房地产估价理论与方法精讲

《房地产估价理论与方法》一、收益法基本原理二、净收益及其估算三、报酬率的确定四、房地产收益价格的估算五、收益法估价总结与应用实例内容提要：房地产估价方法—收益法一、收益法基本原理1、收益法的概念及其两种类型2、收益法的理论依据与适用范围3、收益法估价操作步骤4、收益法计算公式（一）收益法的概念及其两种类型

收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值来求取估价对象价值的方法。收益法从未来的角度评估房地产价格。采用收益法求出的价格，通常称为收益价格。（一）收益法的概念及其两种类型收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。1）直接资本化法：是预测估价对象未来某一年的某种收益，然后将其除以适当的报酬率或者乘以适当的收益乘数来求取估价对象价值的方法。

2）报酬资本化：是一种现金流量折现法，即房地产价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到估价时点后相加来求取估价对象价值的方法。（二）收益法的理论依据与适用范围收益法的理论依据是预期收益原理：房地产的价格是由房地产未来能给权利人带来的全部经济收益的现值来决定的，而不是过去已获得的收益。

房地产的价格＝收益法的适用范围收益法的适用范围是有收益或潜在收益，且收益和风险都能量化的房地产，如写字楼、公寓、餐馆、游乐场、饭店、影剧院、农地等。收益法的使用并不限于估价对象房地产是否现在有收益，只要其具有获取收益的能力即可。如果房地产的收益或潜在收益难以量化，则收益法不适用。如学校、公园、图书馆、政府办公楼等公用或公益性房地产的估价一般不用收益法。搜集并验证有关数据资料预测估价对象的未来收益求取报酬率求取收益价格如估价对象及其类似房地产收入、费用的数据资料;如净收益累加法、市场提取法、投资报酬率排序插入法选用适宜的收益法公式计算收益法估价操作步骤（三）收益法估价操作步骤收益法的特点

1、收益法具有严格的理论基础。

2、收益法以收益为出发点评估不动产的价格。

3、收益法评估结果的准确度取决于纯收益与报酬率确定的准确度。（四）

收益法的计算公式根据收益法的基本原理，假设净收益和报酬率都已知的条件下，我们来讨论收益法的各种计算公式。根据资金的时间价值，我们将收益法的基本原理公式化：1、收益益法基基本公公式V—房地产产在估估价时时点的的收益益价格格，通通常称称为现现值。。ai—房地产产未来来净运运营收收益，，通常常简称称净收收益。。r—房地产产的报报酬率率。n—房地产产自估估价时时点起起至未未来可可获收收益的的时间间，通通常为为收益益年限限。1、收益益法基基本公公式（1）在实实际估估价中中，一一般假假设报报酬率率长期期不变变，即r1＝r2＝…＝rn＝r，则上上述公公式可可简化化为：：1、收益益法基基本公公式（2）上述述公式式均是是假设设净收收益相相对于于估价价时点点发生生在期期末。。实际际估价价中如如果净净收益益发生生的时时间相相对于于估价价时点点不是是在期期末，，例如如在期期初或或期中中，则则应对对净收收益或或者对对公式式做相相应调调整。。假设设净收收益发发生在在年初初为a初，则则将其其转换换为发发生在在年末末的公公式为为：a末=a初(1+r)1、收益益法的的基本本公式式（3）公式式中a、r、n的时间间单位位是一一致的的，通通常为为年，，也可可以为为月、、季、、半年年等。。例如如，房房租通通常按按月收收取，，基于于月房房租求求取的的是月月净收收益。。在实实际中中，如如果a、r、n之间的的时间间单位位不一一致，，则应应对其其进行行相应应的调调整。。由于于惯例例上是是采用用年报报酬率率，所所以一一般是是将月月或季季、半半年的的净收收益调调整为为年净净收益益。