房地产盈亏及风险分析报告

公司房地产项目盈亏

及风险分析报告第一部分背景材料取自工业地块和商业地块两个项目的《项目建议书》和《公司公司项目市场定位分析报告》PPT,公司一手材料，《项目建议书》是工程部人员直发，《公司项目市场定位分析报告》PPT是企业发展中心人员直发，数据绝对可靠，结论真实可信。本工业地块项目总收入29464.94-总上税1650.04-总成本46723.36二亏损15608.38可靠，结论真实可信。本工业地块项目该亏损不作数，成本里面没有计算利息。只是完成项目情况统计。一、总成本：46723.36万元，即4.6亿多人民币,包括总投资和不可预见费用，不包括449.50万元贷款利息。这是我根据《项目建议书》数据&新统计的，《项议书》统计的是24389.74万元，相差2.2亿元。《项《项目建议书》统计：1、投资23451.39万元2、不可预见费：938.35万元（工程建设费+其他费用）x5%=938.35万元不可预见费平均分配于建设期的各年度中。二总收入：29464.94万元,3亿上框是公司计算的年收益，公司少算一期配套仓库9291.8血，地下层多算1879.03血。不单是面积有错误，就是直接按照单价大建设面积都算错了。下框是我重新统计面积后计算的年收益，没错。二者的差别我都用颜色标注了租售收入表开发进程项目名称建筑面积（m2）单价（元/m2）年收益（万兀）备注一期办公写字楼18795.1440007,518.06全部出售地下车库2324.563083.68出租7,601.74二期配套仓库9291.845501.76出租地下车库2324.563083.68出租585.44三期工业厂房62406.66350021,842.33全部出售配套仓库9291.845501.76出租地下车库2324.563083.68出租22,427.77万兀这些是我计算的办公楼建设面积单价（元/皿）4000元18795.14全部出售合计7518.06万元工业厂房62406.66单价（元/皿）3500全部出售合计21842.33万兀18583.6配套仓储9291.8X2单价（元/皿）45全部出租合计83.63万兀6973.68地下层2324.56X3单价（元/皿）30全部出租合计20.92万兀合计106759.08总收入合计29464.94万兀29464.94万元是我重新将上述数字统计后的结果没错.22427.77万元是公司提交政府项目报告书上的数字。相差7000万元。三、总上融1800.59万元这是我8新整理计算的与之前公司提交政府的完全不同。1、印花税：成交总金额X0.1%，各方承担一半。29464.94万元X0.1%/2=14.73万元2、营业税：营业收入X5%收入：29464.94万元应纳税额：1473.25万元3、城建税：营业税额X7%营业税额1473.25万元应纳税额：103.13万元4、教育税：增值税、消费税、营业税的税额X4%，但是房地产中只需要计算营业税营业税额1473.25万元应纳税额：58.93万元5、因为仓库和车库是出租，所以有房产税公式:缴纳税费:年租金X12%仓库年租金:18583.6平方米X45元/平方米/月X12=1003.52万元车位年租金:6973.68平方米X30元/平方米/月X12=251.05万元合计年租金缴纳房产税:1254.57X12%=150.55万元商业地块项目亏损3621.061万元=总收入49391.14一总上税2765.901一总成本50246.3该亏损不作数，成本里面没有计算利息。只是完成项目情况统计。一、总成本：共计50246.3万元，这是我将《项目建议书》上所有成本数据重新统计后所得，没错。不包括864万元银行利息。《项目建议书》上统计的是：29394.55万元，相差2.1亿。1、固定成本46137.28万元：主要是地价款、前期工程费、建安工程费、综合费税、间接开发费、不可预见费等人民币。2、经营成本4109.02万元。：主要包括管理费用、财务费用、销售费用、贷款利息、经营费用、水电燃料费等。议书》中提到3、“本项目”利润：公司注意了，这是公司对政府的《项的利润味亏皿议书》中提到3・1税前利润：利润=销售收入一总成本=5557.21万元。正确的：-3621.0613.2税后利润：利润=税前利润一所得税=4167.91万元。正确的：-3621.061,所得税为零。