房地产企业成本风险管理讲座

成本管理精细化管理之----房地产企业全成本管理---责任成本管理体系的实践环顾一下我们的行业与环境房地产企业面临着什么？

新政----土地金融预售自有资金开发

行业门槛提高了形势----消费者观望行业内强强联合国际资金涌入机遇风险并存冰火两重天房地产企业政策客户资本市场法律资源舆论社会

举牌案例

房地产新政与地产宏观大势资源竞争资本竞争管理竞争向管理要效益管理规范化法制日趋健全消费者日趋成熟企业规模发展行业竞争激烈宏观经济调控企业利润趋薄管理精细化管理出效益再看看我们的运营。。。。资本土地项目资本增值能力项目开发能力房地产企业业绩体现------核心财务指标净资产收益率=销售净利率×总资产周转率×权益乘数

杜邦公式房地产企业的核心竞争力：企业运营能力各专业的管理能力专业间的集成能力具体项目操作能力企业综合管理能力成本管理能力聚焦体现一句句话话:房地地产产企企业业的的竞竞争争由由资资源源竞竞争争转转化化为为管管理理的的竞竞争争，，进进而而成成为为成成本本管管理理的的竞竞争争形成成责责任任成成本本管管理理为为核核心心的的---全成成本本管管理理体体系系聚焦焦：：房地产企业价值链分析投资策划方案设计初步设计施工图设计项目策划概念设计投资估算表成本测算1成本测算2目标成本合同清单项目发展营销策划产品设计供应商选择施工管理变更签证项目结算招标管理项目销售目标成本的实施管理全项目的采购实施工程项目管理设计管理销售管理成本结算财务结算全成本管理工作项目目盈盈利利目目标标房地地产产项项目目全全成成本本管管理理房地地产产项项目目全全成成本本土地地成成本本项目目建建造造成成本本管理理成成本本成本本管管理理成本本分分解解资金金成成本本房地地产产开开发发项项目目成成本本结结构构在在变变化化----土地地成成本本建造造成成本本财务务成成本本开发发速速度度对对成成本本的的影影响响房地地产产开开发发项项目目成成本本有有效效性性的的要要求求土地地增增值值税税对对我我们们的的要要求求：：无效效增增值值向向有有效效增增值值转转移移：：管管理理效效率率的的提提升升房地地产产开开发发费费用用，与房房地地产产开开发发项项目目有有关关的的销销售售费费用用、、管管理理费费用用，不不超超过过项项目目开开发发成成本本的的5%管什么？成本管理管多深？谁来管？怎么管？取决决于于管管理理层层的的认认识识决定定了了项项目目成成本本与与企企业业命命运运------企业业的的成成本本策策略略观观全成本管理的核心企业业的的定定位位决决定定了了企企业业的的成成本本策策略略品牌牌盈盈利利顾顾客客价价值值持持续续发发展展房地地产产企企业业基基本本的的成成本本策策略略观观！要要产产品品，，而而不不是是作作品品！成成熟熟产产品品的的复复制制房地产项目成本的形成项目目发发展展施工工规划划设设计计招标标竣工工结结算算签约约销售售及及物物业业管管理理盈利利总总目目标标房地地产产成成本本作作业业过过程程与成成本本形形成成土地地成成本本政政府府费费用用设设计计费费招招标标费费用用建建造造成成本本销销售售费费用用管理理费费用用成本本是是一一系系列列经经营营过过程程结结果果的的迭迭加加成本本寓寓含含于于各各业业务务环环节节成本本控控制制效效果果依依赖赖于于各各环环节节自自身身的的良良好好运运作作与与协协调调成本本控控制制需需要要各各环环节节之之间间的的有有机机协协调调与与配配合合房地地产产成成本本的的形成成房地产项目成本归集企业业特特色色项项目目特特点点财务务核核算算成成本本分分析析范例----1序号成本项目可售面积单位成本（元/M2）产品1产品2产品3

建筑面积

可售面积

一土地获得价款

二开发前期准备费

三主体建筑工程费

四

主体安装工程费

五

社区管网工程费

六园林环境费

七配套设施费

八开发间接费

开发成本

九

期间费用

项目总投资

如何何实实现现房房地地产产企企业业的的全成成本本管管理理？？建立立和和实实践践目目标标成成本本与与责责任任成成本本管管理理体体系系建立立合合理理的的目目标标成成本本将目目标标成成本本分分解解成成责责任任成成本本将成成本本控控制制落落实实到到各各业业务务操操作作环环节节中中量化化评评估估体体系系成本本考考核核与与绩绩效效管管理理责任任成成本本管管理理的的总总体体思思路路目标成本管理关于于目标标成成本本目标标成成本本的的起起源源目标标成成本本与与责责任任成成本本目标标与与靶靶心心内容容一、、目目标标成成本本的的解解读读二、目目标成成本设设定原原则三、目目标成成本的的形成成四、目目标成成本的的管理理五、目目标成成本的的实现现六、案案例关于目标成本一、目目标成成本的的定义义目标成成本是是公司司基于于市场场状况况，并并结合合公司司的经经营计计划，，根据据预期期售价价和目目标利利润进进行预预先确确定的的，经经过努努力所所要实实现的的成本本指标标。关于目标成本二、目目标成成本定定义解解读目标成成本设设定与与企业业定位位目标成成本设设定与与项目目定位位目标成成本设设定与与企业业盈利利目标成成本设设定的的市场场原则则性价比比与专专业管管理销售成本项目定位产品标准盈利偏差成本信息月报分析动态成本信息反馈

