工程估价绪论

工程估价

中国石油大学（华东）建筑工程系****建设项目、工程估价、工程造价、工程定价、工程计价等概念；基本建设程序工程估价的特点；建设项目的划分；工程估价的内容、程序、原则；现代工程对估价师的素质要求。教学目的和要求第一章概论第一节工程估价概述一、基本概念1、工程估价：是指工程估价人员在项目进行过程中，根据估价目的、遵循估价原则、按照估价程序、采用科学的估价方法，结合估价经验等，对项目最可能实现的合理价格做出科学的推测和判断，从而确定项目工程造价的经济文件。

建筑工程估价是根据建筑工程的特点，对拟建工程要付出的全部工程费用进行估计。

建筑工程估价实际上是建筑工程造价的确定或计算，是一个动态的过程。

从事工程估价的人员是估价师，目前我国主要是预算员、造价工程师（房地产评估师）。2、工程造价：建设项目从筹建至竣工验收所花费的全部费用总和。3、工程定价：从业主接受承包商的报价、签订合同、施工开始至竣工验收为止，属于工程造价的确定阶段。4、工程计价：工程造价的计算过程，包括工程估价和工程定价。5、建设项目：指在一个总体设计或初步设计的范围内，由一个或若干个单项工程所组成，经济上实行统一核算，行政上有独立机构或组织形式，实行统一管理的基本建设单位。

特征：每一个建设项目都编制有设计任务书和独立的总体设计。如工厂、学校、医院都可以称作建设项目。二、基本建设程序

1、概念：是指建设项目从设想、选择、决策、设计、施工到竣工验收、投入使用整个建设过程中各项工作必须遵循的先后次序。2、基本建设程序：提出项目建议书进行可行性研究编制设计任务书设计阶段招标与投标组织施工验收投产交付使用工程项目后评价投资估算概预算合同价工程结算竣工决算施工预算3、基本建设

（1）概念：基本建设是指投资建造固定资产和形成物资基础的经济活动，凡是固定资产扩大再生产的新建、改建、扩建、恢复工程及设备购置活动均称为基本建设。由此可见，基本建设实质上是形成新的固定资产的经济活动，是实现社会扩大再生产的重要手段。（2）基本建设的内容建筑工程：包括建筑物、构筑物、给排水、电器照明、暖通、园林和绿化等工程；设备安装工程：包括机械设备安装和电气设备安装工程；设备、工具、器具的购置；勘察与设计：即地质勘察、地形测量和工程设计；其他基本建设工作：如征用土地、培训工人、生产准备等工作。（3）分类基本建设项目是由基本建设工程项目组成，根据工程项目的性质、用途和资金来源不同，可将建设项目作如下分类：■按性质划分新建项目：新开始建设的项目或对原有建设项目重新进行总体设计，经扩大规模后，其新增固定资产价值超过原有固定资产价值三倍以上的建设项目。扩建项目：为扩大原有主要产品的生产能力或效益，增加新产品生产能力，在原有固定资产的基础上，兴建一些主要车间或其他固定资产的项目。改建项目：为了提高生产效益，改进产品质量或产品方向，对原有设备、工艺流程进行技术改造的项目，或为提高综合生产能力增加一些附属和辅助车间或非生产性工程项目。恢复项目：又叫重建项目，是指因重大自然灾害或战争而遭受破坏的固定资产按原来的规模重新建设或在恢复的同时进行扩建的工程项目。迁建项目：是指原有企业或事业单位，由于各种原因迁到另外的地方建设的项目。■按在国民经济中的用途划分生产性建设项目：