二、总销售收入：49391.14万元公司计算正确总上税：合计：2765.901万元（不含公司所有项目企业所得税和所有出售房地产土地增值税，企业亏损，不缴纳该两税费。）1、印花税：应纳税额：24.692万元计算公式：成交总金额X0.1%/2,各方承担一半。成交总金额：49391.14万元应纳税额：24.692万元2、营业税：应纳税额：2469.557万元计算公式：营业收入X5%收入：49391.14万元应纳税额:2469.557万元3、城建税：应纳税额:172.869万元计算公式：营业税额X7%营业税额2469.557万元应纳税额：172.869万元4、教育税：应纳税额：98.783万元计算公式：增值税、消费税、营业税的税额X4%，但是房地产中只需要计算营业税营业额2469.557万元应纳税额：98.783万元另外，还有企业所得税和出售房地产土地增值税，企业所得税是整个企业年度盈利上税，公司公司所有经营就是这两个项目，所以把两个项目合并计算企业所得税，土地增值税当中应扣减所有其他上缴税费，所以两个项目其他税费计算完成后，一并扣减。而租赁房地产不需缴纳该税费。下面计算整个公司盈亏时也是两个项目合并到一起算的.1、企业所得税：应纳税额：0万元计税金额为-28758.449万元，无需缴纳该税费。计算公式：收入一成本(已扣税)X25%收入：78856.08万元成本：107614.529万元成本均为含利息计税金额：-28758.449万元2、土地增值税：应纳税额：0万元,增值额为负数，不缴纳此税费。计算公式：应纳税额二增值额大适用税率-扣除项目金额x速算扣除系数增值额：收入一所有扣除项目所有扣除项目：所有成本，包括利息，其他所有税金。(1)增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；(2)增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%。所有成本：111715.049万元，包括所有利息。其他所有税金：1650.04+2765.901=4415.941万元总收入：78856.08万元增值额：78856.08-(111715.049+4415.941)=-37274.91万元扣除项目金额：116130.99万元因增值额是负数，不用缴纳此税费。整个公司所有房地产项目应共缴纳税款:1800.59+2765.901=4566.49万元第二部分投资回报分析第一■以2012年12月31日将仓库和车位全部出租，其他楼宇全部出售的方式计算投资回报。★亏损37123.932万元=总收入78856.508一总上税一,总成本及利息计氤第一部分成本中未包含公司所有银行贷款的利息，所以这里对银行贷款利息进行分析。1、建设成本46723.36+50246.3=96969・66万元，按《项目建议书》中说明自筹资金占30%，银行贷款约为7亿。银行利息统计：(1)目前公司银行贷款金额合计：17700万元，利息合计：4245.389万元。利息计算期限至2012年12月31日止・A、XX公司3000万元五年利息：1425万元B、XX公司3000万元3年：675万元C、XX公司4000万元三年：873.72万元D、XX公司4000万元三年：1023.84万元E、XX公司700万元一年：39.029万元F、XX公司3000万元三年：208.8万元(2)、贷款资金缺口：5亿元人民币5亿贷款按三年，年利率7%计算,利息为:10500万元(3»至2012年12月31日止总共承担贷款利息合计:4245.389+10500=14745.389万元(4)2012年12月31日后所有7亿贷款每年按年利率7%计算,利息为4900万元.二亏损计算M收入:29464.94+49391.14=78856.08万元总成本:96969.66万元总利息：14745.389万元总上税：4566.49万元总亏损:总收A78856.04一总上税4566.49一总成本96969.66■总利息14745.389=-37123.932万元上述亏损是在最理想状态下，2012年12月31日贷款到期后，立即出售100%的房屋，立即出租100%仓库和车位，扣除所有银行贷款利息，成本，税费后的亏损。