房地产前期策划汇总

房地产项目目前期策划划任宏博士（英国））/教授/博导主任委员院长住建部全国国高等学校校工程管理理和工程造造价学科专专业指导委员会重庆大学建建设管理与与房地产学院2014年4月第一章房地产开发发前期策划划前期策划的总体体流程第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段市场分析市场预测收入、成本、费用预测财务评估盈亏平衡分析敏感性分析风险评估宏观市场、区域市场供给预测、需求预测、价格预测销售收入、土地成本、建安成本、市政配套费、管理费、税费等静态指标：成本利润率、销售利润率动态指标：净现值、内涵报酬率、投资周期盈亏分析的关键是找到盈亏平衡点，即项目达到盈亏平衡状态利润为零的点反应敏感程度的指标是敏感系数敏感系数=目标值的变化百分比／参数值变动的百分比风险分析又称概率分析，利用概率值来研究不同因素的概率分布，从而对方案的经济效果指标做出某种概率描述，对方案的风险情况做出比较准确的判断1.1可行性研究究1.1可行性研究究——市场分析（1）市场宏观分析（PEST）（2）市场中观分析（行业分析即定位分析）（3）市场微观分析（竞争分析）1.1.1市场宏观分分析(PEST分析)PEST分析即总体体环境分析，，即宏观环境分分析。PEST四个英文字字母是政治（politics）、经济（（economic）、社会（（society）、技术（（technology）的首字母。。通常采用矩矩阵式的方方法，就是是在坐标中中分成四个个象限。如如拿政治和和经济两个个做坐标，，政治环境境和经济环环境都好的的情况下，，就应该发发展。政治治环境和经经济环境都都不理想的的情况下，，就不能发发展。环境一个好好一个不太太好时，就就要适当考考虑，可以以发展也可可以不发展展。宏观环境分析的的主要内容及对企业战战略的影响响企业政治技术政治制度、体制政府的稳定性特殊经济政策国际政治外贸立法对外国企业的制度就业立法……经济社会GDP的变化利率货币供给通货膨胀率工资/物价控制可任意支配收入行业需求市场需求……国家研发支出行业研发支出科技研究重点专利保护新产品新技术的商品化……生活方式就业预期保护消费者运动结婚率人口增长率人口迁移文化及亚文化……企业战略环环境对企业业的影响：：1、企业战略略环境对企企业的影响响是全局性性的而非局局部性的。。2、企业战略略环境对企企业的影响响是现在和和未来的而而不是过去去的。3、企业战略略环境是动动态的而不不是静止的的。1.1.1市场宏观分分析(PEST分析)2013年中央政府府经历逐渐渐从以行政政化手段为为主的调控控体系向市市场化长效效管理机制制转变，实现“促进房地产产市场的平平稳健康发发展”的重重要目标。。1.1.1市场宏观分析——政策（P）十八届三中中全会后长长期房地产产政策方向向政策方向土地改革城镇化财税改革市场化推进城乡一一体化楼市逐步去去行政建立城乡统统一建设设用地市场场一揽子财税税改革工程程未来楼市政策将将逐步摆脱脱过去全国国一刀切的的模式，加快探索房地产产长效机制制的建立。然而在长长效机制成成熟前，为为保证楼市市稳定，现现行调控手手段仍将继继续实行。。1.1.1市场宏观分分析——政策（P）①市场化化改革——市场保障并并行走低端有保障、中中端有政策策、高端有有控制必须加快形成企企业自主经经营、公平平竞争，消消费者自由由选择、自自主消费，，商品和要要素自由流流动、平等等交换的现现代市场体体系，着力力清除市场场壁垒，提提高资源配配置效率和和公平性。。”“要建立公平平开放透明明的市场规规则，完善善主要由市场决定定价格的机机制，建立立城乡统一一的建设用用地市场。。”1.1.1市场宏观分分析——政策（P）限价限售高端住宅市场有望逐步放开作为为达成年度房价控制目标而采取的短期行政干预手段，其形式意义大于实际意义。在市场化起决定性作用的思路作用下，商品住宅市场尤其是高端住宅市场的限价限售措施有望逐步放开。融资环境继续支持政策导向型房地产开发，兼顾市场效益以银行信贷为主的间接融资渠道，一方面将继续支持中小套型普通商品房以及保障房的开发建设，另一方面将为更多市场化下效益良好的企业提供资金支持。此外，为实现增供应目标，房企再融资有望开闸。限购政策不同城市区别化对待新一届政府一改以往中央一刀切的宏观调控模式，鼓励各地开展因地制宜的差异化调控措施。限购作为逆市场化的行政指令，有望在房价走势平稳、供需结构平衡的城市率先逐步退出。购房限贷短期内难以全面放开虽然市场化配置得到前所未有的强化，但住房本身离不开民生问题这一属性。在保障房建设稳步推进但尚未完全覆盖低收入住房困难家庭的当下，将继续限制部分人士利用金融杠杆投机入市。短期行政化措施施难全面放放开1.1.1市场宏观分分析——政策（P）2013年，全国计计划新开工工城镇保障障性安居工工程630万套，基本本建成470万套。截至至11月底，全国国城镇保障障性安居工工程已开工工666万套，基本本建成544万套，已全全面完成年年度目标任任务，完成成投资11200亿元。