商业建筑研究分析课件

商业建筑研究

商业建筑研究

1商业建筑研究提纲一、商业与商业建筑（基本概念及属性）定义——从事商业交换活动的平台分类——大型综合超市、仓储市超市、专业性大卖场、购物中心（或一类、二类、三类）布局——城市核心区、老城区边缘、城郊结合部、郊区新城、社区型

二、国内外主要商业及商业建筑理论简介

例如：土地价值理论、加纳模式、中心位置理论、商圈理论、单店面积极限理论

三、商业策划研究

四、商业建筑设计原则

1功能布局2交通组织——包括出入口设置、车流人流组织、自动扶梯数量、通道宽度等内容3内部空间——包括开间、层高、柱距、面积、内部中庭、室内装修等内容4外部空间——包括建筑外立面、步行街、过渡空间、室外广场等内容5消防设计6配套设施——关键性配套设施的设置-发电机房、锅炉房、空调机房等7造价估算——结合案例说明单方造价标准

五、商业建筑分类研究（结合案例）

1购物中心（城市综合体）——大型超市、零售店、步行街、餐饮、休闲娱乐2特色商业街区商业建筑研究提纲一、商业与商业建筑（基本概念及属性）21商业与商业建筑1商业与商业建筑31.1定义商业定义分为广义和狭义两种。广义定义：商业是变更财产所有权以取得利润的一种经济行为。不论这种行为是直接、间接还是辅助买卖，是国内还是国际贸易；是有形还是无形使用价值交易；是以货币还是信用为手段，都属于商业范畴。无论商业范畴如何广泛化，都不否定“商业是为卖而买的交易活动”这一本质。狭义定义：商业是单纯的买卖行为，是以盈利为目的的直接或间接地购买商品，而后又转手贩卖的行为；其经营对象是生产资料、生活资料（甚至仅为生活资料）等有形的物质使用价值，而不是信息、服务等无形的使用价值；其经营手段是货币，而不是信用及其工具；其经营空间范围仅限于国内，而不包括国际；其经营者仅限于纯粹商品交易主体，而不包括商品生产主体；从事商业的行为仅限于直接从事买卖的行业，而不包括辅助买卖的行业。总之，商业就是纯粹的商品买卖，甚至是纯粹国内的、某些有形的物质商品的、由独立化的商业主体承担的买卖。不同场合，对商业理解不同。一般大众的理解，商业就是进行物品买卖的活动；房地产投资的理解，商业有时还包括餐饮、娱乐、休闲等方面的活动。商业建筑的定义：主要为有形物品进行现场买卖的商业活动建造的空间场所，不包括餐饮类建筑。(《建筑设计指导丛书——现代商业建筑设计》）1.1定义商业定义分为广义和狭义两种。4商业建筑分类有很多种，一般按行业类型、消费行为、建筑形式、市场范围及规模等商业建筑的类型进行划分。按照行业类型划分：可分为零售类商业建筑、批发类商业建筑、餐饮类商业建筑。零售类商业建筑又分为杂货店、专卖店、百货商店、超市、购物中心、步行商业街等。购物中心、步行商业街等商业建筑，往往将餐饮类商业建筑及其他广义商业建筑（如娱乐休闲类建筑、健身服务类建筑等）进行融合，具有规模大、复合度高的特点。按照消费行为划分：可分为物品业态和体验业态商业建筑。物品业态商业建筑是指强调物品销售，以物品作为基本经营内容，为消费者提供购物服务的建筑形式，如百货商场、超市、购物中心、家居建材超市、直销折扣商店、各种商业街，以及各种类型产品的旗舰店和专业店。体验业态商业建筑，指为消费者提供某种身心感受的建筑形式，如娱乐、休闲类商业建筑。餐饮类建筑介于物品业态和体验态之间，同时具有两者的特征。按照建筑形式划分：按照建筑形式的复合程度可分为单体商业建筑和综合商业建筑。单体商业建筑指建设在独立地块上的商业建筑项目；综合商业建筑指在商业建筑中复合了住宅、酒店、写字楼、体育场馆等气他项目的建筑形式。按照市场范围划分：近邻商业建筑——邻里周边的消费者；社区型商业建筑——某个社区的消费者；区域型商业建筑——周边几个社区的消费者；城市型商业建筑——所在城市的大部分区域；超级型商业建筑——客户群覆盖所在城市及周边城市。按照规模划分：不同投资者、不同行业对商业建筑的规模划分标准不同。我国商业建筑设计规范（JGJ48-88)将商业建筑的规模分为大、中、小三类。1.2分类规模百货商店、商场建筑面积专业商店建筑面积菜市场类建筑面积大型>15000>5000>6000中型3000-150001000-50001200-6000小型<3000<1000<1200商业建筑分类有很多种，一般按行业类型、消费行为、建筑形式、市51.3业态分类商业业态包括百货商店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。1.3.1百货商店指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。（1）选址在城市繁华区、交通要道。（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、医疗、家庭用品为主，种类齐全，少批量、高毛利。（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。（6）采取定价销售，可以退货。（7）服务功能齐全。1.3.2超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。（1）选址在居民区、交通要道、商业区。（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。（3）商店营业面积在1000平方米左右。（4）商店构成以购买频率高的商品为主。（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。（6）营业时间每天不低于11小时。（7）由一定面积的停车场地。1.3业态分类商业业态包括百货商店、超级市场、大型综合超市61.3.3大型综合超市指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购物需求的零售业态。（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。（2）商店营业面积2500平方米以上。（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。（4）采取自选销售方式。（5）设与商品营业面积相适应的停车场。1.3.4便利店满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。（1）选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。（3）居民徒步购物5-7分钟可到达，80%顾客为有目的的购物。（4）商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。（5）营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。（6）以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。1.3.3大型综合超市71.3.5购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。（1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。（2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。（3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。（4）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。（5）核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。（6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。（7）根据销售面积，设相应规模的停车场。1.3.6仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。（1）在城乡结合部、交通要道。（2）商店营业面积大，一般为10000平方米左右。（3）目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。（4）商品结构主要以食品、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。（5）店堂设施简朴、实用。（6）采取仓储式陈列。（7）开展自选式的销售。（8）设有较大规模的停车场。1.3.5购物中心81.4业态配置位置设计原则业态布局低区顾客最先或最后光顾的商品，与地铁连通口确保客流畅通，配置选择时间短的轻便商品和高档消费品食品、特产、超市、化妆品、鞋、包、钟表眼镜类、烟、酒、银行、ATM等中区稳重气氛，配备选择时间长，价格高，且出售量大的商品满足布置多种专业柜台服饰、餐饮、儿童玩具等高区布置需要较大存放面积的商品及娱乐休闲类电器、家居用品、健身器材、电影院、KTV、夜总会、冰场、健身、音像、书店、教育、儿童乐园、网吧、电玩、演艺、俱乐部等1.4.2业态比例建筑面积=租赁面积+公共空间（中庭回廊和公共设施）+后勤保障（服务设施和设备机房）大中型商业设施的租赁面积占建筑面积的比例是：复合型商业综合体=45%-50%百货商店=50%-60%超市=60%-65%1.4.3业态结构商业业态结构呈现“三足鼎立”购物零售功能=40%餐饮功能=30%娱乐休闲功能=30%1.4.1业态布局

