灵璧富康首府项目提报

灵璧富康·首府营销策划定位方案2013年11月3日

安徽江海投资置业有限公司项目定位战略定位形象定位产品定位城市运营发展策略开发计划营销策略推广策略项目销售宏观市场微观市场项目现状客群定位周边调研市场因素项目自身周边环境灵璧富康首府二期营销策划流程模块

PART1整体城市概况PART2项目价值体系梳理PART3项目整体定位PART4营销推广及实操PART5大舍简介01整体城市概况1大宏观2微观市场行情城市地位、历史人文、行政划分、人口规模、交通格局城市经济发展规划城市经济、收入水平、消费能力、房地产投资和开发、产业结构、支柱产业发展规划、功能细分PART1

整体城市概况1.1大宏观灵璧县，位于安徽省东北部，东临泗县，西连宿州市埇桥区，南接蚌埠市固镇、五河两县，北与江苏省铜山、睢宁两县接壤，总面积2054平方公里，耕地181万亩，辖6乡13镇和一个省级开发区，总人口118.3万人。灵璧县是楚汉相争的古战场，传说人物钟馗的故里，中华奇石的主产区，素有“虞姬、奇石、钟馗画，灵璧三绝甲天下”之誉。被评为“中国观赏石之乡”、“中国民间艺术（钟馗画）之乡”。PART1

整体城市概况1.2城市简介灵璧县南临淮水，北倚中原，在对外开放的整体区间上，处于沿海与内陆梯次开放的结合部，是东进西出的“桥头堡”，是北上南下的“咽喉地”灵璧PART1

整体城市概况1.3城市区位安徽省宿州市管辖，共有乡镇19个，其中13个镇，6个乡。灵璧县辖13个镇、6个乡：灵城镇、韦集镇、黄湾镇、娄庄镇、杨疃镇、尹集镇、浍沟镇、尤集镇、下楼镇、朝阳镇、渔沟镇、高楼镇、冯庙镇、向阳乡、朱集乡、大路乡、大庙乡、禅堂乡、虞姬乡（农产品加工、建筑、造纸彩印化工等）。

县政府驻灵城镇。PART1

整体城市概况1.4行政区划总面积：2054平方公里，耕地面积：181.3万亩。全县总人口：118.3万人，其中男性：59.53万人，占总人口51.48%。女性：56.09万人，占总人口48.52%。人口输出型城市，外向型劳动资源。PART1

整体城市概况1.5面积及人口规模乡镇人口≥城市人口购买力人群分散在外铁路:陆路：泗许高速公路，302、303省道横贯东西，201省道纵贯南北，形成倒“夫”型框架。公路:铁路：宿淮铁路，紧邻陇海、京沪铁路水路：横跨豫、皖、苏三省的新汴河从境内穿过，通长江、入东海。航空:空中：离国际航空港——徐州观音机场仅95公里。四通八达、出入快捷的立体式的交通格局已全面形成。

“承东启西、连南贯北”，交通便利。作为西部大开发的“桥头堡”，已形成了铁路、公路、航空立体交通网络。PART1

整体城市概况1.6交通PART1

整体城市概况1.7城市经济产业结构逐步持平PART1

整体城市概况1.8三产结构老城板块新城板块灵璧房地产格局:大致划分为四个板块：新区板块（政务板块）、老城板块（学区板块）、东区及西区板块。PART1

整体城市概况1.9房地产发展格局PART1

整体城市概况1.9房地产发展格局PART1

整体城市概况2.0区域房产环境区域划分：东西南北四个关口，其中南关北关较为发达区域；南关：学区资源优势明显北关：行政及市政配优势明显，周边乡镇及人口基数较多南关代表楼盘：星河湾、状元府北关代表楼盘：奥泰克、富康政务板块——新区板块以政务板块发展势头火热，集中了大部分新开发项目，开发量逐步提升。区域内集中了以县政府为主的众多行政机构及企业单位。同时灵璧最好的灵璧二中，新人民医院也在该区域内，目前该区域各项配套完备且基本成熟；随着城市不断向北发展，主要客群集中在北关乡镇，高达到80%左右。PART1

整体城市概况2.1板块特性——政务板块在售分析：小高层、高层产品居多，主力面积在80-120㎡，售价均价4300-4500元/平方米左右随着城市战略的不断推进，区域属性价值不断提升，未来竞争或更加激烈。PART1

