抵押押时，应当当向县级以以上地方人人民政府规规定的部门门办理抵押押登记。郑州市的房房屋产权管管理基本规定：：城市房屋产产权，是指指城市房屋屋的所有权权。城市房房屋产籍，，是指城市市房屋的产产权档案、、地籍图纸纸及帐、表表卡、册和和其他反映映产权状况况的资料。。县(市)房产管理部部门代表本本级人民政政府核发的的《房屋所有权权证》，是房屋所所有权人据据以享有房房屋所有权权的法律凭凭证。在办办理房屋的的扩建、改改建、翻建建、买卖、、交换、兼兼并、赠与与、继承、、析产、租租赁、抵押押、调拨、、拆迁安置置等转移变变更手续时时，都必须须凭《房屋所有权权证》，凡没有《房屋所有权权证》的房屋，国国家法律不不予保护。。——郑州市产权权产籍管理理办法实施施办法新建房屋的的产权产籍籍管理凡新建的各各类房屋，，在房屋竣竣工三个月月内，由房房屋所有权权人(自然然人人或或法法人人)按规规定定办办理理申申请请产产权权登登记记手手续续。。并并提提交交上上级级主主管管机机关关批批准准的的文文件件、、城城市市规规划划部部门门批批准准的的建建筑筑许许可可证证、、建建筑筑红红线线图图、、工工程程质质量量检检验验证证和和土土地地使使用用证证等等有有关关资资料料。。房地地产产开开发发公公司司建建造造的的商商品品房房，，应应严严格格按按照照国国家家建建设设部部《关于于加加强强商商品品房房屋屋产产权权产产籍籍登登记记管管理理的的通通知知》，在在房房屋屋竣竣工工三三个个月月内内(销售售前前)，持持房房地地产产开开发发资资质质证证书书和和营营业业执执照照、、投投资资计计划划批批文文、、用用地地手手续续、、建建筑筑许许可可证证及及红红线线图图、、工工程程质质量量检检验验证证、、集集资资、、合合资资、、合合建建商商品品房房屋屋的的协协议议书书或或合合同同书书等等证证件件，，到到郑郑州州市市房房产产产产权权监监理理处处办办理理商商品品房房屋屋产产权权登登记记(备案案)，领领取取《商品品房房屋屋产产权权登登记记备备案案证证》后，，方方可可办办理理销销售售手手续续。。商品品房房屋屋的的购购买买方方须须在在购购买买房房屋屋三三个个月月内内(预售售商商品品房房，，自自结结算算之之日日起起三三个个月月内内)，持持《商品品房房屋屋产产权权登登记记备备案案证证》复印件，，购房协协议书或或合同书书，交易易管理部部门出具具的交易易契证等等手续，，到郑州州市房产产产权监监理处办办理产权权登记手手续，领领取《房屋所有有权证》。6物业管理理条例6.1对建设单单位的相相关规定定P22-23，建设单单位应当当在销售售物业之之前，制制定业主主临时公公约，对对有关物物业的使使用、维维护、管管理、业业主利益益，业主主义务，，违约责责任等事事项依法法作出约约定。物物业买受受人在与与建设单单位签订订物业买买卖合同同时，应应当对遵遵守业主主临时公公约予以以书面承承诺。P24,住宅物业业的建设设单位，，应当通通过招投投标的方方式选聘聘具有相相应资质质的物业业管理企企业；投投标人少少于３个个或者住住宅规模模较小的的，可以以采用协协议方式式选聘。。P25,建设单位位与物业业买受人人签订的的买卖合合同应当当包含前前期物业业服务合合同约定定的内容容。P27,业主依法享享有的物物业共用用部位、、共用设设施设备备的所有有权或者者使用权权，建设设单位不不得擅自自处分。。6.2物管条例例对物管管方的规规定从事物业业管理的的人员应应当按照照国家有有关规定定，取得得职业资资格证书书。一个物业业管理区区域由一一个物业业管理企企业实施施物业管管理。物物业管理理企业可可以将物物业管理理区域内内的专项项服务业业务委托托给专业业性服务务企业，，但不得得将该区区域内的的全部物物业管理理一并委委托给他他人。——物业管理理条例，，20036.3物管条例对业主的的规定业主应当当根据物物业服务务合同的的约定交交纳物业业服务费费用。已已竣工但但尚未出出售或者者尚未交交给物业业买受人人的物业业，物业业服务费费用由建建设单位位交纳。。业主依法法确需改改变公共共建筑和和共用设设施用途途的，应应当在办办理有关关手续后后告知物物业管理理企业；；物业管管理企业业确需改改变的，，应当首首先提请请业主大大会讨论论决定同同意。——物业管理理条例，，20036.4郑州市物物业管理理的规定定物业管理理服务单单位与业业主委员员会按照照物业管管理服务务收费指导价标准，协商约定具体体的收费费项目和和标准，，报市价价格主管管部门备案。定价方式式。为物价产产权人、、使用人人提供的的公共卫卫生清洁洁、公共共设施的的维修保保养和保保安、绿绿化等有有公共性性的服务务以及代代收缴水水电费、、煤气费费、有线线电视费费、电话话费等公公众代办办性质的的服务收收费，实实行政府定价价或者政政府指导导价。凡属于于物业产产权人、、使用人人个别需需求提