物权法全套课件

第一章物权法导论

第一节物权法的概念与性质

第二节现代物权法的发展趋势第三节物权法的基本原则第一章物权法导论第一节物权法的概念与性质1第一节物权法的概念与性质

一、物权法的概念物权法，是指调整各种物权关系的法律规范。人对物的支配关系可以分为物的归属关系和物的利用关系。其中物的归属关系所要解决的是特定民事主体对特定物的排他的全面支配权，物权法对这种物的归属关系的调整形成了财产所有权制度。物的利用关系是指特定民事主体对物的使用价值和交换价值进行利用，以充分发挥物的效用的财产关系。对物的利用包括所有人的自主利用和非所有人的他主利用。

第一节物权法的概念与性质一、物权法的概念2二、物权法的性质（一）物权法是私法（二）物权法是财产法（三）物权法主要是强行法（四）物权法是固有法二、物权法的性质3（一）物权法是私法

民法是私法的基本法，物权法作为民法的一部分，当然也属于司法。物权法之作为私法，贯穿着私法自治原则，认为每一个人都可以而且应该自由地按照自己的意志去决定私法方面的一切关系。

（一）物权法是私法4（二）物权法是财产法民法调整的是平等主体之间的人身和财产关系。人身关系是人们基于彼此的人格和身份而形成的相互关系。财产关系是当事人基于财产而形成的相互关系。物权法是以人对财产的归属和利用关系为调整对象，所以作为私法的物权法，具体而言属于财产法。

（二）物权法是财产法5（三）物权法主要是强行法

强行法是绝对适用的，不以当事人的意思为转移，当事人必须遵循。而物权法由于实行物权法定原则，物权的种类和内容、公示方法都是由法律明确规定，当事人不得以其约定任意变通，只能按照法律规定设定、取得物权，因此，物权法的规范绝大多数是强行性规范。

（三）物权法主要是强行法6（四）物权法是固有法

物权法是固有法，具有本土性，这也是物权法与债权法的一个重要区别。

（四）物权法是固有法7第二节现代物权法的发展趋势一般认为，现代物权法呈现出如下几个发展趋势：一、物权的社会化趋势二、物权的价值化趋势三、物权的扩张趋势四、物权法的国际化趋势

第二节现代物权法的发展趋势8第三节物权法的基本原则

一、物权平等保护原则二、物权法定原则三、公示公信原则四、一物一权原则第三节物权法的基本原则一、物权平等保护原则9一、物权平等保护原则我国《物权法》第4条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。该原则包括两个方面的内涵：首先，物权神圣不可侵犯。私权神圣是民法的基本理念，虽然在现代民法中，私权受到更多的限制，但私权神圣理念并未被摒弃，尤其在我国，更应该大力弘扬这一理念。其次，各种民事主体的物权是平等的。关于财产保护的基本原则，在社会主义的传统民法理论中一直是“社会主义共有财产神圣不可侵犯”，我国《民法通则》将社会主义共有财产区分为国家财产和劳动群众集体财产，仅规定“国家财产神圣不可侵犯”。但新修订的《物权法》第4条以并列方式规定国家、集体、私人以及其他权利人的物权不可侵犯，既没有特别突出国家财产的优越地位，也没有突出私人财产的优越地位，而是一视同仁。符合我国现阶段的经济体制，也契合于现代民法的精神。

一、物权平等保护原则10二、物权法定原则（一）物权法定原则的含义所谓物权法定原则，亦称物权法定主义，是指物权的种类与内容只能由法律来规定，不允许当事人自由创设。（二）物权法定原则的立法理由1、物权具有绝对性，任意创设物权将会妨碍不特定第三人的自由2、整理物权类型，适应社会发展的需要3、促进物尽其用4、物权法定原则可保障完全的合同自由5、物权法定有利于物权的公示，确保交易的安全与便捷（三）物权法定原则的修正对于这一解决办法，学者之间存在争议，主要有以下学说：1、物权法定无视说2、习惯法包含说3、习惯法物权有限承认说4、物权法定缓和说（四）我国物权法定原则的立法及其解释策略

二、物权法定原则11三、公示公信原则（一）公示原则公示原则是指物权的存在及其变动须以法定方式进行公示才能发生效力。物权公示原则的立法理由在于：第一，物权是对世权，其义务人是不特定的任何人，这些人与物权人之间都存在物权关系。第二，物权变动直接关系到财产的归属和利用，对商品经济的正常发展有直接作用，不公示不足以确保商品交易的安全和有效。（二）公信原则1、公信原则的含义与起源2、公信原则的立法理由第一，公信原则有助于保护交易安全、促进交易效率。第二，公信原则是公示原则在逻辑上的当然结果。3、公信原则的具体内容第一，动产占有产生公信力。第二，不动产登记产生公信力。第三，对于公示事项之外的有关事实的认识，不受公信力的保护。

三、公示公信原则12四、一物一权原则一物一权是虽非物权法明确规定的基本原则，但在学理上普遍被视为物权法的基本原则。所谓一物一权原则，亦称物权客体特定原则，是指在一个标的物上不允许有互不相容的两个以上物权同时存在，而一个物权的客体也只能以一物为限。具体言之，一物一权原则有两层内涵：首先，一物不能多权，在同一标的物上只能成立一个所有权，也只能成立一个与其他物权互不相容的用益物权，在物的某一部分上不能成立一个独立的物权；其次，多物不能一权，数个物上一般不能成立一个物权，只能在一个物上成立一个物权。

四、一物一权原则13第二章物权概述

第一节物权的概念与特征

第二节物权的分类

第三节物权的客体第四节物权的效力第二章物权概述14第一节物权的概念与特征

一、物权的概念

二、物权关系的本质

三、物权的特征

第一节物权的概念与特征一、物权的概念15一、物权的概念我国《物权法》第2条采用的是上述第二种定义，该条第2款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”对于这个定义，应当从以下几个方面理解：首先，物权为直接支配物的权利。其次，物权为支配特定物的权利。最后，物权是一种能排除他人干涉、妨害的权利。

一、物权的概念16二、物权关系的本质与物权的概念密切相关的一个问题是物权关系的本质。对此，民法学界存在三种不同的学说：第一，对物关系说。第二，对人关系说。第三，折衷说。

二、物权关系的本质17三、物权的特征物权是一种财产权，与其他财产权——尤其是债权——相比，物权具有如下几个特征：（一）物权具有直接支配性（二）物权具有排他性（三）物权具有优先性（四）物权具有对世性（五）物权具有法定性（六）物权以特定的物为客体（七）物权是静态财产权（八）物权的效力一般没有地域性

三、物权的特征18第二节物权的分类一、自物权与他物权

这是根据权利人是对自有物享有物权还是对他人所有物享有物权为标准所作的区分。自物权是权利人依法对自有物享有的物权，自物权就是所有权，即自物权的外延是唯一的。他物权是权利人根据法律的规定或合同的约定，对他人所有之物享有的物权，他物权的外延包括所有权之外的一切物权类型。自物权与他物权的支配范围也不同。他物权可以进一步划分为用益物权与担保物权。第二节物权的分类一、自物权与他物权19二、动产物权、不动产物权与权利物权这是以物权的客体为标准所作的区分。以动产为客体的物权，称为动产物权，如动产所有权、动产质权和留置权等；以不动产为客体的物权，称为不动产物权，如不动产所有权、土地承包经营权、不动产抵押权等；以权利为客体的，则称为权利物权，如权利抵押权和权利质权等。三、主物权与从物权这是以物权有无从属性为标准所作的区分。主物权是独立存在，不从属于其他权利的物权，如所有权、土地承包经营权、建设用地使用权等。从物权是从属于其他权利并为所从属的权利服务的物权，如抵押权、质权、留置权、优先权等。

