工业地产的开发模式探讨

1工业地产含义及开发模式1.1工业地产含义含义：指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑物和附属物，有别于住宅、商服和综合类用地以外的第四种性质用地。分类：包括重工业房地产、轻工业房地产、仓储房地产（物流地产）、自由贸易区房地产（指带有特殊政策的贸易加工型通用型工业地产）特点：投资规模大、快速启动、提供增值服务、追求长期稳定回报1.2工业地产开发模式

1.2.1工业园区开发模式目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒

1.2.2工业地产商模式指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商1.2.3主体企业引导模式指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。如xx的xx石化工业园区1.2.4综合运作模式指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。

1.2.5私人业主开发模式目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上杨，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。1.3

工业地产企业盈利模式1)主要以土地溢价增值而获取利润

投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开发苏州普洛斯物流园。

2)进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利

项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。如“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的xx松江的“大业领地”等项目亦如此。

3)通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利

工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。2我国工业地产的发展2.1我国工业地产的兴起国际经济发展格局层面：改革开放、敞开国门，融入世界经济一体化大势；同时，凭借低廉的劳动力资源，开放的民族使得世界的制造产业向中国转移；国内各个城市经营发展角度：各个城市之间的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加大了招商引资力度，各种形式的经济技术开发和工业园区以及以主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动工业地产的持续性需求；政策层面：出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以工业为主体产业形态的城市，都在招商引资环节上对工业地产投资者在政策、税收、低价等诸多环节上给与大幅度的优惠与支持。2.2中国工工业地地产的的发展展现状状2.2.1中国工工业地地产发发展仍仍处于于初级级阶段段相对西西方开开发较较晚地方工工业用用地：：自行行发展展→规划发发展→导向发发展→集聚发发展工业地地产的的开发发和使使用仍仍处于于非常常初级级的阶阶段，，以降降低投投资者者的投投资成成本成成为主主要手手段吸吸引企企业投投资落落户，，吸引引的企企业大大多是是劳动动密集集型的的低端端行业业，在在推动动地方方经济济发展展和提提高产产业高高度集集中并并没有有发挥挥出预预期的的作用用和效效果。。圈地运运用，，机构构、企企业、、集体体、个个人纷纷纷在在圈地地运动动中谋谋划着着从工工业地地产开开发获获取丰丰厚的的投资资回报报，造造成土土地资资源开开发速速度远远远超超出地地方经经济发发展实实际接接纳能能力，，大量量的土土地闲闲置、、大量量的厂厂房空空存，，甚至至还有有部分分机构构及企企业以以工业业地产产开发发为名名义大大量圈圈地囤囤积资资源，，寻求求机会会以做做商用用地产产投资资开发发，获获取更更高的的投资资利润润。2.2.2作为工工业地地产的的载体体-工业园园的建建设中中存在在的问问题1）“明明星园园区””太少少，重重复建建设严严重；；xx、苏州州、东东莞等等——名气——吸引力力“我们们希望望政府府能够够制定定一个个工业业园区区的建建设标标准，，给工工业园园区设设一道道门槛槛，来来防止止园区区建设设过多多过滥滥。””2)招商引引资机机制不不完善善，来来者不不拒；；政府府（政政绩））与入入驻企企业实实现““双赢赢”3）贪大大求洋洋，面面子工工程4)资金供供应链链不完完善，，融资资成瓶瓶颈。。2.3工业地产产的发展展趋势2.3.1发展趋势势的影响响因素政府政策策的影响响：监管管调控力力度加大大，有利利于工业业地产市市场的健健康规范范成熟，，有利于于吸引外外资与可可持续发发展；通通过市场场竞争，，优胜劣劣汰，可可保存有有实力企企业市场供求求的影响响：经济济发展保保持强劲劲发展速速度，有有利于吸吸引外资资；“世世界工厂厂”的确确立，对对工业的的重视；；发展模式式的影响响：模式式改变，，都是以以人性化化发展为为目标，，工业区区的发展展关系大大量人口口的生存存条件与与环境及及其发展展；可持持续发展展的节约约型模式式：充分分利用有有限的土土地优化化配置创创造最大大的效益益投资回报报的影响响：随着着工业地地产的不不断扩展展，可开开发的土土地将会会越来越越少，国国家对土土地的调调控力度度将会加加大，土土地的价价值不可可避免向向上攀升升。市场场的规范范透明成成熟将导导致竞争争激烈化化，地产产商的投投资利润润会有所所下降，，但从长长远前景景来看，，工业地地产需求求强劲，，投资回回报相对对稳定。。而工业业地产的的销售方方式会出出现与房房地产等等有所不不同，鉴鉴于土地地的升值值，竞争争的激烈烈，多数数产权持持有者不不会出售售转为出出租，以以保其产产权的升升值持有有。