32套养老地产项目开发规划设计合集（一键下载）

养老地产研究报告第一部分养老地产的概念及缘起第二部分发达国家养老地产研究第三部分国内养老地产研究第四部分养老地产经营模式研究第五部分对企业开发养老地产的建议

39334767养老地产专题内容提纲页码养老地产的概念及缘起Part1养老地产概念养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。同其他类型地产项目相比，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。住宅地产服务商业地产混合开发模式与一般住宅的差异性消费群的专一性——它是“针对老年人提供的住宅产品”；产品设计的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点；社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。养老地产概念老年公寓：专供老人集中居住的，采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅。是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。养老社区：与一般住宅小区相同之处是都是一般大小不等的住宅小区。不同之处是，老年社区主要入住的是老年人。医护型养老院：因患了某些生活不能自理的病，例如瘫痪在床等，就可以申请住医护型养老院。普通型养老院：老年人年老体衰，身边又无亲人，较多的愿意或都被“社会工作者”动员住进养老院。养老地产分类养老地产概念全球进入人口老龄化的国家和地区已达到72个2010年全球老年人口已达到6.23亿全球80岁以上高龄老人占世界老年人口总数的12%。世界百岁老人约15.2万备注：进入老龄社会的标准标准是：0-14岁的少年在总人口中少于30%；65岁及以上的老年人口大于7%或60岁以上人口大于10%；中位年龄人口大于30岁。人口老年化问题养老地产缘起我国老年人口的绝对数量大我国老龄人口绝对值为世界之冠，占世界老龄人口总数的１／５。到２０５０年，我国老年人口总量将超过４亿。高龄化趋势显著随着我国经济持续发展和人民生活水平的提高，我国人均预期寿命大大延长。我国人口老龄化已经表现出明显的高龄化趋势。“未富先老”发达国家在进入老龄化社会时，人均国民生产总值基本上在５０００美元至１万美元，目前平均达到２万美元左右。而我国在进入老龄化社会时，人均国民生产总值尚不足１０００美元。“空巢”老人（即独居老人和仅与配偶居住在一起的老年人）迅速增加关于老年人居住情况调查结果显示，“三代同堂”式的传统家庭越来越少，“四二一”的人口结构（一对夫妇同时赡养４个老人和１个小孩）愈加明显。随着城市化的发展和人民生活方式的变化，空巢老人的比例还将进一步增加。城乡老龄人口差异被填平，农村养老问题严重农村青年劳动力大量外出，导致家庭养老功能降低。人口流动已经填补了城乡在老龄化程度上的差异：乡村年龄在65岁及以上人口的比例达到8.1%，已经高于镇6.0%和城市6.7%的水平。中国老龄化社会的五大特点养老地产缘起发达国家养老地产研究Part2发达国家老年住宅的研究背景建立在“先富后老”基础上的养老模式发达的生产力水平良好的社会保障体系从关注老年人的心理感受出发缘由——在人口老龄化下，发达国家中单一的养老院向系统、多元化养老社区的转变已经成为一种趋势美国的太阳城日本的港北新城荷兰的弗莱德利克斯堡……系统、规模化的老龄产业、聚集性的养老城、异地养老社区…已经成为养老模式发展的新趋势。国外老年社社区产生背背景发达国家老老年住宅的的研究背景景西方发达国国家老年社社区，在政政府福利制制、老年住住宅体系完完善及适度度的政策优优惠保障下下发展的发达国家老老年住宅的的研究背景景比较项西方型社会东方型社会传统家庭观社会风尚是独立自主，互不拖累社会公德应赡养老人，敬老爱幼主体家庭结构亲子分居小家庭为主体多代同堂大家庭为主体老年福利体制政府立法，社会保险政府立法，社会家庭共担老年福利对策增强老人独立生活能力增强家庭养老功能老年住宅形式低层独立式住宅或公寓对层集合式住宅或公寓社区服务目标援护纯老年家庭援护住宅养老环境老年居住福利设施满足老人对居住环境多样性需求开发社区服务网点，收养在宅养老有困难者发达国家老老年住宅的的研究背景景国外养老社社区的分类类美洲、亚洲洲的老年住住宅与欧洲洲在运营主体体区别明显截止到2002年，60岁及以上的的老年人口口比重已占占德国总人人口的24%与家人同住住的老人仅仅占老年家家庭总数的的1/4入住养老院院的老年人人以平均年年龄为82岁的老年女女性为主20世纪90年代德国倡倡导“照料护理理式住宅””,并迅速发展展为德国老老年住房的的主要模式式。发达国家老老年住宅的的范例——德国护理理念环境理念建筑理念“照料护理式式住宅”不不来梅老老年住宅60年代末美国国进入老龄龄社会，截截止到2002年，60岁及以上的的老年人口口比重已占占美国总人人口的16%。经济实力强强，70年代中开始始社会养老老设施的兴兴建和老年年社区的开开发。据统计，与与家人同居居的老人很很少，75％的老人拥拥有自己的的住宅，因因此只是到到年龄高到到生活无法法自理时才才进入社会会养老设施施。