现代高层+洋房规划设计文本2020

中建三局·葛店双创谷项目规划方案设计暨中建三局菁英系产品线研究第一章

落子有声？2020对于葛店板块市场的预期如何？市场存量分析预计投放量分析板块内产品分析开发企业策略分析葛店房地产市场产品同质，中短期内竞争加剧购房刚性需求占据主导地位2019年葛店市场成交情况呈现下滑趋势，从6月的月均94套降至12月份的月均23套。2020年葛店区域市场预计供应约140.06万方，产品面积以90-115㎡为主，同质化严重，市场竞争持续加剧。伴随疫情的影响，预计2020年市场竞争惨烈。区域内产品以90-115平三房为主力产品，竞争激烈，少量90平以下及120平以上产品。本案所在新城板块两房毛坯总价段64-78万，紧凑三房毛坯总价段80-97万，舒适三房毛坯总价段94-130万，四房毛坯门槛107万。竞品分布项目周边开发商云集，2020年预计推售140.06万方金地063地块2020年推售16万方地块01

地块02

地块08金地梦想+2020年推售14万方面积段：90-110葛店新城中建壹品澜悦2020年推售13.8万方面积段：95-135中海锦城2020年推售11.8万方面积段：89-106金地艺境2020年推售14万方面积段：95-130紫菱东岸2020年推售7万方金地棠境光谷新都2020年推售3万方面积段：92-1232020年推售13万方面积段：90-115万科五彩城2020年推售9万方面积段：90-106锦绣香江2020年推售10.2万方面积段：107-133周边主力竞品市场上2房及2+1房刚需产品集中在75-100㎡面积段，2-3面宽！高层产品：2房2厅1卫：75-80㎡面积段：花样年花郡锦绣香江中海国际锦城紫菱东岸75㎡76㎡80㎡83㎡2房2厅1卫

2面宽2房2厅1卫

2面宽2房2厅1卫

2面宽2房2厅1卫

2.5面宽朝向为东户型2+1房2厅1卫：85-99㎡面积段：锦绣香江中海国际锦城金地中梁棠境万科五彩城花样年花郡紫菱东岸85㎡89㎡90㎡90㎡98㎡99㎡2+1房2厅2卫

2面宽2+1房2厅1卫

2.5面宽

2+1房2厅1卫

3面宽2+1房2厅1卫

3面宽

2+1房2厅1卫

2.5面宽

3房2厅1卫

2面宽朝向为东户型周边主力竞品市场上3房刚改产品集中在100-125㎡面积段，3面宽！高层产品：3房2厅1卫：100-105㎡面积段：紫菱东岸锦绣香江奥海水岸新城万科五彩城102㎡101㎡105㎡106㎡3房2厅1卫

2面宽2+1房2厅2卫

2面宽3房2厅1卫

3面宽3房2厅2卫

3面宽朝向为东户型3房2厅2卫：110-125㎡面积段：中海国际锦城金地中梁棠境紫菱东岸花样年花郡奥海水岸新城奥海水岸新城110㎡110㎡114㎡114㎡115㎡125㎡2+1房2厅1卫

2面宽3房2厅2卫

3面宽3房2厅2卫

2面宽

3房2厅2卫

3面宽3房2厅2卫

3.5面宽

3房2厅2卫

3面宽周边主力竞品市场上将出现90㎡复式产品，2+1面宽！以及3-4房125-150㎡面积段的稀缺洋房产品，3-4面宽！高层产品：高层复式产品：3+1房2厅2卫：125-130㎡面积段：+2面宽+1面宽2面宽1面宽中建壹品澜悦花样年花郡金地中梁棠境新城汇隽125㎡130㎡91㎡92㎡3+1房2厅2卫

3面宽3+1房2厅2卫

3面宽3房2厅2卫

2+1面宽3房2厅2卫

2+1面宽洋房产品：3/4房2厅2卫：125-150㎡面积段：金地艺境金地艺境锦绣香江锦绣香江125㎡130㎡146㎡151㎡3房2厅2卫

3面宽4房2厅2卫

4面宽4房2厅3卫

3面宽4房2厅3卫

3面宽竞品总结品牌开发商产品分析经典产品产品：90㎡、106㎡万科橙（老城区）万科五彩城（新城区）万科五彩城/万科橙万科五彩城/万科橙占地面积：2.85万平米容积率：4.44占地面积：12.6万平米容积率：2.490㎡106㎡3房2厅2卫

3面宽2+1房2厅1卫

3面宽产品：89㎡、110㎡中海国际锦城（新城区）占地面积：12.37万米容积率：2.8中海国际锦城中海国际锦城89㎡110㎡2+1房2厅1卫

2面宽2+1房2厅1卫

2.5面宽品牌开发商针对当地时局的操盘方式，控总价经典产品！减少产品多样性，快速去化！快进快出！竞品总结品牌开发商产品分析稀缺洋房产品产品：高层95㎡、105㎡洋房125㎡、130㎡金地艺境（新城区）金地艺境金地艺境占地面积：4.9万平米容积率：2.8125㎡3房2厅2卫

3面宽130㎡4房2厅2卫

4面宽创新跃层产品产品：90㎡跃层90㎡平层产品：92㎡跃层99㎡平层110㎡平层金地中梁棠境（新城区）金地中梁棠境新城汇隽（老城区）占地面积：2.78万平米容积率：3.2新城汇隽90㎡跃层3房2厅2卫

2+1面宽92㎡3房2厅2卫

2+1面宽品牌开发商针对当地时局的操盘方式，高溢价稀缺洋房产品，提升楼盘品质！高赠送创新跃层产品，增加楼盘亮点！竞品总结1.市场已有产品均相对成熟2.项目的品牌优势和产品优势有助于去化3.未来大量入市产品及存量产品集中于面积段90-110㎡，且去化缓慢4.小面积段洋房为稀缺产品，但是目前入市不算成熟，难以实现预期溢价推售面积2房2厅1卫