所有收入归还银行本息后政银行-8155.839万元=总收入78856.04-总上税4566.49-总贷款本金67700-总利息14745.389就是说，在最理想状态下，2012年12月31日贷款到期后，立即出售100%的房屋，立即出租100%仓库和车位收获利润归还银行后淌欠银行8155.839万元，并亏损自有资金29269.66万元。三、考虑到公司可能获得银行展期，并等待房地产升值从而获利的情况。我假设三个条件，达到最理想状态，然后将2012年12月31日后若干年内我们逐年一次性出售全部楼宇和出租全部仓库和车位，每年获取利润情况计算如下。这已经是最理想状态了，不可能再出现比这还好的情况，获取更多的盈利。不论出售和出租比例怎么变化，哪个年份多出售和出租，哪个年份少出售和出租，都不可能获得比这更多的盈利，只可能低于这个盈利。条件一：2012年12月31日房地产完全出售和租赁，总收入78856.04万元，缴纳税费4566.49万元，用于偿还银行贷款本息82445.389万元后，尚欠银行8155.839万元，自己亏损29269.66万元。我们只能暂时不出售房屋期待2010年12月31日后房地产升值用升值获利填平尚欠银行债务及自己亏损。所以计算2012年12月31日后逐年的房屋全部出售和出租的收入情况，即可看出什么时候能填平亏损。因为随着时间的延续，房价上涨是利润增加的唯一因素，房价上涨部分扣除当期银行利息、增加税收后就是每年较头一年的多收入，该多收入情况是当年出售和出租所有100%房屋的多收入。我们可以看一下,什么时候出售和出租所有房屋可以用房屋升值部分的多收入填平亏损。我计算房屋升值的价值基数是报告中对房屋预售及预租的价格，就是总收入78856.08万元，四舍五入为8亿，方便计算，影响完全可以忽略不计。条件二:我们没有在2012年12月31日出售房地产，而是放着，那么房地产存在在升值可能，假定为年涨幅为10%，昆明去年年底房地产最高涨幅为11%，而且是最抢手的小户型商品房，我们的房地产以写字楼及商业用途为主，且地段不属于市中心写字楼及商业热卖区，故该比例比较合理。条件三：我们在2012年12月31日后每一年的第一天即将房子全部出售和租赁，即只承担上年年利息4900万元，和房价上涨部分承担的税费。结论：符合上述三个条件，最理想状态下2012年12月31日后每年增加利润为：公式：增加利润=上年价值大涨幅10%-价格上张获利大0.056总税率-4900万元利息总税率0.056=总税费4415.941-预期总收入78856.04未含出租房产税,因房产税不适用于出售房地产，且不高,可以忽略不计，不至影响结果。这是最理想状态不可能有比这个利润再高的情况出现。下述数据用来与第二种纯租赁模式数据结合，计算出公司最佳盈利模式数据。第一年增加利润：7552万元=80000X10%-448（第一年没有利息，因为上年的利息已含在三年建设期利息中，已计入总利息）第二年增加利润:3407.2万元=88000X10%-492.8-4900第三年增加利润:4237.96万元=96800X10%-542.08-4900第四年增加利润：5151.712万元=106480X10%-596.288-4900第五年增加利润:6156.88万元=117128X10%-655.92-4900第六年增加利润:7262.57万元=128840。8X10%-721。51-4900第七年增加利润:8478.83万元=141724.88X10%-793.66-4900第八年增加利润:9816.71万元=155897.4X10%-873.03-4900第九年增加利润：11288.38万元=171487.14X10%-960.33-4900第十年增加利润：12907.23万元=188635.9X10%-1056.36-4900第一年增加利润：14687.95万元=207499.5X10%-1162-4900第十二年增加利润：16663.54万元=228249.4X10%-1261.40-4900第十三年增加利润:18801.41万元=251074.3X10%-1406.02-4900第十四年增加利润:21171.45万元=276181.7X10%-1546.72-4900第十五年增加利润:23778.71万元=303799.9X10%-1701.28-4900第二以所有房地产全部出租的方式计算投资回报。工业地块一、假设一个最理想状态，即2012年12月31日贷款到期后，当天立即出租两个项目100%仓库和车位，两个项目100%的其他楼宇，而且每天均如此。