广东大型商业综合体规划方案文本

港信达·横岗大厦项目初步策划方案美格行商业地产顾问机构观点1项目位于横岗传统核心商圈位置，具有消费人口、交通条件、昭示面及市场认可度等方面的综合优势，但受到物业限制，必须有鲜明的差异化特色及优势才能确保后期持续良好经营；观点2项目酒店及办公部分面积配比不能简单采取“对半分”的方式，而应充分考虑规模与核心竞争力构造的关系；观点4充足的停车位以及停车的便利性，已经成为地产项目尤其是商业地产项目开发的关键考虑因素之一，而事实证明停车场本身亦会产生较为理想的收益。经测算，建议本项目停车位数量需至少规划400个。观点3根据我司对购物中心的研究与理解，结合项目实际情况，业态组合上应加大主力店/餐饮/休闲娱乐业态的面积比例，布局上餐饮与其他业态商家能有互动，同时，亦是项目特色的重要组成部分；项目理解一、产品整体定位二、非商业部分面积配比及租售方向论证三、建筑规划建议四、商业价值分析及挖掘五、商业主题及功能布局六、收益测算七、其他建筑规划建议目录一、产品整体定位项目定位系统产品整体定位1、整体市场定位2、商业市场定位3、整体功能定位4、商业功能定位1、整体市场定位树立差异化：体现项目的特色和独特性，与其它竞争项目形成明显的差异。寻找市场空白点：项目周边缺乏高质素商业、标准写字楼需求强烈最大程度地渗透市场。项目持续发展及良好的社会效应：项目一二期整体规模发展的持续性至关重要。收益最大化：通过合理的资源整合达到项目整体收益最大化。项目可借助于项目自身不可复制的核心地理位置优势，打造成横岗独一无二的地标性建筑、关外首个真正意义上的城市综合体。市场定位区域商业特征竞争对手消费者问卷区域人口特征2、商业市场定位依据1—区域商业特征目前横岗整体在经营商业面积约22万平米以服饰精品、服务配套、餐饮为主；主要服务于周边居民日常生活消费，缺乏相对中高档次的消费场所。2、商业市场定位依据2—竞争对手分析天和百货天天乐百货龙洲百货新世界广场志健时代购物公园类型大型集中商业面积（㎡）在经营大型集中商业新世界广场24,000南城百货12,000龙洲百货30,000天和百货8,000天天乐百货12,000合计86,000即将推出的大型集中商业志健时代购物公园63,000合计63,000南城百货本项目目前横岗大型集中商业主要沿深惠路分布；区域内志健时代购物公园从位置、定位、规模等方面分析，是本项目的直接竞争对手。2、商业市场定位项目名称志健时代购物公园地理位置深圳市横岗街道茂盛路1号层数五层发展商深圳市志健实业有限公司商业建筑面积63,000㎡物业类型商住楼住宅66,000㎡，约788户管理费9元/㎡/月停车位560个业态规划－1F:真冰溜冰场1F：金银珠宝、玉器、男女皮鞋、皮具、化妆品、饰品、钟表眼镜、冲印、手机超市、横岗老街、汽车展示厅、商务中心等2F:华润万家、品牌电器城、品牌药店、烟酒、参茸茶庄、头饰精品、花店、蜂蜜、水吧、水族馆、肯得基、必胜客、咖啡馆等3F:华润万家、少淑女装、女正装、特色女装、中老年装、内衣、床上用品、美甲、头饰、婚纱摄影、美容美发中心、美体中心等4F:休闲装、运动装、男正装、大众服饰、童装童鞋、玩具、母婴乐、儿童用品、儿童摄影、健身器材、文化用品、琴行、画廊、书城、书吧、沙画吧、KTV量贩、娱乐城、星空影院、运动营等5F:风情美食街、特色美食、主题音乐餐厅、健身/桑拿中心、商务中心等经营类型集餐饮、娱乐、休闲、购物、观光为一体的大型城市“一站式”购物中心备注处于深惠路和茂盛路交界处，人车流旺盛，目前周边商业经营档次普遍偏低，且缺乏中高档的休闲娱乐场所。依据2—竞争对手分析2、商业市场定位因素志健时代购物公园本项目（一期）对比物业类型商住楼城市综合体本项目外观形象较好楼层5层规划5层或6层相似规模（㎡）63，00021，676本项目不具有规模优势销售角度街铺均已销售只租不售本项目拥有只租不售的优势形象目前形象较差未来规划整体形象较好本项目拥有整体形象的优势商家情况规划餐饮较少，且目前主力品牌商家对项目失去信心通过商家访谈，多数商家对本项目较为认可志健时代购物公园有华润主力店，但其后续运作出现问题，导致目前主力商家、品牌商家陆续对其失去信心运作能力根据目前情况可以看出其未能实现预期价值可聘请或自成立专业的运营公司志健时代购物公园从运作上与其预期价值相差甚远总结分析①志健时代购物公园不能构成真正意义上的购物中心，后续发展乏力；②本项目在产品规划、商家品牌、档次及运营管理上将会更胜一筹。依据2—竞争对手分析2、商业市场定位依据3—消费者问问卷（个人月月收入与与可支配配支出比比例）该区域的的消费者者月收入入水平达达到1500元以上的的被访者者占53.6％；每月可自自由支出出金额达达到1500元以上的的被访者者占34.0%。2、商业市市场定位位依据3—消费者问问卷（对本项项目商业业功能的的看法））消费者期期望本项项目的前前三项功能能为时尚尚购物、、餐饮美美食和休休闲娱乐乐，分别占占总数的的24.5%、20.8%和18.4%。此数据据将为项项目功能能定位提提供有力力的市场场依据，，项目在在功能组组合规划划上应着着重考虑虑市场消消费者的的需求。。2、商业市市场定位位依据4—区域人口口特征目前横岗岗大厦片片区人口口较集中中，以公公司普通通职员及及自营业业主为主主；片区存在在一定的的高收入入群体，，且随着着城市化化进程的的加快，，区域人人口结构构也将得得到优化化，中高高收入群群体将会会进一步步增加；；区域内目目前消费费者有跨跨区域的的消费习习惯，反映了区区域商业业现状不不能满足足区域消消费者的的需求。。区域人口口中存在在高收入入群体，，有一定定的消费费基础。。跨区域消消费主要要在华强强北、东东门、万万象城。。跨区域消消费业态态主要为为服饰精精品、化化妆品及及休闲娱娱乐。