二、动产物权、不动产物权与权利物权20四、登记物权与不登记物权这是以物权变动是否须经登记为标准而作的区分。登记物权是其变动非经登记不生效力或不得对抗第三人的物权，不动产物权都属登记物权。此外，在一些特殊动产上成立的物权，如在航空器、船舶、车辆等之上成立的所有权或抵押权亦属于登记物权。不登记物权是其变动只须交付而无须登记的物权，一般动产物权属于不登记权。五、意定物权与法定物权这是以物权发生原因的不同为标准而作的区分。六、有期限物权与无期限物权这是以物权的存续有无期限为标准而作的区分。七、民法上的物权与特别法上的物权这是以物权由何种法律规定为标准而作的区分。八、本权与占有这是以是否有权利的实质内容为标准而作的区分。

四、登记物权与不登记物权21第三节物权的客体一、物的概念民法上的物，是指能够满足民事主体的需要并且能够为民事主体所支配的物体或自然力。二、物的基本属性（一）客观物质性（二）可支配性（三）可使用性（四）存在于人体的外部

第三节物权的客体一、物的概念22三、物的分类从不同的角度，按照不同的标准，可以对物进行如下分类：（一）动产与不动产动产和不动产在法律上的差别主要有：其一，物权变动的法定要件不同。其二，可得设立的物权种类不同。其三，流通性质和范围不同。其四，在纠纷的管辖和准据法的适用上的不同。（二）流通物、限制流通物、禁止流通物（三）特定物与种类物（四）可分物与不可分物（五）消耗物与非消耗物（六）有主物和无主物（七）单一物、合成物与集合物（八）主物与从物（九）原物与孳息三、物的分类23四、特殊的物某些类型的物因其性质、作用的特殊性或因人们观念上的特殊原因，在法律上具有特殊的意义和地位。（一）货币（二）有价证券有价证券属于一种特殊的物，其特殊性表现在如下几个方面：1、代表一定的财产权利2、有价证券与证券上所记载的权利不可分离3、有价证券的义务人是特定的4、有价证券义务人负有无条件的证券即付单方义务（三）尸体尸体也是一种特殊的物。

四、特殊的物24第四节物权的效力一、关于物权效力的学说争议关于物权的效力主要存在如下几种学说：（一）一效力说(二)二效力说(三)三效力说(四)四效力说第四节物权的效力一、关于物权效力的学说争议25二、物权的排他效力物权的排他效力，是指在同一标的物上不允许有两个或两个以上互不相容的物权同时存在。物权的排他效力主要表现为以下几点：首先，在同一标的物上，已有所有权存在的，不得再成立所有权。其次，同一标的物上不得有其他同以占有为内容的定限物权存在。最后，物权的排他效力有强弱之分，所有权最强，同一标的物上决不允许有多个所有权存在；其次是以占有为内容的他物权，如基地使用权、农地使用权等，同一标的物上不能有多个以占有为内容的他物权存在。

二、物权的排他效力26三、物权的优先效力(一)物权优先于债权的效力具体可分为两种情形：一是债权以某特定物为给付之标的物，而该物上又有物权存在时，无论物权成立的先后，均优先于该债权。二是物权优先于一般的债权。物权优先于债权作为一般原则也存有例外：其一，买卖不破租赁。其二，基于社会公益或法政策的理由：法律规定某些特殊债权可优先于物权。(二)物权相互之间的优先效力1．不相容物权相互之间的优先效力2．可相容物权相互之间的优先效力先成立的物权优先于后成立的物权作为一项原则，也存在例外：(1)他物权优先于所有权(2)费用性担保物权优先于融资性担保物权(3)基于社会公益或法政策考虑，法律规定成立在后的某些物权优先于在先的物权三、物权的优先效力27四、物权的追及效力物权的追及效力是指物权成立后，其标的物不论辗转于何人之手，物权人均可追及于物之所在而直接支配其物的效力，也称追及权。应当注意的是，物权的追及效力并不是绝对的，善意取得制度就是对物权追及效力的限制。四、物权的追及效力28五、物权请求权（一）物权请求权的概念所谓物权请求权，是指物权的圆满状态受到妨害或有被妨害的危险时，物权人为回复其物权的圆满状态，请求妨害人为或不为一定行为的权利。（二）物权请求权的类型（一）返还原物请求权（二）排除妨害请求权（三）消除危险请求权（四）恢复原状请求权（三）物权请求权的性质首先，物权请求权是独立的请求权。其次，物权请求权是物权的权能。

五、物权请求权29（四）物权请求权与债权请求权的区别物权请求权与债权请求权虽然均为请求权，但二者却有明显的区别：其一，权利的基础不同。其二，目的不同。其三，内容不同。其四，构成要件不同。其五，效力不同。其六，诉讼时效。（五）物权请求权与其他请求权的竞合物权请求权与其他请求权可能发生竞合，包括如下情形：其一，物权请求权与合同债权请求权的竞合。其二，物权请求权与因侵权行为而生的请求权的竞合。其三，物权请求权与不当得利返还请求权能否竞合，存在争议。

（四）物权请求权与债权请求权的区别30第三章物权变动

第一节物权变动概述第二节基于法律行为的物权变动第三节基于法律行为以外原因的物权变动第四节物权变动的公示方法

第三章物权变动第一节物权变动概述31第一节物权变动概述

一、物权变动的概念可以从两个角度描述物权变动：就物权自身而言，物权变动是指物权的发生、变更与消灭；就物权主体而言，物权变动是指物权的取得、丧失与变更，可简称为物权的得丧变更。二、物权的发生物权的发生，从物权主体的角度看，即物权的取得。在民法学理上，通常把物权的取得划分为原始取得与继受取得。(一)物权的原始取得物权的原始取得，又称为物权的固有取得或物权的绝对发生，是指不以他人既存的权利为依据而取得物权。（二）物权的继受取得物权的继受取得，又称为物权的传来取得或物权的相对发生，是指以他人既存的权利为依据而取得物权。

第一节物权变动概述一、物权变动的概念32三、物权的变更四、物权的消灭（一）混同（二）抛弃五、物权变动的原因归结起来，物权变动的原因主要有以下四类：一是法律行为，即依当事人的意思使物权变动；二是事实行为和事件，如先占、加工、附合等；三是法律的直接规定，如留置权、优先权、法定抵押权等的取得是基于法律的直接规定；四是公法上的原因，如征收、没收等。在这四类原因中，法律行为是物权变动的最重要、最常见的原因。三、物权的变更33第二节基于法律行为的物权变动

