绵阳金钟项目定位与物业发展建议报告课件

05十一月20221绵阳金钟项目定位与物业发展建议报告02十一月20221绵阳金钟项目定位与物业发展建议报告关于项目解析关于项目解析地块规模适中、规则、西面南面临路技术指标项目地块较为规整，利于规划，项目地块面积43亩，属于中等规模楼盘，另外受经开区区位及周边开发成熟度限制，项目要做成高端项目需要产品的精致化。地块规模适中、规则、西面南面临路技术指标项目地块较为规项目四周原有建筑品质一般/

地块内部尚未拆迁完毕、有高压线穿过影响较大地块分析1、项目临富临.晶蓝湖，对项目的形象及价值有较大提升作用，可以借势及共享配套；

2、地块较为规则、方正，南面西面临路，有一定的商业价值。

3、除临晶蓝湖方面外，地块周边的环境较差；

4、地块内部空间较大，可以做出一定的中庭景观空间。项目四周原有建筑品质一般/

地块内部尚未拆迁完毕、有高压线穿

具备同时辐射多个区域的位置战略位置位于绵阳市经开区，经开区目前为绵阳房地产开发量和成交量最小板块；处于中心城区与经开区进出主要干道；离绵阳南山中学较近，离涪城区市中心约10分钟车程目前片区内尚不属于高品质楼盘聚集地和开发热点区域，位置稍偏具备同时辐射多个区域的位置战略位置位于绵阳市经开项目周边配套配套1、项目周边配套相对较差，无集中式的购物场所，商业环境较差2、中经路为经开区进出干道，离城市中心区较远，交通、配套较差；3、晶蓝湖建成后片区形象和配套有一定改善，项目可以有效的借助晶蓝湖的成熟优势。项目周边配套配套绵阳城市快速向中心城区外扩张，所在区域将逐步成熟区域展望随着城市的快速发展，经开区板块居住氛围、开发条件、市政配套都将快速完善晶蓝湖项目的开发将带来整个区域开发和居住价值的快速上升；在未来项目的开发周期内（2年左右），片区将不会成为品质居住区，仍会以普通居家型或投资型经济住宅开发为主。经开区教育产业发达，南山中学名气及影响力较大，周边项目具备较大的投资价值绵阳城市快速向中心城区外扩张，所在区域将逐步成熟区域展望随着项目小结位于绵阳经开区，临晶蓝湖，周边目前竞争项目较少，未来有一定发展潜力；项目容积率较高，周边四界条件并不突出；教育产业发达，居住氛围、交通及市政配套尚需完善；项目发展方向应为精确定位、高度重视产品，以最大化提升附加值才是本项目最终能做出彩的道路。地块和区域本身条件并不优越，需要从产品上做出文章项目小结位于绵阳经开区，临晶蓝湖，周边目前竞争项目较少，未来关于市场理解关于市场理解绵阳作为中国唯一的科技城，四川省第二大城市，位于四川省西北部，距省会成都90公里。幅员面积20249平方公里。总人530万。辖两区六县一市，代管省政府科学城办事处。市区建成区面积80平方公里，城区人口70万。

关于绵阳战略位置绵阳作为中国唯一的科技城，四川省第二大城市，位于四川省西北部新一轮城市总体规划将被绵阳定位为“中国科技城、四川副中心城市、中国旅游和宜居名城”，2020年城市人口规模为118万人，用地规模116平方公里关于绵阳战略位置新一轮城市总体规划将被绵阳定位为“中国科技城、四川副中心城市产业产值（亿元）涨幅第一产业144.65%第二产业301.822.10%第三产业227.110.30%绵阳市三大产业中，以第二产业为绝对主导地位；第三产业也在快速增长的过程中，表明绵阳市正处于向经济繁荣阶段高速发展中。战略位置关于绵阳关于绵阳战略位置关于绵阳产业产值（亿元）涨幅第一产业144.65%第二产业301.8绵阳市由于三江汇流的地理特点及政府对城市的规划，房地产市场发展呈现比较明显的板块区分和板块特点，因此，我们根据各区域位置和特点将绵阳房地产市场划大致划分为七个板块，如下表所列：

板块细分涪城板块小岛板块高水板块科创板块高新板块经开区板块游仙板块代表楼盘三江首汇、滨江世纪花园、城南名著小岛花园城长虹世纪城半山蓝湾、卢卡美邦、奥林春天、长兴太阳城布鲁斯国际新城晶蓝湖原山、晶蓝尚城、汇川汉城板块分析绵阳市由于三江汇流的地理特点及政府对城市的规划，房地产