设立目标成本（审批及修订）关于目标成本PDCA四、目目标成成本的的管理理------动态成本管管理总目标我们需要通通过对房地地产各个业业务过程进进行成本控控制，才能能实现降低低成本的目目的。我们应建立立形成分工工负责、有有机协调的的责任成本本体系。关于目标成本五、目标成成本的实现现回顾：目标成本是是基于企业业目标建立立的目标成本是是在项目运运作过程中中逐渐形成成和明确的的目标成本的的管理要基基于完善的的动态成本本信息管理理目标成本管管理的实施施要依赖于于责任成本本管理体系系案例：从成本策划划入手规划划目标成本本案例：目标标成本的设设定形式案例：动态态成本信息息反馈系统统案例：成本本数据库的的建立目标成本管管理中经常常遇到的问问题1、目标成本本合理吗？？2、动态成本本信息为什什么失真？？案例1：目标估计计不足案例2：目标刚性性不足案例3：目标与实实际脱节案例1：信息归集集不及时案例2：信息反馈馈失控责任成本管理内容一、责任成成本的解读读二、责任成成本的分解解三、责任成成本分解原原则四、责任成成本的落实实五、责任成成本的评估估与考核六、案例责任成本体体系是通过过确定责任任主体和评评价部门，，通过技术术经济指标标的设定、、执行和考考核，来保保证目标成成本的实现现。责任成本体体系的目的的在于提高高公司全员员成本管理理意识及水水平，加强强不同专业业、不同流流程之间的的合作和沟沟通，形成成分工负责责、有机协协调的成本本管理体系系，体现结结果与过程程并重的原原则关于责任成本一、责任成成本的解读读方式一：根根据成本科科目，将目目标成本分分解成《目标成本控控制责任书书》，对各项目目费用的责责任部门及及其主要职职责的说明明，包括控控制内容、、控制要点点和手段，，形成成本本控制的指指引方式二：根根据合同分分类，将目目标成本分分解成《合同控制清清单》，将合同签签订、履行行的责任落落实到合同同责任部门门，以各部部门成本责责任的完成成来保证目目标成本的的完成关于责任成本二、责任成成本的分解解方式分类合同名称（示意）编号考核标的责任部门负责人设计合同方案设计合同

产品技术部

施工图设计合同

园林景观设计合同

专业设计合同

地质勘察合同

测绘合同

建安工程合同三通一平工程施工合同

项目工程部

试桩检测合同

单独施工的桩基础工程合同

建筑安装施工总承包合同

园林景观合同园林景观工程施工合同

集中采购合同外墙装饰材料采购合同

采购部

门窗制作安装合同

电梯采购安装合同

发电机采购合同

通风空调设备采购合同

方式二：合合同分类序号成本项目成本责任金额责任部门责任人一土地获得价款

投资部

二开发前期准备费

发展部

三主体建筑工程费

设计部工程部采购部

四

主体安装工程费

五

社区管网工程费

六园林环境费

七配套设施费

八开发间接费

项目部

开发成本

九

期间费用

财务部营销部

项目总投资

总经理

方式一：成成本科目各部门各司司其职三、责任成成本的分解解思路1、本部门费费用2、本专业端端口成本----土地成本----投资部--------政府收费----报建部门--------设计费----设计部门--------营销费----营销部门--------财务费用----财务部门------------建造成本----设计+采购+工程------成本数字是是目标，是是结果，关关键的是工工作质量阶段性地确确定成本责责任设计产品销售售投资策划项目运作作全过程程招标履约签约三、责任任成本的的分解思思路以成本形形成主体体作为成成本责任任主体关于责任成本四、责任任成本的的分解原原则关于责任成本五、责任任成本的的落实责任主体体责任内容容责任控制制要点责任履行行评价责任状（（书）责任成本本的分配配最终落落实到了了项目开开发计划划以及各部门工工作计划划中！（（加入时间、质量、、价值、、责任人人等要素素）责任成本本指导书书关于责任成本六、责任任成本的的评估与与考核评估方式式评估指标标无效成本本考核方式式谨慎与全全面性量化评估估回顾：责任成本本的分解解是基于于责任形形成的主主体责任成本本分解后后要形成成明确的的责任成成本管理理指导书书责任成本本的管理理要引入入考核、、评估机机制责任成本本管理的的实施与与绩效管管理需谨谨慎挂钩钩案例：责责任成本本的分解解落实案例：责责任成本本考核的的全面性性1、设计管管理的责责任成本本仅仅是是设计费费吗？2、招投标标管理的的责任成成本如何何切分？？案例1：设计阶阶段责责任成成本管理理案例2：招投标标责任成成本管理理责任成本本管理中中经常遇遇到的问问题3、责任分分配合理理吗？4、这些问问题是责责任成本本管理的的错？案例1：样板房房成本谁谁来管案例2：图纸的的成本责责任案例3：合同招招标与实实施责任任案例1：产品品品质下降降了案例2：财务数数据失真真了案例1：质量问题题出现了责任成本管管理中经常常遇到的问问题责任成本控控制要点指指南的介绍绍？第一项………….立项成本控制要点应用指南第二项………….规划环节成本控制要点应用指南第三项………….招投标环节成本控制要点应用指南第四项………….施工环节成本控制要点应用指南第五项………….材料及设备采购环节成本控制要点应用指南第六项………….销售环节成本控制要点应用指南第七项………….

工程预决算环节成本控制要点应用指南第八项………….期间费用的成本控制要点应用指南第九项………….物业管理成本控制要点应用指南内容归纳建立合理的的目标成本本---将目标成本本分解成责责任成本---将成本控制制落实到各各业务操作作环节中—量化的控制制指标与评评估---控制结果考考核与绩效效考核挂钩钩---房地产项目目全成本管管理之一：制度度体系企业架构体体系专业系统的的集成全过