发达达国国家家老老年年住住宅宅的的范范例例———美国国独立立式式住住宅宅老年年公公寓寓（（集集合合住住宅宅））养老老院院护理理院院老年年养养生生社社区区（（综综合合老老年年人人住住宅宅小小区区））美国国老老年年住住房房五五种种模模式式背景景：：人人口口结结构构发发生生变变化化，，30年代代婴婴儿儿潮潮老老龄龄化化加加剧剧是是导导致致美美国国老老年年社社区区形形成成的的直直接接原原因因1、美美国国婴婴儿儿潮潮一一代代目目前前已已步步入入老老龄龄化化时时期期他他们们将将推推动动第第二二居居所所，，老老年年公公寓寓、、老老年年社社区区等等小小套套住住宅宅的的发发展展。。2、经经济济发发达达程程度度客客观观上上要要求求老老年年住住宅宅出出现现。。3、政政府府对对老老年年群群体体的的社社会会保保障障推推动动老老年年住住宅宅的的发发展展。。4、老老年年社社区区发发展展非非常常迅迅速速，，分分为为赢赢利利性性和和非非赢赢利利性性两两种种。。美国国婴婴儿儿潮潮一一代代老老龄龄化化现现象象是是形形成成老老年年社社区区的的主主要要的的原原因因1991-19961970-1973/19761962-19681948-19501944-19451924-1933/19361917-1919下降2003-20281977-1990婴儿潮的子女1994-20021968-19701977-19931951-1957/1961-1946-19471963-19801937-1943婴儿潮1946-19601920-19211935-19531909-1914鲍博。霍普那一代预测消费高峰期增长05年美美国国人人口口接接近近3亿，，其中中65岁以以上上的的老老龄龄人人口口约约3600万人人，，约约占占总总人人口口的的12.4%，老龄龄化化进进程程慢慢于于日日本本和和西西欧欧一一些些国国家家，，但但由由于于人人口口多多，，目目前前美美国国老老龄龄化化人人口口已已形形成成了了一一个个巨巨大大的的群群体体。。1、老老年年社社区区分分为为独独立立式式、、集集合合式式和和护护理理型型；；2、政政府府会会给给与与政政策策上上的的大大力力支支持持；；3、环环境境好好、、规规模模大大的的老老年年社社区区大大多多为为私私人人投投资资并并进进行行商商业业化化运运作作。。美国国老老年年社社区区特特点点家庭成员年龄男性女性美国国太太阳阳城城中中心心在未未来来十十年年里里，，年年老老的的婴婴儿儿潮潮一一代代家家庭庭将将会会对对老老式式住住宅宅和和第第二二居居所所产产生生需需求求（（老老年年家家庭庭的的增增长长变变化化））太阳城倡倡导积极极活跃的的生活方方式，调调查表明明，这里里老年人人的平均均寿命延延长十岁岁区位：临临近海湾湾。太阳城城中心坐坐落在佛罗里达达西海岸岸，距佛罗罗里达最最好的墨墨西哥海海湾海滩滩只有几几分钟的的路程目标定位位和建设设理念：：社区自1961年开始建建设起，，便定位佛罗罗里达乃乃至全美美最好的的老年社社区；使老年年人精神神充实、、身体健健康，享享受一种种不孤独独、不依依赖、不不满足温温饱型的的老年生生活规模：微微型城市市。1996年人口普普查时居居民达到到了9.6万，现在在估计有有14万。目前前无论面面积还是是人口都都在继续续猛增，，太阳城是是美国增增长速度度最快的的城市。这里的居居民必须须是55岁以上的的老人，，18岁以下的的陪同人人士一年年居住不不能超过过30天。基本信息息每一年的的每一天天，太阳城中中心都会会帮助它它的居民民尽情享享受自己己梦想的的生活年龄段0-1818-2425-4445-6465以上比例0.40%0.20%1.30%15.10%83%太阳城规规划为六六大居住住区，以以适应不不同类型型老人的的需求，，同时住住宅与各各种生活活配套和和娱乐场场所交织织，创造造一种完完善、有有活力的的生活方方式六大居住住区“太阳城城中心””（独栋栋别墅））“国王之之殿”（（联体别别墅）“湖中之之塔”（（辅助照照料式住住宅和家家庭护理理机构））“庭院””“阿斯顿顿花园””（出租租的独立立居住公公寓）“自由广广场”（（辅助照照料式住住宅和家家庭护理理机构））生活配套套各社区共同享用用邮局、超超市、医疗机机构、银银行和教教堂货品齐全全的购物所，，餐厅和和宗教服服务尽在社区区之内，，专业化化的防火、防防盗和医医疗设施施和服务务给人一种种安全感感。生活配套套总体规划划方便和安安全：所所有的住住宅设施施都以方方便老人人为第一一宗旨，，并在尽尽可能考考虑细节节的情况况下保障障老人安安全住宅无障障碍设计计住宅高度度门卫生间、、厨房面积加大大，便于于坐凳或或坐轮椅椅使用面积适当当增大，，地面平平坦，便便于轮椅椅通过平房或者者别墅，，不用爬爬楼，4层以上配配备电梯梯靠近卧室室，并设设长明灯灯紧急呼叫叫与电子子安防系系统，并并提高报报警声响响室内地面面平坦，，不设门门槛等障障碍物改变方向向和高矮矮的地方方用了显显眼色彩彩地面和浴浴池底部部都防滑滑，并设设扶手预留安装装扶手的的埋件阳角抹圆圆，长柄柄门锁地面防滑处理理房间照明度提提高2倍以上煤气等各各种开关关上的字字很大，，以利老老人辨识识楼梯道加加宽，以以便安装装升降椅椅无障碍步步行道、、无障碍碍防滑坡坡道低按键、、高插座座健康和独独立：完完善的医医疗服务务系统体体现细致致的关心心，保障障老年人人的健康康需求患有突发发性危险险疾病的的老人，，脖子上上都佩戴戴着一个个项链一一样的报报警装置置，只要要按一下下“项坠坠”，救救护车就就会立即即赶到。。健康配套套医疗服务务系统综合性医医院专业中心心眼科中心心急救中心心心脏病中中心体检中心心小型诊所所家庭看护护药房照顾中心心心理治疗疗牙医综合医院院家庭看护护照顾中心心运动和娱娱乐：多多元的、、适合老老年人的的运动、、娱乐场场所，渗渗透至生生活每一一个角落落休闲配套套运动和娱娱乐设施施高尔夫保龄球、、室外地地滚球、、网球乡村俱乐乐部剧场康乐设施施Mini高尔夫7个18洞高尔夫夫高尔夫学学校三分之一一的居民民是活跃跃的高尔尔夫球爱爱好者全美草地地保龄球球锦标赛赛墙球、台台球室内、外外泳池推圆盘游游戏场健身房手工房电脑房活动的老老人平均均年龄72岁每年交120美元的活活动费，，就可以以在任何何活动中中心活动动。