是指直接用于物质生产或满足物质生产需要的建设项目。具体包括工业、建筑业、农业、林业、水利、气象、运输、邮电、商业或物质供应、地质资源勘探等建设。非生产性建设设：是指满足人民民物质文化生生活需求的建建设项目。如如：住宅、文文教卫生、科科学实验研究究、公用事业业和其他设。。。■按建设项目资资金来源和渠渠道划分国家投资的建建设项目国家预算直接接安排基本建建设投资的建建设项目，其其中包括财政政统借统还的的利用外资投投资的项目。。银行信用筹资资的建设项目目通过银行信用用方式，供应应基本建设项项目。资金的的来源有银行行自有资金、、流通货币各各项存款、金金融债券等。。自筹资金的建建设项目是指各地区、、各部门按照照财政制度提提留的管理和和自行分配于基基本建设投资资的项目。包包括地方自筹筹、部门自筹筹和企业事业业单位自筹。。引进外资的建建设项目利用外资建设设的项目利用长期资金金市场的项目目■按照建设总规规模和投资的的多少来划分分一般可分为大大、中、小型型项目借用国外资金吸引外资直接投资向国外银行、国际金融机构、政府借入资金在外国金融市场发行债券吸引外国银行、企业和私人存款合资经营合作经营外资企业合作开发补偿贸易设备租赁引进外资的外外资来源：三、工程估价价的特点由建设产品本本身固有的技技术经济特点点及其生产过过程的技术经经济特点所决决定。1、建筑产品的特特点（1）建筑产品的的固定性（2）建筑产品的的单件性：单件设计、单单件施工、单单独定价。（3）建筑产品的的形体庞大（4）建筑产品价价值巨大（5）建筑产品的的用途有很大大局限性（6）建筑产品具具有强烈的社社会性2、工程估价的的特点（1）单件性（2）多次性建设阶段的不不同过程由于于条件不同，，工程估价的的要求和作用用也不同、估估价的准确度度也不同。根根据工程建设设的不同阶段段工程估价可可分为估算、、概算、预算算、结算和决决算等。建议书可行性阶段初步设计阶段技术设计阶段施工图设计阶段招投标阶段投资估算设计概算修正概算施工图预算标底、报价合合同价设计概算基本建设阶段段初步设计技术设计编制依据设计单位编制单位初步设计图纸纸概算定额技术设计图纸纸概算指标费用定额结果从项目筹建到到交付使用全全过程的建设设费用控制工程投资资基本建设阶段段编制依据编制单位结果施工图预算施工单位施工图纸预算定额施工组织设计计材料市场价格格费用定额单位工程从开开工到竣工全全过程的建设设费用施工图设计图纸已完成工程开工前对外确定工程程造价编制依据编制单位结果施工预算施工单位施工图预算施工组织设计计施工图纸施工定额拟建工程的人人工、材料、、机械消耗量量，以及相应应的人工费、、材料费、机机械费施工准备工程开工前施工项目部基本建设阶段段企业内部进行行施工管理|核算工程成本本编制依据编制单位结果工程结算施工单位施工图预算的的基础上变更、签证、、所完成工程量量预算定额部分或全部的的办理结算工工程价款部分或全部竣竣工施工项目部基本建设阶段段实际工程款（材料预算价价格）取费标准合同项目进展阶段段关系表项目建议书可行性研究初步设计技术设计施工图设计招投标施工竣工验收投资估算设计概算修正概算施工图预算合同价施工预算工程结算竣工决算“三算”“三阶段设计”估算指标概算指标概算定额预算定额施工定额（企业）合同价±30%合同价±15%贴近实际、准确建设项目单项工程单位工程分部工程分项工程指在一个或几几个场地上，，按一个设计计意图，在一一个总体设计计或初步设计计范围内，进进行施工的各各个项目总和和又称为工程项项目。指一个个建设项目中中，具有独立立设计文件，，竣工后可独独立发挥生产产能力或效益益的工程是单项工程的的组成部分。。指具有独立立设计文件，，可以独立组组织施工，但但竣工后不能能独立发挥生生产能力或效效益的工程。。指在一个单位位工程中，按按照工程部位位、工种以及及使用的材料料进一步划分分的工程。指在一个分部部工程中，按按照不同的施施工方法、不不同材料和规规格对分部工工程进一步划划分的工程。。（3）按工程分部部组合计价（4）动态计价（5）方法的多样样性（6）依据的复杂杂性（7）市场定价四、工程估价价的意义（一）合理的的工程估价能能保证工程项项目投资的有有效控制。业业主以工程估估价作为标底底的主要内容容，以此衡量量承包商报价价合理性和选选择中标单位位的依据，同同时也是业主主充分发挥投投资效益的有有效手段。