保障房迎接接供应高峰峰公共租赁住住房和廉租租住房并轨轨运行1.1.1市场宏观分分析——政策（P）②土地改革革建立城乡统一的建设用地市场打破土地二元结构，实现农地入市流转增加建设用地规模，增加房地产市场供应1.1.1市场宏观分分析——政策（P）按照“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展”的要求城中村的整体规划与改造计划将加快※郊县区域对中心城区挤出部分具有强大的吸附力※大城市内城镇化1、城中村改造2、城市外扩，去中心化③新型城镇镇化1.1.1市场宏观分析——政策（P）房地产税收制度购房者层面调节市场供需，引导居民合理住房消费房产税（存量阶段）个税（流转环节）房企层面有效供应，优化资源配置土地增值税④财税改革革严征土增税影影响房企拿拿地预计新一轮轮房产税扩扩容，仍将将结合当前前试点经验验，从增量量还是征收收，短期来来看对市场场的影响有有限1.1.1市场宏观分析——政策（P）2013上半年，市场回暖，银行贷款额度充足；房企融资额充裕4月开始，部分城市收紧公积金贷款6月，银行“钱慌”，个人住房贷款收紧、房企融资成本走高年末，银行信贷进一步收紧，多地放贷放缓，利率优惠减少⑤信贷收紧紧1.1.1市场宏观分析——政策（P）房地产投资资资金：房地产开发投资资资金来源增增长略有放缓，这与年底底金融机构构资金紧张张从而导致致房企贷款款以及个人人住房贷款款增长放缓缓有关；值值得注意的的是，外资进入楼市的的速度呈加速态势：2013年1-12月，房地产产开发投资资本年资金金来源小计计122122.47亿元，同比比增长26.5%1.1.1市场宏观分析——政策（P）开发企业：：长期利好好无论是市场场化还是新新型城镇化化的建设都都有利于房房地产开发发企业的发发展。市场化释放改善型需求，城镇化建设产生新增需求。城镇化进程的推进，大城市户籍资源分配改革，会继续刺激大家向一二线大城市涌进，大城市需求更加旺盛。需求增加土地改革和新型城镇化建设增加土地供应。土地供应增加房产税扩容增加高端住宅及投资性需求成本。抑制投资需求土地供应增加有利利于地价的下下调，拿地成成本有望降低低。融资会向向保障房建设设倾斜，房企企融资有望松松口。但供应应的增加以及及保障房的建建设可能会冲冲击普通商品品住宅市场，，需关注实际际量的变化情情况。政策小结1.1.1市场宏观分析析——政策（P）经济环境是指指企业所属的的或可能会参参与其中的经经济体的经济济特征和发展展方向。（一）经济形形势。2013年全年国内生生产总值568845亿元，比上年年增长7.7%。其中第三产产业增加值262204亿元，增长8.3%；第三产业增加加值比重为46.1%，第三产业增加加值占比首次次超过第二产产业。可以预见，2014年我国经济将将继续保持平平稳较快的发发展，这对房房地产企业有有利。1.1.1市场宏观分析析——经济（E）（二）货币与与银行信贷政政策。2014年1月17日召开的人民民银行货币信信贷工作会议议给市场指明明了今年货币币政策的明确确思路——货币信贷工作作要坚持稳中中求进，“稳稳”主要体现现为“总量稳稳定”，“进进”主要体现现为“结构优优化”。在房地产市场场国家政策调调控的大背景景下，央行出台的一一系列货币紧紧缩政策、提提高商业银行行的准备金率率、提高房地地产贷款的门门槛，这些都无疑疑增加了房地地产企业的融融资困难。不不过目前房地地产行业的整整体来说，大大部分企业的的自由资金不不足三成，两两成来自银行行贷款，总承承包施工单位位垫资近3成，能在市场场上融资额定定不足一成，，所以对中小小房地产企业业来说，融资资难度的进一一步加大，都都对企业的生生存提出了挑挑战。所以以房地地产产企企业业必必须须创创新新融融资资模模式式，，积积极极谋谋求求在在市市场场上上的的信信托托公公司司等等金金融融企企业业融融资资。。1.1.1市场场宏宏观观分分析析———经济济（（E）（三三））全全国国房房地地产产市市场场形形势势。。2013年1-11月份份的的房房地地产产统统计计数数据据如如下下：：全全国国全全年年房房地地产产投投资资总总额额突突破破8万亿亿元元，，商商品品房房销销售售面面积积突突破破12亿平平方方米米，，商商品品房房销销售售总总额额突突破破7万亿亿元元，，全全国国商商品品住住房房均均价价突突破破6千元元，，土土地地出出让让金金在在4万亿亿元元左左右右。。房地地产产开开发发投投资资支支撑撑了了全全国国固固定定资资产产投投资资。。今年年房房地地产产开开发发投投资资保保持持了了19%-21%（各各月月不不同同））幅幅度度内内的的增增幅幅，，而而固固定定资资产产投投资资基基本本保保持持在在20%以上上的的增增幅幅。。房房地地产产开开发发投投资资为为稳稳定定中中国国经经济济增增长长起起到到了了重重要要作作用用。。总体体来来说说过过去去的的一一年年房房地地产产整整体体处处于于上上升升趋趋势势下下各各地地的的市市场场差差异异依依然然明明显显。。总体体看看，，一一二二线线城城市市市市场场较较热热，，一一些些三三四四线线城城市市明明显显阶阶段段性性供供大大于于求求。。不不同同区区域域、、不不同同城城市市、、不不同同企企业业、、不不同同项项目目之之间间冷冷热热不不均均的的现现象象较较为为凸凸出出。。故可可以以知知道道现现在在我我国国的的房房地地产产市市场场还还是是比比较较稳稳定定的的，，在在高高速速发发展展的的阶阶段段，，开开发发商商的的机机会会较较多多。。1.1.1市场场宏宏观观分分析析———经济济（（E）根据据"中国国房房地地产产业业中中长长期期发发展展动动态态模模型型"，在在宏宏观观经经济济和和货货币币信信贷贷平平稳稳增增长长、、房房地地产产调调控控政政策策整整体体平平稳稳的的背背景景下下，，2014年全全国国房房地地产产市市场场将将呈呈现现"销售售量量价价继继续续增增长长但但增增速速放放慢慢，，投投资资新新开开工工增增长长平平稳稳"的特特点点。。整体体的的投投资资环环境境还还是是比比较较有有利利的的！！经济济小小结结1.1.1市场场宏宏观观分分析析———经济济（（E）社会会文文化化环环境境是是指指组组织织所所在在社社会会中中成成员员的的民民族族特特征征、、文文化化传传统统、、价价值值观观念念、、宗宗教教信信仰仰、、教教育育水水平平以以及及风风俗俗习习惯惯等等因因素素的的总总和和。。其其构构成成因因素素也也很很多多，，这这里里重重点点讨讨论论居民民可可支支配配收收入入、、城城市市化化程程度度、、消消费费投投资资倾倾向向。（一一））居民民可可支支配配收收入入2014年2月24号国国家家统统计计局局公公布布2013年国国民民经经济济和和社社会会发发展展统统计计公公报报。。