2、商业市市场定位位项目位于于横岗的的核心区区域，周周边以中中低档为为主，处处于向中中高档次次商业发发展的阶阶段；项目周边未有有真正意义上上购物中心，，项目可树立立差异化，填填充区域市场场空白点；区域存在一定定数量的中高高消费群体，，八成以上消消费者有跨区区域的消费习习惯，期望片片区有形象较较好且突出购购物、餐饮、、休闲娱乐功功能的消费场场所；片区人口较集集中，且在交交通改善后区区域内人口结结构也将得到到优化，存在在一定的中高高端消费群体体；市场定位：横横岗首个真正正意义上集合合众多品牌商商家的形象最最好的集餐饮饮、时尚购物、娱乐乐休闲于一体体的时尚新都都会。区域商业特征征竞争对手分析析消费者问卷区域人口特征征2、商业市场定定位休闲娱乐商务办公时尚购物体验、沟通…功能载体功能构成写字楼酒店主题商业功能互补、人流共享、互为价值各色餐饮舒适住宿环境境3、整体功能定定位以上可知，近近一半消费者者表示在横岗岗最易得到满满足的业态是是日常用品；；约31.6%的消费者表示示横岗最不易易得到满足的的业态是服饰饰类，其次是是文化设施，，约占总数的的21.0%。项目在业态规规划上应根据据市场有所偏偏重，服饰类类在横岗将有有一定的发展展空间。消费者对区域域的看法2、商业功能定定位消费者期望本本项目的前三项功能为时时尚购物、餐餐饮美食和休休闲娱乐，分别占总数数的24.5%、20.8%和18.4%。此数据将为为项目功能定定位提供有力力的市场依据据，项目在功功能组合规划划上应着重考考虑市场消费费者的需求。。消费者对项目目的期望2、商业功能定定位品牌餐饮/美食大型/精品超市服装鞋帽水疗(SPA)餐饮(CATERING)购物（SHOPPING)只租不售整体规划有机整合多元互补相互促进与众不同可持续发展富有竞争力业态功能差异化目标休闲娱乐(LEISUREENTERTAINMENT)KTV/夜总会大型酒楼珠宝精品影音器材家居精品茶艺馆书吧/网吧电影院培训机构文化设施(以2期为主）2、商业功能能定位1、酒店与写写字楼配比比探讨2、租售方向向论证非商业面积积配比及租售方向向论证二、非商业业配比及租租售论证内容涵盖商业部分酒店部分写字楼部分分市场需求销售收益回回报比较后期管理投投入分析项目固有特特性可比性案例例分析探讨方向市场需求销售收益回回报比较后期管理投投入分析项目固有特特性可比性案例例分析1、酒店与写写字楼配比比探讨市场需求由前期市场场调研表明明，目前横横岗区域写字楼及酒酒店的发展展空间较大大；区域内没有有出现标准准写字楼，由公寓改改造成的写写字楼存在在一系列的的问题，如如：面积过过小、结构构不合理、、形象较差差等；大运会是项项目发展的的重要契机机，区域人人口结构会会得到进一一步的优化化，但其对酒店仅仅是在短时时间内需求求较大，且龙岗区区域将规划划较多酒店店，未来竞竞争将会更更加激烈。。因此从市场场方面可以以看出：区区域内对写写字楼的需需求更为迫迫切。1、酒店与写写字楼配比比探讨销售收益回回报比较写字楼售价价预算：根据租金返返算法：本次调查的的龙岗中心心城、龙华华、横岗的的可比案例例的租金情情况如下：：物业名称美丽AAA大厦丽晶中心海关大厦志联佳大厦紫薇公寓俪景中心租金水（元/㎡/月）75－8540－5050－604035－4535－45鉴于项目地地段较同区区域内丽晶晶中心有优优势，与其其它案例综综合衡量，，建议本项项目写字楼楼租金水平为为50～70元/㎡/月。按市场回报报率6%计，项目写写字楼的销销售价格为为：租金÷6%×12=10000～14000元/㎡注：以上数数据来自实实地调研，，仅供参考考1、酒店与写写字楼配比比探讨因本项目为为区域的一一个标准写写字楼，故故没有可比比性的案例例，选取其其他区域类类似的项目目进行比较较。项目位置建筑面积（㎡）出售时间点租金（元/㎡）售价（元/㎡）美丽AAA龙华商业部分面积：25200办公部分面积：20383住宅部分面积：569042005年75～95折合后16000江南华府龙华办公部分面积：9456住宅部分面积：220632007年——9500宏发中心大厦宝安中心区168000㎡（1、2期）公寓，以写字楼为主2007年——19000丽晶中心横岗公寓写字楼70002007年40～506000紫薇公寓龙岗中心城公寓写字楼150002007年35～456000俪景中心龙岗中心城公寓写字楼180002007年35～4510000写字楼售价价预算：根据市场比比较法：1、酒店与写写字楼配比比探讨权重因素分配指数美丽AAA江南华府宏发中心大厦丽晶中心紫薇公寓俪景中心本项目商服配套设施2015141388815地理位置151212139121214交通条件106686887周边环境106677885周边商务氛围105567775景观106567887物业管理1512101099911定位档次106575556合计10068637058656570参考权数100401010101010——销售均价(元/㎡)——16000950019000600060001000012000销售价格建建议综合市场比比较法及租租金返算法法的售价预预算，建议议本项目写写字楼2008年底推出市市场的销售均价为为14，000元/㎡。写字楼售价价预算：根据市场比比较法：1、酒店与写写字楼配比比探讨酒店售价预预算：市场比较法法：丽湾酒店的的地理位置置与项目比比较相似，，都处于龙龙岗区域的的商业中心心区，可比比度较高，，丽湾酒店店于2005年11月推出销售售，销售均均价为12300元/㎡，2007年中旬，三三级市场销销售价格约约18000元/㎡：权重因素分配指数丽湾酒店本项目酒店配套设施201515地理位置151214交通条件1067周边环境1055周边商务氛围1055景观1067酒店管理151011定位档次1076合计1006670参考权数100100——销售均价(元/㎡)——1800018818销售收益回回报比较结合项目推推出时间市市场的升值值空间较大大，建议项项目在推出出时间点的的售价均价为19000元/㎡。