写字楼物业管理工作办法

105/105z市z物业治理有限公司投资广场物业治理处工作手册2002-12-16第一节概述z投资广场物业治理处是z市z物业治理公司下属负责投资广场大厦物业治理的分支机构。z投资广场是由军沙商贸有限公司为业主兴建的一流商务主楼，占地面积35351平方米，共有建筑面积1.5万平方米。投资广场坐落于z市核心商务地带，占据着“地王中心”的显赫位置。毗邻投资广场的江津西路与武德路是z市东往西进的必经之路，使广场直通东西、畅达南北，是政府与商界相互沟通，零距离接触的接点，是中外客商在z投资兴业的窗口，是现代商务人士的聚拢地和商务活动的中心。广场坐北朝南，气概恢弘。在外观设计上充分展示了现代最新建筑学的最高水准，使广场以一种动态和立体的画面展示在z那个古老的历史名城之中。彰显其高贵身份的商务环境及广场内拥有的近8000平方米的绿地，使大厦保持了相对安静的办公环境和清爽的办公空间，体现了科技与绿色的和谐。广场主体建筑由两幢半椭圆形联体塔楼组成，楼高20层，地下1层。投资广场设计理念超前，在功能配置上，设有200车位的大型停车场、国际视象会议中心、商务中心、餐厅、公寓、咖啡厅、超市、卡啦OK中心、私人会所、网球场等综合配套服务区；在硬件配套设施方面，大厦采纳中央空调及名牌高速电梯，配有智能化治理系统、安全监控系统、消防报警系统等，并由专业化的物业治理公司提供与国际接轨的治理与服务，是一幢集商务、办公、银行、证券、餐饮、住宿、娱乐为一体的多功能、现代化的商务中心。投资广场物业治理处下设保安队、保洁队、维修队、综合办公室，全面负责大厦的保安、保洁、物业维护、租户入驻等日常治理。我们的理念：提供至善至美的服务，打造二十一世纪经典商务大厦！让我们携手奋进，共同努力，将z投资广场建设成为一座品味高尚、格调高雅的文化之都、艺术之都、商务之都。第二节人事架构第三节岗位设置岗位设置与人员安排表物业治理处人员编制（共37人）岗位人员编制职责概述物业治理处办公室（共4人）主任1人副主任1人信息档案治理1人物管接待1人保安队（共16人）保安队主管1人保安队队长1人保安员14人保洁队（共8人）保洁队主管1人保洁员7人维修队（共9人）维修保养队主管1人电脑主管1人维修人员7人第四节岗位职责一、治理处主任职责在公司总经理的领导下，带领治理处职员对大厦实施全面的治理，保证大厦的环境舒适优美，机电设备完好、运转正常、水电供应正常、向租户提供五星级商务办公环境。具体职责：坚决执行党和国家的各项方针政策、法律法令、有关物业治理的规定、政策以及公司的有关规章制度。通晓有关物业治理、市容卫生、消防治理等法规，以及创建榜样文明商业区的标准和条件，组织全处的人员学习政治时事、业务知识、坚持依法治理与主动服务相结合的原则，搞好大厦治理各项工作。依照统一治理与专业分工负责的原则，领导全处人员对大厦的验收交接、环境卫生、庭园绿化、安全防范、公共设施、供水供电、保安保卫、交通治理、费用收支及行政事务等到各项工作实施全面的治理，完成公司下达的各项任务指标。熟悉大厦的楼宇分布、楼宇结构、单元户数、公共设施、机电设备和住户的差不多情况，制定切实可行的治理措施。制订本处工作并组织实施，定期检查、监督、查处违章、提出改正措施。负责处理租户对本处工作和治理人员的投诉、不拖延、不推诿，搞好与住户的友好关系。加强本处员的团结协作，公正、公平地评价职员的工作和奖惩职员，关怀职员的生活福利，调动职员的积极性。重视业主委员会建议，自觉同意业主委员会和租户的监督。搞好与居委会、派出所等有关部门的友好关系，争取各方面的理解和支持，共同搞好大厦的各项工作。配合有关部门做好安全防范和打算生育等工作。完成公司交给的其他工作。二、会计岗位职责会计在物业公司经理和公司财务部领导下，负责大厦治理处经济核算和各种费用的收支。严格执行财务制度。熟悉大厦的户数和面积，以及治理费、水电费等收费标准和计算方法。熟悉掌握记帐原则和方法，建立健全各种台帐，并于每月25日前做好上月财务核算、报表、对帐工作，做到帐目清晰、手续齐全、帐帐相符、帐表相符、日清月结、准确无误。建立健全财务档案。做好治理处的财产、用具的保管和登记工作，保障治理处公有财产不流失。定期分析资金往来及运用情况，监督治理处合理使用资金。审查职职员资和奖金的发放。完成治理处主任交办的其它任务。三、出纳员岗位职责负责治理处现金、银行存款的收支、治理、记帐、结算工作。熟悉大厦的户数和面积，以及治理费、水电费等收费标准及计算方法。收缴各种治理费并开具收据，做好收费的统计、核算工作，做到及时、不重不漏，收费率达100%。熟悉掌握出纳帐的记帐原则和方法，建立健全现金，银行存款日记帐和其它帐目，定期核对，做到帐目清晰，手续齐全，帐帐相符，帐表相符，日清月结，准确无误。严格执行财务制度，收付款项均与会计填制的记帐凭证相符并经治理处主任批准，不得挪用公款或私自借支。负责治理职员考勤情况汇总，及时发放职职员资和奖金。购买治理处日常办公用品和职员劳保用品，并负责登记和发放。完成治理处主任交办的其他任务。四、信息档案员岗位职责信息员在公司经理的领导下，负责本部门档案及治理处较重要档案的治理工作，保证档案的准确性、系统性和完整性。认真贯彻执行治理处的方针政策和规章制度，完成职责范围内的各项工作及临时性任务。及进准确的做好电脑系统的数据录入工作，对电脑系统的数据登录的准确性负责。负责治理处的文件打印和操作员的培训。对电脑的系统设计、程序运作和数据流向进行分析和检查，提出改进意见。认真收集治理处电脑系统所需的技术资料。制定电脑系统的技术使用手册。负责电脑外部设备系统的维护和保养。了解其它部门对电脑工作的意见和建议，定期汇报。负责治理数据查询、统计表为有需要及有权限的人员提供服务。宣传《档案法》，做好各种门类和各种载体（纸、相片、胶卷、磁带、磁盘）文件材料的形成、积存、归档、修改补充和复印工作。熟悉《档案治理暂行方法治理工作》，做好日常借阅治理工作。参与承办各类档案的鉴定、销毁工作。具体确定文件材料归档范围和保管期限的划分。保证安卷质量完好；保证案卷材料组合排列的条理性；保证案卷规格形式合科有关标准要求；案卷装订结实美观。负责各类档案的分类编目和提供利用工具。对所治理档案的丢失、损坏、汇密负责。在管好档案的基础上，兼管本部门科技图书资料工作。资料员应熟悉企业档案归档范围，明白得分类编目，服务周到，书写端正，字迹整齐。完成上级交办的其它任务。五、物业接待员职责负责接待进入大厦的客人咨询，引导客人到所需到达的楼层。保持举止午体，注意与租户建立良好关系，树立物业治理处形象。负责对来访客人的询问、登记，拒绝衣冠不整或恶意骚扰者进入楼层。负责接待租户对物业治理的投诉，并协调妥善处理，将投诉处理情况每日汇总报物业治理处主任。经常对租户进行访问，并及时了解租户需求及对物业治理的意见，并汇总报物业治理处主任。负责督查大堂保洁及保安人员的工作，时刻保持大堂的洁净和秩序良好。认真完成物业治理处主任交办的其它任务。六、保安部各岗位职责1．保安经理职责负责制定公司的治安、消防年度、季度工作打算，做好保安部年度预算报告。负责维持公司内部秩序，预防和查处治安事故，协助、配合国家公安部门侦破有关治安和违法犯罪案件。妥善处理来宾有关安全方面的各种投诉。关心客人查找在公司丢失的物品，努力改造良好的治安环境，让来宾具有安全感。“四防”（防火、防盗、防破坏、防治安灾难事故）为中心的安全教育和法制教育，定期检查“四防”设施，增强全员的安全意识和法制观念。主动督促检查公司各重点部位的“七合格”工作；协调各有关部门严格落实“七合格”要求，确保重点部位的安全。负责制定夜间安全值勤、巡逻程序和要求，组织夜勤干部、职员逐项落实，确保公司夜间财产、人身安全。负责完善、制定公司昼间、夜间各类钥匙的治理规定，定期检查执行情况，发觉问题，及时纠正和报告。负责制定保安监控的治理规定和操作程序，确保公司监控范围内的防火、防盗安全。适时完善、健全公司的安全应急措施，并负责督促属下严格执行和演练落实。定期检查各项保安措施，并做好记录，确保消防设备、设施完好，以备查考。及时督促检查各部门对“谁主管，谁负责”责任制的执行情况，协助各级责任人做到管好自己的人，看好自己的门，办好自己的事，确保安全工作落实。组织好本部门的分工协作，每日召开部门当值保安干部、领班例会。负责对保安部干部、职员的培训、考核、评估工作以及聘免和推举。做好本部门职员的思想工作，关怀职员生活，提高业务水平。参加行政部召开的部门经理会议，定期向总经理和领导汇报工作。成上级交办的其他任务。2．保安队长职责协助保安部经理检查公司各要害部位、重点安全部位安全制度、安全措施的贯彻落实情况，发觉问题，及时提出改进建议和整改措施，报保安部经理同意，组织整改工作，确保公司各要害部位的绝对安全。