2+1房2厅1卫

3房2厅1卫3房2厅2卫

3+1房2厅2卫4房2厅2卫竞品等级项目名称面积段（万方）面积

面宽

面积

面宽

面积

面宽

面积

面宽

面积

面宽

面积面宽金地艺境金地中梁棠境万科五彩城锦绣香江1413/95909085233210531253130490㎡-115㎡90㎡-106㎡107㎡-133㎡110391061013310.276802214612543151311012023一级竞品中海国际锦城11.889㎡-106㎡892中建壹品澜悦紫菱东岸13.8795㎡-135㎡未定83752.599210010533114115125233奥海水岸新城4.86101㎡-140㎡新城汇隽花样年花郡海伦堡1894㎡-112㎡75㎡-128㎡78㎡-100㎡929833二级竞品2114313037.2集中供应洋房产品高层产品第二章

谋篇布局？双创谷项目应该采用怎样的通盘布局和打法？资源分析强排研究三大策略区位分析项目位于葛店核心区担负着城市发展及景观延续的使命，双创谷区位比葛店之星优越，先发优势，建议先开双创谷，创建品牌效应。Site景观绿轴双创谷城

市

发

展

轴葛店南站葛店CBD葛店之星文体公园五四湖地块价值分析6.葛店之星和本项目形成联动关系，3.

双创谷“中央城铁”广场核心的打造，有利于形成配套优势，极大提升02地块的土地价值地块08双创谷葛店之星法上相互配合，形成多维度的营销策略地块022.双创谷为板块区域注入活力，形成产业聚集，拉动产业人群外溢；地块014.人工超级绿带的打造，为三宗地提供的景观价值面双创谷1.交通枢纽的拉动效应明显，本区域为5.五城市展示厅/招商中心作为区域地标形成项目的“精神堡垒”“武鄂一体化”的“桥头堡”意识已经深入人心招商中心葛店南站用地条件住宅用地指标可以相互平衡3个地块建设用地面积共计123477㎡高层退界线高层退界线高层退界线10m10m224m10m20m139m360m397m103m10m10m103m103m10m276m20m10m164m20m40m地块01地块02地块08商业占比5%，住宅占比95%容积率：2.6

计容面积：321039㎡密度：≤35%建筑高度：不大于100m绿地率：≥30%退界：地块南侧与工业用地共同退让40m宽城市景观带，但可在两个地块之间相互平衡(尽可能利用此条规则，保证可售产品最优)用地条件以105+95+95+105标准层测算，边户中间户均为3面宽产品，面宽暂定38.4m,进深为15.5米，山墙间距极限15m.15.5m38.4m方向一：单栋T4户型排布高层退界线高层退界线高层退界线地块01地块02地块0815m

15m139m15m

15m15m

15m

15m

15m15m

15m

15m

25m224m360m（北侧排7栋T4，累计面宽268.8m,山墙间距为90m）（北侧排2.5栋T4，累计面宽100m,山墙间距为30m）（北侧排4栋T4，累计面宽153.6m,山墙间距为45m）方向二：T4双拼户型排布高层退界线高层退界线高层退界线15m139m15m15m360m15m15m15m224m（北侧排8栋T4，累计面宽307.2m,山墙间距为45m）（北侧排3栋T4，累计面宽115.2m,山墙间距为15m）（北侧排5栋T4，累计面宽192m,山墙间距为30m）结论：多梯户比更有利于释放地块的面宽资源用地条件方向一：全高层高层退界线地块01、地块02和地块08的进深一样，图中以地块01作为案例分析。地块01根据建筑间距计算法则50m22m103m1.L=(H-20)*0.4+20*1.22.百米高层最小间距50米进深方向排布2排百米高层，间距有22米余量结论：方向二：高层+洋房高层退界线地块011.地块排布高层产品，可排布2排，进深方向有余量，有资源排布大花园方案。27m27m103m2.地块排布9层洋房产品，可排布3排，进深用足，有资源排布高低配方案。进深方向排布1排高层+2排洋房,进深用足(需与工业用地平衡40米宽绿化带)方案推导1.幼儿园位置推导综合因素下的适建位置地块01地块02地块08a.优势资源集中，配套先行，给顾客信心b.放置此处对住宅影响小c.同时兼顾3个地块使用，临近次干道，开口便利2.商业位置推导15m15m地块01地块02地块08a.建议尽量少的设置商业，商业进深为12-15m，仅设置在首层，总量为0.8万㎡b.地块内仅配置生活配套,剩余配套可通过与双创谷互动解决方案推导在满足日照、间距等设计条件下，以3面宽105+95+95+105标准层测算地块最大容量18F

T434FT4实际需要:最大容量:方案余量：=计容面积：32万平方米容积率：2.6极限计容面积：

40.8万平方米8.8万平方米极限容积率：3.3根据规划的指标要求，本地块的极限容积率可做到3.3；超出的容量可以转化为三种方向：1.利用地形的面宽优势，做产品力的极致升级2.将超出的容量作为赠送的产品附加值，全部投放到产品之中3.“拉高拍低”为“时间换溢价”的策略留出调整的空间方案推导过程34F+9F34F复式+18F复式34F复式+18F复式34F+18F34F+18F34F+洋房最大化34F+18F

+9F34F+9F34F+叠拼34F+18F复式复式34F+合院34F+9F34F平层+复式方案对比(高低配)设定单价：

高层

1.15万元/平方米洋房

1.4万元/平方米叠拼

1.7万元/平方米合院

2.3万元/平方米高层：277500㎡合院：20000

㎡总货值：36.51亿合院总量少，占用资源较多140

合院95(3面宽)110(3面宽)高层：242500㎡叠拼：55000

㎡总货值：37.24亿135

叠拼95(3面宽)105(3面宽)土地进深资源利用率低，货值一般高层：104500㎡洋房：193000

㎡总货值：39.04亿115

洋房(三面宽)90(3面宽)115

18F(三面宽)控制面宽的前期下洋房最大化，货值最高，产品力一般100(3面宽)1PLAN1策略一全面下沉产品面积段，严控总价同时尽最大程度提升产品品质，形成爆款与营销给出的面积段相比，全面下沉产品面积段,严控总价营销建议户型配比地块01户型配比地块02户型配比地块08户型配比户型阳台1开间2比例10%25%25%25%10%户型阳台2开间3比例30%35%25%户型阳台2开间3比例20%25%25%20%95三房两厅两卫105115129140160三房两厅两卫三房两厅两卫四房两厅两卫四房两厅三卫五房两厅三卫75

