北京土地开发潜力分析评价与策划（168案例）

案例：：北京京东城城区土地开开发潜潜力分分析评评价与与策划划第一部部分项项目概概况项目背背景城市发发展的的需要要。城城市建建设发发展迅迅速，，与之之相伴伴的是是城市市建设设用地地需求求也不不断增增加，，经济济社会会发展展对土土地的的需求求与有有限的的用地地供给给总量量之间间的矛矛盾日日益突突出。。要满满足这这一需需求，，土地地利用用就必必须走走节约约集约约的道道路。。已开展展的工工作。。2007年，北北京市市国土土资源源局东东城分分局开开展了了土地地利用用管理理模式式创新新研究究，对对东城城区的的土地地利用用现状状进行行了调调查，，分析析了存存在的的问题题和政政府在在土地地管理理模式式上的的不足足，提提出了了土地地管理理模式式的创创新思思路和和实施施建议议，该该成果果是与与中国国社会会科学学院城城市发发展与与环境境研究究中心心共同同完成成的。。国家对城城市土地地节约集集约利用用的政策策导向。。●●●项目意义义在国家推推行建设设节约型型社会，，严格土土地管理理，紧缩缩“地根根”的情情况下，，充分利利用和盘盘活存量量土地显显得尤其其重要，，开展城城市土地地潜力评评价研究究，对于于提高城城市用地地的集约约利用程程度，缓缓和城市市建设用用地的需需求与土土地有限限供给的的矛盾，，提高土土地利用用社会效效益和经经济效益益、科学学规划和和管理土土地资源源利用，，实现城城市土地地可持续续利用具具有很强强的现实实意义。。项目目的的科学评价价土地潜潜力，划划分土地地潜力等等级和区区域●探索城市市土地再再开发模模式，，寻找土土地潜力力释放途途径●选取高潜潜力地块块作为示示范，设设计开发发方案●针对东城城区实际际问题，，提出土土地集约约利用对对策建议议●项目依据据法律法规规：◆《中华人民民共和国国城乡规规划法》◆《中华人民民共和国国土地管管理法》◆《中华人民民共和国国房地产产管理法法》◆《中华人民民共和国国物权法法》◆《土地储备备管理办办法》规划依据据：◆《北京城市市总体规规划(2004-2020)》◆《北京市中中心城区区控制性性详细规规划（2006）》（未审批批，作为为内部材材料和参参考依据据）◆《北京旧城城历史文文化保护护区房屋屋保护和和修缮工工作的若若干规定定（试行行）》项目技技术术路线线第二部分分相相关研究究与经验验借鉴概念及内内涵概念：广义：城城镇土地地的利用用潜力大大小是指指通过改改变存量量土地的的用途和和生产要要素结构构，使城城镇的社社会、经经济、环环境综合合效益实实现提升升的幅度度范围。。狭义：在在某一发发展时期期，城镇镇建成区区所能利利用的三三维空间间范围内内，从城城镇社会会、经济济、环境境的整体体特点出出发，主主要通过过调整存存量土地地的结构构和强度度，在现现存土地地总量不不变的前前提下使使土地利利用达到到更（最最）优状状态。内涵：功能潜力力：通过过改变土土地的性性质，获获得的土土地价值值的提升升强度潜力力：通过过对评价价单元内内单位面面积的土土地增加加资本、、技术等等投入，，提高地地块的容容积率和和建筑高高度，使使得土地地价值提提升区位潜力力：外部因素素影响土土地开发发潜力，，影响土土地开发发后的升升值幅度度经验借鉴鉴赵鹏军等等（2001）：提出对城城镇土地地高效集集约化利利用评价价指标的的选取标标准必须须能够直直接或间间接地反反映城镇镇土地利利用的高高效集约约型，但但指标本本身同时时还能够够有其有有效性和和合理性性，即具具备以下下几大特特征：一一是代表表性，二二是可比比性，三三是科学学有效性性，四是是弹性，，五是通通俗易懂懂、清晰晰明确。。成舜等（（2003）：选取了18项指标、、从5个方面对对包头市市宏观城城镇土地地集约利利用潜力力进行了了评价。。该研研究还选选取了其其他九个个相近城城市与包包头进行行比较，，对比比指标来来自土地地利用程程度、土土地使用用效率、、城镇镇土地可可持续利利用度等等三个方方面。冯长春、、邬伦等等（2005）：开展的以以广州天天河为例例的城市市土地潜潜力评价价项目，，经过对对协调度度模型的的改良，，充分把把握城市市土地潜潜力影响响因素的的内在关关系，从从土地的的经济效效益、社社会效益益和环境境效益三三方面提提出了近近50个指标。。……理论基础础级差地租租理论：：作为土地地最佳利利用方式式评价的的理论指指导。受受极差地地租的影影响，导导致不同同区位或或不同质质量土地地的利用用强度和和利用效效益的不不同，成成为城市市土地资资源优化化配置的的调节机机制。。土地报酬酬递减理理论：在一定面面积的土土地上连连续追加加资本或或劳动，，超过一一定限度度之后，，追加部部分所得得收益必必将渐趋趋减少，，即每单单位资本本或劳动动的收益益将由递递增转为为递减。。区位理论论：指社会经经济活动动及其他他人类活活动在空空间分布布的位置置，是解解释人类类经济活活动的空空间分布布特征和和规律的的理论。。传统区区位因素素侧重于于经济因因素，最最近研究究表明，，非经济济因素的的作用越越来越大大，尤其其是文化化、政策策、政治治的作用用。可持续发发展理论论：努力寻求求人和自自然的平平衡，寻寻求人和和自然的的和谐发发展以及及人和自自然关系系的合理理性成长长；努力力实现人人与人之之间关系系的协调调，基基本达到到人和人人之间关关系的和和谐与公公平。城市再生生理论：：在现代化化的发展展过程中中，对城城市潜在在的，有有利的，，合理的的因素进进行综合合利用，，实现产产业结构构的升级级、空间间结构的的重组、、城市文文化的创创新繁荣荣。城市精明明增长理理论：一种管理理城市协协调成长长的新型型理论工工具,它通过土土地使用用功能组组合、限限制城市市成长边边界、提提高土地地使用效效率、保保护空地地、农田田、自然然景观和和环境保保护区、、改变交交通模式式、加强强现有社社区改造造等方式式来解决决城市蔓蔓延中出出现的经经济、社社会和环环境等问问题。