上海地区商圈商场研究分析调查

-0--0-上海地区市级商圈分布编号区域面积(平方米)概况1淮海中路591,600上海CBD地区的成熟商圈，由百货商场、购物中心及大量国际品牌的沿街商铺构成2南京东路556,500上海最著名的面向大众的零售一条街.3南京西路529,000曾经是成熟的办公区域，现已发展成为由高档购物中心组成的，汇集大量奢侈品牌的高档消费场所4徐家汇531,600得益于1995年上海一号线地铁的贯通，徐家汇环岛区吸引了众多国际零售商的青睐，逐渐发展为成熟商圈5四川北路180,000上世纪二十年代发展的传统商业区，然而今年来的发展及改造并不尽如人意

6陆家嘴620,000

浦东地区主要的消费中心，并有大量办公楼7长寿路曹家渡400,000新兴的中低档零售一条街，街道两边都建有一定数量饿购物中心，然而，该地区的大量车流对消费者的动线有较大影响8中山公园300,000上海中档零售商圈，主要满足周边居民的消费需求

9五角场500,000上海东部地区发展最快的中档零售商圈之一10虹桥天山350,000以外籍人士为主力消费群的商圈.34678910Yan’anRd.MiddleRingRd.MiddleRingRd.InnerRingRd.InnerRingRd.MiddleRingRd.TheNorth-SouthViaduct125环线市级商圈地铁黄浦江

※各商圈详细情况请参见附页0-上海轨道交通轨道交通开通日期地铁一号线1994地铁二号线2000地铁三号线2000地铁四号线2005地铁五号线2003地铁六号线2007地铁七号线2009地铁八号线2007地铁九号线2007地铁十号线2010地铁十一号线20101-国内生产总值的增长率(1996-2007)上海国内生产总值.中国有超过13亿的人口，约占世界总人口的20%，像中国这样的新兴市场，通常以GDP来衡量其发展从国内的生产总值涨幅趋势可看出中国是个巨大的潜在市场，

国内生产总值（GDP）一般情况下，等同于一个国家一年的国内总产出，基本上等同于总消费+总投资+总政府支出+总出口额-总进口额。以上图标表示中国从1996年到2006年的GDP增长情况。上海的增速要比全国平均水平略高。2000年到2006年间，上海的GDP增速平均值保持在12.2%一年。

据高纬分析这个速度在将来的3年内仍会保持不变。2-上海市场零售总额上海零售总额(1996-2007)出处:高纬环球商铺分析3-上海人均消费支出构成生活消费支出(2000)生活消费支出(2007)2006年上海城市居民家庭人均消费支出为14,762，比2000年人均增长36.8%，由于生活水平的提高,人们的消费越来越趋于多样化，原来占较大比重的食品和衣着的支出比例明显缩小,尤其是食品所占比从2000的46.8%跌至2006年的35.6%，但从总量上来讲还是不断增加的。另外消费支出主要在文教娱乐，服务类，交通及通信有较大的涨幅，这也正说明了人们的消费越来越多元化，不再是满足简单的日常需求，各项比重将趋于均等分配4-上海主要商业区域南京东路,淮海中路和四川北路是上海三大传统商业比较集中的地方目前,大量新增的购物中心集中在徐家汇,南京西路和浦东陆家嘴地区2006-2007年,又有许多新增的商业集中在五角场,大宁和中山公园地区南京东路四川北路淮海中路徐家汇南京西路陆家嘴五角场大宁中山公园5-CatchmentArea上海商业集中区域:南京东路南京东路主要商业项目1.新世界2.第一百货(西楼)3.东方商厦4.世茂百联5.永安百货6.来福士7.宏伊国际广场8.华联商厦9.353广场1234657896-开业日期2001业主百联集团估计面积40,000平方米（B1至7层）主要租户Playboy,Cartelo,T.Tlfn,Georgi.Amoni,Leonardo,Dlotima,Serli,ParpleRattan,D.Mass,Gueges,Peiluomeng,Romon,Etam客单价200-500元消费年龄层30-50现有出租率100%租金(底层或服装租金)营业额的28-32%其他费用未知交通地铁一号线,二号线以及八号线,多条公交线路,步行约2分钟即可到达上海商业集中区域:南京东路

