立项报告-大兴项目

项目............................................................沟通和问 一 方案概 （一 融资方案要 （二 保障措 （三 交易结 （四 交易步 （五 收益测 二 交易对手分 三 项目情 四 还款能力分 五 抵押物分 （一 抵押物情 （二 抵押物价 六 风险提示、保障措施和投后管理方 （一 风险提 （二 保障措 （三 投后管理的方 七 结论意 项投资部上报有关大兴三合庄项目的投资报告，现将项目如下（（帝海投资控股以下简海控股是一家以房地产开发为主、涉足多个产业领域的综合性投资控股公司，2009年6月，帝海控股的子公司三合兴盛房地产开发以下简称“三合兴盛受市大兴区黄村镇的委托作为市大兴区黄村镇三合庄改造区土地一级开发项（AB、C）的开发主体，具体负责该项目的土地一级开发工作以及定向安置房项目建设（安置房已于2012年底建成交付。目前，该区域北侧的0203、0206、020820169（（75,074.11187,685F1经东方藏山及撮合，帝海控股拟就该地块与蓝光发（（以下简称“蓝光发展旗下房地产开发平台蓝光和骏实业以下项目的整体开发建设，帝海控股负责获地前续协调和配合开发，并由东方藏山提供融资服务。其中关于项目的合作开发框架协议，已于2016年5月5日签署完毕，该协议主要约定了标的项目的合作方式、融资安排、联营公司（交易对年房地产业务实现签约金额183亿元，实现签约面积216万㎡。截止2015年12月，公司已成功进驻近20个城市，分布在、滇渝、华中、长三角、环渤海五大区域开发项目超过100个指数报告中蓝光发展位“2016年中地产百强”综合实力第23位，在亿翰的2016年1-5月中国典型房企销售业绩榜中以销售131亿元位列第30位。帝海控股成立于2008年，是一家以房地产开发为主，涉足物业管理、基础设化创意等多个产业领域的大型综合性投资控股公司。帝海控股是中华工商业者开发并持有26万平米的首都地标建筑国海广场帝海控股在大兴区域土43.34108项目情标的项目位于市大兴区黄村镇大兴新城中心区西部，东至大街，南至三中西巷，西至兴旺路，北至西路，是大兴新城最后一块待开发地块。目标地块区域为大兴黄村传统区域，随着今年市场行情看好及通州限购，国家元/㎡20161-5大兴区商品住宅新增供应15.51万㎡成交58.59万㎡，0.26。标的项目规划总用地面积75,074.11㎡，规划总建筑面积258,487.9㎡，其中地上建筑面积187,539㎡，建筑面积70,948.91㎡，容积率2.5。项目主80,62073,479预计3,552元/亩，起拍楼面价预计21,312㎡，假设竞拍价格达到起始价的50%溢价上限后，不再接受更高报价，转为在此价格基础上通过现场竞报“限价商品住房”面积，配建地块住宅建筑面积30%的限价房（限价21,000元/㎡成交土地价款为600,000.00元单价5,328.60元楼面地价31,968元/㎡,土地总价款（含税费及补缴土地出让金）约为630,349.20万元。本项目预计总收入135.10元总投资98.37元计可实现税后利润14.71亿元。特别的，根据合作协议确认，本项目土地成交价格上限为60亿元，特别的，根据帝海控股与的沟通“市重点地段的重点项目”的土地有可能通过招投标的形式出让目前蓝光发展正在对反馈的招标方案进行更新修改。在正式的投资报告中明确最终项目方案。融资方由和骏投资公司（以下简称“和骏、汉海投资管骏出资510万元持有51%股权汉海投资出资490万元持有49%股权商贸金，①向商贸公司A类委托，金额为土地成交总价的50%，期限为24个月（投资期限届满12个月可提前结束，利率9.5%/年。②收购汉海投资持有的商贸公司30%的股权，并向汉海投资B类委12个月可提前结束，利率9.5%/年汉海投资将上述A类委托以增资和股东借款的形式投入到商贸公司同时，和骏用自有将土地总价的25.5%以增资和股东借款的形式投入到商贸公司用于支付土地拍卖保证金及部分土地款。A51%B汉海投资持有的商贸公司30%股权转让予基金剩余19%股权质押于基金指帝海控股关联子公司对大兴区黄村镇人民的土地一级开发收益应收账款（2012年审定数为25.4亿元，2015年未审数为32亿元）质押于基金指24.5%基金的退出商贸公司A类投资期限届满24个月时标的项目项目回款优先归还汉海投资B类投资期限届满24个月时由汉海投资回购基金持有的商贸公司30%的股权如其不能回购蓝光和骏基金持有的30%商贸公司股权，或向其他第转让股权；项目亮20151215地面积1644.35亩另外公司加快了刚需向改善产品的步伐2015公司新增储备住宅资源80%以上为改善产品。