一、物权变动的规范模式

通说认为，从比较法的视角看，物权变动有三种规范模式：意思主义、债权形式主义、物权形式主义。(一)意思主义意思主义，也称债权意思主义，是指物权变动只需当事人作出买卖、赠与等意思表示即可生效，动产的交付、不动产的登记不是物权变动的生效要件。因其为法国首先采用，故又称法国主义。(二)债权形式主义债权形式主义，是指物权因法律行为而变动时，除有债权的合意之外，还必须履行登记或交付的法定形式，才可生效。奥地利民法首先采用此种立法例，所以又称奥地利主义。(三)物权形式主义物权形式主义，是指物权因法律行为而变动，在债权行为之外，还须另有物权变动的意思表示，并且履行登记或交付的法定形式，才能发生物权变动的法律效果。由于德国民法首先采用，所以又称德国主义。第二节基于法律行为的物权变动一、物权变动的规范模式34二、关于物权行为理论(一)物权行为理论的缘起物权行为理论由19世纪德国著名法学家弗里德里希·卡尔·冯·萨维尼所创。（二）关于物权行为的学术争论物权行为理论问世之后，逐渐引起民法学界的争议。（三）物权行为理论的修正对此，主要有以下三种学说：1、条件关联说2、共同瑕疵说3、法律行为整体说二、关于物权行为理论35三、物权变动规范模式分析框架的改进（一）物权行为理论的立法取舍（二）公示在物权变动中的法律效力1、公示生效要件主义2、公示对抗要件主义3、折衷主义四、我国民法关于物权变动的规范模式（一）《物权法》制定之前的规范模式（二）《物权法》中的规范模式《物权法》对于物权行为的取舍采用否定说，对于公示在物权变动中的法律效力采用折衷说。首先，没有任何条文规定独立的物权行为。三、物权变动规范模式分析框架的改进36第三节基于法律行为以外原因的物权变动

物权变动的原因除了法律行为以外，还包括事实行为（如建造房屋、先占）、事件（如混合）、法律的直接规定、法院判决、强制执行、以及某些公法上的原因等。基于这些原因发生的物权变动在生效要件上有一些特殊性。

第三节基于法律行为以外原因的物权变动物权37第四节物权变动的公示方法

一、动产物权变动的公示方法动产物权变动一般以交付（移转占有）作为公示方法、某些特殊的动产也以登记作为公示方法，如交通工具物权变动、动产抵押。交付的方式包括现实交付与观念交付。（一）现实交付（二）观念交付1、简易交付2、占有改定3、指示交付4、拟制交付第四节物权变动的公示方法一、动产物权变动的公示方法38二、不动产物权变动的公示方法不动产物权变动以登记作为公示方法，之所以如此，主要原因在于：(1)登记可以最准确地表征物权状况，透明度高、公信力强。(2)不动产具有稀缺性且价值高，经常受多重支配，所有权、利用权、价值权(担保物权)经常分属于若干个人，仅凭占有不足以表征全部权利，必须借助于登记。(3)不动产的位置固定、具有很强的特定性，具备进行登记的条件；动产位置不固定，数量众多且不容易辨别，登记难度太大而且登记达不到公示目的，一般人在转让动产时都不会去办理登记。（4）不动产登记也便于国家进行管理，比如征税、土地利用与房屋建造行为的调控与管理等。（一）不动产的登记机关（二）登记的基本程序一般分为四个步骤：申请、受理、审查、登记发证。（三）不动产登记簿与权属证书的关系（四）更正登记（五）异议登记（六）预告登记（七）登记损害赔偿责任二、不动产物权变动的公示方法39第四章所有权概述

第一节所有权的概念与特征

第二节所有权的内容

第三节所有权的取得第四节所有权的行使与限制

第四章所有权概述第一节所有权的概念与特征40第一节所有权的概念与特征一、所有权的概念

所有权是对特定物进行永久、全面支配的物权。根据我国《物权法》第39条的规定，所有权是所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权是最古老的物权。甚至可以说是最古老的私权。二、所有权的特征所有权具有如下特征：(一)全面支配性(二)整体性所有权是整体性的物权，表现在：首先，从内容上看，其整体性是指，所有权并非占有、使用、收益和处分四项权能的简单的量的集合，而是表现为对标的物的浑然一体的权利。其次，从性质上看，其整体性决定了所有权本身不得在时间或空间上加以分离。(三)弹力性所有权是具有弹力性的物权，此即所有权的伸缩性、回归性或扩张性。所谓弹力性是指，于所有权人设定他物权之际，其行使受到限制，而于他物权消灭时，所有权恢复其圆满支配状态而言的。(四)永久性所有权是永久支配标的物的物权。

第一节所有权的概念与特征一、所有权的概念41第二节所有权的内容一、占有权能

占有权能是指所有权人对标的物实际掌握、控制的权能。二、使用权能使用权能，是指不毁损物体或变更其性质，而按照物的性能和用途加以利用，以满足生产或生活需要的权能。三、收益权能

收益权能，是指依法收取由原物产生出来的新增经济价值的权能。四、处分权能处分权能，是指依法对标的物进行处置，从而决定其命运的权能。处分权能是所有权内容的核心，是否享有处分自由标志着所有权是否完备。五、所有权的消极权能所有权的消极权能，是指在所有权遭受妨害、侵夺时所有权人享有的权能，即基于所有权的物权请求权。第二节所有权的内容一、占有权能42第三节所有权的取得一、原始取得所有权的原始取得是指民事主体依据法律的规定，最初取得财产所有权或者不依赖于原所有人的意志而取得财产所有权。原始取得主要包括以下几种：（一）劳动生产（二）孳息《物权法》第116条第1款规定：“天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的除外。”关于法定孳息，该条第2款规定：“法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。”（三）没收没收是指依照法律的规定，国家将他人的财产强制收归国有的一种所有权取得的方式。第三节所有权的取得一、原始取得43（四）征收（五）拾得遗失物1.遗失物应具备如下条件：（1）必须是动产。（2）必须是占有人不慎丢失的动产。（3）必须是拾得人拾得该动产。2.拾得遗失物的法律效果拾得人负有下列义务：（1）拾得人有通知的义务。（2）拾得人有报告和交付的义务。（3）拾得人有保管遗失物的义务。（4）拾得人有返还遗失物的义务。拾得人享有以下权利：（1）请求权利人支付必要的费用。（2）请求权利人支付允诺的报酬。（四）征收44（六）拾得漂流物、发现埋藏物和隐藏物《物权法》第114条规定：“拾得遗失物、发现埋藏物或者隐藏物的，参照拾得遗失物的有关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。”（七）添附添附是指不同所有人的财产或者劳动成果结合在一起，形成一种新形态的财产。添附有三种类型，包括混合、附合和加工。（六）拾得漂流物、发现埋藏物和隐藏物45（八）善意取得1.善意取得的概念善意取得，又称即时取得，是指无权处分人将其占有的动产或者不动产转让给受让人，并履行了物权变动手续，如果受让人取得该物时出于善意，受让人将依法取得该物的所有权或其他物权。2.善意取得的构成要件（1）须有无处分权人处分他人财产的行为（2）须受让人取得财产时出于善意（3）须转让行为有偿且对价合理（4）须完成了物权变动手续3.关于善意取得的除外规定（1）法律对禁止流通物或限制流通物的买卖有特别规定。（2）法律对抢劫、盗窃、侵占的财物有特别规定。（3）法律对漂流物、埋藏物、隐藏物有特别规定。（4）法律对土地、水流、野生动植物资源所有权有特别规定。（八）善意取得46二、继受取得继受取得，又称传来取得，是指财产所有人通过一定法律行为或其他法律事实，从原所有人那里取得某项财产的所有权。继受取得所有权的方式主要有下列几种：（1）买卖（2）互易（3）赠与（4）继承遗产和接受遗赠（5）其他合法原因二、继受取得47第四节所有权的行使与限制