1、酒店与写写字楼配比比探讨通过以上分分析，本项项目销售均均价分别为为：写字楼：14000元/㎡酒店店：19000元/㎡（包含精装装修1500元/㎡）可以看出：：酒店售价虽虽比写字楼楼稍高，但但星级酒店店前期精装装修费用也也要有一定定的投入；；且写字楼可可直接销售售，不会对对项目的整整体影响太太大，能达达到资金的的快速回笼笼，但酒店一般般不会全部部销售（销销售难度较较高，如总总统套房等等），且产产权式酒店店每年给业主7％-8％的回报，，这将给开开发商带来来一定的压压力；在后期经营营管理运作作中酒店需需投入更多多的精力进进行经营管管理，而写写字楼只需需优质的的物物业业管管理理即即可可。。销售售收收益益回回报报比比较较1、酒酒店店与与写写字字楼楼配配比比探探讨讨写字字楼楼通通常常只只需需聘聘请请（（或或自自己己成成立立））一一般般的的物物业业管管理理公公司司进进行行日日常常的的清清洁洁管管理理等等；；而而酒酒店店则则要要聘聘请请专专业业的的酒酒店店经经营营管管理理公公司司进进行行操操作作，，费费用用较较高高且且风风险险较较大大等等。。后期期管管理理投投入入分分析析目前前发发展展商商与与酒酒店店管管理理公公司司合合作作方方式式通通常常有有三三种种：：方式式一一：：酒酒店店管管理理公公司司在在一一定定年年限限内内为为发发展展商商提提供供一一系系列列顾顾问问服服务务，，并并收收取取固固定定管管理理费费用用，，一般视项项目大小小，约在在200万~500万左右，，酒店管管理公司司不承担担酒店经经营和投投资者回报的任任何风险险。方式二：：酒店管管理公司司为发展展商提供供一系列列顾问服服务，收收取营业业收益的的2~5%作为顾问问费，不承担酒酒店经营营和投资资者的任任何风险险。方式三：：酒店管管理公司司收取营营业收益益的2~5%，但管理理公司承承担部分分经营风风险。当酒店经经营亏损或达达不到约约定效益益时，酒酒店管理理公司承承担亏损损或不收收取管理理费用；；当酒店店经营的效益达达到约定定时酒店店管理公公司收取取利润2~5%的管理费费；但酒酒店收益益超过一一定比例时，酒酒店管理理公司不不仅可以以取得固固定的管管理费，，还可以以从超额额利润中中取得一一定比例的分成成。写字楼后后期管理理投入相相对较小小，风险险相对较较低。1、酒店与与写字楼楼配比探探讨项目固有有特性项目名称横岗大厦旧改项目（一期）占地面积10,063㎡总建筑面积45,283㎡其中商业部分21,676㎡酒店及商务公寓部分23,607㎡物业类型商业、酒店、商务公寓项目一期期酒店与与商务公公寓部分分建筑面面积共23,607㎡㎡，规模不不大。1、酒店与与写字楼楼配比探探讨酒店名称星级地理位置规模总建筑面积（㎡）君逸酒店★★★★横岗376间37,000星雅轩酒店★★★★布吉186间18,000百合酒店★★★★★布吉300间35,000丽湾酒店★★★★★龙岗320间33,000深圳龙泉酒店★★★★★龙华135间26,000新桃源酒店★★★★南山188间30,000宝晖商务酒店★★★★宝安130间20,000以上案例例显示，，四星级级以上酒酒店建筑筑面积通通常在20,000㎡㎡以上，客客房数量量一般都都在130间以上，，故本项目若若开发四四星级以以上的酒酒店不具具有优势势；区域内已已有两家家标准四四星级酒酒店，整整体不盈盈利，但但客房部分分收益较较理想；建议将本本项目酒酒店部分分规划为为一个精致的纯纯客房型型准四星星级酒店店，酒店店客房在在50间左右，，尽量在特特色争取取优势。。项目固有有特性1、酒店与与写字楼楼配比探探讨可比性案案例分析析两项目均均位于区区域核心心商圈的的地标性性位置，，且均是是区域内首首个标准准写字楼楼，具有较较强的可可比性。。物业名称美丽AAA地理位置龙华街道人民北路发展商深圳市美丽集团物管公司深圳市美丽物业管理有限公司物业类型商住、办公综合体总建筑面积130,000㎡功能分布地下一层部分为停车场、地下一层至地面四层为商业及酒楼、地面4层以上一栋为写字楼，其余9栋为住宅，写字楼共19层楼层数商业2.5万㎡、写字楼2万㎡（目前出租率达到90％）、住宅5.7万㎡写字楼概况户型面积78~284㎡实用率75%单层面积1700㎡停车位地下2F：470，地面：120电梯数量6部电梯名牌型号西子奥的（1000㎏）销售情况只租不售售价——租金75-90元/㎡/月管理费10元/㎡/月有无中央空调有空调费10元/㎡/月商务配套宽带、电话、多功能厅、会议室等物业服务可申请24小时办公、空调开发时间8:00am~9:30pm商务群体友邦保险、移动通讯、科技公司、富士康供应商1、酒店与与写字楼楼配比探探讨可比性案案例分析析由以上各各表可以以看出，，龙岗和和宝安两两区在各各项经济济指标和和产业结结构上具具有较大大的相似似性。结合项目目周边没没有标准准写字楼楼及客户户访谈对对本项目目的进驻驻意向较较强烈，，则本项项目写字字楼基本本可做2万平米。。区域龙岗区宝安区生产总值（亿元）1,0541,520人均可支配收入（元）20,11621,258社会消费品总额（亿元）210333固定资产投资（亿元）333333主导产业电子通讯、信息技术、眼镜业、机电一体化等电子信息、新材料能源、光机电一体化等数据来源源：深圳圳市统计计局宏观概况况1、酒店与与写字楼楼配比探探讨探讨方向向市场需求求销售收益益回报比比较后期管理理投入分分析项目固有有特性可比性案案例分析析探讨结论论区域内对对写字楼楼的需求求更为急急迫酒店的售售价略高高于写字字楼的售售价写字楼后后期管理理投入相相对较小小，风险险相对较较低项目规模模不足以以支撑四四星级酒酒店的开开发写字楼规规模基本本可做到到2万平米米根据几几方面面的分分析，，美格格行建建议本本项目目非商商业部部分应应以写写字楼楼为主主（只只作2精品酒酒店作作为写写字楼楼的配配套）），以以便短短期内内快速速回笼笼资金金，同同时降降低项项目经经营风风险。。