1.4业态配置位置设计原则业态布局低区顾客最先或最后光顾的9正大广场，位于上海浦东陆家嘴商圈，是一座集商业、餐饮、娱乐为一体的超大型购物中心。该建筑打破了一般大型商业建筑布局模式，赋予全新概念，即室内商业步行街。一条15米宽的大坡道，一头连接滨江大道，从三层缓缓向上到达五层。六、七、八层以不断变化的街道，斜天桥及自动扶梯连接，最后直至圆形观景平台。用地面积：31000平方米总建筑面积：240000平方米；地上总建筑面积：167314平方米；地下室面积：74675平方米建筑高度：53米建筑层数：地上10层，地下3层层高：5米1.5实例分析——正大广场楼层主要功能地下部分地下三层停车库及设备机房地下二层——地下一层超市地上部分首层——四层零售店、专卖店五层美食广场六层——七层零售点、专卖店八层电影院九层多功能厅十层高级俱乐部正大广场业态分布正大广场，位于上海浦东陆家嘴商圈，是一座集商业、餐饮、娱乐为10正大广场业态结构正大广场业态结构11正大广场业态比例正大广场业态比例12商业建筑研究分析课件13商业及商业建筑理论2商业及商业建筑理论2142.1商圈理论2.1.1商圈概念商圈是以商店为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围（以达到商店的路径尺度，或以达到商店所用的时间来描述的地理范围）。在确定商圈范围时，还必须考虑商业经营的业种、商品的特征、交通状况等。对于小型商店，商圈主要是由商店周围人口的密度、分布状况以及徒步来店时间等因素确定的。对于大型商店，除了以上因素，交通的便利性是确定其商圈的重要因素。2.1.2商圈构成商圈由核心商圈、次级商圈、边缘商圈等三部分组成。核心商圈内，顾客数量一般占该商店顾客总数的55%-70%。商店的核心商圈在地理上最靠近商店。次级商圈内，顾客数量一般占该商店顾客总数的15%-25%。次级商圈位于核心商圈外围，顾客较为分散，日用商品对这一区域顾客吸引力极小。边缘商圈包含其余部分的顾客，只有需选购的商品才能吸引他们。2.1.3顾客来源居住人口：居住在商店附近的常住人口，核心商圈内顾客主要来源。工作人口：在商店附近工作的人口，利用上下班时间就近购买，次级商圈内顾客主要来源。工作人口越多，商圈规模越大，潜在顾客数量越多。流动人口：交通要道、繁华商业区、公共活动场所等地方过往的人口，边缘商圈内顾客主要来源。流动人口越多，经营同类品种商店竞争激烈。边缘商圈次级商圈核心商圈2.1商圈理论2.1.1商圈概念边缘商圈次级商圈核心商圈152.1.3店址的选择1.核心商圈、次级商圈的范围分析分析盈利的可能性2.交通状况分析商品运输是否容易；与汽车站、码头距离、方向如何；交通管制状况引起的有利不利条件，如单行街道3.客流分析自身客流、分享客流（经营互补商品商店）、派生客流（顺路进店）；客流规模4.竞争对手分析避免竞争对手众多的情况，分析能否在停车场、营业面积、周围环境等方面实现差异化5.街道特点分析交叉路口客流集中，能见度高，宜设店；有些街道宜设在客流主要来向一端6.人口增长、地区发展等方面分析附近地区的人口增长、城市规划、地区发展等前景如何，以确定结合未来发展的区位选择7.场地开发环境分析面积、主要道路距离、道路的交通容量、发展余地等8.其他相关因素分析对土地、开发、运营产生影响的因素，如地价、规划状况2.1.3店址的选择162.2零售商业区位理论代表人物是鲍尔钦和克威。不同的商业企业分布于特定的空间区位，从而形成商业服务设施等级体系。这个体系划分及区位特点如下中心商业区：城市中心商务区内除去办公专用区以外的地区，有各种类型的零售商店、大型商场和贸易商行。由于是全市各类交通的交汇点，可达性最高，是全市性商业设施的最佳区位。一些大城市，往往有几个中心商业区，可以是线型的，也可以是集核状的。在中心商业区，随着距城市中心最佳地点向外距离增加，商店的分布规律一般为：大型商场和贸易商行——妇女时装商店——珠宝商店——家具商店——杂货店。在这个区域，接到向阳面商铺租金和营业额明显高些。带形商业区：沿城市放射性干道向郊区商业中心或以外延伸。多数商店较集中分布在人口稠密或收入水平最高的地区，以杂货店和普通商店为主，一般不会有大型百货商场和专业商店。郊区商业中心：发达国家城市发展过程中出现的一种新型商业中心，是城市郊区化的产物。由于距离较远，低价低廉，可以建设大面积的营业场所和大规模的停车场，因而相关商场服务设施、商品种类、服务类型齐全。社区商业中心：主要为社区内的居民提供日常服务，以日杂商店为主。各种日杂商店相对集中分布，形成小型的商业区。分散的小商店：为顾客提供便利性服务，散布于城市内各个地点。2.2零售商业区位理论代表人物是鲍尔钦和克威。17土地价值理论不同经济活动的现实区位，取决于这种经济活动对特殊空间位置的投标竞争实力。对于与商品供给企业和广大商品的消费者都具有广泛联系的商业企业来说，具有便利交通条件和密集消费群体的城市中心地区往往可以在相当程度上保障并增加企业的经营利润。加纳模式对商业中心的内部结构进行了研究，他根据一系列的城市土地地租的投标曲线，构造了不同等级商业中心的空间模式，形成了城市地理学中的加纳模式。不足之处：商店的位置并不总是与距地租峰值区的距离有关，而且商用土地的地租也并不完全是由距中心点的距离来决定的。中心位置理论从分析不同生产点之间的相互作用出发，推证了每一种货物的市场区实际为六边形。每种货物的门槛水平和最大销售范围都不相同，因而形成不同货物及其相应职能之间的特征差别。单店面积极限理论规模与效益不是正比关系。一定规模产生一定效益，适度规模产生适度效益，最佳规模产生最佳效益，过度规模就会产生零效益或负效益。体现零售商业企业的规模的主要指标之一是商店的营业面积，影响商店营业面积确定的因素很多，而其中顾客的生理和心理承受能力是最为直接的因素。1.顾客在商店的时间一般不会超过两个半小时超过这个时间就处于疲劳状态，终止购物；2.普通人休闲步速为30-40米/分，顾客在店内浏览购物步行距离一般不会超出8000米；3.每平方米营业面积的顾客通过距离为0.35-0.4米，经测算，顾客对商场营业面积的最大生理承受极限一般在2.2-2.3万平方米，超过这一限度，顾客就会因“累”而不再继续。因此，单体商场面积一般以不超过2.5-3万平方米为宜。2.3其他商业理论土地价值理论2.3其他商业理论18静安南京西路商圈静安南京西路商圈19随着上海租界的快速发展和不断向西扩张，静安南京西路由早期市郊性质道路“静安寺马路”发展起来，成为城市西部最重要的道路之一。从历史记载来看，这一地区早期的城市建设无论是道路拓宽，有轨电车的通行，以及几次重要的绿化建设的构想目标都不是所谓中心区，而是高档住宅区。20世纪第二个十年，这里的城市景观、道路尺度和居住质量都已经达到相当高的水准。即便是30年代以后这一地区的商业化也受到了早期城市环境和氛围的影响。直至40年代这一地段的商业基本成形，也没有出现像南京东路四大百货公司这样规模的商店。商铺大多规模较小，布局呈带状分布。不仅在规模上，在商业种类及样态上，南京西路与南京东路也呈现较大差异。静安南京西路商圈20世纪20年代南京西路19世纪早期南京西路20世纪早期南京西路20世纪40年代南京西路随着上海租界的快速发展和不断向西扩张，静安南京西路由早期市郊20这一路段服务业更为发达，不仅有许多银行、报馆、学校和车行这样的公共服务设施，也有许多咖啡馆、茶馆、理发店、药房、洗衣、照相这样的日常服务商户，还有很多老字号在此驻扎，如王家沙点心、梅龙镇酒家、亨得利钟表行等。与单纯零售业为主的街区相比，这一地块在商业上显得更为多样和细腻。静安南京西路商圈20世纪40年代南京西路商业店铺格局这一路段服务业更为发达，不仅有许多银行、报馆、学校和车行这样21南京西路商业的基本格局到20世纪末一直没有改变，直到出现了梅泰恒“金三角”。即便如此，目前这一地段的商业与徐家汇、南京东路、淮海中路商圈相比，份额占的比较大的仍然是专业店（22.5%）和沿街品牌专卖店（35.1%）。南京西路能够较好的继承商业“传统”，和该地区发展“缓慢”——相对浦东、人民广场、外滩、虹桥等，开发谨慎，新建筑品质较好有密切关系。静安南京西路商圈南京西路商业的基本格局到20世纪末一直没有改变，直到出现了梅22南京西路的交通情况也从另一个方面保证了商业环境能够在一个相对“严格的框架”中发展变化。南京西路本身的道路尺度在这个发展过程中没有很大改变，周边的交通条件一再更新。成都路、延安西路、北京西路很大程度上负担了日益增长的车辆交通问题。同时，南京西路又通过单双向控制和对支路的改造，比较合理将交通分流到这些城市层级道路上。而且，仅从成都路到铜仁路一线就有9个大小停车场，地块本身停车的何在能力也有相当的容量。因此，在道路尺度基本不变和交通量不断加大的矛盾下，南京西路的城市环境仍能基本保持原有特色。静安南京西路商圈南京西路的交通情况也从另一个方面保证了商业环境能够在一个相对23需要提出的是，商圈的综合效益不仅在于不断提升购物环境和商品品质，也在于避免短时间内商业环境变化巨大和延续“认可度”。南京西路商业在“发展”和“保守”尺度上的平衡优于其它商圈。所以，这一地段商铺的租售率一直高居沪上。静安南京西路商圈需要提出的是，商圈的综合效益不仅在于不断提升购物环境和商品品243商业策划研究3商业策划研究253.1商业建筑方案设计过程接受设计任务设计前期研究技术要求及条件城市发展目标当地城市文化相关商业业态购物者消费特征场地条件有关法规规范设计任务书项目策划书设计方案构思初步确定总平面建筑功能初步布置确定设计理念空间与形式构思设计要素互动调整确定设计构思方案深化与调整设计表达、完成设计成果3.1商业建筑方案设计过程接受设计任务设计前期研究技术要求263.2商业项目运作基本程序部分研究委托项目机会研究、项目初选编制项目建议书批准立项、初步确定投资意向可行性研究委托可行性研究、提出研究报告项目评估终止NOYES确定商业计划土地评估、获得土地、获取建设用地规划许可证、土地使用证、规划要求通知书建筑策划委托方案设计委托或招标方案审查、批准招商准备招商开业运营委托完成施工图设计拆迁场地三平一通获取建设工程规划许可证、选择施工与监理单位建筑施工、选择装饰工程设计与施工单位建筑工程验收、设备与装饰工程施工工程验收、开业准备项目融资3.2商业项目运作基本程序部分研究委托项目机会研究、项目初273.3商业项目概念研究商业建筑最终目的，不是为了创造建筑空间本身，而是为了聚集人气，吸引更多的顾客，产生更多的商业利润。