一、所有权的行使所有权的行使，是指民事主体依照法律规定实现其所有权各项权能的行为。（一）所有人的行使（二）授权他人行使二、所有权行使的限制（一）公法的限制1.国家对私人或者集体财产的征收、征用2.《土地管理法》对集体土地使用的限制3.《环境保护法》对自然人和法人所有权的限制4.所有权不得利用标的物从事违法活动（二）私法的限制1.禁止权利滥用原则对所有权的限制2.诚实信用原则对所有权的限制3.相邻关系对所有权的限制第四节所有权的行使与限制一、所有权的行使48二、公法对所有权的限制公法对所有权的限制，就目的而言，均为保护社会和国家的公共利益。主要包括以下几个方面的限制：(一)国家对私人或集体财产的征收征用(二)城市规划法与土地规划法对土地利用的限制(三)基于环境与自然资源保护对不动产所有权的限制(四)所有权人不得利用标的物实施违法活动

二、公法对所有权的限制49三、私法对所有权的限制私法上对所有权的限制，主要以保障其他个人利益为目的，其途径有以下五个：(一)权利不得滥用原则(二)诚实信用原则(三)私力救济行为（四）定限物权或债权的限制（五）相邻关系三、私法对所有权的限制50第五章不动产所有权

第一节土地所有权

第二节建筑物区分所有权

第三节不动产相邻关系

第五章不动产所有权第一节土地所有权51第一节土地所有权一、土地所有权的概念土地所有权，即对土地享有的占有、使用、收益和处分的权利。土地所有权是一国经济制度的基础。我国土地所有权按照权利主体的不同可以分为国家土地所有权与集体土地所有权，这也是我国土地所有权的基本分类。二、国家土地所有权(一)国家土地所有权的主体国家土地所有权的主体是国家。此时，国家具备双重身份，一方面是作为民事权利的所有权的主体，另一方面是公权力的主体。(二)国家土地所有权的客体国家土地所有权的客体即国家所有的土地。

第一节土地所有权一、土地所有权的概念52三、集体土地所有权集体土地所有权是指农民集体在法律规定的范围内占有、使用、收益、处分自己所有的土地的权利。(一)集体土地所有权的主体集体土地所有权的主体是农民集体，即一定区域内的农民按照一定的建制组织起来的统一体，包括村(行政村)农民集体、村内各农民集体以及乡镇农民集体。(二)集体土地所有权的客体集体土地所有权的客体是依法确定给集体的农村和城市郊区的土地，包括集体所有的耕地、山岭、滩涂、草原、荒地、森林、宅基地以及其他集体建设用地。

三、集体土地所有权53第二节建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权的概念建筑物区分所有权，通说认为是指由区分所有权人对建筑物的专有部分享有的所有权、对共有部分享有的共有权以及基于建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权三要素构成的统一体。二、建筑物区分所有权的特征建筑物区分所有权具有如下几个特征：(一)复合性建筑物区分所有权是由专有权(对专有部分享有的所有权)、共有权(对建筑区划内的共有部分享有的共有权)以及成员权(对共有部分共同管理的权利)等三个要素构成的特别所有权；而一般不动产所有权的构成则是单一的，是权利主体对某一不动产享有排他性的占有、使用、收益和处分的权利。(二)专有权的主导性在构成建筑物区分所有权的三个要素中，专有权居于主导地位，是共有权及成员权的前提与基础。(三)一体处分性(四)权利主体身份的多重性第二节建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权的概念54三、建筑物区分所有权的类型(一)纵向分割式区分所有权纵向分割式区分所有权，也称纵切式区分所有权，指的是对二栋建筑物进行纵向分割，并分别由两个或两个以上的人所有，如连体别墅。此种建筑物区分所有权的共有部分较少，因此其法律关系也较为简单。(二)横向分割式区分所有权横向分割式区分所有权，也称横切式区分所有权，是指对一栋建筑物作横向分割，使各层分别属于不同区分所有权人所有。于此情形，各区分所有权人之间的共用部分，除共同的墙壁外，尚有共同的屋顶、楼梯、走廊和基地等。(三)混合式区分所有权混合式区分所有权，是指对一栋建筑物进行上下横切、左右纵割，分套所有。三、建筑物区分所有权的类型55四、建筑物区分所有权人的专有权专有权，又称专有所有权，是指在区分建筑物的专有部分上成立的所有权。(一)专有部分专有部分必须具有独立性。关于专有部分的范围，民法学界存在四种学说：壁心说、最后粉刷表层说、空间说和折衷说(壁心和最后粉刷表层说)。(二)专有权行使的限制区分所有建筑物的专有部分具有独立性，专有权人有权对其专有部分进行自由使用、收益及处分，无须征得他人同意，这种专有权在效力上与一般的单独所有权并无本质区别。专有权人在行使专有权时应当遵守《物权法》第7l条、77条、83条的规定。其一，专有权人行使专有权不得危及建筑物的安全，不得损害其他专有权人的合法权益。其二，专有权人不得违反法律j法规以及管理规约，将住宅改为经营性用房。其三，专有权人不得任意排放污染物或噪声，不得违反规定饲养动物。四、建筑物区分所有权人的专有权56五、建筑物区分所有权人的共有权共有权，是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约的规定，对区分所有建筑物之共用部分享有的权利。(一)共有部分区分所有建筑物的共有部分即专有部分以外的建筑物其他部分。（二）建筑物区分所有权人共有权的特征1、从属性2、不可分割性3、客体范围的广泛性4、法律关系的多重性5、不涉及优先购买权（三）区分所有权人作为共有人的权利与义务区分所有权人作为共有人的权利包括：（1）共有部分的使用权。(2)共有部分的收益权。(3)共有部分的单纯的修缮改良权。(4)物权请求权。区分所有权人作为共有人的义务主要包括：(1)依共有部分本来的用途进行使用的义务。(2)分担共同费用和负担，如维修费和税费等。

五、建筑物区分所有权人的共有权57六、建筑物区分所有权人的成员权(一)成员权的含义所谓成员权，是指建筑物区分所有权人作为基于建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的建筑物管理团体成员之一而享有的权利和承担的义务。(二)成员权的内容成员权人享有的权利：(1)投票表决权；(2)参与订立建筑物管理规约权；(3)选举及解除管理者权；(4)对公共管理事项的请求权(如请求召集成员大会的权利)；(5)撤销权，按照《物权法》第78条第2款的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。成员权人承担的义务：(1)执行区分所有权人管理团体的会议作出的决议的义务；(2)遵守管理规约的义务。(三)成员权的行使方式成员权的行使往往表现为管理团体的设立及其运作。管理团体或管理组织，包括区分所有权人大会与管理委员会。业主大会决定区分所有建筑物的重大事项。业主大会与业主委员会的决定属于业主的共同意志，对全体业主具有约束力，这是私法自治的体现。业主大会和业主委员会除了具有决议权以外，还有如下权利：对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业等费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。区分所有建筑物日常事务的管理有两种方式：一是自行管理，二是委托管理。六、建筑物区分所有权人的成员权58第三节不动产相邻关系

一、相邻关系的概念所谓相邻关系，是指法律为调整相邻不动产的利用，而就两个或者两个以上不动产权利人之间所规定的相互提供便利和接受限制的权利义务关系，如相邻不动产权利人之间的利用邻地通行、采光、安设管线、用水排水等法律关系。相邻关系在性质上是所有权内容的限制或扩张。相邻关系制度的功能在于，通过对不动产相邻各方的法律上的最小限度的调整，达到对整个社会经济发展和稳定的结果，体现效益和公平的均衡。第三节不动产相邻关系一、相邻关系的概念59二、相邻关系的特征相邻关系的特征，源于不动产相邻的自然属性和地尽其利的宗旨，具体表现以下几方面：第一，相邻关系的主体必须是相邻不动产的所有权人和使用权人，动产的所有权人或者使用权人不能成为相邻权的主体。第二，相邻关系的客体不是相邻的不动产本身，而只能是相邻的不动产各方在行使不动产的所有权和使用权时，要求互相提供便利或接受限制过程中所体现和追求的利益。第三，相邻关系的内容是指相邻不动产的所有权人或使用权人行使不动产权利的扩张或限制，表现为一方有权要求对方提供必要的便利或接受必要的限制，同时不得损害他方的合法权益。第四，相邻关系是一种法定的权利义务关系，是法律上基于地尽其利和物尽其用而生的对毗邻不动产的最小限度的利用的调节，而非基于当事人的约定所产生的权利。