高尔夫健身房学习和交交流：提提供学习习和交流流的机会会——生命的最最后，梦梦想的再再实现文化配套套学习交流流场所老年学校校俱乐部进修班博物馆交流中心心图书馆艺术室教堂木工坊缝纫坊烹饪班班美发沙沙龙画廊舞会亦教亦亦学交流舞舞会图书馆馆你如果果曾经经是一一个外外科大大夫，，但年年轻时时一直直喜欢欢做木木匠活活，今今天生生活在在太阳阳城里里，就就可以以到木木工坊坊去做做自己己喜欢欢的事事情。。太阳城城中各各种课课程和和组织织活动动超过过80种以上上，可以以依照照自己己的兴兴趣选选择参参加年轻和和自我我价值值：通通过志志愿者者活动动体现现自我我价值值，同同时节节省管管理成成本，，形成成良好好的社社区氛氛围John:厨房里里20个厨子子18个是志志愿者者，他他们都都觉得得自己己身体体还挺挺好，，很能能干，，为了了不伤伤害他他们的的自尊尊心和和积极极性，，只能能让每每个人人每周周都有有一两两次机机会。。精神关关怀志愿者者之城城各种管管理城市治治安维维护老年大大学照料工工作公共场场地维维护厨师开高尔尔夫球球车医院商店担任教教师服务设设施Micheal：年轻轻时就就想当当警察察，只只可惜惜一直直没有有机会会。退退休到到了这这里，，志愿愿者干干什么么的都都有，，于是是，当当回警警察过过把瘾瘾。Marry:74岁的她她在一一家疗疗养院院义务务帮忙忙达12年之久久，先先后长长期照照顾过过3个行动动不便便的老老人。。Donald：太阳阳城限限速30英里，，高尔尔夫球球车是是居民民合法法的主主要交交通工工具之之一，，他专专候在在此用用高尔尔夫球球车免免费接接送人人根据老老年人人需求求打造造的功功能体体系和和设施施案例启启示需求设施功能居住功功能医疗护护理功功能生活休休闲功功能文化沟沟通功功能志愿者者服务务计划划，满满足自自我价价值的的实现现，带带来年年轻感感觉完整的的、可可应对对紧急急情况况医疗疗服务务系统统多元化化、现现代的的住宅宅，关关注人人性化化的细细节精神与与价值值诉求求丰富的的、满满足不不同需需求的的运动动娱乐乐配套套方便学学习交交流的的、跟跟上时时代节节奏的的环境境和设设施方便和和安全全健康和和独立立运动和和娱乐乐学习和和交流流年轻和和自我我价值值截止到到2002年，60岁及以以上的的老年年人口口比重重已占占日本本总人人口的的24%，日本本是世世界上上人口口老龄龄化速速度最最快的的国家家之一一。目前，，90％以上上的老老年住住户现现有居居住的的住宅宅标准准高于于政府府规定定的日日本最最低居居住水水平，，95.5％的老老人在在家中中养老老，4.2％的老老人住住在疗疗养院院和老老人中中心等等老人人福利利设施施中。。日本虽虽有与与子女女同住住的习习惯，，但近近些年年在逐逐步降降低。。日本老老年住住房三三种模模式在宅养养老机构养养老“两代居居”发达国国家老老年住住宅的的范例例——日本通过道具使参观者模拟到老年的生理状态，体验住宅的各个功能空间中针对老年人设计的设计细节。日本战战后两两次婴婴儿潮潮，促促使日日本人人口逐逐渐老老龄化化，直直接引引发政政府对对老年年社区区建设设的主主导1920年日本人口金字塔图示1960年日本人口图金字塔图示2006年《日本将将来人人口推推测报报告》显示，，到2055年，日日本人人口将将减少少至8993万人，，其中中老龄龄人口口将达达到40%，老龄龄化程程度较较高。。日本在在30年代后后期和和70年代前前期的的两次次婴儿儿潮，，推动动老年年社区区的建建设。。社会养养老的的城市市福利利建设设方面面政府府给与与大力力支持持。日本人人口金金字塔塔图示示（2005年）61岁：1938-1939年中日日战争争导致致人口口下降降51-53岁：1947-49年第一一次婴婴儿潮潮女性26-29岁：1971-74年第二二次婴婴儿潮潮男性34岁：1966年出生生率下下降54-55岁：战战争期期间出出生率率下降降二战期期间人人口下下降老年人人口（（65岁以上上）劳动人人口（（15-64岁）未成年年人口口（0-15岁）日本港港北新新城老年社社区模模式参参照西西方发发达国国家，，注重重本国国孝敬敬老人人的传传统，，形成成自己己特色色的老老年社社区模模式：：分为为两代代居和和养老老院两两种。。突出出自自助助自自理理，，通通过过先先进进技技术术和和高高电电气气化化实实现现自自助助和和自自理理，，满满足足老老年年人人物物质质生生活活的的基基本本需需求求。。完善善的的配配套套设设施施，，优优质质的的针针对对性性服服务务，，可可满满足足老老年年人人的的健健康康和和精精神神方方面面的的需需求求。。发达达国国家家老老年年住住宅宅的的范范例例———日本本日本本老老年年住住房房““两两代代居居””模模式式同居居寄寄宿宿型型同居居分分住住型型邻居居和和住住型型完全全邻邻居居型型发达达国国家家老老年年住住宅宅的的范范例例———日本本日本本老老年年住住房房““两两代代居居””模模式式国际上养养老社区区大致分分为以下下几类：：居住环境、生活方式社区类型针对客户提供服务特点物业租售方式居家生活型连续照料退休社区身体健康，可以独立生活，但需要应急照料的客户；发展的概念，必要时提供辅助和护理服务；租赁或出售活跃老年社区年龄有限制，喜欢参加身体和社会活动的客户；环境优美，成熟服务体系，多种娱乐交流场所，社区活动丰富；联排或别墅，出售为主独立生活型老年公寓喜欢安静，结交新朋友的老年客户；不提供就餐、交通、不组织社会活动。