第三部分分东城区土土地开发发潜力评评价与释释放宏观分析潜力评价释放途径示范选择主要内容容发展背景横向比较现状特点及问题评价对象评价方法评价过程评价结果模式总结案例借鉴适用范围示范目的选择依据选择结果宏观分析析发展背景景：（一）发发展历史史悠久，，文化底底蕴丰厚厚（二）国国家政务务要地，，北京行行政中心心（三）文文化机构构聚集，，商业气气息浓厚厚（四）地地理位置置优越，，投资环环境良好好宏观分析析从整个东东城区来来看，在在建筑高高度上呈呈现出““中间低低、四周周高”的的特点中部地区区，多为为文保用用地；；北部地地区，中中层住宅宅多、绿绿地公园园用地多多；东东部地区区，写字字楼和高高层住宅宅已经占占据了地地区的大大部分土土地；南南部地区区，地区区内差距距较大，，既拥有有王府井井地区的的高强度度开发地地带，也也有站西西街等地地区的连连片平房房居住带带。王府井地地区，商商业用地地密集，，是经济济“山峰峰”；东东直门地地区的银银座大厦厦等的落落成，正正逐渐形形成“山山峰”。。宏观分析析表3-1东城区土土地利用用现状表表用地名称面积（平方公里）比例（%）商服用地1.74086.86工矿仓储用地0.27791.09公共设施用地0.96053.78公共建筑用地4.674918.42住宅用地9.537537.58交通运输用地6.986827.53特殊用地0.48731.92水利设施用地0.17850.70其他用地0.53592.11合计25.3801100偏大偏小东城区的城城市功能定定位：作为首都功功能核心区区，是北京京市政治中中心的主要要载体，全全国性文化化机构聚集集地之一，，传统文化化重要旅游游地区和国国内知名的的商业中心心。因此，机关关用地和商商服用地比比例应该较较高，而住住宅用地比比例应该较较小。宏观分析表3-3北京市八城城区人口密密度对比表表单位：万人人/平方千米2000200120032004200520062007东城区2.472.492.542.452.172.182.54西城区3.083.102.502.442.092.112.10崇文区1.631.631.561.461.231.191.18宣武区2.222.232.242.112.102.142.18朝阳区6.016.126.316.5411.0611.4911.84丰台区3.243.303.413.686.196.386.68石景山区1.311.321.331.362.072.062.15海淀区6.386.597.047.2710.2110.6011.10整体而言，，到2007年底，中心心四城区的的人口密度度普遍低于于外围城区区；而东城城区的人口口密度在中中心四城区区中，是比比较高的。。数据来源：：《北京市东城城区统计年年鉴（2008）》宏观分析表3-3北京市八城城区岗位密密度对比表表单位：万人人/平方千米东城区的就就业岗位有有下降的趋趋势；在八八城区中处处于中等水水平。但与与西城区相相比较，仍仍存在一定定的差距。。数据来源：：《北京市东城城区统计年年鉴（2008）》岗位密度20002001200220032004200520062007东城区1.491.401.401.381.331.431.261.33西城区1.841.831.681.881.861.972.062.06崇文区0.460.480.490.490.360.360.330.34宣武区1.000.930.930.940.780.780.770.82朝阳区2.852.792.912.872.942.862.782.88丰台区1.531.701.911.511.491.541.591.60石景山区0.870.640.610.600.560.580.560.55海淀区2.782.893.243.303.423.453.754.05宏观分析现状特点及及问题机关办公用用地占比重重大且分散散平房住宅用用地占全区区土地面积积的比重过过大商业用地较较为集中，，但是缺乏乏服务体系系办公用地发发展较为合合理，但仍仍有空间危房改造与与古城风貌貌保护相冲冲突地下空间有有待统一规规划开发利利用潜力评价分析评价思思路图潜力评价评价范围：：整个东城区区行政范围围。评价对象：：划分地块。。划分地块块依据如下下原则：以以东城区的的土地管理理系统内的的地块资料料作为主要要参照；由由城市道路路作为切割割线；具有有相同用地地性质和规规划条件的的作为一个个地块考虑虑。必须说说明的是，，划分地块块的目的是是便于下一一步对具体体地块的定定量分析，，因此对那那些近期内内不具有开开发潜力的的土地不做做精细划分分，比如文文保用地、、已出让并并开发的用用地等，这这样便于把把有限的工工作时间投投入到那些些具有开发发价值的土土地上，更更能满足项项目实施可可操作性的的要求。潜力评价结合东城区区的可获取取数据的数数量和质量量，本项目目采用分层综合评评价法。具体来说说，是从影影响城市土土地利用价价值及其潜潜力挖掘的的主要因素素入手，建建立潜力评评价指标体体系，通过过专家打分分法确定各各指标的影影响权重，，对影响选选定评价对对象潜力的的因素进行行加权求和和，从而得得到潜力得得分值。按照此方法法，经过对对东城区土土地进行潜潜力评价后后，可以得得到覆盖全全区的潜力力值（0~100分），并将将其分为两两大类：（1）无潜力区区，包括东东城区规划划要求的文文保用地、、绿地、水水域、特殊殊用地等以以及已经通通过出让进进行开发的的土地；因因为这些区区域有政策策限制，不不能开发，，所以潜力力值为0。（2）有潜力区区，是东城城区除了无无潜力地区区以外的其其他区域，，主要是平平房区和简简易楼等急急需改造的的区域。潜力评价评价单元外外的其他区区域均为无无潜力区域域。潜力评价构建评价体体系由指标层五五个因子得得分的计算算，进而得得到子目标标层三个种种潜力的得得分值，再再加权平均均得到最终终的土地开开发潜力。。