帝海控股作为深耕于大者的进入门槛，能够为目标地块的获取提供可靠的保障。今年4月合肥蓝“雍锦首开64套总价400—760万元的联排别墅全部售罄，精装住宅首开认购率达92%，一个月时间累计销售额超过10预计项目周边市场的会随着该部分项目的35%170－240平方米以上的大平层户型为主。商业用地较高，LOFT公寓类产品投资的安全性，能够实现多方共赢，具有可性。，总括而言认为本项目交易对手整体经营情况良好项目能力较强，，沟通项186-6492-办公项137-1874-办公案概（一）项AB1融资主蓝海兴盛商贸汉海投资管理2投资主3投资方4融资额总地价款的50%，不超过30总地价款的24.5%，14.6515投资期216投资退方项目销售回款，帝海回7综合融成9.5%/9.5%/8东方藏方9投来（二）A类融5.和骏持有的商贸公司51%股权质押于基金指定主体B类融30%19%股权质押于基金指帝海控股关联子公司对大兴区黄村镇人 的土地一级开发收益应收24.5%（三）（四）A类融和骏持有的商贸公司51%股权质押于基金指定主体；蓝光和骏及帝海B类融资交易文件签署，及担保措施B类融汉海投资持有的商贸公司30%股权转让予基金剩余19%股权质押于基金指定主体；帝海控股关联子公司对大兴区黄村镇人民的土地一级开发收（五）A类融B类融9.5%/9.5%/1%/8.5%/8.5%/易对手分(一)交易对手一：蓝光发交易对手背景蓝光发展成立于1990年主要从事房地产开发业务是省最大的房地产16发经验，拥有国家房地产开发一级资质，连续八年位居房地产开发企业综合实力首强。指数报告中，蓝光发展位列“2016年中地产百强”综合实力第23位。175.989.54截止2015年12月，公司已成功进驻近20个城市，分布在、滇渝10020151-12183216股权结构及实际控制2015年3月20日,迪康科技药业（现更名为“蓝光发展股份”）通过的方式，蓝光、平安创新资本、杨铿合计持有的蓝光发展100%股权，蓝光发展完成上市。根据蓝光发展2015年4月16日非公开的相关披露显示，截止2015年4月14日，蓝光发展主要股东为蓝光54.06%、平安创新资本11.17%、杨铿5.6%等。蓝光100%股权。：一家以民生住宅及社区商业开发和运营、管理为，以高科技药业、绿色健康饮品业务为组成部分的综合型化企业。蓝光项下主要分为四块，分别为上市公司板块、饮品板块、投资板块以及板块，其中上市公司板块包括房地产板块、板块以及现代服务业板块；安创新资本专注于股权投资，是目前国内最具的机构投资者之一。是蓝光发展的投资者之一；③实际控制人。杨铿，学历，系蓝光发展的实际控制人、蓝光的控股股东。先后毕业于大学工商管理学院、西南财经大学、长江。历任工程机械上游机械厂工段长、车间、副厂长，工程机械技术开发部，兰光汽配总经理。现任委员，工商联省代表中地产业副会长市房地产业会长；蓝光董事局；蓝光发展董事长。管理架构及开发经营情况分151644.35126%，(平方米(平方米筑面积积(平方米1是2是3否4是5否加快刚需向改善产品的，公司认为把握改善性需求，是在新一轮发展中提升市场占有率和能力的关键。从市场背景来看，一、二线城市人均GDP的也为积压的改善性需求创造了良好的条件。基于此，公司从上果断进行了产品结构调整，2015年，公司新增储备住宅资源80%以上为改善产品。2015年5月至2016年2月期间，公司共计储备了13个改善性住宅项目，其中合肥“雍2016（万元20151234COCO56789（万元2015重庆满重庆广场一长沙满（万元20155,461,61620151,429,034工面积266.54万平方米，竣工面积291.61万平方米，各项工作按照年初工作计划有序开展。2015年房地产项目开 蓝光发展2016年经营计划板块投资价值分析模型定期分析盘点32个主要城市及市内板块的市场供需及房价动态确准投资另一方面继续加大投资并购力度通过股权收购、确保产品成功。2016年将是蓝光地产产品的关键一户认可，达到或预期销售成绩，公司制定了一系列策略举措，包括自2015年起进行的一轮管理流程及团队结构的深刻，建立了“十大客户价值要素”继续推进“地产+金融+互联网”创新。2016市场平台作用，按计划推进中票和公司债工作，同时积极探索私募债、非公开等多种及权益融资，进一步调整优化公司的资产负债结构。公司将持续关注ABS和Reits政策，一旦国家放开相关政策，公司将抓住契机，全力推进资产化。