租赁或出售老年聚集区和外界保持良好的联系，参加一些社会活动的客户；除租赁房屋外，还提供就餐、清扫房间、交通、社会活动等服务。租赁为主辅助生活型辅助生活社区生活不能全部自理，需要专门的辅助和帮助根据客户自身条件，提供服务包括：就餐、洗衣、清理房间、医药管理、日常生活活动帮助等。出租家庭照料社区各种年龄段包括老人、孩子、刚出院的人、长期病号等；提供短工服务，专业的护士照料；出租辅助医疗型护理院需要24小时照料，患有长期或慢性病，需要治疗和恢复提供24小时护理照料设施，提供常规的医药监督和康复治疗，需要注册护士和有执照的护工；出租老年痴呆病院老年痴呆初期，需要护理恢复；完全无障碍设计，需要完好的设施和专业人员照料出租国外养老老地产研研究小结结把老年居居住建筑筑的规划划纳入居居住区的的规划当当中，是是老年住住宅的发发展趋势势。日本的老老年建筑筑模式对对中国的的老年住住宅规划划设计更更具有借借鉴意义义。老年住宅宅设计不不仅关注注老年人人的居住住环境，，同样关关注老年年人的心心理感受受。在财富积积累充分分、社会会保障体体系健全全的情况况下，以以政府通通过政策策引导为为主的方方式解决决老年人人的居住住问题。。企业从建建造以人人为本的的人居环环境的层层面上重重视社区区中的老老年问题题，并从从专业上上解决老老年住宅宅实施中中的技术术问题。。对中国养养老地产产开发的的启示：：国内养老老地产研研究Part3我国养老老地产现现状我国养老老地产，，按建设经经营者不不同，划划分为三三种模式式政府福利型政府收益性企业赢利型北京香山山老年公公寓山东威海海老年公公寓乡镇单位位主办，，海淀区区民政局局直接领领导和管管辖山东省标标准最高高的、规规模最大大的社会会福利服服务机构构由企业投投资开发发建设运运营北京太阳阳城福利型养养老院赢利型型型养老院院，老年年公寓老年公寓寓，养老老社区目前老年住宅发展，多为企业赢利性为主老年住宅受众群体有限建设投资额巨大，资金回收期长，赢利风险大现有老年住宅未形成规模效应，服务、设施差——现有老年公寓具有“福利性事业、市场化经营”的特点，基本属于商业范畴——仅有部分发达城市的个别发展商开发了老年住宅，但都是资金实力非常雄厚的发展商——现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性居住条件和人性化服务——我国社会保障体系不完善，无足够资金发展老龄事业，老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”。——无真正针对老年人生活、消费习惯、心理特点等方面研究、服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善。我国老年住宅现状特点：企企业赢利利性初级级老年社社区，仅仅为中高高经济实实力老年年群体打打造，投投资额大大，开发发周期长长我国养老老地产现现状项目名称占地（万㎡）总建（万㎡）产品形式运营模式北京·东方太阳城23370一期产品：公寓（点式、板式、连廊），联排别墅二期产品：在已有的一期产品中增加独栋别墅租售+持有北京·太阳城4230一期产品：假日公寓（租售），多层、小高层、联排别墅，独栋别墅租售+持有上海·亲和源老年公寓8.378.6多层为主租售+持有上海·21城·孝贤坊6.154.47高层、小高层为主——广州颐年园3320一期产品：洋房，独栋别墅；二期产品：小高层洋房出售海南·清平乐8.815以高层、小高层为主出售小结：企企业赢利利性养老老地产项项目少、、具低密密度、产产品类型型多样特特点、以以租售方方式为主主企业赢利利型养老老地产开开发现状状目前国内内开发的的养老地地产项目目较少，，且开发发比较成成功的更更是凤毛毛麟角我国养老老地产现现状房企、保保险企业业涉足养养老地产产：绿地、保保利、乐乐成、万万科纷纷纷涉足养养老地产产，首创创、华润润等也成成立了研研发机构构泰康人寿寿、中国国人寿、、合众人人寿都已已投资养养老地产产养老社区区上游下游医疗保险险护理保险险养老保险险……老年医学学护理服务务老年科技技产品……将寿险产产业链拉拉长20—30年泰康人寿寿：在北京昌昌平小汤汤山温泉泉乡购置置了2000亩地，斥斥资40亿元，拟拟建新型型健康养养老院“泰康之家家”，预计2013年将建成成。中国人寿寿：廊坊养老老社区总总投资达达1000亿元合众人寿寿：与湖北武武汉蔡甸甸区政府府合作，，计划兴兴建“合众人寿寿健康社社区”，预计投投资80亿元，首首期动工工面积约约700至800亩。我国养老老地产现现状1、大都市市郊外模模式：以上海、、北京、、深圳、、成都为为代表的的大城市市，近郊郊开发模模式成熟熟，市场场潜力巨巨大。2、古镇开开发模式式以周庄、、同里等等江南古古镇及丽丽江等西西南古镇镇为代表表。3、山地养养老模式式以黄山、、武夷山山、庐山山为代表表。4、热带、、亚热带带避寒模模式：三亚独特特的模式式。从分布情情况看，，目前，，以北京京、上海海的养老老地产发发展最为为成熟我国养老老地产现现状企业赢利型养老地产养老服务嵌入式的住宅小区综合型的养老社区企业赢利利型养老老地产开开发现状状目前，我我们将我我国企业业赢利型型养老地地产开发发的住宅宅小区，，分成以以下两种种类型我国养老老地产现现状第一类养养老服服务嵌入入式的住住宅小区区特征：属于房地地产开发发项目，，无专业业养老运运营机构构提供服服务。项目中养养老服务务主要是是为老年年人提供供一个活活动的场场所，从从精神层层面关怀怀老年人人。项目中设设置的老老年人活活动场所所一般规规模不大大。