公公报报显显示示，，根根据据从从2012年四四季季度度起起实实施施的的城城乡乡一一体体化化住住户户调调查查，，全全国国居居民民人人均均可可支支配配收收入入18311元，，比比上上年年增增长长10.9%，扣扣除除价价格格因因素素，，实实际际增增长长8.1%，跑跑赢赢2013年国国内内生生产产总总值值7.7%的增增速速。。城城镇镇居居民民人人均均可可支支配配收收入入26955元，，比比上上年年增增长长9.7%，扣扣除除价价格格因因素素，，实实际际增增长长7.0%；城城镇镇居居民民人人均均可可支支配配收收入入中中位位数数为为24200元，，增增长长10.1%。但但是是我我国国贫贫富富差差距距大大的的问问题题依依然然明明显显，，房房地地产产开开发发商商应应该该面对对不不同同收收入入群群体体推推出出多多样样化化的的房房地地产产产产品品。。1.1.1市场场宏宏观观分分析析———社会会（（S）（二二））城市市化化程程度度国家家统统计计局局2014年1月20日发发布布的的数数据据，，2013年末末，，中中国国大大陆陆总总人人口口为为136072万人人，，城城镇镇常常住住人人口口73111万人人，，乡乡村村常常住住人人口口62961万人人，，中中国国城城镇镇化化率率达达到到了了53.7%。我我国国城城市市化化率率实实现现了了50%的大大关关，，说明明房地地产产市市场场在在不不断断扩扩大大，，房房地地产产需需求求也也在在逐逐年年变变大大，这这对对于于房房地地产产企企业业来来说说是是好好消消息息。。（三三））消费费投投资资倾倾向向人们们的的健健康康意意识识逐逐渐渐增增强强，，与与过过去去相相比比，，人人们们花花钱钱并并不不只只是是为为了了买买一一个个可可以以遮遮风风避避雨雨的的房房子子，，而而是是希希望望得得到到绿色色、、环环保保、、节节能能、、智智能能化化等等适适合合人人居居的的住住所所。这这对对于于房房地地产产企企业业来来说说，，既既是是艰艰巨巨的的挑挑战战，，也也是是从从众众企企业业中中脱脱颖颖而而出出的的机机会会。。1.1.1市场场宏宏观观分分析析———社会会（（S技术术环环境境：人们对对于房房地产产商品品的需需求在在向绿色、、环保保、节节能、、智能能化等方向向发展展，这这就促促使房房地产产企业业要跟跟上技技术变变革的的步伐伐。当前，，我国国经济济正处处于向向低碳碳经济济转型型的时时期，，房地地产行行业是是转型型的主主力军军，各各地鼓鼓励节节能减减排的的政策策都对对建筑筑的节节能水水平设设定门门槛。。据统统计，，中国国430亿平方方米的的建筑筑当中中，95%是高能能耗建建筑。。目前前全球球每年年新建建的40亿到45亿平方方米建建筑面面积，，中国国占了了23亿平方方米，，其中中的90%还是高高能耗耗建筑筑，假假如可可以降降低50%，将为为国家家节约约用电电3000亿千瓦瓦时，，减少少二氧氧化碳碳3亿吨。。这些些数据据背后后，不不仅有有着新新增绿绿色建建筑的的巨大大空间间，还还有对对现有建建筑进进行节节能改改造的的天量量市场场。一一旦绿绿色技技术成成熟，，新的的业务务维度度便应应时而而生。而拥拥有了了绿色色建筑筑技术术，不不仅将将在住住宅新新产品品开发发上占占尽先先机，，其技技术合合作和和物业业改造造、维维护管管理能能力，，也将将迎来来蔚为为可观观的新新市场场。1.1.1市场宏宏观分分析——技术（（T）房地产前期定位策划就是根据房地产前期策划预期目标，经过对市场的深入研究和分析，整合各种资源，达到帮助房地产开发企业决策在哪里开发、开发什么项目、怎样开发、开发后卖给谁等一系列问题。(2)房地产产前期定定位策策划的的作用：：(1)房地产产前期定定位策策划的概念念：一是能能使企企业决决策更更为准准确，，尽量量避免免项目目运作作出现现偏差差；二是能能使房房地产产开发发项目目增强强竞争争能力力．在在当前前房地地产业业竞争争日趋趋激烈烈的情情况下下为项项目赢赢得主主动地地位；；三是具具有有有效整整合房房地产产项目目资源源，预预测未未来市市场，，满足足目标标客户户居住住要求求的作作用。1.1.2市场中中观分分析地块潜在客户分析项目价值分析竞争环境分析宏观环境分析市场状况可能的客户可能的产品(3)房地产产前期定定位策划思思路寻找均衡点可能的产品可能的客户投资效益1.1.2市场中中观分分析主要内容1.房地产市场竞争者分析的内涵和目的；2.房地产市场竞争者分析的步骤和内容；3.房地产企业的一般竞争战略；4.处于不同市场地位的企业竞争战略。

1.1.3市场微微观分分析房地产产竞争者者的含含义与本企企业提提供的的房地地产商商品在在质量量、类类型、、区位位等方方面基基本相相似，，并且且有相相同的的目标标消费费群体体的企企业。。1.房地产产市场场竞争争者分分析的的内涵涵和目目的房地产产竞争者者分析析的目目的企业制制定竞竞争战战略1.1.3市场微微观分分析谁是竞争者？竞争者战略是什么？竞争者的目标是什么？竞争者的优劣势是什么？竞争者的反应模式是什么？

解决五个问题————识别竞竞争者者——判定竞竞争者者的战战略——判定竞竞争者者的目目标——评估竞竞争者者的实实力——评估竞竞争者者的反反应选择竞争者制定竞争战略2.房地产产市场场竞争争者分分析的的步骤骤和内内容分析步步骤：：1.1.3市场微微观分分析差异化战略成本领先战略集中性性战略略战略优势产品差异低成本全行业范围某个特定市场战略目标3.房地产产企业业的一一般竞竞争战战略1.1.3市场微微观分分析优点缺点适用条件成本领先战略与竞争对手和替代品的价格战；购买者的降价压力；供应商的涨价压力；潜在进入者的成本进入障碍生产投资或其他预先投资大；较高的固定资产投资导致较高的机会成本和退出障碍；过于重视生产而忽视需求市场需求价格弹性较大；产品标准化；产品差异化实现途径少；客户多以相同方式使用产品；用户总是倾向于最优惠价格差异化战略降低顾客的价格敏感性；来自顾客忠诚的进入障碍；产品差异或特色增强对供应商、购买者的讨价还价能力生产的高成本；产品的高价格；难以获得较高市场占有率产品差异化实现途径多；客户需求多样化；奉行差异化战略的竞争对手不多集中战略集中使用资源；全面把握市场；高度专业化相同细分市场中的竞争要求更大的差异性；会面对更加专业化企业的排斥；外在环境导致市场结构性变化1.1.3市场微微观分分析市场领导者竞争战略扩大总需求保持市场份额扩大市场份额发掘新的使用者开辟产品新用途扩大产品使用量阵地防御侧翼防御先发防御反攻防御运动防御收缩防御在收益不降低的情况下来提高市场占有率4.