1、收益益法的的基本本公式式（4）当上上述公公式中中的ai每期不不变或或者按按照一一定规规律变变动及及n为有限限期或或无限限期的的情况况下，，可以以导出出后面面的各各种公公式。。因此此，后后面的的各种种公式式实际际上是是上述述公式式的特特例。。2、净收收益每每年不不变的的公式式净收益益每年年不变变的公公式具具体有有两种种情况况：一一是收收益期期限为为有限限年，，二是是收益益期限限为无无限年年期。。（1）收益益期限限为有有限年年的公公式（1）有限限年期期的情情形（（净收收益每每年不不变））01235n-2n-1……净收益每年不变有限年期现金流量图aaaaaaaV=？4a（1）有限限年期期的情情形（（净收收益每每年不不变））[例1]某房地地产是是在政政府有有偿出出让的的土地地上开开发建建造的的，土地出出让年年限为为50年，现现已使使用了了10年；该该房地地产正正常情情况下的年年净收收益为为20万元，，报酬酬率为为10%，则该该房地地产的的收益益价格为为：＝195.60（万元元）2、净收益每每年不变的的公式（2）收益期限限为无限年年的公式2.净收益每年年不变公式式a.直接用于测测算价格[例2]某宗房地产产是在有偿偿出让的土土地上开发发建设的，，当时获得的的土地使用用年限为50年，不可续续期，至今今已使用了了6年；预计该该宗房地产产正常情况况下的每年年净收益为为8万元；该类类房地产的的报酬率为为8.5%，请计算该该宗房地产产的收益价价格。该宗房地产产的收益价价格计算如如下：（3）净收益每每年不变公公式的作用用＝91.52（万元）b.用于同一房房地产不同同期限的价价格换算；；[例3]已知某收益益性房地产产50年的收益权权利的价格格为3000元/平方米，报报酬率10%，试求其30年收益权利利的价格。。＝2852.38（元／平方方米）c.用于比较法法中土地使使用权年期期修正该公式可用用于比较法法估价时进进行有关土土地使用年年限或不同同收益年限限的修正。。在市场法法中，可比比实例房地地产的土地地使用期限限、收益期期限等可能能与估价对对象房地产产的土地使使用期限、、收益期限限等不同，，从而需要要对可比实实例价格进进行调整，，使其成为为与估价对对象相同的的土地使用用期限、收收益期限等等下的价格格。[例4]：某宗5年前通过出出让方式取取得的50年使用期限限的工业用用地，所处处地段的基基准地价目目前为1200元／平方米米，该基准准地价在评评估时设定定的土地使使用权年限限为法定最最高年限，，现行土地地报酬率为为10％。假设除除了使用期期限不同之之外，该宗宗工业用地地的其他状状况与评估估基准地价价时设定的的状况相同同，请通过过基准地价价求取该宗宗工业用地地的目前的的价格。本题通过基基准地价求求取该宗工工业用地目目前的价格格，实际上上就是将使使用期限为为法定最高高年限（50年）的基准准地价转换换为45年（原取得得的50年使用期限限减去已使使用5年）的基准准地价。具具体计算如如下：3、纯收益在在前若干年年有变化的的情形1）无限年期期的情况2）有限年期期的情况[例5]：某宗房地地产，通过过预测得到到其未来5年的净收益益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从第第六年到第第38年每年的净净收益将稳稳定在35万元左右，，该类房地地产的报酬酬率为10％。该宗房房地产的收收益价格为为：＝300.86（万元）4、预知未来来若干年后后的不动产产价格的公公式4、预知未来来若干年后后的不动产产价格的公公式一是适用于于待估房地地产目前的的价格难以以知道，但但根据城市市规划的发发展前景，，或由于社社会经济地地理位置的的改变，能能够比较容容易地预测测待估房地地产未来某某一时期的的房地产价价格水平或或未来价格格相对于当当前价格的的变化率，，特别是某某地区将会会出现可以以预见的较较大改观或或房地产市市场行情预预期有较大大变化的情情况下。