潜力评价式中，Zi表示评价地地块的开发发潜力得分分；Si表示强度潜潜力得分；；Ui表示功能潜潜力得分；；Li表示区位潜潜力得分；；w1、w2、w3分别表示强强度潜力、、功能潜力力和区位潜潜力的权重重。计算公式潜力评价地块编号综合得分地块编号综合得分14-0883.5442718-0730.184618-0975.1643418-0830.184618-0371.8576704-0625.745509-0471.8202514-1022.0181703-0670.45216-1621.8358115-0669.8289914-1121.7337202-0266.9998316-1721.3284706-0163.7570314-0921.1266706-0962.8247314-0519.9007309-0562.370809-0119.3759703-0560.6108213-0318.648813-0459.5288214-1718.2899414-0757.8655218-0518.06501……………………14-1844.5163716-1411.0717615-0143.1924915-0910.650515-0242.9540903-0210.0125414-1242.5035915-089.68811112-0142.3308317-139.17995814-0341.1804213-068.27986913-0939.8023213-017.87531416-1538.2809813-087.53457614-1637.2810413-076.46525414-0634.7666714-046.257816-0131.8983814-026.12815土地开发潜潜力的级别别划分标准准应根据土土地综合评评价分值的的统计分布布规律，按按照级间差差异大、级级内差异小小的原则划划分等级。。如图3-15所示，潜力力值呈现出出一种较为为平缓梯度度的下滑趋趋势，但是是仍有几个个明显的拐拐点。以拐拐点为划分分标准，将将潜力值分分为四个等等级：Ⅰ级潜力：潜潜力值≥69；Ⅱ级潜力：49≤潜力值<69；Ⅲ级潜力：25≤潜力值<49；Ⅳ级潜力：0＜潜力值＜＜25。加上前面被被定义为0潜力的用地地，共为五五个等级（（Ⅴ级潜力：潜潜力值＝0）；对于未未评价的区区域，多为为文保区和和已出让划划拨的土地地，短期内内政府不会会对其进行行开发和再再利用，人人为地规定定此级用地地属于Ⅴ级潜力用地地，即潜力力值都为0。潜力评价有潜力的城城市土地大大部分集中中在东城区区的东南部部，北部有有少量分布布；中部为为大量的文文保地区，，东侧东直直门地区则则已经过开开发和出让让释放了土土地潜力，，短期内不不具有再次次土地升值值的条件。。在有潜力的的土地中，，也体现出出空间的集集聚性：高高潜力的土土地主要集集中分布在在北京站区区域和王府府井区域，，同时由于于地铁和交交通的便捷捷性，东四四路口和安安定门站附附近的地区区也具有很很高的潜力力；中等潜潜力土地，，集中在建建国门大街街附近和鼓鼓楼外大街街区域；低低潜力的土土地则多为为地块中心心的区域，，距离主干干道较远。。释放途径模式一：““除旧建新，，全面改造造”途径：通过对规划划区域进行行完全的拆拆迁和重建建，达到新新的城市土土地利用目目标。由于于是全部改改造，不保保留任何的的旧风貌，，有利于实实现理念、、风气的更更新；改造造后，通过过政策优惠惠、发展具具有人气的的产业来形形成新的服服务中心。。适用范围：：商业、住宅宅开发。对对于某些失失去活力且且不属于保保护区的的的地块，可可采用此种种模式。东东城区有大大片的危旧旧房屋，且且很多部分分不具有保保护的价值值，对此类类用地可使使用此模式式。目前，，这也是最最常用的一一种模式。。释放途径案例——英国金丝雀雀码头（CanaryWharf））金丝雀码头头位于伦敦敦多克兰地地区西印度度码头的中中心。在过过去航空、、陆运都不不太发达的的漫长年代代，航海占占据了交通通往来的主主要位置。。随着其他他运输线路路的发展，，到1980年，码头已已经停止了了运营，彻彻底废弃了了。80年代中期，，伦敦市政府成立了了码头区开开发公司，，开始全面面改造这一一地区。一一家加拿大大开发公司司包下这块块地盘，把把这里建成成了金融区区。现在，，金丝雀码码头有金融融、商业、、出版、教教育等行业业，成为伦伦敦的CBD。与之配套的的服务行业业更是涌了了进来，国国际知名品品牌酒店和和形形色色色的酒吧、、小餐馆。。前卫现代代的建筑群群落也打造造出一个购购物的天堂堂，从商业业街购物中中心到设计计师品牌店店在这里也也不胜枚举举。这里还还定期举办办丰富多彩彩的活动和和展览以及及非同凡响响的公共艺艺术展，丰丰富了这里里的环境与与人们的生生活。在最初的几几年内，地地产商向某某些商业巨巨头抛出了了一年免租租金的超大大“红包””，自然大大有趋之若若鹜者为改变金丝丝雀码头入入夜成空城城的面貌，，它以超优优惠的租金金价格吸引引新闻媒体体机构进驻驻。24小时连续运运作的新闻闻机构为此此地聚敛不不少人气。。释放途径模式二：““修旧如旧，，功能提升升”途径：挖掘历史，，对那些经经历数十年年、数百年年而形成的的、现在已已经保留下下来的商业业服务中心心地段，进进行投资、、整治、再再开发、宣宣传，借助助已形成的的人气中心心，扩大影影响力，维维持该地段段的活力并并让它持续续发展下去去。适用范围：：商业开发。。东城区历历史悠久，，对现在保保留下来的的，或是已已经消失殆殆尽的资源源，可以重重新挖掘，，但要注重重与历史文文化的融合合。释放途径案例——烟袋斜街：：清代，当时时居住在北北城的旗人人，大都嗜嗜好抽旱烟烟或水烟；；由于烟袋袋的需求与与日俱增，，斜街上一一户一户开开起了烟袋袋铺。这是是得名原因因之一。