绵阳房地产板块分布图游仙板块涪城板块科创板块高新板块经开区板块高水板块小岛板块绵阳房地产板块分布图游仙板块涪城区域属性1、城市新发展区，市场补缺者；2、为工业区，自然环境较差，尚待完善中；3、晶蓝湖及周边其他项目的开发带动区域开发价值快速提升区。4、南山中学在区域内，将带来较大的投资价值及居住价值，升值潜力较大5、区域内目前的竞争项目较少，刚性需求较大，为项目的销售带来较大的机会。经开区板块分析区域属性1、城市新发展区，市场补缺者；经开区板块分析产品特征1、多为普通电梯、多层公寓，产品较为平淡；2、户型设计上以中小型套二、套三为主，面积集中在70—130平方米区间；3、部分项目有创新性的灰空间设计，如原山、香榭里大道、观岭8号等项目4、普遍来说，绵阳市场的产品创新度及精致度不够，有特色的产品较少赠送灰空间户型市场分析立面规划产品特征1、多为普通电梯、多层公寓，产品较为平淡；赠送灰空间价格特征1、市场价格快速上涨，成熟区域房价较高，为尚未成为热点的开发区域带来客户基础及开发机会；2、价格差幅较大（200元/平方米），临主城区和部分临江项目价格达到6000，价格较高，经开区为后续开发片区，价格上优势明显，周边刚需较强；3、项目目前周边竞争楼盘较少，有特色的楼盘产品也较少，为本项目开发带来机会；4、项目周边与涪城区中心区价格偏差在1000元/平方米以上，性价比明显价格分析价格特征1、市场价格快速上涨，成熟区域房价较高，为尚未成为热客户特征1、以区域中低等收入者购房为主；2、以首次置业为主3、客户主要来自三部分A、区域购房者（50%以上比例）；B、外地郊县购房者，如三台、射洪、遂宁等（15%左右）C、其他区域客户：约占15%。D、南山中学教育产业带来的附加客户（20%）要界定：区内现有项目的主流购买客户群；来源：南中、经开区刚性需求置业客户、射洪、三台等外地经济实力偏弱又想在绵阳落户的客户部分及投资客户；职业：经开区附近上班工业单位职工、周边学校教师、技术人员个体户为主年龄：25－50岁；大多以中年人为主收入：家庭月收入主要在4000元以上交通工具：多为电动车、自行车、公交车居多。置业特征：首次置业，购房主要解决基本的居住问题，改善居住质量。看重区域实用性强的户型和价格以及未来发展潜力，比较注重生活的便捷性。来源：涪城区客户、绵阳市区其他板块客户、到绵阳落户的外地客户、销售阶段的老带新客户；职业：普通企业员工、个体经营户等；年龄：25－55岁；收入：家庭月收入主要在4000元以上；置业特征：为子女置业要求区域在市区附近、为到绵阳落户，物业的升值潜力，以及看好本区域的教育产业未来发展潜力。重户重要客户核心客户显性客户隐性客户（需要被挖掘、被引导）板块分析客户特征要来源：涪城区客户、绵阳市区其他板块客户、到绵阳落户客户组成：以经开区域现住居民、经开区企业职工及周边学校教师、投资型客户周边区县客户为主；年龄层次：28—45岁为主收入状况：家庭月收入4000元以上置业意向：总价在25-40万左右的产品，两房或者经济型三房代步工具：公交车或电动车付款方式：银行按揭为主总价控制：两房80m2左右（70—90m2），总价20-25万，首付6-8万左右；三房110m2左右（95—120m2），总价35万左右，首付12万左右；行为特征：首次置业满足基本居住要求，希望所购买房产生活交通便捷，离生活上班区域较近。区域内教育产业发达，看中教育产业的投资客户较多。客户梯队一板块分析客户组成：客户梯队一板块分析客户组成：绵阳周边郊县城市为儿女求学或工作在绵阳置业客户、绵阳其他板块刚性需求客户。年龄层次：25—55岁为主收入状况：家庭月收入4000元以上置业意向：65—80m2套二代步工具：公交车付款方式：银行按揭与一次性均有一定比例总价控制：65—80m2套二总价控制在25万以内行为特征：对居住品质要求不高、希望临近绵阳南中附近置业（尤其郊县城市客户），看重产品性价比，对价格、增值性及收益较为敏感。客户梯队二板块分析客户组成：客户梯队二板块分析发展趋势1、区域楼盘品质一般、数量较少、产品差异化较大；2、除晶蓝湖外，项目品质较差，区域内多为中低端项目，对提成整个片区形象拉升作用不大；3、区域未形成明显的中高端居住区，市场升值和发展潜力有一定空间空白4、目前区域内出现了一些相对中高端的项目如晶蓝湖、涪滨印象对区域内价值提升影响较大板块分析发展趋势1、区域楼盘品质一般、数量较少、产品差异化较大；板块经开区板块分析总结：

