房地产管理法概述

第五章

房地产管理法思考1.什么是房地产？2.近年来我国房地产业发展情况？房产：指土地上的建筑物及构筑物等建筑。房产区别于房屋：房屋指建筑物的自然形态，客体。房产则指其法律形态、社会形态，调整对象。地产：在一定土地所有制下作为财产的土地以及地下基础设施。房地产：房屋财产和土地财产的总称。房产与地产有时可分，有时不可分。

进入21世纪以来，国内的房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个的财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展的支柱。在这种大的风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍。中国房地产的发展及预测然而，经过几年盲目的火爆之后，房地产市场的泡沫不断增大。投机，不同于投资，是指货币所有者以其所持有的货币购入非货币资产，然后在未来将购得的非货币资产再次转换为货币资产，以赚取较低的购入价格和较高的出售价格之间的利润，即差价。进行投机活动的人被称为投机者。投机风险导致大量资金消耗，造成房地产行业的虚假繁荣，致使其他相关产业局面混乱，引发通货膨胀，甚至经济危机。虚增长房地产供求严重失衡，房产大量滞留在开发商手中，而没有实际销售出去。中国房地产泡沫破灭的后果

房地产泡沫破灭的后果一：经济和社会结构失衡房地产泡沫的存在意味着投资于房地产有更高的投资回报率。在泡沫经济期间，大量的资金向房地产行业集聚，投机活动猖獗。大量的资金向房地产业流动，意味着生产性企业缺乏足够的资金，或者说难以用正常的成本获得生产所必须的资金。一旦房地产泡沫破裂，经济和社会结构将受到严重影响。房地产泡沫破灭的后果二：金融危机房地产业与银行的关系密切主要是由房地产业投入大、价值高的特点决定的。有资料表明，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%～30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%～40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款。此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中来自于银行的资金高达61%。因此一旦房地产泡沫破裂，银行就成为最大的买单者。房地产泡沫破灭的后果三：生产萎缩、消费锐减房地产泡沫的破灭往往伴随着经济萧条，股价下跌，企业财务营运逐渐陷入困境。企业收益的减少又使得投资不足，既降低了研究开发投资水平，又减少了企业在设备上的投资。生产的不景气又导致雇佣环境的恶化和居民实际收入的下降。企业倒闭意味着大量的失业员工，由于收益的下降要不断裁减人员。此外，地价的下跌还使得居民个人所保有的土地资产贬值。由于经济不景气和个人收入水平的下降，居民对未来怀有不同程度的忧心，因此会减少当期的消费，扩大收入中的储蓄部分，以防不测。个人消费的萎缩又使生产消费品的产业部门陷入困境。房地产泡沫破灭的后果四：引发政治和社会危机随着中国房地产泡沫破裂和经济危机的发生，大量的工厂倒闭，失业人数剧增。在金融危机下，犯罪案件激增。以马来西亚为例，1997年房地产泡沫破灭以后，当年的犯罪率比1996年增加了38%，1998年第一季度犯罪率比1997年更增加了53%，由于人们对日益恶化的经济危机感到不满，社会危机逐渐加剧。工人、学生反政府的示威游行引起暴乱，社会动荡不安。