烟烟袋斜街本本身就宛如如一只烟袋袋。细长的的街道好似似烟袋杆儿儿，东头入入口像烟袋袋嘴儿，西西头入口折折向南边，，通往银锭锭桥，看上上去活象烟烟袋锅儿，，这是得名名原因之二二。1956年公私合营营前，老字字号很多，，如广福观观、烤肉季季；后衰落落，面临拆拆迁。2000年底，按照照什刹海管管理处“尽尽快把烟袋袋斜街恢复复成繁荣的的传统商业业街并发展展旅游”的的思路，西西城区政府府对烟袋斜斜街进行了了整治改造造。强调保保护传统文文化，尊重重现有居住住形态，而而避免一次次性的彻底底开发。2001的调查显示示，改造之之前共有34家店铺，除除了烤肉季季、鑫园澡澡堂两家国国营大户和和两家网吧吧经营状况况较好外，，其余店铺铺经营状况况不佳。改改造完成后后，交通条条件好了，，传统风貌貌恢复了，，良好的建建筑环境和和传统气氛氛吸引了休休闲商业的的投资。2003年进行的不不完全调查查显示，19家接受调查查的商家中中12家表示很满满意或基本本满意，只只有3家表示不满满意；经营营也从原有有的发廊、、网吧转变变为工艺品品店和酒吧吧。释放途径案例——烟袋斜街：：改造前的烟烟袋斜街释放途径案例——烟袋斜街：：改造后的烟烟袋斜街释放途径模式三：““新旧协调，，功能联动动”途径：将保护区进进行分级保保护，核心心保护的地地区不进行行开发，仅仅做些修缮缮活动；外外围进行高高强度开发发，平衡开开发成本。。既保证了了部分地区区的完整性性，使得新新开发的项项目可以借借助已有的的人气；又又开发了新新的项目，，吸引的资资金可用来来保护核心心区域的建建筑，从而而实现功能能上的相互互拉动。适用范围：：商业、住宅宅开发。东东城区文保保地区很大大，这是一一条很好的的途径。只只保留最具具有价值的的单位，对对周边地区区有选择的的开发取得得收益，使使得保护区区的保护变变为可持续续的保护。。释放途径案例——上海新天地地：新天地广场场位于上海海市中心区区淮海中路路的南面。。东临黄陂陂南路，南南临自忠路路，西临马马当路，北北临太仓路路。兴业路路把整个广广场分为南南里与北里里两个部分分。其中，，在太仓路路上的主入入口离淮海海中路最繁繁华的地段段和地铁出出入口仅170余米；但兴兴业路上坐坐落着一大大会址。实行三层次次保护：核核心保护区区——一大会址；；协调性保保护区——会址周边；；再开发区区——其他地区。。瑞安集团团提出的改改造理念：：保留石库库门建筑原原有的贴近近人情与中中西合璧的的人文与文文化特色，，改变原先先的居住功功能，赋予予它新的商商业经营价价值，把百百年的石库库门旧城区区改造成一一片新天地地！花比重新建建筑大得多多的力量和和资金保留留并修复这这些石库门门建筑的外外皮。通过过改造内部部结构和功功能，使之之适应办公公、商业、、展示、餐餐饮和娱乐乐等现代生生活形态。。经过修复复的旧建筑筑重新焕发发出光彩，，旧建筑的的历史感也也大大提升升了广场的的品位和魅魅力，这种种开发项目目带了商机机，所以说说这一项目目具有保护护和开发双双重特征。。每座建筑内内部按照21世纪现代都都市人的生生活方式、、生活节奏奏、情感世世界度身定定做，成为为国际画廊廊、时装店店、主题餐餐馆、咖啡啡酒吧……时尚精品店店紧追国际际流行色，，不逊半步步，中华文文化商场出出售的是艺艺人工匠们们独创的居居家用品、、工艺品和和旅游纪念念品，完全全是地道的的中国味。。露天广场场上丰富多多彩的文化化表演让旅旅客有许多多的参与。。释放途径案例——上海新天地地改造后的房房屋一大会会址新天地夜景景新天地地夜景景释放途径模式四：““古木逢春，，功能置换换”途径：经过修缮和和维护，保保留原有的的建筑外形形；内部通通过装修、、改造，提提供其他服服务功能，，从而引入入新的产业业，重新唤唤起活力。。适用范围：：商业、住宅宅开发。特特别对于许许多建筑价价值极高的的建筑，可可考虑此种种模式；既既可以作为为商业，提提供特色的的商业服务务；也可以以保留低容容积率的房房屋作为高高档住宅。。有价值的的外形和更更新的内部部功能可以以相得益彰彰，带来收收益。释放途径案例——798艺术区：798艺术区作为为北京市和和朝阳区的的首批文化化创意产业业集聚区（（图3-21和图3-22），原为国国营798厂等电子工工业的老厂厂区所在地地，面积60多万平方米米。从2001年开始，来自自北京周边和和北京以外的的艺术家开始始集聚798厂，他们以艺艺术家独有的的眼光发现了了此处对从事事艺术工作的的独特优势。。他们充分利利用原有厂房房的风格（德德国包豪斯建建筑风格），，稍作改装和和修饰，一变变而成为富有有特色的艺术术展示和创作作空间。现今今798已经引起了国国内外媒体和和大众的广泛泛关注，并已已成为了北京京都市文化的的新地标。AOC原创动画亮相相798艺术区798创意广场释放途径模式五：“挖掘地下，空空间拓展”适用范围：商业开发。东东城区的地下下空间随着近近几年的地铁铁的建设逐渐渐得到了开发发，但远远不不足。东城区区在未来城市市地下空间发发展的过程中中，要加强对对地下空间的的利用，形成成系统化，现现代化的地下下城市。城市地下空间间是地面城市市空间的有机机延伸。以完完善城市综合合交通系统为为发展前提；；依托完善的的城市综合交交通系统，有有效的将商业业、服务、交交通、市政设设施等整合起起来，发展具具有综合功能能的一体化地地下空间。以高层建筑地地下层作为核核心节点，与与地下交通枢枢纽结合做接接入点，从而而形成区域性性地下网络。。由地下商业业街的“线””的增加，完完成地下空间间在“面”上上的拓展。关关键处理高层层建筑地下层层的“点”和和地下交通枢枢纽的“接入入点”，同地面有机机聚合转换，，创造有机的的、统一的城城市地下空间间。释放途径案例——台北市地下商商业街：分为两层。