经营模式式：养老部分分不以赢赢利为目目的，通通过住宅宅销售来来平衡养养老服务务支出案例：北京怡海海花园我国养老老地产现现状北京怡海海花园介介绍项目概况况怡海花园园是一个个大型住住宅小区区项目，，位于西西南四环环路的交交接处。。小区占占地733亩分分六期建建设；总建筑面面积110万平平方米，，规划住住户8000户户，规划划人口30000人。。项目配套套设施•教育：：北京第第二实验验小学怡怡海分校校、北京京市第八八中学怡怡海分校校、5000平平方米幼幼儿园、、现代化化教学楼楼、形体体馆、天天文馆、、水生物物馆、蝴蝴蝶馆、、计算机机中心•商业金金融：华华润超市市、餐馆馆、娱乐乐休闲、、老年活活动中心心、金融融服务•运动：：国际标标准游泳泳馆、室室内篮球球馆、人人工草坪坪运动场场、网球球场、足足球场我国养老老地产现现状经营模式式项目由北北京怡海海房地产产开发有有限公司司进行开开发并销销售，由由北京达达丰物业业管理有有限公司司提供物物业服务务。养老服务务内容该项目的的居家养养老，主主要通过过建设老老年大学学为小区区内居住住的老人人提供休休闲娱乐乐的场所所及组织织社区内内老人参参加丰富富多彩的的活动，，对老人人年进行行心理上上的养老老服务。。北京怡海海花园介介绍我国养老老地产现现状第二类综综合型型的养老老社区特征：属于房地地产开发发项目；；项目中中的养养老服服务由由开发发商自自行运运营或或由专专业的的运营营机构构负责责运营营。经营模模式：：养老地地产部部分持持有、、部分分销售售案例：：北京太太阳城城我国养养老地地产现现状北京太太阳城城介绍绍项目概概况北京太太阳城城占地地总面面积42万万平方方米。。建筑筑面积积30万平平方米米，其其中：：住宅宅式公公寓和和租住住式、、安养养式银银龄公公寓共共23万平平方米米，商商业配配套设设施7万平平方米米。北北京太太阳城城集医医疗救救护、、生活活照料料、精精神赡赡养三三大功功能于于一身身，为为老年年人制制定了了全程程化的的养老老服务务模式式。不不仅接接养身身体健健康的的老人人，还还接养养生活活半自自理、、无自自理能能力和和需要要临终终关怀怀的老老人，，涵盖盖了老老年人人必经经的四四个阶阶段。。项目配配套设设施•购物中中心、、太阳阳城医医院、、文化化宫、、国医医堂、、幼儿儿园•奥林林匹斯斯俱乐乐部：：温泉泉会馆馆、假假日酒酒店我国养养老地地产现现状经营模模式由北京京太阳阳城集集团投投资兴兴建并并自行行运营营管理理。项项目采采取住住宅公公寓及及别墅墅出售售，养养老公公寓（（银龄龄公寓寓）出出租两两者相相结合合的经经营模模式。。养老服服务内内容•住宅公公寓及及别墅墅：为购买买了住住所的的老人人提供供医疗疗、购购物、、送餐餐、家家政等等上门门服务务。•银龄公公寓A栋、、帝阳阳公寓寓：是安安养护护理公公寓，，主要针针对生生活半半自理理和不不能自自理的的老人人采用用医护护人员员24小时时巡诊诊制度度和护护理人人员24小小时特特别看看护制制度。。而需要要临终终关怀怀的老老人是是由北北京太太阳城城医院院负责责接收收，老老人临临终时时，将将有医医生和和护理理人员员全程程陪护护。•银龄龄公寓寓B栋栋：：租住式式老年年公寓寓，主要接接养身身体健健康的的老人人。公寓对对居住住在这这里的的老人人实行行特色色服务务：一一是在在生活活照料料上制制定了了一整整套服服务流流程，，每日日为老老人清扫房房间、由值值班医医生对对老人人进行行巡诊诊及服服务员员叫早早等。。二是是餐饮饮服务务由营营养师师提供供营养养配餐餐；为为身体体不适适老人人送餐到房间间等。。三是是组织织老人人开展展丰富富多彩彩的文化活活动。北京太太阳城城介绍绍我国养养老地地产现现状主流模模式：：房企企涉足足养老老地产产大部部分停留在在初级级阶段段，真正正以后后期运运营管管理为为目的的还很很少土地获获取：：多与与政府府合作作取得得土地地用于于养老老地产产的开开发，，但因因为产产权的的不完完整对对项目目后期期销售售和融融资都都会形形成障障碍理想选选址：：环境境优美美且交交通便便利，，配套套齐全全优惠政政策：：低价价获地地、政政府补补贴、、税费费减免免等经营方方式：：出售售或出出租，，出租租型物物业仍仍以会员费费+租金的形式式较为为常见见运营管管理：：对医疗整整合能能力和运营能能力有特殊殊要求求，实实际操操作中中需要要整合合一些些医疗疗和运运营资资源；；从房房产开开发企企业角角度考考虑，，更适适合开发和和运营营分离离市场反反应：：虽然然老年年人口口规模模有，，但因因观念念问题题有效效需求求有限限规划设设计：：从住住区规规划、、设计计到配配套建建筑与与设施施方面面要符符合老老年人人的特特点和和需求求投入产产出：：前期投投入大大，公公建及及特殊殊设计计提高高成本本，持持有经经营收收益稳稳定但但回收收周期期长，，资金金平衡衡是关关键我国养养老地地产发发展现现状特特点总总结我国养养老地地产现现状养老地地产的的经营营模式式分析析Part4国外养养老地地产经经营模模式分分析如图所所示，，美国国太阳阳城中中心的的收益主主要来来源于于一次次性销销售收收益以以及长长期性性收益益包括括公寓寓出租租收益益及配配套设设施的的使用用收益益。值得指指出的的是，，太阳城城中心心的长长期性性收益益是太太阳城城中心心的重重要组组成部部分，仅以以每年年配套套设施施的收收益为为例：：会所费费用：：16000人×140美元/人=224万美元元高尔夫夫球会会费（（按1/3居民入入会计计）：：6000人×1500美元/人=900万美元元合计：：224+900=1124万美元元。