二、相邻关系的特征60三、相邻关系的种类按照《物权法》第七章的规定，相邻关系主要有以下几种：（一）因用水、排水而产生的相邻关系1、相邻用水关系2、相邻排水关系（二）相邻土地的通行关系（三）营缮的邻地利用关系（四）相邻管线安设关系（五）相邻通风、采光、日照关系（六）不可量物的侵害（七）相邻防险关系三、相邻关系的种类61四、相邻关系的处理（一）相邻关系的处理根据（二）相邻关系的处理原则1、有利生产、方便生活原则2、互谅互让、团结互助原则3、公平合理、兼顾各方利益原则

四、相邻关系的处理62第六章共有第一节共有概述

第二节按份共有

第三节共同共有

第四节准共有

第五节共有财产的分割

第六章共有第一节共有概述63第一节共有概述

一、共有的概念和特征（一）共有的概念共有是指由两个以上的权利主体共同享有某项财产所有权的制度。（二）共有的特征共有作为复合的所有权关系，具有以下特征：1、共有的权利主体是多元化的2．共有的客体为统一的同一项财产3．共有的内容表现为双重的权利义务关系4．共有的性质是所有权的联合，而不是一种独立的所有权类型第一节共有概述一、共有的概念和特征64二、共有与相关概念的区别(一)共有与公有的区别公有通常具有双重含义：其一是指社会经济制度，即公有制；其二是指一种财产权形式。由于共有可以是公有制在法律上的表现形式，也可以是个人或者私人所有制在法律上的体现。因此，公有与共有有着一定的联系。但是，两者具有明显区别：1．性质不同2．主体不同3．两者所属的组织性质不同4，财产性质不同(二)共有与总有的区别总有，是存在于日耳曼社会的一种特有现象，是一种共同体的所有方式。具体说，是日耳曼法中村落共同体对于土地(耕地、山林、水面等)的管理与分配权及其成员的用益权的总称。总有与公有的区别在于：1．主体资格不同2．权利行使方式不同3．特征不同二、共有与相关概念的区别65三、共有的成立原因与分类共有的发生原因通常有两个：一是基于当事人的意思而发生。二是基于法律的直接规定而发生，如夫妻财产、家庭财产的共有，遗产分割前继承人对遗产的共有，数人基于先占、拾得遗失物、发现埋藏物、添附等而形成的共有法律关系等。

三、共有的成立原因与分类66第二节按份共有

一、按份共有的含义和特征所谓按份共有，是指各共有人各自按照确定的份额，对共有物分享权利和分担义务的共有形式。按份共有具有以下特征：其一，按份共有人对共有物按照预先确定的份额享有权利，承担义务，此份额称为应有份。其二，按份共有人的权利义务及于共有的全部财产之上。其三，按份共有人对其应有份额享有相当于单独所有的权利。

第二节按份共有一、按份共有的含义和特征67二、共有权的行使为维护各共有人的个人利益和共有人的共同利益，共有权的行使必须依法进行，一般需注意以下问题：其一，共有权的行使，必须实行协商一致原则。其二，按照协商一致的原则，除共有物的保存行为可单独行使外，对共有物的重大修缮或处分行为，事先有约定的，按约定处理，没有约定的，按照《物权法》第97条的规定，应按拥有共有份额三分之二以上的按份共有人的意见处理。其三，共有人违反协商一致原则，擅自处分共有物的，其处分行为对其他共有人不发生法律效力。

二、共有权的行使68三、按份共有的效力按份共有的效力主要体现在按份共有人的权利、义务上。(一)按份共有人的权利按份共有人享有如下权利：其一，按其份额对共有物享有占有权、使用权、收益权、处分权。其二，对共有物中属于自己的份额享有处分权。其三，按份共有人有优先购买权。其四，按份共有人享有物权请求权。其五，对第三人的连带债权。(二)按份共有人的义务按份共有人的义务主要包括：其一，费用分担义务。其二，对于第三人的连带债务。

三、按份共有的效力69四、按份共有的消灭按份共有关系可因共有人之间的协议、共有物归一人所有，或共有物灭失和转让等原因而消灭。按照《物权法》第99条的规定，当共有人对共有物是否分割没有约定或者约定不明确时，按份共有人可以随时请求分割共有物，以终止共有关系。

四、按份共有的消灭70第三节共同共有

一、共同共有的含义和特征共同共有，是指共有人根据法律或合同的约定，基于某种共同关系不分份额地对全部财产享有权利，承担义务的共有形式。共同共有与按份共有相比较，具有如下特征：其一，共同共有是不分份额的共有。其二，共同共有是较按份共有更为紧密的共有。其三，共同共有只有在共同共有关系消灭时，才能协商确定各自的财产份额。其四，共同共有关系的形成和持续以夫妻关系、家庭关系、共同继承遗产关系等共同关系的形成与存续为前提，因此，共同共有关系一般存在于婚姻家庭领域或具有一定亲属身份关系的公民之间。第三节共同共有一、共同共有的含义和特征71二、共同共有的类型

共同共有主要有以下几种类型：(一)夫妻共有(二)家庭共有(三)遗产分割前的共有二、共同共有的类型72三、共同共有的效力共同共有的效力主要体现在共同共有人的权利义务上，具体包括：第一，共同共有人对共有物享有平等地占有、使用、收益和处分的权利。第二，共同共有人对共有物平等地承担义务。第三，因共有物而发生的债权债务，共同共有人对外享有连带债权、承担连带债务。第四，在共同共有关系存续期间，各共有人不得要求分割共有物。

三、共同共有的效力73四、共同共有的消灭共同共有基于一定的原因而发生，也基于一定的原因而消灭。由于共同共有可基于合同关系、婚姻关系、血缘关系和收养关系而发生，因此，当上述关系消灭或者解除时共同共有关系也归于消灭。

四、共同共有的消灭74第四节准共有

一、准共有的概念和特征所谓准共有，是指两个或者两个以上民事主体对所有权以外的财产权共同享有权利的共有，如抵押权共有、建设用地使用权共有、著作权共有、专利权共有、商标权共有等。准共有具有以下特点：其一，准共有的客体为除了所有权之外的财产权。其二，准共有的内容没有共有的内容全面、充分。其三，准共有究竟是按份共有，抑或共同共有，应当由各准共有人依据法律和合同规定．以及根据共有权利的性质等加以确定。其四，准共有优先适用于关于该权利立法的特别规定。