对创造吸引人的商业项目产生影响的主要因素：1.地址——交通方便、商店聚集、截取气氛等2.空间——建筑面积、空间特色、项目配置、设备与设施等3.商品——主题、等级、规模、知名度、多样性、价格等4.服务——热忱亲切、售后服务注：空间特色不仅是指建筑空间本身，也包括室内设计、商品摆设与宣传等；项目配置指与经营项目相关的设施，如观演设施与空间、休闲设施与空间等。3.3.1集客在商业项目中，集客可以描述为：借商业场所满足消费者需求的、有计划地吸引消费者而使他们在此场所中消费金钱及时间的活动或行为特征。商业项目的概念研究，必须以最大限度的集客为目的，吸引尽可能多的顾客光顾，以达到人气旺盛、营业额增加的目的。台湾金银岛购物中心，为达到集客的目的，不惜设置了占地较多的海边休闲场地（灯塔、帆船、休闲广场等）和观演集会场所，以吸引来客，聚集人气。3.3.2体验消费现代消费者，不仅重视产品或服务给他们带来的功能利益，更重视购买和消费产品或服务过程中所获得的符合自己心理需求和情趣偏好的特定体验。“花钱买刺激”已成为一种消费时尚，这就是体验消费的概念。在产品或服务功能相近的情况下，美好的体验往往成为消费者做出购买决策的重要依据。商业设施正在向着主体化、娱乐化、体验化方向发展。良好的体验设施与空间环境是商业设施集客的重要手段。美国奥兰多迪斯尼游乐园是一个主题型大型游乐购物中心。以有了为主题进行建筑设计，使人在游乐和购物的过程中产生惊险和愉快的有了体验。3.3商业项目概念研究商业建筑最终目的，不是为了创造建筑空28日本，冢新购物中心基本概念分区基本概念扩展概念扩展概念生活游乐园东街区给人惊奇的空间都市街道机器人、机器狗电话资讯区立体投射屏幕电动猫头鹰有趣的玩伴，如铜锣戏等蔬菜工厂流行精品服饰自由观看的有线电视最贵的玩具透明观光电梯表演广场极有魅力的大厅极长的自动扶梯面向顾客的可视电话电脑查询城市地图滴答时钟西街区松口气的舒适空间充满生活感的街道手工艺馆减少外墙，与城市融合慢跑场地双层桥步行道运动馆花园餐厅铃树花园茶座七福神极有魅力的公园大众街步行街新鲜馆休息街小公园年轻人现况转换站社区充电区电动“石狮子”变幻的喷泉与楼梯结合平台从基本概念至扩展概念的具体实施情况冢新购物中心底层平面图西街区东街区日本，冢新购物中心基本概念分区基本概念扩展概念扩展概念生活游29设计师将主题名称中的PARKS视为Park、Art、Resort、Knowledge、Stage的载体，成功地诠释了新时代商业建筑的内涵——融入了商业、办公、花园的都市生活体验中心。商场的商店结构以时尚用品店为主；“每日放送”广播公司将播音室设置在此，通过电波为广域听众带来音乐、信息；购物中心顶层200座阶梯式圆型露天剧场，市民可欣赏到音乐，舞台剧等的表演；空中花园开辟一些空间，让城市人租用一亩土地，耕种有机蔬菜；设置纪念馆，展示前南海雄鹰队的队服、队旗等，吸引了许多球迷定期在此聚会；商场内不少餐馆和咖啡座，露天的位置就在丛林里……将商业区、餐饮区与自然和开放空间融合，能够享受在公园中漫步、参观、购物、娱乐的多重乐趣，让购物成为一种经历日本，难波公园设计师将主题名称中的PARKS视为Park、Art、Reso30概念分类概念概念概念分类概念概念城市休闲有魅力的舒适的空间人与自然环境气氛热闹同游人工美与自然环境的调和自在境界性健康沙拉的感觉明亮地区与发展市民感觉地方习俗安全安心城市活化地区生活舒适不会疲累心情放松地区公益化地区文化休息休闲向周边地区拓展成长的都市漫步心情被解放的自由感永远变化的城市表情经常变化的高度交流人性化有气氛信息接收与发布文化传播基地文化气息发散自然、游戏的心情季节感生活与文化时尚展示人性尺度时光感艺术展示文化展示游戏的心情有趣的商业空间有趣的散步信息传播基地信息吸收场地娱乐自在享受生活与信息的观查场地信息设备展示生活方式用自己的手来创造生活享受社会非日常性发现感觉为职业妇女自己的时代奢华邂逅惊奇为夜猫子生产与消费一体化梦想的心情为家庭妇女享受购物的过程都市感觉都市生活感觉都市感觉的都市广场创造健康生命的充实感生活的感觉都市的概念都市派的意象游戏人生帮助别人都市的优越与气派COOL对生活有帮助意志、未来、愿望都市的生活方式都市休闲区功能的复合开放的城市新都市国际性以外国人为市场目标美国西海岸人的都市建筑是一个城市国际水平外国人经常光顾高度复合高层化的城市国际先进理念生活聚集先驱性时髦未来性社区交流空间亲密交流走向未来都市的标志高级的社区生活未来生活的展示跨越时代概念分类概念概念概念分类概念概念城市休闲有魅力的舒适的空间人31重庆合川颐天廊商业项目概念策划第一章背景分析一、宏观背景（略）二、主要优势（略）三、主要劣势（略）四、重点结论1.临江高岸观景景观完全能够体现合川作为江城的特色。2.长廊成为真正好玩的地方，文明、健康、科学、雅趣的新型休闲名胜之地，高档次、高水准、高文化休闲的远郊旅游景点。3.长廊项目做得好，会成为现代合川人自豪骄傲的新源泉。成为合川的第一休闲大客厅。4.长廊经过一定得形象包装后，推向海内外旅游市场成功的可能性相当大。第二章理念策划一、总体形象定位定位着重解决长廊在人们心中的核心印象，必须迎合市场与社会发展的趋势，立足于项目自身的资源优势，既有深度、广度和高度和独特性。1.理性化描述：江景休闲文化新星2.感性化描述：合川最优雅的客厅二、文化内涵定位在千米长廊上，通过书法、绘画、雕刻、文字等方式展现现代城市休闲文化。三、市场角色定位1.合川江景休闲时代的创新者，引导并带动合川漫长江景线的开发。2.重庆江景休闲时代的挑战者，作为独拥三江的合川市在江景开发上以长廊作为一个机会，在重庆江景开发史上留下绚丽一笔。重庆合川颐天廊商业项目概念策划第一章背景分析32四、项目功能定位1.观景休闲2.文化休闲3.美食休闲4.茶饮休闲5.知识休闲（周末知识讲座）6.购物休闲7.娱乐休闲8.运动休闲（棋类活动）五、建筑风格定位用水景连廊的建筑要素，与现代市民的休闲方式结合，创新出一种融汇古今的新型人文江景长廊。六、广告词创意1.形象主题广告词——养眼、养生、养性、养心。2.形象主题广告词延伸——江景养眼、美食养生、休闲养性、文化养心。第三章品质策划品质策划指的是长廊硬件建设的策划，最核心的问题是创新。一、世界第一景观黄桷树选择市树——黄桷树，用人工与自然相融合的手法，雕塑出一个极为巨大的黄桷树。重庆合川颐天廊商业项目概念策划四、项目功能定位重庆合川颐天廊商业项目概念策划33二、长廊的文化包装1.壁画或柱画：都市休闲百态图2.艺术群雕：不朽的琴棋书画3.景观小品式名言书法4.雕塑：休闲时尚人物5.幽默漫画长廊三、特色风味小吃馆四、巴蜀美食大餐阁五、丰富多彩的茶饮六、观星望月亭（设置天文望远镜）七、古旧的水车（木质水车突出历史源远流长）八、四季花展九、质量一流的棋牌馆十、竹林柳荫桂花香美化长廊（与世界第一黄桷树、四季花展呼应）十一、造型新颖的座椅（免费座椅提供休息）十二、灯光艺术文化（霓虹灯为主体，辅助丰富多彩的各类灯饰，夜景考虑）十三、书画艺术展示廊十四、飞流直下（引水上高岸，在花园巡流后再放入江水）十五、步行健身石廊（运用三峡的卵石铺就，增加美感；提供出租或出售软性拖鞋）十六、现代书吧（文化休闲的重要方式）十七、公益报栏十八、专线吉普巴士（考虑老城居民消费不方便，引入吉普车，适合年轻人休闲运动）十九、多功能游戏厅（既有少年玩具，也有成年玩具）二十、城南晚钟（设置古钟）重庆合川颐天廊商业项目概念策划二、长廊的文化包装重庆合川颐天廊商业项目概念策划344商业内部空间研究4商业内部空间研究354.1平面柱网与层高商业建筑平面的功能性取决于商业业态的策划布局，不同的商业策划定位对商业建筑设计的平面柱网大小，建筑层高等要求相同。如一般生活型超市与仓储式家居超市，因其功能不同对柱网及层高的要求也不同。各商业业态的货架布置及高度也对建筑层高净高有相关技术要求。一般来说，商业建筑的开发会设置地下车库等相关配套设施，对平面柱网也有最小要求。根据以上因素，列举一些商业建筑案例的具体设计参数，并分析总结出平面柱网与建筑层高的适应性原则，其中包括常用的平面柱网建议值，柱距与车位排布的关系，建筑层高/净高建议值等。项目柱网间距(米)柱截面尺寸(米)层高(米)仲盛商业中心11.2X8.713.5X101.05X1.051.2X1.056(1F)/5.5(2-5F)5.6(B1)/3.7(B2)港汇广场11.4X11.41.2X1.25.5(1-6F)5.6(B1)/3.725(B2)正大广场11X91.2X1.25(1-10F)净高3.64.75(B1-B2)/3.5(B3)久百城市广场9X91.0X1.05.75(1F)/5.4(2-9F)6.3(B1)恒隆广场17(中庭宽度)0.85(圆柱直径/裙房)5.5(1-5F)5(B1)/3.25(B2-B3)4.1平面柱网与层高商业建筑平面的功能性取决于商业业态的策36平面柱网建议值：(9-11）X（9-11）米柱距，是商业建筑开发比较常用和经济的选择，对于店铺开间划分，货架布局以及降低施工成本有益，同时也对地下车库的车位排布有利。建筑面积10万平方米以下，建议柱网：8.5X8.5米建筑层高/净高建议值：1.首层层高H=6米，净高h>3.8米为宜；2.二层以上层高H=5.0-5.5米，净高h>3.6米；3.地下一层层高H=5.0-6.0米为宜，若引进不同品牌大型零售卖场，层高不尽相同。柱距与车位排布的关系:1.普通小型车位宜选用：5500x2500，最小车位5300x24002.地下车库最小通行宽度：5500-60003.柱截面尺寸：800-1200（柱距8500-13500）平面柱网建议值：(9-11）X（9-11）米柱距，是商业建筑374.2中庭尺度商业建筑的显著特征是室内外商业街道及中庭共享空间设计，丰富的造型元素与戏剧性中庭空间效果，是商业建筑吸引人气的要素。适当的街道与中庭空间尺度可满足人流集聚，同时符合经济适用原则。相反，尺度过大会造成空间浪费，造价提高，而尺度过小也会致使空间人流拥挤，购物环境舒适感降低。这里所示尺度主要是指平面维度上的宽度大小,包括中庭宽度，开洞宽度，回廊宽度，天桥宽度等及主街宽度，辅街宽度等。