两房两厅一卫92

三房两厅两卫105

三房两厅两卫115

三房两厅两卫128

四房两厅两卫140

四房两厅三卫105

四房两厅两卫115

四房两厅两卫140

四房两厅三卫2323132424232410%2423100%2410%24100%245%100%方案一户型配比（下沉面积段，降低总价，减少产品种类，快进快出）地块01户型配比地块02户型配比地块08户型配比户型阳台1开间2户数408922340比例23%51%19%户型阳台开间户数比例户型阳台1开间3户数比例56%22%120

四房两厅两卫24268268100%100%65

两房两厅一卫85

三房两厅两卫95

三房两厅两卫110

四房两厅两卫8595三房两厅两卫三房两厅两卫6802721323110

四房两厅两卫2327222%231224100%231368%1806100%补充市场小面积段产品，同类型产品，比竞品总价低

面宽大1.补充65平2房小面积段产品2.85平3房户型对位市场100平产品3.110户型升级为4面宽产品65面积段T4（2房2厅1卫）85面积段T4（3房2厅1卫）110面积段T4（4房2厅2卫）主推户型VSVSVS70-83面积段(2房）90-100面积段(3房）115-130面积段T4（3-4房）周边竞品紫菱东岸：75㎡2室2厅1卫紫菱东岸：83㎡2室2厅1卫万科五彩城：90㎡3室2厅1卫新城汇隽：99㎡3室2厅1卫中建壹品澜悦：125㎡4室2厅2卫锦绣香江：133㎡4室2厅2卫2PLAN2策略二利用当地可“套内挑空”的政策优势做最大可能的产品附加值利用套内挑空打造爆品引爆市场，比同级竞品至少多15%的赠送面积半面积赠送1.推出爆品85户型—4面宽，比同级竞品多赠送14㎡（空中MINI墅）85户型

4面宽2.比同级竞品多赠送24㎡（空中墅）110户型

4面宽全面积赠送主推户型VSVS110户型

3面宽114户型

3面宽80户型

2.5面宽83户型

2.5面宽周边竞品紫菱东岸：83㎡2室2厅1卫锦绣香江：80㎡2室2厅1卫花样年花郡：114㎡3室2厅2卫金地中梁棠境：110㎡3室2厅2卫3PLAN3策略三规划采用“拉高拍低”的打法但是要从项目整盘操作出发，在时间轴上合理分布从时间的角度充分挖掘地块的溢价能力地块01

首期地块尾期地块中期地块地块08地块0230万方总量，正常去化周期在3-4年时间首期地块一定以快速回笼现金流，保去化为首要目标，同时适当拉高本地块指标，为后续地块的操作腾挪空间;中期地块，视市场而定，预留弹性空间，可放可收；尾期地块，随着产业园区的建设及配套的完善，加上“武鄂一体化”红利的进一步释放，适当做产品升级，确保核心地块的溢价；地块02地块01时间轴地块08容积率：2.75容积率：3.02高层面积：15.5万商业面积：1.25万容积率：1.4洋房面积：3.5万洋房面积：3.5万高层面积：6.9万商业：0.7万第三章

系统论战？用系统论的方式打好品牌仗基于市场研判和未来客群分析，如何为三局投资量身打造相应的产品线？首次提出“菁英系”产品线概念“菁英系”客群分析“菁英系”设计导则为什么做小面积段的标准化产品？保证去化是实现利润的关键，产品面积段取小化的配比市场方面