1、酒店店与写写字楼楼配比比探讨讨我司认认为本本项目目商业业部分分租售售方向向主要要有三三种方方式：：整体打打包出出租自己持持有，，且建建立专专业的的经营营管理理团队队销售部部分街街铺，，剩余余打包包出租租或建建立专专业的的经营营管理理团队队方式一方式二方式三优势开发商后期不用担心经营问题，每月收取固定的租金开发商对项目整体商户组合有把控权短期资金回报较高劣势租金相对较低，整体收益不高前期投入较大，风险较高对销售区域的商户较难控制，不利于项目日后的整体经营每种方方式各各有其其利弊弊：2、租售售方向向判断断商业部部分写字楼楼部分分我司司建议议采取取直接销销售模模式，主要要理由由如下下：写字楼楼直接接销售售对项项目的的整体体形象象影响响不大大；写字楼楼通常常以毛毛坯房房的形形式销销售，，前期期投入入相对对较低低；短期内内回笼笼部分分资金金。2、租售售方向向判断断写字楼楼部分分我司认认为本本项目目酒店店部分分租售售方向向主要要有三三种方方式：：整体打打包出出租自己持持有，，且建建立专专业的的经营营管理理团队队产权式式销售售方式一方式二方式三优势开发商后期不用担心经营问题，每月收取固定的租金开发商短期资金回报较高劣势租金相对较低，整体收益不高前期投入较大，风险较高开发商需承担给业主每年固定回报的压力每种方方式各各有其其利弊弊：对于本本项目目的开开发来来讲：：资金压压力小小，但但短期期内最最好能能有部部分现现金流流回笼笼；②成成为区区域内内的代代表性性项目目，地地标性性建筑筑，可可持续续稳定定经营营，获获得长长期理理想收收益及及良好好社会会效益益，提提升公公司品品牌。。2、租售售方向向判断断酒店部部分商业部部分：：具有有良好好的持持续经经营基基础，，可作作为项项目长长期收收益部部分；；写字楼楼部分分：可可用于于满足足项目目前期期资金金需求求；酒店部部分：：体量量不大大，且且由于于产权权酒店店后期期运营营管理理压力力大，，在资资金链链允许的的情况况下，，不建建议酒酒店部部分销销售。。综合以以上分分析我我司建建议：：2、租售售方向向判断断1、指标标分析析及价价值挖挖掘2、建筑筑规划划3、硬件件设施施规划划整体建建筑规规划建建议三、整整体建建筑规规划建建议内容涵涵盖项目重重要指指标双首层层建议议露台规规划复式铺铺规划划商业平平面建建议商业对对外开开放形形式非商业业摆放放位置置非商业业部分分建筑筑规划划商业部部分建建筑规规划地下室室及架架空层层规划划整体规规划层高及及空调调建议议各出入入口建建议电梯数数量估估算停车位位数量量估算算松柏路深惠路项目二期1、项目目指标标分析析及价价值挖挖掘项目名称横岗大厦旧改项目（一期）占地面积10,063㎡总建筑面积45,283㎡其中商业建筑面积21,676㎡酒店及公寓建筑面积23,607㎡物业类型商业、五星级酒店、商务公寓绿地率≥30%容积率≤4.5覆盖率48%建筑退红线要求北向深惠路≥15m，西向松柏路≥6m，其余4m单层最最大面面积＝＝占地地面积积×覆盖率率＝10063×48％＝4830㎡项目重重要指指标项目深深惠路路侧与与松柏柏路侧侧有大大约5米的地地形高高差，，可利利用自自然形形成的的高差差规划划项目目“双双首层层”概概念，，提升升项目目商业业价值值，实实现商商业价价值最最大化化。“双首首层””剖面面图示示意+0.0m深惠路约5m松柏路一层：1F首层：GF约5m地块平平面图图松柏路深惠路高低1、项目指指标分析析及价值值挖掘双首层建建议关于建筑筑2F南侧规划划露台：：二层南侧侧规划露露台，一一方面可可用提升南侧侧内铺的的商业价价值，增加经营营面积，，引入餐餐饮业态态，可吸引低楼楼层的人人流往高高楼层走走，带动整整个商业业的经营营；另一方面面，考虑虑到未来来二期商商业，于于该位置置规划露露台，可和二期期商业形形成自然然对接，一期与与二期商商业形成成特色步步行街，，互动性性较强，，提升整整体商业业价值。。2F1、项目指指标分析析及价值值挖掘露台规划划建议由于一层、二二层商业业价值较较低区域域的下一一层为街街铺，建议这这两个区域域与首层层、一层层街铺规规划为复复式商铺铺，提升两两区域的的商业价价值；建议首层、一一层街铺铺规划餐餐饮功能能，与相对对应的上上一层铺铺位可形形成复式式餐饮铺铺位；复式组合合主要为为GF、1F组合或1F、2F组合，具体组组合可在在招商阶阶段灵活活处理。。复式铺位位剖面立立面示意意图由于每层层商业都都存在部部分商业业价值较较低的铺铺位，影影响该区区域商业业的招商商，如下下图所示示，对此此，建议议如下：：商业价值较低区域1、项目指指标分析析及价值值挖掘复式铺规规划根据项目目地块长长方形特特征，建建议商业业部分规规划略有有弧度的的飘带形形中庭。。主要好处处如下：：清晰的单单一回环环人流主主动线；；商铺进深深不等，，可满足足不同商商家的要要求；增加购物物时的趣趣味性。。1、项目指指标分析析及价值值挖掘商业平面面建议一期二期沿深惠路路与松柏柏路项目目外立面面建议以落地玻璃璃的形式式对外展展示（部分商家除外外，如银银行、必必胜客、、肯德基等）主主要考虑虑因素如如下：整体档次次形象较较好；对人流向向购物中中心内拉拉动。建议在1F向外开街街铺使该路段段大量的的自然人人流到达达，同时时与项目目二期商商业街形形成互动动。深惠路路建议在2F关键节点点上设置置通往二二期的连连廊，与二期形形成良好好的互动动。1、项目指指标分析析及价值值挖掘商业对外外开放形形式主要考虑虑如下几几方面：：深惠路展展示面较较好，是市内内与横岗岗的主要要交通路路段；深惠路段段车流量量较大，每五分分钟达到到249辆车次；；临人民公公园，为为写字楼楼及酒店店提供了良良好的景景观；相对临松松柏路较较为安静静。人民公园非商业部分商业部分深惠路松柏路建议项目非商商业部分摆放放在深惠路与与人民公园交交汇处。