随着着需求的的增加而而地产的的有限，，地产租租金也会会不断上上涨。2.3.2中国工业地产产未来发展趋趋势政策将强调市市场对工业用用地的配置作作用，促进工工业地产价格格回归到真实实价值。国外地产巨头头携手投资基基金联合进入入将成大势，，操作方式将将不断创新。。开发模式可可以分为两种种：一是定制制开发，根据据客户需求制制定厂房标准准，反租给客客户;二是带租收购购，收购一些些带有租约的的好的工业物物业产品。这这两种模式共共同点是长期期持有物业，，待价而沽等等待上市，通通过REITs包装上市，融融到大笔的资资金。由于国内全面面产业转移和和发达地区总总部经济的规规模形成，投投资热点区域域将不断扩大大，更多城市市将得到发展展机遇。一些些城市土地价价格和劳动力力成本上升工业地产逐步步向产业地产产升级过度工业用地需要要升级为符合合新经济和新新型工业化发发展的产业升升级需要，符符合产业布局局和城市规划划要求的产业业用地。产业地产：是指在新经济济和新型工业业化背景下，，以产业为依依托，地产为为载体，以工工业楼宇、高高新技术产业业研究与发展展用房、生态态写字楼为主主要开发对象象，综合开发发、集约化经经营的多功能能综合性产业业商服地产。。产产业地地产在形态上上的狭义定义义，体现在传传统地理意义义上的表现形形式，主要形形式为城市近近郊或者郊区区的工业园、、开发区。与与中国经济、、产业发展、、城市发展相相结合，产业业地产在形态态上的广义定定义，颠覆了了传统上对产产业地产地理理概念的认识识。由于产业业地产与城市市化发展的必必要性，城市市发展与产业业结合的必要要性，其主要要形态包括：：城市新区、、城市副中心心、都市型产产业园、大学学产业园区、、创意产业园园、媒体产业业园等具备产产业聚集特点点，并在此基基础上为之服服务的综合性性产业商服地地产。产业地产开发发将进入“产产业型新城开开发时代”经过20年的发展，开开发区单纯做做工业地产开开发越来越不不适应经济和和社会发展的的需要，部分分开发区正在在升级为产业业型新城，为为工业地产探探索出一条新新路。开发区区在中国的经经济发展中充充当了高新技技术转化基地地，引进外资资，产业升级级等角色，在在促进产业聚聚集，经济发发展，解决就就业的同时，，聚集大量的的人流，物流流，信息流，，资金流，适适时发展居住住和其他各种种城市功能，，走产业型新新城的道路是是最佳的选择择。阿力士招商网网（全国领先先的工业地产产招商网）创创始人陈志豪豪：“中国工工业地产的总总体发展趋势势一定是好的的，伴随着中中国经济特别别是中国制造造业的飞速发发展，中国工工业地产市场场的前景不可可估量。””3国外工业地产产研究——以xx工业园区发展展为例3.1xx工业园区（工工业团地）的的三个历史阶阶段：1）上世纪五十十年代初到六六十年代初，，为工业园（（或产业基地地）建设的探探索时期；主主要围绕发展展造船、钢铁铁和化工等产产业，动员企企业在xx沿海建区。。2）六十年代代初至八十十年代初，，国家中小小企业法和和都市计划划法的颁布布，逐步规规范化；随随着产业结结构的变动动和基础设设施的日趋趋完善，逐逐步从沿海海向内地和和高速公路路两侧转移移。3）上世纪八八十年代至至今，在经经济全球化化和新科技技革命浪潮潮的推动下下，从一般般制造业基基地向高新新技术产业业基地转化化，标志着着xx工业园区的的建设向更更加成熟化化和高层次次的方向演演进3.2xx工业地产状状况据不完全统统计，到目目前为止，，xx共建有各类类工业园区区4591个。这些工工业园区按按兴办主体体分，由国国家地域公公团和企业业立地指导导中心建设设的有47个；由地方方政府或政政府主导的的有关财团团兴办的有有941个；由民间间企业协同同组合兴办办的有3603个。按产业业类型分，，根据国家家地域公团团和企业立立地指导中中心提供的的资料分析析，工业园园区内制造造业占83.4%，非制造业业占16.6%。3.3xx工业地产的的作用第一，工业业园区的建建设为xx企业创造了了良好的发发展条件，，有效地推推进了xx制造业特别别是产业集集群的发展展，推动了了xx向现代的工工业化社会会转变。xx全国的工业业园区共集集聚了10万多家的企企业，为这这些企业提提供了一个个相互沟通通、协作和和进行产业业配套的机机会，形成成了产业集集群式发展展的模式。。这种集群群式发展的的模式，有有力地推动动了当地工工业化和城城市化的发发展，如大大工业城市市丰田市就就是依托丰丰田汽车公公司在一个个农村小镇镇上建立起起来的。第二，工业业园区在促促进和带动动区域经济济的发展方方面发挥了了十分重要要的作用。。据xx国家立地中中心资料，，按生产值值计算，2002年北海道、、常磐、山山口、九州州、福冈、、佐贺、长长崎6大工业园区区产生的经经济效果为为37707亿日元，其其中直接效效果（指园园区内生产产值）为22132亿日元，波波及效果（（指对园区区外产业的的带动效益益）为15547亿日元。3.4xx工业园区特特点1）xx的工业园区区是一个先先进技术与与高层次产产业的集聚聚区。在工工业园区内内落户的大大多数是那那些在本行行业居于领领先地位的的企业，技技术比较先先进，产业业层次比较较高。2）xx的工业园区区是一个高高效率的生生产区。xx绝大多数工工业园区面面积都比较较小（大多多数为300亩左右），，但土地的的产出率相相当高。3）xx的工业园区区也是一个个高效率的的技术开发发区。xx企业的一个个突出特点点是适应市市场需求的的速度很快快，技术开开发的能力力很强，所所开发的产产品式样多多、质量高高。如雅玛玛哈发动机机公司每年年按照客户户需要开发发的大的品品种项目都都要在二、、三十个以以上。4）xx的工业园区区更是一个个优美的生生态环境示示范区。每每一个工业业园区几乎乎可以说都都是一个大大花园，不不少工业园园区由于建建在河流旁旁、山脚下下，青山绿绿水相映，，风光无限限。5）xx的工业园区区已成为海海外生产的的"头脑"和"指挥部"。随着全球球化战略的的推进，xx已把大批制制造业生产产基地转移移至海外。。生产基地地虽然办在在国外，但但生产什么么、何时生生产基本上上都由国内内总部决定