2022年建发国际集团研究报告 建发房地产旗下上市平台拿地保持高强度

2022年建发国际集团研究报告建发房地产旗下上市平台，拿地保持高强度

1、建发房产旗下上市平台，锐意进取获高速成长建发国际投资集团有限公司（1908.HK）是建发房地产集团有限公司（即“建发房产”）旗下的控股子公司，发展起始于建发集团旗下房地产业务（主体为建发房产）的开展；2014年建发房产将旗下的二级开发业务通过协议收购港交所主板的西南环保进行上市，后更名为“建发国际集团”。目前，公司已形成包括房地产开发、房地产产业链投资、新兴产业投资在内的多业务板块，依托母公司资源支持进行快速扩张，业务布局全国70余座城市，业绩取得高速增长。1.1、厦门市国资委实控，建发房产的二级开发业务平台公司的发展历史起始于建发集团旗下房地产业务的开展，于2014年建发房产将二级开发业务在港交所借壳上市后，业务取得高速扩张，目前发展依然保持较高增速：1）建发房产起步阶段（20世纪末-2013年）：厦门建发集团成立后，建发房产作为旗下业务发展；1997年，建发房产开始有意识的树立“钻石品牌”的形象，确定“建发房产，打造钻石人生”为品牌核心理念。伴随房地产市场的兴起，建发房产的业务先后在福建省内、省外开展。2）打造建发国际集团品牌，业务快速发展（2014-2018年）：2014年西南环保由港交所创业板转至主板上市，同年被建发房产协议收购。2015年公司进军长沙、厦门、泉州等城市，开启全国化布局；同年开始涉足地产产业链相关轻资产业务、商业资产管理业务。2016年公司更名为“建发国际集团”，房地产业务进军漳州、苏州等城市，并开始涉足医疗养老、消费金融等领域。2017年公司房地产业务进军龙岩、南京、张家港等城市，当年合约销售金额超过100亿元。2018年公司地产业务进军深圳、珠海、武汉等城市，深耕南方一二线城市；通过收购怡家园及汇嘉物管公司，进一步丰富地产产业链综合业务。3）保持高速发展，布局进一步完善（2019年至今）：2019年公司地产业务进军北京等城市，合约销售金额超过500亿元；同年被纳入深港通下的港股通名单。2020年公司地产业务进军济南、上海、重庆等城市，同年建发物业（2156.HK）分拆上市。2021年公司地产业务进军株洲、成都、温州、合肥等城市，权益合约销售金额1301亿元，同比增长100.9%。2022年上半年公司实现归母净利润8.4亿元，同比增长178%；上半年公司保持较高拿地强度，在13座城市新增33个项目。公司是建发房产旗下的上市平台，实控人为厦门市国资委。建发集团在1980年伴随厦门经济特区的成立而诞生，旗下业务包含供应链运营、城市建设与运营、旅游会展、医疗健康、新兴产业投资等，实控人为厦门市国资委。建发股份主要负责开展集团旗下的供应链运营、城市建设与运营业务，建发集团持有其45.13%的股份，为其第一大股东；建发股份的城市建设与运营业务主要依托建发房产（持股54.65%）和联发集团（持股95.00%）两家公司进行，二者独立运作，在布局和品牌定位上有所差异。建发房产主要开展房地产业务，其房地产二级开发业务的上市平台为建发国际集团（建发房产持股61.35%），而一级土地开发、持有型资产运营、代建业务等主要由建发房产自身运营。建发国际集团持有建发物业35.00%的股份，另拥有16.00%的投票权；同时持有工程公司建发合诚29.01%的股份。1.2、成长持续，业绩高速增长营收与业绩均保持高增速。凭借母公司建发房产的支持，公司迅速打开市场，并保持多年营收和业绩的高增速。2017-2021年，公司营收的CAGR为101.5%，归母净利润的CAGR为80.7%；其中，2021年公司营收为534.4亿元，同比增长25.0%，归母净利润为35.2亿元，同比增长57.1%。