整体城市概况2.1板块特性——政务板块学区板块——老城板块老城板块属于灵璧传统核心板块，配套基本成熟，开发总量较大，如实验小学、一中、二中等教育资源丰富，医疗资源也十分完备，市区生活配套都比较方便。主要购房群体以长期居住在该区地缘性客群为主，另一方面企事单位以及南关及东关区域部分客群。PART1

整体城市概况2.2板块特性——学区板块在售项目分析：小高层、高层产品，主力面积在80-120㎡，售价4000-4200元/平方米不等总体开发量较大，项目重多，竞争十分激烈PART1

整体城市概况2.2板块特性——学区板块奥泰克·中央公馆楼盘名称奥泰克·中央公馆售楼部灵璧县花园街物价局一楼建筑形态小高层高层售楼电资商开发商安徽奥泰克置业投资有限公司整合营销---周边配套学校：五中、新二中、三中。医院：新县医院。交通：汽车北站、火车站。其他：文化活动中心、政务中心、法院、体育馆、钟灵文化广场。内部配套：幼儿园、沿街商业、酒店式公寓项目基本概况占地面积:约115亩，建筑面积:约19.5万方，容积率2.2，绿化率35.1%，由多层洋房、高档小高层、高层电梯公寓、星级会所、幼儿教育中心、欧式风情商业街等构成项目分为二期开发，一期：500户已售完，二期1000多户，现二期在蓄水登记中···二期主力户型：二室二厅一卫（85㎡）、三室二厅一卫（105㎡）一期销售均价：4400元/㎡。全款97折，按揭98折。PART1

整体城市概况2.3个案竞品分析（拿地最早，位置最好）PART1

整体城市概况2.3个案竞品分析奥泰克一期成交客户占比分析PART1

整体城市概况2.3个案竞品分析奥泰克一期成交客户占比分析PART1

整体城市概况2.3个案竞品分析奥泰克分为两期开发，一期以多层产品为主，目前基本去化完毕；二期以小高层、高层为主，与本案产品类似；一期产品在约1年时间里去化约7万方，主要原因：地理位置（毗邻钟灵广场）、时间差（利用返乡节点）、产品类型（主要竞争东方名城）二期优势：产品类型与本案接近，欧式外立面更具品质感，感官吸引力更强；市场口碑强于周边项目，老客户资源较丰富；二期劣势：目前营销方式仍然以坐销为主，推广力度不强；地基打桩数量与质量存疑，整体产品优势不显。PART1

整体城市概况2.3个案竞品分析奥泰克营销推广策略以坐销为主，行销配合，一期产品蓄水期间进行下乡派单、活动及乡镇媒体应用针对项目推广策略，奥泰克与本项目区域相近，并且客户群体也有重合之处我司重点参考奥泰克项目的推广策略与手法，对本项目的操作会有一定的借鉴意义城镇主要以短信及户外为主目前以老带新及派单为主楼盘名称东方名城售楼部新县政府大楼向北500米建筑形态小高层高层售楼电话0557-67777776777776投资商开发商灵璧县元耀房地产开发有限公司整合营销颐佳行地产顾问机构周边配套学校：五中、新二中、三中。医院：新县医院。交通：汽车北站、火车站。其他：文化活动中心、政务中心、法院、体育馆、钟灵文化广场。项目基本概况项目总投资18600万元，项目总占地21783平方米，总建筑面积49800平方米，建设内容有：2栋商住楼（包括：18F一栋、11F一栋）、六栋住宅（包括：18F两栋、11F两栋、5F两栋）。主力户型：三室二厅二卫（114.37㎡、121.84、127㎡）三室二厅一卫（94㎡）活动：过年后开始认筹，交3万每平方优惠50元/㎡，交5万优惠100元/㎡。现认筹1、2、3、7、8、9、13、14、21#价格区间：3500-4500元/㎡东方名城PART1

整体城市概况2.3个案竞品分析楼盘名称钟秀锦城售楼部灵璧县迎宾大道与解放西路交口建筑形态多层、小高层售楼电99投资商开发商灵璧县四方置业有限公司整合营销深圳华信行周边配套学校：五中、新二中、三中。医院：新县医院。交通：汽车北站、火车站。其他：文化活动中心、政务中心、法院、体育馆、钟灵文化广场。项目基本概况项目占地300亩，总建筑面积：40万方，共计50多栋。一期共计500多套房源，由多层和小高层组成。现在认筹的2、3、9、10、15、16#，其中9、10、15、16#是多层。主力户型：三室二厅一卫（105.81㎡、104.12㎡、104.87㎡）三室二厅二卫（105.81㎡）售楼处刚对外公开不久正在蓄水中。钟秀锦城PART1