主要商业项目–第一百货7-开业日期2003业主凯德置地估计面积40,453.3平方米（B1至7层）主要租户NOVO,

ESPRIT,Starbucks,PhysicalFitness,FCUK,Swatch,ONLY,VeroModa,Sisley,AGATHA,Folli

Follie,Breadtalk,Haagen

Dazs客单价200-800元消费年龄层20-35岁现有出租率100%租金(底层或服装租金)45-70元/平方米/天其他费用物业管理费用-78元/平方米/月交通轨道交通1号、2号、8号线均在其底层，多条公交线路均可到达上海商业集中区域:南京东路

主要商业项目–来福士8--9-开业日期2006业主上海宏伊置业有限公司（B1至7层）估计面积26,000平方米主要租户Watsons,Zen,Swarovski,FCUK,Folli

Follie,Levis,Only,EHomme,Osim,MU,U’db,Ebase,Cabbeen,HotWind,m.a.p,Joy&Peace,Geox,港丽,代官山,采蝶轩客单价200-800元消费年龄层20-25现有出租率95%租金(底层或服装租金)40-50元/平方米/天其他费用N/A交通地下一层通地铁二号线,步行约2分钟可到达公交线路站点上海商业集中区域:南京东路

主要商业项目–宏伊国际广场9-开业日期2008年10月业主基汇资本估计面积40000平方主要租户ZARA,马克华菲,G-Shock,GUESS,LacosteFootwear,Eyedonist,玩具反斗城,Moscot,Rebecca,MalboroClassic,Mango客单价200-500消费年龄层18-25现有出租率60%租金(底层或服装租金)30-60元/平方/天其他费用物业管理费：70元/平方/月交通轨道交通2号线，沿路拥有两个地铁站点，公交线路发达上海商业集中区域:南京西路

主要商业项目–353广场10-上海商业集中区域:淮海中路淮海中路主要商业项目：1.无限度2.上海时代广场3.香港广场4.香港新世界5.太平洋百货6.中环广场7.百盛8.巴黎春天9.新天地10.新华联商厦11.永新百货12.688华狮广场13.力宝广场14.APMCatchmentArea213456789101113121411-开业日期2001业主瑞安房地产发展有限公司估计面积60,000

平方米主力客户Starbucks,A02fashion/café,XONE,XavierDesignerFashion,MacDonalds,COCOON&CIOCOCO,VISAGE,dot28,Benetton,FrenchConnection,ZEN,NINEWEST客单价800-1500元现有出租率100%租金(底层或服装租金)20-36元/平方米/天其他费用物业管理费用:78元/平方米/月交通距离轨道交通线路约5分钟路程，公交线路并不多，但出租车辆较多上海商业集中区域:淮海中路

主要商业项目–新天地12-开业日期1995业主九龙仓集团估计面积46,000平方米（1层至7层）主要租户美美百货,Zara,Gucci,Ferragamo,Givenchy,Bally,MaxMara,Baccarat,Versace,Coach,Trussardi,Slice,BroadbandInternationalCineplex客单价500-1,500元消费年龄层25-45岁现有出租率100%租金(底层或服装租金)

35-45元/平方米/天其他费用物业管理费用-56元/平方米/月交通距离轨道交通1号,8号线路约几分钟路程，公交车站即在正门口上海商业集中区域:淮海中路

主要商业项目–大上海时代广场13-上海商业集中区域:徐家汇徐家汇地区主要商业项目：1.美罗城2.港汇广场3.东方商厦4.第六百货5.太平洋百货6.汇金百货7.汇联商厦8.飞洲国际9.永新坊10腾飞广场11.光之城CatchmentArea1267543897111014-开业日期1999业主香港恒隆集团估计面积130,000平方米（B1至6层）主要租户Coach,Versace,Paul&Shark,TommyJeans,ArmaniExchange,Swarovski,MaxMara,Agnèsb.,Longchamp,Cerruti1881,Ermenegildo

Zegna,Costa,新华书店，名店运动城，永华电影院客单价400-1,500元消费年龄层18-40现有出租率100%租金(底层或服装租金)65-70元/平方米/天（B2层至L2）其他费用物业管理费用-80元/平方米/月交通与轨道交通1号、9号线相连接，靠近四号线，步行约15分钟，近30多条公交线路分布在仅有1分钟步行距离的车站上。上海商业集中区域:徐家汇