二、工业地块除车库外所有可租赁面积为:99785.4W,租金单价45元/血/月，最理想状态下年毛租金收入:5388.41万元。地下车库可租赁面积为：6973.68血，租金单价30元/血/月，最理想状态下年租金毛收入:251.05万元。年租金毛收入合计：5639.46万元三、工业地块最理想状态下年缴纳税费:992.55万元1、印花税：成交总金额X0.1%，买卖双方承担一半。5639.46万元X0.1%/2=2.82万元2、房产税：年租金X12%应纳税额：5639.46万元X12%=676.74万元3、营业税：营业收入X5%收入：5639.46万元应纳税额：281.97万元4、城建税：营业税额X7%营业税额281.9万应纳税额：19.74万元5、教育税：增值税、消费税、营业税的税额X4%，但是房地产中只需要计算营业税营业税额281.9万元应纳税额：11.28万元商业地块一、商业地块我没有租赁收入数据，但是工业地块7-8号楼性质与商业地块房地产性质差不多，工业地块7-8号楼出租单价为45元/平方米/月，地下停车场车位出租单价为：30元/平方米/月，又是同一商业圈，价位应该相同，可以据此估算：1、商业地块最理想出租状态年毛收入为：4877.48万元2、商业地块房地产出租单价也为45元/平方米/月，面积为：85345.44血，年收入为：4608.65万元。3、商业地块地下停车场车位出租单价也为：7467.7平方米,30元加7月，年收入为：268.83万元二、缴纳税费共858.44万元1、印花税：成交总金额X0.1%，各方承担一半。4877.48万元X0.1%/2=2.44万元2、房产税：年租金X12%年租金：4877.48万元应纳税额：4877.48万元X12%=585.30万元3、营业税：营业收入X5%收入：4877.48万元应纳税额：243.874万元4、城建税：营业税额X7%营业税额243.874万元应纳税额17.07万元5、教育税：增值税、消费税、营业税的税额X4%，但是房地产中只需要计算营业税营业额243.874万元应纳税额：9.76万元企业所得税：收入一成本（已扣税）X25%，若亏损，则不必上税。公司所有项目计算企业所得税收入10516.94万元成本：107614.529万元应纳税所得额：-970975.89万元应纳税额：应为应纳税所得额为负数，所以不必缴纳该项税费。事实上，看下面的分析就知道12年后我们才开始盈利，所以12年后我们可能才需要上企业所得税。另，房地产租赁是不需要缴纳缴纳土地增值税的，只有房地产转让才需要此税费。整个公司所有项目租赁年缴纳税费共计:1850.98万元三、若不考虑租金上涨因素，则整个房地产租赁投资回收时间自2012年12月31日起为29.66年，相当于30年2013年租金收入为3765.9万元，假设2013年后每年租金涨幅为10%,则第10年（2023年）还清所有银行贷款本息第12年（2025年）弥补所有自有资金损失，开始盈利。1.2013年净收入3765.9万元=年收入10516.88-年息4900-税收1850.982.但实际经营中，租金肯定会随着市场发生上涨，我们假设2013年以后每一年租金的上涨幅度为10%。为了看清2012年后多少年内我们可以把投资收回，我把2013年后若干年内租金总和收入计算，推算了一个公式：注意此时是以2013年为基准日，2014年为第1年，以此类推。。。。M=（K-X）（11%N+m99%）-m4900万元（其中M为到第N年所有年份租金总收入，K为2013年12月31日租金收入10516.88万元，X为2013年12月31日税费1850.98万元；）又分为：年数为奇数时：N=m*n年数为偶数时：N=m*n+n（m是按年数顺序排列序位数，n是按奇偶数年数排列的序位数。按顺序排列：2014年为第1年，m=1；2015年为第2年，m=2；2016年为第3年，m=3；2017年为第4年，m=4ooo。以此类推。按奇偶年排列：第1年（2014年），第3年（2016年）为奇数年，第1年（2014年）为奇数年中的第1位,n=1,第3年（2016年）为奇数年中的第2位,n=2oooo以此类推；第2年（2015年），第4年（2017年）为偶数年，第2年（2015年）为偶数年中的第1位,n=1,第4年（2017年）为偶数年中的第2位,n=2oooo以此类推。）我们在银行的贷款本息为82445.389万元根据上述公式计算几年后,所有的收入可以把银行贷款本息归还完毕.