天津某国际金融中心项目产品建议

2009年5月***金融中心——项目产品建议目录

2问题发现产品建议341解决方案5市场环境分析2项目认知3项目认知一、项目认知二、区域市场分析三、项目价值分析四、项目定位方向项目认知4信达广场天津中心赛顿中心津汇广场君隆广场天津环球金融中心本项目海河沿线板块南京路沿线板块五大道板块内环内区域海河U型黄金地段项目位置项目四至：北起大沽北路，南至和平路，东临营口道，西至承德道6总建筑面积：125355㎡，地上建筑面积：93355㎡，地下建筑面积：32000㎡，地下三层车库，地上最高44层，建筑高度150米。项目用途：金融写字楼，混合型公寓，沿街商业。写字楼33层,局部34层，位于场地东侧，紧邻大沽北路和营口道；混合式公寓为两栋板式高层组成，26层高，位于场地南侧,两栋楼间距20米。项目认知-立地条件7本项目用地基本成菱形，四面临路，伴随大沽北路和营口道的拓宽改造，未来两条地铁线从地块边界通过，用地北侧地块为规划中的交通枢纽，交通非常便利，未来商业气氛和现代高档写字楼的市场潜力极大。地块周围各种设施均为最佳。规划用地现状已基本拆迁，道路改造在进行中，开发条件良好。规划范围：北起大沽北路，南至和平路，东临营口道，西靠承德道。规划总用地面积约1.244公顷。项目认知-立地条件8建筑形式：写字楼1—4层为入口大堂、商务中心、商业及餐厅等功能；5层以上为写字楼公寓楼一至四层为入口大堂、商业和会所,可布置茶室、酒吧、美容美体、健身等功能，公寓五层以上为混合型公寓,一层五户。地下三层布置人防，平常做停车库，地下一、二层为停车库和设备用房1—3层为大堂、店铺、会所项目认知-立地条件9高端城市综合体——豪布斯卡（HOPSCA）项目初步印象为：市场环境分析一、宏观环境分析二、市场分析宏观环境分析析03-08年天津社会固固定资产投资资走势天津市固定资资产投资呈现现上扬态势，，其中，2004-2006同比增长平稳稳，从2006年开始增势强强劲。固定资产投资资增势强劲天津市宏观经经济发展向好好，房地产行行业仍处于上上升周期03-08年天津房地产产开发投资额额走势天津市房地产产开发投资额额呈现上扬态态势，其中，，从2006年至2008年增长强劲，，从趋势看目目前仍处于上上升周期。天津宏观经济济天津经济呈现现持续增长态态势，为区域域经济发展创创造良好环境境GDP增长速度房地产市场发展状况小于4%萎缩4%—5%停滞甚至倒退5%—8%稳定发展8%—10%高速发展10%以上飞速发展国家GDP已连续4年连续增长10%以上，天津经经济持续高速速发展，GDP快速增长，天天津2008年GDP增长幅度为16.5%，天津市生产产总值完成６６３５４．３３８亿元，比比上年增加１１３０３．９９８亿元，增增量首次超过过１０００亿亿元，国民消费能力力快速增长，，为房地产业提提供了坚实的的发展基础我们认为：天津市宏观经经济发展向好好,为天津市商业业地产旺盛需需求提供了有有力支持。市场环境分析析市场环境分析析市场存量将保保持趋稳走势势，但仍高位位运行。数据来源：CRIC中国房地产决决策咨询系统统09年1-4月份出现供小小于求现象，，主要原因是是由于刚性需需求的增加与与新增供应的的保守。截止到2009年4月底，，天津津市商商品住住宅存存量1262.33万平方方米。。天津市市房地地产整整体市市场情情况市场环环境分分析潜在供供应量量：07年-09年5月份之之间成成交但但未开开工的的纯住住宅用用地104宗，规规划建建筑面面积为为1377.67万平米。其中，，07年成交交但未未开工工的纯纯住宅宅用地地51宗，规规划建建筑面面积735.17万平米米，拿拿地两两年内内必须须上市市,因此，，735.17万平米米必须须将在在09年内有有所动动作。。735.17万平米米按其其中30％会在在09年产生生有效效的市市场供供应则则为220.5万平米米截止到到2009年5月底，，天津津市商商品住住宅市市场存存量1262.33万平米米，市市场存存量将将保持持趋稳稳走势势。