协助保安部经理督导治安、消防、警卫等各级人员的工作，随时分析存在的问题，提出改进建议，消除事故隐患，提高安全治理水平。据保安部经理的安排，督促公司各部门落实安全治理岗位责任制，分析存在的问题，及时提出改进意见，促使各部门加强安全治理，确保公司及客人的人身与财产安全。依照保安部经理安排，做好安全培训的组织工作，提高公司职员安全意识。完成保安部经理交办的其他工作任务。3．保安员职责全体保安员要树立高度的责任感和事业心，忠于职守尽职尽责，争做优秀职员。认真学习酒店的各项制度和部门规定，严于律己、克己奉公，认真学习法律知识，加强法律观念，遵纪守法。按时上下班，不迟到、不早退、不擅离岗位、工作时刻不办私事，不得利用工作之便进行违法犯罪活动。上班着装整齐，仪容端庄，精神饱满，坚持文明礼貌执勤，严禁打人骂人、侵犯他人人身权利。不做有损酒店形象的行为，处事机智迅速果断，按章办事。敢于与一切不良行为作斗争，发觉违法犯罪分子积极奋勇擒拿。上下班交接手续要清晰明了。积极主动维护酒店院内的治安交通秩序，做好“五防”（防盗、防火、防抢、防破坏、防治安灾难事故）工作。4。消防治理员职责熟识酒店防火及灭火设施、设备的操作和有关防火、灭火知识。严格执行国家有关消防的法律法规，做好酒店全体工作人员防火知识教育和消防培训工作。负责制定酒店防火安全条规，制定防火、疏散和灭火工作打算。协助各部门制定防火安全打算，并检查落实酒店各部门防火治理制度。督促工程部对消防设施进行维修保养，确保灭火器材及设施在应急时能正常启用。负责调查一般火灭事故，并写成书面材料上报及存档，并以此作为日后培训的教材。负责协助酒店新建和改造工程消防设施的呈报审批手续及监督施工现场的防火工作。负责防火、监控专业人员的业务培训及日常工作考核。负责编制酒店义务消防队的灭火培训打算及组织培训。配合公安消防部门进行防火安全检查，发觉隐患及时协同有关部门进行整改。每周呈报防火安全情况报告并存档。负责对酒店用火部门的安全监督，并做好现场督导检查。负责对酒店各种危险品的监督治理，检查防火、防爆工作的落实情况。参与酒店定期消防检查工作。参与定期的安全会议。执行及有效完成上级指派的其他工作任务。5．门口保安员岗位职责维护好大门口的交通秩序，引导车辆的行驶和行人的过往，保障车辆和行人安全，使门前畅通无阻。高度警戒，发觉精神病患者和衣冠不整者以及形迹可疑者，要坚决拦阻不让其入内，严格把好第一关。对来店的客人要彬彬有礼，不管是步行依旧乘车来的来宾都要表示欢迎，对贵重来宾或领导要敬礼以示尊重。对乘车来的客人要协助迎宾员照料客车人下车。若客人要求将车停放在停车场时要引到适当的位置停车，若没有车位要向客人或司机解释清晰，并介绍客人将车停在附近的公共停车场。有旅游团入店时，若需疏通车道或有欢迎队伍，要在客人抵达酒店前十分钟疏通好车道和停车位置，做好迎接旅游团的安全预备工作。对带有危险品、易燃品、易爆品入酒店的客人要劝其交保安部代为保管。对离店的客车人要表示欢送，欢迎他们下次再光临。对带大件物品离店的客人要有礼貌地进行查询，对实属于客人的行李者要予以放行，并关心行李员将行李搬上车。保安员要不断学习，钻研业务，关于依照酒店的特点进行推断，以便提高工作质量。着装整齐，精神饱满，仪态大方，对客人的询问要热情、礼貌、周到，使来宾称心中意，严禁用粗言恶语对待客人。保安员要切实做好门前的警戒，特不是夜间警戒。要注意车辆和行人的安全，人多时要注意防止失窃，防止在大门口周围闹事、斗殴，要疏通交通，保证门前的安全，对夜间23：00以后开出的车辆要严格把好验证前，一定要做好“三对比”：①对比驾驶证；②对比行车证；③对比身份证。发觉手续不齐和可疑情况要及时报告和记录。6．大堂保安员职责大堂是客人出入酒店的必经之地，人多，情况复杂，保安员必须注意客人的动向，细心观看，保证酒店和客人的生命财产安全。认真履行自己的岗位职责，保持高度的警惕，协助总服务台办理入住或离店手续，防止客人的行李被人顺手拿走。维护大堂的秩序，对在大堂发生争吵、大声呼叫、到处乱串的客人要立即上前进行婉言劝讲和制止，使其离开，保持大堂的高雅安静。对大堂的一些公共设施要注意爱护，不准客人随意敲击和损坏，大堂设有来宾休息沙发，不准有人躺在大堂来宾休息沙发上，保持大堂文明的环境。夜深时要加倍警惕，注意警戒，对24：00以后进入大堂的客人要进行认真观看，发觉可疑人员应上前盘询和登记报告。要防止客人在大堂乱丢、乱吐、乱蹲、乱坐，发觉此情况应立即劝阻。有小孩在大堂追逐打闹、玩耍，衣冠不整的客人进入大堂时，要及时劝阻。不得在大堂找服务员或无关人员谈天，阻碍正常工作。不得擅离职守，对客人的询问要热情礼貌、周到，使客人称心中意，严禁用粗言恶语对待来宾。7．停车场保安员职责认真学习酒店的各项制度和部门规定，认真学习法律知识，增强法制观念，遵纪守法，廉洁奉公。积极维护好车场交通治安秩序，做好防火、防盗、防偷、防破坏等工作，切实把好安全关。对进入车场的车辆要指明停放地点，验明车况是否完好，如反光镜、车灯等明显部位及物资数量和其他情况，做好详细记录，认真填好表格，然后告知车主让其当场验证，同意属实签名后方可接收。做好对入车场停放车辆的收费工作，车走收费并注销。如有损公肥私，利用自己工作方便谋取私利，一经查获将按情处罚。对开出车场的车辆要认真、认真地做好验证工作，在情况属实时才可放行，如验证发觉手续不齐和可疑情况，要立即进行查询、拦阻和及时报告。不得在车场学开汽车、骑单车、骑摩托车，不得让无关人员在车场停留。夜班值勤时要加强警戒，特不是23：00以后开出的车辆，认真做好检验工作，把好验证关，一定要做到“三对比”：①对比驾驶证；②对比行车证；③对比身份证。发觉手续不对和情况可疑，应及时进行阻拦和报告。8．巡逻保安员职责认真履行自己的职责，事故苗头及时发觉，清除隐患，确保酒店和他人安全。加强对重要区域的巡逻，发觉可疑情况，应视情处理或及时报告当班队长和经理。在楼层巡逻时要检查客房安全治理情况，有否不安全因素，楼层通道、电插座、墙护板等是否安全。对违反酒店规定，在楼层或客房闹事、斗殴、损坏客房设施者先劝其平复或将其带到保安部酌情处理。楼层若发生事故，如火警、盗警、凶杀、爆炸等等，要迅速组织客人疏散和爱护好现场，立即进行处理，防止事态扩大。保安员不得借工作之便使用客房设施，如到客房睡觉、看电视、听音乐、打私人电话、和客房服务员闲聊等。爱护酒店花圃里的花草树木、园林建筑不遭损坏，对践踏草坪、采花折树的人要进行干涉、制止和处理。9。监控室值班员职责监控员应按时上下班，当值时不准睡觉，不得擅离岗位。监控员必须严格按照规定时刻、范围，集中精力严密观看，对异常可疑情况作好记录并录像。监控员应依照他人提供的情况及从屏幕中观看到的可疑情况，进行定时、定位、定人及时录像，并做好记录。对电话报案及发觉刑案、治安案件、火灾、事故等应迅速按照程序上报处理。监控员在当班时不准做与工作无关的事，严守工作纪律。监控室禁止无关人员入内，其他部门确因工作需要来监控室的人员也应作好登记。监控员应爱护使用的设备，以延长机器的使用寿命，不得擅自拆装设备。在当班时主动做好监控室的清洁卫生工作，保持整洁。严禁在监控中心吸烟。监控员上下班时，要严格执行交接规定。监控室所监控范围及摄像监视头的开关时刻均属保密，严禁外传，更不准向无关人员介绍监控情况。严格遵守监控设备操作程序，禁止调整改动工控计算机系统。七、保洁队各岗位职责1．保洁队主管职责负责物管处分管的公共区域的卫生区域卫生工作。督促及指导各下属领班的工作，检查各领班是否切实执行物管处的各项指令。不定时巡查各公共区域的卫生状况，发觉问题及时解决。严格操纵各清洁剂的使用，并认真督促属下职员正确操作各种清洁工具。负责制定每月排班表及每日盘点、消耗统计。注意检查属下职员在酒店政策、人员及工作纪委等方面问题，并及时向物管处汇报、负责。熟悉各种清洁剂的性能、功效、掌握各种清洁机械的使用维修、保养方法等，掌握各类污渍的祛除方法。具有较高的专业技能与较强的培训、治理能力。2．保洁队领班职责负责公共区域的卫生工作。负责分配、指导、检查及督导下属公共卫生清洁工作。合理使用分发配给的工具和洗涤机械，熟悉并了解各种清洁剂及清洁机械的使用。勤巡查，发觉问题及时处理，并及时向上级汇报，同物管处保持紧密联系，及时向下属职员传达各人职员作指令及信息，如有关的通告内容。上级对工作的评价及要求等及时纠正及讲解下属职员在酒店规章制度等方面的问题，认真做好工作日记。直接向公共卫生的主管负责，要求正确掌握，了解各种清洁污渍的去渍方法及各种清洁机械的使用，如吸水机、抛光机等。具有较强的指导及培训能力。3．玻璃/地毯清洁工工作职责负责酒店范围内的地毯、沙发的清洗及保养。