处于不不同市市场地地位的的企业业竞争争战略略市场挑战者竞争战略攻击对象进攻策略市场领导者规模或实力相当者区域性小企业正面进攻侧翼进攻围堵进攻迂回进攻游击进攻1.1.3市场微微观分分析市场跟随者竞争战略紧密跟随有距离的跟随寄生性跟随全面仿效市场领导者，但不发生直接冲突又跟随又独创，或择优跟随，避免直接竞争即冒牌货市场利基者竞争战略主要策略：专业化4.处于不不同市市场地地位的的企业业竞争争战略略1.1.3市场微微观分分析项目经济策划总投资估算估算建筑面积投资分解结构估算汇总及明细表项目融资方案企业层面融资渠道项目层面融资渠道项目经济评价财务评价国民经济评价1.2项目投投资效效益分分析——经济策策划项目经经济策策划是是指在在项目目决策策阶段段，通通过对对项目目经济济方面面数据据进行行预测测，分分析和和评价价，初初步确确定项项目投投资规规模、、融资资渠道道及各各项经经济指指标等等，以以达到到优化项项目投投资并并规避避投资资风险险的目的。。1.2.1项目总投资资估算算项目投投资估估算需需要根根据项项目进进展情情况逐逐步精精确，，细化化，缩缩小与与实际际值之之间的的差距距。按按照项项目时时间维维度，，工程程项目目投资资估算算可分分为以以下三三个阶阶段。。投资机会研究阶段选择有利投资机会，明确投资方向，提出概略的项目投资建议。误差±30%左右。初步可行性研究阶段逐步弄清项目的投资投资规模等情况，误差率要求应制在±20%左右。详细可行性研究阶段全面、详细、深入的技术经济论证，误差率应控制在±10%以内。建设项目总投资建设投资设备及工、器具购置费用设备购置费工具器具及生产家具购置费用等建筑安装工程费用直接费间接费利润税金工程建设其他费用土地使用费与项目建设有关的其他费用与未来企业生产经营有关的其他费用预备费基本预备费涨价预备费建设期利息流动资产投资铺地流动资金建设项项目总总投资资构成成1.2.1项目总投资资估算算项目投投资估估算的的步骤骤：对估算所做的各项假设和计算方法进行说明，编制投资估算说明书。第五步根据数量和单价计算投资总价，并形成估算汇总表和明细表。第四步根据项目定义中所做出的建设标准估算各项投资分解项的单价，此时尚不能用概预算定额。第三步根据项目规模分析各项投资分解项的工程数量。第二步根据项目组成对工程总投资的组成项进行分解。其关键是不能漏项。第一步1.2.1项目总投资资估算算项目投资估估算的注意意事项：一注意收集整理和积累前期各种建设项目的竣工决算实际造价资料，建立价格信息数据库。二选择使用投资估算的各种数据时，要求估算人员在使用前都要结合时间、物价、现场条件等因素作出充分的分析和调查研究工作。三投资估算必须考虑本项目所在地区和当前以及今后物价、工资等方面的动态因素变化。四应留有足够的预备费。一般对于建设工期长，工程复杂或新开发的新工艺流程，预备费所占的比例要高一些。五对引进国外设备或技术项目要考虑汇率的变化。六注意项目投资总额的综合平衡。必须从总体上衡量工程的性质、工程所包含的内容和建筑标准等，是否与当前同类工程的投资额相称。1.2.1项目总投资估算算项目融资主体研究项目的融资资方案，首首先要明确确融资主体体和项目的的融资模式式。项目的融资主体体是指进行行融资活动动并承担融融资责任和和风险的项项目法人单位1.2.2项目融资策划新设项目法法人融资新设项目法人人融资是指指新组建项项目法人进进行的融资资活动，又又称项目融资（ProjectFinancing）,是以项目公司司为融资主主体，以项项目未来收收益为融资资基础，由由项目参与与者各方分分担风险的的具有有限限追索权性性质的特定定融资方式式。项目融资出出现于20世纪60年代，70年代初被运运用于建矿矿融资，后后来逐渐在在一些大型型基础设施施建设项目目中得到广广泛运用。。项目融资的的基本特点点：（1）有限追索索（（2）项目导向向（（3）风险分担担（4）融资成本本高（（5）债务屏蔽蔽1.2.2项目融资策划1.2.2项目融资策划{资金来源{{资本金筹措措债务资金筹筹措项目融资项项目的资本本金筹措公司融资项项目的资本本金筹措商业银行贷贷款政策性银行行贷款出口信贷外国政府贷贷款国际金融机机构贷款银团贷款发行债券及及可转换债债券融资融资租赁项目资金筹筹集1.2.2项目融资策划①股东直直接投资1.2.2项目融资策划项目资本金的筹筹措②股票融融资③政府投投资1.2.2项目融资策划政府投资主主要用于基基础性项目目和公益性性项目1.2.2项目融资策划国内债务筹资1.2.2项目融资策划①政策性性银行贷款政策性银行行是指由政政府创立、、参股或保保证的，专专门为贯彻彻和配合政政府特定的的社会经济济政策或意意图，直接接或间接地地从事某种种特殊政策策性融资活活动的金融融机构。1.2.2项目融资策划1.2.2项目融资策划②商业银行贷款（1）商业银行贷贷款的特点点（2）商业银行行贷款期限签订贷款合合同时，一一般会对贷贷款期、提提款期、宽宽限期和还还款期做出出明确规定定：1.2.2项目融资策划（3）商业银行贷贷款金额贷款金额是银行行就每笔贷贷款向借款款人提供的的最高授信信额度，借借款金额由由借款人在在申请贷款款时提出，，银行核定定。借款人在决决定贷款金金额时应考考虑三个因因素：1.2.2项目融资策划③国内非银行金融融机构贷款款（1）信托投资公公司贷款信托贷款是信托投资资公司运用用吸收的信信托贷款、、自有资金金和筹集的的其他资金金对审定的的贷款对象象和项目发发放的贷款款。