商业地产知识培训讲义

商业地产知识培训商业地产知识何为商业地产商业地产的内容商业地产的类型商业地产的销售模式商业地产的客户商业地产知识商业地产的属性本身来讲有广义和狭义之说狭义的商业地产就是我们平常说的商业的交易场所广义应该包括商场、酒店、写字楼、商务公寓等，一切可以用来销售和经营这些物业综合体的运营形式，都叫商业地产。何为商业地产商业地产知识

商业地产是包括购物中心、商业街、SHOPPINGMALL、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业房地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。

商业地产知识商业地产与住宅房地产的区别住宅房地产商业地产发展商大多数采取开发销售的模式其资金回收模式相对简单商业地产项目是只租不售、或只销售部分的面积，靠企业长期持有

大多数的住宅类产品的购买者在购买住宅类产品时，主要是买来自住的

大多数购买者购买商业地产类产品是作为一种稳定型、投资回报率较高的一种投资工具，买来作为投资用的

发展商只要将房子卖出去，将社区的物业管理做好，就基本算是大功告成发展商考虑的不仅仅是如何将商铺卖出去，而且还要将后期的经营、推广作为第一等大事来对待商业地产知识商业地产在开发和运营中涉及到三个层面商业地产的内容资本运营商业地产市场开发运营管理商业地产知识贯穿商业地产全过程的三种行为开发行为投资行为经营行为商业地产知识商业地产的四元素开发商投资客商户消费者商业地产知识商业地产的市场发展条件欧美参考的主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量和公共交通条件；在国外人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，商业地产发展（ShoppingMall为例）才开始进入发展阶段；人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，才是成熟发展阶段。欧美：商业地产知识亚洲及国内（含香港、新加坡等）主要判断元素为人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量等。商业地产主要分为两类：一是都市型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到2500美元；二是郊区型商业地产，其发展条件为城市人均GDP水平达到3000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达10－15％。亚洲及国内：商业地地产知知识高品质质商业业地产产分割商商铺领领风骚骚国际资资本加加紧抢抢滩第三方方经营营管理理发展展趋向向显著著商业地地产发发展趋势及及特点点商业地地产的的发展展特点点及趋趋势商业地地产知知识购物中心市场型型商铺铺社区型商铺底商型型商铺铺写字楼商铺按开发形式划分地产投投资市市场产产品类类别交通设设施商商铺商业地地产知知识购物中中心——SHOPPINGMALL概念：Mall———林荫道道在毗邻邻的建建筑群群中或或一个个大建建筑物物中，，许多多商商店、、娱乐乐设施施和和餐馆馆组成成的大大型零零售综综合体体。ShoppingMall———规模在在10万平方方米以以上上，由由管理理商统统一经经营管管理，，主要要采取取出租租方式式运营营的集集零售售、娱娱乐乐、餐餐饮、、休闲闲等于于一体体的复复合商商业业业态。。商业地地产知知识1、主力店店租户：：百货货主力力店、、超市市及娱娱乐主主力店店。2、半主主力店店租户户：运运动品品店、、服装装旗舰舰店、、书店店、音音像店店等。。3、娱乐乐、餐餐饮设设施：：诸如如玩具具反斗斗城、、KTV、酒吧吧等娱娱乐设设施，，以及及麦当当劳、、肯德德基等等西式式快餐餐店、、主题题餐厅厅、酒酒吧吧餐厅厅、美美食广广场等等餐饮饮设施施。4、专卖卖店：：包括括国际际一线线、二二线品品牌及及当地地品牌牌的各各种专专卖店店品牌牌。SHOPPINGMALL项目可能包括的的商业业组合合内容容商业地地产知知识按投资价值划分社区型专业型便利型都市型其他商铺专业型型商铺铺商业地地产知知识定义：：专业业街市市商铺铺指经经营某某类特特定商商品的的商业业街或或专业业市场场里面面的商商铺。。