中庭共享空间相对合理的尺度为：中庭宽度=16-18米开洞宽度=8米回廊宽度=4-5米<3.5米---略感局促>5米---空间宽敞天桥宽度=4米项目中庭宽度(m)回廊宽度(m)开洞宽度(m)主街/辅街宽(m)仲盛商业中心16-184-6.58.78/6港汇广场15-204.2-510-1220/8正大广场17-243.5-6.51717/6-8久百城市广场16-244-5.4166/3.4-4.1恒隆广场174717/5-6.54.2中庭尺度商业建筑的显著特征是室内外商业街道及中庭共享38对于以上原则，我们从环境心理行为学进一步分析，一股人流宽度为0.55+（0-0.15）米。（0-0.15）米为人流行进中人体的摆幅，按四股人流最小值计算为2.8米。正常人眼视角为30度，视野为上60度，下70度的空间范围，通常橱窗最小高度为2.4米，在适当的照明下，观察距离为橱窗高度的一半为宜，即1.2米，可推知中庭回廊最小宽度为4米。室内商业街（两侧商铺），如果没有开洞空间：主街宽度=8米辅街宽度=4-6米室内吊顶高度建议最小值>3.6米（净高）对于以上原则，我们从环境心理行为学进一步分析，一股人流宽度为394.3店铺开间/进深/面积三者关系商业建筑设计中与商业价值体现最为密切的因素之一是店铺的面积。建筑平面里的“黄金旺铺”往往与店铺的开间，进深，面积大小有关。开间是最高权重要素，决定店铺商业价值；进深愈大，店铺出租率愈低，同时对消防疏散也不利。以下是根据实际工程案例分析其商业策划与租售业态的店铺指标统计分析得到，主要针对无明确品牌指向的一般商铺而言，不包括主力店及锚固店等较大规模之租户商家。店铺的开间/进深/面积关系：开间=6-10米（最高权重要素——决定店铺商业价值）进深=8-15米（进深愈大，店铺出租率愈低）面积=48-150平方米（此面积范围内店铺出租率高）建议组合值：