根据以上对房地产市场块的分析和调查，我们得出对绵阳经开区市场板块的综合结论：

1、产品同质化现象明显，细分市场产品不多，产品设计及亮点元素不多；

2、购房区域化现象突出；

3、区域项目较少，现实中的明显客户群体不大；

4、市场去化较好的项目一般为产品及户型设计亮点较多、营销推广较好、性价

比较高的楼盘。

5、项目成功的关键点是找准目标客户群及产品的准确定位。

因此，对于我们项目来说，从产品设计和营销推广做出亮点是保障我们项目成功运作的关键。

板块分析经开区板块分析总结：

根据以上对房地产市场块的分析和关于项目定位关于项目定位SWOT分析SW地块较为规整临经开区与市区主干道区位具备一定价格优势（较低）周边临界关系较差地块规模一般临南中较近，可以吸引较多南中客户后发项目，可以塑造全新的形象及产品片区逐步成熟带来机会未来竞争项目较多市场在未来存在一定变数风险非市场开发热点OT产品以及营销推广是项目核心优势SWOT分析SW地块较为规整周边临界关系较差临南中较近，可以区域价值配套客户投资升值交通外部景观产品★★★★★★★★★★★★★★★★★★★为项目可塑造的因素项目核心竞争力：“产品/性价比价值是最可挖掘的竞争力”从客观因素来看，项目的周边基础配套及环境较差，我们可把控的及应该从客观因素来看，项目的周边基础配套及环境较差，我们可把控的及应该重点跟踪的元素应该为产品、客户及推广等因素，把控住产品本质及性价比是成功的重要元素重点跟踪的元素应该为产品、客户及推广等因素，把控住产品本质及性价比是成功的重要元素。区域价值配套客户投资升值交通外部景观产品★★★★★★竞争策略做产品，打造项目核心竞争力树形象，建立竞争壁垒，建立差异，选择对手说未来，使客户形成项目处于新生区域认知竞争策略做产品，打造项目核心竞争力游离客户群重点客户群核心客户群区域换房客户或合壹次置业客户核心客户群周边乡镇客户希望进城，无任何区域抗性其他绵阳板块片区客户，看重区域性价比或潜力客户游离客户群南中教育投资客户、郊县等外来客户项目定位客户定位重点客户群目标客户游离客户群重点客户群核心客户群区域换房客户或合壹次置业客户市场对产品的印证项目定位产品定位1居2居3居4居≤50㎡70-90㎡90-100㎡100-120㎡120-135㎡≥135㎡市场以85㎡两居、100--110㎡左右三居为绝对主流产品；90㎡以上两居，130㎡以上三居及四居借较少，作为辅助，其中四居以上的户型多为跃层产品，不占主流空间，需要注意控制总价区间；对经开区本区域来说，面积控制空间应该比市场常规空间更小，尤其是对南中教育客户群投资来说，满足基本功能的投资空间应该比居住空间更具有吸引力项目定位产品定位市场对产品的印证项目定位产品定位1居2居3居4居≤50㎡70主力户型比例定位项目定位产品定位户型面积区间面积比例两室65—7525%55%85—90（带二变三可变空间）30%三室100—10515%40%105—115（带三变四可变空间）25%四室130左右（主要为顶跃部分）5%5%户型配比为指导配比，最终需根据总平规划方案确立主力户型比例定位项目定位产品定位户型面积区间面积比例两室65一、大面积灰空间手法代表户型86.64㎡，两室两厅双卫（可变三房双卫）赠送面积：36.44㎡，实得面积：122.91㎡产品升级、内部空间寻找卖点通过结构加板、奇偶层露台处理、功能房报灰空间的手法，将户型面积做到最大化释放，在给予客户实际实惠的同时，间接提高了用地强度。一、大面积灰空间手法产品升级、内部空间寻找卖点通过结构加板、二、创新产品新锐型代表户型105㎡跃复式，两室两厅双卫，可变三房，客厅挑空处理产品升级、内部空间需找卖点通过创新产品的研发，将购买群体进行了逐步细分，对于不同客群做出极为明显的针对性产品通路二、创新产品产品升级、内部空间需找卖点通过创新产品的研发，将关于物业建议关于物业建议从目前所推热销楼盘不难看出，“产品革命时代”已经来到绵阳。不论是立面风格的变化，以及户型空间的极致化运用，已经在多个楼盘中得到市场客户的认可依照本项目的战略发展方向，单一的舒适型和经济型产品相结合的产品构成概念已经略显疲态，而一味的跟风，打造强烈差异化与创新空间产品对于本项目的中远期发展又略显仓促我公司建议，在本项目入市初期，以务实的产品基础，提倡经济户型舒适居家概念，运用部分创新概念思路，打造项目特性的“适度居家”产品，有效控制销售风险的同时给予后期更大的升级空间。