整体城市概况2.3个案竞品分析（相对价格低）楼盘名称盛世华城售楼部花园街盛世中国一层建筑形态小高层高层售楼电资商开发商宿州华盛置业有限公司整合营销---周边配套学校：五中、新二中、三中。医院：灵璧人民医院。交通：汽车北站、火车站。其他：文化活动中心、政务中心、法院、体育馆、钟灵文化广场。项目基本概况用地面积：45397.04平方米，总建筑面积153392.93平方米，容积率不高于2.8，绿化率不低于30%，建筑密度不大于24%。其中住宅103251.22平方米，商业26255.55平方米，地下室23089平方米（不计容积率），物业用房352.77平方米，社区用房444.39平方米。主要以二房、小三房为主。面积：85-120平方米之间。均价：4300元/平方米盛世华城PART1

整体城市概况2.3个案竞品分析楼盘名称广业凯旋门售楼部南关桥头向南300米建筑形态多层高层小高层售楼电话0557-63999996661888投资商开发商安徽广业房地产开发有限公司整合营销---周边配套学校：灵璧一中实验小学。医院：新县医院。交通：汽车北站、火车站。其他：文化活动中心、政务中心、法院、体育馆、钟灵文化广场。项目基本概况项目占地约178亩，项目总投资5亿元。项目总建筑面积约26.5万平方米。容积率2.0，绿化率：40％，，该项目包含2万方大型综合商业和1.6万方沿街商业，同时项目配套一千平方大型社区幼儿园，车位配比例1:0.8。户型：75-86㎡两房、86-124㎡三房、123-128㎡四房下月初开盘，现在正在认筹中，认筹活动2万抵3万，10万抵13万。广业凯旋门PART1

整体城市概况2.3个案竞品分析楼盘名称状元府售楼部灵璧南关飞翔学校对面建筑形态多层、高层售楼电6601999投资商开发商灵璧县金鼎置业有限公司整合营销千策地产顾问周边配套学校：实验小学医院：新县医院。交通：汽车北站、火车站。其他：文化活动中心、政务中心、法院、体育馆、钟灵文化广场。项目基本概况占地81220m2，建筑面积：164605m2，总套数：1228户，二梯四户。主力户型：二室二厅一卫（89㎡、92㎡、97㎡、110.22㎡）。10月刚刚开盘，共计200多套房源，现多层已售完，只剩下东面的小高层。多层均价：5000多元/㎡、小高层均价4600元/㎡状元府PART1

整体城市概况2.3个案竞品分析灵璧房地产市场发展起步较晚，但发展迅速；目前市面上的面积区间90-110㎡户型比较好销售的。灵璧县三产不平衡，外出务工者比较多，而各节点是销售的热潮期，过后趋于冷淡。多数项目的客源以周边乡镇客源为主，达到近80%。从这点来看，城市化进程在灵璧房地产市场十分明显，人口、消费力可以支撑如此庞大的开发量；同区域内项目产品同质化较为严重。不同的发展格局及地缘影响，使得目前南北关之间的区域竞争尚不明显。PART1

整体城市概况灵璧住宅市场小结：供应量庞大，客群偏好性需求非常旺盛PART1整体城市概况PART2项目价值体系梳理PART3项目整体定位PART4营销推广及实操PART5大舍简介02项目价值体系梳理1项目思考2

整体卖点3

产品反映优势（strength）一期与二期之间有明显区隔，便于重新树立形象；项目具备一定独有的产品卖点；前期开发商资源与老客户资源可以有效链接。知名企业开发项目，延续口碑及客户资源。劣势（weakness）周边高品质居住氛围不足；主要产品卖点与配套同质化项目沿街面较多，易受噪音等干扰。外立面观感略逊于主力竞争者PART2

项目价值体系梳理SWOT分析机会点（opportunity）灵璧房地产市场正处于上升阶段，房地产市场投资稳步增长；周边规划内的潜在客群丰富，政府机关、企业单位、金融机构等逐步进入；市中心地段、配套、交通等优势明显，认可度高；项目所在片区规划为集中、大型的居住社区，未来具备上升前景；大部分项目任处于粗犷型的营销模式。威胁点（threat）项目周边已建或在建的楼盘先期入市对本案带来冲击；人口输出型城市，不利于产品的平稳销售；经济起步较晚，整体购买实力不足；一期与二期产品存在认知冲突及公关风险；本土品牌影响暂未建立。PART2