主要商业项目–港汇广场15-开业日期2005年11月3日业主新加坡裕廊腾飞置业（上海）有限公司估计面积13260平方米（商场1-5层）主要租户来福小馆,云南美食园,葡京煲煲好,顺天烧肉,金宝贝,学乐英语,85度C,7-eleven,粗菜馆,EUROMODA客单价100-200消费年龄层18-35现有出租率80%租金(底层或服装租金)20-35元/平方/天其他费用物业管理费：60元/平方/月交通靠近四号线，步行约15分钟，近10多条公交线路分布在仅有1分钟步行距离的车站上。上海商业集中区域:徐家汇

主要商业项目–腾飞广场16-CatchmentArea上海商业集中区域:南京西路南京西路主要商业项目：1.久光2.上海商城3.恒隆广场4.中信泰富广场5.梅龙镇广场6.仙乐斯广场7.新世界商厦8.金鹰国际购物中心9.四季坊10.越洋广场1345710268917-开业日期1997业主和记黄埔地产有限公司、长江实业（集团）有限公司与上海梅龙镇（集团）有限公司估计面积80,000平方米(B1至10层)主要租户Isetan,Burberry,E.Zegna,Coach,Versace,Givenchy,Agnèsb.,Emperor,Corneliani,,CKunderwear,Folli

Follie,Watsons,StudioCity,ClubMonaco,BCBG,环艺客单价800-1500元消费年龄层25-45现有出租率100%租金(底层或服装租金)26-32%的营业额其他费用物业管理费用-68元/平方米/月交通轨道交通2号线，沿路拥有两个地铁站点，公交线路发达上海商业集中区域:南京西路

主要商业项目–梅龙镇广场

18-开业日期2000业主中国国际信托投资（香港集团）有限公司，太古地产有限公司和上海静安城商贸总公司合资估计面积34,500平方米(B1至5层)主要租户Monblanc,Chloe,MaxMara,Loewe,CalvinKlein,Chloe,Cerruti1881,Aquascutum,DKNYJeans,Bally,GantStarbucks,客单价1500-2500元消费年龄层25-35现有出租率100%租金(底层或服装租金)50-65元/平方米/天其他费用物业管理费用-65元/平方米/月交通步行几分钟即可到达轨道交通2号线，沿路拥有两个地铁站点，正门口有多条公交线路上海商业集中区域:南京西路

主要商业项目–中信泰富广场19-开业日期2001业主香港恒隆集团估计面积55,000平方米(B1至5层)主要租户LouisVuitton,Cartier,Escada,Prada,Bvlgari,GA,EA,Hermes,ChristianDior,Fendi,Tod’s,Chanel,Fendi,Tiffany,VanCleef&Arpels客单价1500元以上消费年龄层30-45现有出租率100%租金(底层或服装租金)50-68元/平方米/天其他费用物业管理费用-80元/平方米/月交通步行十分钟左右即可到达地铁线，公交线路，出租车均到达上海商业集中区域:南京西路

主要商业项目–恒隆广场20--21-开业日期2004业主上海九百城市广场有限公司开发建设估计面积90,000平方米（B1至9层）主要租户Burberry、Celine、Tiffany、MontBlanc、Dunhill、JeanPaulGaultier、Bally、ThomasPink、Agnes’b、callaway、Pollini

、京桂皇朝客单价500-2000元消费年龄层25-40现有出租率95%租金(底层或服装租金)百货公司以保底加扣率方式为主,22-30%其他费用N/A交通地下一层通地铁二号线,步行约2分钟可到达公交线路站点上海商业集中区域:南京西路

主要商业项目–九百城市广场21-上海商业集中区域:四川北路四川北路主要商业项目：1.春天百货2.东宝百货3.凯鸿广场4.天兴百货5.巴黎春天百货6.108休闲广场CatchmentArea15234622-开业日期2005业主上海凯润房地产有限公司估计面积25,000平方米（1层至5层）主要租户宝大祥,一兆韦德，钱柜,Starbucks,Lenscrafters,Kappa,Adidas,Puma,Converse,Nike客单价100-500元消费年龄层18-28现有出租率88%租金(底层或服装租金)9–15元/平方米/天交通步行几分钟即可到达地铁3号线，四川北路的北面交通比较拥堵上海商业集中区域:四川北路