通过创新产品、提高产品单价而获取项目利润最大化项目定位物业建议从目前所推热销楼盘不难看出，“产品革命时代”已经来到绵阳。不适度居家产品方向90㎡内2.5房运用宽厅与灰空间结合的概念，在不改造可变空间时属于舒适度极高的2房宽景产品，客厅、餐厅、主卧景观性和房间尺寸得到最大化释放将可变空间改造为使得房间即可变为经济型3房产品空调板露台适度居家产品方向90㎡内2.5房空调板露台适度居家产品示意短面宽，长进深做法适度居家产品示意短面宽，长进深做法投资产品方向90㎡2.5房双卫，跃复式产品入户花园6米挑空，1楼与2楼通过露台的退台关系，形成内部空间的挑空，退让2楼部分次卧为可变空间入户层二层该类产品面宽短（不到8米），丰富产品结构。投资产品方向90㎡2.5房双卫，跃复式产品入户层二层该类产品目前方案产品调整建议目前的产品在面积控制上做的较好，以功能居家及投资户型为主，符合该区域主流客户群体需求及消费心理。但目前的产品在设计上及亮点上特色不鲜明突出，导致产品的性价比及亮点不够，对追求最大性价比的支撑尚不足，另外在规划上可以再度交流调整。目前方案产品调整建议目前的产品在面积控制上做的较好，以目前方案产品调整建议1、户型上增加部分户型，如挑高客厅的跃复式产品。2、总体规划上可以调整出来1—2栋楼来专门做投资型产品，以避免投资型产品与居住型产品冲突及相互干扰，并对总平规划进行调整；3、面积控制上应该区分开投资型产品和居住型产品的面积区间，投资型应该面积较小，套二65—70平方米，套三90-95平方米左右，居住型的面积可以适度放大，套二75—85平方米，套三95—105平方米左右，部分产品设计赠送空间，增大性价比；4、商业建议可以采用部分集中式商业和社区底商结合的方式进行。目前方案产品调整建议1、户型上增加部分户型，如挑高客厅的跃复目前方案产品调整建议挑高客厅的跃复式产品。目前方案产品调整建议挑高客厅的跃复式产品。立面风格建议绵阳本地对于立面要求正在逐步放宽，而本地开发企业对于立面的重视程度与深层次打造已经步入立面升级的快车道本项目立面风格原则：不强调差异性风格基础在现代风格的基调中增加品质、个性符号整体天际线的完整，立面简约、表达清晰立面风格建议绵阳本地对于立面要求正在逐步放宽，而本地开发企业立面建议-改良现代主义简约清爽格调：强调竖线关系浅色与深色系之间通过线与线的搭配，使得楼栋具有“瘦身”、挺拔效果，品质感与整体天际线关系突出，项目符号明显立面建议-改良现代主义简约清爽格调：竖线与块体的结合，注重山墙面与横向的颜色搭配，整体色系相对较沉，品质体现明显立面建议-改良现代主义竖线与块体的结合，注重山墙面与横向的颜色搭配，整体色系相对较景观建议景观资源的梳理：本项目外部景观资源有限，内部地块平整，规模较小，需要做成精品化景观，做到小而精细精致。而景观体系作为本项目产品的重要配合性资源，应做到与产品相适应的特色性及功能性相结合景观建议景观资源的梳理：景观建议整体应以软、暖、休闲为主局部淡蓝色水系与饰品、特色雕塑的结合提倡公共部分的半开放空间的运用现代休闲风格景观建议整体应以软、暖、休闲为主现代休闲风格水景与景观水台景观建议水景与景观水台景观建议公共部分的半开放空间景观建议公共部分的半开放空间景观建议生态景观空间与局部公共绿化景观建议生态景观空间与局部公共绿化景观建议内庭景观、形象墙景观建议内庭景观、形象墙景观建议关于营销建议关于营销建议推盘策略一批次重点推出性价比较高的单元，吸引买家，建立客户传播口碑，打开市场，先期树立项目高品质及高性价比形象，预留增值空间。开盘价格逐步拉升，采用小幅逐步加价的形式形成价格上升趋势。项目的价格始终位于区域同区位楼盘的引领位置，最终实现价值最大化。推盘时候注重项目利润销售进度的平衡，两者兼顾。首重性价、价格逐升、形象领先推盘策略一批次重点推出性价比较高的单元，吸引买家，建立客户传项目的入市时机2009年2012年2011年竣工入住5月2月开工一批次二批次8月建议2011年5月入市，总销售周期1年项目的入市时机2009年2012年2011年竣工入住5月2前期蓄势期：引人入胜的前奏开盘期：精彩绝伦的华彩乐章强销期：浓墨重彩的主旋律持续期：和缓起伏的间奏2011.5-2012.42010年2011年项目阶段划分1月5月尾盘期：意蕴未尽的音符

9月6月4月1月2011年前期蓄势期：开盘期：强销期：持续期：2011.5-2012阶段起止月份持续时长销售目标准备/蓄势期10年08月—11年5月；10个月前期准备、推广、蓄客开盘期11年5月-11年5月1个月20%强销期11年6月—11年9月；4个月（借强势开盘后强销）35%持续销售期11年10月—12年2月；约5个月35%尾盘期12年12月—12年01月；2个月10%合计住宅总销售周期约12个月（开盘起计）销售分期任务阶段起止月份持续时长销售目标准备/蓄势期10年08月—11年项目入市价格(区域同等价格）1、一批次价格略高于经开片区同品质在售项目价格，保持区域的引领位置；2、同时注重项目性价比优势，为价格后期拉升和增值预留空间。本案的入市价格为4000元/平方米（暂定，具体价格根据市场当时情况及蓄客情况）项目入市价格(区域同等价格）1、一批次价格略高于经开片区同品高调入市/平开高走一方面培养市场；另一方面保证初期销售率，更使首期买家市场获得较好升值空间。价格阶段上扬，稳步提升随着区域市场成熟、工程进度和卖点的逐步兑现稳步提高单位价格，实现利润的增长。循环价格先期预告在每一循环周期前进行价格释放，刺激上一周期剩余房源的成交，为下一周期进行准确客户积累。产品分级，差异定价拉开电梯价值较低的单位与较高价值单位的价格差异，同时获得快速销售和获得更高的利润点的双重目标。价格策略——步步为营高调入市/平开高走价格阶段上扬，稳步提升循环价格先期预告产品价格定位最终实现整盘均价4000元/平米以上住宅分批次开盘价实现均价2011年2012年一批次370039003900二批次3900410040004200价格定位最终实现整盘均价住宅分批次开盘价实现均价2011年付款方式主要采用三种付款方式根据目前市场上一般的付款方式，本案采用以下三种1、按揭2、一次性付款3、分期付款付款方式主要采用三种付款方式根据目前市场上一般的付款方式，本将媒体资源优势整合，利用大众媒体营造社会化话题，来放大项目价值传播，以形成社会更多层面对项目的关注。以小众媒体、活动促进项目的销售，以渠道增加目标客户资源。大众小众活动口碑树形象促销售促销售增客户推广的整合将媒体资源优势整合，利用大众媒体营造社会化话题分阶段推广计划广告投放策略投放策略运用媒体销售阶段销售准备期合壹销售期第二销售期第三销售期广告导入期侧重项目知名度扩大着重项目卖点的建立在市场形成一个固定而清晰的概念传播新项目入市讯息选择传播面广的媒体广告频率和力度小广告猛攻期广告频率和媒体选择大幅度增加以鲜明形象和强烈广告攻势撼动市场，吸引客户到来广告意图是全面凸显项目优势广告形式进行创意和突破广告巩固期新增客户维持在一个相对平衡的曲线上广告相应降温，保持一定稳定的频率达到现阶段销售目的并为第二次强销期作准备推广项目实体形象广告消退期以优惠促销为主告知项目剩余单位广告创意无需太多变化广告频率减弱，直至停止活动户外展销会网站报纸等活动网站户外DM报纸刊物展销会等活动DM户外刊物报纸网站展销会等DM活动网站报纸户外展销会分阶段推广计划广告投放策略投放策略运用媒体销售阶段销售准备期合壹工作方法与流程合壹工作方法与流程销售总结设计方案调整、确定项目定位物业发展前期策划报告之定位前期策划报告之物业发展建议、营销建议营销策略执行方案销售执行报告合作公司确定沟通执行预热阶段营销计划阶段营销总结策略方案调整推动调整筹备实战价格促销方案客户积累销售筹备与开盘前期沟通前期策划营销筹备开盘100%销售项目跟进销售前销售阶段合壹项目策划工作基本流程销售总结设计方案调整、确定项目定位前期策划报告之定位前期策划