同时，公司将继续加大互联网平台建设以及线上线下2016272.46积372.13万平方米公司在建及拟建房地产项目所需将主要来源于销售回款、合作开发、银行、融资、股权融资、中票、公司债等。2016年项目开发财务情况说明及201520142013---201520142013------2015年2014年本期末比上年同期末增减2013年201517,598,361,217.9914.89%，1,500,563,252.857.91%，954,241,979.457.04%。减减发和1.85业减套业--域-域S1较上年增长的主要原因系公司自2013年开始化布局近年异地项目逐步交付358.1%，43.94%和和S1------融机构所流置业江北-致-----溢价所(二 交易对手二：帝海投资控交易对手背景帝海控股成立于2008年，是一家以房地产开发为主，涉足物业管理、基础设公司是中华工商业者的直属会员单位,具有开发大型城市综合体的丰富经验在长安街上开发并持有26万平米的首都地标建筑--国海广场。帝海控股以“国海广场，打造商业地产王国”为企业发展，沿着京广线大动脉，在路经的石家庄、郑州、、长沙、广州等省会城市中不断商圈地带，公主坟立交桥东北角；项目总占地面积约3.36万平米，总建筑面26东西区的对称性以为中心国海广场与国际贸易中心完全对称是向西发展的区域，形成“东有国贸，西有国海”的高端城市综合股权结构及实际控制：10,000其他公帝海控股实际控制人李小明，1982年毕业于，获理学学士，在校期间，历任系学生会和学生会；1987年考取政治学与行政管理系，期间担任会常务；毕业并获法学分配至研究室在工作期间先后任副处长、处长；1994年被研究室公派至哈佛大学肯尼迪管理学院留学，并获得公共管理；1998年回国，成为最早创办实业的"海归"之一，创办北京中房投资管理公司。历任中房住房投资建设有限公司董事长、；三合兴盛房地产开发公司董事长；汉海物业管理有限公司董事长；中房京贸房地产开发董事长；国海扬帆文化艺术发展董事长；国海投资基金管理董事长；帝海投资控股有限公司。财务情况说201520151231控股总资产151.34亿元，负债43.34亿元，净资产108亿元。资产主要为固定资产86.03亿元即自持的国海广场,以及以大兴区域为主的土地一级整理应收41.092015年度营业收入8,820万元，净利润5,770.37万元。营业收入主要为北京国海广场的收入。因帝海控股为单一股东，因此财务报表审计机构审计货币2015年减：-目情(一 项目背景和来2009年6月帝海控股的子公司三合兴盛受市大兴区黄村镇的委托，作为市大兴区黄村镇三合庄改造区土地一级开发项目（A、B、C组团）的开0203、0206、020820169及立项，取得一级开发规划意见书。完成集体土地征收，取得建设用地批准书。完成地上全部1084户民宅和12家国有企业拆迁，场地平整基本完成。21万平米（含）的定向安置房竣工交付，已办理部分证。完成地价评估和一(二 项目位置、交通和周边环大兴新城概《大兴新城规划（2005年-2020年）已于2007年1月得到市的正市在对《大兴新城规划》的中明确，大兴是重要的物流中1,0315，51366460-70%。标的项目位目标地块位于位于大兴新城中心区西部，东至大街，南至三中西巷，西至兴旺路，北至西路，地块东、西、北三侧均为主干道，地块东侧900米处为地铁大兴线路站，地块东侧2公里为京开高速出。地块南侧紧邻大兴区第一套套距大兴区2.5公套展、、42011续进驻黄村及2014年宜家亚洲旗舰店在西红门正式开业大兴黄村也进入了高速发展时期。与此同时主城区却无土地供应，在售项目均为新城北区尾盘（公项目现如上图所示，目标地块形状规整，地块已完成土地平整，无高压线及地预留的。目标地块土地基础分析基础指标容积率适中住宅建设比例较高区域配套完善交通通达性强土地属性：以地段价值驱动的高端系地块，交通便捷，环境良好序号1序号23(三 项目规划方案及指75,074.11258,487.90地上建筑面积187,539.00平米，建筑面积70,948.91平米1㎡2㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡LOFT㎡㎡规划建筑面㎡㎡㎡㎡㎡㎡3㎡4辆辆辆5户6/7%8%02080208020602032015年10月，蓝光和骏举行全新产品品牌发布会，了蓝光“雍锦系”这个专注改善需求的高端产品体系的全面成型，也成②230-LOFT2350-90234,319地上可售面积为186,039㎡，可售面积为33,268㎡。