2、建筑规划划非商业部分分摆放位置置写字楼：8F—21F共14层（20607㎡）酒店：6F—7F共2层（3000㎡）项目作为区区域的地标性建筑筑，要有一一定的高度度，故非商业业部分单层层面积建议议做1500㎡左右；本方案非商商业部分按按照单层面面积为1500㎡㎡规划，故共共规划楼层层＝23607/1500＝16层精品酒店与与写字楼可可公用大堂堂，为了提提升项目的的形象及档档次，公用大堂面面积不低于于800㎡（包括电梯梯占用面积积），层层高11m。2、建筑规划划非商业部分分建筑规划划考虑到商业业与非商业业的各自特特性及其之之间的互动动性，项目由低层层向高层分分别为商业业、酒店、、写字楼；；GF、1F预留写字楼楼大堂约800㎡㎡，则1F、2F最大面积可可做＝4800－800＝4000㎡㎡2F－3F只需预留写写字楼电梯梯的面积即即可，若电电梯（硬件件设施设备备规划中将将具体分析析）按照200㎡进行规划，，则2F、3F商业面积最最大＝4800－200＝4600㎡㎡剩余面积＝＝21676－17200＝4476㎡㎡将排到4F。GF：商业：4000㎡㎡大堂：800㎡㎡1F：商业：4000㎡㎡大堂：800㎡㎡2F：商业：4600㎡㎡3F：商业：4600㎡㎡4F：商业：4476㎡㎡2、建筑规划划商业部分摆摆放位置地下室：地下室面积积通常可越越过建筑红红线（用地地红线内）），而本项项目退深惠惠路红线15m，地下室面面积可适当当增加，同时如果果在建筑条条件、成本本核算等允允许的情况况下建议地地下做三层层，为项目目提供充足足的停车位位。架空层：为了使商业业部分更适适用，建议在商业业顶部设置置架空层，减少商业业区域的柱柱网、减力力墙等，从从而可增加加商场内部部的通透性性。地下停车场场转换层2、建筑规划划地下室及架架空层规划划5F：架空层酒店2层（3000㎡㎡）停车场写字楼14层（20607㎡）商业5层（21676㎡）地面共22层地下共3层2、建筑规划划整体规划层高及空调调建议层高建议：：商业部分：：GF、1F各5.5m；2F～4F各4.8m酒店及写字字楼部分：：大堂：11m；其他各楼层层：3.5－4m空调建议：：建议设置中中央空调，，进行统一一管理。3、硬件设施施规划非商业部分分摆放位置置商场形象主主出入口宽宽：8m沿深惠路临临街面较长长（约108㎡），若主入入口设置在在一端，则则会降低顾顾客的整体体舒适度。。商场出入口口宽：6m在此设置出出入口可与与项目二期期达到有效效的互动，，部分人流流可以得到到共享。写字楼出入入口宽：6m临深惠路拥拥有较好的的展示面，，且临人民民公园有较较好的景观观，同时相相对临松柏柏路较安静静。商场出入口口宽：6m自然然人人流流量量较较大大，，同同时时可可与与二二期期临临街街商商铺铺相相贯贯通通。。建议议地地下下车车库库入入口口临深深惠惠路路，，车车流流量量较较大大；；靠近近写写字字楼楼及及酒酒店店位位置置。。项目目各各出出入入口口建建议议3、硬硬件件设设施施规规划划地铁铁人人流流垂直直交交通通工工具具主主要要有有自自动动扶扶梯梯、、电电梯梯、、步步行行楼楼梯梯三三种种，，在在购购物物中中心心中中自自动动扶扶梯梯充充当当了了最最重重要要的的作作用用，，其其次次是是电电梯梯。。一般般购购物物中中心心里里每每隔隔20－40米布布置置一一组组上上下下自自动动扶扶梯梯，，以以便便拉拉动动人人流流，，建议议本本项项目目每每隔隔约约25m设置置一一组组上上下下自自动动扶扶梯梯；本项项目目呈呈长长条条形形分分布布，，商商业业部部分分长长约约90m，故每每层层共共需需2组上上下下自自动动扶扶梯梯。约110m约20m约90m花园园城城中中心心传传统统电电梯梯布布置置香港港又又一一城城剪剪刀刀型型电电梯梯布布置置商业业部部分分电电梯梯数数量量估估算算3、硬硬件件设设施施规规划划物业名称物业类型地理位置总建筑面积（㎡）电梯数（部）电梯数配比(总建面/电梯)美丽AAA大厦专业写字楼龙华28,00064,667:1海关大厦专业写字楼龙岗中心城60,00087,500:1志联佳大厦专业写字楼龙岗中心城24,00046,000:1航天大厦专业写字楼福田43,840113,985:1安联大厦专业写字楼福田93,730165,858:1诺德中心专业写字楼罗湖68,957154,597:1世界金融中心专业写字楼罗湖70,99597,888:1由以以上上案案例例可可以以看看出出，，专专业业写写字字楼楼一一般般4,000㎡㎡～6,000㎡㎡配一一部部电电梯梯；；本项项目目写写字字楼楼及及酒酒店店建建筑筑面面积积共共23,607㎡㎡，依依据据项项目目自自身身特特征征及及片片区区未未来来发发展展的的前前瞻瞻性性，，建议议本本项项目目写写字字楼楼及及酒酒店店部部分分共共规规划划垂垂直直电电梯梯6部（（其其中中3部与与酒酒店店及及部部分分商商业业共共用用））。。非商商业业部部分分电电梯梯数数量量估估算算3、硬硬件件设设施施规规划划物业名称入伙时间地理位置总建筑面积（㎡）停车位（个）停车位配比(总建面/车位)中心商务大厦2003福田45,200228198:1卓越大厦2004福田56,162243231:1阳光高尔夫大厦2004车公庙37,685180209:1航天大厦2005福田43,840232189:1诺德中心2005罗湖68,957350231:1君逸酒店2003横岗37,000250148:1星雅轩酒店2005布吉18,00050360:1百合酒店2006布吉35,000200175:1丽湾酒店2006龙岗33,000208159:1由以以上上案案例例可可以以看看出出写写字字楼楼和和酒酒店店的的停停车车位位配配比比关关系系主主要要集集中中在在150：1——200：1之间间。。