国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性。我国颁布的与房地产有关的法律法规包括：《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等。房地产管理法是指调整在房地产开发、经营和各种服务活动中形成的一定社会关系的法律规范的总称；1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过了《中华人民共和国城市房地产管理法》，并于1995年1月1日施行；2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常委会第十次会议修改《中华人民共和国城市房地产管理法》。第一节概述一、房地产管理法的概念第一章为总则，论述了立法目的、适用范围、立法基本原则及房地产管理体制等；第二章为房地产开发用地，论述了土地使用权的出让制度和土地使用权的划拨制度；第三章为房地产开发，论述了房地产开发的基本原则、开发土地的期限、房地产开发项目的设计、施工及竣工、房地产开发企业的设立等；第四章为房地产交易，论述了房地产交易的一般规定、房地产转让、房地产抵押、房屋租赁和中介服务机构等；第五章为房地产权属登记制度。第六章为法律责任；第七章为附则；全文共7章，72条。二、房地产管理法立法目的（1）加强对房地产的管理（首要目的）；国民经济的三大支柱产业：房地产业、汽车、钢铁。房地产业国家重要财源！（2）维护房地产市场秩序；开发投资结构不合理：中下等收入阶层居民住房困难、城镇居民住房不均衡。。。市场行为不规范：虚假广告、炒二手房、假离婚、雇人买房、房子买的差不多了，小区里面原有的园林湖景不见了。。。。。。。。。。。。（3）保障房地产权利人的合法利益。涉及抵押、遗嘱、赠与等行为的权利人。（4）促进房地产业的健康发展（根本目的）房地产发展首先要稳定。房地产作为我国国民经济的重要支柱，对相关行业有明显的促进和带动作用。其上下游产业链很长，从轻工业到重工业，交通运输业、金融业、乃至农民工就业都与之有关。三、房地产管理法的调整对象

和适应范围调整对象：是指人们在房地产开发、经营、管理和服务活动中所形成的一定的社会关系；调整对象民事关系行政管理经济关系（1）房地产民事关系是指平等主体之间依法形成的权利义务关系，如土地使用权出让法律关系、房地产租赁法律关系、房地产转让关系等；（2）房地产行政管理关系是指政府及其职能部门之间，政府与房地产开发公司之间、因行政管理依法形成的权利义务关系，如土地征用关系、房地产开发项目的审批法律关系等；（3）房地产经济关系是指政府及其职能部门与房地产开发公司、公民及其法人和社会组织之间因宏观调控依法形成的权利义务关系，如房地产开发的计划和计划法律关系，房地产价格管理法律关系等；房地产管理法的适应范围房地产管理法调整范围是指在中华人民共和国城市规划区，国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房屋开发、房地产交易及实施房地产管理；调整范围限定在我国城市规划区；按照《城市规划法》第三条的规定：“本法所称城市规划区：是指城市市区、近郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域”；区别于中华人民共和国境内。房地产开发是指依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施，房屋建设的行为；房地产开发具体包括新城区的房地产开发和旧城区的拆迁改造两种形式；新城区的房地产开发，是为城市的新建扩建和改造提供新的建设地段、为城市各项建设事业顺利进行提供基础条件，一般需要经过依法征用土地和进行基础设施建设来实现；房地产管理法的调整对象和适应范围旧城区房地产开发的重要环节是拆迁和改造；旧城区的土地属于国家所有，不需要通过征用土地这个环节，但需要服从城市的总体规划，进行必要的拆迁工作；房地产管理法的调整对象和适应范围

房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁；（1）房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为，包括交换、继承等；（2）房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为；债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖的价款优先受偿；房地产管理法的调整对象和适应范围房地产抵押是抵押担保中的一种最普遍、最重要的形式；设定房地产抵押的目的是为了保证债权人债权地实现，以维护交易安全，稳定经济秩序，促进资金的融通，房地产抵押的抵押权人为债权人，抵押人可以为债务人，也可以为第三人；（3）房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，有承租人向出租人支付租金的行为；实施对城市房地产的管理，

具体包括：房地产开发用地的管理；房地产开发企业的管理；房地产交易价格的管理；商品房预售的管理；房屋租赁的管理；房地产中介服务机构的管理；房地产权属登记管理；四、房地产管理法的基本原则1.节约用地，保护耕地的原则；我国耕地面积少，人均耕地面积仅占世界人均数3.73亩的47%，随着人口的增长，到2010年和2030年，人均耕地将下降到1.43亩和1.34亩。保护耕地就是保护我们的生命线！2.国家实行国有土地有偿、有限期使用原则获得土地使用权的方式出让划拨有偿无偿经济适用房：社会保障性商品住宅。新房。划拨。中低收入家庭。3.国家扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件的原则廉租房：最低保障住房。新房、控制楼盘、改造危房等特困户4.国家保护房地产权利人合法权益和房地产权利