项目价值体系梳理SWOT分析一期与二期产品有半年断档期，市场上无发声，影响力下降（需要吼一嗓）；一期置业顾问调整，前期老客户维护基本处于停滞（越拖价值越低）；半年停滞让市场产生疑问，二期开卖极有可能出现负面消息（形象主动权不能旁落）；二期产品表面亮点不多，同质化严重，增加部分销售难度（时间后置）；甲方有现实的回款需求。PART2

项目价值体系梳理实际现状及问题PART2

项目价值体系梳理项目思考我们了解项目近况后，反复思考这样一些问题：作为一个城区中心产品，如何在竞争激烈的市场内脱颖而出，寻找到准确的产品定位？作为一个二次开发项目，如何从周边激烈的市场中突围？作为一个已经半年没有发声的项目，如何最快速、高效的得到客群认可？PART2

项目价值体系梳理项目思考想要清晰的回答这些问题，首先需要我们从整体上梳理出项目价值体系提炼出项目卖点地段：城市向北发展，项目坐落在钟灵大道的黄金地段，城市的核心区域，政务新区也正陆续进驻，如：新县政府，检察院，法院等。生活配套：周边1公里内，政府规划了大型菜市场、超市、银行等等。教育：周边1公里内，有西关小学，三中、五中，还有规划中的灵璧县最好的二中。医疗：项目500米内，规划中的设施最为完善，医资力量最为雄厚的新灵璧县人民医院。交通：项目东面500米左右，有新国汽车站，汽车南站，它是通向周边城市和下面乡镇的主要枢纽。外围宽敞的钟灵大道、花园街、外环路，为以后的出行带来极大的便利。外在数据支撑起本案核心区域优势。PART2

项目价值体系梳理整体卖点PART2

项目价值体系梳理休闲：小区内就有富康置业打造的健身会所，项目北边100处就是上千平米的钟灵文化广场，紧邻项目西侧也有灵璧县唯一一座规划中的大型城内博物馆；中心景观：中心景观由六个景观节点配合组成，贯穿整个社区；双回路给电：高层建筑属于二次供水，一旦停电，水泵无法二次加压，停电即意味着停水，电梯备用电源只能就近层安置。全方位数控安保系统：灵璧最高端，时刻保卫社区安定生活栋距：48米栋距区域内最高，说法得当也可作为卖点提炼内在物理属性上支撑起本案栖居价值。整体卖点PART2

项目价值体系梳理本案在地段、配套方面拥有绝对优势，在产品及规划上也有独特亮点。具备成为现代简约醇悦社区，品质生活栖居标杆老年人的银发社区、养老社区；青年人的活力社区、阳光社区；四世同堂的安居；两小无猜的乐居。无忧生活产品反映PART2

项目价值体系梳理本案具备这样的特有气质，但别人暂时还不会信，同时能力不足！因为二次开发的原因，我们面对的是在本地具有一定知名度且先期启动的项目。江海地产在项目停滞半年后以一个区域新人的姿态推出这样一个不完整产品。市场会怀疑第一步要解决的就是“信不信”的问题。产品反映03项目整体定位1形象定位2产品定位3客户定位PART3

项目整体定位要让别人相信，首先要告诉别人我有实力！江海地产到底是谁？一个横跨江浙两省的知名企业，有着10年的发展历程的光荣企业从03年到13年，10年发展，10载荣誉。“房地产开发先进企业”“首届安徽十大强省品牌”“首届安徽房地产行业十大重点推广品牌"“安徽省民营企业百强”“滁州市房地产开发十强”......形象定位PART3

项目整体定位优质项目宣导：（图片）江海儒林新城·尚苑滁州·五星家园江海儒林西苑江苏高淳·学府花苑新城市广场江海儒林东苑PART3

项目整体定位江海品牌历程在其它地方已经被熟知，被传扬，而在这里他的威名不显。二期项目又是江海在灵璧的第一个项目，即使他有这样那样的问题，但是我们必须一炮打响，不仅是产品还有企业形象。因此将产品推广与企业形象相结合成为了形象定位的首选。形象定位PART3