其中020617,85959,33726,1808,820，LOFT8,080020822,62066,48533,10014,220，LOFT7,326注：“夹层”产品为蓝光雍锦系对于空间改造升级后的产品，即在原地块基础上向下挖了两层，并从技术上解决了室通风、采光、潮湿的问题。201727节点项目开发取得土地成交确认土地合同土地款缴纳证工程规证施工预售节点项目开发开盘正负零住宅预售形象商业预售形象竣工备案清水交付精装交付17(四 市场前景分市宏观经济GDP：2015年市地区生产总值22968.6亿元，增长6.9%。其中第三产业8.1%3.3图：2001-2015年地区生产总值及增幅走势（数据来源：市固定资产投资：20157,990.95.7%3,296.225.8%，增速高于全市投资平均20.141.2%，6.52174.5长7.7%，占全市投资的为27.2%，比上年提高0.5个百分点。20158,30810.5%,1图：2001-2015年社会消费品零售总额及增长率走势（数据来源：市市房地产相关政30%，一套房贷未结清买二套房，最低首付40%，一套房结清房贷买二套房，最低首付30%；公积金首付比例不低于20%，为改善居住条件再次申请住房公积金委托普通自住房，最30%。《建设用地规划证《建设工程规划证《建筑工程施工证4201381140售时，施工进度应达到以下条件：地上规划层数7层（含）以下的，施工进度应达到主体结构封顶；8（含）以上的，施工进度应达到地上1/2（7）。项目用款计划按照结构完成、主体结构完成、竣工验收备案、初始登记完成四个环节设置使用节点；（预售楼栋中最高楼栋为7层以上（含7层）10层以下建筑的，可增加“建设层数达二分之一节点楼栋中最高楼栋为10层以（含10层）房地产开发企业应结合自身状况、融资能力，合理确定每个节点的用款额度。完成初始登记前，账户内的不得低于重点额度5%。取得预售证后不可办理土地抵押，取得之前可以抵押土地。若为部规划平面图或土地出让合同，对已办理销售证的建筑物按其与规划地上建筑超过两层，即可办理在建工程抵押，取得预售证之后不可申请预售证时不需要强制解押，取得抵押权人同意即可市土地市场土地供应情况概 12004507502015年1-12月份市土地公开出让市场公告土地105幅面积为34.08%20151-12月份纯住宅用地公告量为87.84万平方米同比上涨211.74%，占总量的10.53%；商住用地为49.31万平方米，同比下降83.51％，占总量5.91%商办用地为184.69万平方米同比61.68%占总量的22.13%，317.132.6438%，工业用地为195.5632.34%公告出让地块区位分析：2015年1-12月份，市土地公开出让市场公告192.27121.63105.22201510.351.24%；2015公告出让地块性质分析：2015年1-12月份，市土地公开出让市场公告834.54211.74%49.3183.515.91%；商办用地为184.69万平方米，同比下降61.68%，占总量的22.13%；综合用地为317.2万平方米，同比上涨2.64%，占总量38.01%，工业用地为195.56万平方米，同比上涨32.34%，23.43%。土地成交情况概述：2015年成交的土地面积为873.75万平方米，同比下32.54%2015193.96其次是丰台区顺义区和昌平区挂牌成为主要交易方式2015年成交的317.602015土地区域成交分析：从各区县成交土地面积来看，20151-12161.1889.05，87.3386.6712.77%，12.52%12.43%2015土地性质成交分析：2015年1-12月，成交的土地中已综合用地的成量最多，占地面积大317.6万平方米，占总成交量的36.35%；其次是商办用地和工业用地，成交占地面积分别为181.17万平方米和180.17万平方米，分别占总20.73%20.62%；其余性质用地占比较小。居住用地成交分析：201520224.8963.63%容积率方面，20151.87，2014土地市场价格分析概述：2015年成交的楼面地价为13,379元/平方米，同22,868土地成交价格及溢价率变化分析：2015年，虽然房地产市场逐渐趋冷，2014价反而保持一定幅度的上涨，溢价率较2013年有小幅度上涨。2015年市成22,701.3853.40%；成交的楼面地价为13,379.3516.07%。