负责酒店内外玻璃门、窗、镜、墙面等的清洗工作。负责由保洁队领班所安排的定期性清洗地毯的工作及对所分配的工具，在工作期间须负完全责任，随时听从临时任务指派。某些属高空作业的工作，和某些具有腐蚀性的清洁剂及比例方面等，应特不注意安全方面（如安全带、胶手套等的使用）。熟悉掌握清洗方面的技巧。4．清洁职员作职责负责清洁公共卫生区域，包括大堂、各办公室、各餐厅、客用洗手间、职员洗手间、各通道、走廊、电梯等的卫生清洁工作及其它临时指派的任务。服从上司的分配、工作认真细致、一丝不苟、尽职尽责。能熟练使用各种清洁剂及清洁机械，成为工作“多面手”。具有较强的服务意识，做到眼快、手快、腿快，随时保持各自清洁卫生。八、维修队各岗位职责1．维修队主管职责坚决贯彻执行公司物业治理处的指示，直接物业治理处主任负责。对维修队所有人员和设备全权管辖和调配。选择和配备下属各岗位治理人员。培养、巩固骨干队伍，切实保障动力设备的安全运行与装修设施的完好。尽最大的努力，以最低的成本开支保持公司高格调水准。制订下属过岗位规范及操作规程，督促检查下属严格执行岗位责任制度、操作规程及设备检修保养制度。深入现场、掌握人员和设备状况，坚持每天作如下检查：①审核运行报表，掌握能耗规律，发觉异常，分析缘故，及时采取节能措施。②批阅各系统运行监测技术参数，发觉偏差，及时修正。③现场巡查下属岗位纪律及工作状况，了解职员思想，发觉不良倾向及时纠正。④现场巡查重点设备运行技术状况，发觉隐患，立即与有关班组组织力量消除；发生阻碍营业的重大故障，立即组织力量尽快处理。⑤现场检查重要维修工程及增改工程的工作质量与进度，发觉失控及时采取措施。⑥现场巡查要紧公共场所动力设施，发觉问题及时组织维修。审定下属班组工作打算，统筹工作安排与人力调配，检查打算执行情况。组织制订设备更新、改造工程打算，重大维修保养打算，备件购进打算，并组织实施。依照营业要求与科技进展状况，经常征询一线业务部门意见，不断改进原设计缺陷，大力支持下属进行技术改造，使动力设备日渐完善。深入了解下属治理人员和职员的思想状况，及时纠正不良倾向，经常对下属进行职业道德、服务意识教育，培养职员公司责任感。编制培训打算，定期对治理人员进行培训，提高治理水平，把维修队建设成为一支高素养、高技术水准、高效率，高服务质量的队伍。审核下属职员考勤，做好技术档案治理工作，督导下属做好设备维修、故障处理、零部件更换记录，每月交资料员整理归档。掌握科技进展动态，认真推广新技术，改造不合理的设备，完善设计和施工遗留的缺陷；对所属系统的重大改造工程参与设计，提出与原系统匹配的可行方案，监督外协施工，验收施工质量。2．维修队领班职责榜样执行岗位责任制、操作规程、员人守则和各项规章制度，承上启下，及时完成各项工作任务。治理好、使用好本班负责范围的设备，使设备经常处于良好的技术状态，优质高效、低耗、安全运行，是班组主管的首要责任。对管辖设备要严格做到三洁净：设备洁净、机房洁净、工作场地洁净；四不漏：不漏电、不漏油、不漏水、不漏气；五良好：使用性能良好、密封良好、润滑良好、紧固良好、调整良好。主管是一班人在工作上、技术上的带头人，是班组的骨干，应具备良好的思想作风，工作以身作则，技术精益求精，协助经理作好班组治理工作，解决技术上的疑难问题。做好日常工作安排，做到维修迅速及时，保证质量，不留问题，设备发生故障时，有效组织力量抢修，保证公司的正常营业。负责制订本班设备的年月检修打算和备品备件打算，报经理审核，并负责检修保养打算的实施。做好本班设备的技术档案。设备维修、故障排除、更换零部件情况应清晰的记录在班组档案，每月交经理批阅。做好班组人员考勤和维修台帐，每月报办公室汇总。3．电梯工岗位职责遵守公司的各项规章制度，按时上下班，当班时刻不得在机房会客，不得无故离岗、串岗。紧密监视和掌握各机的运行动态，及时做好需变动的电梯运行方式的调度、治理工作，以适应客流量的需要。按时完成分管设备的定期保养项目和当班分配的维修工作任务。机房当值人员接到报修项目应立即与外出维修的班组人员联系，尽快到位检修，恢复正常，同时做好电话记录。当值班人员遇到运行中的电梯出现紧急情况，首先应保持镇定，立即报告领班主管并通知当班外出作业人员迅速回岗，按应急处理方法进行处理。交班时，应交代清晰各机运行情况；接班者应按规定巡检时刻对各机房、各梯进行异声、异味、乘感、照明及内选指示等项目检查，如有异常情况应协同维修好才能交接班。填写“工作日报表”并做好值班室清洁卫生。4．中央空调运行工岗位职责对当班空调水系统运行负有全部责任，值班人员必须按巡检制度定时对外界及各空调区域的温度、相对湿度进行监测，依照外界天气变化及时进行空调工况调节，努力使空调区域的温度、湿度符合规定的数值范围。值班人员必须掌握好设备运行的技术状况，发觉问题立即报告领班，并立即进行抢修。当班空调设备运行由领班负责主持。主机开、停由领班负责或指定人员进行操作。按保养规程做好所分管的设备日常及月度保养工作，确保重点设备经常处于良好的技术状态。当班值班人员必须按要求做好运行记录。值班人员必须严守岗位职责，服从指挥。严守操作规程，对安排的工作负责，不得擅离职守。5．空调维修工岗位职责坚守岗位，服从指挥，对主管和领班安排的工作负责。严格执行安全操作规程，保证维修质量，按时完成任务。发生故障时积极抢修，应急故障未处理完毕不得下班。认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，以求推断故障准确，维修快捷。维修人员违反制度，拖延时刻，修理质量低劣造成阻碍营业或损坏设备，追究当事者责任。6．水系统巡检工岗位职责巡检人员对当班水系统及其巡检范围设备的运行负直接责任。巡检人员必须按巡检制度规定的时刻及巡检路线进行认确实巡检，并做好记录。巡检人员必须掌握整个水系统及其设备的运行状况，发觉问题及时报告领班主管。执行领班及主管的指令，遵守《职员守则》，严守操作规程，当班时刻不可擅离职守。按保养规程做好责任范围的设备保养工作。接班人员必须准时到岗，到岗后十分钟为交接班时刻。认真履行交接班手续，系统及设备运行状况未交代清晰不交班；应急故障未处理完毕不交班。认真学习专业知识，熟悉设备性能及系统情况，推断故障快捷准确，处理迅速及时。7．机械维修工岗位职责坚守岗位，服从指挥，对领班安排的工作负责。严格执行设备保养制度及操作规程，遵守《职员守则》及各项规章制度：保证工作质量，按时完成任务。接到日常维修通知要迅速及时到位，维修完毕及时返回班组待命。发生故障时服从调动，积极进行抢修；应急故障未处理完毕，人手欠缺时不得下班；交接班必须将维修情况交代清晰才能下班，确保公司正常营业。认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，做到推断故障准确，维修快捷。维修人员违反制度、拖延时刻或修理质量低劣造成阻碍营业或设备损坏，追究当事人责任。8．配电电工岗位职责严格遵守公司《职员守则》和各项规章制度。努力学习技术，熟练的掌握本公司供电方式状态、线路走向及所辖设备的原理、技术性能及实际操作。努力做好设备的维护保养工作，做好防小动物工作，确保安全运行。坚守岗位定期巡视电气设备紧密监视运行情况，正确抄录各项数据并填好报表。对来人来电报修及时登记，填好派工通知单通知维修班前往处理，并做好每日工时材料统计工作。值班长负责安排电工日常维修工作。发生事故时，值班人员应保持平复头脑，按照操作规程及时排除故障。事故未排除不进行交班，应上下两班协同工作，一般性故障应交代清晰并做好记录。按规定的时刻做好值班室内外清洁工作。9．维修电工岗位职责严格遵守职员守则和各项规章制度。努力学习技术，熟练地掌握电气设备的原理及实际操作与维修。制订所辖设备的检修打算，按时按质量地完成，并做好记录表格。除完成日常维修及打算维修任务外，有打算地其他工程任务。出现事故时无条件地迅速返回机房，听从值班长的指挥。日班维修值班负责灯泡备品清点，发觉不足要及时补充。严格执行灯光治理制度，中班巡灯者上下班时要负责交接班。交班时发生故障，上一班必须协同下一班排除故障后才能下班，配电设备发生事故十不得离岗。每月进行一次分管设备的维修保养工作。第五节工作程序保安队工作程序（一）巡逻操作程序1．巡逻路线的制定巡逻路线及巡逻工作职责由保安部经理制订，巡逻工作由警卫组长安排巡逻力量和人员，并对巡逻人职员作情况进行考核。路线制订原则，一是要切合实际，覆盖面广、范围大，符合公司对外操纵和治安治理要求；二是定点不定线，制定中选确定必须途经的点（要害部位），如配电间、锅炉房、冷气机房、冷冻、木工，电工间、仓库（物料、食品、贵重品仓库）、边门、车库（职工停车、客车库）、职工更衣室、消防通道、屋顶、布件间、商场部、客房区域等。