先取偶数年第10年（2023）计算：M=（K-X）（11%N+m99%）-m4900万元=（10516.88-1850.98）（（10*5+5）*11%+10*99%】-10*4900=89221.105万元，比总贷款本息82445.389万元多6775.716万元再取奇数年第9年（2022）计算：M=(K-X)(11%N+m99%)-m4900万元=(10516.88-1850.98)((9*5)*11%+9*99%】-9*4900=76009.374万元，比总贷款本息82445.389万元少6436.015万元.可以看出,2023年我们还清所有银行贷款本息，开始弥补自有资金亏损29269.66万元.事实上这是不可能的，我们仍然要继续承担贷款本息.3.2013年后逐年扣除利息，税费后当年租金收入计算公式为：M=(K-X)(11%N+99%)-4900万元(M为第N年租金净收入木为2013年12月31日租金收入10516.88万元X为2013年12月31日税费1850.98万元;N为自2013年12月31日后计算的N年序位数，不分奇偶数，顺序计数)，因为已还清银行贷款本息，故从第11年开始不再扣除4900万元利息.第11年(2024)净收入：M=(K-X)(11%N+99%)=(10516.88-1850.98)【11*11%+99%】=19064.98万元第12年(2025)净收入M=(K-X)(11%N+99%)=(10516.88-1850.98)【12*11%+99%】=20018.229万元那么，在房地产全部租赁，最理想状状下，公司2025年弥补亏损并开始进入盈利状态.但这是最理想的状态,事实不可能有这么好，那么2025年我们仍然是亏损的。第三,租赁+销售最佳盈利模式计算投资回报其实公司首要的任务是把原银行贷款本息还清，那么有个可以最大收益，最快归还银行贷款本息，收回成本的方法，就是先把房地产出租，收取租金，先归还一部分银行贷款。然后等合适的时机把房地产出售了,这是收益最大化的办法了。我们计算第三种模式，看一下如此操作什么时候还清银行贷款本息，什么时候收回亏损成本。第三种模式是把第一种模式下统计的数据与第二种模式下统计的数据结合得出的。因为第一种模式是各年出售楼宇最高盈利状况，第二种模式是各年租赁楼宇最高盈利状况，所以二者结合，可以得到边租赁，边出售的最高盈利状况。同时，第三种模式是上年使用第二种模式，所有楼宇全年100%出租率，然后下年使用第一种模式，所有楼宇当年1月1日即出售完毕，这样，上年满额出租，下年不承担银行利息，均为最高收入，零利息，从而达到最理想状态，数据最有说服力。因为第一、二种模式都已扣除上年4900万元利息，故存在二次扣除，在公式中会加上4900万元。因为第一种模式计算年数的基准日是2012年12月31日，而第二种模式计算年数的基准日是2013年12月31日，此处的计算年数的基准日是2012年12月31日，故此处的第一年指的是2013年，第二年指的是2014年，与第二种模式比刚好提前一年，请注意。银行贷款本息：8.5亿总投资成本：111715.05万元公式：第N年止所有的收入=第N-1年为止所有的租金收入+第N年全部出租和出售收入+4900万元N是指从2012年12月31日后到出售房屋当年经历的年数。第N-1年是指出售所有房地产当年的上一年。第2年(2014.1.1)止所有的收入=第1年(2013.12.31)止所有房屋的租金收入+第2年(2014.1.1)全部出租和出售收入+4900万元=3765.9+3407.2+74290.018+4900=86363.118万元，2014.1.1若将房屋出售可以还清银行贷款本息8.5亿还多1363.118万元，故第2年起不需再偿还银行利息、，第二种模式公式不再扣除m*4900万元，因第一种模式数据已扣除4900万元，故还要再加上。第5年(2017.1.1)止所有的收入=第4年(2016.12.31)止所有房屋的租金收入+第5年(2017.1.1)年全部出租和出售收入+4900万元=(K-X)(11%*N+m*99%)+74290.01+5151.712=(10516.88-1850.98)[(3*2)*11%+3*99%]+74290.01+6156.88+4900=116804.027万元，第5年若将房屋出售可以弥补所有亏损.