第四节准共有一、准共有的概念和特征75二、准共有的种类及其发生(一)准共有的种类根据作为准共有客体的财产权的性质与内容不同，准共有可分为：其一，债权共有，其二，物权共有其三，知识产权共有(二)准共有的发生其发生方式主要有：其一，准共有的原始取得其二，准共有的继受取得二、准共有的种类及其发生76第五节共有物的分割一、共有物分割的原则共有物在分割时必须遵守以下原则：（一）依据共有人约定分割的原则（二）依法分割的原则1.按份共有人可以随时请求分割2.共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。（三）损害赔偿的原则第五节共有物的分割一、共有物分割的原则77二、共有财产分割的方法共有物的分割方法一般有以下几种：（一）实物分割（二）变价分割（三）折价分割三、共有财产分割的效力共有物分割将产生如下效力：（一）物权变动（二）瑕疵担保责任

二、共有财产分割的方法78第七章用益物权概述

第一节用益物权的概念、特征与分类第二节用益物权的体系与一般原则

第七章用益物权概述第一节用益物权的概念、特征与分类79第一节用益物权的概念、特征与分类

一、用益物权的概念

二、用益物权的特征（一）用益物权是他物权（一）用益物权是他物权（二）用益物权是定限物权（三）用益物权一般以不动产为客体（四）用益物权一般是有期限的物权（五）用益物权一般为独立物权第一节用益物权的概念、特征与分类一、用益物权的概念80三、用益物权的分类按照不同的标准，用益物权有不同的分类方式：（一）登记设立的用益物权与无须登记即可设立的用益物权（二）自由流通的用益物权与限制流通的用益物权（三）一般法上的用益物权和特别法上的用益物权三、用益物权的分类81第二节用益物权的体系与一般规则

一、用益物权的体系（一）比较法上的用益物权根据《物权法》的规定，我国的用益物权体系总体上由两部分构成：1、一般用益物权《物权法》规定了四种一般用益物权，即土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权和地役权。2、特别法上的用益物权（1）海域使用权（2）探矿权、采矿权（3）取水权（4）使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利第二节用益物权的体系与一般规则一、用益物权的体系82二、用益物权的一般规则根据《物权法》第十章，用益物权适用如下一般规则。（一）行使用益物权应当依法保护和合理开发利用自然资源（二）所有权人不得干涉用益物权人行使权利（三）征收、征用消灭或影响用益物权的，应当进行补偿二、用益物权的一般规则83第八章土地承包经营权第一节土地承包经营权概述

第二节土地承包经营权的设立

第三节土地承包经营权流转

第四节土地承包经营权的保护与消灭

第八章土地承包经营权第一节土地承包经营权概述84第一节土地承包经营权概述

一、土地承包经营权的沿革土地承包经营权是指民事主体为了从事种植业、林业、畜牧业，根据土地承包合同而对其承包的集体所有或者国家所有由农民集体使用的土地所享有的占有、使用、收益的权利。二、土地承包经营权的特征土地承包经营权具有以下特征：(一)土地承包经营权的主体主要是农村集体经济组织成员（二）土地承包经营权的客体具有广泛性（三）土地承包经营权的用途是从事农业生产（四）土地承包经营权具有期限性第一节土地承包经营权概述一、土地承包经营权的沿革85第二节土地承包经营权的设立

一、土地承包经营合同土地承包经营合同自成立之日起生效。承包合同一般包括以下条款：（一）发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所；（二）承包土地的名称、坐落、面积、质量等级；（三）承包期限和起止日期；（四）承包土地的用途；（五）发包方和承包方的权利和义务；（六）违约责任。二、土地承包经营权登记问题一般理论认为，不动产物权的设定需要经过不动产登记，不登记的不产生物权效力。但土地承包经营权问题与此不同。三、土地承包双方的权利和义务1.发包方的权利义务2.承包方的权利义务第二节土地承包经营权的设立一、土地承包经营合同86第三节土地承包经营权流转一、土地承包经营权流转概述1.土地承包经营权流转的概念土地承包经营权流转是指土地承包方将其土地承包经营权以转包、出租、互换、转让或者其他方式将其土地承包经营权部分或全部让渡给他人的行为。2.土地承包经营权流转的原则具体而言，土地承包经营权流转应当遵循以下原则：（一）平等协商、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍承包方进行土地承包经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途；（三）流转的期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。第三节土地承包经营权流转一、土地承包经营权流转概述87二、土地承包经营权流转的方式《农村土地承包法》第31条规定：“承包人应得的承包收益，依照继承的规定继承。林地承包的承包人死亡，其继承人可以承包期继续承包”。第32条规定：“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转”的规定，目前土地承包经营权的流转方式有转包、出租、互换、转让、继承、入股、抵押。第37条规定：“采取转让方式流转的，应当经发包方同意；采取转包、出租、互换、或者其他方式流转的，应当报发包方备案。”三、土地承包经营权流转合同当事人双方应当签订书面合同。当事人双方协商一致，土地承包经营权流转合同生效。土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。二、土地承包经营权流转的方式88第四节土地承包经营权的保护与消灭一、土地承包经营权的保护1.土地承包经营权的收回和调整问题2.妇女的土地承包经营权保护问题3.土地征收中的土地承包经营权保护问题二、土地承包经营权的消灭土地承包经营权的消灭事由主要有：其一，土地承包期限届满。其二，承包人在承包期内交回承包地。其三，发包人在承包期内依法收回承包地。其四，农地被依法征收。第四节土地承包经营权的保护与消灭一、土地承包经营权的保护89第九章建设用地使用权

第一节建设用地使用权的概念与特征

第二节建设用地使用权的取得第三节建设用地使用权的流转

第四节建设用地使用权的效力

第五节建设用地使用权的消灭第九章建设用地使用权第一节建设用地使用权的概念与特90第一节建设用地使用权的概念与特征

一、建设用地使用权的概念建设用地使用权是用益物权体系中的重要类型，在日常生活和生产中发挥着重要作用。按照《物权法》第135条的规定，建设用地使用权是指依法利用国家所有的土地建造建筑物、构筑物及其附属设施的权利。二、建设用地使用权的特征建设用地使用权具有以下几个特征：(一)客体的特定性(二)目的的特定性(三)权利主体的广泛性(四)权利存续的期限性(五)原则上的有偿性（六）权利的可流转性第一节建设用地使用权的概念与特征一、建设用地使用权的概91第二节建设用地使用权的取得

一、概述二、建设用地使用权的出让建设用地使用权的出让是指，相关的土地管理行政部门和建设用地使用权的受让人签订建设用地使用权出让合同，该受让人在约定的期限内享有在该幅土地上建造建筑物、构筑物及其附着物的权利，并向国家支付建设用地使用权出让金。建设用地使用权出让具有以下特征：1.有偿性2.附停止条件的法律行为3.期限性第二节建设用地使用权的取得一、概述92(二)建设用地使用权出让的具体规则1．方式（1）协商方式（2）竞价方式竞价方式主要包括招标出让、拍卖出让和挂牌出让。

2.登记（三）建设用地使用权出让合同1.建设用地使用权出让合同是债权合同，不直接产生物权变动的法律效果，仅使双方当事人负有债法上的负担。2.建设用地使用权出让合同是要式合同，不采书面形式者，为无效合同。3.建设用地使用权出让合同是格式合同(二)建设用地使用权出让的具体规则93三、建设用地使用权的划拨(一)建设用地使用权划拨的概念土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。（二）建设用地使用权的划拨的特征1．无偿性2．无期限性3．用途特定性三、建设用地使用权的划拨94第三节建设用地使用权的流转

