工业地产招商培训讲义

工业地产招商培训2010年第一期

导图：工业地产概述产业发展动态市场回顾招商案例解析定义、分类及特点发展历程市场特征开发模式分析盈利模式分析开发风险分析2009年度工业土地一级市场分析2009年度工业物业租售市场分析2009年度工业物业需求市场分析政府发布产业动态九大高新技术产业基地分布2009年度重点项目落户盘点工业厂房招商案例解析综合类园区招商案例解析9大招商通路第一部分：工业地产概述定义、分类及特点发展历程市场特征开发模式分析盈利模式分析开发风险分析第一部分：工业地产概述工业地产之消费者：主要客户为公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。工业地产之功能涵盖：工业地产定义工业地产：指在新经济、新型工业化背景下，以产业为依托、地产为载体的工业物业总称。管理、生产加工、展示、物流、商务、金融、生活、人才、科研、会展、休闲、会晤功能、销售等服务功能。根据建筑体规模大小的差异，划分为两大类标准厂房定制厂房工业厂房工业园区综合工业园科技园区物流园区专业园区企业总部基地工业地产标准工业厂房是具有广泛通用性的、用于生产的工业用途物业。定制厂房是为使用者量身定做的工业用途物业，建成后，一般出租给使用者5到10年时间。主要由标准厂房及定制厂房组成，功能多样化的工业产业园区。物业类别主要有研发中心、信息科技单位、土地、企业加速中心等。物流园主要是服务于物流行业，满足其使用要求的工业园区。对设备及厂址有特殊要求的园区。总部基地ABP以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。工业地产分类第一部分：工业地产概述兼容性好，适合成片开发物业形式多为单层、多层缩减企业投产时间节省成本利于企业扩张减少经营风险标准厂房的优势联排第一部分：工业地产概述标准厂房单层厂房多层厂房不必组建专门的基建队伍减少使用者一次性的投资减少持有物业的风险减少短期租赁风险提供使用者退出的机会减轻使用者资产负担充分满足使用者业务需求定制厂房的好处第一部分：工业地产概述满足客户特定要求，

服务客户多为跨国公司定制厂房英特尔微软可口可乐工业园区涵盖广泛，主要为各类工业产业园区、总部基地等，物业形式表现为各类工业物业的集合。第一部分：工业地产概述工业园区金桥OfficePark总部园漕河泾高科技园区紫竹科技园区临港国际光仪电科技园外高桥物流保税园区xx综合园区政策主导性强、专业性强受地方政府政策、产业发展等影响很大产业联系紧密，必须满足产业发展需求区域性强具有很强的聚集效应不同区域具有不同的主导产业投资大、投资回收期长

工业地产项目规模大，前期投入大投资回收期限大于住宅与商业地产

项目增值性发展第三产业，实现二三产业联动，拓展项目收入来源第一部分：工业地产概述工业园区特点08-09年后开发区名义“圈地”土地集中整顿阶段03年2月至03年底04年05年至07年整顿深化，监管力度加强持续整顿，取得阶段性成果政策效果巩固整顿成果合理规划引导发展经济高速发展需要，逐步放行阶段集约用地盘活存量土地鼓励产业结构优化目前政策方向土地出让金收支管理逐步实施工业用地招拍挂经济发展曲线粗放经营阶段：圈地；整顿规范经营阶段：放行；管理集约使用阶段：综合；优化第一部分：工业地产概述发展历程中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使