二是对于收收益期限较较长的房地地产，有时时不是按照照其收益期期限来估价价，而是先先确定一个个合理的持持有期，然然后预测持持有期间的的净收益和和持有期末末的价值，，再将它们们折算为现现值。实际际上，收益益性房地产产是一种投投资品，其其典型的收收益包括两两部分：一一是持有期期间每单位位时间（如如每年、每每月）所获获得的租赁赁收益或经经营收益；；二是在持持有期末转转售房地产产时所获得得的收益。。因此，预预知未来若若干年后的的价格公式式成了评估估收益性房房地产价值值的最常用用公式。[例6]：目前的房房地产市场场不景气，，但预测3年后会回升升，现有一一座出租写写字楼需要要估价。该该写字楼现现行市场租租金较低，，年出租净净收益为500万元，预计计未来3年内仍然维维持在该水水平，但等等到3年后市场回回升时，将将其转卖的的售价会高高达7950万元，销售售税费为售售价的6％。如果投投资者要求求该类投资资的收益率率为10％，则该写写字楼目前前的价值为为：【例7】某宗房地产产现行的价价格为7000元/㎡，年净收益益为600元/㎡，报酬率为为10%。现获知该该地区将兴兴建一座大大型的现代代化火车站站，该火车车站将在3年后建成投投入使用，，到那时该该地区将达达到该城市市现有火车车站地区的的繁华程度度。在该城城市现有火火车站地区区，同类房房地产的价价格为15000元/㎡。据此预计计新火车站站建成投入入使用后，，新火车站站地区该类类房地产的的价格将达达到15000元/㎡㎡。请请计计算算获获知知兴兴建建火火车车站站后后该该宗宗房房地地产产的的价价格格。。二、、测测算算净净收收益益净收收益益是是由由有有效效毛毛收收入入扣扣除除运运营营费费用用后后得得到到的的归归属属于于房房地地产产的的纯纯收收益益。。净收收益益的的大大小小是是决决定定房房地地产产价价格格的的一一个个重重要要因因素素。。在在实实际际估估价价中中，，只只有有全全面面了了解解有有关关收收益益性性房房地地产产的的各各种种收收益益情情况况，，才才能能客客观观地地求求取取房房地地产产的的净净收收益益，，准准确确地地评评估估房房地地产产价价格格。。二、、测测算算净净收收益益（一一））净净收收益益测测算算基基本本原原理理收益益性性房房地地产产获获取取收收益益的的方方式式，，可可分分为为出出租租和和营营业业两两大大类类。。据据此此，，净净收收益益的的测测算算途途径径可可分分为为两两类类一是是基基于于租租金金收收入入测测算算净净收收益益，，例例如如，，存存在在大大量量租租赁赁实实例例的的普普通通住住宅宅、、高高档档公公寓寓、、写写字字楼楼、、商商铺铺、、停停车车场场、、标标准准厂厂房房、、仓仓库库等等类类房房地地产产；；二是是基基于于营营业业收收入入测测算算净净收收益益，，例例如如，，旅旅馆馆、、影影剧剧院院、、娱娱乐乐中中心心、、汽汽车车加加油油站站等等类类房房地地产产。。二、、测测算算净净收收益益（一一））净净收收益益测测算算基基本本原原理理1.基于于租租金金收收入入测测算算净净收收益益的的基基本本原原理理基于于租租金金收收入入测测算算净净收收益益的的基基本本公公式式为为：：净收收益益=潜在在毛毛租租金金收收入入-空置置和和收收租租损损失失+其他他收收入入-运营营费费用用=有效效毛毛收收入入-运营营费费用用（1）净净收收益益是是由由有有效效毛毛收收入入扣扣除除合合理理运运营营费费用用后后得得到到的的归属属于于房房地地产产的的收收益益。。（2）潜潜在在毛毛收收入入是是假假定定房房地地产产在在充充分分利利用用、、无无空空置置状状态态下所所能能获获得得的的归归属属于于房房地地产产的的总总收收入入。。写字字楼楼等等出出租租型型房房地地产产的的潜潜在在毛毛收收入入，，一一般般是是潜潜在在毛毛租租金收收入入加加上上其其他他收收入入。。其中中潜潜在在毛毛租租金金收收入入等等于于全全部部可可出出租租面面积积与与最最可可能能的的租租金水水平平的的乘乘积积。。