—客户方面

—是实现市场盈利的手段满足市场接受度，保证户型基本功能使用的前提下，低总价和产品舒适度，是影响菁英系客群的重要因素菁英系产品线研发目标价值传导管控工具设计方法论成为与营销客研、成本合约、技术审核、工程进度等板块的连接平台打造中建·三局IP，实现品牌价值传递标准化作为一个动态的、可持续升级的体系，成为指导项目落地的方法论成为集团对接各区域公司的核心管控工具，保证项目落地品质建立产品线价值体系完成标椎化模块可持续升级体系动态循环菁英系—扎根者·客户象征特征：有技能，有拼劲、积极努力、寻求精彩的都市生活讲究实用性，对价格的敏感度高25-30岁，城市移民为主，经济压力大，工作忙碌2-5口之家菁英系客户临摹追求快乐高效的都市生活关注品质感的同时关心性价比，实用至上崇尚便捷、舒适的生活理念·核心购房动机安家落户，扎根城市需要快乐、健康的生活氛围及体面的生活关注居家生活的同时，乐于邻里及亲友间的社交互动注重生活质量，怀揣生活梦想沉于理想，源于快乐，勤于工作，舒于体面菁英系产品核心关键词性价比、总价、配套、体面、互动、体验、舒适度关注基本生活配套，希望有公立教育资源关注户型，在意得房率，关注户内多过公区仪式感、安全感希望有社区生活空间和多样的活动功能充足的停车位，便捷、安全人行归家场景车行归家场景景观活动场景社区配套服务户内生活场景星光跑道露天剧场活力街区复合型社区入口社区代收体验商店亲子乐园社区自行车社区果园社区会客厅智能引导社区日租菁英系产品线客户关注点菁英系—客户敏感点95㎡的四面宽高层产品周边竞品基本为三面宽面宽数面宽数量越多，越容易在市场形成降维打击优势，形成产品爆点房间核支付能力受限，无法购买大房子的情况下，所承受面积段中房间数量最多客餐厅在面积严格限制下，市场上出现的产品中餐厅大部分受到挤压，甚至远小于厨房面积，客户期望更舒适的餐客厅空间卫生间刚需产品中，卫生间数量和家庭人口数有较大矛盾，设计高效卫浴体系可以较好地解决这个问题收纳系统越小的户型越需要全屋必要的收纳空间，建立从玄关到主卧全屋收纳系统，增加空间的生活属性菁英系—客户敏感点小面积段要尽可能房间多，功能配置全面宽数面宽数量越多，越容易在市场形成降维打击优势，形成产品爆点房间核支付能力受限，无法购买大房子的情况下，所承受面积段中房间数量最多客餐厅在面积严格限制下，市场上出现的产品中餐厅大部分受到挤压，甚至远小于厨房面积，客户期望更舒适的餐客厅空间卫生间刚需产品中，卫生间数量和家庭人口数有较大矛盾，设计高效卫浴体系可以较好地解决这个问题收纳系统越小的户型越需要全屋必要的收纳空间，建立从玄关到主卧全屋收纳系统，增加空间的生活属性菁英系—客户敏感点餐客厨一体化横向双厅的极致体验面宽数面宽数量越多，越容易在市场形成降维打击优势，形成产品爆点房间核支付能力受限，无法购买大房子的情况下，所承受面积段中房间数量最多客餐厅在面积严格限制下，市场上出现的产品中餐厅大部分受到挤压，甚至远小于厨房面积，客户期望更舒适的餐客厅空间卫生间刚需产品中，卫生间数量和家庭人口数有较大矛盾，设计高效卫浴体系可以较好地解决这个问题收纳系统越小的户型越需要全屋必要的收纳空间，建立从玄关到主卧全屋收纳系统，增加空间的生活属性菁英系—客户敏感点公卫干湿分离，高效实用面宽数面宽数量越多，越容易在市场形成降维打击优势，形成产品爆点房间核支付能力受限，无法购买大房子的情况下，所承受面积段中房间数量最多客餐厅在面积严格限制下，市场上出现的产品中餐厅大部分受到挤压，甚至远小于厨房面积，客户期望更舒适的餐客厅空间卫生间刚需产品中，卫生间数量和家庭人口数有较大矛盾，设计高效卫浴体系可以较好地解决这个问题收纳系统越小的户型越需要全屋必要的收纳空间，建立从玄关到主卧全屋收纳系统，增加空间的生活属性菁英系—客户敏感点全屋收纳系统面宽数面宽数量越多，越容易在市场形成降维打击优势，形成产品爆点房间核支付能力受限，无法购买大房子的情况下，所承受面积段中房间数量最多客餐厅在面积严格限制下，市场上出现的产品中餐厅大部分受到挤压，甚至远小于厨房面积，客户期望更舒适的餐客厅空间卫生间刚需产品中，卫生间数量和家庭人口数有较大矛盾，设计高效卫浴体系可以较好地解决这个问题收纳系统越小的户型越需要全屋必要的收纳空间，建立从玄关到主卧全屋收纳系统，增加空间的生活属性菁英系—产品标准从专业角度，落实客户需求，并给于客户更多更好的关怀菁英系—导则规划系统产品系统形象系统景观系统配套系统空间组织流线组织间距控制空间尺度比例尺度休闲广场社区服务小区入口单元入口地库入口门窗系统会所底层架空中西双厨中央花园独立玄关中轴对称洄游空间收纳空间双流线家政空间户型布局建筑风格植被功能级配体量关系阳光草坪流线系统色彩核心筒部品材料重点部位标示系统绿色建材环形跑道精工细节球类场地泛光照明邻里空间围墙水景照明系统景观客厅图书馆亲子乐园学堂教育医疗物业管理配套商业公共部位其他配套会所会客厅社区工坊精细收纳精装系统智能系统地库系统示范区玄关系统物管系统行车流线厅房系统管线系统厨卫系统安防系统车库净高智能家居设备系统家居系统地面铺装户外系统设备、消防柱网尺寸人防设计管线布置地下大堂照明系统导视系统位置选择入口广场面积要求社区出口功能流线前场空间访客车位售楼处后场空间组团花园儿童乐园运动公园下沉会所会客厅泛光照明会所归家系统酒店式落区中央花园单元大堂地下大堂基本元素价值提升元素第四章

琢璞成玉？基于产品线的思考，推出三大方案及其灵活变体“公园里”“天空墅”“花园城”方案一

“公园里”打造全面升级的具有品牌价值的产品线做面向未来市场客群的极致品质小户型方案一鸟瞰图方案一总图综合技术经济指标表用地面积1234772.60容积率总建筑面积地上总建筑面积地上计容建筑面积配套427961.83321040.2321040.27639.003600幼儿园物业管理用房开闭所870300公变配电房公厕垃圾中转站社区服务7201001001649其中其中治安管理用房300商业住宅1605229735026519003216035%34F高层18F高层洋房建筑密度绿地率户数30%3298机动车停车位住宅商业3407329897其中地面停车位地下停车位3403055地下建筑面积106920.828方案一技术经济指标地块01技术经济指标地块02技术经济指标地块08技术经济指标地块01综合技术经济指标表用地面积容积率地块02综合技术经济指标表用地面积容积率地块08综合技术经济指标表用地面积容积率57548.82.9325109.31.3040818.92.93总建筑面积227713.38168745.00168745.006113.003600.00450.00300.00360.00100.00100.00903.00300.0011002.00151630.00151630.00.0总建筑面积41016.0032574.032574.00414.000.00100.000.00180.000.000.00134.000.000.0032160.00.0总建筑面积地上总建筑面积地上计容建筑面积配套159232.45119722.0119722.001112.000.00320.000.00180.000.000.00612.000.005050.00113560.0113560.00.0地上总建筑面积地上计容建筑面积配套地上总建筑面积地上计容建筑面积配套幼儿园幼儿园幼儿园物业管理用房开闭所物业管理用房开闭所公变配电房物业管理用房开闭所公变配电房公变配电房公厕垃圾中转站社区服务治安管理用房商业其中其中其中公厕公厕垃圾中转站社区服务治安管理用房垃圾中转站社区服务治安管理用房商业住宅商业住宅住宅34F高层18F高层洋房34F高层18F高层洋房34F高层18F高层其中其中其中其中0.032160.0035%其中其中0.0035%30%18061872180666洋房0.0035%30%12241254122430建筑密度绿地率户数建筑密度绿地率户数建筑密度绿地率30%2682682680户数机动车停车位机动车停车位机动车停车位住宅住宅商业住宅商业商业地面停车位地下停车位地下建筑面积187168558968.4地面停车位地下停车位地下建筑面积272418442.0地面停车位地下停车位地下建筑面积125112939510.5视距分析1.5万㎡中央花园2万㎡中央花园60m285m60m370m40m宽城市绿轴南侧视野无遮挡南侧视野无遮挡产品分布方案一