销售前项目服务流程产品定位及创新；服务前提：基本经济指标确定合壹服务：市场研究；客户研究；发展战略建议；项目定位;阶段目标：项目市场定位；为设计提供物业发展建议物业亮点设计建议；服务前提：进入方案设计阶段合壹服务：总体规划建议；户型平面建议；产品创新深入建议；建筑细部建议;阶段目标：确定最佳方案服务前提：定位与产品确定合壹服务：总体营销推广策略；形象定位；卖场、展示规划；推广计划;阶段目标：确定销售目标销售目标确定；提交销售执行报告前期定位合壹阶段产品设计第二阶段营销计划第三阶段销售准备第四阶段销售服务前提：达到执行报告要求合壹服务：销售人员培训；销售资料准备；………阶段目标：积极筹备临门一脚提交价格策略报告销售团队到位；销售前项目服务流程产品定位及创新；服务前提：基本经济指标确我们的工作方法前期定位阶段产品设计阶段营销计划阶段阶段目标项目定位;项目精神属性定位市场定位客户本体及精神属性定位项目物理属性定位产品定位及创新；符合目标客户和项目精神属性的概念定位物业发展建议体系符合项目条件和市场的建议原则项目精神属性和价格支撑的关键举措体系发展战略研究；市场研究；客户研究；区域研究；跟进设计院，指导和推动产品设计工作阶段目标设计方案调整确认营销执行报告销售目标制定营销推广策略营销形象定位营销策略总纲阶段目标策略实施销售准备我们的工作方法前期定位阶段产品设计阶段营销计划阶段阶段目标项05十一月202264绵阳金钟项目定位与物业发展建议报告02十一月20221绵阳金钟项目定位与物业发展建议报告关于项目解析关于项目解析地块规模适中、规则、西面南面临路技术指标项目地块较为规整，利于规划，项目地块面积43亩，属于中等规模楼盘，另外受经开区区位及周边开发成熟度限制，项目要做成高端项目需要产品的精致化。地块规模适中、规则、西面南面临路技术指标项目地块较为规项目四周原有建筑品质一般/

地块内部尚未拆迁完毕、有高压线穿过影响较大地块分析1、项目临富临.晶蓝湖，对项目的形象及价值有较大提升作用，可以借势及共享配套；

2、地块较为规则、方正，南面西面临路，有一定的商业价值。

3、除临晶蓝湖方面外，地块周边的环境较差；

4、地块内部空间较大，可以做出一定的中庭景观空间。项目四周原有建筑品质一般/

地块内部尚未拆迁完毕、有高压线穿

具备同时辐射多个区域的位置战略位置位于绵阳市经开区，经开区目前为绵阳房地产开发量和成交量最小板块；处于中心城区与经开区进出主要干道；离绵阳南山中学较近，离涪城区市中心约10分钟车程目前片区内尚不属于高品质楼盘聚集地和开发热点区域，位置稍偏具备同时辐射多个区域的位置战略位置位于绵阳市经开项目周边配套配套1、项目周边配套相对较差，无集中式的购物场所，商业环境较差2、中经路为经开区进出干道，离城市中心区较远，交通、配套较差；3、晶蓝湖建成后片区形象和配套有一定改善，项目可以有效的借助晶蓝湖的成熟优势。项目周边配套配套绵阳城市快速向中心城区外扩张，所在区域将逐步成熟区域展望随着城市的快速发展，经开区板块居住氛围、开发条件、市政配套都将快速完善晶蓝湖项目的开发将带来整个区域开发和居住价值的快速上升；在未来项目的开发周期内（2年左右），片区将不会成为品质居住区，仍会以普通居家型或投资型经济住宅开发为主。经开区教育产业发达，南山中学名气及影响力较大，周边项目具备较大的投资价值绵阳城市快速向中心城区外扩张，所在区域将逐步成熟区域展望随着项目小结位于绵阳经开区，临晶蓝湖，周边目前竞争项目较少，未来有一定发展潜力；项目容积率较高，周边四界条件并不突出；教育产业发达，居住氛围、交通及市政配套尚需完善；项目发展方向应为精确定位、高度重视产品，以最大化提升附加值才是本项目最终能做出彩的道路。地块和区域本身条件并不优越，需要从产品上做出文章项目小结位于绵阳经开区，临晶蓝湖，周边目前竞争项目较少，未来关于市场理解关于市场理解绵阳作为中国唯一的科技城，四川省第二大城市，位于四川省西北部，距省会成都90公里。幅员面积20249平方公里。总人530万。辖两区六县一市，代管省政府科学城办事处。市区建成区面积80平方公里，城区人口70万。