其他他收收入入是是租租赁赁保保证证金金或或押押金金的的利利息息收收入入，，以以及及例例如如写写字楼楼中中设设置置的的自自动动售售货货机机、、投投币币电电话话等等获获得得的的收收入入。。（3）空空置置和和收收租租损损失失。。空空置置的的面面积积没没有有收收入入。。收收租租损损失失是指指租租出出的的面面积积因因拖拖欠欠租租金金，，包包括括延延迟迟支支付付租租金金、、少少付付租租金金或者者不不付付租租金金所所造造成成的的收收入入损损失失。。空空置置和和收收租租损损失失通通常常按按照照潜在在毛毛收收入入的的一一定定比比例例来来估估算算。。二、、测测算算净净收收益益二、、测测算算净净收收益益（4）有有效效毛毛收收入入是是由由潜潜在在毛毛收收入入扣扣除除正正常常的的空空置置、、拖拖欠欠租金金以以及及其其他他原原因因造造成成的的收收入入损损失失后后所所得得到到归归属属于于房房地地产产的的收入入。。（5）运运营营费费用用指指维维持持房房地地产产正正常常生生产产、、经经营营或或使使用用必必须须支出出的的费费用用及及归归属属于于其其他他资资本本或或经经营营的的收收益益，，运运营营费费用用与与有有效毛毛收收入入之之比比被被称称为为运运营营费费用用率率。。计算净收益注注意以下几个个方面：（1）潜在毛收入入、有效毛收收入、运营费费用、净收益益通常以年度度计，并假设设在年末发生生；（2）空置等造成成的收入损失失一般是以潜潜在毛收入的的某一百分率率来计算；（3）运营费用与与会计上的成成本费用有所所不同，是从从估价角度出出发的，不包包含房地产抵抵押贷款还本本付息额、会会计上的折旧旧额、房地产产改扩建费用用和所得税。。2.基于营业收入入测算净收益益有些收益性房房地产通常不不是以租赁方方式而是以营营业方式获取取收益的，如如旅馆、娱娱乐中心、加加油站等。这这些收益性房房地产的净收收益测算与基基于租赁收入入的净收益测测算，主要有有如下两个方方面的不同：：一是潜在毛收收入或有效毛毛收入变成了了经营收入;二是要扣除归归属于其他资资本或经营的的收益，如商商业、餐饮、、工业、农业业等经营者的的正常利润。。基于租金收入入测算净收益益由于归属于于其他资本或或经营的收益益在房地产租租金之外，即即实际上已经经扣除，所以以就不再扣除除归属于其他他资本或经营营的收益。二、测算净收收益（二）求取净收益应应注意的事项项1.有形收益和无无形收益房地产的净收收益，是指房房地产本身所所带来的净收收益，包括有有形收益和无无形收益。有形收益是由由房地产带来来的直接货币币收益，无形形收益是指房房地产带来的的间接利益，，如安全感、、自豪感、提提高个人的声声誉和信用、、增强企业的的融资能力和和获得一定的的避税能力。。在求取净收益益时不仅要包包括有形收益益，还要考虑虑各种无形收收益。（二）求取净净收益应注意意的事项无形收益通常常难以货币化化，因而在计计算净收益时时难以考虑，，但可以通过过选取较低的的报酬率或资资本化率来考考虑无形收益益。同时值得得注意的是，，如果无形收收益已通过有有形收益得到到体现，则不不应再单独考考虑，以免重重复计算。如如在当地能显显示承相人形形象、地位的的写字楼，即即承租人租用用该写字楼办办公可显示其其实力，该因因素往往已包包含在该写字字楼的较高租租金中.（二）求取净净收益应注意意的事项2.实际收益和客客观收益房地产的收益益可分为实际际收益和客观观收益。实际际收益是在现现状下实际取取得的收益，，一般来说它它不能直接用用于估价。因为具体经营营者的经营能能力等对实际际收益影响很很大，如果将将实际收益进进行资本化，，就会得到不不切实际的结结果。客观收益是排排除了实际收收益中属于特特殊的、偶然然的因素之后后所能得到的的一般正常收收益，一般来来说只有这种种收益才可以以作为估价的的依据。（二）求取净净收益应注意意的事项有租约限制的的，租赁期限限内的租金应应采用租约约约定的租金（（简称租约租租金，又叫称称为实际租金金），租赁期期限外的租金金应采用正常常客观的市场场租金。