然后确定路线，可分三路。每条线路上下、内外、重点非重点分不搭配，制作线路图。有时按季节治安情况和专门工作要求，划分出一段时期内需要重点行进保安巡逻加强操纵的区域，短时刻内反复途经重点巡逻点，巡逻中交叉使用，三是定点定线原则。2．巡逻力量的组织警卫组长依照巡逻路线、巡逻密度、巡逻内容的确定、巡逻组的配各、巡逻人员的搭配、巡逻人员的编组，分早、中夜三班。夜班每组必须2人以上。3．日常巡逻路线对公司外围的巡逻：确保停车场秩序，维护车流安全，维持高峰时沿街交通秩序。对公司外围进出口通道的巡逻：检查边门通道畅通，大堂进出门周围人员，消防应急门安全装置、门锁。对公司后区巡逻：查看职工更衣室和浴室，检查更衣箱及时出职工，查看职工停车场、检查车锁、停放情况。对要害部门的巡逻：查看配电间、冷气机房、锅炉房，仓库、冷库、电话机房、布件间运转情况、安全装置、门锁等。对公司内部公共区域的巡逻：检查商场、总台、收银处、消防通道、财会室、理发室、商务中心、闭路电视室、电梯等，以确保安全。对客房区域的巡逻：检查楼面值班、客房门、通道、进出人员，以确保住店客人的安全。4．巡逻要求上岗前检查和配带对讲机，夜间巡逻依照需要，还须配带械具。确保器材完好，同意领班工作安排，了解巡逻路线和当天工作要求。依照工作要求，按规定路线和时刻进行巡逻，作好巡逻记录和到位点签到记录。发觉可疑的人、事、物及不安全因素，要及时用对讲机与监控室报告，并采取措施，严密监视。巡逻时有礼、有节，规范服务，文明执勤。夜间巡逻发觉安全防范漏洞，既要及时处理，采取临时性措施，又要作好记录，及时报告，督促有关部门予以整改和落实。下岗前检查器械使用情况，写好工作记录和交接。（二）现行违法犯罪行为的处置程序1．报警公司内发生打架斗殴、酗酒闹事、流氓滋事、盗窃、抢劫、卖淫嫖娼、聚众赌博、吸毒、贩毒等现行违法犯罪案件和行为时，保安人员和服务人员应立即通知保安部，专职保安人员应立即到位，依照不同情况先采取相应的措施，防止事态的进展。2．制止违法活动专职保安干部对现行违法犯罪行为依照案件性质和案情轻重缓急，及时通知公安部门到场处理，并做好预警处理。3．协助取证对被害人、当事人做好陈述笔录。找寻目击人、报告人和在场公司服务人员做好询问笔录。保安人员做好工作记录和陈述笔录。保安部做好工作记录和汇总记录，交公安部门作证据，办好移交手续。协助公安部门做好被损害人员的验伤、治疗。清点公司损失数量，列出估价单，交公安部门处量。4．现场的爱护分析现行安件，确定是否有现场，是否需要加以防护。划定现场范围，包括主现场和与主现场相关的区域。对现场设置防护线、隔离栏，并设置醒目标志。确定保安干部带领若干名安保人员负责现场看护，防止无关人员进入，直至公安人员到场勘查。作案工具和与案有关的物品等重要物证要注意查找和爱护好，防止遗失或挪离现场遭到破坏，待公安人员到场后及时予以提供。看护时，安保人员同时注意现场中的水、电、煤设施，对被案犯破坏后可能发生变化的设施危及公司和客人安全的，要有专业人员及时予以修复或应急处置。5．人犯移送公安部门到达后，除安排安保人员专人看管当事人、现行违法犯罪分子外，还要协助公安人员进行现场调查，调查结束后由公安人员将人犯押解公安部门。治安紧急情况的处置方案，如图：发生紧急情况，打电话：“××”或“××”立即报告保安部办公室安保值班干部报总经理室或总值班，并作出报案决定。保安部派员到现场，初步了解事件性质一般轻微情况自查由保安部作出处理结果在公安人员到店前，采取处置措施了解情况，操纵局面，维护公司秩序，保证正常营业保安部派员爱护现场，并协助公安部门搞好调查工作保安部向总经理室报告处理结果做好情况记录（三）内部违法犯罪案件的侦破1．受理报案公司保安部门是公司内部案件受理的主管部门，对发生各类内部案件，及时配合公安部门取证和查破。专职人员或服务人员接报后，应立即通知相关部门服务人员到现场进行爱护，不准无关人员进入，同时做好自诉报案或知情人陈述报案笔录，请客人详细叙述案件过程。对失物或失窃，还要记录物品名称和数量，特征等。接报后要查阅保安部拾遗记录，并与前台等有关部门查询，确认无人认领条件下启发关心客人回忆失物过程，在现场不被破坏的情况下认真复查行李物品，房内其他部件，需征得客人同意，以认定案件是否成立，并及时向公安部门报告，进行现场勘查和案件调查。2．配合案件调查对作案现场的调查，安保人员包括当班服务员，在公安人员勘查现场完毕之前不能擅离，保证勘查工作顺利进行。经勘查，公安部门认为有内部作案可能的，保安部门要积极开展内部排队调查，从中发觉嫌疑人，重点是要排被公司辞退、解雇的职工，较长时刻在外情况不明的，列了名单配合公安人员开展调查工作。对排出的嫌疑人员，除外调外，还应逐一接触，弄清疑点，本着否定一个排一个原则，认定有依照，否定有讲法。做好相关场所进行伏击守候，及时查获接着作恶的内部违法犯罪分子。做好宣传发动工作，积极依靠公司职工，有目的，有打算的摆疑点，排线索；同时进行法制宣传教育，形成强大的政治攻势，敦促违法犯罪分子坦白自首。3．案破后的工作案件侦破后，除协助公关人员做好证据整理、归类，人员处理外，对发案部门、部位及规章制度要认真分析，总结经验教训，查找安全保卫工作中的漏洞和薄弱环节，形成案侦情况和经验教训的专题材料报公司领导和分管领导，提出整改意见，督促相关部门尽快整改。在调查、侦破案件材料中要选出重点复印和正本归类装订，形成档案保管。（四）大堂内安保人职员作程序大堂内保安人职员作程序：客人闹事可疑人物未经许可的参观、拍照职员违纪现象礼貌谢绝，同时报有关部门记录工号，姓名、部门立即报告领班或保安办公室协助应接办理访客手续及时制止或劝其离开及时通知保安部，由其决定报案或采取处置措施提高警惕，保持距离，注意动态由保安部报人事部作好情况记录（五）现场的处置程序1．接警、报警服务人员或保安人员发觉火警苗子时，应立即通知安保人员或安保监控室（消防操纵室）安保监控室接报后，应立即查看火灾自动探报器，指定保安人员到现场周围地区查看是否成灾，确认火灾后应按火灾应急预案处置。由安保监控室总经理或夜间值班经理，报清着火地点、部门、燃烧物品、目前状况，发觉人姓名和公安消防报警电话号码等，由总经理决定是否报火灾，寻求消防部门关心灭火。对火势较大同时已蔓延应立即向公安消防部门报警。2．应急灭火抢救措施及时召集力量，布置救人、抢救财物和灭火、供水、防烟排烟等任务。依照火势蔓延趋势，通报着火层、着火层以上各层以及有可能阻碍到着火层以下相关区域，决定是否组织人员疏散。采取广播、警铃通报进入公司客人和住宿客人员疏散路线、讲明情况，注意稳定客人的情绪。划定安全区，依照公司建筑情况，事先划疏散人员集中的安全区域。依照火势，确定切断电源，可燃气体源。关闭防火分区的防火门（防烟门）。3．协助公安消防人员灭火、救灾及公司各要紧部门职责（1）保安部①组织、指挥义务消防队员和职员灭火、救火、救资。②保安队在建筑底层操纵消防电梯的使用。③设置消防路障，指导公司外围车辆和无关人员离开，维护好外围秩序，保证公安消防人员到店。④划定区域不准无关人员进入火灾现场，看好安全区的人员情况。和抢救物资堆放处的安全。⑤指引公安消防员到火灾现场，指引使用消防器械设备。（2）维修队①保证消防用水，用电供应。②启动通风排烟设备，保持正常送风排烟。③将客梯降到底层，严禁非救火人员使用。④关闭空调各煤气装置。（3）总务部①保证伤员抢救、运输消防器材的车辆调度。②预备足够的湿毛巾、布件。（4）客房部①做好客人讲明，按抚工作。②组织检查是否有客人尚未撤离火灾现场。（六）治安灾难事故处置程序1．抢救和爱护现场发觉事故后，有关人员必须等候在现场，视情做好处理工作。设立现场指挥点，由公司最高领导和保安部最高领导担任总指挥，并发出指令。处置、抢救人员按要求做好现场工作。安保人员发觉有破坏嫌疑人（或事）要立即报告，并采取措施堵截违法犯罪嫌疑人员。各部门落实车辆、抢救人员、客人按抚等工作。积极抢救伤员，认真爱护好现场。2．事故追查治安灾难事故发生，应报告公安部门处理。协助公安部门检查是否为人为破坏。事故追查后，由公安部门认定，依照认定情况，查缘故，举一反三，总结经验教训，加强防范。（七）紧急停电处置方案写字楼停电公寓楼停电公共部位停电通知总机、安保值班室，由总机报总值班、配电间、保安部组织力量在供电未恢复之前，各部门应按预案规定执行，坚守岗位，确保本部位安全餐厅服务员稳定用餐客人情绪，定台看管客人物品客房服务员稳定住宿客人情绪。维护通道秩序前厅等工作人员稳定客人情绪，维护好正常秩序保证通道畅通巡逻安保员应立即到财务、帐台、商场等重要部位，确保部位安全保安部人员应保持高度警惕，严防不法分子趁机破坏恢复供电后，保安部将情况通报总值班，并作好记录二、保洁队工作程序（一）大堂清扫程序1．