关于绵阳战略位置绵阳作为中国唯一的科技城，四川省第二大城市，位于四川省西北部新一轮城市总体规划将被绵阳定位为“中国科技城、四川副中心城市、中国旅游和宜居名城”，2020年城市人口规模为118万人，用地规模116平方公里关于绵阳战略位置新一轮城市总体规划将被绵阳定位为“中国科技城、四川副中心城市产业产值（亿元）涨幅第一产业144.65%第二产业301.822.10%第三产业227.110.30%绵阳市三大产业中，以第二产业为绝对主导地位；第三产业也在快速增长的过程中，表明绵阳市正处于向经济繁荣阶段高速发展中。战略位置关于绵阳关于绵阳战略位置关于绵阳产业产值（亿元）涨幅第一产业144.65%第二产业301.8绵阳市由于三江汇流的地理特点及政府对城市的规划，房地产市场发展呈现比较明显的板块区分和板块特点，因此，我们根据各区域位置和特点将绵阳房地产市场划大致划分为七个板块，如下表所列：

板块细分涪城板块小岛板块高水板块科创板块高新板块经开区板块游仙板块代表楼盘三江首汇、滨江世纪花园、城南名著小岛花园城长虹世纪城半山蓝湾、卢卡美邦、奥林春天、长兴太阳城布鲁斯国际新城晶蓝湖原山、晶蓝尚城、汇川汉城板块分析绵阳市由于三江汇流的地理特点及政府对城市的规划，房地产

绵阳房地产板块分布图游仙板块涪城板块科创板块高新板块经开区板块高水板块小岛板块绵阳房地产板块分布图游仙板块涪城区域属性1、城市新发展区，市场补缺者；2、为工业区，自然环境较差，尚待完善中；3、晶蓝湖及周边其他项目的开发带动区域开发价值快速提升区。4、南山中学在区域内，将带来较大的投资价值及居住价值，升值潜力较大5、区域内目前的竞争项目较少，刚性需求较大，为项目的销售带来较大的机会。经开区板块分析区域属性1、城市新发展区，市场补缺者；经开区板块分析产品特征1、多为普通电梯、多层公寓，产品较为平淡；2、户型设计上以中小型套二、套三为主，面积集中在70—130平方米区间；3、部分项目有创新性的灰空间设计，如原山、香榭里大道、观岭8号等项目4、普遍来说，绵阳市场的产品创新度及精致度不够，有特色的产品较少赠送灰空间户型市场分析立面规划产品特征1、多为普通电梯、多层公寓，产品较为平淡；赠送灰空间价格特征1、市场价格快速上涨，成熟区域房价较高，为尚未成为热点的开发区域带来客户基础及开发机会；2、价格差幅较大（200元/平方米），临主城区和部分临江项目价格达到6000，价格较高，经开区为后续开发片区，价格上优势明显，周边刚需较强；3、项目目前周边竞争楼盘较少，有特色的楼盘产品也较少，为本项目开发带来机会；4、项目周边与涪城区中心区价格偏差在1000元/平方米以上，性价比明显价格分析价格特征1、市场价格快速上涨，成熟区域房价较高，为尚未成为热客户特征1、以区域中低等收入者购房为主；2、以首次置业为主3、客户主要来自三部分A、区域购房者（50%以上比例）；B、外地郊县购房者，如三台、射洪、遂宁等（15%左右）C、其他区域客户：约占15%。D、南山中学教育产业带来的附加客户（20%）要界定：区内现有项目的主流购买客户群；来源：南中、经开区刚性需求置业客户、射洪、三台等外地经济实力偏弱又想在绵阳落户的客户部分及投资客户；职业：经开区附近上班工业单位职工、周边学校教师、技术人员个体户为主年龄：25－50岁；大多以中年人为主收入：家庭月收入主要在4000元以上交通工具：多为电动车、自行车、公交车居多。置业特征：首次置业，购房主要解决基本的居住问题，改善居住质量。看重区域实用性强的户型和价格以及未来发展潜力，比较注重生活的便捷性。来源：涪城区客户、绵阳市区其他板块客户、到绵阳落户的外地客户、销售阶段的老带新客户；职业：普通企业员工、个体经营户等；年龄：25－55岁；收入：家庭月收入主要在4000元以上；置业特征：为子女置业要求区域在市区附近、为到绵阳落户，物业的升值潜力，以及看好本区域的教育产业未来发展潜力。重户重要客户核心客户显性客户隐性客户（需要被挖掘、被引导）板块分析客户特征要来源：涪城区客户、绵阳市区其他板块客户、到绵阳落户客户组成：以经开区域现住居民、经开区企业职工及周边学校教师、投资型客户周边区县客户为主；年龄层次：28—45岁为主收入状况：家庭月收入4000元以上置业意向：总价在25-40万左右的产品，两房或者经济型三房代步工具：公交车或电动车付款方式：银行按揭为主总价控制：两房80m2左右（70—90m2），总价20-25万，首付6-8万左右；三房110m2左右（95—120m2），总价35万左右，首付12万左右；行为特征：首次置业满足基本居住要求，希望所购买房产生活交通便捷，离生活上班区域较近。区域内教育产业发达，看中教育产业的投资客户较多。客户梯队一板块分析客户组成：客户梯队一板块分析客户组成：绵阳周边郊县城市为儿女求学或工作在绵阳置业客户、绵阳其他板块刚性需求客户。年龄层次：25—55岁为主收入状况：家庭月收入4000元以上置业意向：65—80m2套二代步工具：公交车付款方式：银行按揭与一次性均有一定比例总价控制：65—80m2套二总价控制在25万以内行为特征：对居住品质要求不高、希望临近绵阳南中附近置业（尤其郊县城市客户），看重产品性价比，对价格、增值性及收益较为敏感。客户梯队二板块分析客户组成：客户梯队二板块分析发展趋势1、区域楼盘品质一般、数量较少、产品差异化较大；2、除晶蓝湖外，项目品质较差，区域内多为中低端项目，对提成整个片区形象拉升作用不大；3、区域未形成明显的中高端居住区，市场升值和发展潜力有一定空间空白4、目前区域内出现了一些相对中高端的项目如晶蓝湖、涪滨印象对区域内价值提升影响较大板块分析发展趋势1、区域楼盘品质一般、数量较少、产品差异化较大；板块经开区板块分析总结：