一、建设用地使用权流转的方式建设用地使用权的流转具体方式有：转让、互换、赠与、出资、出租、抵押。二、建设用地使用权流转的法律要件（一）不属于法律禁止流转的范围（二）要式合同（三）期限限制（四）变更登记三、建设用地使用权流转的法律效果（一）权利义务概括移转建设用地使用权转让于第三人后，第三人取代转让人的地位，成为新的建设用地使用权人，享有原出让合同中的权利，承担原来出让合同中的义务。这相当于民法原理上的债权债务的概括移转。（二）处分的标的及于地上不动产四、“多重转让”情形下的具体规则第三节建设用地使用权的流转一、建设用地使用权流转的方式95第四节建设用地使用权的效力

一、建设用地使用权人的权利(一)土地利用权与收益权(二)权利处分权(三)续期权二、建设用地使用权人的义务(一)合理利用土地，不得改变土地用途的义务(二)支付土地出让金的义务(三)支付其他相应补偿和费用的义务(四)返还土地的义务

第四节建设用地使用权的效力一、建设用地使用权人的权利96第五节建设用地使用权的消灭一、建设用地使用权消灭的事由（一）期限届至（二）土地灭失（三）提前收回（四）抛弃二、建设用地使用权消灭的法律效果建设用地使用权消灭的，出让人应当及时办理注销登记，登记机关应当收回建设用地使用权证书。关于提前收回建设用地使用权的补偿问题。关于期限届满后，地上建筑物、构筑物及其附属物的归属问题。第五节建设用地使用权的消灭一、建设用地使用权消灭的事由97第十章宅基地使用权

第一节宅基地使用权的概念与特征

第二节宅基地使用权的内容

第三节宅基地使用权的取得

第四节宅基地使用权行使的限制第五节宅基地使用权的消灭第十章宅基地使用权第一节宅基地使用权的概念与特征98第一节宅基地使用权的概念与特征

一、宅基地使用权的概念《物权法》第152条规定：“宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。”由此可见，宅基地使用权是指自然人依法对集体所有的土地享有占有和通过建造房屋及其他附属设施等方式予以使用的权利。二、宅基地使用权的特征（一）主体的限定性（二）客体仅限于农民集体所有的土地（三）宅基地使用权的用途特定第一节宅基地使用权的概念与特征一、宅基地使用权的概念99三、宅基地使用权与建设用地使用权但宅基地使用权与建设用地使用权存在很多区别，具体表现如下：其一，权利主体的构成有区别。其二，权利内容也有很大不同。其三，权利取得的方式也不同。三、宅基地使用权与建设用地使用权100第二节宅基地使用权的内容

一、宅基地使用权人的权利（一）在宅基地上建造房屋及其他附着物的权利（二）在宅基地空闲处建造其他建筑物、附着物或种植竹木（三）宅基地使用权的有限处分权二、宅基地使用权人的义务（一）按照批准的用途使用宅基地的义务（二）按照批准的面积建造房屋的义务（三）服从规划的义务（四）行使宅基地使用权不得妨碍邻人合法权益的义务

第二节宅基地使用权的内容一、宅基地使用权人的权利101第三节宅基地使用权的取得

一、宅基地使用权的初使取得（一）宅基地使用权的初使取得的条件1．主体资格2．申请宅基地使用权的客观条件（二）宅基地使用权初始取得的程序根据《土地管理法》第62条第3款和省、自治区、直辖市有关《土地管理法》实施办法的规定，宅基地使用权申请人应当向农村集体经济组织或者村民委员会提出用地申请，经村民代表大会或者村民大会依民主议事程序对其申请进行审查，经讨论通过后，报人民政府批准。其中，需要使用原有宅基地、村内空闲地和其他土地的，报乡（镇）人民政府批准，需要使用耕地的，由乡（镇）人民政府审核，经县级人民政府土地管理部门的审核同意后，报县级人民政府批准。经有批准权的人民政府批准后，由村主管机构派专人丈量划清四周，发给《宅基地使用权证》确认宅基地使用权。第三节宅基地使用权的取得一、宅基地使用权的初使取得102二、宅基地使用权的继受取得我国现行法律不允许宅基地使用权的单独转让，但是农村村民所有的房屋的转让则不为法律所禁止，因此，农村村民私有房屋的转让势必在房屋转让时一并转让宅基地使用权，这也就是说，尽管有人不能通过初始取得的方式取得宅基地使用权，但却可以通过受让的方式继受取得宅基地使用权。此外，私有房屋依法为可以继承的标的，故宅基地使用权也可因房屋的继承而取得。

二、宅基地使用权的继受取得103第四节宅基地使用权行使的限制

宅基地使用权行使上的限制具体表现在以下方面：第一，宅基地使用权不得单独转让。第二，宅基地使用权不得抵押。第三，依《土地管理法》第62条第1、4款规定，农村村民只能以户的形式申请宅基地，并且一户只能享有一处宅基地使用权。在因转让房屋所有权或者实现抵押权而使宅基地发生转移的，原权利人不得再申请宅基地使用权。第四节宅基地使用权行使的限制宅基地使用权行使上的限104第五节宅基地使用权的消灭

一、宅基地的收回和调整二、宅基地的征收三、宅基地使用权的抛弃四、宅基地的灭失五、其他致宅基地使用权消灭的情形第五节宅基地使用权的消灭一、宅基地的收回和调105第十一章地役权

第一节地役权概述

第二节地役权的取得第三节地役权的效力

第四节地役权的消灭

第十一章地役权第一节地役权概述106第一节地役权概述

一、地役权的概念和特征地役权，是指为使用自己不动产的便利或提高其效益而按照合同约定利用他人不动产的权利。二、地役权的特征（一）地役权以存在两项不动产为前提（二）地役权具有很强的意定性（三）地役权具有从属性1、地役权不得与需役地分离而为让与2、地役权不得由需役地分离而为其他权利的标的3、地役权随需役地所有权或使用权的消灭而消灭（四）地役权具有不可分性1、分生上的不可分性2、消灭上的不可分性3、享有上的不可分性

第一节地役权概述一、地役权的概念和特征107三、地役权的分类(一)依权利内容的不同为标准的分类1.通行权2.管线通过权3.排水权4.取水权5.通风权6.采光权7.眺望权8.支撑地役权9.放牧地役权10.建造附属设施或安设临时附着物的地役权11.排污地役权

三、地役权的分类108(二)依权利的表现形式进行的分类1.持续性地役权和非持续性地役权根据地役权的权利行使方法，地役权可分为持续性地役权和非持续性地役权。持续性地役权，是指地役权人在权利行使的时候，连续无间断地作用于供役地，如眺望权、采光权、管道引水地役权等。非持续性地役权，是指地役权人权利的实现是依靠每一次的具体行为实施的。2.积极地役权与消极地役权根据地役权的内容，地役权可分为积极地役权与消极地役权。积极地役权是指地役权人在供役地上为一定行为的地役权。因地役权人得于供役地上为一定的行为，故积极地役权又称为作为地役权。消极地役权是指供役地人在供役地上不得为一定行为的地役权。(二)依权利的表现形式进行的分类109三、地役权与相邻关系（一）地役权与相邻关系的联系首先，二者均属于不动产物权范畴，且通常都发生在相邻不动产的物权人之间；其次，二者均以调节不动产的利用为目的再次，二者都以不动产物权的限制或扩张为基本内容；最后，地役权可以弥补相邻关系制度的不足，因为相邻关系只是对相邻不动产利用关系的最低限度的调整。