09年5月后市市场整整体面面临的的供应应量（（存货货量））将达达到1482万平米米。将将成为为天津津市场场的高高点。。09年整体体成交交量预预估：：按近半半年（（2008年11月-2009年5月）的的月均均去化化速度度68.2万平米米/月进行行预测测，天津1－5月共成成交317.66万平米米。则：09年的市市场成成交量量在863.26万平米米左右右.天津09年整体体市场场格局局将面面临供供大于于求的的局面面。市场环环境分分析2008年01月至2009年4月天津津市商商品住住宅走走势图图指标2009年3月2009年4月同比增长（%）环比增长（%）供求比1.771.76+378.37%-0.59%供应量（万m2）70.0561.66-51.82%-11.97%成交量（万m2）123.97108.49+130.48%-12.49%成交均价（元/m2）65556680-4.87%+1.89%成交总额（亿元）81.2772.47+119.25%-10.83%存量套数存量面积（万㎡）月均去化套数去化周期（月）192821.4318211数据来来源：：CRIC中国房房地产产决策策咨询询系统统2009年4月商品品住宅宅供求求比为为1：1.76，连续续第二二个月月出现现求大大于供供的局局面。。商品品住宅宅市场场成交交量为为108.49万平方方米，，环比比下降降12.49%，同比比上涨涨130.48%。商品品住宅宅成交交均价价为6680元/平方米米，环环比上上涨了了1.89%，同比比下降降了4.87%。市场预预计未未来呈呈现供供大于于求局局面市场环环境分分析08年5月至09年4月和平平区区区域市市场指指标和平区区5月成交交商品品住宅宅322套，环环比4月上升升16.67%。商品品住宅宅成交交量为为33941.7平方米米，成成交量量环比比上升升33.69%。占市市内六六区总总商品品住宅宅成交交量的的11%左右。。本月和和平区区成交交量持持续连连涨的的趋势势，成成为连连续12个月成成交量量最大大的月月份。。成交交价格格继续续引领领天津津各区区。指标08-0508-0608-0708-0808-0908-1008-1108-1209-0109-0209-0309-0409-05商品住宅成交面积（万㎡）0.741.041.090.680.461.021.170.790．490.421.782.543.39成交均价（元/㎡）12023132631417717136122261131412761127061499814171145021381215912市场环环境分分析明显可可以看看出和和平区区商品品房成成交量量与井井喷式式增长长的三三月相相比仍仍然呈呈现上上升趋趋势，，并且且再创创连续续12个月的的新高高。区域市市场分分析21南京路路——天津市市中心心商务务商贸贸经济济带规划面面积约约121公顷，，总长长度3.3公里，，规划划了中中央商商务区区(CBD)、中中心商商业区区(CRD)、中央央信息息区(CID)三个特特色功功能区区，规规划时时限为16年。和平路路——滨江道道中心心商业业区规规划“一核””即位于于商业业区核核心位位置的的都市市休闲闲商业业中心心“五区””商务旅旅游区区——面积17.45公顷，，依托托海河河景观观带开开发发，重重点建建设天津环环球金金融中中心项目目等。综合合商商业业区区———面积积46.96公顷顷，，商商业业氛氛围围浓浓厚厚、、文文脉脉气气息息旺盛盛、行行业业门门类类齐齐全全的的购购物物、、观观光光综综合合商商业业区区。。文化化体体验验区区———面积积30.78公顷顷，，哈哈密密道道宽宽100米绿绿轴轴景景观观带带的的开开发发和和文文化化产产业业项项目目。。风貌貌体体验验区区———面积积11.36公顷顷，，依依托托中中心心花花园园法法式式风风情区区，，展展示示中中心心商商业业区区深深厚厚历历史史文文脉脉。。