根据以上对房地产市场块的分析和调查，我们得出对绵阳经开区市场板块的综合结论：

1、产品同质化现象明显，细分市场产品不多，产品设计及亮点元素不多；

2、购房区域化现象突出；

3、区域项目较少，现实中的明显客户群体不大；

4、市场去化较好的项目一般为产品及户型设计亮点较多、营销推广较好、性价

比较高的楼盘。

5、项目成功的关键点是找准目标客户群及产品的准确定位。

因此，对于我们项目来说，从产品设计和营销推广做出亮点是保障我们项目成功运作的关键。

板块分析经开区板块分析总结：

根据以上对房地产市场块的分析和关于项目定位关于项目定位SWOT分析SW地块较为规整临经开区与市区主干道区位具备一定价格优势（较低）周边临界关系较差地块规模一般临南中较近，可以吸引较多南中客户后发项目，可以塑造全新的形象及产品片区逐步成熟带来机会未来竞争项目较多市场在未来存在一定变数风险非市场开发热点OT产品以及营销推广是项目核心优势SWOT分析SW地块较为规整周边临界关系较差临南中较近，可以区域价值配套客户投资升值交通外部景观产品★★★★★★★★★★★★★★★★★★★为项目可塑造的因素项目核心竞争力：“产品/性价比价值是最可挖掘的竞争力”从客观因素来看，项目的周边基础配套及环境较差，我们可把控的及应该从客观因素来看，项目的周边基础配套及环境较差，我们可把控的及应该重点跟踪的元素应该为产品、客户及推广等因素，把控住产品本质及性价比是成功的重要元素重点跟踪的元素应该为产品、客户及推广等因素，把控住产品本质及性价比是成功的重要元素。区域价值配套客户投资升值交通外部景观产品★★★★★★竞争策略做产品，打造项目核心竞争力树形象，建立竞争壁垒，建立差异，选择对手说未来，使客户形成项目处于新生区域认知竞争策略做产品，打造项目核心竞争力游离客户群重点客户群核心客户群区域换房客户或合壹次置业客户核心客户群周边乡镇客户希望进城，无任何区域抗性其他绵阳板块片区客户，看重区域性价比或潜力客户游离客户群南中教育投资客户、郊县等外来客户项目定位客户定位重点客户群目标客户游离客户群重点客户群核心客户群区域换房客户或合壹次置业客户市场对产品的印证项目定位产品定位1居2居3居4居≤50㎡70-90㎡90-100㎡100-120㎡120-135㎡≥135㎡市场以85㎡两居、100--110㎡左右三居为绝对主流产品；90㎡以上两居，130㎡以上三居及四居借较少，作为辅助，其中四居以上的户型多为跃层产品，不占主流空间，需要注意控制总价区间；对经开区本区域来说，面积控制空间应该比市场常规空间更小，尤其是对南中教育客户群投资来说，满足基本功能的投资空间应该比居住空间更具有吸引力项目定位产品定位市场对产品的印证项目定位产品定位1居2居3居4居≤50㎡70主力户型比例定位项目定位产品定位户型面积区间面积比例两室65—7525%55%85—90（带二变三可变空间）30%三室100—10515%40%105—115（带三变四可变空间）25%四室130左右（主要为顶跃部分）5%5%户型配比为指导配比，最终需根据总平规划方案确立主力户型比例定位项目定位产品定位户型面积区间面积比例两室65一、大面积灰空间手法代表户型86.64㎡，两室两厅双卫（可变三房双卫）赠送面积：36.44㎡，实得面积：122.91㎡产品升级、内部空间寻找卖点通过结构加板、奇偶层露台处理、功能房报灰空间的手法，将户型面积做到最大化释放，在给予客户实际实惠的同时，间接提高了用地强度。一、大面积灰空间手法产品升级、内部空间寻找卖点通过结构加板、二、创新产品新锐型代表户型105㎡跃复式，两室两厅双卫，可变三房，客厅挑空处理产品升级、内部空间需找卖点通过创新产品的研发，将购买群体进行了逐步细分，对于不同客群做出极为明显的针对性产品通路二、创新产品产品升级、内部空间需找卖点通过创新产品的研发，将关于物业建议关于物业建议从目前所推热销楼盘不难看出，“产品革命时代”已经来到绵阳。不论是立面风格的变化，以及户型空间的极致化运用，已经在多个楼盘中得到市场客户的认可依照本项目的战略发展方向，单一的舒适型和经济型产品相结合的产品构成概念已经略显疲态，而一味的跟风，打造强烈差异化与创新空间产品对于本项目的中远期发展又略显仓促我公司建议，在本项目入市初期，以务实的产品基础，提倡经济户型舒适居家概念，运用部分创新概念思路，打造项目特性的“适度居家”产品，有效控制销售风险的同时给予后期更大的升级空间。