三、地役权与相邻关系110（二）地役权与相邻关系的区别1.法律性质不同。2.产生原因不同。3.作用不同。4.代价不同。5.形式要件不同。

（二）地役权与相邻关系的区别111第二节地役权的取得

一、基于法律行为而取得地役权（一）地役权的合同设立《物权法》第157条规定，设立地役权应当以书面行使订立地役权合同。地役权合同一般包括一下条款：（１）当事人的姓名或者名称和住所；（２）供役地和需役地的位置；（３）利用的目的和方法；（４）利用期限；（５）费用及其支付方式；（６）解决争议的方法。（二）通过转让行为取得地役权二、基于法律行为以外的事实取得地役权1.因为法律的直接规定而取得地役权2.因继承取得地役权第二节地役权的取得一、基于法律行为而取得地役权112第三节地役权的效力一、地役权人的权利义务（一）地役权人的权利1.供役地的使用权2.为必要的附随行为与修建设施的权利地役权人为实现和维持其权利，可以在供役地上为必要的附属行为和修建必要的附属设施。3.物权请求权地役权人于设立地役权的目的范围内，对供役地有直接支配的权利，因此，当地役权受到侵害或有妨害之虞时，地役权人又有物上请求权，即可以请求停止侵害、排除妨害或预防妨害。地役权的物权请求权既可以对第三人行使，也可以对供役地的物权人行使，比如，修建有道路的通行地役权，供役地物权人在道路上设置障碍物，地役权人可请求其除去妨害。（二）地役权人的义务1.合理使用的义务2.维持附属设置的义务3.按约定支付费用的义务第三节地役权的效力一、地役权人的权利义务113二、供役地人的权利义务（一）供役地人的权利1、对附属设置的共同使用权2、共役地使用场所与方法变更的请求权3、费用支付请求权（二）地役权人的义务1、容忍或不作为义务2、分担共用设施的维持费用的义务

二、供役地人的权利义务114第四节地役权的消灭

一、地役权消灭的原因(一)存续期间届满（二）约定的消灭事由发生（三）主物权消灭（三）供役地权利人依法解除地役权设定合同（四）抛弃地役权(五)权利混同（六）供役地或者需役地的灭失（七）土地的征收（八）目的不能二、地役权消灭的法律效果地役权人应当停止行使地役权的行为；地役权人应当协助办理地役权注销登记手续；如果在供役地上修建或安置设施，地役权人有权取回并应当恢复土地的原状。第四节地役权的消灭一、地役权消灭的原因115第十二章担保物权概述

第一节担保物权的概念与特征第二节担保物权的分类第三节担保物权的设立第四节担保物权的适用范围第五节担保物权的实现第六节担保物权的消灭第十二章担保物权概述第一节担保物权的概念与特征116第一节担保物权的概念与特征

担保物权是指为担保债务的履行而在债务人或者其保证人的特定财产上设定的当一定条件具备时，债权人支配和取得该特定财产的交换价值为对象的他物权。担保物权除具有物权的一般特征外，还具有以下特征：第一，它是为担保债权的实现而设立的权利，它对所担保的债权而言，具有从属性或附随性的特征。第二，担保物权的行使具有期待性或附条件性。第三，担保物权是对担保财产交换价值的附期限（或附条件）的变价处分权和优先受偿权。第四，担保物权具不可分性。担保物权的不可分性，指担保物权所担保的债权在未受清偿之前，担保物权人能就担保财产的全部行使其权利。第一节担保物权的概念与特征担保物权是指为担保债务的履行117第二节担保物权的分类根据不同的分类标准，可以将担保物权分为不同的种类。1.根据担保物权发生的原因为标准，担保物权可分为法定担保物权和约定担保物权。2.根据担保物权的客体的不同，担保物权可分为不动产担保物权、动产担保物权和权利担保物权。3.根据担保物权的效力为标准，担保物权可分为留置性担保物权和优先清偿性担保物权。4.根据担保物权成立的公示方式规定的不同，担保物权分为登记担保物权和占有担保物权。5.以担保物权的形态在民法典中有无明文规定为分类标准，可以将担保物权分为典型担保物权和非典型担保物权。6.根据我国《民法通则》和《担保法》的规定，我国的担保物权种类可以分为抵押权、质权和留置权三种。第二节担保物权的分类根据不同的分类标准，可以将担保物权分118第三节担保物权的设立

一、担保物权的设立约定担保物权需具备下列条件才能有效设立：第一，约定担保物权的设定，要有当事人之间关于设立担保物权的书面约定。第二，债权债务关系依法成立生效。第三，担保人对担保财产享有合法处分权。第四，担保物权的设立需依法公示。第三节担保物权的设立一、担保物权的设立119第四节担保物权的适用范围一、被担保债权的范围根据《担保法》第46条、第67条和第83条的规定，抵押权担保的债权范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。质权担保的债权范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、质物保管费用和实现质权的费用。质押合同另有约定的，按照约定。留置权担保的债权范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金、留置物保管费用和实现留置权的费用。二、担保人范围担保人包括债务人和第三人（或物上保证人）。三、担保财产的范围担保财产需满足一定的条件。1.须为可流通财产，以便于在债务人不履行债务时，担保物权人可以通过变价方式获取价款并就其价款优先受偿。2.须为法律不禁止设立担保物权的财产，如果法律明文禁止设立担保的财产，绝不可以担保，否则将不生担保物权的效力。3.须为不消耗财产。

第四节担保物权的适用范围一、被担保债权的范围120第五节担保物权的实现担保物权实现的前提条件是：1.被担保的债权已届清偿期。2.债务人届期未履行债务，致被担保的债权未获清偿，债务人届期未履行债务。3.担保物权的实现，以担保合同合法有效为条件。第五节担保物权的实现担保物权实现的前提条件是：121第六节担保物权的消灭一、被担保物权担保的债权全部消灭二、担保物的灭失三、担保物权因实现而消灭

第六节担保物权的消灭一、被担保物权担保的债权全部消灭122第十四章抵押权

第一节抵押权的概念与特征

第二节抵押权的设立

第三节抵押财产的转让与出租

第四节抵押权的实现

第五节最高额抵押权

第六节动产浮动抵押权

第十四章抵押权第一节抵押权的概念与特征123第一节抵押权的概念与特征

一、抵押权的概念根据《物权法》第179条的规定，抵押权是债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产，在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有的就抵押财产的变价处分权和就卖的价金优先受偿权的总称。

第一节抵押权的概念与特征一、抵押权的概念124二、抵押权的特征（一）从属性抵押权是因担保债权而设定的担保物权，因此，其从属性表现为其成立、变更、消灭与被担保的债权密不可分。（二）不可分性抵押权不可分性是指被担保的债权未受全部清偿之前，抵押权得就担保物的全部行使权利。具体内容是：（1）抵押物被分割或者部分转让的，不影响抵押权（2）抵押权不因抵押财产的灭失、价值的减低而失去完整性，抵押财产之剩余价值仍应担保被担保的全部债务。（3）被担保的债权被分割或部分被转让的，各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权（《适用担保法解释》第72条第1款）；（4）主债务被分割或者部分转让的，抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。（三）物上代位性物上代位性是指抵押物灭失或者出让，其交换价值转化为其他形态的物时，抵押权的效力及于该物。二、抵押权的特征125第二节抵押权的设立

一、可以设立抵押权的财产（一）不得抵押的财产土地所有权耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施所有权、使用权不明或者有争议的财产依法被查封、扣押、监管的财产以法定程序确认为违法、违章的建筑物法律、行政法规规定不得抵押的其他财产（二）依法可以抵押的财产1、建筑物和其他土地附着物；2、建设用地使用权；3、以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；4、生产设备、原材料、半成品、产品；5、正在建造的建筑物、船舶、航空器；6、交通