高端端品品牌牌区区———面积积20.1公顷顷，，依依托托现现有有高高端端品品牌牌商商厦厦的的基基础础上上，，形形成成天天津津市市独独树树一一帜帜的的复复合合型型高高端端消消费费集集聚聚区区。。“五条条特特色色街街””滨江江道道现现代代商商业业街街哈密密道道生生态态文文化化街街和平平路路综综合合商商业业街街河南南路路特特色色休休闲闲街街南京京路路高高端端商商业业街街项目目有有利利点点判判读读—城市市规规划划传统文化商贸区:1、瞰海2、万通上游国际3、金领国际4、陆家嘴金融广场5、仁恒海河广场6、中新城上城7、壹街区8、富力城9、海河金湾公寓都市消费娱乐区:10、君临天下11、天津环球金融中心12、同方瞰和平13、金茂现场14、吉利经典15、天津中心CBD金融商务区:16、嘉里中心17、天津公馆18、华厦国际公寓19、都市亮点20、华侨御景湾天津未来智慧城:21、鑫瑞名苑22、天津湾海河国际花园23、泰悦豪庭24、融科金月湾25、格调竹境26、花园5座27、上品1210111314、1516171819202221、2326、272425312576894传统文化商贸区都市消费娱乐区CBD金融商务区天津未来智慧城核心区泛核心区本项目本项项目目处处于于海海河河经经济济发发展展带带泛泛核核心心区区地地带带，，和和平平区区一一侧侧，，地地处处海海河河““金金湾湾””，，发发展展前前景景极极度度看看好好。。海河沿线线项目分分布项目有利利点判读读—城市规划划项目有利利点判读读—城市规划划东方巴黎黎——和平区中中心花园园法式风风情区以中心花花园为核核心，东东至营口口道，西西至赤峰峰道，北北至和平平路，南南至新华华路，进进行双向向放射，，由中心心花园沿沿承德道道向海河河延伸，，将原法法国公议议局、原原法国领领事馆、、原法国国兵营、、紫竹林林教堂等等连成一一线。规划重点点依托现现有风貌貌建筑与与近代历历史文化化内涵，，营造浓浓郁浪漫漫的法式式风情氛氛围，建建成集文文博、娱娱乐、艺艺术、商商业为一一体的法法兰西文文化特色色的高档档旅游休休闲商业业文化街街区。结论：本项目在在区域内内属于全全市特色色商业街街区大规规划的一一部分，，利于借借势宣传传和推广广，拥有有明显的的市场机机会。项目定位位方向25项目定位位本项目位位于交通通便利的的顶级区区域的黄黄金区段段，既有有海河景景观，又又具交通通优势，，且雄踞踞于未来来法式商商业风情情街顶端端，中心心公园内内圈聚集集了大量量旅行社社，本区区域内大大量的商商务人群群和公司司也提供供了非常常稳定的的需求。。所以，，在本项项目内整整合一个个五星级以上品牌酒店店，应非非常适合合。而而且参与与运营一一个酒店店，以收益分成成的方式体现现，该写写字楼将将利益最最大化。。超五星级级酒店+纯办公5A甲级服务务式写字字楼26项目定位位项目定位位方向——海河边的的豪布斯斯卡（HOPSCA）打造版块块内首席席城市综综合体项目价值值分析27项目定位位地段价值值分析毫无疑问问的好地地段！本项目百货大楼海信广场远东百货东方之珠一公里二公里三公里劝业场滨江商厦中原百货国际商场津乐汇乐宾百货百盛万达影城新世界百货凯旋门百货滨江购物中心水牛城家世界阳光广场食品街服装街但是……地段是最最大卖点点，却却无法构构成唯一一买点！！地段价值值拐点分分析：周边道路路单行道道+2车道双行行，商业业动线不不便，极极度缺乏乏地上停停车位。。与商业中中心区距距离尴尬尬，商业业价值被被边缘化化。周边缺乏乏大型成成片居住住区来带带动本该该优势的的商业地地段。本项目在在各商务务板块的的边缘，，尚未成成熟。31SWOT分析竞争优势势（Strengths)地理位置置好，附附近有中中央商业业区、中中心功能能区、中中央商商务区周边居住住环境成成熟，科科大大节节省生活活成本，，属于不不可多得得的黄金金地段配套优势势项目所所在地未未来前景景、潜力力巨大。。