房地产企业全成本管理体系解读

房地产企业成本管理体系解读

2009

资本土地项目资本增值项目开发利润===收入—成本卖楼啦。。。现场收款预收帐款财务结算----销售收入

收入结转条件？预售条件？收入项目动态全成本利润表一、营业总收入保利万科其中：营业收入81.15355利息收入

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二、营业总成本62.7281其中：营业支出49.9206利息支出

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营业税金及附加8.441销售费用2.5611.9管理费用2.0817.6财务费用-0.323.6资产减值损失…

投资损益2.072.1。。。

三、营业利润20.576.5加：营业外收入3.550.31减：营业外支出0.060.43四、利润总额2476.4减：所得税7.723.2五、净利润16.353.2。。。……六、每股收益

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如何结转收本?成本开发成本土地成本管理成本资金成本钱赚到手了吗？利润===收入—成本成本是个无底洞吗？你是“知本家”吗？财务结算的利润是真的吗？你能给投资方一个交待吗？［关键词］什么是成本？什么是成本管理？什么是成本管理体系？地产企业成本管理体系之解构

投资策划方案设计初步设计施工图设计项目策划概念设计投资估算表成本测算1成本测算2目标成本合同清单项目发展营销策划产品设计供应商选择施工管理变更签证项目结算招标管理项目销售目标成本的实施管理全项目的采购实施工程项目管理设计管理销售管理成本结算财务结算项目盈利目标项目开发过程------成本管理项目策划设计管理采购管理工程管理销售管理客服管理物业管理项目论证项目拓展越靠近价值链前端，经营风险越大，但利润贡献越高！［关键词］越靠近价值链后端，经营风险越小，但对品牌和客户价值产生重要影响。［关键词］价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间，决定了利润的最终实现大小！［关键词］房地产开发价值链分析模型成本管理项目策划设计管理采购管理工程管理销售管理客服管理物业管理项目论证项目拓展房地产产开发发价值值链分分析模模型成本管管理是是贯穿穿价值值链全全过程程；涉涉及价价值活活动全全部环环节；；全员员全面面参与与的活活动。。为此，，我们们需要要：1、作业过过程成成本控控制（（日常工作的的成本管管理）目标成成本体系的建立立与实实施房地产产企业业成本本管理理体系系的梳理成本管管理体体系的的建立立与实实施目标实实施目标实实现销售/客服建造过过程策划/设计目标建建立成本管管理之之基础础成本管管理之之实现现成本管管理之之目标标全成本管理的实现绩效考考核管控体体系房地产产企业业成本本管理理体系系的梳理目标/责任成成本管管理过程动动态成成本管管理作业过过程成成本管管理成本管管理软软件成本管管理委委员会会实践系系统信息系系统组织系系统标杆企企业成成本管管理模模式：：领导机机构工具制度成本管管控文文件目标与与责任任成本本管理理体系系之建建立与与实现现企业战略目标经营目标销售目标成本目标各项目运营目标与计划拿地策划施工计划报批报建采购计划设计计划销售计划入伙计划成本计计划现金流流计划划项目拓拓展目目标投融资资拓展展目标标战略规划（3年）盈利预测（3年）经营目标（1年）项目开发计划职能管理部工作计划（专业管理）计划划解解读读1关于于战战略略与与计计划划管管理理如何何建建立立成本本目目标标体体系系？？目标标成成本本的的定定义义目标标成成本本是是：：目标标成成本本的的解解读读目标标成成本本设设定定与与企企业业定定位位目标标成成本本设设定定与与项项目目定定位位目标标成成本本设设定定与与企企业业盈盈利利目标标成成本本设设定定的的市市场场原原则则性价价比比与与专专业业管管理理目标标成成本本与与财财务务接接轨轨？？金地成本表单万达成本表单万科成本表单中海成本表单与财财务务接接轨轨与合合同同策策划划与与分分判判接接轨轨跨期期分分摊摊针对对产产品品之之分分摊摊成本本归归集集---责任任管管理理---税务务统统筹筹1、投投资资决决策策《项目目投投资资可可行行性性报报告告》投资资估估算算书书2、项项目目策策划划项目目定定位位：：概概念念性性方方案案设设计计目标标成成本本测测算算13、方方案案设设计计确定定产产品品标标准准目标标成成本本测测算算24、初初步步设设计计确定定产产品品各各分分部部、、各各专专业业标标准准目标标成成本本测测算算34、施施工工图图设设计计确定定目目标标成成本本投资资估估算算概念念性性方方案案设设计计概概算算方案案设设计计概概算算初步步设设计计概概算算施工工图图预预算算工程程量量清清单单目标标成成本本的的形形成成偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈

设立目标成本（审批及修订）目标标成成本本的的管管理理PDCA目标标能能调调吗吗？？软件件公公司司的的案案例例！！争论论！！用几几个个实实例例来来谈谈谈谈：：目标标成成本本到到底底怎怎么么形形成成的的？？案例例1项目目策策划划阶阶段段的的成成本本策策划划成本本客户户需需求求市场场产品品盈利利案例例2概念念设设计计阶阶段段的的成成本本规规划划成本本目目标标体体系系落实实之核核心心难难点点在在哪哪里里？？成本本管管住住了了吗吗？？标杆杆企企业业如如何何一一路路走走来来？？1999---2003---2005---2007民企企：：成成本本超超标标没没商商量量！！北京京项项目目一一、、二二期期成成本本超超标标1.4亿上海海项项目目成成本本超超目目标标1.2亿别墅墅项项目目外外立立面面变变更更增增加加成成本本8000万东莞莞项项目目施施工工单单位位纠纠纷纷而而瘫瘫痪痪如何何建建立立全全员员的的责任任成成本本管管理理体体系系？？责任任成成本本体体系系是是：：责任任成成本本体体系系的的目目的的：：关于责任成本一、、责责任任成成本本的的解解读读方式式一一：：方式式二二：：关于责任成本二、、责责任任成成本本的的分分解解方方式式各部部门门各各司司其其职职三、、责责任任成成本本的的分分解解思思路路1、本本部部门门费费用用2、本本专专业业端端口口成成本本3、阶阶段段性性地地确确定定建建造造成成本本责责任任不同同模模式式的的范范例例介介绍绍我们们需需要要什什么么样样的的管管控控体体系系来落落实实目目标标与与责责任任成成本本管管理理?管理理架架构构确确定定管理理架架构构确确定定管理理架架构构确确定定不同同标标杆杆企企业业的的成成本本管管理理架架构构与与模模式式介介绍绍：：不同同企企业业授授权权管管理理的的不不同同如何何做做到到制制度度体体系系的的集集成成谁来来确确定定目目标标成成本本？？谁来决决策成成本调调整？？谁来考考核？？谁来来评估估？成本定定位与与决策策的立立足点点在哪哪里？？责任体体系与与职责责如何何匹配配。。。。问责制制落实实不下下去？？-----全员有有责====都不负负责！！（挖孔孔桩案案例））1、责任任明确确2、动态态评估估3、事中中考量量4、奖罚罚分明明专题讨讨论之之一：：关于动动态成成本管管理驾驶仓仓原理理：公司层层面动态成成本的的探讨讨动态成成本的的概念念！录入哪哪些基基本信信息？？（wd)谁来录录入？？如何何约束束录入入的完完整性性？---用工具具管理理人！！如何解解决变变更、、签证证信息息滞后后问题题？谁对动动态成成本信信息负负责？？考糊啦啦！专题讨讨论之之一：：关于成成本本考核核体系系指标库库各项项成本本考核核指标标的应