项目整体定位原则：结合企业战略与产品展示因素目的：快速建立江海地产品牌形象，快速建立项目优质形象，弱化杂音形象定位江海俊秀（探讨是否有名的考量）

PART3

项目整体定位产品定位形象定位完成以后，就可以就产品定位进行推导，我们具备成为现代简约醇悦社区，品质生活栖居标杆样的项目。不仅是卖地段、卖配套、卖属性江海俊秀体现品牌价值与生活方式！PART3

项目整体定位产品演绎如果说一期是高富帅，那么二期就是屌丝。一个低调，不善言辞，二婚，不高不帅的屌丝。现在第一步就是要给屌丝穿新衣，人靠衣装马靠鞍。展示层面上：售楼处（目前临时的）要包装，要有新气象，具体要现场看过。案场人员的服装，礼仪，服务要提升销售道具应用要提升（包括讲故事的道具，产品的道具，新甲方介绍，以及未来服务的说明道具）一期业主的感情维系，业务员要分别拜访，弥补不足光靠这些演绎还不足以“感动客户”“养生社区、健康社区、活力社区、人文社区“联系医院、医疗器械公司、健身会所、公园、剧院等社会资源；组织拒绝夜店宣言、学生实践、社区文明公约、无偿献血、亲子互动活动；提前发起筹建准业主委员会等。这些措施来强化项目的内在价值。同时在暖场活动和系列活动以及客户服务中加以体现。PART3

项目整体定位产品演绎本案的内在演绎基础能力尚不足嫁接企业资源、社会资源将整个产品华丽转身变成为一个大量的产品演绎？与市场区别开来，摆脱无营销的竞争衬托品牌与产品！PART3

项目整体定位PART3

项目整体定位客户定位北关人口基数最多，周边乡镇较多，未来重点发展区域灵璧整体购房群体主力部分：进城，返乡，周边企事业单位具有较浓的地域购房情节开始逐步重视生活质量，部分人有一定考究大部分人希望满足一步到位的购房需要重视子女教育、养老及生活便利性他们渴望被尊重PART3

项目整体定位主力客群区域浍沟镇位于灵璧县城以北25公里，居灵璧县中心位置。交通便利，镇域内山石、芦苇、树林、粮食等资源丰富。冯庙镇地处灵璧县东北，是全国综合改革试点镇之一，农业发达长期与大专院校，科研单位保持联系，乡镇企业不断发展，超百万值企业近10余家。渔沟，因古有钓鱼台得名，因境内磬云山盛产磬石扬名。渔沟是久负盛名的磬石之乡，是中国四大名石之首——“灵璧石”的产地。农业、旅游业也较为发达。尹集镇灵璧县政府驻地灵城镇，临徐州观音机场仅45公里，交通便利，地理位置优越，目前已形成粮油贸易禽蛋、农副产品、工业品、建材等五大贸易市场。杨疃镇养殖业、农业发达，引进数个大型养殖及农业项目。......PART3

项目整体定位客户定位整体客群判定：周边乡镇进城与返乡客户以及企事业单位工作人员，主力刚需部分改善。PART3

项目整体定位客群分析不论进城、返乡、还是小青年结婚或者是公务人员换房整个社会的中坚群体都在社会不断前进、经济不断发展所压抑家人疏离了、情感单薄了我们渴望被认可，因为我们循规蹈矩我们渴望去叛逆，因为开始厌恶墨守成规所以其实大部分人内心充满矛盾，却又不得不“太阳照常升起”如果想要一战成名，首先要唤醒客群内在情感。04营销推广及实操1推广方向2内容表现3营销策略PART4

营销推广及实操推广思路品牌因素：树立市场形象，强化市场关注，唤起客户内心共鸣（企业、产品、客户）项目特性因素：需要打破市场固有认知，刺激甚至是震撼市场时间因素：本项目不适合长时间预热。

PART4

营销推广及实操推广原则线上：短促式+节点爆炸式推广线下：重点乡镇行销+刺激性营销活动改变被动等待，以骨干销售团队的主动行销寻找新的市场机会点；以线下直面沟通结合线上活动刺激，强化销售过程。PART4