第第一层，共有有185间店铺，分为为服饰、百货货、电子、、美食四区，，商场内并规规划九处广场场，其中靠近近台北车站处处广场，已由由台北市政府府规划设置便便民服务站；；其余广场可可提供外界申申请办理促销销，签唱会、、展示、讲座座等活动。第第二层，停车车场，提供三三九二个停车车位，共有三三个处入口，，消费者除可可搭乘捷运外外亦可自行开开车前往，十十分便利。释放途径案例——名古屋地下综综合体：该地下综合体体位于名古屋屋荣地区久屋屋大通公园旁旁，作为20世纪80年代建成的久久屋大通地下下街与爱知县县文化艺术馆馆之间的过渡渡空间，采用用了地上地下下同步立体开开发的模式，，将大型集会会广场、公交交车始发站、、商业服务、、公共步行通通道等设施有有机地整合在在一起，无论论从城市的机机能组合、空空间的造型艺艺术、环境的的协调和谐等等方面都为名名古屋增添了了新的光彩。。该地下综合合体自2002年10月11日开业以来，，一直深受名名古屋市民和和国内外游客客的好评。示范选择示范目的：经过对东城区区土地潜力的的定性和定量量的分析，已已经寻找到了了现阶段具有有开发潜力的的区域；又通通过对国内外外土地潜力释释放案例的分分析，总结了了五种主要的的释放模式。。我们将从微微观的角度，，选择几宗地地块作为示范范，结合土地地释放潜力的的途径，进行行地块的开发发策划、土地地的潜力释放放，使得项目目更具有指导导意义和可操操作性。示范的选择：：第一步，根据据有潜力地块块的地域分布布特征，南部部是潜力土地地集中区域，，北部次之，，东部最少。。出于典型的的考虑和项目目时间的局限限，将在南部部地区选择三三个地块和在在北部选择一一个地块。第二步，确定定了个数之后后，根据东城城区土地潜力力评价的潜力力值，选取高高潜力和中潜潜力的各地块块，暂时不考考虑低潜力的的土地开发；；因此，在南南部选取了13个地块，北部部选取了5个地块。第三步，通过过实地调研和和走访，以地地块内房屋破破旧程度高、、居民拆迁意意愿强等为评评价依据，筛筛选选定的18个地块，最后后确定东南部部的站西街地地块和北极阁阁地块、中部部的东四站地地块、北部的的柳荫地块等等四块地为示示范点。第四部分近近期可开发发地块的开发发策划策划步骤第一，资料的的搜集。通过过国土分局的的系统和网络络获取地块的的基本资料；；第二，实地调调查。对地块块内情况和地地块周边情况况进行详细调调查，并通过过访谈的形式式，了解居民民拆迁心态，，作为计算拆拆迁成本的依依据；第三，优劣势势分析。对地地块开发的优优势和劣势进进行分析，扬扬长避短，选选择最佳的条条件组合方式式，按照最佳佳使用原则确确定合适的开开发方向；第四，开发定定位。根据前前面确定的开开发方向，进进行开发定位位，包括功能能定位、档次次定位、形象象定位和客户户定位；第五，确定经经济技术指标标。每个地块块都有独特的的发展条件，，规划条件是是重要的依据据。但是，可可以根据实际际情况，适当当调整规划指指标，充分挖挖掘土地价值值；第六，收益初初步评估。采采用静态测算算和动态测算算相结合的算算法，评估地地块开发后可可能获取的经经济收益；第七，预期效效果。从社会会、经济、环环境三个角度度对地块开发发后的效益进进行预测，旨旨在通过开发发的外部效应应拉动周边的的发展和改善善周边的环境境。站西街地块：：紧邻北京站；；毗邻王府井商商圈；占地面积约11万㎡东四站地块：：5号线地铁出口口；十字路口；占地面积约8000㎡北极阁地块：：地铁5号线与1号线交汇处；；王府井商圈影影响范围；占地面积约6500㎡柳荫地块：北二环与北三三环的中间地地带；公园多、环境境好；占地面积约15000㎡地块位置站西街地块东四站地块北极阁地块柳荫地块：卫星影像图站西街地块站西街地块该项目位于北北京站西街，，项目（北区区）东至邮政政枢纽西侧规规划路；南至至三源胡同规规划路；西至至崇文门内大大街；北至麻麻线胡同规划划路。项目（（南区）东至至北京站西侧侧规划路；南南至金朗大酒酒店北侧规划划路；西至崇崇文门内大街街；北至三源源胡同规划路路。地块东南南面即接北京京站，西至距距离王府井东东方广场仅2.1公里。站西街地块与地块周边的的现代氛围不不同，地块内内建筑以破旧旧平房为主，，居住条件较较差，住户居居住面积小，，无管道煤气气、集体供暖暖等，缺乏排排水设施导致致胡同内路面面时有污水气气味难闻。胡胡同临街有大大量的小型旅旅店、饭馆和和商店，旅店店、饭馆主要要面向同仁医医院的病人家家属。居民楼一般为为五、六十年年代建造，最最晚的也为七七十年代后期期建造，年代代较久。居住住面积小，户户型陈旧，存存在一个单元元一层住五户户的情况，一一般一户的居居住面积仅30平米左右，大大部分无集中中供暖。站西街地块东1邮政局、天元大厦、恒基中心、燕莎恒基购物中心2与北京站前的城市主干道有50-70米的距离，由建筑物隔开南1同仁医院南面临街处有高档酒店、饭店和百货商场2东南侧为普通居民区，多平房西1内蒙古大厦，06拆迁，正在建设中，建筑高度明显超过规划指标；2同仁医院，有全国性影响力，对附近的商业服务业有一定的带动3东单公园，居民休闲的场所北1光彩国际中心，设计用途为写字楼，目前尚在招商阶段，未投入使用。高度达99.9米，总建筑面积达25万平方米。一旦入住，将对附近的商业等造成巨大影响；2新闻大厦酒店及华夏银行总行，除底部挑高大厅外有15层；3新闻中心，20余层，新近落成4建国门内大街以北则有东方广场、中国农业银行总行、中国网通、中纺大厦、全国妇联、交通部等的办公写字楼有影响的地标1王府井；2东方新天地；3北京站站西街地块品牌效应交通枢纽成熟商圈首都中心改造动力足vs.拆迁成本高产权复杂房地产市场竞争激烈优劣势分析站西街地块CSD（CentralServiceDistrict），中心商业业办公服务区区，以服务为为导向的办公公、商业混合合用地，形成成以中高档商商业办公为主主，开放主题题的现代化中中心商办服务务区。区域内内提供各种中中高档服务，，包括购物、、酒店、休闲闲、娱乐、餐餐饮；同时，，区域内还设设有政府办公公和商业办公公用地，从而而提供部分政政府服务和商商业服务。