溢价率方面，201538.41%，10.98：土地区域成交价格变化分析：2015241.96.26：66,90920,000-60,000201524,30615,000-24,000原因，2015年成交的土地中以纯住宅类用地土地单价最高，为42,207.79元/平26,402.7124,956.711,024.06商品房市场分2015年商品住宅市场新增供应量为854.96万平方米环比下降商品住宅新增供应量主要分布在五环外地区，占比86.45%，较14年下降6个分点。商品住宅市场成交面积为1,098.06万平方米，比去年上涨32.96%；商品住宅成交均价为27,723平方米，月度均价呈波动上涨；供求关2004-2015年，商品住宅市场供求波动较大：2004-2015年，商品住宅市场供求波动较大。20041，200520072005峰，而到了2008年，受国内外因素的共同制约，成交市场持续，供求比大幅1.68，购房者观望情绪严重；2009供求比也一路降升至0.56；到2010年随着对房地产行业的调控，供求比掉1.01；20111.19；201220132014144供应量分，2004-2015年商品住宅市场呈下降态势其中2004年至2007年下降（2004-2015年，商品住宅市场供应量呈下降态势，其中，2004年至2007年下降趋势剧烈，20042862.9，20052004831是采取紧缩的货币政策，使得开发商的融资受200720082009年因受2008年市场的影响各开发商推案较为谨慎而导致本年供应量再次20101204.012011201220132012100020141128,2015，注重利润，入市量本年走低。，869474节假期影响降低，5611一系列宽松政策影响，刺激了开发商推盘积极性；而12月供应量大幅走低，2015年各物业占比普品住宅占65%酒店式公寓占22%别墅占比13%。20159%、1%，而酒店式公寓占比上涨10%201580（含）--100方米米以上面积段供供应量最大，269.94237.5228%，142015年，商品住宅新增供应以二房和三房为主，两者占据市场57%的份额，其中三房以252.77万平方米，21818套供应量位居第一，按面积算，市场份额较14227%2015年，大兴区，朝阳区，通州区为商品住宅供应前三，合计占比达39%。其中大兴区住宅新增供应面积126.89万平新增供应套数14478占供应14.84%，成为今年的供应主力区域。成交量分2004-201520052001-2005尤其是2008年，更由于国内外经济，商品住宅市场走入期，使得成1.120072010开始调控房地产市场，不仅取消了买房的政策，还从整治开发商囤地到终端09，20112012201320121194201413支以及上半年的较为严格的购房，成交量继续下降。随着14年9月3020151-121098.0632.96%，103,9251432.96%1-277133.7101085.77，201341-12833.741481%76%；144.33149%11%；1410%13%月住宅成交中占比最大的是8（含-100平方米面积段成交面积为378.97万平方米占成交总量的34.51%，成交套数为42625其次是140平方（含）以上面积段，成交面积为330.13万平方米，占成交总量的30.06%；从成交套数10069.08%。2015年1-12月，商品住宅成交户型以三房为主，占据市场34.80%的份额以328.15万平方米的成交面积37527套的销售套数位居其次占据市场29.88%的份额；复式以119.99万平方米，4044套的成交量位居第三，占比10.93%；别墅成交116.94万平方米，占比10.65%；一房、四房分别占比5.89%、7.49%，五4.040.37%。2015年1-12月，商品住宅成交仍以通州区最多，占成交总量的15.41%，15.29%31489113.11%279.3327.08%。成交均价分2004-2015年，商品住宅市场成交均价上涨态势明显，从2006年起，上涨幅度明显增大，2012年调控政策效应显现，价格涨幅明显下降,但2013-2015年又44%，112652008合影响，住宅成交市场陷入，商品住宅价格小幅调整，接下来的2009-20102011显现增幅回落较去年小幅上升6.8%2012年房地产调控政策对价格度2013-2015201314.41%20149.1%20158.14%的涨涨。2015年1-12月，商品住宅成交均价变化分为三个阶段。