开间x进深=8000x10000=80m2，横二间组合为160m2=6000x9000=54m2，横二间组合为108m2=10000x15000=150m24.3店铺开间/进深/面积三者关系商业建筑设计中与商业价404.4铺垂直电梯与自动扶梯的服务参数交通流线的组织是商业建筑设计中的另一重要因素，垂直电梯与自动扶梯的数量则是其中一项重要指标，直接影响商业人流的引导与动线组织，从而带来商业人气集聚或分散，对商业氛围的营造密切相关。分析建筑面积规模与货用电梯，客用电梯，自动扶梯，自动步道等数量关系，可权衡判断设计过程中布置的货梯与自动扶梯数量是否过多或过少，但须先满足相关防火规范要求为前提。项目建筑面积(万米)货用电梯（部）客用电梯（部）自动扶梯（部）仲盛商业中心29（3万/层）13（5部消防电梯）1050港汇广场12（2万/层）177（4部景观电梯）78正大广场24（2万/层）8（4部消防电梯）768久百城市广场10（1.3万/层）5（3部消防电梯）6（2部景观电梯）55恒隆广场10（1.2万/层）6431货梯与建筑面积的关系：1部货梯服务面积=2万m2（平均值）自动扶梯与建筑面积的关系：1部自动扶梯服务面积=3000m2（平均值）

