北京通州区运通人和良园(一期)策划思路简述(一)

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通州区概述

通州区位于北京市东南部，京杭大运河北端，是首都重点开发建设的卫星城之一。该区西临朝阳区、大兴县，北与顺义区接壤，东与河北省三河市、大厂回族自治县、香河县相连，南和天津市武清县、河北省廊坊市交界。

自然环境

通州区地处永定河、潮白河冲积平原，幅员辽阔、地势平坦，东西宽36.5公里，南北长48公里，素有京东首邑之称。拥有以运河为代表的丰富水系资源，共分布13条河流，总长245.3公里，主要河流有北运河、潮白河、减河等。

人口与历史

通州区面积912平方公里，人口67万，下辖19个镇（乡）。

通州历史悠久，西汉初始建路县，先后改称通路亭、潞县、通州、通县，历为京东交通要道，漕运、仓储重地，享有“一京（北京）、二卫（天津）、三通州”之称。1997年4月撤销通县设立通州区。

交通情况

通州区公路、铁路运输十分便利，有四大走廊与北京市区相连，即京通快速路、朝阳路、京沈高速路、京津塘高速路。其西距北京天安门20公里，距首都国际机场23公里。另外京承铁路、京秦电气化铁路在通州城内交汇。

经济建设

通州区是距首都最近的、极具发展空间的卫星城。自撤县设区以来，通州区经济得到迅猛发展。

通州是北京农副产品的重要产地，养殖业占农业的比重达到42％。

通州区工业体系齐全。形成了以机电、轻纺、印刷、化工、制药、建材、食品、服装、工艺美术为主体的工业体系。

通州商业设施完善。银地大厦、通州百货商场、西友华联商厦、物美商城、人民商场、通州商业大厦等分立新华大街两侧。八里桥农产品中心批发市场、北方建材交易市场、运河源建材市场等多家专业市场已初具规模，已经成为辐射全国的物流基地之一。

通州区的旅游业随着大运河治理工程逐步发展。近几年，先后修建了六座橡胶坝，在兴各庄和白庙两座橡胶坝附近，兴建了碧波苑游乐场和潞潮游乐场，河滩变平湖，碧波荡漾。

区域市场研究

区域概况

1.区域范围

西起北关环岛，东至潞邑地区，京榆旧路沿线的永顺地区。

2.交通环境

区域内目前已有多条线路可直达市区，虽然大多路面较窄，但解决了人们出行的问题。

3.自然及人文环境

潮白河、温喻河及减河环抱，自然环境较好，由于此地区建设开发正在进行中，所以卫生环境较差，还有待改观。人文环境也随着通州整体的发展，会有一定的提高。

4.生活配套设施

此地区的市政配套建设速度较慢，现有设施只包括：龙旺庄农村信用社、永顺镇卫生所、龙旺庄小学、家常菜饭馆、小型便利店、加油站、洗浴中心、华龙公园。与通州区内的生活配套设施相比，种类明显不足。

区域的功能分析

1.区域房地产开发状况

此区域内现有普通住宅、高档别墅等项目，其中4个项目市场表现比较活跃，主要集中在京榆旧路两侧，自西向东依次排列着：澜花语岸、珠江国际城、新潮家园、自然佳境。

随着通州区中部地区的发展，此区域具有较大的发展潜力，再有珠江国际城的逐步形成，势必会带动此区域房地产业的发展。

2.区域房地产价格水平

由于此区域的产品种类中既有普通住宅又有联排别墅和公寓，所以价格区间在2200—5500元/㎡。该地区的主流产品是普通住宅，实际成交均价在2400元/㎡左右。房屋的总价较低，一居室在15—18万之间；二居室在20—23万之间；三居室在25—28万之间。由于房总价低，并且可以做贷款，因此购房者多乐于接受。

3.区域房地产项目分析

建设规模分析:此区域建筑规模大体分为大、小两类，大型社区多在30万平米以上，小型社区在6万平米左右。

配套设施分析:社区规模大的项目，都建有社区配套设施，如便利店、幼儿园、休闲锻炼场所等。

建筑形式分析:区域项目多以6层住宅为主，全部是南北朝向，没有电梯。只有珠江国际城建有联排别墅和公寓。社区建筑规划布局大多排列整齐，单调无生气