信托贷款具具有以下几几个特点：：信托贷款主要有技术术改造信托托贷款、补补偿贸易信信托贷款、、单位住房房信托贷款款、联营投投资信托贷贷款和专项项信托贷款款等。1.2.2项目融资策划（2）财务公司贷款财务公司是由企企业集团成成员单位组组建又为集集团成员单单位提供中中长期金融融业务服务务为主的非非银行金融融机构。（3）保险公司司贷款1.2.2项目融资策划1.2.2项目融资策划新型基础设设施项目融资主要模模式（1）BOTBuild（建设）-Operate（经营）-Transfer（移交)指根据合同安排，项目承办者承担建造，包括该设施的融资，维护，经营该设施一个固定时期，并允许对设施的使用者收取合理的使用费、酬金、租金及其他费用，但不超过投标书建议的或谈判并体现在合同中使项目承办者能够收回的投资和经营、维护费用，在规定的期限将该设施移交给政府（政府机构或政府控制的公司）或地方有关政府部门。（2）PPPPPP（Publicprivatepartnership）是指政府与私人组织之间，为了合作建设城市基础设施项目，或是为了提供某种公共物品和服务，以特许权协议为基础，彼此之间形成一种伙伴式的合作关系，并通过签署合同来明确双方的权利和义务，以确保合作的顺利完成，最终使合作各方达到比预期单独行动更为有利的结果。1.2.2项目融资策划（3）TOTtransfer-operate-transfer即移交-----经营------移交。是指政府部门或国有企业将建设好的项目的一定期限的产权和经营权，有偿转让给投资人，由其进行运营管理；投资人在一个约定的时间内通过经营收回全部投资和得到合理的回报，并在合约期满之后，再交回给政府部门或原单位的一种融资方式。（4）PFIPFI(PrivateFinanceInitiative)，PFI是对BOT项目融资的优化，指政府部门根据社会对基础设施的需求，提出需要建设的项目，通过招投标，由获得特许权的私营部门进行公共基础设施项目的建设与运营，并在特许期（通常为30年左右）结束时将所经营的项目完好地、无债务地归还政府，而私营部门则从政府部门或接受服务方收取费用以回收成本的项目融资方式。（5）ABSABS（Asset-BackedSecurities）资产抵押债券,是以资产（通常是房地产）的组合作为抵押担保而发行的债券，是以特定“资产池（AssetPool）”所产生的可预期的稳定现金流为支撑，在资本市场上发行的债券工具。1.2.2项目融资策划1.2.3项目经济评评价一、建设项项目经济评评价包括财务评价和国民经济评评价。财务评价在国家现行财税制度和价格体系的前提下，从项目的角度出发，计算项目范围内的财务效益和费用，分析项目的盈利能力和清偿能力，评价项目在财务上的可行性。国民经济评价在合理配置社会资源前提下，从国家经济整体利益的角度出发，计算项目对国民经济的贡献，分析项目的经济效率、效果和对社会的影响，评价项目在宏观经济上的合理性。二、财务评评价1、方案财务务评价的内容分析和测算项目计算期的盈利能力和盈利水平。盈利能力分析分析、测算项目偿还贷款的能力和投资的回收能力。清偿能力分析是指对决策方案受到各种事前无法控制的外部因素变化与影响所进行的研究和估计。不确定分析相对于预期目标而言，经济主体遭受损失的不确定性风险分析1.2.3项目经济评评价2、经济评价价的指标体系经济评价指指标静态评价指指标动态评价指指标投资收益率率静态投资回回收期偿债能力内部收益率率净现值净现值率净年值动态投资回回收期借款偿还期期利息备付率率偿债备付率率1.2.3项目经济评评价投资利润（收益）率静态投资回收期（Pt）动态投资回收期（Pt′）净现值（NPV）内部收益率（IRR）净现值率（NPVR）净年值（NAV）盈利能力分分析指标1.2.3项目经济评评价1）．静态投资回回收期（Pt）定义：静态投资资回收期是是不考虑资资金时间价价值，以项项目的净收收益回收其其全部投资资所需要的的时间。2）．动态投资回回收期（Pt′）定义：动态投资资回收期是是考虑资金金的时间价价值，以折折算的现金金流量的现现值回收全全部投资现现值所需要要的时间。。：为基准收收益率1.2.3项目经济评评价3）.投资利润率率ROI定义：指项目达达到设计生生产能力时时的一个正正常年份的的息税前利利润总额（（或年平均均利润总额额）与项目目投入的总总资金之比比。它表明明在项目正正常生产年年份中，单单位投资每每年所创造造的利润额额。年息税前利利润=年产产品营业收收入—年营营业税金及及附加—年总成本+利息支出出1.2.3项目经济评评价4）.净现值（NPV—NetPresentValue）定义：净现值值（NPV）是是反映投投资方案案在计算算期内获获利能力力的动态态评价指指标。投投资方案案的净现现值是指指用基准准的折现现率，，分别把把整个计计算期间间内各年年所发生生的净现现金流量量都折现现到建设设期初（（第０年年即第１１年年初初）的现现值的代代数和。。是评价价项目盈盈利能力力的绝对对指标。。1.2.3项目经济济评价5）.内部收益益率（IRR－InternalRateofReturn）定义：内部收收益率是是净现值值为零时时的折现现率，表示对初始投投资的恢恢复能力力。即在在这个折折现率时时，项目目的现金金流入的的现值和和等于项项目现金金流出的的现值和和。原理公式：判别准则：若，则，方案可以接受受；若，则，方案不可行。。“净现值指标标”是在给定定基准折现率率的情况下，，所计算出的的方案能够负负担资本成本本后的盈利；；“内部收益益率”指标则则是倒过来，，用来计算投投资方案对所所占用的资金金所能支付的的最高成本。。1.2.3项目经济评价价6）．净现值率（NPVR）定义：是项目净现现值与项目全全部投资现值值之比，其经经济含义是单单位投资现值值所能带来的的净现值，是是一个考察项项目单位投资资盈利能力的的指标。