消防电梯与单层面积关系：单层面积0.45-1.5万m2=消防电梯3部（最小值）单层面积1.5-2.5万m2=消防电梯4部（最小值）单层面积2.5-3.5万m2=消防电梯5部（最小值）4.4铺垂直电梯与自动扶梯的服务参数交通流线的组织是商业414.5公共卫生间公共卫生间的设置是指商业建筑为公共区域顾客服务的卫生设施（不包括内部使用的卫生间）。卫生间设置区位，数量及服务半径1.公共卫生间设置区位一般紧邻疏散楼梯间或疏散走道，各层楼面卫生间分布宜均匀，上下位置对齐或相近为佳。不宜隔层分开设置男女卫生间。2.卫生间数量与单层面积关系：单层面积0.4-0.8万m2=卫生间至少1个（包括男女）单层面积0.8-1.5万m2=卫生间至少2个（包括男女）单层面积1.5-3万m2=卫生间至少3个（包括男女）3.卫生间服务半径：每个卫生间的服务半径为50-60米卫生洁具设置比例及数量1.商业建筑卫生间洁具男女比例一般为1：2（大便器、洗手盆），男卫生间内大，小便器比例一般为1：2。因考虑商业人流及女士等候时间等因素，须适当增加女卫生间建筑面积（男女面积比宜为2：3）。2.高档购物中心公共卫生间宜增加母婴室等功能设施。3.各卫生洁具的设置数量请参考《城市公共厕所设计标准》（CJJ14-2005）表3.2.24.5公共卫生间公共卫生间的设置是指商业建筑为公共区域顾42ENDEND43

11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。

12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。

13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。

14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。

15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!

16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣，但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。

17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。

18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。

19、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会中看到了某种忧患。莫找借口失败，只找理由成功。

20、每一个成就和长进，都蕴含着曾经受过的寂寞、洒过的汗水、流过的眼泪。许多时候不是看到希望才去坚持，而是坚持了才能看到希望。

1、有时候，我们活得累，并非生活过于刻薄，而是我们太容易被外界的氛围所感染，被他人的情绪所左右。

2、身材不好就去锻炼，没钱就努力去赚。别把窘境迁怒于别人，唯一可以抱怨的，只是不够努力的自己。

3、大概是没有了当初那种毫无顾虑的勇气，才变成现在所谓成熟稳重的样子。

4、世界上只有想不通的人，没有走不通的路。将帅的坚强意志，就像城市主要街道汇集点上的方尖碑一样，在军事艺术中占有十分突出的地位。

5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。

6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。

7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。

8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。

9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。

10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。

11、失败不可怕，可怕的是从来没有努力过，还怡然自得地安慰自己，连一点点的懊悔都被麻木所掩盖下去。不能怕，没什么比自己背叛自己更可怕。

12、跌倒了，一定要爬起来。不爬起来，别人会看不起你，你自己也会失去机会。在人前微笑，在人后落泪，可这是每个人都要学会的成长。

13、要相信，这个世界上永远能够依靠的只有你自己。所以，管别人怎么看，坚持自己的坚持，直到坚持不下去为止。

14、也许你想要的未来在别人眼里不值一提，也许你已经很努力了可还是有人不满意，也许你的理想离你的距离从来没有拉近过......但请你继续向前走，因为别人看不到你的努力，你却始终看得见自己。