用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速发展。第一部分：工工业地产概述述市场特征特征一：工业投资持续续增长，呈现现工业地产开开发热。特征二：工业土地存量量不足，工业业土地日益稀稀缺。特征三：工业土地供求求结构变化导导致土地价格格快速上涨。。特征四：工业地产概念念不断延展，，涵盖范围不不断扩大。工业地产开发发模式工业地产商开开发模式如：运盛实业业股份友喜喜实业致衡衡房产主体企业开发发模式如：金陵房地地产海博博股份普普洛斯物流政府规划开发发模式如：上海工业业综合开发区区嘉定工业业园区综合运作模式式如：金鼎投资资东方慧谷谷第一部分：工工业地产概述述开发模式分析析第一部分：工工业地产概述述通过长期持有有经营收益或或出售产品获获利项目投资开发发商，或独立立，或联合，，进行项目的的整体开发，，通过已建成成房地产项目目的出租、出出售或租售结结合等方式，，实现项目的的收益。如美国普洛斯斯工业地产集集团在苏州工工业园区投资资开发苏州普普洛斯物流园园。工业地产REITS对于工业地产产和商业地产产盈利模式，，近来出现了了一些新的探探索，厂房信信托，仓储信信托等。将成熟物业打打包为信托投投资基金(REITs)，再将基金单单位在海外资资本市场公开开发售筹集资资金。目前市场主流流模式未来市场主流流模式工业地产盈利利模式以土地溢价增增值而获取利利润投资开发商在在完成项目基基础设施建设设后，进行项项目主题包装装与概念推广广，实现项目目中部分土地地或整体土地地的转让、出出让给房地产产投资基金或或其他专业工工业地产投资资开发商非市场主流模模式第一部分：工工业地产概述述开发风险分析析经营风险：区域市场供应应情况，供大大于求造成市市场经营难度度，形成的风风险。政策风险：土地出让政策策变化，招商商、税收优惠惠政策的变化化造成区域吸吸引力下降。。市场风险：产业转移导致致区域竞争力力下降，引起起对工业物业业需求的减少少；产业升级及产产业结构调整整引起对物业业需求变化。。开发风险第一部分：工工业地产概述述休息10分钟第二部分：2009年市场回顾2009年度工业土地地一级市场分分析2009年度工业物业业租售市场分分析2009年度工业物业业需求市场分分析第二部分：2009年市场回顾2009年度工业土地地一级市场分分析2009年上海市工业业土地一级市市场出让地块块数最多、出出让面积最大大的区域为奉贤区，80幅工业地块的的总出让面积积为379.463公顷，占到2009年上海市工业土地一级市市场总出让面面积的近三成成。第二部分：：2009年市场回顾顾2009年上海市工工业土地一一级市场单单幅地块的的出让面积积集中在4公顷以下，，占到75.15%，其中单幅幅面积在1-2公顷的地块块最多，占占到28.3%，由此可见见，2009年上海市工工业土地一一级市场的的出让地块块以中小面面积地块为为主。2009年度工业土土地一级市市场分析第二部分：：2009年市场回顾顾2009年上海市工工业土地一一级市场成成交均价位位列前三的的分别是市市区、原浦浦东新区和和闵行区，，这主要是是由其良好好的产业基基础和稀缺缺的工业土土地资源形形成的。2009年度工业土土地一级市市场分析2009年度工业物物业租售市市场分析2009年上海市工工业物业的的租售均价价呈现前抑抑后仰的态态势。在国国际金融危危机的影响响下，2009年前三季度度上海市工工业物业租租售均价持持续走低。。