通过创新产品、提高产品单价而获取项目利润最大化项目定位物业建议从目前所推热销楼盘不难看出，“产品革命时代”已经来到绵阳。不适度居家产品方向90㎡内2.5房运用宽厅与灰空间结合的概念，在不改造可变空间时属于舒适度极高的2房宽景产品，客厅、餐厅、主卧景观性和房间尺寸得到最大化释放将可变空间改造为使得房间即可变为经济型3房产品空调板露台适度居家产品方向90㎡内2.5房空调板露台适度居家产品示意短面宽，长进深做法适度居家产品示意短面宽，长进深做法投资产品方向90㎡2.5房双卫，跃复式产品入户花园6米挑空，1楼与2楼通过露台的退台关系，形成内部空间的挑空，退让2楼部分次卧为可变空间入户层二层该类产品面宽短（不到8米），丰富产品结构。投资产品方向90㎡2.5房双卫，跃复式产品入户层二层该类产品目前方案产品调整建议目前的产品在面积控制上做的较好，以功能居家及投资户型为主，符合该区域主流客户群体需求及消费心理。但目前的产品在设计上及亮点上特色不鲜明突出，导致产品的性价比及亮点不够，对追求最大性价比的支撑尚不足，另外在规划上可以再度交流调整。目前方案产品调整建议目前的产品在面积控制上做的较好，以目前方案产品调整建议1、户型上增加部分户型，如挑高客厅的跃复式产品。2、总体规划上可以调整出来1—2栋楼来专门做投资型产品，以避免投资型产品与居住型产品冲突及相互干扰，并对总平规划进行调整；3、面积控制上应该区分开投资型产品和居住型产品的面积区间，投资型应该面积较小，套二65—70平方米，套三90-95平方米左右，居住型的面积可以适度放大，套二75—85平方米，套三95—105平方米左右，部分产品设计赠送空间，增大性价比；4、商业建议可以采用部分集中式商业和社区底商结合的方式进行。目前方案产品调整建议1、户型上增加部分户型，如挑高客厅的跃复目前方案产品调整建议挑高客厅的跃复式产品。目前方案产品调整建议挑高客厅的跃复式产品。立面风格建议绵阳本地对于立面要求正在逐步放宽，而本地开发企业对于立面的重视程度与深层次打造已经步入立面升级的快车道本项目立面风格原则：不强调差异性风格基础在现代风格的基调中增加品质、个性符号整体天际线的完整，立面简约、表达清晰立面风格建议绵阳本地对于立面要求正在逐步放宽，而本地开发企业立面建议-改良现代主义简约清爽格调：强调竖线关系浅色与深色系之间通过线与线的搭配，使得楼栋具有“瘦身”、挺拔效果，品质感与整体天际线关系突出，项目符号明显立面建议-改良现代主义简约清爽格调：竖线与块体的结合，注重山墙面与横向的颜色搭配，整体色系相对较沉，品质体现明显立面建议-改良现代主义竖线与块体的结合，注重山墙面与横向的颜色搭配，整体色系相对较景观建议景观资源的梳理：本项目外部景观资源有限，内部地块平整，规模较小，需要做成精品化景观，做到小而精细精致。而景观体系作为本项目产品的重要配合性资源，应做到与产品相适应的特色性及功能性相结合景观建议景观资源的梳理：景观建议整体应以软、暖、休闲为主局部淡蓝色水系与饰品、特色雕塑的结合提倡公共部分的半开放空间的运用现代休闲风格景观建议整体应以软、暖、休闲为主现代休闲风格水景与景观水台景观建议水景与景观水台景观建议公共部分的半开放空间景观建议公共部分的半开放空间景观建议生态景观空间与局部公共绿化景观建议生态景观空间与局部公共绿化景观建议内庭景观、形象墙景观建议内庭景观、形象墙景观建议关于营销建议关于营销建议推盘策略一批次重点推出性价比较高的单元，吸引买家，建立客户传播口碑，打开市场，先期树立项目高品质及高性价比形象，预留增值空间。开盘价格逐步拉升，采用小幅逐步加价的形式形成价格上升趋势。项目的价格始终位于区域同区位楼盘的引领位置，最终实现价值最大化。推盘时候注重项目利润销售进度的平衡，两者兼顾。首重性价、价格逐升、形象领先推盘策略一批次重点推出性价比较高的单元，吸引买家，建立客户传项目的入市时机2009年2012年2011年竣工入住5月2月开工一批次二批次8月建议2011年5月入市，总销售周期1年项目的入市时机2009年2012年2011年竣工入住5月2前期蓄势期：引人入胜的前奏开盘期：精彩绝伦的华彩乐章强销期：浓墨重彩的主旋律持续期：和缓起伏的间奏2011.5-2012.42010年2011年项目阶段划分1月5月尾盘期：意蕴未尽的音符

9月6月4月1月2011年前期蓄势期：开盘期：强销期：持续期：2011.5-2012阶段起止月份持续时长销售目标准备/蓄势期10年08月—11年5月；10个月前期准备、推广、蓄客开盘期11年5月-11年5月1个月20%强销期11年6月—11年9月；4个月（借强势开盘后强销）35%持续销售期11年10月—12年2月；约5个月35%尾盘期12年12月—12年01月；2个月10%合计住宅总销售周期约12个月（开盘起计）销售分期任务阶段起止月份持续时长销售目标准备/蓄势期10年08月—11年项目入市价格(区域同等价格）1、一批次价格略高于经开片区同品质在售项目价格，保持区域的引领位置；2、同时注重项目性价比优势，为价格后期拉升和增值预留空间。本