该类类商铺铺的价价值和和商业业街或或专业业市场场所经经营的的产品品关系系密切切。案例：：北京京中关关村海海龙电电子市市场属属于专专业经经营电电脑整整机、、电脑脑配件件、数数码产产品、、存储储设备备、网网络设设备、、电脑脑耗材材、软软件等等的专专业市市场，，经过过长期期成功功经营营，目目前海海龙电电子市市场每每平米米商铺铺的价价值达达8万人民民币，，其投投资价价值可可见一一斑。。商业地地产知知识按业态划分综合型零散型特色型商业地地产知知识销售模模式整体转让零散销售自由出租返租销售商业地地产的的销售售模式式商业地地产知知识概念：：就是是带租租约销销售，，即先先引进进品牌牌商家家，然然后将将商商场划划分若若干小小面积积产权权商铺铺销售售给众众多小小业主主，并并保证证给小小业主主一定定的定定期租租金回回报，，发展展商即即可在在短期期内回回笼资资金并并获得得超额额利润润。返租销销售商业地地产知知识实质：：商品房房售后后包租租是指指房地地产开开发经经营企企业为为促进进销售售，在在其进进行外外销商商商品品房售售后包包租是是指房房地产产开发发经营营企业业为促促进销销售，，在其其进行行外销销商品品房出出售时时与买买受人人约定定，在在出售售后的的一定定年限限内由由该房房地产产开发发经营营企业业以代代理出出租的的方式式进行行包租租，以以包租租期间间的租租金冲冲抵部部分售售价款款或偿偿付一一定租租金回回报的的行为为。返租销销售商业地地产知知识利益：：国内的的房地地产公公司融融资渠渠道比比较单单一，，为了了应对对银行行银根根紧缩缩、成成本增增高的的不利利局面面，开开发商商利用用售后后包租租融资资进行行发展展已是是相当当普遍遍的做做法。。对于个个人投投资者者而言言，现现在商商铺是是一种种房地地产和和理财财产品品结合合的产产品，，不仅仅具产产权的的房地地产特特性，，同时时在理理想状状态下下，又又是一一种收收益比比较高高的投投资理理财产产品。。可见，，售后后包租租并非非只是是开发发商单单方获获益的的模式式，其其本质质仍是是实现现开发发商与与投资资人的的双赢赢。返租销销售商业地地产知知识风险：：由于商商铺产产权发发生转转移，，作为为第三三方的的商业业经营营管理理机构构要么么是发发展商商临时时成立立的公公司，，要么么是专专门聘聘请的的专业业管理理公司司，二二者都都不可可能为为发展展商的的承诺诺负责责，因因为物物业租租给大大商家家的租租金非非常之之低，，发展展商不不可能能从中中获取取相应应的利利润，，承诺诺给小小业主主的租租金回回报成成为发发展商商的长长期包包袱，，很有有可能能无法法兑现现先前前承诺诺，尤尤其在在经营营状态态不佳佳的情情况下下，其其风险险更加加巨大大。返租销销售商业地地产知知识租金（（元/平米/天）＝＝销售售单价价（元元/平米））＊回报率率／３６６５天天／出出房率率公式商业地地产知知识6%-10%左右是是合理理回报报率商铺投投资大大部分分都是是10-12年收回回投资资成本本。某些项项目开开发商商胡乱乱提高高年回回报率率承诺诺，有有的甚甚至至达到到20%，这完完全背背离了了市场场规律律，其其后果果自然然落得得一败败涂地地。商铺定定价操操作程程序商业地地产知知识层别总总价=（目标标销售售总额额÷总权重重系数数）X层别权权重系系数凭经验验对项项目不不同层层别进进行系系数设设定（（第一一层是是项目目价值值最高高价格格最高高的层层别，，通常常取系系数为为100%，依次类类推越越高层层别系系数越越小，，地下下层别别亦如如此。）系数X销售面面积（（建筑筑面积积）=权重系系数∑权重重系数数=总权重重系数数商业地地产知知识（层别别总价价÷层别总总权重重系数数）X具体商商铺权权重系系数=具体商铺铺总价设定各层层别中各各个商铺铺的系数数，位置置最好、、面积最最合适、、能见度度最高、、最容易易到达的的商铺通通常设为为100%，根据不不同因素素的变化化递减。。商铺系数数X商铺销售售面积（（建筑面面积）=商铺权重重系数∑具体商商铺权重重系数=层别商铺铺总权重重系数商业地产产的客户户商业地产产知识投资者最最关心什什么？商业地产产知识物业是否否能增值值怎样才能能让投资资者觉得得某个物物业能增增值呢？？或者说什什么才能能保证物物业能增增值呢？？