（二）工程估估价是签定工工程合同，进进行工程结算算的依据。（三）工程估估价是承包商商进行施工准准备工作的依依据。工程合同一旦旦签定，承包包商便可根据据工程估价中中提供的有关关数据资料，，即各分部分分项的工程量量、工料分析析控制并达到施施工的最优化化。（四四））工工程程估估价价是是工工程程质质量量得得以以保保证证的的基基础础合理理的的工工程程价价格格是是保保证证工工程程质质量量的的经经济济基基础础。。第二二节节工工程程估估价价的的内内容容、、程程序序与与估估价价原原则则一、、工工程程估估价价的的内内容容（一一））国国际际惯惯例例（（FIDIC）工工料料测测量量师师的的任任务务1、在在立立约约前前阶阶段段的的任任务务(1)在工程程建建设设开开始始阶阶段段，工料料测测量量师师要和和建建筑筑师师、、工工程程师师共共同同研研究究据据出出““初初步步投投资资建建议议””，，对对拟拟建建项项目目做做出出初初步步的的经经济济评评价价，，并并和和业业主主讨讨论论在在工工程程建建设设过过程程中中工工料料测测量量师师行行的的服服务务内内容容、、收收费费标标准准；；同同时时着着手手一一般般准准备备工工作作和和今今后后行行动动计计划划。。(2)在可行行性性研研究究阶阶段段，工工料料测测量量师师根根据据建建筑筑师师和和工工程程师师提提供供的的建建设设工工程程的的规规模模、、场场址址、、技技术术协协作作条条件件，，对对各各种种拟拟建建方方案案制制订订初初步步估估算算,有的的还还要要为为业业主主估估算算竣竣工后后的的经经营营费费用用和和维维护护保保养养费费，，从从而而向向业业主主提提交交估估价价和和建建议议，，以以便便业业主主决决定定项项目目执执行行方方案案，，确确保保该该方方案案在在功功能能上上、、技技术术上上和和财财务务上上的的可可行行性性。。(3)在方案案建建议议阶阶段段，工工料料测测量量师师按按照照不不同同的的设设计计方方案案编编制制估估算算书书，，除除反反映映总总投投资资额额外外，，还还要要提提供供分分部部工工程程的的投投资资额额，，以以便便业业主主能能确确定定拟拟建建项项目目的的布布局局、、设设计计和和施施工工方方案案。。工工料料测测量量师师还还应应为为拟拟建建项项目目获获得得当当局局批批准准而而向向业业主主提提供供必必要要的的报报告告。。(4)在初步步设设计计阶阶段段，根根据据建建筑筑师师、、工工程程师师草草拟拟的的图图纸纸；；制制订订建建设设投投资资分分项项初初步步概概算算。。根根据据概概算算及及建建设设程程序序，，制制订订资资金金支支出出初初步步估估算算表表；；以以保保证证投投资资得得到到最最有有效效的的运运用用，，并并可可作作为为确确定定项项目目投投资资限限额额使使用用。。(5)在详细细设设计计阶阶段段，根根据据近近似似的的工工料料数数量量及及当当时时的的价价格格，，制制订订更更详详细细的的分分项项概概算算，，并并将将它它们们与与项项目目投投资资限限额额相比比较较。。(6)对不不同同的的设设计计及及材材料料进进行行成成本本研研究究，，并并向向建建筑筑师师、、工工程程师师或或设设计计人人员员提提出出成成本本建建议议，，协协助助他他们们在在投投资资限限额额范范围围内内设设计计。。(7)就工工程程的的招招标标程程序序、、合合同同安安排排、、合合同同内内容容方方面面提提供供建建议议。。(8)制订订招招标标文文件件、、工工料料清清单单、、合合同同条条款款、、工工料料说说明明书书及及投投标标书书，，供供业业主主招招标标或或供供业业主主与与选选定定的的承承包包人人议议价价。。(9)研究并并分析析收回回的投投标，，包括括进行行详尽尽的技技术及及数据据审核核，并并向业业主提提交对对各项项投标标的分分析报报告。。10)为总承承包单单位及及指定定供货货单位位或分分包单单位制制订正正式合合同文文件。。2、在立立约后后阶段段的任任务(1)工程开开工后后，对对工程程进度度进行行估计计，并并向业业主提提出中中期付付款的的建议议。(2)工程进进行期期间，，定期期制订订最终终成本本估计计报告告书，，反映映施工工中存存在问问题及及投资资的支支付情情况。。(3)制订工工程变变更清清单，，并与与承包包人达达成费费用上上增减减的协协议。。(4)就考虑虑中的的工程程变更更的大大约费费用，，向建建筑师师提供供建议议。