公园里户型图例65㎡85㎡95㎡110㎡120㎡户型配比表户型6585户数4081602612408268面积总和28152135650581404488032160户数占比

面积占比12.37%48.57%18.56%12.37%8.13%9.42%45.37%19.45%15.01%10.76%95110120合计3298298982100.00%

100.00%高层65㎡标准平面

>>2室2厅1卫

2面宽（T6边户/中间户）户型4大特点：2房2厅1卫基本信息

关键指标户型结构

2室2厅1卫套型预计入户收纳系统65平方米（得房率72%）卫生间干湿分离设计，节约时间成本，提高使用效率面积段套内面积

49.5平方米全飘窗设计，提高舒适体验户型控制：面宽情况

6.3米

（轴线到轴线）进深情况

10.6米（轴线到轴线）拼接部位

边户/中间户客厅面宽不得小于3.3米主卧面宽不得小于3.0米阳台进深不得小于1.5米厨房门窗选型：玄关名称型号应用部位尺寸(w*h)

数量

形式书房公卫RHM-010M-010入户卧室1.05*2.40.9*2.20.8*2.21.8*2.41.2*1.81.8*1.81.2*1.50.6*1.512211111餐厅功能布局平开门推拉门推拉窗平开窗门窗M-020厨房、卫生间阳台LM-011LC-010LC-011LC-030LC-040卧室次卧起居室主卧厨房卫生间高层85㎡标准平面

>>3室2厅1卫

3面宽（

T6边户、中间户）户型5大特点：3房2厅1卫基本信息

关键指标户型结构

3室2厅1卫套型预计南向3面宽，双卧朝南入户独立玄关85平方米（得房率77%）面积段卫生间干湿分离设计，节约时间成本，提高使用效率套内面积

67.74平方米面宽情况

9.0米

（轴线到轴线）进深情况

9.9米（轴线到轴线）拼接部位

边户/中间户全飘窗设计，提高舒适体验户型控制：客厅面宽不得小于3.3米主卧面宽不得小于3.0米阳台进深不得小于1.5米厨房玄关门窗选型：名称型号应用部位尺寸(w*h)

数量

形式卧室公卫餐厅功能布局RHM-010M-010入户卧室1.05*2.40.9*2.20.8*2.20.8*2.21.8*2.41.5*1.81.8*1.80.9*1.50.8*1.5131112111平开门推拉门门窗M-020卫生间厨房LM-010LM-011LC-010LC-011LC-030LC-040卧室卧室阳台起居室次卧主卧推拉窗平开窗厨房卫生间高层95㎡标准平面

>>3室2厅2卫

4面宽（T6边户、中间户/T4中间户）户型8大特点：南向4面宽创新产品基本信息

关键指标户型结构

3室2厅2卫套型预计3房2厅2卫95平方米（得房率77%）入户独立对景玄关面积段横向双厅，双面宽阳台，宽阔视野感受主卧套间，私密性套房套内面积

75.9平方米面宽情况

11.2米（轴线到轴线）进深情况

8.65米（轴线到轴线）拼接部位

边户/中间户公卫干湿分离设计，节约时间成本，提高使用效率全飘窗设计，提高舒适体验动静分区明确户型控制：餐客厅面宽不得小于5.5米主卧面宽不得小于3.0米阳台进深不得小于1.5米书房公卫厨房玄关主卫门窗选型：功能布局名称型号应用部位尺寸(w*h)

数量

形式RHM-010M-010入户卧室1.05*2.40.9*2.20.8*2.21.8*2.23.6*2.41.8*1.8132111主卧卧室平开门推拉门餐客厅门M-020卫生间厨房LM-010LM-011LC-010LC-011阳台次卧主卧书房厨房1.8*1.81.5*1.81.2*1.5111推拉窗平开窗窗

LC-021LC-030LC-040卫生间0.8*1.52高层110㎡标准平面

>>4室2厅2卫

4面宽（T4边户）户型8大特点：南向4面宽创新产品4房2厅2卫基本信息

关键指标户型结构

4室2厅2卫套型预计入户独立洗消区，达到入户洁污分流横向双厅，双面宽阳台，宽阔视野感受主卧套房，独立衣帽间，增强私密性110平方米（得房率77%）面积段套内面积

87.8平方米面宽情况

11.7米（轴线到轴线）进深情况

10.1米（轴线到轴线）拼接部位

边户公卫干湿分离设计，节约时间成本，提高使用效率全飘窗设计，提高舒适体验动静分区明确，书房可改为开敞式，形成南北通透户型控制：餐客厅面宽不得小于5.7米阳台进深不得小于1.5米主卧面宽不得小于3.2米洗消区衣帽间进深净尺寸不得小于1.5米主卫卧室书房厨房公卫玄关门窗选型：功能布局名称型号应用部位尺寸(w*h)

数量

形式衣帽间RHM-010M-010入户1.05*2.40.9*2.20.8*2.21.6*2.24.0*2.41.8*1.8143112主卧卧室餐客厅卧室、书房平开门推拉门门M-020

卫生间、北阳台LM-010LM-011LC-010LC-011厨房阳台次卧主卧书房厨房2.1*1.81.5*1.81.2*1.5111推拉窗窗

LC-021LC-030LC-040卫生间0.8/1.2*1.5

2

平开窗高层110㎡标准平面（扩展户型）

>>3/4室2厅2卫

4面宽（T4边户）户型8大特点：南向4面宽创新产品基本信息

关键指标户型结构

3/4室2厅2卫套型预计4房2厅2卫入户独立洗消区，达到入户洁污分流横向双厅，双面宽阳台，宽阔视野感受主卧套房，独立衣帽间，增强私密性110平方米（得房率77%）面积段套内面积

87.8平方米面宽情况

11.7米（轴线到轴线）进深情况

10.1米（轴线到轴线）拼接部位

边户公卫干湿分离设计，节约时间成本，提高使用效率全飘窗设计，提高舒适体验双儿童房，可分可合，灵动空间户型控制：餐客厅面宽不得小于5.7米主卧面宽不得小于3.2米阳台进深不得小于1.5米衣帽间进深净尺寸不得小于1.5米门窗选型：洗消区主卫厨房双儿童房公卫玄关功能布局名称型号应用部位尺寸(w*h)