商业地产产知识背景环境境——大的经济济环境是是否健康康发展行业环境境——商业地产产行业是是否是投投资热点点地块价值值——地产项目目所处地地块是否否在未来来有发展展同类市场场经营状状况——某个地产产项目预预计经营营的业态态目前是是否有发发展空间间项目规划划——商铺规划划设计是是否合理理，是否否符合经经营要求求价格合理理——销售价格格是否与与实际价价值趋同同商业地产产知识商业地产产知识影响客户决断的因因素客户：不仅指投投资客，，更是针针对经营营者，因因为他他们们才是更更加专业业、更加加挑剔的的客户。。影响客户户决断的的因素商业地产产知识参与开发发的公司司品牌项目本身身内在因素素外在因素素客户自身身实力、、知识、、年龄、、偏好、、……其他（唯一性性）外在因素素商业地产产知识参与开发发的公司司品牌开发商物业、运运营公司司发展商建筑设计计公司实力信誉经验商业地产产知识外在因素素项目本身硬件软件商业地产产知识硬件软件地理位置置交通状况况周边商业业市场同类市场场整体水水平周边居民民水平建筑形式式铺位划分分配套设施施●●●销售策略略进驻品牌牌优惠政策策未来前景景推广力度度运营管理理●●●药都项目目优势商业地产产知识针对北方方药都项项目来说说，什么么最能吸吸引潜在在投资者者呢？或或者说怎怎样才能能打击到到投资者者呢？硬件优势势商业地产产知识近40万人的医医药营销销队伍遍遍布全国国各地；；2000多家医药药生产经经营企业业中产值值和销售售收入超超千万元元以上的的就有18家，利税税超千万万元的有有4家；此外外，内蒙蒙古药材材资源丰丰富，蒙蒙药材2230种、蒙药药药品达达5000余种，在在国内外外都具有有很高的的声誉。。资源优势势市场优势势呼和浩特特一年两两届药交交会在国国内医药药业享有有盛誉，，蒙药不不仅在国国内具有有很高的的声誉，，而且在在日本、、韩国、、俄罗斯斯等国十十分畅销销。对于于药都来来说，所所在区域域的药品品市场整整体水平平很高，，已经形形成了它它所需要要的市场场环境。。商业地产产知识建筑优势势划分优势势全街铺性性质的建建筑形式式，使各各个店铺铺的商业业价值均均分，降降低了出出现“死死铺”的的可能性性，利于于销售和和经营。。而且项项目内街街的设计计轻松的的解决了了医药批批发必须须的装修修货问题题，为经经营者提提供便利利。100-200平米为主主的划分分，保证证了单位位物业的的总价款款处于合合理区间间，避免免过大的的资金投投入降低低目标投投资者的的投资热热情。软件优势势政策优势势大环境：国家规规定：中中国医药药行业要要走集约约化、规规范化、、现代化化的道路路，从从2000年开始，，利用3—5年的时间间，培养养5—10户面向国国内外市市场、多多元化经经营、年年销售额额在20亿元以上上的大型型医药流流通集团团。小环境：自治区区和呼市市、玉泉泉区三级级政府给给予了大大力支持持，呼市市有关部部门先后后出台了了一系列列优惠政政策，为为投资药药市的经经营者在在税收、、商用房房使用年年限、贷贷款、办办证、落落户、子子女入学学等方面面提供便便利。商业地产产知识前景优势势做为蒙药药的大本本营，呼呼市目前前还没有有像北方方药都如如此大规规模的综综合性医医药供销销中心，，一旦投投入使用用必定会会吸引无无数国内内外的医医药经销销商来此此洽谈定定购，经经过一段段时间的的运营北北方药都都就可以以成为蒙蒙药的代代名词，，云集与与此的药药上足以以使药都都的价值值迅速提提升。商业地产产知识销售策略略优势运营优势势返租销售售的销售售策略，，对于投投资者来来说无疑疑是个稳稳定的投投资保障障，而且且药都较较高的租租金回报报率能够够保证在在十年内内收回投投资成本本，无疑疑对客户户具有很很高的吸吸引力。。在药都内内的大型型会展中中心的建建设，保保证在项项目投入入运营之之后持续续的医药药类产品品展会，，经常性性的持续续吸引来来自国内内外的药药商来此此参展洽洽谈，为为在此长长期经营营的商家家提供了了稳定的的客源，，此外这这种展会会也是对对药都品品牌的非非常有效效的推广广。成功案例例分析商业地产产知识上谷商业业街项目基本本情况项目坐落落位置区区域：地地处天塔塔道以南南开发商：：天津融融创集团团融创置置地有限限公司总建筑面面积：56289平米地上建筑筑面积：：42109平米地下建筑筑面积：：14180平米地上三层层商业总总建筑面面积：23251平米店铺面积积范围：：74m2———1245m2（建筑面面积）总店数:82间商务魔方方面积：：18858平米销售均价价：商