即每年年这两两项配配套设设施的的收入入就达达1000多万美美元，，相当当于卖卖掉50多套别别墅（（按均均价17.5万美元元计）），并并且这这两种种设施施是对对社会会公开开经营营，因因此这种长长期性性收益益是太太阳城城中心心的重重要收收益来来源。。国外养养老地地产赢赢利模模式分分析老年住住宅社社区服服务的的内容容及收收费方方式：：社区服服务内内容参照国国内外外现有有老年年住宅宅的社社区服服务内内容，，针对对老年年人生生、心心理特特征的的老年年住宅宅服务务应包包括下下列内内容：：医疗护理理方面——医院、诊诊所、社社区护理理中心体育活动动方面——适合老年年人的各各类运动动如门球球、保龄龄球、高高尔夫等等；休闲活动动方面——如棋牌、、书画、、钓鱼等等教育配套套方面——老年大学学、图书书馆中介资源源提供——家政服务务中心、、旅游服服务公司司、房屋屋中介、、婚介所所等社区活动动的组织织——如各类表表演活动动、交友友活动、、聚会等等。收费方式式费用收取取应包含含以下方方面：日常物业业管理费费用，按按物业建建筑面积积收取；；专业物业业服务内内容，专专项收取取；配套设施施使用费费，按会会员制收收费或使使用次数数收取。。老年住宅宅物业长长期赢利利来源分分析我国养老老地产经经营模式式分析国内养老地产赢利模式长期持有出售与持有相结合单纯租用部分进行销售满足老人租用度假之用开发资金回笼快速一气呵成开发资金回笼较慢资金循环开发资金回笼一般长期运营出售单纯销售国内养老老地产赢赢利模式式分析目前国内内开发商商在老年年住宅的的开发上上在收益益模式方方面有三种形式式：“持有””、“出出售”和和“出售售与出租租相结合合”；出售与持持有相结结合赢利利模式典型案例例北京太阳阳城国际际老年公公寓就是是较早采采取了这这一模式式。同时时还采取取了“反按揭揭”方法和“置换””方法。反按揭：：即老人同同意后，，将老人人原有房房屋出租租，以租租金收入入入住(以租换换租)。。置换：即将原有有的住房房与之进进行等价价换房，，到老人人去世后后，将原原置换的的房产折折价返还还继承人人。从经营管管理方式式看，对对于大型型综合性性老年住住宅社区区，一般般包括住宅建设设与经营营管理相相结合的经营模模式以及及住宅建设设与经营营管理相相分离的经营模模式。国内老年年住宅赢赢利模式式分析住宅建设与社区管理建设住宅建设与社区管理相结合的经营模式住宅建设与社区管理相分离的经营模式优势优势劣势劣势立体的开发经营模式利润来源不止是住宅配套服务为项目提供长期增值效应资金投入大、回收期较长投资风险、经营管理风险大对开发商专业要求高完成销售即可收回投资获取利润风险投资小对开发商专业要求低收益固定不具有长期性北京养老老地产经经营模式式案例分分析北京市场场养老地地产的经经营模式式案例说说明1.持有经营营2.出售+出租太申祥和和山庄3.出售东方太阳阳城万科幸福福汇北京太阳阳城寿山福海海将府庄园园曜阳国际际爱慕家爱慕家香山脚下下海淀区香香山新营营20号太申祥和和昌平区中中关村生生命科技技园寿山福海海北京石景景山区双双峪路23号北京持有有经营案案例太申祥和爱慕家寿山福海特点集综合养生/会议/餐饮等业态为一体的度假村高端小型度假性养老公寓接近美国独立生活社区的养老机构，中式建筑风格规模占地：10万，总建面：6万占地27亩，总建面9000平，270张床总建面2.66万，550张床运营模式持有运营持有运营持有运营收费模式会员费20-50万，1-3年内无月费，餐饮、医疗等服务需自费会员费60-150万，2009年月费8000-16000/套，现3500-10000月/套；押金5-8万，床位费1000-3600元/床，餐费服务费自理客户定位中端养生、度假客户定位高端客户为主以西部城区内的中端客户为主土地获取采用租地模式，运营成本较低租军产建筑设施改造，前期投入装修装饰成本土地为工业用地，地价低建筑形态中式古典风格，双层围合公寓多层廊式公寓，内部采用美式装修风格中式风格，连廊式多层公寓；植物温室中庭是最大亮点入住情况2002年10月正式开业，现会员1000余名，常住会员500多名。太医馆和度假酒店为主营业务18个月入住46户，现常驻80人，收费较高，市场接受度差，目前入住率32%17个月入住144床，2年一期住满；2010年推出二期，现入住率90%北京持有有经营案案例经营营要点分分析太申祥和爱慕家寿山福海基础配套房间设应急呼叫系统每天专人打扫卫生和护理餐饮中心学习健身区域社团活动丰富康乐中心为星级宾馆专业营养配餐提供心理咨询和关爱提供家庭医生护理照料24小时生活服务康娱服务餐厅服务生活服务老年乐工作室医疗特色太医院：定点医疗机构、中医为主，会员可享受一年两次免费体检常规门诊会员可免挂号费会员销售优惠费率医疗绿色通道：与附近301亿元建立长期合作关系，资源共享医疗服务、健康咨询医务室保健康复和医疗护理总结早期“养生度假概念”为题材的综合运营养生度假项目，以太医馆为闻名京城。

养老公寓不是主营业务，仅为融资渠道之一。总裁姚雪曾在美国学习养老地产项目引入国外的先进管理经验，但与国内市场不符，价格高依托香山风景，定位高端的度假养老公寓引入国外风投连锁度假酒店服务人员与老人比：1:3逐渐成熟“小而精”的养老运营机构，是目前养老市场上的新兴明珠。北京持有有经营案案例经营营要点分分析将府庄园园朝阳区东东北五环环环铁绿绿化带内内曜阳国际际密云京密密饮水渠渠源头田田各庄镇镇垄庄子子村北京太阳阳城昌平区立立汤路30号，北临临温榆河河北京租售售结合案案例将府庄园北京太阳城曜阳国际特点租赁集体土地、以出售使用权为主的养老项目全国首创“老年多元化居住社区”红十字的连锁品牌规模占地38万，总建面约12.8万占地42万，总建面30万占地13.74万，总建面6.72万销售部分销售五十年使用权，可销售面积占58%，别墅73栋/家居式公寓228户20万，住宅和别墅（40独栋，2联排）拥有70年使用权的永久会员：一次性出售房屋、每平方米销售均价约为14000元。