在最理想状态下，第2年(2014.1.1)公司终于把银行原贷款本息8.5亿元还清了，但这是在最理想状态下，当年头一天即出售和出租所有房地产，没有其他任何多余的损失。这在现实当中是绝对不可能发生的，也就是说我们在第2年不可能有这么多收入，可能一半，或者其他。而且公司如果此时将房屋出售，那公司还将承担29269.66万元的自有资金的成本亏损，所以公司还不如继续出租，等到第5年(2017.1.1)可以收回包括29269.66万元自有资金成本在内的所有亏损。这是在最理想状态下，每年每天均达到日100%出租率.如果现实中头3年连一半都不到的情况下，可能那么快还清银行贷款本息吗？这些理想条件可能作到吗？最理想尚且如此，不理想该怎么办？第三部分风险提示从两方面为公司分析风险，一是法律风险：因房地产抵押给银行获取贷款，存在法律瑕疵，可能导致房地产将来无法出租和租赁。一是经营风险，在长达7年(2010-2016)的艰辛岁月中，公司完全在替银行挣利息，1.96亿人民币，还银行8.5亿人民币本金加原利息，共10.46亿元人民币，除此之外，公司一无所有，还要支付员工工资和公司日常开销。而且这是最理想的状态，事实根本不可能这么好。目前我们成本按《项目建议书》中三分之二来源于银行贷款，就是7亿人民币，现已贷款1.77亿XX公司目前有一块土地贷款已还完可以再次抵押，但是不会超过1个亿。另外4个亿没有其他途径来源了，但是公司不可能盖一半不管，怎么办，只能继续贷没其他的抵押物，只有一个：在建项目本身。而且，我们的银行贷款在三年的建设期内还会产生14745.389万元的利息，这又怎么办？但是如果用建设项目抵押贷款的话，更糟，因为，这意味着房子建好后是无法出售或出租的。原因如下：《中华人民共和国物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国担保法》第四十九条抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。从上述法律规定可以看出：第一，如果我们将房地产全部出售。那么抵押房地产出卖必须得到抵押权人即银行的同意，而且必须告知买受人，否则不得转让房地产，即使转让了也是无效的，抵押权人银行照样可以将房地产收回充抵债务。如果抵押权人银行同意抵押房地产出卖，所得价款首先要偿还银行借款本息债务，按照我们上面分析的，公司先出租等待时机再出售，最理想状态最快也要七年内才能收回所有成本。在这件事中真正唯一赚到钱的是银行，公司帮它挣了不少的利息。2012年12月31日止为14745.389万元，以后每年增加4900万元。第二、如果我们将房地产全部出租，那么我们必须告知承租人，而且将来银行如果行使抵押权将房地产收回，承租人的租赁合同是得不到保护的，那么我们还要将承租人没有使用时间的租金退还给承租人。在这种情况下，承租人没有安全感，极可能不租赁房屋。第三、实际操作中，几乎不会有人在明知的情况下购买抵押给银行的房子，因为其实现在老百姓还是有点法律常识的.都知道房子抵押给银行后，如果房子抵押担保的债务没有清偿的话，银行一定会把房子拍卖了收回债务的。就算老百姓不知道，可是将来办产权证时，产权证上会注明该房产状态是抵押状态，那么老百姓一定是不干的。如果我们取得了银行同意，并向购买者保证一定清偿房产抵押担保的债务，购买者也愿意购买的话，当然是可以出卖的，但是盈利情况也不怎么样。

第四、如果我们房地产出租，并且告知承租人，并保证一定清偿房产抵押担保债务，承租人同意的话，估计这个同意的人也不多，老百姓都担心要是把房租交了，银行把房地产拍卖收回债务怎么办，那租金不是白交了？而且公司也看到了最理想状态也要2012.12.31建成后第5个年头初才能收回投资成本，还清银行债务。等于白替银行挣4年4900万元/年的利息。上述是将我们房地产上因抵押担产生的法律瑕疵和购买者及承租人因此可能产生的拒绝心态分析给公司听，公司想一下，是不是这道理？目前为止，公司所有的房地产都抵押给银行了。因为之前为了筹集资金建设房地产项目，其他在建项目的都已经抵押了，没有任何资金循回流转，不存在拆东墙补西墙，这家银行借钱还那家银行贷款的可能。实际情况就是抵押物都抵完了，没有新的抵押物再向哪家银行借钱了，资金来源断了。公司已经把所有的资产都抵押给了银行，并且所有钱都已投资到房地产建设中了，除了出售或出租已建好的房地产回拢资金外，公司没有其他办法归还银行贷款本息。