但是为了了应对金融融危机，国国家采取了了多项救世世措施，比比如四万亿亿救世资金金的投放、、十大振兴兴产业的出出台以及出出口退税政政策的调整整等，挽救救或盘活了了很多实体体企业，也也对工业物物业租赁市市场产生了了积极的影影响，此外，随着着国内需求求的增加和和海外市场场的回暖，，2009年第四季度度上海市工工业物业的的租售均价价开始止跌跌回升第二部分：：2009年市场回顾顾2010年第一季度度工业物业业租售市场场分析第二部分：：2009年市场回顾顾2010年第一季度度工业物业业租售市场场分析第二部分：：2009年市场回顾顾第二部分：：2009年市场回顾顾2009年度工业物物业需求市市场分析2009年大浦东、、闵行和市市区的需求求量最大，，分别占到到总需求量量的19%、17.5%和13.6%，这不仅与与区域的地地理位置、、交通条件件和基础配配套有关，，还与区域域的产业成成熟度及大大项目带动动有关，比比如大浦东东是“两个个中心”的的核心区域域、迪斯尼尼项目的所所在地，闵闵行是大虹虹桥商务区区以及正在在申请中的的国际贸易易中心的核核心区域。。2009年上海工业业物业的需需求面积主主要集中在在3000平米以下，，占到总需需求量的80.38%，其中1000平米以下的的需求量占占到46.9%。第二部分：：2009年市场回顾顾2009年度工业物物业需求市市场分析闵行、市区区和原浦东东新区又是是1000平米以下小小面积厂房房的主要需需求地，这这主要应该该是受制于于区域内的的租金压力力。第二部分：：2009年市场回顾顾2009年度工业物物业需求市市场分析第二部分：：2009年市场回顾顾2009年度工业物物业需求市市场分析2009年上海市对对工业厂房房的需求量量占到71.3%，其中单层层厂房的需需求量占到到40.15%，而仓库的的需求量只只占25.32%，其中标准准仓库的需需求量占到到17.52%，是简易仓仓库需求量量的2倍多。第二部分：：2009年市场回顾顾2009年度工业物物业需求市市场分析目前上海市市对单层厂厂房和标准准仓库的需需求量仍然然比较强劲劲。在单层层厂房需求求强劲的情情况下，市市区、闵行行区和原浦浦东新区的的多层厂房房需求量高高于单层厂厂房，这一一方面是由由土地资源源的稀缺性性造成的，，另一方面面也与产业业发展趋势势有关。第三部分：：产业发展展动态2009年政府发布布的产业动动态九大高新技技术产业基基地主要集集聚区2009年度重点项项目落户盘盘点第三部分：：产业发展展动态2009年政府发布布的产业动动态导言言：：近5年间间，，上上海海工工业业增增加加值值增增长长率率只只有有11.5%、12.3%、11.5%、8.3%、3%。盘盘落落的的工工业业增增加加值值再再次次拷拷问问着着““上上海海制制造造””的的实实力力和和潜潜力力。。第三部分分：产业业发展动动态2009年政府发发布的产产业动态态09年8月初，从从上海市市发改委委获悉，，选定的的九大高高新技术术产业已已经被上上海市委委市政府府领导““责任包包干”。。这也意意味着，，未来上上海市““十二五五”规划划中，九大产业业将取代现现有的六大支柱柱产业成为上海海工业发发展新的的增长极极。《实施意见见》明确表示示，2008年，上海海市高新新技术的的产值约约6500亿元。按照规规划，2012年九大高高新技术术行业有有望创造造11000亿元的产值，，在当年年工业总总产值中中的比例例将增至至33%，比2008年末提升升10个百分点点。第三部分分：产业业发展动动态2009年政府发发布的产产业动态态按照《实施意见见》，上海市市委市政政府已经经确定，，2012年新能源汽汽车900亿元新新能能源500亿元民用航空空制造业业200亿元生生物物医药850亿元先进重大大装备制制造业1200亿元电电子信信息制造造业1500亿元海洋工程程装备1500亿元新新材料料1000亿元软件和信信息服务务业3600亿元达到国内内领先水水平接接近国国际先进进水平。。