出租部分持有运营面积42%，其中两栋短期公寓共288套已建成3万,472间,近1000床位投入使用酒店式公寓82间/150个床位收费模式会员费公寓2万/别墅10万，月费5000-9000元/套，餐饮/医疗等自理一次性缴纳10-20万押金，月租金2300-3800元/月，水电餐饮单交会员费10万元，短租月租4900-6500元，起租3个月，年租5.8万元/套，餐费单交客户定位中高端客户为主中端中高端土地获取租赁集体土地一期划拨土地，二三期低价配套取得土地市场摘牌取得土地，楼面地价1104元/平方米建筑形态别墅、高板公寓别墅、高板、2万平人工湖洋房、独栋、联排、跃层、酒店公寓入住情况一期已开放两栋短租楼，一年内入住率80%，2008年销售别墅50年使用权，销售率达90%以上销售类已经售罄，二手房价格14000，出租类入住率达90%以上2010年10月现房开盘，2011年4月售罄北京租售售结合案案例经营营要点分分析将府庄园北京太阳城曜阳国际基础配套综合服务中心：供应日常生活用品健身娱乐中心：含健身娱乐设施、餐厅、酒店中庭绿地、酒店、温泉将身中心、文化艺术中心、家政服务中心娱乐区设有娱乐设施全保姆服务餐饮、休闲、娱乐、商务配套医疗特色医疗保健中心，与北京多家三甲医院开通绿色通道护理中心、呼叫中心太阳城老年医疗中心武警总医院中西医康复医疗中心（1.1万平方米）总结营造高端养老生活氛围，注重环境和产品品质的打造；“产权风险”放缓销售速度，社区人口规模较小，后期配套运营压力较大。项目开发周期长达十年，以公建作为启动，资金困难是最大瓶颈7万平方米配套用于经营，获取经营收益金融创新反按揭和置换充分整合红十字和城建两大股东的资源优势按公益项目获取土地，实际以销售为主的赢利项目设一定比例公益床位专供革命先辈、伤残军人、劳动模范等经营核心通过销售收回投资，通过运营获取长期资产以及稳定收益反按揭、、置换：目前已有有许多老老人对此此种销售售方式表表示了浓浓厚的兴兴趣。从从中国的的国情来来说，“反按揭”或称“反向抵押押贷款”是非常适适合的，，但若要要获得长长足发展展，还有有待于金金融体系系对其确确认。北京租售售结合案案例经营营要点分分析东方太阳阳城顺义区仁仁和镇潮潮白河板板块万科幸福福汇房山窦店店镇镇政政府北侧侧200米北京全部部出售案案例东方太阳城万科幸福汇特点以养老为营销题材的房地产开发项目规模占地234万m2，总规划面积80万m2占地面积：7.2万平方米，总建筑面积：16.4万平方米，1262户运营模式全部为住宅产品销售住宅产品全部销售，大部分配套公建自持出租客户定位以空港工业区为主的京城东北部中高端客户中端客户土地获取住宅用地（含一类别墅用地）摘牌方式取得住宅70年产权，楼面地价4354元/平方米建筑形态别墅、洋房、多层公寓5—15层带电梯低密观景板式洋房，一梯两户去化速度2002-2004年，一期500套售罄（别墅/公寓），均价3880元/m2，二手房价格12860元/m2；2004-2007年，二期1229套售罄，独栋108户/联排231户/公寓890套，均价9000元/m2，二手房价格14700-25700元/m2；2008-至今，三期在售，独栋125户/公寓2000套，别墅30000元/m2，公寓16000元/m2。已售房源入住率不高2011年6月5日开盘，开盘均价10000元/平方米，开盘当日销售率83%，全部为80平方米两居户型，两个月时间一期开盘的180套已全部售罄。北京全部部出售案案例经营营要点分分析东方太阳城万科幸福汇基础配套东方嘉宾国际酒店（五星级标准）商业一条街康体中心、各类球馆、温泉泳池5万平方米太阳会所7个班的幼儿园菜地认领，休闲娱乐餐饮服务设施2万平米配套，其中1.5万平米的老年公寓和活动中心——“活跃长者之家”医疗特色东方太阳城医院：功能完善的综合性医院其他：全社区无障碍设计、红外无线安防等无总结环境提升项目价值的典型代表项目，高尔夫、水系、湿地、林场赋予项目生态价值；

早期著名养老概念地产项目，潮白河岸边的低密度超级大盘后期针对老年人的服务配套并不完善项目自身品质较好，但周围环境恶劣万科进驻老年地产的实验作品北京全部部出售案案例经营营要点分分析位置大多多都较偏偏远，区区位不理理想，只只能注重重项目内内部环境境营造建筑形式式多为多多层公寓寓，有部部分通过过独栋别别墅和四四合院形形式提升升价值注重老年年人专用用设施的的细节设设计，如如无障碍碍通道、、紧急报报警系统统、室内内扶手、、风雨连连廊等出租、出出售和租租售结合合的方式式，通过过出售快快速收回回投资，，实现现现金流平平衡针对老人人出售的的公寓仅仅出售使使用权，，出售产产权的多多演变为为商品房房，而老老年公寓寓特征不不明显出租多采采用会员员制或缴缴纳押金金的形式式进行预预交，按按月收取取月租费费。多设置医医疗中心心或社区区医院，，注重医医疗设施施均设有康康体会所所，满足足老人活活动、娱娱乐需求求均有餐饮饮服务、、家政保保洁服务务、组织织多种社社团活动动开发建设设配套服务务运营模式式北京案例例特点总总结对企业开开发养老老地产的的建议Part5企业为什什么要开开发养老老地产？？其机会会点在哪哪里？机会一老龄人口口增长速速度快，，城市空空巢家庭庭比例增增加过快快，对养养老地产产的需求求增加。。数据来源源：2000年全国第第五次人人口普查查报告；；2010年全国第第六次人人口普查查报告全国老龄龄人口统统计表2010年至2050年，中中国60岁以上上的人口口将由现现在的12.3%上升升到31.1%，到2015年的未未来5年年，中国国老年人人口将达达2亿，，占总人人口的15%。。