停车车位位数数量量估估算算3、硬硬件件设设施施规规划划此外外，，结结合合项项目目的的自自身身情情况况：：本项项目目档档次次较较高高；；区域内人口结结构将得到优优化，私家车车保有量增长长较快等因素素；建议本项目写字楼及酒店店部分停车位配比为为150:1，即非商业部部分总建面积积为23,607㎡，则需配停车位约约160个。商业部分根据购物中心心业内标准及及我司以往操操作项目经验验，建议停车位配配比按照100:1，即总建面积积为21,676㎡，建议配约220个车位；综上所述，建建议本项目规规划停车位不不低于400个。项目地下室单单层面积若最最大可做6000㎡，地下车位按照照每个车位需需建面40㎡（目前市场数数据及我司以以往操作经验验），则地下下室单层可规规划150个。故地下需做三三层停车场，主要好处是是：一期与二期的的互动，减少少未来二期停停车位的压力力；车位超前规划划，可以拉动动外来消费者者、扩大外在在人流的半径径。停车位数量估估算3、硬件设施规规划1、各层商业价价值分析及挖挖掘2、整体商业价价值评估商业价值挖掘掘四、商业价值值分析及挖掘掘内容涵盖主要考虑因素素临街面展示效果因素分析人流易达性楼层位置附加价值其他资源1、各层商业价价值及挖掘商家名称联系人进驻意向访谈明细新一佳范总意向较强已发合作意向书，希望前期规划设计考虑到超市的标准规范，以利于未来商场的布置及人流动线规划。人人乐舒经理意向较强一般需求面积在10000㎡对项目较有意向，待考察对项目更进一步了解。民润鲁经理意向较强表示开店面积为2000㎡以下，对项目进一步了解后再详谈。TESCO刘经理意向较强已看现场，对本项目较有意向。百佳肖经理有一定意向因为对面华润面积较大，故百佳的需求面积还需重新评估。家乐福区小姐有一定意向表示需求面积一般在10000㎡以上。Olé皮经理无进驻意向表示Olé超市为中高档超市，横岗的消费力暂不能支撑经营。商家整体对项项目较为认可可，但多数认认为规模做小小不具有竞争争力，期望面面积多数在10000㎡以上；对于不计容积积率面积，商商家基本能接接受，但要与与开发商签约约合同期限内内的各种风险险问题，如保保障商家顺利利报批各种证证件、合同期期内正常营业业等；商家认为项目目区域消费力力对中高档超超市的支撑不不够。即超市商家认认为，本项目目大型综合超超市相对更具具有竞争力。。引进品牌超市市可行性分析析但根据项目自自身特征、定定位等表明项项目不能引进进大型综合超超市，其可在在项目二期大大规模、大众众化消费的前前提下引进。。以下分析引引进品牌超市市的可行性：：1、各层商业价价值及挖掘引进品牌超市市可行性分析析评估－1F引进品牌超市GF或1F引进品牌超市利好因素为项目周边居民提供日常生活消费服务，拉动人流不利因素超市业态属大众消费，所带来的人流消费力高低不一，对项目的整体带动作用未必能形成有效合力，并且，对项目的整体形象可能还会产生一些负面影响。对于不计容积率面积，商家通常要与开发商签约合同期限内的各种风险问题，如保障商家顺利报批各种证件、合同期内正常营业等；超市承租能力较弱综合地下不计容积率的商业面积带来政策风险地面层做超市对项目的形象及收益影响较大

故我司建议项目可取消品牌超市，通过引进形象相对较好、承租能力较强的便利店填补其部分功能，如7－11、万店通、百果园等。1、各层商业价价值及挖掘GF价值分析及挖挖掘GF：整体商业较较高，展示面面及昭示性较较佳，留给消消费者的第一一冲击力较强强，故可规划划形象较好、、承租能力较较强的业态。。如：珠宝精品品、名表、品品牌服饰等1、各层商业价价值及挖掘南区区北区区未来可引进目目的消费业态态CABA区域临临深惠惠路展展示效效果较较好，，且由由形象象主入入口的的带动动，商商业价价值最最高；；B区域虽虽南面面虽不不能对对外展展示，，但由由松柏柏路出出入口口带动动，商商业价价值也也较高高；而C区域对对外无无展示示面，，且不不临近近出入入口，，故未未来可可引进进目的的消费费业态态以便便拉动动人流流。1F价值分分析及及挖掘掘1F：南区区商业业价值值相对对较高高，北北区展展示性性较好好，充充分发发挥各各区的的商业业价值值，故故南区区规划划承租租能力力较强强的业业态，，北区区规划划形象象较好好的业业态。。如：南南区规规划潮潮流服服饰、、个人人护理理，北北区规规划品品牌服服饰、、品牌牌餐饮饮等南区区北区区1、各层层商业业价值值及挖挖掘2F价值分分析及及挖掘掘2F：整体体商业业价值值弱于于GF、1F，但北北区展展示效效果较较好，，南区区可通通过提提供露露台增增加其其附加加价值值，同同时未未来可可与二二期之之间设设置连连廊使使一二二期得得到互互动。。如：规规划特特色餐餐饮，，形成成餐饮饮街、、品““味””街的的概念念。考虑到到未来来商家家弹性性空间间更大大，建建议本本层层层高6m以上。。露台连廊1、各层层商业业价值值及挖挖掘3F、4F价值分分析及及挖掘掘3F、4F：相对对楼层层较高高，故故规规划餐餐饮休休闲娱娱乐，，既为为酒店店做配配套，，同时时吸引引外在在人流流半径径，引引导人人流到到达高高楼层层。1、各层层商业业价值值及挖挖掘5F价值分分析及及挖掘掘5F：架空空层可可作为为空中中花园园、露露天酒酒吧、、游乐乐场等等，增增加项项目的的配套套功能能、提提升项项目的的整体体收益益。1、各层层商业业价值值及挖挖掘GF：整体商商业价价值较较高，，留给给消费费者的的第一一感觉觉冲击击力较较强，，故规规划形形象较较好、、承租租能力力较强强的业业态。。1F：南区商商业价价值相相对较较高，，北区区展示示性较较好，，充分分发挥挥各区区的商商业价价值，，故南南区规规划承承租能能力较较强的的业态态，北北区规规划形形象较较好的的业态态。2F：整体商商业价价值弱弱于GF、1F，但北北区展展示效效果较较好，，南区区可通通过提提供露露台增增加其其附加加价值值，同同时未未来可可与二二期之之间设设置连连廊使使一二二期得得到互互动。。