数量

形式衣帽间RHM-010M-010入户卧室1.05*2.40.9*2.20.8*2.21.6*2.24.0*2.41.8*1.82.1*1.81.2*1.51主卧卧室3/4

平开门餐客厅门窗M-020

卫生间、北阳台31LM-010LM-011LC-010LC-011LC-030LC-040厨房阳台推拉门推拉窗1311次卧主卧厨房卫生间0.8/1.2*1.5

2

平开窗洋房120㎡标准平面>

>4室2厅2卫

4面宽（T2边户）户型8大特点：南向4面宽创新产品基本信息

关键指标户型结构

4室2厅2卫套型预计4房2厅2卫入户独立洗消区，达到入户洁污分流回游空间，增强舒适体验感120平方米（得房87%）面积段套内面积

105.5平方米横向双厅，双面宽阳台，宽阔视野感受全屋收纳系统，增加空间的生活属性主卧套房，增强私密性面宽情况

12.8米（轴线到轴线）进深情况

11.5米（轴线到轴线）拼接部位

边户全飘窗设计，提高舒适体验户型控制：餐客厅面宽不得小于6.4米主卧面宽不得小于3.4米阳台进深不得小于1.5米门窗选型：洗消区家政公卫卧室厨房房衣帽间玄关功能布局主卫餐厅名称型号应用部位尺寸(w*h)

数量

形式RHM-010M-010入户卧室1.05*2.40.9*2.20.8*2.2133主卧平开门推拉门卧室书房起居室门窗M-020

卫生间、北阳台LM-010LM-011LC-010LC-011LC-030LC-040厨房/家政阳台0.8/1.6*2.2

31.8/2.4*2.4

2次卧1.8*1.83.4*1.81.8*1.50.8*1.52112主卧推拉窗平开窗厨房卫生间高层户型竞品分析菁英系产品：85㎡3室2厅1卫产品优势对标产品：90-100㎡3室2厅1卫1、配置可以与市场上90-100㎡产品竞争2、全卧室飘窗设计3、卫生间干湿分离，尺度舒适中海锦城国际：89㎡3室2厅1卫

中万科五彩城：90㎡3室2厅1卫

中金地中梁棠境：90㎡3室2厅1卫

中新城汇隽：99㎡3室2厅1卫

中高层户型竞品分析菁英系产品：95㎡3室2厅2卫产品优势对标产品：100-110㎡3室2厅2卫1、配置可以与市场上100-110㎡产品竞争,并存在面宽优势2、全卧室飘窗设计3、公卫干湿分离，高效实用万科五彩城：106㎡3室2厅2卫

端紫菱东岸：100㎡3室2厅2卫

中3、横向双厅极致体验花样年花郡：110㎡3室2厅2卫

中金地中梁棠境：110㎡3室2厅2卫

端高层户型竞品分析菁英系产品：110㎡3/4室2厅2卫产品优势对标产品：125-130㎡4室2厅2卫1、配置可以与市场上125-130㎡产品竞争2、南向四面宽配置3、入户独立洗消区，洁污分流4、主卧室独立衣帽间5、横向双厅极致体验中建壹品澜悦：125㎡4室2厅2卫

端富力金禧悦城：124㎡4室2厅2卫

端6、双儿童房，可分可合，灵动空间锦绣香江：133㎡4室2厅2卫

端奥海水岸新城：130㎡4室2厅2卫

端洋房户型竞品分析菁英系产品：120㎡4室2厅2卫产品优势对标产品：125-130㎡3/4室2厅21、入户独立洗消区，洁污分流2、玄关家政餐厨回游空间体验,增强舒适体验感金地东方艺境：125㎡3室2厅2卫

端金地东方艺境：130㎡4室2厅2卫

端高层-T6-65㎡产品标准层高层-T6-85㎡产品标准层高层-T4-110+95㎡产品标准层洋房-T2-120㎡产品标准层方案二

“天空墅”极致利用“套内挑空”形成全复式的小户型产品，将附加值做到极致方案二鸟瞰图方案二总图综合技术经济指标表用地面积容积率1234772.60总建筑面积地上总建筑面积地上计容建筑面积配套416558.83321040.2321040.27428.003600幼儿园物业管理用房开闭所840300公变配电房7201001001468其中其中公厕垃圾中转站社区服务治安管理用房商业住宅3001605229756126840129160034F高层18F高层洋房建筑密度绿地率户数35%30%2936机动车停车位住宅商业3045293697其中地面停车位地下停车位3042730地下建筑面积95517.828方案二技术经济指标地块01技术经济指标地块02技术经济指标地块08技术经济指标地块02综合技术经济指标表用地面积容积率地块01综合技术经济指标表用地面积容积率地块08综合技术经济指标表用地面积容积率57548.83.0325109.31.2640818.92.82总建筑面积227712.33174499.00174499.006026.003600.00450.00300.00360.00100.00100.00816.00300.009552.00158921.00158921.00.0总建筑面积地上总建筑面积地上计容建筑面积配套38710.0031528.031528.00368.000.0080.000.00180.000.000.00108.000.002000.0029160.00.029160.00.00总建筑面积地上总建筑面积地上计容建筑面积配套150136.50115014.0115014.001034.000.00310.000.00180.000.000.00544.000.004500.00109480.0109480.00.0地上总建筑面积地上计容建筑面积配套幼儿园幼儿园物业管理用房开闭所幼儿园物业管理用房开闭所物业管理用房开闭所公变配电房公变配电房公变配电房公厕垃圾中转站社区服务治安管理用房商业其中其中其中公厕公厕垃圾中转站社区服务治安管理用房垃圾中转站社区服务治安管理用房商业住宅商业住宅住宅34F高层18F高层洋房34F高层18F高层洋房34F高层18F高层其中其中其中其中其中其中0.0035%30%16321689163257洋房0.0035%30%10881115108827建筑密度绿地率户数建筑密度绿地率35%30%21622821612建筑密度绿地率户数户数机动车停车位机动车停车位机动车停车位住宅住宅商业住宅商业商业地面停车位地下停车位地下建筑面积169152053213.3地面停车位地下停车位地下建筑面积232057182.0地面停车位地下停车位地下建筑面积112100435122.5产品分布方案二