总体体功功能能定定位位“北京京之之窗窗，，首首都都之之眼眼”，有有三三层层含含义义：：第第一一，，这这里里将将给给出出北北京京站站的的游游客客关关于于首首都都的的第第一一个个印印象象，，是是北北京京向向全全国国人人民民和和世世界界人人民民展展示示的的第第一一个个印印象象；；第第二二，，开开发发后后作作为为驻驻京京办办事事处处的的政政府府办办公公集集聚聚地地，，这这里里也也是是北北京京放放眼眼全全国国的的一一个个窗窗户户；；第第三三，，同同仁仁医医院院的的眼眼科科是是全全国国最最好好的的，，开开发发目目标标将将打打造造这这一一地地段段提提供供的的眼眼睛睛医医疗疗和和护护理理也也将将是是全全国国最最好好的的。。总体体形形象象定定位位站西西街街地地块块开发发策策略略———分块块开开发发分块块的的原原因因：：（1）宗宗地地面面积积大大，，一一次次性性开开发发的的大大手手笔笔略略显显粗粗放放，，且且难难度度、、成成本本较较大大，，应应对对市市场场变变化化的的能能力力不不足足；；（2）分分块块开开发发的的模模式式可可加加强强土土地地管管理理部部门门对对有有限限资资源源的的管管理理控控制制能能力力，，让让土土地地的的使使用用更更加加精精细细；；（3）分块块开发发有利利于土土地的的动态态规划划（对对原有有规划划根据据环境境变化化进行行适当当调整整），，提高高项目目对外外部环环境的的适应应能力力，提提高经经济、、社会会效益益。分块的的方法法：以地块块内规规划道道路系系统为为骨架架，作作为分分期地地块划划分的的界限限站西街街地块块站西街街地块块站西街街地块块地块编号占地面积M2B-0310420B-043750R-027600R-034860O-027500O-038660O-044860B-069350B-075640B-087500B-023600B-013120B-052400R-017200O-073580G-012700道路18460总计111200地块编号开发主题用地性质开发目标占地面积M2B-03“长安东启，站西龙头”——高档酒店区商业宾馆酒店主体部分10420B-04商业高档商住酒店，地标式建筑3750R-02住宅酒店式公寓7600R-03住宅酒店式公寓4860O-02“首善之窗，海纳之地”——驻京办公区商业/办公外驻京办事处办公楼7500O-03商业/办公外驻京办事处办公楼8660O-04商业/办公外驻京办事处办公楼4860B-06“北京眼都，银街侧翼”——特色商业区商业文化、宗教和旅游商业9350B-07商业眼镜专卖5640B-08商业商业百货，针对医院服务7500B-02“地上吸金，地下拓商”——商住混合区商业

商业百货，辐射周边办公3600B-01商业/办公办公配套3120B-05广场/商业低层和地下商业开发2400R-01办公/住宅高级办公和商住开发7200O-07办公办公配套3580G-01商业/办公办公配套2700道路18460总计111200表4-3总体开开发地地块划划分列列表一级开发投资总额序号项目金额（万元）所占比例1前期费用724.90.07%2征地费用

3拆迁费用684007.062.96%4不可预见费205202.118.89%5市政基础设施建设费20466.91.88%6非经营性配套设施建设费

7财务费用49161.74.52%小计959562.688.32%8土地一级开发投资回报额67169.46.18%9两税一费（5.5%）59756.95.50%合计1086488.9100.00%楼面地价（万元/平方米）2.04

地面地价（万元/平方米）9.77

注：1、“两税一费”以1-8项之和为基数计算，公式：（1～8项之和）×5.5%/94.5%；2、“土地一级开发投资回报额”以1～7项之和为基数计算。表4-6土地一一级开开发投投资测测算表表前期费用序号项目金额（万元）依据1编制项目建议书（代可研报告）180计价格〔1999〕1283号2土地一级开发实施方案编制费1203编制市政规划方案费90.94用地普测及拨地定桩费49.7测绘收费标准5环境影响评价费68最低10万元6交通影响评价费68最低5万元7土地上市地价评估费80京价（房）字〔1997〕398号8地质灾害评估费21.8-2万元/平方公里9委托入市交易费60京国土房管财〔2003〕82号10其他6.3勘界费合计724.9（万元）折合12.27（元/建筑平方米）表4-7土地一一级开开发前前期费费用测测算表表项目数量计费标准补偿金额（万元）依据拆迁补偿、补助费70588平方米6万元/平方米423528搬家补助费70588平方米20元/平方米141.2《关于北京市城市房屋拆迁补助有关规定的批复》家电改移补助费3529户985元/户348《北京市城市房屋拆迁管理办法》提前搬家奖3529户5000元/户1765《关于北京市城市房屋拆迁补助有关规定的批复》其他（自建房补偿）151户7万元/户1057小计426838.2（万元）折合120.9（万元/户）表4-8住宅类类房屋屋拆迁迁补偿偿费测测算表表居民拆拆迁补补偿费费国有企业拆迁补偿费项目数量（平方米）计费标准（元/平方米）补偿金额（万元）依据拆迁补偿、补助费3025280000242016