(5)审核及及评估估承包包人提提出的的索赔赔，并并进行行协商商。(6)与工程程项目目顾问问团的的其他他成员员（建建筑师师、工工程师师等））紧密密合作作，在在施工工阶段段严格格控制制成本本。(7)办理工工程竣竣工结结算、、该结结算是是工程程最终终成本本的详详细说说明。。(8)回顾分分析项项目管管理和和执行行情况况。（二））国内内估价价师的的任务务受雇于于业主主的估估价师师的任任务1、开发发评估估在工程程项目目的初初始阶阶段和和规划划阶段段，估估价师师可以以为业业主（（开发发商））准备备开发发估算算和进进行其其他涉涉及开开发评评估的的工作作，如如财务务预测测、现现金流流量分分析、、敏感感分析析和其其他服服务。。2、合同同前成成本控控制初步估估计出出工程程的大大致成成本，，使业业主对对可能能的工工程造造价有有一个个大致致的了了解。。在项项目的的设计计过程程中，，估价价师应应不断断地向向设计计师提提供有有关成成本方方面的的建议议，对对不同同的施施工方方案进进行不不同的的成本本比较较，以以成本本规划划控制制设计计。有有时业业主还还要求求估价价师在在制定定成本本规划划的同同时，，运用用价值值工程程的原原理，，分析析项目目的““全寿寿命””成本，使使投资资得到到最有有效的的利用用。3、融资资与税税收规规划4、选择择合同同发包包方式式，编编制合合同文文件合同文文件编编制的的内容容根据据项目目性质质、范范围和和规模模的不不同而而不同同，一一般包包括工工程量量清单单、单单价表表、技技术说说明书书和成成本补补偿表表四方方面的的内容容。5、投标标分析析投标分分析是是选择择承包包商的的关键键步骤骤。估估价师师在此此阶段段起着着重要要作用用，除除了检检查投投标文文件中中的错错误之之处，，还参参与业业主与与承包包商的的合同同谈判判。6、合同同管理理合同管管理工工作主主要分分为现现金流流量、、财务务状况况和索索赔三三部分分。7、工程程决算算项目完完成后后，估估价师师应及及时办办理与与承包包商的的工程程结算算，并并按业业主要要求，，进行行工程程竣工工决算算。受雇于于承包包商的的估价价师的的工作作内容容1、报价价承包商商在投投标过过程，，主要要影响响的因因素是是工程程量计计算的的准确确和相相应的的价格格的确确定，，成功功的报报价依依赖于于估价价师对对合同同和施施工方方法的的是否否能够够最终终熟悉悉、对对市场场价格格的掌掌握和和对竞竞争对对手的的了解解。2、谈判判签约约在与业业主的的估价价师谈谈判中中应力力争使使合同同条款款对承承包商商有利利。3、现场场测量量、财财务管管理与与成本本分析析估价师师应到到施工工现场场实地地测量量，编编制真真实的的工程程付款款申请。一一般也也可以以有一一名或或一名名以上上的估估价师师驻现现场，，确保保工程程进度度的真真实、、准确确。同同时，，定期期编制制财务务报告告，进进行成成本分分析，，将实实际值值与计计划值值相比比较，，判断断企业业盈亏亏状况况，分分析原原因，，避免免企业业合理理利润润的损损失。。4、工程程竣工工结算算工程竣竣工时时往往往需要要承包包商的的估价价师与与业主主（或或业主主估价价师））进行行艰难难的协协商、、谈判判，完完成竣竣工结结算，，这要要求承承包商商的估估价师师在工工程施施工阶阶段就就要做做好各各种竣竣工资资料的的收集集，为为将来来的竣竣工结结算做做好准准备。。二、工工程估估价程程序1、业主主拟定定出资资建设设某类类性建建筑产产品的的轮廓廓性概概念，，委托托咨询询公司司进行行规划划。2、咨询询公司司接受受业主主委托托，从从建设设项目目的技技术、、经济济、管管理等等方面面进行行项目目的可可行性性研究究，向向业主主提交交项目目可行行性研研究报报告。。3、业主主对可可行性性研究究报告告进行行分析析、审审定，，做出出决策策。4、业主主根据据可行行性研研究报报告中中提出出的工工程估估算，，进行行设计计招标标，并并编制制设计计概算算，再再根据据工程程量清清单，，进行行施工工招标标。5、业主主根据据施工工合同同价，，加上上业主主费用用，得得出工工程造造价。。三、工工程估估价的的原则则1．资金金打足足原则则2、估计计准确确原则则既不能能“高高估冒冒算””，也也不能能“低低估压压价””。3、动态态估价价原则则由于造造价往往往受受设计计变更更、施施工条条件、、市场场需求求、自自然地地质等