2022年上半年，在行业整体营收及业绩下滑的背景下，公司实现营收169.5亿元，同比增长101.9%；实现归母净利润8.4亿元，同比增长177.9%，均保持高增速。物业销售一直以来为公司贡献主要营收，营收占比保持在90%以上。2021年物业销售的营收占比为98.4%，包括商业资产管理、代建服务、智能化建设服务在内的其他业务营收占比为1.6%。2022年5月，公司收购建发房产持有的建发物业35%股权，并取得其16%的投票表决权委托，重新并表建发物业。2022年上半年的营收结构中，物业销售、物业管理、其他业务的营收占比分别为92.1%、4.5%、3.5%。利润率企稳，费用率压降。2018年以来，随着布局城市的增多和开发销售体量的增大，公司的利润率在经历下滑后企稳，2018年至2020年，公司毛利率由33.3%的高点下降至17.2%，归母净利率由11.5%的高点下降至5.4%；2021年，公司毛利率微降至16.4%，归母净利率略升至6.6%。2022年上半年毛利率为15.1%，归母净利率为5.0%。费用率来看，公司保持稳中有降的态势，2021年合约销售口径的管理费用率为0.5%，较先前年份保持平稳，2022年上半年保持在0.5%；2021年合约销售口径的销售费用率为1.6%，自2018年2.4%的高点逐年压降，2022年上半年继续下降至1.4%；2021年合约销售口径的财务费用率为0.4%，同样较2018年2.1%的高点逐年压降，2022年上半年继续保持在0.4%。2、深耕高能级城市，拿地保持高强度2.1、销售实现跨越式增长，扩张与深耕并行销售实现跨越式增长，权益比例逐步上升。上市以来，公司依托母公司资源快速进行城市布局和销售扩张，合约销售实现跨越式增长。2017-2021年，公司合约销售金额CAGR达101.0%，其中2021年合约销售金额为1649亿元，同比增长81.6%；合约销售面积为871万方，同比增长87.3%；合约销售均价为18932元/平米，同比下降3.0%。2022年上半年，受市场整体下行影响，公司合约销售金额为656亿元，同比下降28%；合约销售面积为325万方，同比下降24%；合约销售均价为20198元/平米，同比下降5.3%。行业合作风险有所上升的背景下，公司的权益销售比例处于上升通道，由2017年的69.0%提升至2021年的78.9%，2022年上半年波动至73.2%。回款维持高水平，销售扩张与深耕成效提升并行。公司的销售回款率自2018年以来保持在90%以上，行业下行期较好保障流动性安全。2021年公司实现销售回款1549亿元，回款率93.9%；2022年上半年实现销售回款671亿元，回款率102.3%。公司快速进行城市布局扩张，贡献销售的城市数量由2017年的8个快速增长至2021年的41个，并进一步增长至2022年上半年的46个。在销售规模扩张的同时，公司的单城深耕也逐步取得成效，单城合约销售金额由2017年的12.6亿元增长至2021年的40.2亿元、CAGR达33.6%。销售扩张有章法，科学布局三大集群。公司并不盲目进行城市布局扩张，而是在进驻区域核心城市后再向周围的其他城市进行延伸布局。公司开发销售业务目前共有海西、华东、东南三大集群，公司率先布局于海西集群的厦门、广州、深圳、珠海、成都、重庆等市场，华东集群的南京、武汉、北京、上海等市场，以及东南集群的福州、杭州等市场，通过锚定区域核心城市向外围延伸。2021年海西集群、华东集群、东南集群分别为公司贡献50%、31%、19%的合约销售金额。高能级城市深耕成效显著。凭借多年深耕，公司在高能级城市的销售表现稳步提升，2021年一线和强二线城市贡献了公司38.0%的权益销售金额，2022年上半年则贡献了40.2%的合约销售金额。深耕的核心城市为公司贡献主要销售。