竞争劣势（Weaknesses)本项目为为纯公建建项目，，生活成成本和物物业费将将远高于于普通住住宅，对对于惯于于投资住住宅的客客户群体体，将有有一定的的难度。。交通不方方面，区区域内多多以单行行线为主主，地上上车位稀稀缺商业如何何以创新新来形成成有效需需求，无无疑是风风险所在在写字楼大大堂偏小小影响项项目档次次。市场机会会（Opportunity)天津市经经济的快快速发展展，第三三产业快快速发展展区域周边边的规划划力度加加大所产产生的拉拉动作用用未来前前景良良好的板板块随着区域周边边中高档项目目的陆续开动动，带来大量量商务、商业业需求区域内写字楼楼同质化严重重纯粹精品、主主题项目少市场威胁（threats)未来写字楼市市场同质产品品增多，竞争争激励。未来2年天津市大牌牌商业项目海海量上市，蕴蕴含极大竞争争。能否提早早入市，并在在产品营造中中尽量避免同同质化竞争因因素，将成为为未来决胜的的关键。32问题发现产品问题点：：本项目最大大问题来源于于商业1.商业价值边缘缘化与商业中心区区距离尴尬，，商业价值被被边缘化。周边缺乏大型型成片居住区区来带动本该该优势的商业业地段。本项目在各商商务板块的边边缘，尚未成成熟。2.产品自身问题题商业首层单体体面积过大，，进深过长，，影响去化。。问题发现34问题发现如何定位形象包装客群定位项目面临的核核心问题市场空间客群增长性需求点1：当前城市核核心板块环境境下项目如何何定位、形象象包装、客群群定位需求点2：项目地处和和平核心位置置，综合性项项目客群如何何保证整体项目35项目需求市场需求项目功能定位产品适用性分析客群分析综合体项目研研究综合体的核心心问题综合体定位客群增长性综合体运营模模式需求点1：成何核心综综合体如何定定位需求点2：如何保证城城市核心综合合体项目客群群增长需求点2：综合体项目目内具体经营营模式36解决方案解决方案37针对***金融中中心的需求点，我我们将提供有有针对性的专专业服务项目市场定位位报告：和平区域市场场环境研究竞品研究项目市场需求求研究项目产品研究究项目定位论述述项目客群定位位建议项目推广和形形象包装建议议报告一项目研究38针对***金融中中心的需求点，我我们将提供有有针对性的专专业服务城市核心地段段综合体研究究市场需求研究究综合体项目定定位功能建议议客群定位研究究综合体产品研研究综合体内运营营模式建议二、城市综合合体研究报告二城市综合体研究39附件：城市综综合体个案信达广场天津中心赛顿中心津汇广场君隆广场天津环球金融融中心本项目海河沿线板块块南京路沿线板板块五大道板块内环内区域海河U型黄金地段竞品分布项目四至：北北起大沽北路路，南至和平平路，东临营营口道，西至至承德道天津津湾广场场天津大悦城41天津环球金融融中心项目基础资料料地理位置：天天津和平区大大沽路与兴安安路交口开发商：金融融街（天津））置业有限公公司占地面积：5.3万平方米建筑面积：60万平方米建筑最高处高高度：336.9米建筑层数：写写字楼75F；公寓41F开盘时间：2009年3月入住时间：2010年4月容积率：津津门4.8；津塔11.7物业管理：：金融街第第一太平戴戴维斯配套：5A智能化写字字楼、5星级配套公公寓、停车车场、会议议中心、游游泳池、餐餐厅、超五五星级圣瑞瑞吉斯酒店店、精品商商业42天津环球金金融中心产品定位户型配比写字楼：办办公面积为为2000平方米，自自由组合。。酒店式公寓寓：主力户户型为177-360平方米，客群来源主要是天津津本区域自自主居住为为主，主要要是知名企企业入驻，，产业链将将涵盖银行行、保险、、证券、会会计、审计计、评估、、中介、法法律、信息息、咨询等等诸多方面面的高端服服务行业。。43天津中心项目基础资资料地理位置：：和平区南南京路与营营口道交口口办公等级：：甲级占地面积：：18105平方米建筑面积：：15万平方米租售状况：：写字楼部分分：出售酒店式公寓寓：预计以以出租为