天空墅户型图例85㎡95㎡110㎡135㎡户型配比表户型85户数136面积总和

户数占比

面积占比1156016708189760291602975614.63%60.22%27.79%7.36%3.88%56.15%30.17%9.80%951768816110135合计2162936100.00%100.00%空中MINI墅85㎡叠墅一层叠墅二层立体生活场景复式挑空85㎡标准平面

>>3室2厅2卫

4面宽（T8中间户）户型6大特点：改造后3房2厅2卫基本信息

关键指标（改造后）户型结构

3室2厅2卫套型预计餐客厅一体化100平方米（得房率76.62%）横向双厅，改造后双层阳台，宽阔视野感受面积段南侧全飘窗设计，提高舒适体验楼上楼下，动静分区明确双倍开窗面积，双层采光套内面积

76.62平方米面宽情况

11.8米（轴线到轴线）进深情况

8米（轴线到轴线）拼接部位

边户/中间户玄关公卫厨房楼梯户型控制：改造前二层平面图改造前一层平面图餐客厅面宽不得小于5.9米主卧面宽不得小于3.1米阳台进深不得小于1.5米餐客厅功能布局门窗控制：公卫名称

型号应用部位入户尺寸（w*h)

数量形式楼梯书房RHM-0101.0*2.41平开门M-010卧室0.9*2.20.8*2.2LM-011

厨房、卫生间

0.8*2.221221112门窗M-020卫生间推拉门平开窗卧室主卧LM-011LC-010LC-021LC-030LC-041阳台次卧2.1*2.41.5*1.81.2*1.81.2*1.80.6*1.5书房厨房推拉窗平开窗改造后二层平面图卫生间空中墅95㎡空中墅一层空中墅二层立体生活场景复式挑空95㎡标准平面

>>3室2厅2卫

3面宽（T6中间户）户型7大特点：基本信息

关键指标（改造后）户型结构

3室2厅2卫套型预计改造后3房2厅2卫餐客厅一体化107平方米（得房率82.51%）面积段横向双厅，改造后双层阳台，宽阔视野感受套内面积

88.35平方米南侧全飘窗设计，提高舒适体验面宽情况进深情况拼接部位11.1米（轴线到轴线）楼上楼下，动静分区明确双倍开窗面积，双层采光多功能收纳空间10米（轴线到轴线）边户/中间户玄关公卫厨房户型控制：楼梯改造前二层平面图餐厅改造前一层平面图客厅面宽不得小于3.3米主卧面宽不得小于3.3米阳台进深不得小于1.5米客厅卧室门窗控制：功能布局名称型号应用部位

尺寸（w*h)

数量形式公卫书房RHM-010M-010M-020入户卧室1.0*2.40.9*2.20.8*2.20.8*2.22.1*2.41.5*1.80.9*1.80.9*1.512213112平开门门卫生间厨房阳台楼梯LM-011LM-011LC-021LC-030LC-041推拉门书房厨房平开窗推拉窗平开窗窗主卧卫生间改造后二层平面图复式挑空110㎡标准平面

>>4室2厅3卫

4面宽（T6边户）户型9大特点：基本信息

关键指标户型结构

4室2厅3卫套型预计面积段套内面积

103.91平方米改造后4房2厅3卫餐客厅一体化128平方米（得房80.99%）横向双厅，改造后双层阳台，宽阔视野感受南侧全飘窗设计，提高舒适体验楼上楼下，动静分区明确面宽情况进深情况拼接部位12.8米（轴线到轴线）9.4米（轴线到轴线）双倍开窗面积，双层采光多功能收纳空间边户主卧套房，私密空间入户独立对景玄关玄关厨房餐厅公卫楼梯户型控制：改造前二层平面图改造前一层平面图客厅面宽不得小于3.4米主卧面宽不得小于3.4米阳台进深不得小于1.5米卧室客厅功能布局门窗控制：主卫书房名称型号应用部位

尺寸（w*h)

数量形式RHM-010M-010M-020入户卧室1.0*2.40.9*2.20.8*2.20.8*2.22.1*2.41.2*1.81.2*1.80.9*1.513314113公卫楼梯平开门门卫生间厨房阳台LM-011LM-011LC-021LC-030LC-041推拉门书房厨房平开窗推拉窗平开窗主卧窗卧室卫生间改造后二层平面图空中宽墅135㎡宽墅一层宽墅二层立体生活场景复式挑空135㎡标准平面

>>4室2厅3卫

6面宽（T2边户）户型10大特点：基本信息

关键指标（改造后）户型结构

4室2厅3卫套型预计改造后4房2厅3卫餐客厅一体化，极致宽厅，多功能化横向双厅，改造后双层阳台，宽阔视野感受165平方米（得房率77.87%）面积段南侧全飘窗设计，提高舒适体验楼上楼下，动静分区明确套内面积

129.13平方米面宽情况

19.6米（轴线到轴线）进深情况

7.7米（轴线到轴线）拼接部位

边户双倍开窗面积，双层采光多功能收纳空间主卧套房，私密空间玄关空闲尺度大，极致空间享受入户独立对景玄关户型控制：公卫

厨房改造前一层平面图改造前二层平面图楼梯餐客厅面宽不得小于6.8米主卧面宽不得小于4米开敞书房餐客厅阳台进深不得小于1.5米功能布局门窗控制：尺寸名称型号应用部位数量形式（w*h)1.0*2.40.9*2.20.8*2.2公卫主卫衣帽间RHM-010M-010M-020入户卧室131331113平开门门卫生间楼梯LM-011

厨房、卫生间

0.8*2.2推拉门平开窗LM-011LC-010LC-021LC-030LC-041阳台次卧2.1*2.41.8*1.81.2*1.81.5*1.80.9*1.5主卧儿童房儿童房厨房卫生间卧室窗改造后二层平面图推拉窗平开窗高层复式-T8-85㎡产品标准层下复标准层平面图上复标准层平面图高层复式-T6-95㎡产品标准层下复标准层平面图上复标准层平面图高层复式-T6-110㎡产品标准层下复标准层平面图上复标准层平面图高层复式-T2-135㎡产品标准层下复标准层平面图上复标准层平面图方案三