由于净现值不不能直接考察察（反映）项项目投资额的的大小，故为为了考察投资资的利用效率率，常用净现现值率作为净净现值的辅助助评价指标。。计算公式：判别准则：NPVR≥≥0，方案可可以接受。m为建设期年数数1.2.3项目经济评价价7）．净年值（NAV－NetAnnualValue）定义：净年值是以以一定的基准准收益率将项项目计算期内内净现金流量量等值换算而而成的等额年年值。计算公式：由于，，NAV与NPV总是同为正或或同为负，故故净年值法与与净现值法在在方案评价中中能得出相同同（一致）的的结论。评价准则：，则项目在经济济上可以接受受；，则项目在经济济上应予拒绝绝。1.2.3项目经济评价价借款偿还期利息备付率偿债备付率偿债能力指标标1.2.3项目经济评价价1）.资产负债率（（LOAR）指各期末负债债总额同资产产总额的比率率。财务分析中，，在长期债务务还清后，可可不再计算资资产负债率。。1.2.3项目经济评价价2）利息备付率：：利息备付付率也称已获获利息倍数，，指项目在借借款偿还期内内各年可用于于支付利息的的税息前利润润与当期应付付利息费用的的比值。计算公式为：利息备付率可可以按年计算算，也可以按按整个借款期期计算。利息息备付率表示示使用项目利利润偿付利息息的保证倍率率。对于正常常经营的企业业，利息备付率应应当大于2。否则，表示示项目的付息息能力保障程程度不足。1.2.3项目经济评价价3）偿债备付率率：偿债备付付率指项目在在借款偿还期期内，各年可可用于还本付付息的资金与与当期应还本本付息金额的的比值。偿债债备付率表示示可用于还本本付息的资金金偿还借款本本息的保证倍倍率。计算公式为：可用于还本付息的的资金包括：：可用于还款款的折旧和摊摊销，成本中中单列的利息息费用，可用用于还款的利利润等。偿债备付率可可以按年计算算，也可以按按项目的整个个借款期计算算。正常情况下应应当大于１，，且越高越好好。当指标小于于１时，表示示当年资金来来源不足以偿偿付当期债务务，需要通过过短期借款偿偿付已到期债债务。1.2.3项目经济评价价市场风险技术风险财产风险责任风险信用风险风险分析工程风险的风风险分析主要要涉及风险识识别，风险估估计，风险决决策和风险应应对。1.2.4项目风险分析析第一章小结1、市场分析应应该结合投资资地点的宏观观、中观、微微观层面的详详细情况进行行分析。对于于前期策划而而言，市场分分析是策划的的基石，有了了市场的准确确分析才能降降低风险，得得到最优的方方案。2、经济策划是是前期策划的的重要一环，，要不要做这这个项目就看看项目要花多多少钱，利润润有多少，如如何融资。在在进行前期策策划时要注意意结合总投资资估算、项目目融资方案、、项目经济评评价进行权衡衡。经济策划市场分析成功的前期策划成功的项目做好市场分析析和经济策划划是前期策划划成功的关键键，也是项目目成功的关键键！第二章房地产开发模模式住宅地产商业地产旅游地产房地产开发模模式技术层面的分分类——1居室60㎡、2居室80㎡、2.1.1住宅房地产——小户型项目按使用功能分类居家型——主要目标人群是三口之家的自住型消费者。核心要在小面积内满足居家的多功能商住型——主要以商住公寓的形式出现。一方面开发商利用公寓立项，比写字楼立项要少缴纳前期开发费用，从而降低成本，另一方面，购房者课获得比购买写字楼至少多出10%的贷款。目标人群处于初创阶段的公司和个人。商务型——主要以酒店式服务公寓的形式出现，类似于酒店，拥有“酒店式服务，公寓式管理”。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售。地段——地段因素对小小户型产品的的营销常常具具有决定性作作用交通便利成熟社区，生活便利完整的配套设施；优质的物业管理服务项目最好位于于城市核心区区；与核心商圈的的绝对距离是是小户型产品品地段因素中中最为重要的的因素2.1.1住宅房地产客户定位——不同人群的小小户型消费需需求特征：群体需求特征产品类型单身贵族暂时居住，无需花太大精力打理酒店式公寓、SOLO产品新婚夫妇价钱便宜，面积不大，实用居家型小户型外地客商居住方便，转手容易，经济合理酒店式公寓创业型公式成本不高，环境不差，办公居住两相宜SOHO产品、商务型公寓、STUDIO产品投资者总价低、首付低、月供少，投资成本低；投资回报率高，增值潜力大，风险小，收益稳定全部类型，看中高回报率的小户型租房者低月供，价格同租房差不多公寓、SOLO产品上班族作为第二居所或临时居住所，便于上班公寓、SOLO产品老年人环境好点，交通方便居住型公寓2.1.1住宅房地产——小户型项目大盘化品质化郊区化三大特征大盘化：“重量级”高层大社区楼盘增多，如重庆康恒万友、金科“廊桥水岸”等大盘大量推出郊区化：高层住宅从中心区域想周边郊区扩张的趋势明显品质化：在一些高层住宅中，也融入了花园洋房的一些西部特征，高档住宅不仅包括花园洋房，也包括了高层住宅2.1.2住宅房地产——高层物业高层物业发展展的六大趋势势：节能、绿色建筑的兴起紧凑型高层住宅广泛使用精装修房渐增从争夺地段优势转向景观资源市场将呈“细分化”发展精品化发展2.1.2住宅房地产——高层物业高档住宅之所所以高档——好的地点、相相当高水平的的硬件配置、、公摊面积很很大产品形态建筑要求顶级别墅在景观资源或历史人文资源占有上拥有得天独厚的优势和稀缺性，一般容积率小于0.2，建筑面积大约800㎡，占地大于5亩普通别墅相当的环境资源或人工造景的方式。