3F、4F、5F：相对楼层较较高，故故规划餐饮饮休闲娱乐乐，既为酒酒店做配套套，同时吸吸引外在人人流半径，，引导人流流到达高楼楼层。2、整体价值值分析五、主题规规划及功能能布局内容涵盖1、经营主题题2、特色主题题3、功能布布局原则则4、各层业业态规划划主题规划划及功能能布局以满足片片区居民民的日常常生活消消费需求求为主要要目的，，兼顾周周边环境境对商业业的消费费需求。。突出餐饮、休休闲娱乐乐、购物物等业态，，注重业业态的多多元化，，形成区域域内独有有的商业业、生活活、休闲闲的空间间，打造现代休闲闲型购物物中心（（ShoppingCenter）。主题定位关键词特色美食时尚购物日常消费休闲舒适环境独特景观复合体验1、经营主主题GF：汇聚国国内外知知名品牌牌——时尚品牌牌专卖1F：云集时时下年轻轻人最流流行的服服饰餐饮饮——潮流天地地2F：集运动动、精美美家居、、美容以以及各国国美食等等的——休闲生活活馆3F：家庭团团聚、亲亲朋聚会会、商务务宴请——区域中高高档食府府4F：拥有横横岗最豪豪华的夜夜总会、、KTV、桑拿足足浴——休闲娱乐乐5F：空中花花园、露露天酒吧吧、游乐乐场——品位生活活1、经营主主题各层主题题细分鲜明的主主题能有有效增强强项目的的竞争力力；可树立项项目的差差异化优优势；主题作为为商业的的延伸，，能提升升项目的的综合素素质。景观小品摆设内部装潢风格宣传推广主题的表现形式2、特色主主题个案名称青衣城开发单位地铁公司基本定位定位以海洋概念主题的大型购物商场地理位置香港葵涌青衣岛岸边建筑面积约4.5万平方米建筑规划共4层，地下1层，地面3层商圈分析青衣站地铁上盖物业，人气很旺车位情况220个车位落成年份1998年功能组合购物、休闲、娱乐、餐饮、服务于一体案例一：：青衣城城2、特色主主题个案名称杏花新城开发单位地铁公司主题定位鲜明的浪漫主题购物中心建筑规划共三层，地下1层，地上2层车位情况车位充裕功能组合杏花新城充满舒适的生活格调和时尚品味，为繁忙的生活开辟一个写意的休闲购物空间。罗马喷泉、手绘壁画、欧洲街角，处处洋溢欧陆悠闲品味及气氛，雅致装潢赢得一致赞赏，提供一站式的吃喝玩乐新热点。商场设四个特色主题区，分为：美膳坊（DinersDelight）同乐港（TreasureCove）牵情天地（PiazzaRomance）新艺廊（ArtNouveauWalk）商品组合G层：2家银行服务、1家音乐坊、6家儿童天地、21家美食天地、3家礼品廊1/F：20家时装服饰、2家美食天地、3家礼品廊、8家美容服务、20家家居用品、4家地产2/F：2家银行服务、1家美食天地、3家家居用品、2家医务所杏花新城城以浪漫漫为主题题，这一一主题不不仅体现现在商场规划划和设计计方面，也也贯彻在在市场推广广方面，商商场在翻翻新开业业后不久久就能吸吸引众多多人流，，这一主主题定位位可谓购购物中心心主题化化的一个个鲜明案案例。案例二：：杏花新新城2、特色主主题案例二：：杏花新新城2、特色主主题本项目建议整体体保持现现代风格格，同时时用一定定主题来来进行整整体包装装，主题定位位需达到到如下要要求：富于渡假假或者放放松的情情调；富于异国国风情或或某一种种特定的的环境；；包含元素素丰富、、造型富富于特征征；富于参与与及互动动性；整体施工工成本不不算太高高；可以留下下丰富的的空间为为今后的的营销活活动做准准备。经过综合合考虑之之后，我我们建议议有以下下几个主主题方向向可以考考虑：花园主题题（表现现力足、、元素丰丰富）；；音乐主题题（富于于参与性性）；冬季主题题（富于于异国异异地情调调）。以上举例例，仅为为沧海一一粟，在在此仅对对鲜明主主题进行行抛砖引引玉的阐阐释。2、特色主主题考虑因素素开发目标标各种业态竞争性分分析区域消费费业态构构成特征征收益角度度商家角度度3、功能布布局原则则项目开发发目标项目成为为横岗地地标性建建筑、代代表性综综合项目目，取得得长期经经济效益益的和社社会效益益的合理理最大化化，对公公司品牌牌起到深深远的积积极影响响。3、功能布布局原则则受访者消消费时首先考虑虑的三个个因素分分别是价价格、交交通便利利性和购购物环境境，三者所所占的比比例分别别是50.9%、48.2%和48.2%。由此可可见，价格是消费者者消费时时最先考考虑因素素之一，，此外，，购物环环境因素素也越来来越重要要。区域消费业态态构成特征（消费者购物物时主要考虑虑因素）3、功能布局原原则被访者中有83.3%的受访者表示示有跨区消费费的习惯，华华强北、东门门、万象城为为首选。跨区消费的业业种分别是服饰精品、化化妆品及休闲闲娱乐，表明目前横岗片区区服饰精品类类商品组合现现状已不能满满足受访者的的需求。区域消费业态态构成特征（消费者跨区区域消费分析析）3、功能布局原原则以上可知，近近一半消费者者表示在横岗岗最易得到满满足的业态是是日常用品；；约31.6%的消费者表示示横岗最不易易得到满足的的业态是服饰饰类，其次是是文化设施，，约占总数的的21.0%。项目在业态规规划上应根据据市场有所偏偏重，服饰类类在横岗将有有一定的发展展空间。区域消费业态态构成特征（消费者对横横岗现有业态态的评析）3、功能布局原原则因素志健时代购物公园本项目（一期）对比物业类型商住楼城市综合体本项目外观形象较好楼层5层规划5层或6层相似规模（㎡）63，00021，676本项目不具有规模优势销售角度街铺均已销售只租不售本项目拥有只租不售的优势形象目前形象较差未来规划整体形象较好本项目拥有整体形象的优势商家情况规划餐饮较少，且目前主力品牌商家对项目失去信心通过商家访谈，多数商家对本项目较为认可志健时代购物公园有华润主力店，但其后续运作出现问题，导致目前主力商家、品牌商家陆续对其失去信心运作能力根据目前情况可以看出其未能实现预期价值可聘请或自成立专业的运营公司志健时代购物公园从运作上与其预期价值相差甚远总结分析①志健时代购物公园不能构成真正意义上的购物中心，后续发展乏力；②本项目在产品规划、商家品牌、档次及运营管理上将会更胜一筹。