上海市政政府将设设立100亿元的专专项资金金，专门用用于扶持持高新技技术产业业化项目目，相关关的管理理办法即即将付诸诸实施。。1.1万亿上海九大大高新技技术产业业基地主主要集聚聚地民用航空空制造业业浦东闵闵行宝宝山先进重大大装备浦东闵闵行松松江生物医药药浦东徐徐汇奉奉贤新能源汽汽车浦东嘉嘉定金金山海洋工程程装备浦东长长兴岛新材料金山奉奉贤宝宝山软件和信信息服务务业浦东徐徐汇新能源浦东闵闵行电子信息息制造业业浦东闵闵行徐徐汇第三部分分：产业业发展动动态第三部分：：产业发展展动态2009年度重点项项目落户回回顾电子信息制制造业日本奥林巴巴斯入驻浦浦东软件园园三期浦浦东惠家电器公公司签约浦浦江高科技技园闵闵行行罗克韦尔自自动化中国国地区总部部于漕河泾泾开发区开开业闵闵行行瑞士奇石乐乐仪器公司司上海代表表处正式进进驻漕河泾泾开发区闵闵行第三部分：：产业发展展动态2009年度重点项项目落户回回顾新能源天合光能（（新加坡））有限公司司签约落户户紫竹园区区闵闵行浦江高科技技园阿海珐珐输配电中中国技术中中心项目获获批闵闵行行国家重大科科学工程““上海光源源”即将在在张江建成成浦浦东民用航空制制造业博太科电气气入驻浦江江高科技园园闵闵行第三部分：：产业发展展动态2009年度重点项项目落户回回顾先进重大装装备蓝光BD50光盘复制生生产线在松松江工业开开发区建成成投产松松江莘庄工业区区与西门子子签订投资资项目意向向书闵闵行行生物医药雅培公司首首个研发中中心落户张张江浦浦东东上海医疗器器械质量监监督检测中中心落户国国际医学园园浦浦东第三部分：：产业发展展动态2009年度重点项项目落户回回顾新能源汽车车大陆汽车嘉嘉定研发中中心正式开开业嘉嘉定定上汽马瑞利利动力总成成有限公司司在嘉定工工业区开工工嘉嘉定金山工业区区与河南冰冰熊冷藏汽汽车有限公公司签约金金山海洋工程装装备三一重工大大型挖掘机机项目落地地临港产业业区奉贤园园区浦浦东东奉贤第三部分：：产业发展展动态2009年度重点项项目落户回回顾软件和信息息服务业齐汇通讯签签约上海浦浦东软件园园三期浦东盛大文学签签约上海浦浦东软件园园三期浦浦东新材料荷兰皇家帝帝斯曼位于于张江高科科技园区落落成浦浦东东有机所特种种高温润滑滑油项目落落户金山第第二工业区区金金山第一部分：：工业地产产概述休息10分钟第四部分：：招商案例例解析工业厂房招招商案例解解析综合类园区区招商案例例解析9大招商通路路介绍第四部分：：招商案例例解析xx厂房招商案案例解析xx厂房招商案案例解析第四部分：：招商案例例解析xx厂房招商案案例解析第四部分：：招商案例例解析1、在松江车车墩镇，车车墩是工业业重镇2、距车墩镇镇商业中心心区仅100米3、交通便利利a,物流：附近近有A5等3条高速公路路b,人流：有17条公交线路路，另外正正在建设的的城际铁路路（金山-----上海南站））4、厂区地址址：松江区区联营路333号xx厂房招商案案例解析第四部分：：招商案例例解析编号建筑层数高度占地面积建筑面积备注1A楼34.210233069其中B楼的2层以上高度为3.8米2B楼54.2102351153C楼34.2119135734D楼34.211913573合计442815330基地用地面积：10007平方米总建筑占地面积：4428平方米总建筑面积：15330平方米3号楼楼面承重：400kg/m24号楼楼面承重：700kg/m2总用电量：800KVA用水流量：150L/sxx厂房招商案案例解析第四部分：：招商案例例解析自用经营问题改改变用途途整体出售整体出租大型生产性性企业半年时间养老院大型超市交易市场员工宿舍区区大型企业？？