大堂地面清洁每天晚上应对大堂地面进行完全清扫或抛光并按打算定期打蜡。打蜡时应注意分区进行，操作时，打蜡区域应有标示牌，以防客滑倒。白天用油拖把进行循环迂回拖擦，维护地面清洁，保持光亮。拖擦地面时应按一定的路线进行，不得遗漏。每到一个方向的尽头时，应将附着拖把上的灰尘抖洁净再接着拖擦。操作过程中应依照实际情况，适当避开客人或客人聚拢区，待客人散开后，再进行补拖。遇到客人要主动问好。客人进出频繁的门口，梯口等容易脏污的地面要重点拖，并适时地增加拖擦次数，确保整个地面的清洁。遇有雨天气，要在大堂入口处放置脚踏垫，树立防滑警示牌并注意增中拖擦次数，以防客人滑倒和阻碍酒店形象，注意视情况更换脚踏垫。如拖擦过程中遇有纸屑杂物，将其堆在角落集中，然后用清扫工具将其收集起来妥当处理。2．酒店门庭清洁夜间对酒店大门口庭院进行清扫冲洗，遇有雨雪天气，应适时增加冲洗次数。夜间对停车场或地下停车场进行完全清扫，对油迹、脏渍应及时清洁，并注意定期重划停车线及检查路标的清洁状况。夜间对门口指示牌、墙面、门窗及台阶进行全面清洁、擦洗，始终以光洁明亮的面貌迎接客人。白天对玻璃门窗的浮灰、指印和污渍进行抹擦，尤其是大门玻璃的清洁经常进行。3．大堂家具清洁夜间对大堂内所有家具、台面、烟具、灯具、标牌等进行清洁打扫，使之无尘无污渍，光亮并对公用电话进行消毒、擦净，使之无异味。白天对家具等进行循环擦抹，确保洁净无灰尘。及时倾倒并擦净立式烟筒，筒内烟蒂不得超过三个，如更换客用茶几上的烟缸时，应先将洁净烟缸盖在脏的上面一起撤下，然后换上洁净烟缸。随时注意茶几、地面上的纸屑杂物，一经发觉应及时清理。（二）公共卫生间的清扫程序按顺序擦净面盆、水龙头、台面、镜面并擦亮金属镀件。用清洁剂清洁恭用桶及便池。擦座厕内的门、窗、隔档瓷砖墙面。拖净地面，保持无水渍、无脏印。喷洒适量空气清新剂，保持室内空气清新，无异味。按要求配备好卷筒纸、卫生袋、香皂、擦手纸、衣刷等用品。检查皂液器，自动烘手器等设备的完好状况。（三）绿化布置程序按照规划对客人进出场所的绿化花草进行布置和安排摆放位置。依照规定的调换时刻，定期调换各种花卉盆景，给客人一种时看时新的感受。重大任务前，如接待贵宾或进行圣诞晚会，则要依照酒店的通知进行重点经常化布置。接到贵宾入住通知单，应依照客人等级和布置要求，预备好摆放鲜花，按号送到楼面交服务员，切记客人忌讳的花卉。（四）绿化养护程序每天从指定的地点开始按顺序检查，养护全部花卉盆景。拣去花盆内有枯萎的现象，应及时剪除、调换并修理整齐。对喷水池内的假山、花草进行清洁养护，对池内水中的杂物及时清除并定期换水。发觉花草有枯萎的现象，应及时剪除、调换、并修理整齐。定时为花卉盆景浇水，操作时溅出的水滴及弄脏的地面应用随身携带的抹面擦洁净。关于庭院内的树木花草，应定期进行修剪整理和喷药打虫，花卉盆景应按时调换。养护和清洁绿化区时，应注意不阻碍客人的正常活动，遇到客人礼貌问好。（五）常见污迹的清洁方法常见污迹的清洁方法污渍名称清洁方法血迹用冷水浸泡，用干布吸干，然后用海绵块蘸上清洁剂擦拭，吸干溶液，用清水洗洁净。或，用1：50的稀盐水擦湿，等2~3分钟后用布从旁边抽中心擦，然后用清水过，吸干。口香糖用口香糖除迹剂喷在口香糖上，待其硬化后，用硬物将其敲碎、剔除。黄油将能够刮掉的黄油刮掉，用海绵块蘸上干洗剂擦拭，吸干溶液。呕/尿用冷水吸清，然后用1：10醋水，关于呕的污渍，梳打水的效果更好。红酒迹用1：5梳打水稍浸，然后过清水吸干。唇油/指甲油用海绵块蘸上醋酸或专用清洁剂擦拭，吸干溶液，然后再用清水清洗洁净。可乐/巧克力/牛奶用适量的白醋加入稀释了的洗洁精擦，然后冲洁净、吸干咖啡一般洗涤方法即可（用海绵蘸上清洁剂擦拭），最好用干洗剂。果汁用稀解了的梳打水，丙三醇甘油或白醋，冷水过清。茶水用海绵块蘸上酸性清洁剂（或白醋）擦拭，吸干溶液。墨水迹用冷水冲洗，直至墨迹变淡，然后用稀解了的草酸溶液浸湿污渍，过2~3分钟，再用稀解了的高锰酸钾/灰锰氧溶液浸2~3分钟，再用清水过，吸干。圆珠笔墨水一般洗涤能够洗去某些种类的圆珠笔墨水。假如不行，则可倒入变性酒精，或用白凡士林在斑渍上磨擦，并浸入清洁剂溶液，然后洗涤。油腻食物完全清除食物，吸干汁水。用海绵块蘸上干洗剂擦拭，吸干溶液。油脂用海绵块蘸上干洗剂擦拭，吸干溶液。鞋油用海绵块蘸上干洗剂擦拭，吸干溶液。假如色斑难以清除，用海绵蘸上漂白剂擦拭，并吸干。蜡迹用白醋加温水。汗渍新的汗渍可用海绵蘸上阿摩尼亚擦洗，然后在织物所能承受的热水中漂洗。必要时，可采纳漂白剂。三、维修队工作程序（一）日常报修流程设备使用部门发觉设备故障或异常现象后，填写报修送工程部值班室。特不紧急的报修也可直接电话通知，事后再补报修单。报修单一式三份，由报修部门填写报修项目后一起交工程部。维修完成后，由工程部维修人员填写完整，交报修部门验收签字，“报修部门”联由报修部门留存。“财务联”和“工程部”联由工程部收回。公司内所有维修都应有报修单。电话通知的报修应及时补填报修单。正常情况下，报修单应由报修部门主管签字、维修完成后应有验收人签字，如此才算有效的报修单。工程部值班人员接到报修单或报修电话后，应标明时刻，依照类不通知班组技工前往检修。检修人员应在接到报修通知后5分钟内赶到现场进行检修。不能立即修复的故障应立即向上报告。属配件缘故立即报告领班申领或申购；属于技术或其他缘故的应报告主管。属于技术或其他缘故未能立即修复的故障，主管组织相关班组人员到现场查看，确认工程部暂无法解决的，应立即采取临时措施保证公司正常营业不受阻碍；并联系外协或厂家支持。设备故障未能修复，并可能对公司正常营业造成阻碍的，应报告公司总经理，以便作出适当安排。设备故障修复后，经报修部门试用验收，维修人详细填写报修单中的维修项目和耗用材料项目，由验收人签字。“报修部门”联由报修部门留存。“财务联”和“工程部”联由工程部收回，其中“财务联”每月汇总后转交财务部。重大设备故障未处理完毕当班检修人员不得下班，应协同接班的人员共同修复。（二）日常巡查检修流程当班人员交接班前后应对所属范围的设备设施进行细致的巡查。发觉异常随时检修，不能修复的报告主管并及时采取措施保证正常的营业不受阻碍。巡查过程中发觉的故障修复后应要求设备所属部门补填报修单，并按日常报修的程序处理耗用材料等。每班至少进行二次巡查，重点部位至少进行三次巡查，并认真做好巡查记录。巡查内容还包括对各部门节能降耗情况的监督。（三）预防性检修程序所有设施制定预防性检修打算，按设备类不定人、定期、定项目、定质量要求进行。预防性检修责任人按打算的时刻、项目和质量要求认真实施，并做好记录。检修时，设备的操作人员应在场协助，便于更好地了解设备构造和性能。预防性检修中的材料耗用以补填报修单的方式处理。（四）设备翻新、改造及增加项目的处理流程工程部依照设备使用要求确定是否需要翻新或改造设备，并制定出详细的可行性方案报总经理批准。经批准后，工程部即组织人力、物力在尽可能不阻碍营业的情况下按方案实施。增加设备的项目由需要增加设备的部门先填写申报表，交工程部进行可行性和成本的初步预算后送总经理审批。批准后即由工程部进行申购、安装，然后交付使用。（五）需对外协作的项目实施程序限于技术能力或人力、工具等缘故，工程部不能胜任的设备故障或项目等，为需采纳承包给外单位或由外单位协助的范围。要紧有：设备损坏部件需要采纳专门加工如车、刨、磨、铣等才能修复的。新增土木装修工程中较大规模的项目。需要专门工艺或装备进行施工的项目如中央空调管系清洗等。确定采纳外协的项目，由工程部拟出申请报告（附列成本预算、对公司正常营业的阻碍范围、可行性分析等），报总经理审批。申请报告审批同意后，工程部负责依照项目内容联系专业单位洽谈，采纳招标竞价的方式选择合适的单位。拟承包单位依照项目内容及要求作出详细方案（附列材料及价格清单、质量工期承诺等），与工程部拟出的通过初步洽谈的合同条款样本一起报总经理审批。项目方案及合同样本通过审批后，由工程部代表公司与施工单位签定正式合同。工程部负责监督施工质量、工期，负责按合同要求进行竣工验收。外协项目竣工通过验收合格后，按公司财务支出程序由承包单位与财务部进行结算。需要外协的项目中涉及金额教小、或有紧急的需要的，按公司物品采购程序处理。（六）公司重大活动及贵宾接待的工程保障工作流程公司重大活动及贵宾接待任务由销售部将具体安排通知单告工程部值班室。工程部接到重大活动或贵宾接待任务安排通知后，详细了解各项细节，及时与其它部门联系协调，制定工程保障打算。提早对涉及重大活动或贵宾接待的场所内的、所有电气设施、水暖洁具、装饰装潢等进行全面的检查维护，必要时进行检修、添置或改造。对其他区域也应加强巡检力度，确保万无一失。