搬迁补助费302522575.6北京市非住宅房屋估价基数规范停产停业补助费3025215004537.8北京市非住宅房屋估价基数规范小计246629.4（万元）折合8.1525（万元/平方米）表4-9非住宅宅类房房屋拆拆迁补补偿费费测算算表间接费用项目数量计费标准补偿金额（万元）依据拆迁服务费673467.95万元1.00%6735拆迁补偿费拆迁评估费673467.95万元0.50%3401拆迁补偿费渣土清运费100840平方米40元/平方米403.4拆迁建筑面积合计10539.4（万元）表4-10间接拆拆迁费费用测测算表表3．不可可预见见费由于本本项目目所在在地区区拆迁迁任务务繁重重，居居民安安土重重迁意意识浓浓厚，，受周周边已已有高高额拆拆迁补补偿影影响，，根据据拆迁迁实际际情况况，本本项目目的拆拆迁费费用将将有很很大幅幅度的的上浮浮。因因此不不可预预见费费按总总拆迁迁补偿偿的30%计算，，为205202.1万元。。4．市政政基础础设施施建设设费市政基基础设设施建建设费费共计计20466.9万元元，，折折合合334.8元/建筑筑平平方方米米编号项目名称总价（万元）合计（万元）备注第一组团第四组团1土地成本389977.1238994.7628971.8土地一级开发成本/80%2前期工程费5169.42806.07975.4按255元/建筑平方米计算3建安工程费76868.040704.0117572.04公共设施配套费608.2330.1938.330元/平方米5管理费用2306.01221.23527.2按建安成本3%计算6销售费用25030.811845.836876.6按销售收入3%计算7不可预见费3843.42035.25878.6按建安成本5%计算8财务费用81870.334573.9116444.21～6项之和的7%（每年）9其他128955128955高档酒店装修费用现值10总投资714629.2332510.91047140.111折合（元/建筑平方米）3525130217.3第一一、、第第四四组组团团开开发发成成本本表表开发发成成本本（1）土土地地成成本本：：628971.8万元土地成本为完完成一级开发发的熟地的出出让地价，包包括了土地一一级开发成本本和政府收益益。第一组团团土地一级开开发总投资额额311981.8万元，第四组组团土地一级级开发总投资资额191195.8万元，政府收收益约占成交交价的20%。经计算，第一一组团土地成成本为389977.1万元，第四组组团土地成本本为238994.7万元，二者合合计628971.8万元。（2）前期工程费费用：7975.4万元工程前期要办办理各种许可可证，进行招招投标，勘探探设计；完成成基础设施配配套，同时要要协调好水电电、建筑等各各单位，对噪噪音污染进行行补偿等。前期工程费用用按255元/平方米，第一一组团共计5169.4万元，第四组组团共计2806.02万元，二者合合计7975.4万元。组团物业类型建筑面积（平方米）单方造价（元/平方米）总造价（万元）合计（万元）第一组团高档酒店地上12086040004834476868地下一层604350003021.5地下二层604355003323.65酒店式公寓地上59808300017942.4地下一层498440001993.6地下二层498445002242.8第四组团商业地上255603500894640704地下一层300045001350地下二层300050001500写字楼地上66960350023436地下一层576045002592地下二层576050002880合计312762117572（3）建安工程费费用：117572万元表4-13第一、第四组组团建安成本本计算表组团建筑面积（平方米）单方费用（元/平方米）总费用（万元）第一组团20272230608.2第四组团110040330.1合计312762938.3（4）公共设施配配套费：938.3万元表4-14第一、四组团团公共设施配配套费计算表表公共设施配套套费按30元/建筑平方米计计算，第一组组团共计608.2万元，第四组团共计计330.1万元。二者合合计938.3万元。组团建安工程费（万元）百分比总费用（万元）第一组团768683%2306.0第四组团407043%1221.2合计1175723527.2（5）管理费用：：3527.2万元表4-15第一、四组团团管理费用计计算表管理费用按照照工程建安成成本的3%提取，第一组组团共计2306万元，第四组组团共计1221.2万元。二者合合计3527.2万元。组团收入（万元）百分比总费用（万元）第一组团8343603%25030.8第四组团3948603%11845.8合计122922036876.6（6）销售费用：：36876.6万元销售费用包括括：广告推广广费、市场推推广费、销售售代理费、销销售手续费等等。按销售收收入3%提取，第一组组团共计25030.8万元，第四组组团共计11845.8万元，二者合合计36876.6万元。（7）不可预见费费：5878.6万元不可预见费按按照建安成本本5%计算，第一组组团共计3843.4万元，第四组组团共计2035.2万元，二者合合计5878.6万元。69组团建安工程费（万元）百分比总费用（万元）第一组团768685%3843.4第四组团407045%2035.2合计1175725878.6站西街地块“长安东启，站站西龙头”——高档酒店区（（B-03，B-04，R-02，R-03）：将该区分分为高档酒店店开发和酒店店式公寓两类类进行开发。。这是本地块块重中之重的的开发区域，，将打造北京京的新地标——五星级酒店——城市中心区的的制高点，一一举改变原先先地块上零散散杂乱的各式式小旅馆林立立的状况，改改善北京站西西北面城市景景观，与东北北面的宝成饭饭店、恒基商商城相呼应。。B-04地块：向南直直面北京站出出口，但是相相对占地面积积不大，形状状不规则，可可考虑有效利利用地段的临临街区位优势势，建造约120米的五星级酒酒店，最高点点可远眺天安安门、一览长长安街的全貌貌。B-03地块：开发为为五星级酒店店，风格与B-04地块保持一致致，由同一家家开发公司来来完成R-02和R-03地块：作为酒酒店式公寓进进行开发，作为高档居住住需求的补充充站西街地块“首善之窗，海海纳之地”——驻京办公区（（O-02，O-03，O-04）：政府办公公区域，与已已落成的内蒙蒙古大厦相呼呼应，将区域域打造成为一一个集中的政政府办公区域域，向全国招招集地方驻京京的客户。