在广州州，60岁以上上老人在在2007年突突破了100万万大关。。养老地产产发展机机会在世界人人口老龄龄化的大大趋势下下，中国国呈现老老龄人口口多、增增长速度度快的特特点，人人口倒金金字塔结结构开始始出现，，中国步步入老老龄化化社会会，并并呈现现老龄龄人口口多，，速度度增长长快的的特点点人口环环境：：目前中中国60岁及以以上老老年人人口达达1.44亿人，，占总总人口口的11.03%，占到到世界界老年年人口口的1/5。中国国老龄龄化发发展迅迅速。。65岁以上上老年年人占占总人人口的的比例例从7％提升升到14％，发发达国国家大大多用用了45年以上上的时时间。。中国国只用用27年就可可以完完成这这个历历程。。——摘自《2006年中国国人口口老龄龄化发发展趋趋势预预测研研究报报告》50-60岁人口基数大,这部分人马上步入老年阶段养老地地产发发展机机会城市空空巢家家庭比比例加加剧，，农村村青年年劳动动力大大量外外出，，导致致家庭庭养老老问题题严重重；而而社会会保障障体系系目前前还不不完善善,政府政政策支支持社社会资资本参参与养养老问问题的的解决决我国社社会保保障体体系不不完善善，无无足够够资金金发展展老龄龄事业业。“十二二五””规划划纲要要提出出，鼓鼓励社社会资资本兴兴办具具有护护理功功能的的养老老服务务机构构，提提倡'适居养养老'概念”财政部部和税税务总总局《关于对对老年年服务务机构构有关关税收收政策策问题题的通通知》（财税税〔2000〕97号）；；2006年颁发发的《国务院院办公公厅转转发全全国老老龄委委办公公室和和发展展改革革委等等部门门关于于加快快发展展养老老服务务业意意见的的通知知》（国办办发〔2006〕6号）；；2009.4.1海南政政协提提案《关于大大力推推进我我省异异地养养老度度假项项目建建设的的建议议》。“空巢巢”老老人（（即独独居老老人和和仅与与配偶偶居住住在一一起的的老年年人））迅速速增加加。关于老老年人人居住住情况况调查查结果果显示示，““三代代同堂堂”式式的传传统家家庭越越来越越少，，“四四二一一”的的人口口结构构（一一对夫夫妇同同时赡赡养４４个老老人和和１个个小孩孩）愈愈加明明显。。随着着城市市化的的发展展和人人民生生活方方式的的变化化，空空巢老老人的的比例例还将将进一一步增增加。。城乡老老龄人人口差差异被被填平平，农农村养养老问问题严严重。。农村青青年劳劳动力力大量量外出出，导导致家家庭养养老功功能降降低。。人口口流动动已经经填补补了城城乡在在老龄龄化程程度上上的差差异：：乡村村年龄龄在65岁及以上人人口的比例例达到8.1%，已经高于于镇6.0%和城市6.7%的水平。养老地产发发展机会机会二老年消费者者收入提高高，消费能能力增强。。随着经济的的发展，未未来具有高高消费能力力的老年群群体将会凸凸现随着收入结结构的多元元化，未来来老年人的的收入将不不再是过去去单一的退退休补贴，，投资、保保险等收益益也将纳入入老年人收收入构成中中去。未来老年人人收入水平平的提高，，为老年住住宅产品提提供了强大大的消费支支持。受惠于改革革开放，如如今老年人人的收入和和储蓄已有有显著增加加。根据中中国老龄科科学研究中中心调查，，当前城市市老年人中中42.8%拥有储蓄存存款，2010年我国老年年人口总体体消费规模模超过1.4万亿元。当前，我国国的新型福福利模式正正处于由福福利型向产产业型过渡渡阶段中。。到2010年我国仅离离退休人员员可用于购购买住宅宅的资金总总额就突破破8000亿元，而到了2020及2030年，估计这这个金额分分别可达2.8万亿元及7.3万亿元，可可见国内老老年住宅的的市场需求求十分强劲劲，市场发发展潜力巨巨大。养老地产发发展机会机会三国内养老地地产的开发发供应量不不足福利性养老老地产供应应不足，2010年，居住在在福利性质质的养老机机构人数不不足高龄人人口总数的的0.54%。赢利性养养老地产供供应不足:国内开发的的养老地产产较少，做做得成功的的少。数据来源：：策略研究究周报养老地产发发展机会机会四政策的支持持，“适居居养老”概概念的提出出财政部和税税务总局《关于对老年年服务机构构有关税收收政策问题题的通知》（财税〔2000〕97号）；2006年颁发的《国务院办公公厅转发全全国老龄委委办公室和和发展改革革委等部门门关于加快快发展养老老服务业意意见的通知知》（国办发〔2006〕6号）；2009.4.1海南政协提提案《关于大力推推进我省异异地养老度度假项目建建设的建议议》。“十二五””规划纲要要提出，鼓鼓励社会资资本兴办具具有护理功功能的养老老服务机构构，提倡“适居养老”概念。养老地产发发展机会1.营业税：养老院、残残疾人福利利机构提供供的育养服服务，婚姻姻介绍，殡殡葬服务取取得的收入入免征营业业税。依据《中华人民共共和国营业业税暂行条条例》2.所得税：对由民政部部门审核批批准,并核发《北京市养老老机构执业业许可证》的老年服务务机构及核核发《社区服务设设施证书》的社区服务务中心的老老年服务中中心（含为为老年人提提供服务的的场所），，暂免征收收企业所得得税。对于其他部部门和单位位、个人主主办的老年年服务中心心、老年活活动中心，，经所在地地主管税务务机关参照照民政部门门审核标准准进行核实实，凡属于于福利性、、非赢利性性的机构，，暂免征收收企业所得得税。依据：《财政部国国家税务总总局关于老老年服务机机构有关税税收政策的的通知》3.地方税：对政府部门门和企事业业单位、社社会团体以以及个人等等社会力量量投资兴办办的福利性性、非赢利