【例3-16】某商店的土地地使用年限为为40年，从2007年10月1日起计。该商商店共有两层层，每层有出出租面积为200㎡。一层于2008年10月1日租出，租期期为5年，可出租面面积的月租金金为180元／㎡，且每每年不变；二二层现暂空置置。附近类似似商场一、二二层可出租面面积的正常月月租金分别为为200元／㎡和120元／㎡，运营营费用率为25％。该类房地地产的资本化化率为9％。试估算该该商场2011年10月1日带租约出售售时的正常价价格。（1）商店一层价价格的估算：：租约期内年净净收益＝200×180×（1－25％）×12＝32.40（万元）租约期外年净净收益＝200×200×（1－25％）×12＝36.00（万元）＝375.69（万元）（2）商店二层价价格的估算：：年净收益＝200×120×（1－25％）×12＝21.60（万元）＝229.21（万元）（3）该商店的正正常价格＝商商店一层的价价格＋商店二二层的价格＝375.69＋229.21＝604.90（万元）三、估算报酬酬率一、什么是报报酬率报酬率(r)也称为回报率率、收益率，，是一种与利利息率、折现现率、内部收收益率同性质质的比率。在一个完善的的市场中，投投资者之间竞竞争的结果是是：要获取较较高的收益，，意味着要承承担较大的风风险；或者，，有较大的风风险，投资者者必然要求有有较高的收益益，即只有较较高收益的吸吸引，投资者者才愿意进行行有较大风险险的投资。因此，从全社社会来看，报报酬率与投资资风险正相关关，风险大的的投资，其报报酬率也高，，反之则低。。三、估算报酬酬率二、报酬率的的求取方法(一)累加法累加法是将报报酬率视为包包含无风险报报酬率和风险险补偿率两大大部分，然后后分别求出每每一部分，再再将它们相加加。报酬率=无风险报酬率率+投资风险补偿偿+管理负担补偿偿+缺乏流动性补补偿一投资带带来的优惠⑴无风险报酬酬率为完全没没有风险的报报酬率。⑵投资风险补补偿率，是指指当投资者投投资于收益不不确定、具有有一定风险性性的房地产时时，他必然会会要求对所承承担的额外风风险有所补偿偿，否则就不不会投资。⑶管理负担补补偿率，是指指一项投资所所要求的操劳劳越多，其吸吸引力就会越越小，从而投投资者必然会会要求对所承承担的额外管管理有所补偿偿。⑷缺乏流动性性补偿率，是是指投资者对对所投入的资资金由于缺乏乏流动性所要要求的补偿，，即为投资估估价对象相对对于投资同一一时期国债或或银行存款缺缺乏流动性的的补偿。⑸投资带来的的优惠率，是是指由于投资资房地产可能能获得某些额额外的好处，，从而投资者者会降低所要要求的投资率率。由于在现实中中不存在完全全无风险的投投资，所以无无风险报酬率率为同一时期期的国债利率率或银行存款款利率。投资资估价对象相相对于投资同同一时期国债债或银行存款款的风险补偿偿；投资估价价对象相对于于投资同一时时期国债或银银行存款管理理负担的补偿偿；投资估价价对象相对于于投资同一时时期国债或银银行存款所带带来的优惠。。根据估价对象象的具体情况况及当前房地地产市场状况况确定各类风风险补偿率及及报酬率见下下表：累加法(二)市场提取法市场提取法又又称实例法，，是利用收益益还原法公式式，通过搜集集市场上相类类似房地产的的净收益、价价格等资料，，反求出报酬酬率的方法。。具体要求是，，选择近期发发生的三宗以以上与估价对对象房地产相相似的交易实实例。通过搜搜集的类似房房地产的价格格、净收益等等资料，分析析净收益的现现金流量，选选用相应的收收益法计算公公式，反求出出报酬率。在V＝a/r的情况下，通通过r=a/V直接求取。（11.8％＋12.1％＋11.4％＋12.0％＋12.5％）÷5＝11.96％四、确定收益益期限收益期限是估估价对象自估估价时点起至至预期未来可可获取收益的的时间。它应应根据建筑物物剩余经济寿寿命和土地使使用权剩余期期限来确定。。建筑物剩余经经济寿命是自自估价时点起起至建筑物经经济寿命结束束的时间。土地使用权剩剩余期限是