政府不支持业主不愿意意目前没有xx厂房招商案案例解析第四部分：：招商案例例解析自用经营问题改改变用途途整体出售整体出租大型生产性性企业半年时间养老院大型超市交易市场员工宿舍区区大型企业？？政府不支持业主不愿意目前没有何如应对？业主无运作经经验定位不清晰金融危机出现现，导致需求求下降园区没有相应应配套及政策策xx厂房招商案例例解析第四部分：招招商案例解析析第一阶段：园区规划调整整完善园区功能能性改造制定招商策略略及定价建立招商团队队进行招商推广广推进渠道建设设了解工业园区区配套政策及及产业发展导导向根据项目进展展情况，召开开资源推介会会及客户拜访访工作3层办公楼5层宿舍楼3层厂区3层厂区办公展示区员工餐厅第第一层商务中心第第二层宿舍3至5层厂房生产区配套建设完善善xx厂房招商案例例解析第四部分：招招商案例解析析第一阶段成果果：园区规划调整整完毕园区功能性改改造初步结束束价格策略完成成建立4人招商团队进行网站、横横幅、协会招招商推广初步完成车墩墩镇园区渠道道建设政策配套服务务及工业公司司对接完成成功召开资源源推介会及部部分客户拜访访工作半年时间完成成2家外资企业入入驻（日本、、澳大利亚））3层办公楼5层宿舍楼3层厂区3层厂区1层日本企业员工餐厅开建建宿舍3至5层投入使用2层澳大利亚企企业空置3层整栋空置xx厂房招商案例例解析第四部分：招招商案例解析析第二阶段：园区服务园区改变定位位---外资企业园进一步加强园园区环境建设设及园区服务务调整招商策略略及定价提升招商团队队素养及物业业服务招商策略进行外资服务务机构的拓展展加强推广宣传传和中介机构进进行最新情况况交流今年第一季度度完成3家企业入驻（（湖北企业、、本镇企业、、员工宿舍））3层办公楼5层宿舍楼3层厂区3层厂区外资企业园xx厂房招商案例例解析第四部分：招招商案例解析析案例例总总结结：：顺顺势势而而为为园区区改改变变用用途途及及时时调调整整方方向向园区区定定位位模模糊糊找找准准园园区区定定位位金融融危危机机显显现现化化整整为为零零招招商商策策略略市场场出出现现好好转转调调整整园园区区定定位位第四四部部分分：：招招商商案案例例解解析析xx招商商案案例例解解析析第四四部部分分：：招招商商案案例例解解析析xx招商商案案例例解解析析5km到达达张张江江高高科科8km到达达陆陆家家嘴嘴9km到达达外外高高桥桥港港区区15km到达达人人民民广广场场、、浦浦东东国国际际机机场场3站公公交交车车到到达达6号线线地地铁铁站站、、9号、、12号、、14号、、19号四四条条规规划划轨轨道道交交通通直直达达第四四部部分分：：招招商商案案例例解解析析xx招商商案案例例解解析析一期期厂厂房房30000m2二期一一、二二区厂厂房50000m2二期三三区厂厂房100000m2第四部部分：：招商商案例例解析析xx招商案案例解解析金融行行业：：美国国巨头头迪堡金金融等已率率先入入驻；；电器行行业：：世界界500强惠而浦浦等邀您您为邻邻；电子行行业：：通用电电气等已率率先入入驻；；IT行业：：通联网网络等已入入驻；；现代服服务业业：中烟集集团等已入入驻；；第四部部分：：招商商案例例解析析如何变变危机为良机？前期调调研周边园园区摸摸底（（价价格产产业业导向向物物业形形态））本地区区招商商情况况（入入驻情情况客客户户到期期时间间及续续租情情况））大浦东东产业业导向向市市场趋趋势需求客客户类类型及及市场场需求求度分分析2.市场推推广1）网网站宣宣传推推广2）其其他媒媒体推推广3）资资源推推介会会、联联谊会会4）直直邮3.渠道开开发1）内内部资资源开开发2）政政府活活动3）周周边企企业