竞争性分析3、功能布局原原则大型品牌商务餐饮、品牌西餐/咖啡作用：①增强项目商业辐射面，带动人流②可与项目写字楼、酒店形成良好互动；③对项目形象有正面作用。品牌超市作用：①能较有效增强项目辐射力、聚客能力；②为项目其他商业部分带来客流，提升价值。休闲、特色餐饮作用：①平衡垂直楼层商业人流；②丰富平面楼层业态；③整体构成项目的鲜明业态组合特色。娱乐休闲商家（主要指夜总会/KTV、桑拿足浴）作用：①可与项目写字楼、酒店形成良好互动；②增强项目商业辐射面，带动人流；③项目整体生态价值链的重要组成。品牌专卖店（服饰、精品、珠宝首饰、名表等）作用：①承租面积相对较小，租金较高；②与项目所处商圈消费氛围较好地融合；③项目未来租金收益的重要组成部分。各业态特征分分析3、功能布局原原则餐饮与娱乐是是两个重要的的吸引人流的的磁场，餐饮饮与娱乐互动动，协调作用用，可形成更更强的人流磁磁场作用。香港购物中心国内购物中心又一城旺角新世纪广场西九龙中心深圳华润万象城广州中华广场广州天河城L4：嘉禾影院、溜冰场、意粉屋、江南厨子等L5：设有王子饭店、美乐汇美食广场、元绿寿司、豆花工房川菜、B.O.B音乐餐厅等餐饮业态7F：中华美食城8F：中华电影院、健身俱乐部6F：奇趣城，占50%；餐饮，占50%7F：餐饮，占20%UG：设置全港最大溜冰场“冰天雪地”；UG、L1、L2层围绕溜冰场周边配置餐饮区L5：设置美食广场，并在旁边设置露天儿童乐园7F：设有溜冰场，各层围绕中庭配有餐饮，餐饮经营面积达40%各业态特征分分析（餐饮娱乐对对人流的拉动动作用）3、功能布局原原则LG1：Cova意大利糕店美美食、又一栈栈、pageonecafe、Amaroni‘LittleItaly美国风味、利利华超级三文文治LG2：pacificcoffee、Queen’’sKonditorei皇后饼店、DanRan’schicagoGrill、翰腾阁G：Ayuthaiya又一泰、Jasmine八月花UG：becafé、BistroDelifrance、XTCGelato、辛巴克、EXP、Agnesb.lepaingrilleL1：BENJerry’s、Haagen-Dazs、Quee’scafé皇后饭店、皇皇府、板前回回转寿司、雪雪村串烧、ricepaper、上海火百合合酒家L2：味千、大家乐乐、Noodleplace、金泰河、千千烧百味、吉吉野家、MC、KFC、SimplylifeBakerycaféé、意粉屋从又一城餐饮饮业态分布图图可以明显看看出：每层均设置餐饮商家进驻；越往高楼层，餐饮娱乐商家分布逾多。3、功能布局原原则分类已成功访问到的商家意向较强烈意向一般观望或意向不强餐饮类潮江春、一品小肥羊、肥羊王、巴蜀风、味食尚、胜记、漓江又一轩、湘江老厨、唐宫酒楼、海港酒楼、大富豪酒楼、丹桂轩、六千馆、毛家饭店、缪氏川菜、中森名菜、民间瓦罐、三湘人家、永和大王、必胜客三湘人家、毛家饭店、一品小肥羊、永和大王、必胜客潮江春、漓江又一轩、湘江老厨、肥羊王、巴蜀风、味食尚、六千馆、缪氏川菜、民间瓦罐胜记、、唐宫酒楼、海港酒楼、大富豪酒楼、丹桂轩、中森名菜运动专卖/婴幼专卖迪卡侬、好家庭、龙浩、运动100、匡威运动城、爱婴岛（珠海品牌）匡威运动成、迪卡侬、爱婴岛好家庭、龙浩运动100家居/家电类顺电、国美、苏宁国美、苏宁——顺电服饰类淑女屋、普普风、玛丝菲尔、卡堡龙、MAXMARA、爱特爱、Harmont&Blaine、希与利、经典故事、TITI、季候风、I.T.、PARIZIAPEPE、GianfrancoFerre、follifollie、罗蒙、况珈儿淑女屋、普普风、玛丝菲尔、卡堡龙、爱特爱、希与利、经典故事、季候风MAXMARA、Harmont&Blaine、I.T.、TITI、罗蒙、况珈儿PARIZIAPEPE、GianfrancoFerre、follifollie服务配套/其他千色店、屈臣氏、博士眼镜店、兄弟高登眼镜、海王星辰、大地通讯、金夫人、浦发银行、加州红、大富豪夜总会博士眼镜店、海王星辰、大地通讯、屈臣氏兄弟高登眼镜、金夫人、浦发银行千色店、加州红、大富豪夜总会合计共62家共27家共20家共15家商家访谈通过以上商家家访谈，认为为本项目位置置较为优越，，对项目前景景较为看好；；品牌餐饮类对对本项目较有有意向，但酒酒楼类商家担担心区域的消消费力，进驻驻意向不大；；服饰类中档品品牌商家对本本项目进驻意意向较强烈，，但一线品牌运动用品与家电等业态相对进驻意向较强。3、功能布局原原则序号商家名称进驻意向需求面积（㎡）意向租金（元/㎡/月）意向位置意向租期（年）装修期1361°/特步有80-120150街铺52个月2优美世界有40-50200街铺310-12天3香港老爷车有40150街铺57天4以纯有200150旺铺31个月5蓝威龙有80-100200街铺315-20天6莱克斯顿有150200旺铺51个月7巴黎春天婚纱店有100402F/3F31个月8雅诗阁服饰有30-40200街铺3-4半年9温雅服饰有30100-1502F/3F315项目周边商家家对进驻本项项目较有意向向，需求面积积以30—100㎡为主；项目的开发知知名度较高，，周边现有服服饰类商家对对项目未来的的期望值普遍遍较高。商家访谈（二期所在地地块商家访谈谈）3、功能布局原原则付租能力(高)聚客能能力(高)大型电电器服务配配套大卖场场专业批批发其他品品牌专专卖店店餐饮百货公公司个人护护理休闲餐餐饮聚客能能力(低)服饰精精品旅游用用品综合服服务艺术品品休闲娱娱乐金银珠珠宝儿童用用品建议发发展业业态范范围付租能能力(低)奢侈品品重点发发展业业态范范围收益角角度（付租租能力力与聚聚客能能力））超市3、功能能布局局原则则商业、、写字字楼及及酒店店三大大功能能模块块形成成人流互互动共