地块面积较大大，适合大体体量的建筑及及相关配套服服务设施的建建设。拥有靠靠近北京站和和诸多中央部部门办公点的的优势，直接接出让给地方方政府进行开开发建设驻京京办事处办公公大楼。提供特色的餐饮。。和内蒙古大厦厦一起，形成成区域范围内内的外地驻京京办事处办公公楼集群，除除了提供充分分、便捷的办办公空间，还还可以结合地地方优势，开开发具有地方方特色的餐饮饮、手工艺品品交易等商业业和服务场所所，成为区域域商业特色，，营造新的商商业氛围。通过特色的建筑文文化，增加地区的的景观特色；；通过特色的的地方饮食，，增加地区的的文化特色。。站西街地块“北京眼都，银银街展翼”——特色商业区（（B-06，B-07，B-08）：依托该片片区丰富的医医疗和文化资资源，是区域域的特色品牌牌购物服务空空间。B-06地块：打造成成为15岁以下人群的的品牌服装专专卖市场，既既避免与王府府井、西单的的过分竞争，，又能加强地地区的人气集集聚。由于这这种消费人群群的定位，因因此至少提供供两层的娱乐乐空间。B-07地块：该地块块临近一二五五中学和亚斯斯立堂，文化资源丰富富，提供相关关配套及特殊殊商业B-08地块：具有临临街优势，商商业潜力大；；临近同仁医医院的眼科品品牌，提供品品牌信誉的眼眼睛医疗和护护理保健服务务。商业的品牌化化经营，是本本区域的商业业发展方向，，从而与王府府井商圈相呼呼应，形成““展翅”之势势。站西街地块“地上吸金，地地下纳银”——商住混合区（（B-01，B-05，R-01，B-02）：由于北面面新落成的北北京日报社办办公大楼高度度较高，可以以突破规划限限制，加大土土地开发强度度，为新进人人流和客户提提供商业服务务。R-01和B-02地块：作为办办公用地，建建造精品办公公楼和中高档档酒店式公寓寓。与周围以以开发的办公公楼形成集聚聚，吸纳周围围工作的白领领阶层，增加加地区人气。。B-05和B-01地块：地块西西侧为大型的的现代商务办办公楼——光彩国际中心心，北面是华华夏银行和新新闻大厦，地地块面积较小小而且发展空空间狭窄。开开发地上与拓拓展地下并举举，形成商业业空间，作为为饮食、休闲闲、娱乐的服服务中心。站西街地块“医疗配套，绿绿色点睛”——（O-07，G-01）：一方面通通过优惠增强强同仁医院的的医疗水平，，提供配套；；另一方面，，通过建设绿绿色开敞空间间，形成新的的风景线。O-07地块：由于被被同仁医院眼眼科研究所隔隔开，地块划划分时导致地地块面积小且且形状不规则则，现状为平平房拆迁难度度相对较小。。作为办公用用地，出让给给同仁医院的的眼科中心，，作为一种扶扶持加强同仁仁医院的眼科科医疗能力。G-01地块：开发作作为站西街地地块南端重要要的城市公共共空间。配合合地铁二号线线崇文门站的的出站口，打打造集休闲、、美食、展览览展示、空间间艺术、时尚尚信息为一体体的下沉式广广场，注重该该地块对整个个开发项目带带来的社会效效益和外部性性。站西街地块地下空间的设设计混合功能区取取代单一功能能地下空间：：考虑到更多人人性化的因素素，不但应该该具有方便的的交通空间和和合适的商业业空间，而且且还应具有休休闲娱乐功能能。建筑形式：：主要有通道、、拱廊和下沉沉广场三种。。通道主导着着一个地下系系统，因为它它可以有效地地促进交通和和购物两个主主要功能的形形成。拱廊中中的拱状采光光窗使阳光可可以进入地下下，从而提供供一个人们能能接受的缓冲冲空间，改善善了地下空间间的内部环境境。下沉广场场规模更大，，它不仅具有有明显的方位位感，而且充充分满足了交交通、购物和和休闲娱乐功功能，使地下下空间成为一一个更大的市市民活动场地地，形成向地地面空间的自自然过渡。与地铁车站整整合发展：：地上空间更多多地留给绿化化和人们的休休息、办公、、大型商业、、游览观景等等活动，地下下空间则主要要满足动静态态交通、仓储储、设备、步步行、商业等等功能活动需需要，二者相相互关联、渗渗透，重点体体现在地铁站站周边区域形形成地上地下下一体化的综综合开发。站西街地块站西街地块效益修改规划指标后修改规划之前潜力释放备注经济效益（万元）税后利润191139.4-1334419①1525558合计2509318万元税收②191656.319166.5172489.8土地增加值500400278000222400房地产总价值增量981450392580588870社会效益就业近40%的商业带来大量新增就业岗位；通过产业链可以增加影响商业比例小，新增就业岗位少；住宅面积大，给城市中心带来巨大人口压力增加大量就业机会；同时引领该地区、甚至东城区南部的经济繁荣和社会知名度人流量疏散老城人口，增加流动人口比重，促进北京站地区商业发展。大比例住宅，无法疏散人口，制约经济发展疏散老城区人口；增加流动人口比重，改善人口结构环境效益配置有30%的绿地，再加上作为配套的公共开场空间，形成良好的环境氛围绿地率也为30%，但由于是住宅区内部的，很难成为公共资源通过整体的功能转换，为商业和酒店式公寓等配套的绿地将成为与东单公园相呼应的绿色空间依照06版控规指标计算；税收包括了项目的营业税、印花税、所得税、城市维护建设税、教育费附加。东四站地块地铁修建后2006版控规要求该该地块含地铁铁5号线的出口站站，含自行车车停车场（100个）及临建商商业，建筑高高度和容积率率为0，绿地率和空空地率为100%。地铁修建前用地性质：商商业、办公建筑高度：24m面积：5200㎡容积率：3.65绿地率：25%东四站地块如此优越的区区位，合理的的利用开发，，必然具有巨巨大的商业价价值。因此，，建议修改相相关规划，响响应集约利用用土地的政策策要求。东四站地块地块内概况东四站地块有利因素：便利的道路交交通地铁的