容积率在0.2-0.35之间建筑面积400-500㎡，占地1-2亩经济型别墅包括小型独立住宅、双拼别墅、联排别墅，特点是每户均有各自的庭院，建筑面积在200-300㎡，容积率在0.35-0.7花园洋房和叠拼别墅基本位于郊区，容积率0.7-1.2，建筑面积在100-200㎡，层数3-6层高档公寓地处高尚社区，高层或多层的商品住宅建筑造价和销售价格明显超出普通住宅，容积率大于1.22.1.3住宅房地产——高档住宅项目目产品形式产品特征城市豪宅户型面积200㎡以上，精装修，户型空间开阔楼王压轴产品，其创新性、舒适性往往成为小区拳头产品公园地产通过总体规划和户型设计，利用公园景观资源优势打造国际化社区其建筑规划和产品设计往往更具国际化视野和前瞻性豪华居住区需要满足各种要素，比一般高档住宅要求更高、更为苛刻低密度居所可保证社区的通透性和舒适，减少密密麻麻建筑带来的压抑感教育地产客户群是高端人群，如高校教师科技住宅将科技与房地产结合起来，如低碳、节能、智能化等科技住宅中式住宅讲究整体产品效果，需要更为花精力和投入主题概念社区各楼盘通塑造主题，产品表现围绕主题进行，户型设计与产品表现和谐统一2.1.3住宅房地产——高档住宅项目目高档住宅开发要引领时尚挑战陈旧观念，引进国外独到的概念和细节开发观念要高档开发商观念要高档，同时施工单位要文明施工，材料供应商也能够提高制作和安装水平策划理念要高档高档住宅要具备创新开发、产品科技含量高、社区整体素质突出，业主享有高程度的知情权、优良的售后服务等综合素质2.1.3住宅房地产——高档住宅项目目客户群把握这类客户具有相当的经济实力、追求高生活质量，以高档住宅彰显自身的价值绿化景观要高档绿化率要达到40%-50%，有喷水池、花园、植物等，包括大庭院、组团庭院、独户庭院三个层次。设施配套及物业服务要高档设施配套：满足基本生活需求外，须有文化娱乐和体育休闲配套，诸如俱乐部、电影院、游泳池、健身房、养生馆等物业服务：是真正维持物业高档的决定性因素2.1.3住宅房地产——高档住宅项目目2.2商业地产商业地产是把把城市功能与与城市发展之之间的内在逻逻辑关系通过过建筑实体与与城市空间有有机结合的一一种城市实体体。商业地产利用用建筑空间复复合化、集约约化和开放化化,满足城市的商业、、办公、居住住、旅游、展展览、餐饮、、娱乐等城市功能空空间需求,建建立一种相互互的功能关系系,从而形成成多功能、高高效率的经济济聚集体。10年前，人们还都在问“什么是商业地产”5年前，大家关注的是“谁在做商业地产”今天，人们的问题是“谁还没有涉足商业地产”。商业地产并不不像住宅一样样开发建设完完毕销售出去去就结束了，，后期运营也也是其寿命周周期中一个相相当重要的阶阶段。由此，，其价格下跌跌的风险可以以通过运营管管理手段有效效减小甚至规规避，抗跌性性比住宅强。。2.2.1商业地产抗跌跌性强资金时间假设每年开发发同等体量的的住宅地产由由于人工费、、建安成本等等上涨，会导导致同等体量量的地产开发发资金需求却却越来越高…而住宅宅由于于没有有持2.2.1商业地地产具具有可可持续续性住宅同同商业业地产产的开开发利利润简简单对对比以2010年一线线城市市为准准住宅启动开发单方成本：8000元/平米单方售价：16000元/平米启动资金利润率——160%商业（住宅底商）启动资金单方：5000元/平米开发单方成本：10000元/平米单方售价：30000元/平米启动资金利润率——400%2.2.1商业地地产利利润高高住宅同同商业业地产产的投投资回回报率率和回回收期期简单单对比比以2010年一线线城市市为准准住宅——100平米购置成成本：：160万每月出出租房房租：：3000元投资回回报率率：2%回报年年限——44年商业（（住宅宅底商商）——100购置成本300万每月出租房租：20000元/平米投资回报率：6.7%

回报年限——12.5年2.2.1商业地地产投投资回回收期期短模式出售模式租售结合模式出租模式售后反租出售+出租实质销售、产权与经营权被分割且转移销售、产权被分割且转移，但经营权在反租期内完整大部分租赁、小部分销售，经营权、产权基本归一、为转移全部出租、不销售，产权、经营权皆完整优点对开发商来说可尽快收回资金可收回一定的租金，商业物业可顺利开业投资风险小，有利于提升物业价值有利于商业地产的经营，保持良好的形象对投资者来说无明显优势出租较容易，有一定的租金回报投资风险较小---缺点对开发商来说不利于商业地产的经营，有损形象仍有较大资金压力，反租期后的续租、经营困难资金压力巨大，合作伙伴变更时存在巨大的风险资金压力巨大，对开发商素质要求较高对投资者来说存在较大的投资风险存在一定的投资风险无明显优势---2.2.2商业目前中中国商商业地地产的的十种种典型型开1商业地地产典典型开2商业地地产典典型开开发模模式之之平衡衡中庸庸：万万达3商业地地产典典型开开发模模式之之资产产经营营：恒4商业地地产典典型开开发模模式之之嘉德德地产产金融融模式式56其他商商业地地产典典型开开发模模式2.2.2商业地地产开开发模模式目前中中国商商业地地产的企业典型开发模式SOHO中国以卖住宅的方式卖商铺，现金为王金源以住宅为主的郊区大盘城市综合体的鼻祖宝龙农村包围城市，金源的模仿者万达全业态城市综合体的连锁化复制恒隆打造世界级综合商业物业并长期持有中粮主体化操作的大悦城模式，经营效率至上华润购物中心的品牌化战略（万象城、欢乐颂）凯德资本+商业经营互动的典范华侨城唯一成功的“旅游+商业+地产”复制海航飞机到哪里，地产到哪里——空手道（盗）2.2.2商业地地产开开发模模式二、商商业地地产典典型开开发模模式之之现金金为王王：SOHOSOHO中国的的开发发模式式是以以卖住其开发模式的特点主要表现在以下四个方面：概念炒作大师；坚持散售，物业符合散售的需求(街区/SOHO/写字楼做法)；人海战术、高佣金提成和末位淘汰制养成的强大销售能力；对能源、资源类行业价值客户的深入挖掘、掌握。2.2.商业地万达第第一代代产品是是单店店模式式万达第第二代产品是是纯商业组合店模式第二代万达形成购物中心(Mall)的形式，由主力店和单店构成。在主力店和单店的构成比例方面，原来购物中心(Mall)的主力店占面积的85%，单店只占15%。2.2.2商业地地产开开发模模式万达第第三代代产品城城市综万达广场的第三代产品是多功能综合集中开发，包括有五星级酒店、写字楼、大型商业和特色商业街、公寓、高尚住宅、大型广场等，这种多功能特性使万达广场的影响力及项目所在区域的城市商业中心地位得到显著加强。