2021年，公司合约销售前十的城市包括厦门、福州、苏州、成都、无锡、上海、南京、杭州、漳州、泉州，合计实现合约销售金额1152亿元，占公司总合约销售的69.9%。以2021年相较于2019年的商品住宅成交面积增幅作为对比，公司销售前十的城市中，厦门、福州、成都、上海、南京、杭州、漳州的增速表现均优于全国商品住宅的成交面积增速，重点布局城市的较高热度也增厚了公司销售的安全垫。多个城市市场表现亮眼，项目持续热销。2021年，公司在厦门、漳州、福州、无锡、宁德、南安、云霄、张家港、株洲共9个城市的合约销售金额排名当地第一；2022年上半年，公司在厦门、南宁（市区）、云霄、漳浦、东山、龙岩（市区）、石狮、南平（延平）、杭州（桐庐）共9个城市区域的合约销售金额排名当地第一，公司在福建省内市场表现亮眼。以厦门和漳州市场为例，建发品牌的项目在当地持续热销，建发五缘橖月、建发·和悦分别在当地市场排名2022年上半年项目销售第一。国企性质的成长型房企，销售排名稳步提升。2021年公司销售占建发房产整体销售的比例已达94.0%，2022年上半年进一步提升至97.2%，以建发房产的销售排名衡量，2021年其行业排名为21名，2022年上半年稳步提升至第16名，在央国企性质的房企中排名第7。2.2、拿地力度维持高位，多渠道资金保障投资投资保持高强度，拿地更加聚焦高能级城市。公司拿地总量提升明显，2019年至2020年拿地总建面由667万方增长至822万方，2021年权益拿地总建面大幅跃升至1181万方，2022年上半年为361万方；2019-2021年公司的拿地货值与销售金额的比例分别为189.6%、157.8%、148.6%，2022年上半年为148.5%，拿地力度维持高位。从公开市场拿地来看，2019-2021年公司拿地宗数持续上升，三年分别为36宗、55宗、70宗；进入2022年以来，公司拿地聚焦于高能级城市，截至2022年10月，本年拿地宗数超过上年或与上年基本持平的城市有厦门、漳州、上海、福州、北京、杭州等，均为公司长期深耕、市场表现较好的城市。更加聚焦的拿地策略保障了公司未来销售的安全边际。2022年上半年公司坚持“高流动性+好盈利性”的投资策略，更加聚焦高能级城市。在13个一二线城市获取33个项目，未来销售去化更具保障。土储充足保障未来销售，布局城市能级较高。截至2022年上半年末，公司的土储可售面积达到1937万方，土储可售货值达到3160亿元，是2021年全口径销售金额的1.9倍，土储可保障公司2年左右的销售。分线城市占比中，土储中的75%位于一二线城市，一二线城市占比较2021年年末提升11个百分点，支撑了公司的销售结构逐步向一二线城市集中。母公司建发房产持续为公司输送优质土储。母公司建发房产旗下拥有大量的优质房地产项目储备，自公司上市以来，建发房产多次通过转让项目公司股权的方式，向公司输送优质土储和物管项目，交易总对价近170亿元，项目分布在上海、厦门、南京、成都、长沙、南宁、太仓、龙岩等地，助力公司迅速打开全国化布局。配售、可转债、母公司借款等多渠道资金保障投资。自上市以来，公司多次通过配售股份的方式获取总计44.9亿港元的资金，用于补充营运资金、保障拿地投入等。2017与2018年，公司两次发行可转债共募集35亿港元，截至目前已全部完成转股。此外，母公司建发房产在2018年给予公司300亿元、期限为三年的股东贷款额度到期后，又分别在2021、2022年与公司签订合计为145亿元的可续期借款合同，初始利率仅为五年期LPR叠加增值税率，全力支持公司把握投资机会、加快扩张步伐。2.3、产品力强，市场认可度高产品风格鲜明，注重改善型产品力的打造。公司开发业务分为“王府中式”、“禅境中式”、“山水唐风”、“新现代”四大主产品线；传统优势产品线王府中式与禅境中式分别强调繁复与简约的设计内涵，近来新拓的山水唐风与新现代产品线分别拥有刚柔并济与精致现代化的特点。