“花园城”“拉高拍低”通过花园洋房产品的入市，提升项目的品质与货值方案三鸟瞰图方案三总图综合技术经济指标表用地面积1234772.60容积率总建筑面积412022.83321040.2321040.27356.00地上总建筑面积地上计容建筑面积配套幼儿园物业管理用房开闭所3600840300公变配电房公厕垃圾中转站社区服务720100100139630016052297633172073012556035%其中其中治安管理用房商业住宅34F高层18F高层洋房建筑密度绿地率户数30%279229012792机动车停车位住宅商业其中97地面停车位地下停车位2892600地下建筑面积90981.828方案三技术经济指标地块01技术经济指标地块02技术经济指标地块08技术经济指标地块01综合技术经济指标表用地面积容积率地块02综合技术经济指标表用地面积容积率地块08综合技术经济指标表用地面积容积率57548.83.0325109.31.4040818.92.72总建筑面积224544.38174585.00174585.005970.003600.00450.00300.00360.00100.00100.00760.00300.0011002.00157613.00105773.00.0总建筑面积43676.0035234.035234.00394.000.0080.000.00180.000.000.00134.000.000.0034840.00.0总建筑面积地上总建筑面积地上计容建筑面积配套143802.45111222.0111222.00992.000.00地上总建筑面积地上计容建筑面积配套地上总建筑面积地上计容建筑面积配套幼儿园幼儿园幼儿园物业管理用房开闭所物业管理用房开闭所公变配电房物业管理用房开闭所公变配电房310.000.00180.000.000.00502.000.005050.00105180.066300.00.038880.0035%公变配电房公厕垃圾中转站社区服务治安管理用房商业其中其中其中公厕公厕垃圾中转站社区服务治安管理用房垃圾中转站社区服务治安管理用房商业住宅商业住宅住宅34F高层18F高层洋房34F高层18F高层洋房34F高层18F高层其中其中其中其中0.034840.0035%其中其中51840.0035%洋房建筑密度绿地率户数建筑密度绿地率户数建筑密度绿地率30%15201586152030%26826826830%100410341004户数机动车停车位机动车停车位机动车停车位住宅住宅商业住宅商业660商业30地面停车位地下停车位地下建筑面积159142749959.4地面停车位地下停车位地下建筑面积272418442.0地面停车位地下停车位地下建筑面积10393132580.5产品分布方案三

花园城户型图例85㎡110㎡120㎡130㎡户型配比表户型85户数884面积总和

户数占比

面积占比7514096933907203484029763331.66%31.66%27.08%9.60%25.25%32.57%30.48%11.71%100.00%110120130合计8847562682792100.00%高层85㎡标准平面

>>3室2厅1卫

3面宽（

T6边户、中间户）户型5大特点：3房2厅1卫基本信息

关键指标户型结构

3室2厅1卫套型预计南向3面宽，双卧朝南入户独立玄关85平方米（得房率77%）面积段卫生间干湿分离设计，节约时间成本，提高使用效率套内面积

67.74平方米面宽情况

9.0米

（轴线到轴线）进深情况

9.9米（轴线到轴线）拼接部位

边户/中间户全飘窗设计，提高舒适体验户型控制：客厅面宽不得小于3.3米主卧面宽不得小于3.0米阳台进深不得小于1.5米厨房玄关门窗选型：名称型号应用部位尺寸(w*h)

数量

形式卧室公卫餐厅功能布局RHM-010M-010入户卧室1.05*2.40.9*2.20.8*2.20.8*2.21.8*2.41.5*1.81.8*1.80.9*1.50.8*1.5131112111平开门推拉门门窗M-020卫生间厨房LM-010LM-011LC-010LC-011LC-030LC-040卧室卧室阳台起居室次卧主卧推拉窗平开窗厨房卫生间高层110㎡标准平面

>>4室2厅2卫

4面宽（T4边户）户型8大特点：南向4面宽创新产品4房2厅2卫基本信息

关键指标户型结构

4室2厅2卫套型预计入户独立洗消区，达到入户洁污分流横向双厅，双面宽阳台，宽阔视野感受主卧套房，独立衣帽间，增强私密性110平方米（得房率77%）面积段套内面积

87.8平方米面宽情况

11.7米（轴线到轴线）进深情况

10.1米（轴线到轴线）拼接部位

边户公卫干湿分离设计，节约时间成本，提高使用效率全飘窗设计，提高舒适体验动静分区明确，书房可改为开敞式，形成南北通透户型控制：餐客厅面宽不得小于5.7米阳台进深不得小于1.5米主卧面宽不得小于3.2米洗消区衣帽间进深净尺寸不得小于1.5米主卫卧室书房厨房公卫玄关门窗选型：功能布局名称型号应用部位尺寸(w*h)

数量

形式衣帽间RHM-010M-010入户1.05*2.40.9*2.20.8*2.21.6*2.24.0*2.41.8*1.8143112主卧卧室餐客厅卧室、书房平开门推拉门门M-020

卫生间、北阳台LM-010LM-011LC-010LC-011厨房阳台次卧主卧书房厨房2.1*1.81.5*1.81.2*1.5111推拉窗窗

LC-021LC-030LC-040卫生间0.8/1.2*1.5

2

平开窗洋房120㎡标准平面>

>4室2厅2卫

4面宽（T2边户）户型8大特点：南向4面宽创新产品基本信息

关键指标户型结构

4室2厅2卫套型预计4房2厅2卫入户独立洗消区，达到入户洁污分流回游空间，增强舒适体验感120平方米（得房87%）面积段套内面积

105.5平方米横向双厅，双面宽阳台，宽阔视野感受全屋收纳系统，增加空间的生活属性主卧套房，增强私密性面宽情况

12.8米（轴线到轴线）进深情况

11.5米（轴线到轴线）拼接部位

边户全飘窗设计，提高舒适体验户型控制：餐客厅面宽不得小于6.4米主卧面宽不得小于3.4米阳台进深不得小于1.5米门窗选型：洗消区家政公卫卧室厨房房衣帽间玄关功能布局主卫餐厅名称型号应用部位尺寸(w*h)

数量

形式RHM-010M-010入户卧室1.05*2.40.9*2.20.8*2.2133