如果基于上述理由，房地产没人购买或租赁，公司没有收入，不能归还银行贷款本息，请公司记住银行贷款2012年12月31日到期，那时银行极有可能行使抵押权，直接把公司房地产拍卖了一个子都不留给公司，可能还还不清所有债务。或者公司从现在起，公司艰苦奋斗7年，替银行挣1.96的利息然后还银行8.5亿的本金，总共10.46亿。这个过程中公司一无所有，只有一件事，还债。然后，公司才可以有利润。这个过程中只有一个人获利---银行。第四部分!1!结论第四部分!1!结论综合第一部分背景资料、第二部分投资回报分析、第三部分风险提示，我认为公司房地产从一开始就是错的，原因如下：一、我们所有的资金来源于银行贷款，这意味着从借钱那天开始，我们一分钱盈利没有，反而每天都在增加7个亿人民币贷款的利息，年利率7%,年利息4900万元。这就是标准的负债经营。负债还不是最大的问题，最大的问题是我们根本没有还债的能力，所有的还款都指着房地产建成后有丰厚的回报，不但能还清所有银行债务，而且能获取巨额利润。可以说没有房地产这么干的，因为根据我的经验和查阅的所有资料都表明，房地产商大都是借鸡生蛋.从拿地开始就是赊的，只投入很小部分自有资金，然后等商品房预售许可证拿到后，销售期房，向购房者融资，然后再支付所有的土地款，建设费用.很少向银行贷款，没有太多银行贷款利息负担。所有的利润剔除小部分其自有成本资金占用损失外，不承担多少银行利息的，作到最少成本支出，盈利最大化。当然现在国家对土地款支付规范了一些，但仍然没有房地产商会向银行贷款2/3的成本费用，承担高额利息。而我们三分之二的成本都来源于银行贷款，银行利息就像一个不断膨胀的气球，越长越大，除非公司把贷款本息全部还清，把气球灭了，否则永远都在膨胀，不可想象。退一万步说，就算有房地产找银行贷款建设房地产，那也是有前提的，就是这个项目一旦建成，必须立即销售，时间越快越好，而且价钱还要高，那样就可以迅速把资金回拢，收回成本，还清银行贷款本息，而且能获得高额利润。这样的项目只有商品房可以作到，因为商品房是每个家庭每个人都需要的，需远大于供，除非这个商品房地理位置很差。如果这个商品房的性价比再合适点，短期内回收是可能的，还清银行贷款本息，也可能会有巨额利润的。但是几乎没有哪一个商品房地产商三分之二建设成本来自银行贷款，因为光建设周期产生的贷款利息就是一个不小的数字，会令盈利大打折扣。所以其实房地产商大都会采取商品房预售的形式用消费者自己的钱盖房子，将成本降到最低，这样可以获取最多的利润。三、如果公司建成后，打算由自已投产经营的话，那更糟。公司所有投产的资金肯定都是借的，那雪球就越滚越大了，前债一分钱未还，又增加不知几个亿的债务，怎么还啊？好吧，就算公司借钱把工业园和商业广场都开展起来了，那么回报率是多少，回收周期是多长，规划能如人愿吗，前景可观吗？当然，这我并未见到任何数据和文字描述，所以也不能枉加推测，但按市场规律推测，任何企业从投产到高收益期都是有个过程的，至少也得二三年吧，那这个过程中的利息怎么办?又是一笔不小的负担。四、结论就是因为公司2/3的建设费用来自银行贷款，而公司的项目不是立马就能变现回拢资金的商品房项目，而是一个需要慢慢成长才能逐步回报的地产项目。这就意味着我们在投资的那一天开始就踏上一条漫长的还债之路，而不是盈利之路，不知哪一天才能真正收回属于自己的钱。所以，请看我的建议。第五部分建议一、等到所有的土地施工许可证都到手后，就可以停下来了。其实A地块已经拿到施工许可证，正在做桩基础建设，再有五十天应该就验收了，这个项目做完后停止。二我们把项目建设前期报建里面存在的政策和法律瑕疵都弥补了，前期施工都落实了，保证是一个质量合格产品。三、我们拟订《联合建房协议》，约定我们出土地，投资方出资，联合建房。待项目建设达到总投资25%时，公司将房地产项目公司转让给对方，退出建设，对方支付我们一笔项目转让费并承担税费。其实就是变相出让土地。因为国家法律规定企业通过出让方式取得的土地是不能再次单独转让的，只有土地上的建设项目投资达到总投资25%时，才可以转让该房地产项目。我们直接把项目公司转让，这样既可以避免房地产转让产生的税费，也可以避免建设方变更的麻烦，一举两得。这样我们就可以迅速收回成本，归还银行贷款本息，并获取利润了，现在就可以获取大额利润，而不必再熬过漫长的还款期。关于《联合建设协议》的思路我前期向公司阐述过一些，还再继续完善