主要商业项目–凯鸿广场23-上海商业集中区域:陆家嘴陆家嘴主要商业项目1.正大广场2.第一八佰伴3.华润时代广场4.新梅联合广场5.中融国际6.巴黎春天7.上海湾8.96广场CatchmentArea1236457824-开业日期1995业主第一八佰伴有限公司估计面积114,000平方米（B1层至10层）主要租户Cartier,MontBlanc,Tumi,HugoBoss,Gino,ArmaniCollezioni,DAKS,Swarovski,Coach,Haagen

Dazs,OMEGA,PizzaHut,Cerruti1881,Bally,Clarks,Aee,Joy&Peace,Belle,Geox,Skap客单价300-800元消费年龄层25-40现有出租率100%租金(底层或服装租金)28-32%的营业额其他费用物业管理费用-64元/平方米/月交通多条公交路线,步行几分钟可到达地铁2号,4号,6号线的入口上海商业集中区域:陆家嘴

主要商业项目––第一八佰伴25-开业日期2002业主泰国正大集团估计面积240,000平方米（B2至10层）主要租户H&M,C&A,Sephora,Starbucks,ZARA,AdidasHeritage,C&A,Heng

DaLi,Haagen

Dazs,Hooters,NOVOConcept,CalvinKleinJeans,SouthBeauty,StellarCinema,HOLA,SuperRink客单价200-800元消费年龄层18-35现有出租率70%租金(底层或服装租金)35-42元/平方米/天其他费用物业管理费用-80元/平方米/月交通多条公交线路,步行几分钟即可到达地铁二号线入口上海商业集中区域:陆家嘴

主要商业项目––正大广场26-开业日期2008业主陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司估计面积66,000平方米（B1至3层）主要租户H&M、渝信川菜、望乡园、CostaCoffee、Wagas、宝大祥、威尔士健身中心、屈臣氏、Adidas、Puma、Only、Ochirly

客单价200-500元消费年龄层25-40现有出租率75%租金(底层或服装租金)18元/平方米/天其他费用N/A交通地铁二号、四号及六号线上海商业集中区域:陆家嘴

主要商业项目–96广场27-上海商业集中区域:五角场五角场主要商业项目1.万达商业广场2.百联又一城3.东方商厦4.创智天地CatchmentArea124328-上海商业集中区域:五角场

主要商业项目––万达商业广场开业日期2006业主万达集团估计面积260,000sq.mGFA主要租户沃尔玛超市,巴黎春天百货,HOLA家居,万达国际影城,新华书城,黄金珠宝城,第一食品广场,宝大祥青少年儿童购物中心,大歌星KTV,万达城中城客单价100-600元消费年龄层18-40现有出租率95%租金(底层或服装租金)20-35元/平方米/天其他费用物业管理费用40元/平方米/月交通多条公交路线，目前来讲还没有轨道交通线路29-上海商业集中区域:大宁大宁主要商业项目1.大宁生活广场辐射区域130-开业日期2006业主为崇邦集团成员上海福乐思特房地产发展有限公司估计面积160,000平方米（商业面积）主要租户大型综合购物广场、大润发、上影星汇影城、遊歌量贩式KTV旗舰店、卡童尼大型主题游乐园、哈根达斯、国美家电、星巴克客单价200-800元消费年龄层18-50现有出租率90%租金(底层或服装租金)18-32元/平方米/天其他费用物业管理费用：45元/平方米/天交通步行几分钟即可到达地铁一号线入口出，多条公交路线均可到达上海商业集中区域:大宁

主要商业项目––大宁生活广场31-上海商业集中区域:中山公园中山公园主要商业项目1.龙之梦2.玫瑰坊3.新宁购物中心4.多媒体生活广场CatchmentArea123432-开业日期2004业主上海长峰房地产开发有限公司估计面积230,000平方米（B2至9层）主要租户Carrefour,Yongle,Starbucks,CoffeeBean&TeaLeaf,California101,H&M,C&A,Levis,Esprit,Sisley,V-one客单价200-800元消费年龄层18-35现有出租率90％租金(底层或服装租金)25-35元/平方米/天其他费用物业管理费用-65元/平方米/月交通轨道交通2号，3号线