公司旗下产品主要对标改善型需求，对于产品设计建造能力的长期打造、将地块区位优势和产品力的较好结合，帮助公司在各地市场的项目保持较高的市场热度、保障较好的去化水平。在各地市场较好的区位布局，叠加优秀的产品力，公司2021年的销售均价为18932元/平米，位列规模房企的平均水平。产品市场认可度高，去化水平优秀。以公司在北京和漳州的两个项目为例，建发珺和府位于北京北清路前沿科技发展带与中关村高端创新聚集发展轴交汇处，地处回龙观西板块，承接海淀的外溢需求；此外，建发也将中式的江南水苑元素引入北方，打造北京市场不多见的闲适清雅中式风格；北京建发珺和府拿地4个月便实现首开，凭借优秀的产品力，首开当日的去化便达到11亿元。漳州的建发养云项目位于漳州女排片区，毗邻市中心，定位高级改善人群，同样采用建发一贯擅长的中式园林景观设计，首开的去化率接近100%。厦门建发五缘橖月项目的成功是公司注重地块布局质量与优秀产品力的综合体现。建发五缘橖月项目位于厦门的顶级富人区五缘湾，区域坐拥数百亿市政投资、逾千亿招商资本，项目周边涵盖高端住宅、湿地公园、学校、大型文体设施、高端医疗、商业及TOD综合体（规划）等配套，是五缘湾商务运营中心等国际级总部经济聚集地。项目为“禅境中式”的代表性产品，拥有简约、内涵丰富的中式园林设计，定位豪宅，均价高于7万元每平米，户型包含127平米的主力户型以及142-196平米的大户型。项目于2021年10月开盘，目前去化率已达100%，凭借优秀的区位与产品力，取得相比于周边项目更好的去化水平。3、财务稳健融资通畅，管理层激励切实有效三道红线下的绿档房企，融资渠道畅通。截至2022年上半年末，公司扣除预收账款后的资产负债率为66.7%，净负债率为68.6%，现金短债比为3.6x，公司继续为三道红线下的绿档房企。2018年至2021年，随着业务版图的迅速扩张，公司的有息负债规模由302.2亿元增长至858.7亿元，CAGR达41.6%；截至2022年上半年末，公司的有息负债规模为840.7亿元，相较上年年末小幅下降2.1%。公司融资渠道通畅，主要依赖大股东借款和银行借款获取融资，加权平均融资成本由2018年的5.70%逐年下降至2021年的4.69%，并进一步下降至2022年上半年的4.47%。截至2022年上半年末，公司的银行借款中一年内到期借款仅79.7亿元，占比仅18%，负债期限结构整体健康。管理层忠诚高效，激励措施切实有效。公司的三位执行董事均在行业内拥有丰富的工作经验，且均同时在母公司建发房产任职，可加快公司与母公司资源的协同效率、带领公司进一步行稳致远。公司通过管理层持股计划、股权激励计划等将员工利益与公司利益进行绑定。其中2021年、2022年公司出台两期股权激励计划，利用8530万股-1.353亿股对管理层与员工进行激励（约占公司现时总股本的约5.35%-8.49%），对公司2022-2025年的业绩进行考核；连同管理层持股计划，激励措施得以有效激发公司的内生发展动力。4、建发物业规模快速扩张，贡献公司业绩增长建发物业业绩、在管规模均保持快速增长，为公司业绩贡献增量。2022年5月，公司完成向建发房产持有的建发物业35%股权的收购，并取得其16%投票表决权的委托，重新并表建发物业，建发物业持续的规模扩张与业绩增长，也将为公司未来持续贡献业绩增量。2017-2021年，建发物业营收CAGR达36.6%，归母净利润CAGR达50.9%；2021年，建发物业实现营收15.6亿元，同比增长51.3%，实现归母净利润1.6亿元，同比增长50.2%；2022年上半年，其实现营收10.0亿元，同比增长49.9%，实现归母净利润1.3亿元，同比增长50.7%，均保持较快的增长速度。2022年上半年建发物业的营收结构中，物业管理服务、社区增