活动或接待期间各岗位人员加强戒备，主管领班应随时在场督促检查，将各项工作具体落实。每次任务完成后，都应作总结，不断积存经验。（七）出租物业设施设备治理模式租方与公司物业治理处达成承租意向后，由工程部、物业处、求租方代表共同对所承租区域的设备设施进行检查。工程部按现场的物业设施状况详细填制记录表，并与租方代表、物业处三方共同签字确认。《物业设施状况记录表》一式多份，除工程部留存一份外，其余依照需要附于《物业租赁契约》后由契约收执方保存备查。承租方租用的物业设施应按契约规定使用及维护，并同意工程部日常巡查监督治理。工程部负责日常对出租物业区域的设施进行巡查，及时维修保养。如发觉出租给承租方的设施设备被承租方移位、更改、损毁等不符契约规定的，应立即制止并报告物业治理处。出租的物业设施由物业治理处负责归口治理承租方损毁所租用的物业设施的情况反馈至物业处后，由物业处、工程部、租方代表共同现场核实损毁范围，由工程部依照情况填写记录单，三方签字确认。租方移位、更改、损毁的物业设施设备按契约所约定由承租方负责还原，或由工程部修复。所有损失及费用由物业处负责按契约规定索赔处理。出租的物业设施设备在正常使用情况下发生的各种故障均由承租方直接向物业处反映，再由物业处按报修程序通知工程部进行维修。工程部按要求定期对出租区域的物业设施进行保养、检修，所有打算均事先向物业处反馈，由物业处联系租方做好协调。其它事项按《工程部运作规范》处理。工程部负责定期按物业处要求准确对出租的物业区域的用水、用电、空调等各种能耗数据进行抄表统计，填制记录交物业处。出租物业退租时，由工程部、物业处、租方代表共同对比契约所附承租时的物业设施设备状况记录现场进行核对，填制退租物业设施移交单。其它事项按公司物业治理规定处理。（八）工程部维修服务规范接听报修电话或报修单时应礼貌用语，并认真听取和记录维修地点及内容等情况。维修人员应在接到报修通知5分钟内赶到现场；如客房差不多出租，必须由客房服务员陪同，在征得客人同意或不打搅客人的情况下迅速抢修，维修完成后维修人员和服务员共同检查验收签字，并向客人致歉。如遇设备损坏较严峻，应向客人解释，并告知服务员，由服务员征得客人同意后为客人换一新房。如客人挂出“请勿打搅”的警告牌，而在当班时刻内无法维修时应在交接班记录本上注明,并叮嘱服务员当客人同意维修后及时通知再次维修。未出租的客房如需停电停水维修或一时无法修复应立即通知服务员暂停此房出租。餐饮部的包房或大厅需要维修时，原则上避开早中晚营业高峰，在无人用餐的情况下进行维修，专门情况应征得客人同意后迅速抢修，修复后立即通知服务人员做好清理善后工作，并向客人致歉。认真执行公司制定的其它相关规范。（九）电工安全技术操作规程工作之前电气操作人员应思想集中；电器线路在未经测电笔确定无电前，应一律视为“有电”，不可用手触摸，不可绝对相信绝缘体，应认为有电操作。应详细了解工作地点、工作内容、周围环境，再选安全位置进行工作。工作前应详细检查自己所用工具是否安全可靠，穿插戴好必需的安全防护用品，以防工作时发生意外。维修线路要采取必要的措施，在开关手把上或线路上悬挂“有人工作切勿合闸”的警告牌，防止他人中途送电。使用测电笔时，要注意测试电压范围，禁止超出范围使用，电工人员一般使用电笔只许试五百伏以下的电压。如需在线路进行检修时，事先可通知用电单位停电时刻，再到配电室填好停电标然后进行，并要注意安全操作。在架空线路进行检修前，应首先停电，试电，并挂好临时接地线，以防发生意外。2．工作之中凡四百伏至一千伏之内的线路上，禁止带电操作，如必须带电作业时，要有可靠的安全操作措施，经领导同意后，在有人监护下方可进行。电工人职员作时，必须头脑清醒、思想集中、不得酒醉、打闹、神志不清。躯体不适者禁止工作。工作中所拆除的电线要理好，带电的线头应包好，以防发生触电。安装灯头时，开关必须操纵火线，灯口处必须接在“0”线。所用之导线及保险丝，其容量大小必须合乎规定标准，选择开关时必须大于所操纵之设备的总容量。如工作中途因停止，当重新工作时，必须详细检查各项设备之变化，待充分了解后方可进行工作。严格遵守劳动纪律，服从工作地带班者指挥，不得任意离工作岗位。在一切金属器外壳上，都必须施行接地；接地电阻不得大于4欧，地线截面要大于相线能力的1/3。设备安装时，要进行详细检查，电器的绝缘电阻不得小于0.5兆欧，并按机床讲明书的各项要求，进行调整、试验。3．工作结束后工作结束后必须使全部工作人员撤离操作地段，拆除警告牌，所有材料、工具、仪表等随之撤离，原有的防护装置，随时安装好。操作地段清理后，操作人员要亲自检查，如要送电试验一定要和有关人员联系好，以免发生意外。4．登高操作登高使用工具（梯子、铁鞋、安全带、绳子、紧线工具等），必须经常检查，切实爱护好，如发觉损坏，不合安全规定应立即停止使用。使用梯子进行工作时，梯子角度以60º为宜，禁止二人同时上、下梯子，操作时需有人在地面监护。登杆工作一定要使用安全带和安全帽。安全带不准拴束在横担上。使用之工具及材料必须装入工具袋内吊送，不准随便乱抛，以免砸伤人；有人在电杆上工作时，任何人不可站在电杆下。数人同登一杆工作时，必须戴安全帽，先登者不得先作业，待各人选择好自己的位置后，才能开始工作。登杆之后，必须验无电时才可开始工作。为了防止中途送电，线路上需挂临时地线。如遇雷雨及大风天气时，严禁在架空线路上进行工作。工作完毕后必须拆除临时地线，并检查是否有工具等物漏忘在电杆上。新建线路或检修完工后，送电前必须认真检查，看是否合乎要求，并和有关工作人员联系好，方能送电。5．其它方面弯管时注意安全，防止烧伤烫伤。电气安装打墙眼时，要思想集中，互相注意防止锤头伤人。发生事故或重大设备、人身事故和发觉严峻事故因素时，应立即向上级报告，迅速排除。发生触电时，不要慌乱，应先立即拉开电源，如急切找不到电源时，可用木杆或洁净棉布使触电者脱离电源；脱离电后，立即施行人工呼吸，并通知医院。发生火警时，应立即切断电源，用四氯化碳粉质灭火器或黄砂扑救，严禁用水扑救。（十）电梯维保安全规程电梯维保安全规程开启厅门时，电梯不一不定在此层，小心跌入井道。停电盘车时，必须先关掉总电源，由两人或两人以上操作。进入桥顶或底坑，开启厅门后，一定先关掉急停开关方可进入，维修完后，维修人员出来后，再把电梯打上正常。轿顶检修，务必小心支架挂人或运行中的对重撞人。底坑检修，务必小心运行中的轿厢或对得撞人。非维修人员，不得私自持有机械钥匙、电锁钥匙、操纵箱钥匙和机房钥匙。非维修人员，不得擅自进入机房，严禁动用电梯专用电源或操纵屏。未经维修人员许可，任何人不得进入轿顶或底坑。爱护电梯，人人有责。四、大堂接待员服务程序每天上班后检查大堂内外保洁与安防情况督保整改，迎接各楼层工作人员到来。辨识非大厦内工作人员，进行询问登记，杜绝无出入证人员或恶意骚扰者进入大厦。督促保安、保洁人员做好大堂内外卫生及秩序维护工作，保持大堂整洁。接听电话亲切和气，对外开放来电话询问要认真对答、详细记录。对租户投诉要及时处理，将投诉内容按专业反馈至各部门，并跟进处理结果。五、物业服务程序（一）租户入驻程序入驻接收租户落定后，由招商部办理签约手续，发出《入驻通知》，租户凭《入驻通知》到物业处办理入驻手续。物业治理处凭《入驻通知》接收租户入驻，填制《租户入驻登计表》，为租户建立档案，引导租户办理以下手续：确认所租区域《物业设施状况记录表》所载内容并签字。购买或托付物业治理处购买水电表，由物管处安装并签认《水电计量表安装竣工签验单》交纳水电费押金交纳装修治理费办理装修申报手续装修手续1、租户装修必须按装修治理规定，先由托付施工方申报各种图纸，施工方案等，填定《装修申报审批表》，由物业治理处，大厦业主方进行审核后凭该表到财务部交纳3000元装修押金。物管处凭《装修申报审批表》上的装修押金收讫印，完成审批后向施工方核发《装修开工许可通知》，施工人员核发《临时出入证》。《临时出入证》每证工本费3元，由施工方签写《临时出入证申领表》，物业治理处凭此表，通知财务从施工方预交的装修押金中扣除工本费。装修完成后，由施工方、物管处、租户三方共同进行竣工验收，验收后在《装修竣工验收表》上签字，施工方凭该单到财务办理退还押金余额手续。施工方完成装修退场时，应将临时出入证交还物业治理处，丢失或未交回由物业治理处通知财务部按每证十元扣罚款。对施工方在装修中的违约行为，由物业治理处统一发出《扣款通知单》，经施工方签字后交财务从装修押金中扣罚。装修期间的水电费，也由物业治理处发出水电费抄表单交财务扣款。装修竣工后，施工方凭《竣工验收表》到财务部办理退还押金手续，财务部部扣除各种扣罚款，治理费后，将余款退还施工方，索回原押金收据，开据各扣款收据。正式入驻9、上述程序完成后，租户正式入驻（附）z投资广场装修治理细则