营销推广及实操推广方式线上：短信、乡镇广播线下：条幅、乡镇墙体、主要路口户外日常行销：1-3人团队攻坚乡镇领导，发展小范围领袖作用乡镇联络点：选择小商铺加以合作节点推广：全媒体爆炸式南北关全面推广，配合销售政策，截留返乡客户通过横幅、围挡、大牌、三面翻、单片、短信等传统媒体进行推广以北关北区杨疃、尹集、渔沟、冯庙、禅堂等乡镇为核心推广区，其它乡镇作为有机填充；PART4

营销推广及实操推广内容1推广语：

江海俊秀江海地产，十年，温暖之作广告语：让自己留下的理由！两个人的家里不能少你灵璧唯一醇悦生活栖居范本（爱情）遮风挡雨，还是呢喃耳语？随你，别忘了爹娘想你灵璧唯一醇悦生活栖居范本（父母）不哭，给你买糖。只是多想在抱抱你灵璧唯一醇悦生活栖居范本（子女）有我在，请安心江海俊秀，灵璧唯一醇悦生活栖居范本PART4

营销推广及实操推广内容2推广语：

江海俊秀十载江海荣誉之作广告表现：图片、场景、个别实例，以拟人化手法表达，本案在地段、学区、配套等方面优势。从儿童到年老的所有生活故事。营销策略体验营销价值释放开盘爆发蓄水期开盘促销产品说明客户维系年前树形象，春节返乡期间客户答谢价值重新组合进入下一次循环

——强势登场PART4

营销推广及实操4月5月6月7月11月12月1月3月销售额“醇悦社区”形象导入产品蓄水推售前暖场及系列活动活动筹备执行圈层活动陆续开展新、老客户的维系“醇悦社区”形象、项目实时信息及开盘信息捆绑公开针对性“行销方式”筹备截留返乡盛大开盘强销，顺势二次开盘强销活动支持“醇悦社区”概念做足，持续热议圈层及老带新，去化剩余售房源2月2PART4

营销推广及实操大舍建议：多波次、短周期、密集开盘一方面有利于制造项目供不应求的市场现象，提高项目区域追捧热度，树立项目区域形象标杆；另一方面，有助于利用此现象，合理进行价格攀升，提高项目利润。PART4

营销推广及实操开盘策略-小步快跑1.312.145.111.10开盘加推三次开盘第一阶段第二阶段第三阶段销售进场PART4

营销推广及实操开盘策略-小步快跑认筹开盘+强销期+sp活动+加推公开蓄水项目形象发布期11月12月1月2月3月4月住宅二期开盘（1.31）持续热销期+2次加推PART4

营销推广及实操营销节奏-第一阶段4月5月7月8月3月持续热销期强销期蓄水期住宅三次开盘PART4

营销推广及实操营销节奏-第二阶段高调营造项目可预见的综合住区的生活氛围，针对客户群的需求重点表现项目的高品质和精细节；树形象，提高项目的人气，同时释放现有高层产品的高品质的优势推广主题：唯一醇悦生活栖居范本（一辈子的好房子）江海品牌及二期产品展示“优质家庭SHOW起来”江海俊秀（富康二期）爸爸去哪儿活动（去父亲工作的地方感受生活，组织留守儿童制作礼品统一寄送）

项目整体形象树立；大众化活动唤起市场关注；乡镇铺设拓展前期准备；老客户情感维护。关键营销：推广动作：PART4

营销推广及实操第一阶段（年前）针对灵城镇等老城区域情况，设计制作海报，用于在居住区域及人口密集区域张贴宣传，内容以温情形象与销售政策为主；提高乡镇派单频率，杨疃等主要乡镇保证每周一次，其它乡镇保证每两周一次派单；增设联络点咨询处，联系如彩票店、小卖部、发廊、小餐馆等，在店内张贴项目海报，摆放产品资料，甚至包装门头或其它显眼区域，通过联络点咨询处介绍的成交客户均可获得500元/套（待确定）的项目返佣（大定即执行）；联络点的设置不仅仅是用于有效客户的拦截，更应该成为一种广而告知的传播工具，其中POP道具使用变得十分重要，海报、展架、纸巾盒、环保袋等，都可以成为宣传项目的工具，需要重点加强，乡镇联络点的铺设工作，越多越好！乡镇推广执行（长期）PART4

营销推广及实操高调营造项目可预见的综合住区的生活氛围，针对客户群的需求重点表现项目的高品质和精细节；树形象，提高项目的人气，同时释放现有产品的高品质平民价格的优势推广主题：江海品牌之旅选择大众渠道，利用“眼见为实”的方式，拉近客户群和企业及产品的距离。促使项目快速的提高人气争夺市场份额关键营销：PART4