15、所有的辉煌和伟大，一定伴随着挫折和跌倒；所有的风光背后，一定都是一串串揉和着泪水和汗水的脚印。

16、成功的反义词不是失败，而是从未行动。有一天你总会明白，遗憾比失败更让你难以面对。

17、没有一件事情可以一下子把你打垮，也不会有一件事情可以让你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一个慢慢累积的过程。

18、努力也许不等于成功，可是那段追逐梦想的努力，会让你找到一个更好的自己，一个沉默努力充实安静的自己。

19、你相信梦想，梦想才会相信你。有一种落差是，你配不上自己的野心，也辜负了所受的苦难。

20、生活不会按你想要的方式进行，它会给你一段时间，让你孤独、迷茫又沉默忧郁。但如果靠这段时间跟自己独处，多看一本书，去做可以做的事，放下过去的人，等你度过低潮，那些独处的时光必定能照亮你的路，也是这些不堪陪你成熟。所以，现在没那么糟，看似生活对你的亏欠，其实都是祝愿。11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，44商业建筑研究

商业建筑研究

45商业建筑研究提纲一、商业与商业建筑（基本概念及属性）定义——从事商业交换活动的平台分类——大型综合超市、仓储市超市、专业性大卖场、购物中心（或一类、二类、三类）布局——城市核心区、老城区边缘、城郊结合部、郊区新城、社区型

二、国内外主要商业及商业建筑理论简介

例如：土地价值理论、加纳模式、中心位置理论、商圈理论、单店面积极限理论

三、商业策划研究

四、商业建筑设计原则

1功能布局2交通组织——包括出入口设置、车流人流组织、自动扶梯数量、通道宽度等内容3内部空间——包括开间、层高、柱距、面积、内部中庭、室内装修等内容4外部空间——包括建筑外立面、步行街、过渡空间、室外广场等内容5消防设计6配套设施——关键性配套设施的设置-发电机房、锅炉房、空调机房等7造价估算——结合案例说明单方造价标准

五、商业建筑分类研究（结合案例）

1购物中心（城市综合体）——大型超市、零售店、步行街、餐饮、休闲娱乐2特色商业街区商业建筑研究提纲一、商业与商业建筑（基本概念及属性）461商业与商业建筑1商业与商业建筑471.1定义商业定义分为广义和狭义两种。广义定义：商业是变更财产所有权以取得利润的一种经济行为。不论这种行为是直接、间接还是辅助买卖，是国内还是国际贸易；是有形还是无形使用价值交易；是以货币还是信用为手段，都属于商业范畴。无论商业范畴如何广泛化，都不否定“商业是为卖而买的交易活动”这一本质。狭义定义：商业是单纯的买卖行为，是以盈利为目的的直接或间接地购买商品，而后又转手贩卖的行为；其经营对象是生产资料、生活资料（甚至仅为生活资料）等有形的物质使用价值，而不是信息、服务等无形的使用价值；其经营手段是货币，而不是信用及其工具；其经营空间范围仅限于国内，而不包括国际；其经营者仅限于纯粹商品交易主体，而不包括商品生产主体；从事商业的行为仅限于直接从事买卖的行业，而不包括辅助买卖的行业。总之，商业就是纯粹的商品买卖，甚至是纯粹国内的、某些有形的物质商品的、由独立化的商业主体承担的买卖。不同场合，对商业理解不同。一般大众的理解，商业就是进行物品买卖的活动；房地产投资的理解，商业有时还包括餐饮、娱乐、休闲等方面的活动。商业建筑的定义：主要为有形物品进行现场买卖的商业活动建造的空间场所，不包括餐饮类建筑。(《建筑设计指导丛书——现代商业建筑设计》）1.1定义商业定义分为广义和狭义两种。48商业建筑分类有很多种，一般按行业类型、消费行为、建筑形式、市场范围及规模等商业建筑的类型进行划分。按照行业类型划分：可分为零售类商业建筑、批发类商业建筑、餐饮类商业建筑。零售类商业建筑又分为杂货店、专卖店、百货商店、超市、购物中心、步行商业街等。购物中心、步行商业街等商业建筑，往往将餐饮类商业建筑及其他广义商业建筑（如娱乐休闲类建筑、健身服务类建筑等）进行融合，具有规模大、复合度高的特点。按照消费行为划分：可分为物品业态和体验业态商业建筑。物品业态商业建筑是指强调物品销售，以物品作为基本经营内容，为消费者提供购物服务的建筑形式，如百货商场、超市、购物中心、家居建材超市、直销折扣商店、各种商业街，以及各种类型产品的旗舰店和专业店。体验业态商业建筑，指为消费者提供某种身心感受的建筑形式，如娱乐、休闲类商业建筑。餐饮类建筑介于物品业态和体验态之间，同时具有两者的特征。按照建筑形式划分：按照建筑形式的复合程度可分为单体商业建筑和综合商业建筑。单体商业建筑指建设在独立地块上的商业建筑项目；综合商业建筑指在商业建筑中复合了住宅、酒店、写字楼、体育场馆等气他项目的建筑形式。按照市场范围划分：近邻商业建筑——邻里周边的消费者；社区型商业建筑——某个社区的消费者；区域型商业建筑——周边几个社区的消费者；城市型商业建筑——所在城市的大部分区域；超级型商业建筑——客户群覆盖所在城市及周边城市。按照规模划分：不同投资者、不同行业对商业建筑的规模划分标准不同。我国商业建筑设计规范（JGJ48-88)将商业建筑的规模分为大、中、小三类。1.2分类规模百货商店、商场建筑面积专业商店建筑面积菜市场类建筑面积大型>15000>5000>6000中型3000-150001000-50001200-6000小型<3000<1000<1200商业建筑分类有很多种，一般按行业类型、消费行为、建筑形式、市491.3业态分类商业业态包括百货商店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。1.3.1百货商店指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。（1）选址在城市繁华区、交通要道。（2）商店规模大，营业面积在5000平方米以上。（3）商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、医疗、家庭用品为主，种类齐全，少批量、高毛利。（4）商店设施豪华、店堂典雅、明快。（5）采取柜台销售与自选（开架）销售相结合方式。（6）采取定价销售，可以退货。（7）服务功能齐全。1.3.2超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。（1）选址在居民区、交通要道、商业区。（2）以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。（3）商店营业面积在1000平方米左右。（4）商店构成以购买频率高的商品为主。（5）采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。（6）营业时间每天不低于11小时。（7）由一定面积的停车场地。1.3业态分类商业业态包括百货商店、超级市场、大型综合超市501.3.3大型综合超市指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购物需求的零售业态。（1）选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。（2）商店营业面积2500平方米以上。（3）商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。（4）采取自选销售方式。（5）设与商品营业面积相适应的停车场。1.3.4便利店满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。（1）选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。（2）商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。（3）居民徒步购物5-7分钟可到达，80%顾客为有目的的购物。（4）商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。（5）营业时间长，一般在10小时以上，甚至24小时，终年无休日。（6）以开架自选货为主，结算在收银机处统一进行。1.3.3大型综合超市511.3.5购物中心指企业有计划地开发、拥有、管理运营的各类零售业态、服务设施的集合体。（1）由发起者有计划地开设、布局统一规划，店铺独立经营。（2）选址为中心商业区或城乡结合部的交通要道。（3）内部结构由百货店或超级市场作为核心店，与各类专业店、专卖店、快餐店等组合构成。（4）设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮，实行卖场租赁制。（5）核心店的面积一般不超过购物中心面积的80%。（6）服务功能齐全，集零售、餐饮、娱乐为一体。（7）根据销售面积，设相应规模的停车场。1.3.6仓储式商场指以经营生活资料为主的，储销一体、低价销售、提供有限服务的零售业态（其中有的采取会员制形式，只为会员服务）。（1）在城乡结合部、交通要道。（2）商店营业面积大，一般为10000平方米左右。（3）目标顾客以中小零售商、餐饮店、集团购买和有交通工具的消费者为主。（4）商品结构主要以食品、家庭用品、体育用品、服装衣料、文具、家用电器、汽车用品、室内用品等为主。（5）店堂设施简朴、实用。（6）采取仓储式陈列。（7）开展自选式的销售。（8）设有较大规模的停车场。1.3.5购物中心521.4业态配置位置设计原则业态布局低区顾客最先或最后光顾的商品，与地铁连通口确保客流畅通，配置选择时间短的轻便商品和高档消费品食品、特产、超市、化妆品、鞋、包、钟表眼镜类、烟、酒、银行、ATM等中区稳重气氛，配备选择时间长，价格高，且出售量大的商品满足布置多种专业柜台服饰、餐饮、儿童玩具等高区布置需要较大存放面积的商品及娱乐休闲类电器、家居用品、健身器材、电影院、KTV、夜总会、冰场、健身、音像、书店、教育、儿童乐园、网吧、电玩、演艺、俱乐部等1.4.2业态比例建筑面积=租赁面积+公共空间（中庭回廊和公共设施）+后勤保障（服务设施和设备机房）大中型商业设施的租赁面积占建筑面积的比例是：复合型商业综合体=45%-50%百货商店=50%-60%超市=60%-65%1.4.3业态结构商业业态结构呈现“三足鼎立”购物零售功能=40%餐饮功能=30%娱乐休闲功能=30%1.4.1业态布局