1月-5月商品住宅成交价格较高价格维持在26000-27500元/平方米之间之后6-7价格变化剧烈分别为30004元/平方米25722元/平方米8月-12月成交价26400-2900032900020151-12月，20000元（含）以上的高档房成交情况较好，且优势明显。从销售面积上来看，20000（含）以上价格段占据主导位置，且较其他价格段-20000元之间价格段成交123.68万平方米占整体的11.26%2015年1-2015年1-12月，中心四城区、海淀区和朝阳区的成交价格明显高于其他区。2015年1-12月，城中心区中东城区最高，为75059元/㎡，海淀区和朝阳区分别为37537元/平方米、44393元/平方米。此外，除去密云、延庆区、平谷以170003430022000-17150198322015年1-1214（含12（含-14020151-1214（含平方米以上面积38862于的主要原因。而其他面积段的成交价格以12（含-1402680360245462015年1-12月，四房和五房高端住宅成交均价较高，刚需为主的二房成均价较低。2015年1-12月，在商品住宅各房型中，五房价格最高，为68971元393792669226068大兴区域市场分项目周边土地成交情黄村地块为2014年黄村区域单价地王，但是2015年至今成交的土地楼面积（亩积（㎡积（亩积（㎡(亿元元/㎡DX00-0101-块、F3DX08-0002-F1积（亩积（㎡(亿元A33A2DX00-0501-0039、6001DX00-0208-U17区域商品房市场2015年量价齐涨价格增速提升，2016年仅首季度较2015年全年增长15%。其中村板块住宅市场供需多年来保持较好平衡,供求比0.362016年1-月成交均价27,452平；2015年至20161-4交均价攀升幅度较大，涨幅约18.5%。区域住宅供应套数逐年减少，2015年市场存量仅414套2016年一季度700－1100万价格段同比增幅超过50%1000180平米计算，单价达到5.5元。面积越大，溢价能力越强，150－180㎡，200－220㎡面积段成交均有强势表周边竞品情况分住宅产3-5km排名(万平(万元(万元排名(万平(万元(万元1块块3块4中冶块457块8块9块综合以上区域内商品住宅市场的分析，得出以下项目开发策略140价群。保证商住/类住宅竞争区域商住选择本案以北更靠近城区的旧宫、外丰台板块，90-100㎡成交分析结论：随着城市发展，项目所在区域近年受到越来越多的改善型客户的认同。大面积产品溢价能力优于刚需刚改产品。大面积产品2015年以来销售态保障。高溢价产品为大户型产品，区域认知度是第一要素。项目辐射客群结构主要为大兴区域内置业升级改善客群，当地；三项目户型结项目配置170-240㎡三居四居平层官邸，230-450叠拼商墅LOFT2350-90商墅形式，通过高，提高项目的溢价能力及去化速度。(五)项目收入、成本及效益分假设成交地价603,55250%此价格基础上通过现场竞报“限价商品住房”面积，配建地块住宅建筑面积的限价房（21,000），600,000.005328.60万元/㎡，楼面地价31,968元/㎡,土地总价款（含税费及补缴土出让金约为630,349.20万元本项目预计总收入135.10亿元目总投资亿元，预计可实现税后利润14.71亿元合计（万元摊入地上可售面积（元/平—合计（万元摊入地上可售面积（元/平二(一(二(三用三四土地五六00七八00九147,147.47,909.5款能力分(一 销售收入现金流物业类销售状合销售面积分季住宅销售-保障房销售面------商墅销售面-销售面-防车库销面-夹层销售面-合销售金额分季住宅销售-保障房销售金------商墅销售金-销售金-防车库销金-夹层销售金-合根 及前述章节的分析标的项目第一期计划2017年第二68,000元/平米、夹层为8,000元/㎡，防车位为8,000元/㎡，第二、三期项目分别计划于2018年一季度、三季度预售住宅均价，平米、夹层为8,800-9,680元/㎡，防车位为8,000元/㎡本项目动态现金流，基于以下假设标的项目拟由蓝光和骏负责申请银行开发融资，保守估计融资额250,000（2017）项优先用于归还AB9.5%/年向商经过的测算投资期限内假设A类融资在投资期限届满12个月后开始分批偿还本金，2017年Q3时点、2017Q42018年Q1时点项目现金流本1.621.621.93B241.96序号成本科目合计（万元—流入---------二流出-----(一----------------(二------(三---------(四用---------(五-