营销推广及实操第二阶段（开盘期间）江海地产已开发产品参观以及引爆式活动推广动作：根据马斯洛的人的五种基本需求理论，我们需要不断满足客户的尊重需求一场会议：江海品牌推介会，旗下特色项目资料展览，设计师理念对话暨江海俊秀项目发布。一本画册：《来自江海地产的人居价值观》，汇集旗下特色项目，推崇的住宅精品图片及设计，传达江海地产推崇的人居理念。一程旅行：圈层营销启动，邀请主流媒体、政府嘉宾、前期意向客户、大客户前往滁州等地，参观江海地产主要项目，发展意见领袖及领袖跟随作用。一波炒作：媒体连续跟踪报道江海地产品牌活动，高调宣传。第二阶段PART4

营销推广及实操市场环境价值成熟期文化价值兑现前期启动期产品价值兑现价值提升期服务价值兑现客户构成核心竞争力项目市场认知较低竞争的不利因素尚未完全消除乡镇进城企业中层部分小企业的老板、个体户、公务员和城市白领阶级项目认知度较高项目形成特有的居住氛围和客户圈层，得到目标人群追逐品牌价值、项目价值双双最大化，江海阶层代表一种大爱城市中产阶层主力返乡客户灵璧中高端人群：私营企业家、大企业、政府、部队中高层跟随消费客户群：灵璧中产阶层（私营业主及企业中层干部、企事业单位中层骨干、小私营老板）推广主题终极利润期文化价值兑现品牌价值、项目价值双双最大化，江海成就一种精神灵璧高端人群：灵璧城的私营企业家、实业家、政府、部队高层区域+产品产品+服务服务+区域人文+服务江海传奇江海俊秀，内有千秋江海品牌之旅一辈子的好房子分期营销策略总结PART4

营销推广及实操价格策略采用“平开高走”的原则，起点适中，适合获取更高的利润回报，并可以在销售的过程中不断的进行调整。推售策略依据工程节点，按实际营销需要执行。PART4

营销推广及实操价格策略与推售节奏第11月第12月第1月第2月第3月第4月第5月营销目标重点区域5#、6#约145套房源，蓄水达到600组杨疃、浍沟、渔沟、尹集、禅堂、冯庙阶段营销策略总结PART4

营销推广及实操媒体推广线下活动以短信、乡镇媒体、户外老客户回访，暖场及乡镇巡展爸爸去哪儿及江海品牌行系列活动销售执行派单及POP物料铺设及联络点建设售楼处园林样板房围墙主入口看楼通道指示系统户型资料宣传片楼书模型展示体系产品价值展示卖场氛围展示关键物料展示展示攻略服务攻略推广攻略形象攻略愉快购房体验一：使用双重接待或者3重接待服务标准,从客户开车进入视线,到将客户迎接进销售大厅让客户体验到自身受到了很大尊重展示攻略服务攻略推广攻略形象攻略愉快购房之旅体验二：愉快购房之旅体验三：“购买风险”的提示：销售现场将项目周边的规划、现状限制、道路噪音等劣势明确的告知客户，并在售楼处公示。将《业主权益手册》在售楼处公示。邀请工程专家参与项目营销，对建筑材料选择、各种设计方案、物业管理等参与建议，合理即采纳，整个过程记录存档。通过施工样板房，展示项目的工法、设计和材料，增强客户对发展商的信任感。对等沟通彰显优越现实销售过程中，物业公司很难参与到销售过程中与客户进行充分沟通，本项目物业公司参与到销售活动中来，了解客户需求，及时打破客户疑问，从项目销售便开始为客户提供五星级的物业服务。愉快购房之旅体验四：愉快购房之旅体验五：工程选料社区节能灯愉快购房之旅体验六：愉快的购房之旅体验七：专业销售流程服务建材展示愉快的购房之旅体验八：业主生活手册周边生活配套、教育配套、交通配套信息，以及生活配套中吃喝玩乐的信息都融入到业主生活手册中。以上种种：尽在“体验”雕塑和小品往往是小区入口的点睛之处

产品洞察凝练核心体验式营销支撑点小区入口处设置大面积铺装，便于车辆出行多由构筑物、门卫、电子智能安全系统组成交通功能防御功能景墙（地产名称+项目名称）配以植物美化特色性的入口作品具有个性化特征