核心商业购物中心“只租不售”。销售部分为占项目整体比例40%-60%的住宅、写字楼和社区商业。商业地地产典典型开开发模模式之之平衡衡中庸庸：万万达集团策略是不断加长产业半径做加法，延伸发展商业地产产业链核心在于提高现有商业项目的投资回报率，同时培养新的利润增长点2.2.2商业地地产开开发模模式Diagram2万达成成功的的关键键要素素2.低低价拿3.主主力店店、1.品品牌牌影影响响力力强强，，能4.快快速速开开发发、、快快速速销销售售，，尽尽可可能能提提高高资资万达达开开发发模模商业业地地产产典典型型开开发发模模式式之之平平衡衡中中庸庸：：万万达达2.2.2商业业地地产产开开发发模模式式商业业地地产产典典型恒隆隆地地产产的的发发展展历历程程是是从从两条条腿腿走走路路到重资资产产持持有有经经营营。历历史史上上，，恒恒隆隆地地产产在在出出租租物物业业和和开开发发物物业业上上一一直直采采取取““两两在出出租租物物业业上上求求稳稳，，在在开开发发物物业业上上套套利利，，用用稳稳定定的的租租金金收收益益来来支支撑撑低低谷谷套套利利和和维维持持股股价价，，而而用用丰丰厚厚的的套套利利收收益益来来推推动动出出租租物物业业的的扩扩张张并并适适时时激激活活股股价价，，这这就就是是恒恒隆隆曾曾经经的的发发展展策策略略。。恒隆隆地地产产典典型型的的商商业业地地产产开开发发模模式式是是打打造造世世界界级级综综合合商商业业物物业业并并长长期期持持有有。。2.2.2商业业地地产产开开发发模模式式Diagram21.依依赖赖大量量持持2.拉长开发周期，尽可能利用租金收益去开发新物业；3.恒隆持有物业年收益是重要的开发资金来源；4.恒隆的财务策略相当保守，长期以来有息债务小于现金持有；5.专注于城市最繁华地段的以商场为中心的高品质综合物业。Diagram2主要要特特点点商业业地地产产典典型型开开发发模模式式之资资产产经经营营：：恒恒隆隆除恒恒隆隆地地产产外2.2.2商业地产开开发模式商业地产典典型开发模模式之嘉德德地产金融融模式全链条基金融资平台的打造。以费用收益模式替代资产收益模式。严格的非核心资产剥离政策。嘉德的商业业模式是将将资本市嘉德置地地地产金融模模式成功的的关键在于于三大策略略：2.2.2商业地产开开发模式其他商业地地产典型开开发模式除了以上讲讲的四类典总之，企业不同的背景、不同的资金实力、不同的管理能力，对应不同的开发模式，以及不同的产品模型。2.2.2商业地产开开发模式旅游地产：依托周边边丰富的2.3旅游地产自我实现需求尊重需求社交需求安全需要生理需要1、往往只有低低层次的需需求得到满满足才会有有高层次的的需求；2、基本需求求得到满足足以后，人人们便开始始追求物质质和精神上上的享受；；3、我国现在在的国情之之一就是物物质文明建建设和精神神文明建设设不同步，，人们对物物质享受和4、从地产开发的角度考虑，这种需求的发展会进一步刺激人们对生态居住模式的追求。物质层面精神层面（马斯洛的的需求层次次理论）2.3.1旅游地产的的发展阶段段1000以下1000-20002000-30003000-5000基本无旅游游消费需求求，主要满满足基本的的生活居住住需求；主要观光旅旅游为主休闲娱乐需深度旅游体体验需求，，有居住、、购物、餐餐饮、体验验、物业置5000以上成熟旅游经经济时代旅游消费需需求特征深度度假体休闲娱乐体体验观光旅游旅游业尚未未起步人均GDP（美元）旅游消费成成为生活消消费重要组组成部分，，出现独具具特色、创创新的体验验消费2.3.2旅游地产发发展规律然而目前我我国旅游地地产却处于于初级阶段段，相较于于经济发展展程度及旅旅游发展规规律严重滞后，，这为旅游地地产的发展展带来绝好好的时机。。目前我国人人均GDP已达6767美元，度假需求普普遍产生，，且进入成成熟旅游经经济时代。。2.3.2旅游地产发发展规律按世界旅游游发展规律律：当人均GDP达到1000美元时，旅旅游的主要要形态为观观光旅游；；当人均GDP达到2000美元时，旅旅游的主要要形态表现现为休闲旅旅游；当人人均GDP达到3000美元时，旅旅游的主要要形态表现现为度假旅旅游。人均GDP(美元)旅游发展阶段≧1000观光性旅游急剧膨胀达到2000休闲旅游的多样化需求达到3000度假需求普遍产生2.3.3旅游地产开开发模式自营式酒店紧紧围绕旅游六要素（吃、住、行、游、购、娱）中的“住”做文章，以为游客提供住宿为主要功能，是最早出现的旅游地产形式,但资金回笼慢时权酒店将酒店的每个单位分为一定的时间份（如一年52周），出售每一个时间份的一定年限的使用权，由瑞士亚力山大·耐首次提出的TIMESHAREHOTEL产权酒店将酒店的每个单位分售给投资人，投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。起源于20世纪60年代的法国阿尔卑斯山时值度假型酒店一般是指不同档次的普通酒店，提出部分单位加入分时度假网络,消费者购买一定数量的“分数”入住酒店。养老型酒店为自己或老人在退休前购买退休养老酒店的某一单位，每年和家人去使用一段时间，其余时间获取租金回报，退休后自用度假村、别墅集旅游、休闲、运动、疗养、会议、培训于一体的多功能度假区等旅游景观住宅指利用旅游资源的优越自然条件、地理位置开发的具有住宿、休闲娱乐等多种功能的住宅项目2.3.3旅游地产开开发模式旅游地产的的形式越来来越多样化化，从旅游游地产的功功能上看，，有如下几几种比较成成型的开发发模式：2.3.3旅游地产开开发模式以提供第一一居所为主主要目的的的景区住宅宅开发模式式直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅这类项目对住宅的建筑风格、建筑外观的颜色、建筑材