1.4业态配置位置设计原则业态布局低区顾客最先或最后光顾的53正大广场，位于上海浦东陆家嘴商圈，是一座集商业、餐饮、娱乐为一体的超大型购物中心。该建筑打破了一般大型商业建筑布局模式，赋予全新概念，即室内商业步行街。一条15米宽的大坡道，一头连接滨江大道，从三层缓缓向上到达五层。六、七、八层以不断变化的街道，斜天桥及自动扶梯连接，最后直至圆形观景平台。用地面积：31000平方米总建筑面积：240000平方米；地上总建筑面积：167314平方米；地下室面积：74675平方米建筑高度：53米建筑层数：地上10层，地下3层层高：5米1.5实例分析——正大广场楼层主要功能地下部分地下三层停车库及设备机房地下二层——地下一层超市地上部分首层——四层零售店、专卖店五层美食广场六层——七层零售点、专卖店八层电影院九层多功能厅十层高级俱乐部正大广场业态分布正大广场，位于上海浦东陆家嘴商圈，是一座集商业、餐饮、娱乐为54正大广场业态结构正大广场业态结构55正大广场业态比例正大广场业态比例56商业建筑研究分析课件57商业及商业建筑理论2商业及商业建筑理论2582.1商圈理论2.1.1商圈概念商圈是以商店为圆心，以周围一定距离为半径所划定的范围（以达到商店的路径尺度，或以达到商店所用的时间来描述的地理范围）。在确定商圈范围时，还必须考虑商业经营的业种、商品的特征、交通状况等。对于小型商店，商圈主要是由商店周围人口的密度、分布状况以及徒步来店时间等因素确定的。对于大型商店，除了以上因素，交通的便利性是确定其商圈的重要因素。2.1.2商圈构成商圈由核心商圈、次级商圈、边缘商圈等三部分组成。核心商圈内，顾客数量一般占该商店顾客总数的55%-70%。商店的核心商圈在地理上最靠近商店。次级商圈内，顾客数量一般占该商店顾客总数的15%-25%。次级商圈位于核心商圈外围，顾客较为分散，日用商品对这一区域顾客吸引力极小。边缘商圈包含其余部分的顾客，只有需选购的商品才能吸引他们。2.1.3顾客来源居住人口：居住在商店附近的常住人口，核心商圈内顾客主要来源。工作人口：在商店附近工作的人口，利用上下班时间就近购买，次级商圈内顾客主要来源。工作人口越多，商圈规模越大，潜在顾客数量越多。流动人口：交通要道、繁华商业区、公共活动场所等地方过往的人口，边缘商圈内顾客主要来源。流动人口越多，经营同类品种商店竞争激烈。边缘商圈次级商圈核心商圈2.1商圈理论2.1.1商圈概念边缘商圈次级商圈核心商圈592.1.3店址的选择1.核心商圈、次级商圈的范围分析分析盈利的可能性2.交通状况分析商品运输是否容易；与汽车站、码头距离、方向如何；交通管制状况引起的有利不利条件，如单行街道3.客流分析自身客流、分享客流（经营互补商品商店）、派生客流（顺路进店）；客流规模4.竞争对手分析避免竞争对手众多的情况，分析能否在停车场、营业面积、周围环境等方面实现差异化5.街道特点分析交叉路口客流集中，能见度高，宜设店；有些街道宜设在客流主要来向一端6.人口增长、地区发展等方面分析附近地区的人口增长、城市规划、地区发展等前景如何，以确定结合未来发展的区位选择7.场地开发环境分析面积、主要道路距离、道路的交通容量、发展余地等8.其他相关因素分析对土地、开发、运营产生影响的因素，如地价、规划状况2.1.3店址的选择602.2零售商业区位理论代表人物是鲍尔钦和克威。不同的商业企业分布于特定的空间区位，从而形成商业服务设施等级体系。这个体系划分及区位特点如下中心商业区：城市中心商务区内除去办公专用区以外的地区，有各种类型的零售商店、大型商场和贸易商行。由于是全市各类交通的交汇点，可达性最高，是全市性商业设施的最佳区位。一些大城市，往往有几个中心商业区，可以是线型的，也可以是集核状的。在中心商业区，随着距城市中心最佳地点向外距离增加，商店的分布规律一般为：大型商场和贸易商行——妇女时装商店——珠宝商店——家具商店——杂货店。在这个区域，接到向阳面商铺租金和营业额明显高些。带形商业区：沿城市放射性干道向郊区商业中心或以外延伸。多数商店较集中分布在人口稠密或收入水平最高的地区，以杂货店和普通商店为主，一般不会有大型百货商场和专业商店。郊区商业中心：发达国家城市发展过程中出现的一种新型商业中心，是城市郊区化的产物。由于距离较远，低价低廉，可以建设大面积的营业场所和大规模的停车场，因而相关商场服务设施、商品种类、服务类型齐全。社区商业中心：主要为社区内的居民提供日常服务，以日杂商店为主。各种日杂商店相对集中分布，形成小型的商业区。分散的小商店：为顾客提供便利性服务，散布于城市内各个地点。2.2零售商业区位理论代表人物是鲍尔钦和克威。61土地价值理论不同经济活动的现实区位，取决于这种经济活动对特殊空间位置的投标竞争实力。对于与商品供给企业和广大商品的消费者都具有广泛联系的商业企业来说，具有便利交通条件和密集消费群体的城市中心地区往往可以在相当程度上保障并增加企业的经营利润。加纳模式对商业中心的内部结构进行了研究，他根据一系列的城市土地地租的投标曲线，构造了不同等级商业中心的空间模式，形成了城市地理学中的加纳模式。不足之处：商店的位置并不总是与距地租峰值区的距离有关，而且商用土地的地租也并不完全是由距中心点的距离来决定的。中心位置理论从分析不同生产点之间的相互作用出发，推证了每一种货物的市场区实际为六边形。每种货物的门槛水平和最大销售范围都不相同，因而形成不同货物及其相应职能之间的特征差别。单店面积极限理论规模与效益不是正比关系。一定规模产生一定效益，适度规模产生适度效益，最佳规模产生最佳效益，过度规模就会产生零效益或负效益。体现零售商业企业的规模的主要指标之一是商店的营业面积，影响商店营业面积确定的因素很多，而其中顾客的生理和心理承受能力是最为直接的因素。1.顾客在商店的时间一般不会超过两个半小时超过这个时间就处于疲劳状态，终止购物；2.普通人休闲步速为30-40米/分，顾客在店内浏览购物步行距离一般不会超出8000米；3.每平方米营业面积的顾客通过距离为0.35-0.4米，经测算，顾客对商场营业面积的最大生理承受极限一般在2.2-2.3万平方米，超过这一限度，顾客就会因“累”而不再继续。因此，单体商场面积一般以不超过2.5-3万平方米为宜。2.3其他商业理论土地价值理论2.3其他商业理论62静安南京西路商圈静安南京西路商圈63随着上海租界的快速发展和不断向西扩张，静安南京西路由早期市郊性质道路“静安寺马路”发展起来，成为城市西部最重要的道路之一。从历史记载来看，这一地区早期的城市建设无论是道路拓宽，有轨电车的通行，以及几次重要的绿化建设的构想目标都不是所谓中心区，而是高档住宅区。20世纪第二个十年，这里的城市景观、道路尺度和居住质量都已经达到相当高的水准。即便是30年代以后这一地区的商业化也受到了早期城市环境和氛围的影响。直至40年代这一地段的商业基本成形，也没有出现像南京东路四大百货公司这样规模的商店。商铺大多规模较小，布局呈带状分布。不仅在规模上，在商业种类及样态上，南京西路与南京东路也呈现较大差异。静安南京西路商圈20世纪20年代南京西路19世纪早期南京西路20世纪早期南京西路20世纪40年代南京西路随着上海租界的快速发展和不断向西扩张，静安南京西路由早期市郊64这一路段服务业更为发达，不仅有许多银行、报馆、学校和车行这样的公共服务设施，也有许多咖啡馆、茶馆、理发店、药房、洗衣、照相这样的日常服务商户，还有很多老字号在此驻扎，如王家沙点心、梅龙镇酒家、亨得利钟表行等。与单纯零售业为主的街区相比，这一地块在商业上显得更为多样和细腻。静安南京西路商圈20世纪40年代南京西路商业店铺格局这一路段服务业更为发达，不仅有许多银行、报馆、学校和车行这样65南京西路商业的基本格局到20世纪末一直没有改变，直到出现了梅泰恒“金三角”。即便如此，目前这一地段的商业与徐家汇、南京东路、淮海中路商圈相比，份额占的比较大的仍然是专业店（22.5%）和沿街品牌专卖店（35.1%）。南京西路能够较好的继承商业“传统”，和该地区发展“缓慢”——相对浦东、人民广场、外滩、虹桥等，开发谨慎，新建筑品质较好有密切关系。静安南京西路商圈南京西路商业的基本格局到20世纪末一直没有改变，直到出现了梅66南京西路的交通情况也从另一个方面保证了商业环境能够在一个相对“严格的框架”中发展变化。南京西路本身的道路尺度在这个发展过程中没有很大改变，周边的交通条件一再更新。成都路、延安西路、北京西路很大程度上负担了日益增长的车辆交通问题。同时，南京西路又通过单双向控制和对支路的改造，比较合理将交通分流到这些城市层级道路上。而且，仅从成都路到铜仁路一线就有9个大小停车场，地块本身停车的何在能力也有相当的容量。因此，在道路尺度基本不变和交通量不断加大的矛盾下，南京西路的城市环境仍能基本保持原有特色。静安南京西路商圈南京西路的交通情况也从另一个方面保证了商业环境能够在一个相对67需要提出的是，商圈的综合效益不仅在于不断提升购物环境和商品品质，也在于避免短时间内商业环境变化巨大和延续“认可度”。南京西路商业在“发展”和“保守”尺度上的平衡优于其它商圈。所以，这一地段商铺的租售率一直高居沪上。静安南京西路商圈需要提出的是，商圈的综合效益不仅在于不断提升购物环境和商品品683商业策划研究3商业策划研究693.1商业建筑方案设计过程接受设计任务设计前期研究技术要求及条件城市发展目标当地城市文化相关商业业态购物者消费特征场地条件有关法规规范设计任务书项目策划书设计方案构思初步确定总平面建筑功能初步布置确定设计理念空间与形式构思设计要素互动调整确定设计构思方案深化与调整设计表达、完成设计成果3.1商业建筑方案设计过程接受设计任务设计前期研究技术要求703.2商业项目运作基本程序部分研究委托项目机会研究、项目初选编制项目建议书批准立项、初步确定投资意向可行性研究委托可行性研究、提出研究报告项目评估终止NOYES确定商业计划土地评估、获得土地、获取建设用地规划许可证、土地使用证、规划要求通知书建筑策划委托方案设计委托或招标方案审查、批准招商准备招商开业运营委托完成施工图设计拆迁场地三平一通获取建设工程规划许可证、选择施工与监理单位建筑施工、选择装饰工程设计与施工单位建筑工程验收、设备与装饰工程施工工程验收、开业准备项目融资3.2商业项目运作基本程序部分研究委托项目机会研究、项目初713.3商业项目概念研究商业建筑最终目的，不是为了创造建筑空间本身，而是为了聚集人气，吸引更多的顾客，产生更多的商业利润。对创造吸引人的商业项目产生影响的主要因素：1.地址——交通方便、商店聚集、截取气氛等2.空间——建筑面积、空间特色、项目配置、设备与设施等3.商品——主题、等级、规模、知名度、多样性、价格等4.服务——热忱亲切、售后服务注：空间特色不仅是指建筑空间本身，也包括室内设计、商品摆设与宣传等；项目配置指与经营项目相关的设施，如观演设施与空间、休闲设施与空间等。3.3.1集客在商业项目中，集客可以描述为：借商业场所满足消费者需求的、有计划地吸引消费者而使他们在此场所中消费金钱及时间的活动或行为特征。商业项目的概念研究，必须以最大限度的集客为目的，吸引尽可能多的顾客光顾，以达到人气旺盛、营业额增加的目的。台湾金银岛购物中心，为达到集客