尊敬的施工单位，欢迎您到投资广场为我们的租户进行装修，为了确保装修安全，杜绝装修隐患，把投资广场建设成为一个安全、洁净、优美的一流写字楼，请您自觉遵守以下治理规定：

1、物业处有权对整个装修工程进行监督、检查，任何人不得以任何借口阻止治理人员检查，执行公务。

2、装修进行前请到物业治理处办理有关手续，并缴纳有关费用（详见《装修治理规定》），未办理手续进行施工的物业公司有权勒令停工，予以300元罚款并补办有关手续。

3、装修人员在施工现场或广场内发生打架、斗殴、偷窃等行为的，送交当地公安机关处理并对装修人员所属装修单位予以100-200元罚款。

4、破坏广场公共设施、设备、财物的，除双倍赔偿外，予以100-200元罚款。

5、各装修单位在每个施工项目均应设一名专职负责人，负责每日的施工安全检查及施工现场清洁卫生，并对装修工人经常进行安全、文明教育，自觉遵守物业治理处的各项规章制度。

6、装修人员在施工现场及广场内均应佩带临时出入证，对未佩带出入证的一次予以5-10元罚款，三次不佩带的将予以清除出场。

7、为了便于治理，所有装修人员都必须做到一户一证，对发觉施工地址与证件不符的一次予以10-20元罚款。

8、禁止在大厦内生火做饭及留宿，一经发觉，将从装修押金中扣除100元/人/次，并清出大厦之外。

9、在施工现场吸烟未造成后果的予以20-50元罚款，使用电炉等明火作业未造成后果的除没收外并予以50-100元罚款。对造成后果的，除支付一切损失外，视情节轻重，予以200-500元罚款或送交有关部门处理。

10、装修用电必须接自租赁区内电源，如有盗用他处电源或乱拉乱架电线，违反安全用电规定的予以100-200元罚款。

11、装修期间不得阻碍其他租户正常办公，装修必须在规定时刻内进行，（08：00——21：00；周六、周日全天），大噪音及对公共环境有较大阻碍的施工，需在周六、周日和其它非上班时刻进行，在规定时刻之外进行装修的将予以100-200元罚款。

12、未经物业治理处书面同意，严禁占用公共通道、电梯、电梯间等，垃圾清运必须在每天17：30以后进行，并派专人在每日施工结束后负责完全清扫施工造成的卫生阻碍。13、在室外堆放装饰材料超过规定时限（4小时），或未清扫洁净的，除限时清运、清扫洁净外，每次予以50元罚款。14、在装修单位野蛮施工，在承重墙、楼地板凿沟打洞，破坏梁、柱等结构及防水层的，治理处有权责令其停工，并征求有关部门意见，采取补救措施。此间所产生的一切费用均由装饰单位承担，并予以500-1000元罚款。必要时申请依照司法程序处理。

15、装修垃圾、废料、杂物等用编织袋袋装后运至指定的装修垃圾临时存放地点，若有在楼道内或室外随意倒垃圾、废料、杂物的，除清扫洁净外每次予以50-100元罚款。

16、不得在室外进行垂直运输、高空抛物，如发觉将予以100-200元罚款，并承担由此引起的安全事故责任及损坏赔偿。

17、装修期间不得将垃圾、废料、杂物等倒入下水管道、洗脸盆、座便器等，由此造成下水堵塞或造成损失的，装修单位除承担一切损失及修理费用外并予以300-500元罚款。

18、装修期间，不得从窗户往外投垃圾、杂物等，如有违反者予以100-200元罚款。

19、未经物业治理处许可,不得擅自更改楼宇内的水、电、暖、煤气、有线电视和电话等管线，否则将承担由此引起的后果并予以200-500元罚款。

20、在装修过程中绝对禁止乱搭乱建及破坏楼顶防水层，否则将承担由此引起的一切后果并予以500-1000元罚款。

21、装修完毕离场时，物业治理处有权清点装修单位的物品，并经租户认可后，由物业治理处开具出门条方可离开广场。（二）、物业设施设备治理程序租户落定后，由招商部办理签约手续，发出《入驻通知》，租户凭《入驻通知》到物业处办理入驻手续。由物业治理处、求租方代表共同对所承租区域的设备设施进行检查。物业治理处按现场的物业设施状况详细填制记录表，并与租方代表共同签字确认。《物业设施状况记录表》一式多份，除物业治理处留存外，其余依照需要附于《租赁契约》后由契约收执方保存备查。租户租用的物业设施应按契约规定使用及维护，并同意物业治理处日常巡查监督治理。物业治理处维修队负责日常对出租物业区域的设施进行巡查，及时维修保养。如发觉出租给租户的设施设备被承租方移位、更改、损毁等不符契约规定的，应立即制止并报告物业治理处。出租的物业设施由物业治理处负责归口治理。承租方损毁所租用的物业设施的情况反馈至物业处后，由物业治理处、租户代表共同现场核实损毁范围，依照情况填写记录单，双方签字确认。租方移位、更改、损毁的物业设施设备按契约所约定由承租方负责还原，或由物业治理处维修队修复。所有损失及费用由物业治理处负责按契约规定索赔处理。出租的物业设施设备在正常使用情况下发生的各种故障均由承租方直接向物业治理处反映，再由物业治理处按报修程序通知维修队进行维修。非正常损毁与不属于物业治理公司责任范围的报修按有偿服务程序处理。维修队按要求定期对出租区域的物业设施进行保养、检修，所有打算均事先向物业治理处反馈，由物业治理处联系租户做好协调。其它事项按《维修队服务规范》处理。物业治理处维修队负责定期按物业处要求准确对出租的物业区域的用水、用电、空调等各种能耗数据进行抄表统计，填制记录交物业治理处。出租物业退租时，由物业治理处、租户共同对比契约所附承租时的物业设施设备状况记录现场进行核对，填制退租物业设施移交单。其它事项按z物业治理有限公司相关治理规定处理。（三）有偿服务程序物业治理处为您提供以下有偿服务，需收取一定费用：租区域内权属租户的设备设施维修、保养，包括装饰保新、水电设施、办公设备、家私等维修保养。安装、移动通信电话、网络终端、电源插座、灯具开关、水暖洁具等。地毯或地板吸尘、打扫、清洗、保养等。租户要求的其它的不属于物业治理处免费提供的服务。租户需以上服务，即以电话通知物业治理处，物管处将在15分钟内安排相应服务人员上门服务，完成服务后由物管处与租户一起核准工作量，填写《有偿物业服务工作单》，双方共同签字确认。《有偿物业服务工作单》经租户签字确认后由物管处转财务部按收费指南标准收取租户费用。六、规章制度（一）消防设备及器材的维护治理制度烟感器每年由消防中心组织检测1—2次。自动灭火喷淋管道污水，每年由消防中心和维修队组织排放检查一次。店内的地上消火栓，每季度由消防中心或维修队放水检查一次。消防水泵每半年由消防中心和维修队手动或自动启动检查一次。酒店的消防加压、送风、排烟风机，每月由维修队启动运行测试检查一次。酒店的各种电器设备，每年联合检查一次。消防总监制联动系统每年由消防中心和工程部及有关部门联合启动运行测试一次。各部位的轻便手提式3公斤BC干粉灭火器，每年由消防中心监督各部更换药剂一次，其它器材损坏的要及时更换。（二）防火“三级”检查制度1．一级检查由班组组织实施每个职员每天对本岗位、本地段进行一次火情安全的检查，排除本身能够排除的一般不安全因素，上报本身不能解决的火情隐患及不安全因素。接班时刻应提早10分钟进入岗位，并向上一班了解安全情况，按检查要求进行验收并签名，发觉的问题，一般由接班班长负责处理，较大的问题以及书面报本部门领导处理，不得忽视或拖延。消防中心各班对各重点要害部位每天至少巡查1—2次。2．二级检查由部门领导实施部门领导每月组织主管对本部管辖地段、设备物资（特不是易燃易爆物品）进行一次检查。检查班组一级对防火安全工作的执行落实情况。组织处理本部门的火险隐患及整改，向职员进行教育及表扬和批判。保安部负责将一周的消防安全情况书面报告总经理室，由总经理在每周部门经理例会上宣讲，提出要求。3．三级检查由治理公司实施每月由治理公司或由治理公司托付保安消防中心主持对各部门进行重点检查或抽查。检查各部门贯彻防火安全的执行情况，检查要害部位防火安全治理及制度执行情况好的表扬或奖励，差的批判或罚款。4．职员通道治理规定为规范职员进出治理,确保酒店财物安全和正常经营,依据《职员手册》,现对职员通道做出如下治理规定：职员上下班一律从保安亭旁的职员通道进出。未经上级批准禁止从酒店大门或其他客用通道进出酒店。保安员直接对职员通道进出实行监督操纵,职员不得将个人私人用品带入酒店,所有在职职员需主动同意保安员对包裹、物品实行检查,未按规定拒不同意检查者一经发觉,按丙类过失处罚。职员需按时上下班,未经上级许可,不得在非工作时刻内（除个人消费外）随意逗留、进出酒店和不走职员通道.否则一经发觉,严格按《职员手册》进行处理.保安人员未按规定执行,玩忽职守者将加重处罚。本规定自公布之日起执行,由行政办公室负责解释。（四）消防安全治理制度为使全体职员正确使用消防设备，掌握报警方法，执行安全岗位责任制度，确保客户财产与人身安全和全体职员的人身及财产安全，依照《中华人民共和国消防条例》，结合本公司实际制定本制度：认真贯彻国家有关消防安全工作的指示、法规。将防火安全工作纳入经营、行政治理打算，作到同打算、同布置、同检查、同评比、同总结，并定期向公安消防监督机关报告工作情况。本单位和外单位在公司内因施工需动火工程，施工单位必须在动火当天到物业治理处填表申请，经审批同意，办理动火证后方可动火施工。配电房、电话总机及微机房不得明火作业，严禁吸烟，严禁存放易燃易爆和与本机房无关的物品，无关人员严禁入内。消防器材必须放在明显易取的地点，定期检查，室内清洁，走道畅通，定期检查维修设备。坚守岗位，发觉问题及时处理并上报。值班人员班前与班中禁止饮酒，应勤听、勤看、勤检查，确保安全空调机房和通道要保持清洁，通风良好，消防器材应灵敏有效，机器所须的各种油类等易燃物品，要指定地点存放，经常检修设备，保证正常运转，不得带故障运行。所有会议室在会议期间不得插门，保证出入口畅通，客人自配电器使用时，要上报工程部，会议后要认真检查（如烟头），消除隐患，关闭电源，锁好门窗。客房服务员要熟悉住店客人情况，勤闻、勤看、勤检查。并注意醉酒、吸烟的客人，有情况及时上报，客人在房内使用未经酒店同意的电器设备（如电炉等）或堆放易燃物品时，要及时劝阻，并向保安部报告。客人离开后，要认真检查房内有无隐患，如发觉火情，要及时向总机报警，会使用消防器材扑救初起火灾，按指令疏导客人由最近的消防楼梯撤离到安全地带，要作到逐房检查，防止遗漏，并注意爱护客人财产安全。库房内存放的物品要分类储放，库房留出主通道1-1.5米，物资与墙、灯、房顶之间保持50公分距离，仓库内的照明灯限60瓦以下的白炽灯，不准使用可燃物做灯罩，不准使用磺钨灯、日光灯、电熨斗、电炉、电烙铁、电钟、交流电收音机、电视机、电茶壶等电器设备，化工仓库、液化气站和油库的照明灯具设防爆型装置，仓库内保持通风，各类物品要标明性能名称，液化气站和油库内不准设置维修场所。总电源开关要设在门口不处，要有防雨、防潮爱护。夜总会每个开关要有明显标志，对电视机、音响系统、灯光实行治理，经常检查电器插头是否完好，营业期间，出口的门不得上锁，保持畅通。厨房餐厅使用液化气炉、酒精炉、点心车，必须注意防火安全，按操作规程使用。每个职员每天对本岗位、本地段进行一次火情安全检查，排除本身能够排除的一般不安全因素，上报本身不能够解决的火情隐患和不安全因素。每月由公司主持对各部门消防安全进行重点检查和抽查。（五）设备技术档案治理制度设备技术档案由专人负责，公司所有设备均建立技术档案，按设备种类，按时刻顺序存放。所有设备均分类，分部门建立设备档案，内容包括：设备名称，出厂合格证，检验单，安装质量检验单，试车记录，维修保养记录，改进安装记录，运行日志等。每种设备的各种档案内容分不按记录种类和时刻归档编号以便查找。设备图表由工程部统一治理。包括：设备安装工程施工图，动力设备与管道配管竣工图，给排水系统分布图，供电线路图，自动消防报警系统分布图，设备零件组装与专门加工图等。这些图均分类编号，归档治理，供设备维修治理人员查阅。设备运行日志包括：配电室